有価証券報告書-第11期(2022/10/01-2023/09/30)
事業内容
当社グループは、「タスキで世界をつなぐ～革新的なイノベーションで社会のハブになる～」を企業理念に掲げ、不動産テック領域において、ライフプラットフォーマーとして暮らしの住まいを提供するLife Platform事業、不動産デベロッパー向けにマルチプラットフォームを提供するSaaS(Software as a Serviceの略称)事業、及び不動産融資サービスを行うFinance Consulting事業を行っております。
(1) Life Platform事業
a.新築投資用IoTレジデンス販売
当事業は、東京23区を中心に当社の企画力・デザイン力を活かし、室内設備にIoT(Internet of Thingsの略称。各種家電製品、生活環境などの情報を取得する各種のセンサー等、さまざまな"モノ"をインターネットに接続する技術)対応設備(照明器具等)を標準仕様とした新築投資用IoTレジデンスを開発し、主に単身者・2人入居者を対象とした魅力あるレジデンスを投資家や企業等に販売しております。
また、当社では出口戦略の一つとして、新築投資用IoTレジデンスの開発用地として取得した用地を、投資家、一般企業や個人事業主から企画構想の段階よりご契約の内諾をいただいた場合には、当該用地の権利関係を整理したうえで用地の販売を行うことがあります。このような場合、用地の確保から建物竣工まで通常、概ね1年を有する新築投資用IoTレジデンスの開発と比較し、在庫回転期間の長期化や不動産市場のマーケット変動リスクを低減し、より効率的かつ安定的な事業運営に繋げることが可能となり、これまでは用地の販売の割合が自社開発プロジェクトの割合よりも高くなっております。
当社の新築投資用IoTレジデンスは、IoT対応設備(照明器具等)を標準仕様として導入しております。事業企画にあたっては、主に最寄り駅から徒歩5分圏内の物件取得を目指し、60㎡～200㎡程度の広さの土地を対象に、鉄筋コンクリート造(RC造)で8戸～14戸程度の中低層レジデンスを主力商品としております。これにより、資産価値が高いだけでなく、「テクノロジーを取り入れた先進的な暮らしの提供が可能なレジデンス」として付加価値をつけることが可能となっております。
レジデンス賃貸マーケットは、特徴として景気の波に左右されにくく、不況下においても安定して推移することが挙げられます(一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式会社、株式会社ケン・コーポレーション:「住宅マーケットインデックス 2023年上期」)。そして企画やデザインは、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、中低層レジデンスの施工実績が豊富な施工会社との連携や、当社が注力する事業エリアで実績を有する賃貸会社との連携により適正コストを実現するほか、賃貸効率・コスト効率の良いバランスの取れた企画により、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。また、小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。
b.リファイニング事業
富裕層顧客をターゲットに提供可能な資産運用商品の幅を広げるべく、中古物件の取り扱いを2023年5月より本格始動いたしました。当事業は、中古物件を取得し、バリューアップのうえ売却を行います。当事業ではレジデンスのみならず、飲食店やオフィスが入居する商業ビルも仕入対象としております。建物の経年により劣化した機能・性能を再生させ、資産価値を最大限に引き出します。具体的には内装の工事、耐震性向上、遵法性確保のための工事等を行い、建物の資産価値にバランスした既存テナントとの賃料最適化のための交渉も当社で実施します。これまで当社のIoTレジデンス事業成長を支えてきた一級建築士や一級施工管理技士のノウハウを活用し、リファイニング事業における当社オリジナルの事業モデルの構築と収益性の確保に努めております。
c.アセットマネジメント事業
オフバランススキームの不動産私募ファンドの組成・運用と、一般投資家向けの不動産クラウドファンディング「TASUKI FUNDS」を運営しております。
オフバランスの不動産私募ファンドにおいては、当社が開発を手がけた物件や、リファイニング事業で取得・バリューアップを行ったアセットを組入れてファンド組成・運用を行っております。オフバランス不動産ファンドに特化したSPC(Special Purpose Company/特別目的会社)を設立し当該不動産をSPCに売却することで、当社の資産および借入金が減少し、バランスシートのスリム化を実現しております。また、万が一運営会社の財務状況悪化等が起こった場合にも、SPCが影響を受けないように倒産隔離の手立てを講じることにより、機関投資家などのプロも参入しやすくなるなど投資家層の拡大にも寄与しております。
不動産クラウドファンディングである「TASUKI FUNDS」の特徴は、1口10万円からの投資が可能であること、WEBで申し込みが可能であること、また、不動産デベロッパーとしての豊富な経験をもとに、リスクの少ない物件をクラウドファンディング物件に選定していることが挙げられます。
ハードルが高いイメージのある不動産投資ですが、不動産投資型クラウドファンディングは専門的な知識や多額の資金を必要としないうえに、低リスクかつ安定した利回りが期待できることから、個人の投資ニーズがこれまで以上に高まりをみせております。
「TASUKI FUNDS」はそのなかでも、不動産のプロが目利きをした安全性の高い不動産クラウドファンディングとして認知を獲得しつつあります。
(2) SaaS事業
当事業は、不動産デベロッパー向けにSaaS型マルチプラットフォームとして「TASUKI TECH」を展開しております。
昨今あらゆる業界でデジタル化が進む中で不動産業界は未だアナログな手法や業務が多く、改革が遅れている業界です。また、全国約35万社ある不動産業者のうち、86%は従業員数4名以下の小規模事業者であり、大規模なシステム開発やテクノロジーへの投資を自社で行うことは難しいと考えられます。(公益財団法人不動産流通推進センター『2020年不動産統計集』)
当社のテクノロジー技術をサービスとして提供することで、不動産業界のデジタル化、発展に貢献します。
a.TASUKI TECH LAND
当サービスは、仕入物件情報をクラウド上で管理、社内共有が可能なシステムを提供します。不動産業界では、物件登録をExcelやメールフォルダなどのアナログな手法により仕入担当者が個別で管理している事業者が多く、これは業務が属人的になるだけでなく、会社にとって資産となりうる情報が正しく管理・共有できないなどの問題が発生します。また、社内でしか情報の登録・閲覧ができず、外出先から会社への電話確認や、無駄な移動が多く発生していました。「TASUKI TECH LAND」では、仕入情報をクラウド上で管理・共有するため煩雑な確認の手間が省けるほか、外出先でもスムーズに物件情報の確認が可能となります。
また、最新の都市計画情報をAIによって自動取得し視覚的に地図上に表示できるように独自の地理情報システム(GIS:Geographic Information System)を構築することで、仕入時に知りたい情報がTASUKI TECH LAND上ですべて網羅できるようになっております。PC・タブレット・スマートフォンなど、インターネット環境があればどこでも閲覧・登録が可能なため、仕入担当者の営業の無駄を省くことに寄与しております。
さらに、当サービスはBI(ビジネスインテリジェンス)ツール機能を有しており、営業活動の管理や、データに基づく営業戦略の策定も可能となります。
当サービスは使えば使うほどデータが溜まっていき、物件の比較や営業戦略の策定などの質の向上につながるため、高い継続率を維持しております。また、シンプルな設計であること、週単位で機能改修・追加のアップデートを行っていることから、利用ユーザーからの問い合わせも少なく運用ができております。
[料金プラン]
b.TASUKI TECH TOUCH & PLAN
当サービスは、不動産関連企業の用地取得担当者向けに、建築プラン・事業収支を自動で作成するプラットフォームを提供します。
当サービスの特徴は、地図上で計画地にタッチするだけで、AIが土地情報を自動収集、ビックデータを解析し、計画地の最適な建築プランと事業収支表を瞬時に自動作成することが可能です。また、作成された建築プランに基づいてAIが投資パフォーマンス分析を行い、最適な事業計画を設定することができるため、不動産価値の判定もスムーズに行うことが可能となることです。
不動産関連企業における用地取得は重要な業務であるものの、土地情報の収集については膨大な手間と時間がかかるほか、事業収支の作成については担当者の経験値によってクオリティが左右されることが多く、アナログかつ属人化しがちであることが課題です。
当サービスを活用することで、これらの業務が瞬時にかつ自動で完了するようになり、担当者の経験値に左右されることなく平準化されたクオリティの事業収支表の作成が可能になるほか、土地情報の取得から事業収支表の作成まで7日～10日程度を要していた時間とコストの削減に繋がります。
また、当サービスはスマートフォン上で使用することができるため、現地調査先や、地権者・不動産会社との打ち合わせの場など、場所を選ばずに土地活用シミュレーションを行うことができ、スムーズに交渉が開始できます。
c.TASUKI TECH GOING
当サービスは、物件を3Dキャラクターの案内によるバーチャル内覧サービスを提供しております。
物件を3D化した空間内を360度確認することができるため、実際に物件の中にいるように内覧することが可能となります。また、WEB上で3Dキャラクターが案内を行うため、煩雑なマニュアルでの説明が不要となるほか、24時間いつでも、どこからでも内覧が可能となります。
さらに、物件内を3Dスキャンカメラで撮影しており、バーチャル内覧時に各所の寸法を測ることが可能であるため、お客様の内覧時に家具の設置位置を検討したいというニーズに応えることができます。
d.TASUKI TECH FUNDS
当サービスは、不動産投資型クラウドファンディングを開始したい不動産事業者向けに、システムの提供にはじまり、許認可申請のサポートおよび業務フローの提供や、当社のノウハウの共有、業務コンサルティング等を提供しております。クラウドファンディング事業に参入する際に懸念となる、システム構築開発にかかるイニシャルコストやクラウドファンディング機能要件の設計、交付書面作成、利用約款等の構築、保守、運用などのコストを最小限に抑えることができ、導入企業はスピーディーに事業展開を開始することが可能となります。
e.DX Consulting事業
当事業は、企業のDX推進を、戦略策定から具体的な施策実行、効果検証までをワンストップで伴走支援しております。
昨今のコロナ禍の影響や経済産業省の推進もあり、急速なDX化が求められていますが、多くの企業がDX化に向けた取り組みに対し未着手、または一部部門での実施にとどまっている状況です。(2020年経済産業省発表:「DXレポート2」)また、各企業の業種やITリテラシーによって課題や適切なプロセスは異なります。
当事業の特徴は、企業のDX推進状況や課題に合わせた長期的なデジタルアセットの活用を目指した支援です。データ活用においては、BIツールを導入し、ユーザーの行動やニーズのパターン、トレンド等をビッグデータから利用戦略を発見し、変わり続ける市場での成長が可能な支援を行います。当社の先端デジタル技術に精通したメンバー・パートナーがクライアント企業のプロジェクトマネージャーとして参画し、ビジネスを深く理解しながら、戦略策定、プロジェクトチームの組成から実行、テクノロジー基盤の導入、デジタル人材の育成支援までお客様と併走しながらワンストップで提供します。
(3) Finance Consulting事業
当事業は、連結子会社の㈱タスキプロスが、不動産事業者の中でも、中小企業、小規模事業者向けに不動産事業にかかわる融資を行っております。
他社では査定が難しい事業でも、これまで不動産デベロッパーとして蓄積したノウハウやデータドリブンにより、より柔軟な対応が可能です。また、営業年数に関わらず融資の相談が可能なため、他の金融機関では融資を受けにくいスタートアップ企業の事業拡大に対しても積極的にサポートしております。
[事業系統図]
(1) Life Platform事業
a.新築投資用IoTレジデンス販売
当事業は、東京23区を中心に当社の企画力・デザイン力を活かし、室内設備にIoT(Internet of Thingsの略称。各種家電製品、生活環境などの情報を取得する各種のセンサー等、さまざまな"モノ"をインターネットに接続する技術)対応設備(照明器具等)を標準仕様とした新築投資用IoTレジデンスを開発し、主に単身者・2人入居者を対象とした魅力あるレジデンスを投資家や企業等に販売しております。
また、当社では出口戦略の一つとして、新築投資用IoTレジデンスの開発用地として取得した用地を、投資家、一般企業や個人事業主から企画構想の段階よりご契約の内諾をいただいた場合には、当該用地の権利関係を整理したうえで用地の販売を行うことがあります。このような場合、用地の確保から建物竣工まで通常、概ね1年を有する新築投資用IoTレジデンスの開発と比較し、在庫回転期間の長期化や不動産市場のマーケット変動リスクを低減し、より効率的かつ安定的な事業運営に繋げることが可能となり、これまでは用地の販売の割合が自社開発プロジェクトの割合よりも高くなっております。
当社の新築投資用IoTレジデンスは、IoT対応設備(照明器具等)を標準仕様として導入しております。事業企画にあたっては、主に最寄り駅から徒歩5分圏内の物件取得を目指し、60㎡～200㎡程度の広さの土地を対象に、鉄筋コンクリート造(RC造)で8戸～14戸程度の中低層レジデンスを主力商品としております。これにより、資産価値が高いだけでなく、「テクノロジーを取り入れた先進的な暮らしの提供が可能なレジデンス」として付加価値をつけることが可能となっております。
レジデンス賃貸マーケットは、特徴として景気の波に左右されにくく、不況下においても安定して推移することが挙げられます(一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式会社、株式会社ケン・コーポレーション:「住宅マーケットインデックス 2023年上期」)。そして企画やデザインは、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、中低層レジデンスの施工実績が豊富な施工会社との連携や、当社が注力する事業エリアで実績を有する賃貸会社との連携により適正コストを実現するほか、賃貸効率・コスト効率の良いバランスの取れた企画により、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。また、小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。
b.リファイニング事業
富裕層顧客をターゲットに提供可能な資産運用商品の幅を広げるべく、中古物件の取り扱いを2023年5月より本格始動いたしました。当事業は、中古物件を取得し、バリューアップのうえ売却を行います。当事業ではレジデンスのみならず、飲食店やオフィスが入居する商業ビルも仕入対象としております。建物の経年により劣化した機能・性能を再生させ、資産価値を最大限に引き出します。具体的には内装の工事、耐震性向上、遵法性確保のための工事等を行い、建物の資産価値にバランスした既存テナントとの賃料最適化のための交渉も当社で実施します。これまで当社のIoTレジデンス事業成長を支えてきた一級建築士や一級施工管理技士のノウハウを活用し、リファイニング事業における当社オリジナルの事業モデルの構築と収益性の確保に努めております。
c.アセットマネジメント事業
オフバランススキームの不動産私募ファンドの組成・運用と、一般投資家向けの不動産クラウドファンディング「TASUKI FUNDS」を運営しております。
オフバランスの不動産私募ファンドにおいては、当社が開発を手がけた物件や、リファイニング事業で取得・バリューアップを行ったアセットを組入れてファンド組成・運用を行っております。オフバランス不動産ファンドに特化したSPC(Special Purpose Company/特別目的会社)を設立し当該不動産をSPCに売却することで、当社の資産および借入金が減少し、バランスシートのスリム化を実現しております。また、万が一運営会社の財務状況悪化等が起こった場合にも、SPCが影響を受けないように倒産隔離の手立てを講じることにより、機関投資家などのプロも参入しやすくなるなど投資家層の拡大にも寄与しております。
不動産クラウドファンディングである「TASUKI FUNDS」の特徴は、1口10万円からの投資が可能であること、WEBで申し込みが可能であること、また、不動産デベロッパーとしての豊富な経験をもとに、リスクの少ない物件をクラウドファンディング物件に選定していることが挙げられます。
ハードルが高いイメージのある不動産投資ですが、不動産投資型クラウドファンディングは専門的な知識や多額の資金を必要としないうえに、低リスクかつ安定した利回りが期待できることから、個人の投資ニーズがこれまで以上に高まりをみせております。
「TASUKI FUNDS」はそのなかでも、不動産のプロが目利きをした安全性の高い不動産クラウドファンディングとして認知を獲得しつつあります。
(2) SaaS事業
当事業は、不動産デベロッパー向けにSaaS型マルチプラットフォームとして「TASUKI TECH」を展開しております。
昨今あらゆる業界でデジタル化が進む中で不動産業界は未だアナログな手法や業務が多く、改革が遅れている業界です。また、全国約35万社ある不動産業者のうち、86%は従業員数4名以下の小規模事業者であり、大規模なシステム開発やテクノロジーへの投資を自社で行うことは難しいと考えられます。(公益財団法人不動産流通推進センター『2020年不動産統計集』)
当社のテクノロジー技術をサービスとして提供することで、不動産業界のデジタル化、発展に貢献します。
a.TASUKI TECH LAND
当サービスは、仕入物件情報をクラウド上で管理、社内共有が可能なシステムを提供します。不動産業界では、物件登録をExcelやメールフォルダなどのアナログな手法により仕入担当者が個別で管理している事業者が多く、これは業務が属人的になるだけでなく、会社にとって資産となりうる情報が正しく管理・共有できないなどの問題が発生します。また、社内でしか情報の登録・閲覧ができず、外出先から会社への電話確認や、無駄な移動が多く発生していました。「TASUKI TECH LAND」では、仕入情報をクラウド上で管理・共有するため煩雑な確認の手間が省けるほか、外出先でもスムーズに物件情報の確認が可能となります。
また、最新の都市計画情報をAIによって自動取得し視覚的に地図上に表示できるように独自の地理情報システム(GIS:Geographic Information System)を構築することで、仕入時に知りたい情報がTASUKI TECH LAND上ですべて網羅できるようになっております。PC・タブレット・スマートフォンなど、インターネット環境があればどこでも閲覧・登録が可能なため、仕入担当者の営業の無駄を省くことに寄与しております。
さらに、当サービスはBI(ビジネスインテリジェンス)ツール機能を有しており、営業活動の管理や、データに基づく営業戦略の策定も可能となります。
当サービスは使えば使うほどデータが溜まっていき、物件の比較や営業戦略の策定などの質の向上につながるため、高い継続率を維持しております。また、シンプルな設計であること、週単位で機能改修・追加のアップデートを行っていることから、利用ユーザーからの問い合わせも少なく運用ができております。
[料金プラン]
| 初期費用 | 30万円 | |
| 月額費用 | エンタープライズ | 10万円 |
| スタンダード | 5万円 | |
| 生成AI-OCR(オプション) | 10万円/月+@30円/件(従量課金) | |
b.TASUKI TECH TOUCH & PLAN
当サービスは、不動産関連企業の用地取得担当者向けに、建築プラン・事業収支を自動で作成するプラットフォームを提供します。
当サービスの特徴は、地図上で計画地にタッチするだけで、AIが土地情報を自動収集、ビックデータを解析し、計画地の最適な建築プランと事業収支表を瞬時に自動作成することが可能です。また、作成された建築プランに基づいてAIが投資パフォーマンス分析を行い、最適な事業計画を設定することができるため、不動産価値の判定もスムーズに行うことが可能となることです。
不動産関連企業における用地取得は重要な業務であるものの、土地情報の収集については膨大な手間と時間がかかるほか、事業収支の作成については担当者の経験値によってクオリティが左右されることが多く、アナログかつ属人化しがちであることが課題です。
当サービスを活用することで、これらの業務が瞬時にかつ自動で完了するようになり、担当者の経験値に左右されることなく平準化されたクオリティの事業収支表の作成が可能になるほか、土地情報の取得から事業収支表の作成まで7日～10日程度を要していた時間とコストの削減に繋がります。
また、当サービスはスマートフォン上で使用することができるため、現地調査先や、地権者・不動産会社との打ち合わせの場など、場所を選ばずに土地活用シミュレーションを行うことができ、スムーズに交渉が開始できます。
c.TASUKI TECH GOING
当サービスは、物件を3Dキャラクターの案内によるバーチャル内覧サービスを提供しております。
物件を3D化した空間内を360度確認することができるため、実際に物件の中にいるように内覧することが可能となります。また、WEB上で3Dキャラクターが案内を行うため、煩雑なマニュアルでの説明が不要となるほか、24時間いつでも、どこからでも内覧が可能となります。
さらに、物件内を3Dスキャンカメラで撮影しており、バーチャル内覧時に各所の寸法を測ることが可能であるため、お客様の内覧時に家具の設置位置を検討したいというニーズに応えることができます。
d.TASUKI TECH FUNDS
当サービスは、不動産投資型クラウドファンディングを開始したい不動産事業者向けに、システムの提供にはじまり、許認可申請のサポートおよび業務フローの提供や、当社のノウハウの共有、業務コンサルティング等を提供しております。クラウドファンディング事業に参入する際に懸念となる、システム構築開発にかかるイニシャルコストやクラウドファンディング機能要件の設計、交付書面作成、利用約款等の構築、保守、運用などのコストを最小限に抑えることができ、導入企業はスピーディーに事業展開を開始することが可能となります。
e.DX Consulting事業
当事業は、企業のDX推進を、戦略策定から具体的な施策実行、効果検証までをワンストップで伴走支援しております。
昨今のコロナ禍の影響や経済産業省の推進もあり、急速なDX化が求められていますが、多くの企業がDX化に向けた取り組みに対し未着手、または一部部門での実施にとどまっている状況です。(2020年経済産業省発表:「DXレポート2」)また、各企業の業種やITリテラシーによって課題や適切なプロセスは異なります。
当事業の特徴は、企業のDX推進状況や課題に合わせた長期的なデジタルアセットの活用を目指した支援です。データ活用においては、BIツールを導入し、ユーザーの行動やニーズのパターン、トレンド等をビッグデータから利用戦略を発見し、変わり続ける市場での成長が可能な支援を行います。当社の先端デジタル技術に精通したメンバー・パートナーがクライアント企業のプロジェクトマネージャーとして参画し、ビジネスを深く理解しながら、戦略策定、プロジェクトチームの組成から実行、テクノロジー基盤の導入、デジタル人材の育成支援までお客様と併走しながらワンストップで提供します。
(3) Finance Consulting事業
当事業は、連結子会社の㈱タスキプロスが、不動産事業者の中でも、中小企業、小規模事業者向けに不動産事業にかかわる融資を行っております。
他社では査定が難しい事業でも、これまで不動産デベロッパーとして蓄積したノウハウやデータドリブンにより、より柔軟な対応が可能です。また、営業年数に関わらず融資の相談が可能なため、他の金融機関では融資を受けにくいスタートアップ企業の事業拡大に対しても積極的にサポートしております。
[事業系統図]