有価証券報告書-第13期(2023/10/01-2024/09/30)
(1) 経営成績等の状況の概要
①財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における資産合計は9,079,805千円となり、前連結会計年度末に比べ620,294千円の増加となりました。主な変動要因は、現金及び預金の増加137,647千円、販売用不動産の増加174,870千円、未成工事支出金の減少86,045千円などにより流動資産が255,034千円増加したこと、土地の増加275,939千円などにより有形固定資産が281,945千円増加、保険積立金の増加40,183千円などにより投資その他の資産が85,749千円増加、この結果、固定資産合計が365,260千円増加したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は4,335,071千円となり、前連結会計年度末に比べ119,416千円の増加となりました。主な変動要因は、買掛金の増加31,483千円、預り金の増加59,710千円、未払費用の減少59,332千円により流動負債が73,942千円増加したこと、長期借入金の増加32,383千円などにより固定負債が45,474千円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は4,744,734千円となり、前連結会計年度末に比べ500,877千円の増加となりました。主な変動要因は、役員及び従業員の新株予約権(ストック・オプション)の行使に伴い、資本金が45,900千円、資本剰余金が45,900千円、合計で91,800千円増加したこと、親会社株主に帰属する当期純利益の計上641,563千円及び配当金の支払額237,296千円の差引で利益剰余金が404,267千円増加したことなどによるものであります。
②経営成績の状況
当連結会計年度の売上高は、コア事業である不動産賃貸仲介事業や不動産売買仲介事業、不動産管理事業が順調に伸長したため、スポット取引である販売用不動産の売上実績はありませんでしたが、5,835,613千円(前連結会計年度比4.9%増)となりました。一方で、先行投資としての人件費の増加及び新規出店等による広告宣伝費、地代家賃等の増加があり、営業利益は968,304千円(同4.4%減)となりました。
営業外損益では、上場関係の一時費用がなくなったため、経常利益は969,767千円(同1.5%減)となりました。特別損益では投資有価証券売却益を計上し、減損損失は生じなかったので、税金等調整前当期純利益は972,110千円(同1.1%増)となり、法人税等の税負担額の増加により親会社株主に帰属する当期純利益は641,563千円(同2.0%減)となりました。
セグメントごとの状況は、次のとおりであります。
(不動産仲介事業)
賃貸住宅の仲介手数料は995,756千円(前連結会計年度比10.6%増)、賃貸物件オーナーに対する入居後サポートに係る業務委託料収入が1,036,286千円(同11.8%増)と順調に伸長しました。この結果、スポット取引である販売用不動産の売上実績(前連結会計年度は255,783千円の実績)はありませんでしたが、売上高は2,973,766千円と前連結会計年度比1.7%の増収となりました。
しかしながら、販売用不動産の売上実績がなかったことによる利益の減少や人件費の増加、新規出店による取扱い物件数の増加に伴う広告宣伝費の増加などがあったため、セグメント利益(営業利益)は588,433千円と前連結会計年度比5,571千円、0.9%の減益となりました。
(不動産管理事業)
管理物件戸数の増加に伴い管理料収入が833,770千円(前連結会計年度比8.1%増)、改装収入が986,891千円(同10.7%増)と安定的に伸長したことなどが寄与し、売上高は2,154,720千円と前連結会計年度比9.7%の増収となりました。
また、セグメント利益(営業利益)は318,302千円と前連結会計年度比32,771千円、11.5%の増益となりました。
(居住者サポート事業)
保険代理店手数料と引越事業売上は前連結会計年度比微減でしたが、電力やインターネット接続等の取次業務収入、入居後サービス売上、家賃滞納保証業務収入及びシェアサイクル売上は順調に伸長しましたので、売上高は707,125千円と前連結会計年度比4.8%の増収となりました。また、セグメント利益(営業利益)は451,606千円と前連結会計年度比28,680千円、6.8%の増益となりました。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて136,146千円増加し4,149,182千円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は720,730千円となりました。資金の主な増加要因は、税金等調整前当期純利益972,110千円、減価償却費128,899千円、預り金の増減額59,018千円及び法人税等の還付額47,520千円であります。他方、資金の主な減少要因は、売上債権の増減額△39,093千円、棚卸資産の増減額△96,387千円及び法人税等の支払額△333,603千円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は470,299千円となりました。資金の主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出△388,461千円、保険積立金の積立による支出△41,722千円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は115,069千円となりました。資金の主な増加要因は、役員及び従業員による新株予約権(ストック・オプション)の行使に伴う株式の発行による収入91,800千円及び長期借入れによる収入170,000千円であり、資金の主な減少要因は、長期借入金の返済による支出△139,573千円及び配当金の支払額△237,296千円であります。
④生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。
b.受注実績
当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと次のとおりであります。
(注)主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10%以上の相手先が存在しないため、記載を省略しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループは、当社における不動産売買事業、不動産賃貸事業のほか、株式会社エリッツにおいて賃貸仲介事業を多店舗展開していることから、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは販売用不動産の評価と固定資産の減損であります。詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 注記事項 (重要な会計上の見積り)」をご参照下さい。
②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態及び経営成績の状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
当社グループでは、運転資金及び設備資金は基本的に手許資金で賄っております。当社グループの主たる資金需要は、販売用不動産取得資金、賃貸用不動産取得資金であります。販売用不動産取得資金は、小型物件については手許資金、大型物件については物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。また、賃貸用不動産取得資金は、プロジェクト毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。
以上のとおり、当社グループの事業運営を円滑に遂行するための資金の調達方法及び資金の流動性は十分に維持・確保できているものと認識しております。
④経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの報告セグメントは不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業から構成されております。
不動産仲介事業の主たる収益は、賃貸物件入居者からの借主仲介手数料と賃貸物件オーナーからの貸主仲介手数料及び業務委託手数料であり、仲介件数が減少すれば借主仲介手数料、貸主仲介手数料及び業務委託手数料のすべてが減少し、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
また、自社保有賃貸用不動産の家賃収入については、経営成績に影響を与える要因は自社保有物件の戸数及び入居率であります。なお、自社保有物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
不動産管理事業の主たる収益は、管理委託契約に基づく管理収入、管理業務に付随する改装工事等から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。
居住者サポート事業の主たる収益は、REサポート(24時間駆けつけサービス)、保険代理店手数料、家賃滞
納保証手数料、各種サービスの取次手数料、引越サービス及びシェアサイクル料であり、経営成績に影響を与える要因は各サービスの取扱件数であります。これらはいずれも小口多数の契約の集積であり、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数の影響を受けております。居住者サポート事業は不動産仲介事業や不動産管理事業で蓄積された顧客情報等の情報資産の活用により低コストで運営できている事業でありますが、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数が大幅に減少すると、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
その他、経営成績に与える要因については、「第2 事業の状況 事業等のリスク」に記載のとおり認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図っております。
⑤経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループは、毎年売上高の前年比7%成長を掲げ、既に9年が経過しました。新型コロナウイルス感染症の発生以降、前年対比プラス成長はクリアしておりますが、売上高の前年比7%成長については達成できなかった年度もありました。しかしながら、管理物件数は着実に成長しており、入居者アンケートにおいても、約85%以上のお客様に当社対応に関して満足の旨の回答をいただいております。また、賃貸物件オーナーにおいても当社グループ管理物件の入居率に満足いただき、賃貸経営の収益安定に寄与することで当社グループが今後さらなる成長を遂げられることを目標としております。
⑥経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について
当社グループの中期経営計画における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、a.不動産管理事業においては管理物件数、b.不動産仲介事業においては仲介件数、並びにc.財務指標においては資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。
管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。
当社グループの管理物件数、仲介件数及び財務指標の推移は以下のとおりであります。
a.不動産管理事業
b.不動産仲介事業
c.財務指標
①財政状態の状況
| 項目 | 第12期連結会計年度末 (2023年9月30日) | 第13期連結会計年度末 (2024年9月30日) | 増減額 |
| 資産合計(千円) | 8,459,511 | 9,079,805 | 620,294 |
| 負債合計(千円) | 4,215,654 | 4,335,071 | 119,416 |
| 純資産合計(千円) | 4,243,856 | 4,744,734 | 500,877 |
(資産)
当連結会計年度末における資産合計は9,079,805千円となり、前連結会計年度末に比べ620,294千円の増加となりました。主な変動要因は、現金及び預金の増加137,647千円、販売用不動産の増加174,870千円、未成工事支出金の減少86,045千円などにより流動資産が255,034千円増加したこと、土地の増加275,939千円などにより有形固定資産が281,945千円増加、保険積立金の増加40,183千円などにより投資その他の資産が85,749千円増加、この結果、固定資産合計が365,260千円増加したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は4,335,071千円となり、前連結会計年度末に比べ119,416千円の増加となりました。主な変動要因は、買掛金の増加31,483千円、預り金の増加59,710千円、未払費用の減少59,332千円により流動負債が73,942千円増加したこと、長期借入金の増加32,383千円などにより固定負債が45,474千円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は4,744,734千円となり、前連結会計年度末に比べ500,877千円の増加となりました。主な変動要因は、役員及び従業員の新株予約権(ストック・オプション)の行使に伴い、資本金が45,900千円、資本剰余金が45,900千円、合計で91,800千円増加したこと、親会社株主に帰属する当期純利益の計上641,563千円及び配当金の支払額237,296千円の差引で利益剰余金が404,267千円増加したことなどによるものであります。
②経営成績の状況
当連結会計年度の売上高は、コア事業である不動産賃貸仲介事業や不動産売買仲介事業、不動産管理事業が順調に伸長したため、スポット取引である販売用不動産の売上実績はありませんでしたが、5,835,613千円(前連結会計年度比4.9%増)となりました。一方で、先行投資としての人件費の増加及び新規出店等による広告宣伝費、地代家賃等の増加があり、営業利益は968,304千円(同4.4%減)となりました。
営業外損益では、上場関係の一時費用がなくなったため、経常利益は969,767千円(同1.5%減)となりました。特別損益では投資有価証券売却益を計上し、減損損失は生じなかったので、税金等調整前当期純利益は972,110千円(同1.1%増)となり、法人税等の税負担額の増加により親会社株主に帰属する当期純利益は641,563千円(同2.0%減)となりました。
セグメントごとの状況は、次のとおりであります。
| セグメント | 売上高(千円) | セグメント利益(千円) | ||||
| 前連結会計年度 (2023年9月期) | 当連結会計年度 (2024年9月期) | 増減率 (%) | 前連結会計年度 (2023年9月期) | 当連結会計年度 (2024年9月期) | 増減率 (%) | |
| 不動産仲介事業 | 2,923,689 | 2,973,766 | 1.7 | 594,005 | 588,433 | △0.9 |
| 不動産管理事業 | 1,964,483 | 2,154,720 | 9.7 | 285,531 | 318,302 | 11.5 |
| 居住者サポート事業 | 674,444 | 707,125 | 4.8 | 422,926 | 451,606 | 6.8 |
| 調整 | - | - | - | △289,230 | △390,038 | - |
| 合計 | 5,562,617 | 5,835,613 | 4.9 | 1,013,232 | 968,304 | △4.4 |
(不動産仲介事業)
賃貸住宅の仲介手数料は995,756千円(前連結会計年度比10.6%増)、賃貸物件オーナーに対する入居後サポートに係る業務委託料収入が1,036,286千円(同11.8%増)と順調に伸長しました。この結果、スポット取引である販売用不動産の売上実績(前連結会計年度は255,783千円の実績)はありませんでしたが、売上高は2,973,766千円と前連結会計年度比1.7%の増収となりました。
しかしながら、販売用不動産の売上実績がなかったことによる利益の減少や人件費の増加、新規出店による取扱い物件数の増加に伴う広告宣伝費の増加などがあったため、セグメント利益(営業利益)は588,433千円と前連結会計年度比5,571千円、0.9%の減益となりました。
(不動産管理事業)
管理物件戸数の増加に伴い管理料収入が833,770千円(前連結会計年度比8.1%増)、改装収入が986,891千円(同10.7%増)と安定的に伸長したことなどが寄与し、売上高は2,154,720千円と前連結会計年度比9.7%の増収となりました。
また、セグメント利益(営業利益)は318,302千円と前連結会計年度比32,771千円、11.5%の増益となりました。
(居住者サポート事業)
保険代理店手数料と引越事業売上は前連結会計年度比微減でしたが、電力やインターネット接続等の取次業務収入、入居後サービス売上、家賃滞納保証業務収入及びシェアサイクル売上は順調に伸長しましたので、売上高は707,125千円と前連結会計年度比4.8%の増収となりました。また、セグメント利益(営業利益)は451,606千円と前連結会計年度比28,680千円、6.8%の増益となりました。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて136,146千円増加し4,149,182千円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は720,730千円となりました。資金の主な増加要因は、税金等調整前当期純利益972,110千円、減価償却費128,899千円、預り金の増減額59,018千円及び法人税等の還付額47,520千円であります。他方、資金の主な減少要因は、売上債権の増減額△39,093千円、棚卸資産の増減額△96,387千円及び法人税等の支払額△333,603千円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は470,299千円となりました。資金の主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出△388,461千円、保険積立金の積立による支出△41,722千円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は115,069千円となりました。資金の主な増加要因は、役員及び従業員による新株予約権(ストック・オプション)の行使に伴う株式の発行による収入91,800千円及び長期借入れによる収入170,000千円であり、資金の主な減少要因は、長期借入金の返済による支出△139,573千円及び配当金の支払額△237,296千円であります。
④生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。
b.受注実績
当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと次のとおりであります。
| セグメント名称 | 第13期連結会計年度 (自 2023年10月1日 至 2024年9月30日) | |
| 金額(千円) | 前連結会計年度比(%) | |
| 不動産仲介事業 | 2,973,766 | 101.7 |
| 不動産管理事業 | 2,154,720 | 109.7 |
| 居住者サポート事業 | 707,125 | 104.8 |
| 合計 | 5,835,613 | 104.9 |
(注)主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10%以上の相手先が存在しないため、記載を省略しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループは、当社における不動産売買事業、不動産賃貸事業のほか、株式会社エリッツにおいて賃貸仲介事業を多店舗展開していることから、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは販売用不動産の評価と固定資産の減損であります。詳細については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 注記事項 (重要な会計上の見積り)」をご参照下さい。
②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態及び経営成績の状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
当社グループでは、運転資金及び設備資金は基本的に手許資金で賄っております。当社グループの主たる資金需要は、販売用不動産取得資金、賃貸用不動産取得資金であります。販売用不動産取得資金は、小型物件については手許資金、大型物件については物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。また、賃貸用不動産取得資金は、プロジェクト毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。
以上のとおり、当社グループの事業運営を円滑に遂行するための資金の調達方法及び資金の流動性は十分に維持・確保できているものと認識しております。
④経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの報告セグメントは不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業から構成されております。
不動産仲介事業の主たる収益は、賃貸物件入居者からの借主仲介手数料と賃貸物件オーナーからの貸主仲介手数料及び業務委託手数料であり、仲介件数が減少すれば借主仲介手数料、貸主仲介手数料及び業務委託手数料のすべてが減少し、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
また、自社保有賃貸用不動産の家賃収入については、経営成績に影響を与える要因は自社保有物件の戸数及び入居率であります。なお、自社保有物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
不動産管理事業の主たる収益は、管理委託契約に基づく管理収入、管理業務に付随する改装工事等から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。
居住者サポート事業の主たる収益は、REサポート(24時間駆けつけサービス)、保険代理店手数料、家賃滞
納保証手数料、各種サービスの取次手数料、引越サービス及びシェアサイクル料であり、経営成績に影響を与える要因は各サービスの取扱件数であります。これらはいずれも小口多数の契約の集積であり、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数の影響を受けております。居住者サポート事業は不動産仲介事業や不動産管理事業で蓄積された顧客情報等の情報資産の活用により低コストで運営できている事業でありますが、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数が大幅に減少すると、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
その他、経営成績に与える要因については、「第2 事業の状況 事業等のリスク」に記載のとおり認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図っております。
⑤経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループは、毎年売上高の前年比7%成長を掲げ、既に9年が経過しました。新型コロナウイルス感染症の発生以降、前年対比プラス成長はクリアしておりますが、売上高の前年比7%成長については達成できなかった年度もありました。しかしながら、管理物件数は着実に成長しており、入居者アンケートにおいても、約85%以上のお客様に当社対応に関して満足の旨の回答をいただいております。また、賃貸物件オーナーにおいても当社グループ管理物件の入居率に満足いただき、賃貸経営の収益安定に寄与することで当社グループが今後さらなる成長を遂げられることを目標としております。
⑥経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について
当社グループの中期経営計画における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、a.不動産管理事業においては管理物件数、b.不動産仲介事業においては仲介件数、並びにc.財務指標においては資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。
管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。
当社グループの管理物件数、仲介件数及び財務指標の推移は以下のとおりであります。
a.不動産管理事業
| 2023年9月期 | 2024年9月期 | 増減 | |
| 管理物件数(戸) | 26,056 | 27,330 | 1,274 |
| (参考)入居件数(戸) | 24,887 | 26,307 | 1,420 |
| (参考)入居率(%) | 95.5 | 96.3 | 0.8ポイント |
b.不動産仲介事業
| 2023年9月期 | 2024年9月期 | 増減 | |
| 賃貸仲介件数(件) | 18,014 | 19,201 | 1,187 |
c.財務指標
| 2023年9月期 | 2024年9月期 | 増減 | |
| 資産合計(百万円) | 8,459 | 9,079 | 620 |
| 自己資本比率(%) | 50.2 | 52.3 | 2.1ポイント |
| 総資本経常利益率(%) | 12.1 | 11.1 | △1.0ポイント |
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