#1 事業の内容: 当社の基本的なビジネスモデルは、トランクルームとして利用可能な不動産を賃借や自社開発で確保した上で、トランクルームとしての貸し出し、清掃を含む維持管理により利用者から利用料を徴収し、その収益で不動産コストや販売管理費を回収し利益を上げる単一のセグメントから成り立っております。セグメントの中で、トランクルームの自社開発を行い、収益不動産として投資家に売却する際に計上する利益を開発分譲による利益、開業後のトランクルームの運営による利益を運営管理の利益と区分しておりますが、2022年1月期では開発分譲による利益が82%を占めております。開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合には、部屋の稼働が上がるまでの稼働率リスクは当社が負っております。稼働率の上昇が緩やかなため、開業後数年は当該物件の運営管理利益がマイナスとなる場合もあります。
トランクルームを建物の建築様式で大きく分類しますとコンテナ型とビルイン型に分けられます。
・コンテナ型
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#2 事業等のリスク: 不動産の仕入れに際し、他社と競合し、価格が上がった場合には、当社売却時の利益が減少することとなりますが、トランクルーム用地は鉄道の駅からの距離よりも自動車によるアクセスを重要視致しますので、可能な限りマンション開発業者と競合の少ない物件を探し、購入価格を抑える工夫をして参ります。また、信託銀行などから、不動産所有者により近い情報を入手することにより競合の少ない段階での用地開発を行うことで価格上昇リスクを低減致します。
当社が仕入れを行う際には、当該土地で建築可能な建物の床面積・トランクルームの室数を調査し、周辺トランクルーム賃料相場から当該案件で得られる利用料を想定します。そこから、併せて建物の建設費を予測し、負担可能な土地代を予想して価格交渉します。交渉の過程で負担可能な土地代を超えた場合には取得を見合わせることでリスクを回避するよう努めておりますが、予期せぬ費用の発生や競合等の発生により、当社の経営成績及び財務状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2)販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延するリスクについて
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#3 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）: 一方、日本ではサービスそのものの認知度がまだ低いこともあり、市場規模約770億円で世帯普及率0.7%にとどまっています。(出典:矢野経済研究所)日本におけるサービスの認知度・世帯普及率の低さは、高い潜在市場性を有していることでもあり、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また過去においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居(特にマンション)の買い替えを行うことができましたが、昨今不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。このため、それぞれのライフステージにおいて必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整することが増えてきています。新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の増加に対応して室内を広くすることや、いわゆる巣ごもり消費の増加から家庭内に食品などの在庫が増えたことなどもトランクルーム業界にとって追い風となってきていると考えています。
またトランクルームを不動産投資物件として考えても、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなっています。さらにアパート・マンションと比較しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。これらのトランクルームの特性を活かして事業を発展、強化させるため、当社では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んでまいります。
(1)会社の経営の基本方針
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#4 重要な会計方針、財務諸表（連結）: (1)有形固定資産
定率法を採用しております。ただし、建物(建物附属設備を除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
建物 10～19年
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