有価証券報告書(内国投資証券)-第48期(2025/09/01-2026/02/28)
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
(注1)2025年8月31日を基準日とし、2025年9月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、2025年2月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
(注2)記載した指標は以下の方法により算定しています。なお、月数により年換算した数値を( )内に併記しています。
(注3)期末不動産関連資産数は、社会通念上建物として一体と認められる単位で記載しています。ただし、投資有価証券については含めていません。
(注4)期末テナント数は、建物毎に延べテナント賃貸先数を記載しています。なお、貸室の一部又は全部が一括賃貸に供される旨を約した契約(マスターリース契約)における賃借人兼転貸人が、エンドテナントに対し当該貸室の転貸を行っている場合があります。この賃借人兼転貸人はテナント数の算出に際してテナント1社と数えています。
(注5)期末稼働率は、決算日時点における賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積の合計の割合を記載しています。
(注6)上記表中、記載未満の数値につき原則として、金額は切り捨て、比率は四捨五入して記載しています。ただし、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益は四捨五入、配当性向については小数点第1位未満を切り捨ててそれぞれ記載しています。
(注7)賃貸事業収益及び賃貸事業費用には、リース売上高及びリース売上原価をそれぞれ含み、賃貸NOIの算定においては、リース売上原価を当期賃貸営業利益に足し戻しています。
(注8)期末テナント数、期末賃貸可能面積合計及び期末稼働率は、リース投資資産に計上している不動産関連資産に係る数値を含めて算定しています。
(注9)上表において、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、「1口当たり当期純利益」が希薄化していないため記載していません。
② 事業の状況
イ.業績等の概要
(イ)本投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき2001年9月10日に設立され、2002年6月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に投資証券を上場し(銘柄コード8954)、本投資口につき金融商品取引所での売買が可能になりました。その後の公募増資及び投資口の分割等により、当期末(2026年2月28日)時点の発行済投資口の総口数は5,520,000口となっています。
本投資法人は首都圏のほか、主として全国の主要都市部に所在する事務所(オフィス)(以下「オフィス」といいます。)を用途とする不動産関連資産(本投資法人の投資対象(後記「2 投資方針/(2)投資対象」をご参照ください。)の総称とします。以下同じです。)に投資するとともに、ホテル・商業施設・住宅・物流施設を用途とする不動産関連資産に投資する総合型の不動産投資法人(REIT)です。
(ロ)本投資法人を取り巻く環境
国内景気は、アメリカの通商政策の影響が残るものの、個人消費や設備投資の持ち直しを受け、緩やかに回復しています。先行きについても、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されています。
不動産マーケットでは、好調な賃貸市況やインバウンド需要の高まりへの期待等を背景に国内投資家、海外投資家とも積極的な投資姿勢が見られ、活発な取引が継続しています。
一方、物価上昇の継続による消費者マインドの下振れ、地政学的リスクの高まりによる国際情勢の不安定化、通商政策等アメリカの政策動向、FRB及び日本銀行の金融政策の動向を通じた金利や為替動向等、我が国の景気や不動産マーケットに影響を与える要因については引き続き注意が必要です。
(ハ)運用実績
このような環境下、本投資法人は、外部成長、内部成長及び財務戦略を推進し、1口当たり分配金等の安定的成長を通じ、投資主価値の安定的成長を図っています。
当期は、2025年10月に「ホリデイ・インエクスプレス大阪シティセンター御堂筋」(取得価格22,516百万円)、2025年11月に「プライム新横浜ビル」(取得価格9,250百万円)を取得し、2026年2月に「天神ノースフロントビル」の第4回目の取得(準共有持分16%、持分相当の取得価格1,016百万円)を実行しました。また、2025年9月に「青山サンクレストビル」(準共有持分40%、売却価格6,796百万円)を売却しました。
本投資法人では、オリックスグループ(注)の知見及びネットワークを活用し、本投資法人の資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)によるハンズオンマネジメントを通じたバリューアップの実施により物件の競争力向上やテナントリレーションの強化を図ります。本投資法人の保有する不動産関連資産の稼働率は当期末(2026年2月28日)において99.1%の高稼働を維持しています。
(注)オリックス株式会社及びそのグループ企業をいいます。
資金調達の面では、期限の到来した既存の借入金の返済資金及び特定資産の取得資金の一部に充てるため2025年9月から2026年2月までに55,850百万円の長期借入及び短期借入を行いました。
結果として、当期末(2026年2月28日)時点における借入残高は326,697百万円、投資法人債残高は21,000百万円、有利子負債残高は347,697百万円となり、LTV(総資産ベース)(注1)は46.8%、固定金利比率(注2)は90.8%、長期負債比率(注3)は87.1%となりました。
(注1)LTV(総資産ベース)は、有利子負債残高を貸借対照表上の総資産で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)固定金利比率は、固定金利負債(金利スワップによって固定化した有利子負債を含みます。)の残高を有利子負債残高で除した数値を示したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)長期負債比率は、長期有利子負債残高(1年内返済・償還予定の長期負債を含みません。)を有利子負債残高で除した数値を示したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ)業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益31,181百万円、営業利益16,250百万円、経常利益14,417百万円、当期純利益14,404百万円を計上しました。
分配金について本投資法人では、投資法人に係る課税の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)第67条の15)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図しています。当期は、財務基盤強化を目的に租税特別措置法第65条の7の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用して当期未処分利益のうち1,080百万円を内部留保することとし、当期未処分利益から当該内部留保額を控除した残額の概ね全額である13,325百万円を分配します。この結果、投資口1口当たりの分配金は2,414円となりました。
ロ.その他
(イ)資産の売却について
2025年2月25日付で「青山サンクレストビル」を売却する契約を締結したもののうち、2026年3月2日付にて「青山サンクレストビル」(準共有持分40%)の売却が完了しました。また、2026年3月10日付で「浜松アクトタワー」を売却する契約を締結しました。このうち、2026年3月27日付にて「浜松アクトタワー」(準共有持分40%)の売却が完了し、「浜松アクトタワー」(準共有持分60%)は2026年9月1日付にて売却が完了する予定です。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 / 第5 投資法人の経理状況 / 1 財務諸表 /(6)注記表 /(重要な後発事象に関する注記)」をご参照ください。
(参考情報)
資産の取得について
以下の不動産関連資産を決算日後に取得又は取得を予定しています。また、「天神ノースフロントビル」については、2024年8月28日付で「天神ノースフロントビル」を取得する契約を締結したもののうち、当決算日までに準共有持分の68%を取得し、残準共有持分は決算日後に取得を予定しています。なお、記載方針については後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投資資産の主要なもの/ヘ.不動産の概要」をご参照ください。
蒲田プライム
取得資産:不動産信託受益権
取得価格:11,300百万円(注)
取得日:2026年3月31日
所在地:東京都大田区蒲田五丁目44番5号
用途:事務所・店舗・駐車場
面積:土地1,437.68㎡ 建物7,963.47㎡
構造:鉄骨造陸屋根8階建
建築時期:2010年5月
所有・それ以外の別:所有権
(注)取得価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
ベイサイドパークOSAKAサウスレジデンシス
取得資産:不動産信託受益権
取得価格:3,540百万円(注)
取得日:2026年4月28日
所在地:大阪府大阪市港区波除二丁目2番43号
用途:共同住宅
面積:土地1,358.51㎡ 建物4,468.28㎡
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
建築時期:2024年5月
所有・それ以外の別:所有権
(注)取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
ベイサイドパークOSAKAノースレジデンシス
取得資産:不動産信託受益権
取得価格:2,860百万円(注)
取得日:2026年4月28日
所在地:大阪府大阪市港区波除二丁目2番42号
用途:共同住宅
面積:土地1,094.94㎡建物3,547.05㎡
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
建築時期:2024年2月
所有・それ以外の別:所有権
(注)取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
天神ノースフロントビル
取得及び取得予定資産:不動産信託受益権
取得及び取得予定価格:6,350百万円(注1)(注2)
取得及び取得予定日:2024年8月29日～2027年2月25日(注1)(注3)
所在地:福岡県福岡市中央区天神四丁目4番20号
用途:事務所・店舗
面積:土地1,154.79㎡ 建物6,893.91㎡
構造:鉄骨造陸屋根8階建
建築時期:2010年1月
所有・それ以外の別:所有権
(注1)6回に分けて取得又は取得予定であり、取得日ごとの取得価格は以下のとおり又は以下を予定しています。
第1回 2024年8月29日に取得完了 317.5百万円(準共有持分5%)
第2回 2025年2月27日に取得完了 1,587.5百万円(準共有持分25%)
第3回 2025年8月28日に取得完了 1,397百万円(準共有持分22%)
第4回 2026年2月26日に取得完了 1,016百万円(準共有持分16%)
第5回 2026年8月27日に取得予定 1,016百万円(準共有持分16%)
第6回 2027年2月25日に取得予定 1,016百万円(準共有持分16%)
(注2)取得及び取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注3)当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。なお、本物件の鑑定評価額は7,050百万円(価格時点:2026年2月28日 準共有持分100%の価格)です。
(ロ)サステナビリティに関する取組みについて
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に際し、本投資法人の運用方針である投資主価値の安定的成長には、ESG課題(環境(Environment)・社会(Social)・ガバナンス(Governance))を考慮したサステナブルな資産運用が重要と考え、これを実践するために「ESG方針」を制定し、ESG課題に対する基本姿勢として8つの事項(「人権の尊重と労働慣行への対応」「気候変動への対応」「環境への配慮(生態系・生物多様性、廃棄物・水等資源への対応等)」「ステークホルダーとの協働」「お客さま(テナント・利用者)の健康と快適性の増進」「役職員への対応」「リスク管理とコンプライアンス、公正な事業慣行への対応」「ESG情報開示と可視化の推進」)を定めています。これらのESG方針に規定した各事項への対応を確実にするため、「エネルギー・温室効果ガス削減指針」「資源・廃棄物管理指針」「ESG調達等指針」「ESG投資・運用指針」を策定し、これらにおいて数値目標、具体的な取組み、組織体制等を定め、各種施策を実施しています。また、ESG方針に基づく取組みを継続的かつ組織的に推進するため、本資産運用会社の代表取締役社長を委員長とし、全取締役を含む各部管掌役員をメンバーとする「サステナビリティ委員会」を設置し、ESGに関する重要事項を審議し、又はこれらの報告を受けています。さらにESGに関する活動報告及び今後の計画について、年1回本投資法人役員会へ報告しています。
これらの本資産運用会社の方針・体制のもと、本投資法人は、サステナビリティ上取り組むべき重要課題(マテリアリティ)を特定し、それぞれの課題に対する目標を定めて課題解決を目指しています。具体的には、2050年のネットゼロ実現に向けて、SBTi(注1)に基づく温室効果ガス(GHG)排出量削減目標(以下「削減目標」といいます。)を設定し、2024年8月に移行計画を策定しました。2023年7月に認定されたSBTi(ニアターム目標)では、削減目標のうち、2030年に本投資法人のGHG排出量を、2021年比42%削減することを定め、2024年1月に認定されたSBTi(ネットゼロ目標)では、2050年に本投資法人のサプライチェーンを含むGHG排出総量を、2021年比実質90%以上削減することを定めてそれぞれの取組を推進しています。
また近年、台風や豪雨による外水・内水氾濫や土砂災害など温暖化に伴う急性リスクが課題となっています。自然災害に対する不動産のレジリエンスを定量化・可視化する国内初の認証制度である「ResReal(レジリアル)水害版」を2024年4月に「ホテル ユニバーサル ポート」「東京ベイ舞浜ホテル ファーストリゾート」にて取得し、SILVER(レジリエンスが高い)の評価を得ました。
他にもガバナンスの強化として2026年4月に本投資法人の役員会の実効性評価を実施しました。全般的に高い評価であり、役員会の実効性が確保されていることが確認できました。今後も役員会のさらなる実効性向上に努めます。
なお、本資産運用会社は、投資の意思決定プロセスにESGの視点を組み込むことを機関投資家の原則とする責任投資原則(PRI)の署名機関です。
本投資法人及び本資産運用会社は、上記を含む様々なESGへの取組みや方針等についてまとめた「サステナビリティレポート」を発行し、本投資法人のウェブサイト上で開示しています。
本投資法人及び本資産運用会社は、引き続きサステナビリティに関する取組みを推進し、積極的な開示を行い、持続可能な社会に貢献しつつ投資主価値の安定的成長を目指します。
(注1)「SBTi(Science Based Targets initiative)」とは、企業に対しパリ協定が求める水準と整合した科学的根拠に基づくGHG排出量削減目標の策定を求めるイニシアチブです。
(注2)「ResReal(レジリアル)」とは自然災害に対する不動産のレジリエンスを定量化・可視化する国内初の認証制度であり、2023 年 1 月より水害の認証が開始されています。評価対象となる不動産のレジリエンスは「頑強性(立地・建物)」「冗長性」「即応性」「代替性」の 4 要素とともに、雨水貯留槽の設置や地域との連携といった取組みの先進性を考慮して評価されます。
① 主要な経営指標等の推移
| 回次 | 第39期 | 第40期 | 第41期 | 第42期 | 第43期 | ||
| 決算年月 | 2021年8月 | 2022年2月 | 2022年8月 | 2023年2月 | 2023年8月 | ||
| 営業収益 | 百万円 | 23,630 | 23,746 | 26,120 | 25,671 | 25,698 | |
| (うち賃貸事業収益) | 百万円 | (23,630) | (23,225) | (23,795) | (24,332) | (24,577) | |
| 営業費用 | 百万円 | 12,635 | 13,269 | 13,207 | 13,452 | 16,699 | |
| (うち賃貸事業費用) | 百万円 | (10,857) | (11,118) | (11,392) | (11,651) | (11,634) | |
| 営業利益 | 百万円 | 10,994 | 10,476 | 12,912 | 12,218 | 8,999 | |
| 経常利益 | 百万円 | 9,822 | 9,351 | 11,811 | 11,161 | 7,918 | |
| 当期純利益 | 百万円 | 9,807 | 9,338 | 11,787 | 11,149 | 7,904 | |
| 出資総額 | 百万円 | 335,757 | 335,757 | 335,757 | 335,757 | 335,757 | |
| 発行済投資口の総口数 | (a) | 口 | 2,760,000 | 2,760,000 | 2,760,000 | 2,760,000 | 2,760,000 |
| 純資産額 | (b) | 百万円 | 348,910 | 348,442 | 350,680 | 351,197 | 347,874 |
| 総資産額 | (c) | 百万円 | 684,445 | 682,870 | 682,981 | 680,786 | 677,836 |
| 1口当たり純資産額 | (b)/(a)(注1) | 円 | 126,417 | 126,247 | 127,058 | 127,246 | 126,042 |
| 1口当たり当期純利益 | (注1) (注2) (注9) | 円 | 3,554 | 3,383 | 4,271 | 4,040 | 2,864 |
| 分配総額 | (d) | 百万円 | 9,806 | 9,549 | 10,631 | 11,227 | 10,333 |
| 1口当たり分配金額 | (d)/(a) | 円 | 3,553 | 3,460 | 3,852 | 4,068 | 3,744 |
| (うち1口当たり利益分配金額) | 円 | (3,553) | (3,460) | (3,852) | (4,068) | (3,744) | |
| (うち1口当たり利益超過分配金額) | 円 | (-) | (-) | (-) | (-) | (-) | |
| 自己資本比率 | (b)/(c) | % | 51.0 | 51.0 | 51.3 | 51.6 | 51.3 |
| 自己資本利益率 | (注2) | % | 2.8(5.6) | 2.7(5.4) | 3.4(6.7) | 3.2(6.4) | 2.3(4.5) |
| [その他参考情報] | |||||||
| 総資産経常利益率 | (注2) | % | 1.4(2.9) | 1.4(2.7) | 1.7(3.5) | 1.6(3.3) | 1.2(2.3) |
| 配当性向 | (注2) | % | 99.9 | 102.2 | 90.1 | 100.6 | 130.7 |
| 期末不動産関連資産数 | (注3) | 件 | 113 | 112 | 111 | 110 | 112 |
| 期末テナント数 | (注4) | 件 | 1,029 | 1,044 | 1,050 | 1,059 | 1,089 |
| 期末賃貸可能面積合計 | ㎡ | 1,164,559.95 | 1,154,985.34 | 1,152,522.48 | 1,144,028.69 | 1,137,821.76 | |
| 期末稼働率 | (注5) | % | 96.2 | 96.7 | 97.5 | 98.2 | 98.3 |
| 当期減価償却費 | 百万円 | 4,161 | 4,145 | 4,059 | 4,015 | 3,940 | |
| 当期資本的支出額 | 百万円 | 1,384 | 1,245 | 1,363 | 1,509 | 1,539 | |
| 賃貸NOI (Net Operating Income) | (注2) | 百万円 | 17,012 | 16,330 | 16,540 | 16,774 | 16,962 |
| 回次 | 第44期 | 第45期 | 第46期 | 第47期 | 第48期 | ||
| 決算年月 | 2024年2月 | 2024年8月 | 2025年2月 | 2025年8月 | 2026年2月 | ||
| 営業収益 | 百万円 | 28,804 | 26,209 | 25,642 | 28,423 | 31,181 | |
| (うち賃貸事業収益) | 百万円 | (25,349) | (25,788) | (25,631) | (26,929) | (28,425) | |
| 営業費用 | 百万円 | 16,178 | 13,563 | 13,403 | 14,276 | 14,931 | |
| (うち賃貸事業費用) | 百万円 | (11,602) | (11,647) | (11,527) | (12,384) | (12,947) | |
| 営業利益 | 百万円 | 12,626 | 12,646 | 12,239 | 14,147 | 16,250 | |
| 経常利益 | 百万円 | 11,553 | 11,521 | 11,029 | 12,516 | 14,417 | |
| 当期純利益 | 百万円 | 11,539 | 11,506 | 11,015 | 12,496 | 14,404 | |
| 出資総額 | 百万円 | 335,757 | 335,757 | 335,757 | 335,757 | 335,757 | |
| 発行済投資口の総口数 | (a) | 口 | 2,760,000 | 2,760,000 | 2,760,000 | 2,760,000 | 5,520,000 |
| 純資産額 | (b) | 百万円 | 349,084 | 349,824 | 350,300 | 351,771 | 353,645 |
| 総資産額 | (c) | 百万円 | 678,727 | 684,999 | 685,775 | 718,423 | 743,354 |
| 1口当たり純資産額 | (b)/(a)(注1) | 円 | 126,480 | 126,748 | 63,460 | 63,727 | 64,066 |
| 1口当たり当期純利益 | (注1) (注2) (注9) | 円 | 4,181 | 4,169 | 1,996 | 2,264 | 2,610 |
| 分配総額 | (d) | 百万円 | 10,769 | 10,543 | 11,015 | 12,530 | 13,325 |
| 1口当たり分配金額 | (d)/(a) | 円 | 3,902 | 3,820 | 3,991 | 4,540 | 2,414 |
| (うち1口当たり利益分配金額) | 円 | (3,902) | (3,820) | (3,991) | (4,540) | (2,414) | |
| (うち1口当たり利益超過分配金額) | 円 | (-) | (-) | (-) | (-) | (-) | |
| 自己資本比率 | (b)/(c) | % | 51.4 | 51.1 | 51.1 | 49.0 | 47.6 |
| 自己資本利益率 | (注2) | % | 3.3(6.6) | 3.3(6.6) | 3.1(6.3) | 3.6(7.1) | 4.1(8.2) |
| [その他参考情報] | |||||||
| 総資産経常利益率 | (注2) | % | 1.7(3.4) | 1.7(3.4) | 1.6(3.2) | 1.8(3.6) | 2.0(3.9) |
| 配当性向 | (注2) | % | 93.3 | 91.6 | 100.0 | 100.2 | 92.4 |
| 期末不動産関連資産数 | (注3) | 件 | 111 | 117 | 117 | 119 | 121 |
| 期末テナント数 | (注4) | 件 | 1,059 | 1,084 | 1,090 | 1,121 | 1,136 |
| 期末賃貸可能面積合計 | ㎡ | 1,127,952.53 | 1,151,778.13 | 1,153,012.12 | 1,183,064.54 | 1,199,228.52 | |
| 期末稼働率 | (注5) | % | 98.9 | 98.6 | 98.9 | 99.0 | 99.1 |
| 当期減価償却費 | 百万円 | 3,940 | 3,890 | 3,891 | 4,175 | 4,318 | |
| 当期資本的支出額 | 百万円 | 994 | 2,659 | 2,354 | 1,530 | 2,103 | |
| 賃貸NOI (Net Operating Income) | (注2) | 百万円 | 17,766 | 18,111 | 18,064 | 18,721 | 19,797 |
(注1)2025年8月31日を基準日とし、2025年9月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、2025年2月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
(注2)記載した指標は以下の方法により算定しています。なお、月数により年換算した数値を( )内に併記しています。
| 1口当たり当期純利益 | 当期純利益/日数加重平均投資口数 |
| 自己資本利益率 | 当期純利益/平均純資産額 平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2 |
| 総資産経常利益率 | 経常利益/平均総資産額 平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)÷2 |
| 配当性向 | 1口当たり分配金額/1口当たり当期純利益 |
| 賃貸NOI | 当期賃貸営業利益(賃貸事業収益-賃貸事業費用)+当期減価償却費 |
(注3)期末不動産関連資産数は、社会通念上建物として一体と認められる単位で記載しています。ただし、投資有価証券については含めていません。
(注4)期末テナント数は、建物毎に延べテナント賃貸先数を記載しています。なお、貸室の一部又は全部が一括賃貸に供される旨を約した契約(マスターリース契約)における賃借人兼転貸人が、エンドテナントに対し当該貸室の転貸を行っている場合があります。この賃借人兼転貸人はテナント数の算出に際してテナント1社と数えています。
(注5)期末稼働率は、決算日時点における賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積の合計の割合を記載しています。
(注6)上記表中、記載未満の数値につき原則として、金額は切り捨て、比率は四捨五入して記載しています。ただし、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益は四捨五入、配当性向については小数点第1位未満を切り捨ててそれぞれ記載しています。
(注7)賃貸事業収益及び賃貸事業費用には、リース売上高及びリース売上原価をそれぞれ含み、賃貸NOIの算定においては、リース売上原価を当期賃貸営業利益に足し戻しています。
(注8)期末テナント数、期末賃貸可能面積合計及び期末稼働率は、リース投資資産に計上している不動産関連資産に係る数値を含めて算定しています。
(注9)上表において、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、「1口当たり当期純利益」が希薄化していないため記載していません。
② 事業の状況
イ.業績等の概要
(イ)本投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき2001年9月10日に設立され、2002年6月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に投資証券を上場し(銘柄コード8954)、本投資口につき金融商品取引所での売買が可能になりました。その後の公募増資及び投資口の分割等により、当期末(2026年2月28日)時点の発行済投資口の総口数は5,520,000口となっています。
本投資法人は首都圏のほか、主として全国の主要都市部に所在する事務所(オフィス)(以下「オフィス」といいます。)を用途とする不動産関連資産(本投資法人の投資対象(後記「2 投資方針/(2)投資対象」をご参照ください。)の総称とします。以下同じです。)に投資するとともに、ホテル・商業施設・住宅・物流施設を用途とする不動産関連資産に投資する総合型の不動産投資法人(REIT)です。
(ロ)本投資法人を取り巻く環境
国内景気は、アメリカの通商政策の影響が残るものの、個人消費や設備投資の持ち直しを受け、緩やかに回復しています。先行きについても、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されています。
不動産マーケットでは、好調な賃貸市況やインバウンド需要の高まりへの期待等を背景に国内投資家、海外投資家とも積極的な投資姿勢が見られ、活発な取引が継続しています。
一方、物価上昇の継続による消費者マインドの下振れ、地政学的リスクの高まりによる国際情勢の不安定化、通商政策等アメリカの政策動向、FRB及び日本銀行の金融政策の動向を通じた金利や為替動向等、我が国の景気や不動産マーケットに影響を与える要因については引き続き注意が必要です。
(ハ)運用実績
このような環境下、本投資法人は、外部成長、内部成長及び財務戦略を推進し、1口当たり分配金等の安定的成長を通じ、投資主価値の安定的成長を図っています。
当期は、2025年10月に「ホリデイ・インエクスプレス大阪シティセンター御堂筋」(取得価格22,516百万円)、2025年11月に「プライム新横浜ビル」(取得価格9,250百万円)を取得し、2026年2月に「天神ノースフロントビル」の第4回目の取得(準共有持分16%、持分相当の取得価格1,016百万円)を実行しました。また、2025年9月に「青山サンクレストビル」(準共有持分40%、売却価格6,796百万円)を売却しました。
本投資法人では、オリックスグループ(注)の知見及びネットワークを活用し、本投資法人の資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)によるハンズオンマネジメントを通じたバリューアップの実施により物件の競争力向上やテナントリレーションの強化を図ります。本投資法人の保有する不動産関連資産の稼働率は当期末(2026年2月28日)において99.1%の高稼働を維持しています。
(注)オリックス株式会社及びそのグループ企業をいいます。
資金調達の面では、期限の到来した既存の借入金の返済資金及び特定資産の取得資金の一部に充てるため2025年9月から2026年2月までに55,850百万円の長期借入及び短期借入を行いました。
結果として、当期末(2026年2月28日)時点における借入残高は326,697百万円、投資法人債残高は21,000百万円、有利子負債残高は347,697百万円となり、LTV(総資産ベース)(注1)は46.8%、固定金利比率(注2)は90.8%、長期負債比率(注3)は87.1%となりました。
(注1)LTV(総資産ベース)は、有利子負債残高を貸借対照表上の総資産で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)固定金利比率は、固定金利負債(金利スワップによって固定化した有利子負債を含みます。)の残高を有利子負債残高で除した数値を示したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)長期負債比率は、長期有利子負債残高(1年内返済・償還予定の長期負債を含みません。)を有利子負債残高で除した数値を示したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ)業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益31,181百万円、営業利益16,250百万円、経常利益14,417百万円、当期純利益14,404百万円を計上しました。
分配金について本投資法人では、投資法人に係る課税の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)第67条の15)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図しています。当期は、財務基盤強化を目的に租税特別措置法第65条の7の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用して当期未処分利益のうち1,080百万円を内部留保することとし、当期未処分利益から当該内部留保額を控除した残額の概ね全額である13,325百万円を分配します。この結果、投資口1口当たりの分配金は2,414円となりました。
ロ.その他
(イ)資産の売却について
2025年2月25日付で「青山サンクレストビル」を売却する契約を締結したもののうち、2026年3月2日付にて「青山サンクレストビル」(準共有持分40%)の売却が完了しました。また、2026年3月10日付で「浜松アクトタワー」を売却する契約を締結しました。このうち、2026年3月27日付にて「浜松アクトタワー」(準共有持分40%)の売却が完了し、「浜松アクトタワー」(準共有持分60%)は2026年9月1日付にて売却が完了する予定です。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 / 第5 投資法人の経理状況 / 1 財務諸表 /(6)注記表 /(重要な後発事象に関する注記)」をご参照ください。
(参考情報)
資産の取得について
以下の不動産関連資産を決算日後に取得又は取得を予定しています。また、「天神ノースフロントビル」については、2024年8月28日付で「天神ノースフロントビル」を取得する契約を締結したもののうち、当決算日までに準共有持分の68%を取得し、残準共有持分は決算日後に取得を予定しています。なお、記載方針については後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投資資産の主要なもの/ヘ.不動産の概要」をご参照ください。
蒲田プライム
取得資産:不動産信託受益権
取得価格:11,300百万円(注)
取得日:2026年3月31日
所在地:東京都大田区蒲田五丁目44番5号
用途:事務所・店舗・駐車場
面積:土地1,437.68㎡ 建物7,963.47㎡
構造:鉄骨造陸屋根8階建
建築時期:2010年5月
所有・それ以外の別:所有権
(注)取得価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
ベイサイドパークOSAKAサウスレジデンシス
取得資産:不動産信託受益権
取得価格:3,540百万円(注)
取得日:2026年4月28日
所在地:大阪府大阪市港区波除二丁目2番43号
用途:共同住宅
面積:土地1,358.51㎡ 建物4,468.28㎡
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
建築時期:2024年5月
所有・それ以外の別:所有権
(注)取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
ベイサイドパークOSAKAノースレジデンシス
取得資産:不動産信託受益権
取得価格:2,860百万円(注)
取得日:2026年4月28日
所在地:大阪府大阪市港区波除二丁目2番42号
用途:共同住宅
面積:土地1,094.94㎡建物3,547.05㎡
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
建築時期:2024年2月
所有・それ以外の別:所有権
(注)取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
天神ノースフロントビル
取得及び取得予定資産:不動産信託受益権
取得及び取得予定価格:6,350百万円(注1)(注2)
取得及び取得予定日:2024年8月29日～2027年2月25日(注1)(注3)
所在地:福岡県福岡市中央区天神四丁目4番20号
用途:事務所・店舗
面積:土地1,154.79㎡ 建物6,893.91㎡
構造:鉄骨造陸屋根8階建
建築時期:2010年1月
所有・それ以外の別:所有権
(注1)6回に分けて取得又は取得予定であり、取得日ごとの取得価格は以下のとおり又は以下を予定しています。
第1回 2024年8月29日に取得完了 317.5百万円(準共有持分5%)
第2回 2025年2月27日に取得完了 1,587.5百万円(準共有持分25%)
第3回 2025年8月28日に取得完了 1,397百万円(準共有持分22%)
第4回 2026年2月26日に取得完了 1,016百万円(準共有持分16%)
第5回 2026年8月27日に取得予定 1,016百万円(準共有持分16%)
第6回 2027年2月25日に取得予定 1,016百万円(準共有持分16%)
(注2)取得及び取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注3)当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。なお、本物件の鑑定評価額は7,050百万円(価格時点:2026年2月28日 準共有持分100%の価格)です。
(ロ)サステナビリティに関する取組みについて
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に際し、本投資法人の運用方針である投資主価値の安定的成長には、ESG課題(環境(Environment)・社会(Social)・ガバナンス(Governance))を考慮したサステナブルな資産運用が重要と考え、これを実践するために「ESG方針」を制定し、ESG課題に対する基本姿勢として8つの事項(「人権の尊重と労働慣行への対応」「気候変動への対応」「環境への配慮(生態系・生物多様性、廃棄物・水等資源への対応等)」「ステークホルダーとの協働」「お客さま(テナント・利用者)の健康と快適性の増進」「役職員への対応」「リスク管理とコンプライアンス、公正な事業慣行への対応」「ESG情報開示と可視化の推進」)を定めています。これらのESG方針に規定した各事項への対応を確実にするため、「エネルギー・温室効果ガス削減指針」「資源・廃棄物管理指針」「ESG調達等指針」「ESG投資・運用指針」を策定し、これらにおいて数値目標、具体的な取組み、組織体制等を定め、各種施策を実施しています。また、ESG方針に基づく取組みを継続的かつ組織的に推進するため、本資産運用会社の代表取締役社長を委員長とし、全取締役を含む各部管掌役員をメンバーとする「サステナビリティ委員会」を設置し、ESGに関する重要事項を審議し、又はこれらの報告を受けています。さらにESGに関する活動報告及び今後の計画について、年1回本投資法人役員会へ報告しています。
これらの本資産運用会社の方針・体制のもと、本投資法人は、サステナビリティ上取り組むべき重要課題(マテリアリティ)を特定し、それぞれの課題に対する目標を定めて課題解決を目指しています。具体的には、2050年のネットゼロ実現に向けて、SBTi(注1)に基づく温室効果ガス(GHG)排出量削減目標(以下「削減目標」といいます。)を設定し、2024年8月に移行計画を策定しました。2023年7月に認定されたSBTi(ニアターム目標)では、削減目標のうち、2030年に本投資法人のGHG排出量を、2021年比42%削減することを定め、2024年1月に認定されたSBTi(ネットゼロ目標)では、2050年に本投資法人のサプライチェーンを含むGHG排出総量を、2021年比実質90%以上削減することを定めてそれぞれの取組を推進しています。
また近年、台風や豪雨による外水・内水氾濫や土砂災害など温暖化に伴う急性リスクが課題となっています。自然災害に対する不動産のレジリエンスを定量化・可視化する国内初の認証制度である「ResReal(レジリアル)水害版」を2024年4月に「ホテル ユニバーサル ポート」「東京ベイ舞浜ホテル ファーストリゾート」にて取得し、SILVER(レジリエンスが高い)の評価を得ました。
他にもガバナンスの強化として2026年4月に本投資法人の役員会の実効性評価を実施しました。全般的に高い評価であり、役員会の実効性が確保されていることが確認できました。今後も役員会のさらなる実効性向上に努めます。
なお、本資産運用会社は、投資の意思決定プロセスにESGの視点を組み込むことを機関投資家の原則とする責任投資原則(PRI)の署名機関です。
本投資法人及び本資産運用会社は、上記を含む様々なESGへの取組みや方針等についてまとめた「サステナビリティレポート」を発行し、本投資法人のウェブサイト上で開示しています。
本投資法人及び本資産運用会社は、引き続きサステナビリティに関する取組みを推進し、積極的な開示を行い、持続可能な社会に貢献しつつ投資主価値の安定的成長を目指します。
(注1)「SBTi(Science Based Targets initiative)」とは、企業に対しパリ協定が求める水準と整合した科学的根拠に基づくGHG排出量削減目標の策定を求めるイニシアチブです。
(注2)「ResReal(レジリアル)」とは自然災害に対する不動産のレジリエンスを定量化・可視化する国内初の認証制度であり、2023 年 1 月より水害の認証が開始されています。評価対象となる不動産のレジリエンスは「頑強性(立地・建物)」「冗長性」「即応性」「代替性」の 4 要素とともに、雨水貯留槽の設置や地域との連携といった取組みの先進性を考慮して評価されます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
