有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(平成27年8月1日-平成28年1月31日)
(3)【管理報酬等】
(イ) 役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額(ただし、上限を一人当たり執行役員について月額100万円、監督役員について月額80万円とします。)とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます(規約第26条第1項、第2項)。
(注) 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができます。(規約第26条第3項)
(ロ) 本資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社に対する資産運用報酬は、基本報酬1、基本報酬2及びインセンティブ報酬から構成され、本書の日付現在におけるそれぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下の通りであり、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込の方法により支払われます(規約 別紙2 「資産運用会社に対する資産運用報酬」)。
(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
本投資法人は、一般事務受託者(投資主名簿等管理人及び特別口座管理人)及び第3回、第4回及び第5回無担保投資法人債の一般事務受託者である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して以下(a)(b)(c)(d)の業務を委託しています。
(a) 投資口事務代行業務
イ 投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務(ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託するものに限ります。)
ロ 前号に定めるほか、以下の帳簿その他の投信法及び内閣府令の規定により作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務(ただし、該当する事務が生じていない場合を除きます。)
① 分配利益明細簿
② 投資証券台帳
③ 投資証券不発行管理簿
④ 投資証券払戻金額帳
⑤ 未払分配利益明細簿
⑥ 未払払戻金明細簿
⑦ 上記のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が別途合意する帳簿書類
ハ 投資証券の発行に関する事務並びに投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務(ただし、本投資法人の投資口について投資証券が発行されている場合に限ります。)
ニ 振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
ホ 投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人(以下「投資主等」といいます。)の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
ヘ 前各号に掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
ト 投信法第117条第4号に規定する事務のうち下記に記載される事務
① 投資主総会招集通知状、決議通知状等、投資主総会関係書類、及び議決権行使書面又は議決権代理行使委任状への議決権個数の記入
② 前号に掲げるもののほか、投資主等に対する通知、催告、報告等に関する書類の封入発送
③ 官庁、証券取引所等への届出資料及び報告資料並びに統計表の作成
チ 分配金の支払いに関する事務(分配金の個別投資主毎の金額計算、分配金支払のための手続、分配金関係書類の封入発送を含みます。)
リ 投資主等からの投資口に関する照会に対する応答に関する事務(個人情報保護法に関する開示等の求めに係る事務を含みます。)
ヌ 投資口の募集、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務
ル 投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付けに関する事務(前各号の事務に関連するものに限ります。)
ヲ 前各号に掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務
ワ 投資主等の個人番号(「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(平成25年法律第27号。以下「番号法」といいます。)に定義する個人番号をいい、以下「個人番号」といいます。)および法人番号(番号法に定義する法人番号)の収集および登録に関する事務
カ 投資主等の個人番号および法人番号および法人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務
ヨ 前各号に掲げる事項に付随する事務
タ 前各号に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第2項第8号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、もしくは、投信法、投信法施行令及び本規則が改正されることに伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな事務が規定された場合は、本投資法人及び投資主名簿等管理人がその取扱いについて協議します。
(b) 口座管理事務
イ 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
ロ 総投資主通知に係る報告に関する事務
ハ 新規記載又は記録手続き及び抹消手続き又は全部抹消手続きに関する事務
ニ 保管振替機構その他の振替機関(以下「機構等」といいます。)からの本投資法人に対する個別投資主通知に関する事務
ホ 振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
ヘ 特別口座の開設及び廃止に関する事務
ト 加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構等への通知及び届出に関する事務
チ 特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事務
リ 振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務
ヌ 加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
ル 加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求(機構等を通じて請求されるものを含みます。)に関する事務
ヲ 前各号に掲げるもののほか、加入者等(投資主、登録投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下同じです。)による請求に関する事務
ワ 前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務
カ 加入者等からの照会に対する応答に関する事務
ヨ 投資口の併合・分割に関する事務
タ 加入者等の個人番号および法人番号(番号法に定義する法人番号)の収集および登録に関する事務
レ 加入者等の個人番号および法人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務
ソ 前各号に掲げる事務に付随する事務
ツ 前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ定める事務
(c) その他の一般事務
① 投資証券の発行に関する事務(投信法第117条第3号に規定する事務のうち投資証券の発行に関する事務。ただし、投資証券の発行を行う場合に限ります。)
② 本投資法人の機関の運営に関する事務(投信法第117条第4号に規定する事務のうち、投資口事務代行業務以外のもの)
③ 計算に関する事務(投信法第117条第5号に規定する事務)
④ 会計帳簿の作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第6号に規定する事務)
⑤ 納税に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第7号に規定する事務)
(d) 投資法人債に関する一般事務
① 投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務(投信法第117条第2号に規定する事務のうち投資法人債に関する事務)
② 投資法人債の発行に関する事務(投信法第117条第3号に規定する事務のうち投資法人債に関する事務)
③ 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第4号に規定する事務)
④ 投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第5号に規定する事務)
上記の業務に対し、以下の通り、一般事務取扱手数料を支払います。
(a) 投資口事務代行業務に関する一般事務取扱手数料
イ 本投資法人は、投資主名簿等管理人が一般事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、次表に掲げる金額を上限とした手数料を支払うものとします。ただし、次表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ決定するものとします。
ロ 投資主名簿等管理人は、前項の手数料を毎月計算して翌月15営業日以内に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)による方法により支払うものとします。
ハ イにより本投資法人が負担すべき費用を投資主名簿等管理人が立替えたときは、投資主名簿等管理人は、その金額及び内訳を関連する資料と共に本投資法人に報告することにより、その払戻しを受けることができ、本投資法人は、かかる請求があり次第速やかにこれを支払います。
ニ 本投資法人が負担すべき投資口事務代行業務処理に必要な費用は、次表の通りです。
経費明細表
名義書換等手数料明細表
なお、名義書換料及び投資証券交換分合料その他の投資証券の発行に関する事務並びに投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務については、本投資法人の投資口について投資証券が発行されている場合に限るものとします。また、本表に定めのない臨時事務(新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務、商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等)については本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ、そのつど手数料を定めるものとします。
(b) 特別口座の管理に関する一般事務取扱手数料
イ 本投資法人は、口座管理事務手数料として、次表により計算した金額を上限として特別口座管理人に支払うものとします。ただし、次表に定めのない事務に係る手数料は、そのつど本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ決定するものとします。
ロ 経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前項の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、前項の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された投資口事務代行委託契約の失効を含むものとします。
ハ 口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月15営業日以内に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに特別口座管理人の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)による方法により支払うものとします。
ニ 本投資法人が負担すべき特別口座の管理に必要な費用は、以下の通りです。
① 加入者等に対する一斉通知の発送等、個別性又は臨時性の強い事務に係る諸用紙の調製費
② 投資口残高通知、諸届完了通知等、加入者等に対する連絡文書等の送付に係る郵送料
(返戻郵便物還付料、返戻郵便物再送料を含みます。)
③ その他、本投資法人が負担することを合意した経費
口座管理事務手数料明細表
本表に定めのない臨時事務(解約に関する事務等)についてはそのつど料率を定めます。
(c) その他の一般事務に関する一般事務取扱手数料
イ その他の一般事務に係る一般事務取扱手数料は、1月、4月、7月及び10月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間(以下「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、下記に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の一般事務取扱手数料は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。
ロ 本投資法人は各計算期間の一般事務取扱手数料を、各計算期間末日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。
ハ 経済情勢の変動等により一般事務取扱手数料の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、一般事務取扱手数料の金額を変更することができます。
ニ 上記ハに定める協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、本投資法人と一般事務受託者が別途合意した場合を除き、当該承認手続の完了時とします。
ホ 上記イにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期(当該計算期間初日までに本投資法人の第1回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。)における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は24万円に消費税等額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日(同日を含みません。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額(円単位未満切捨)と、基準日(同日を含みます。)から当該計算期間末日(同日を含みます。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき下記に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額(円単位未満切捨)の合計額に消費税等を加算した金額とします。
ヘ その他の一般事務の処理に要する費用は、次の各号に定めるものを除き、一般事務受託者の負担とします。
① 公租公課
② 一般事務規程及び機関運営事務規程において本投資法人の負担である旨が定められた費用
③ その他の一般事務の処理にあたり要した費用で、支払の前に一般事務受託者が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。
ト 上記ヘに定める費用を立て替えて支払ったときは、一般事務受託者は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは本投資法人は速やかに一般事務受託者に一般事務委託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。
チ その他の一般事務の処理に関連して発生する以下に定める経費及び費用は一般事務受託者が負担するものとします。
① 一般事務受託者が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、その他の一般事務の履行を補助せしめ又はこれらの者を一般事務受託者の代理人として利用する場合に必要となる費用
② その他の一般事務の再委託にあたり必要となる費用
一般事務委託業務基準報酬額表
(d) 投資法人債に関する一般事務に関する一般事務取扱手数料
イ 発行代理人業務の事務の委託に関する手数料
第3回無担保投資法人債 2,500,000円(払込期日に支払いました。)
第4回無担保投資法人債 1,990,000円(払込期日に支払いました。)
第5回無担保投資法人債 1,990,000円(払込期日に支払いました。)
ロ 元利金支払事務に関する元利金支払手数料
元金支払の場合には、支払元金の10,000分の0.075とし、利金支払の場合には、残存元金の10,000分の0.075(各利払い毎に支払います。)の手数料を支払います。
また、本投資法人は、資産保管会社である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して本投資法人の資産の保管に係る業務(以下「資産保管業務」といいます。)を委託しています。
上記の業務に対し、以下の通り、資産保管業務に係る報酬(以下「資産保管業務報酬」といいます。)を支払います。
(a) 資産保管業務報酬は、1月、4月、7月及び10月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間(以下「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、下記に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の資産保管業務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。
(b) 本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。
(c) 経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を資産保管会社に行ったときは、当該変更の効力発生時は、本投資法人と資産保管会社が別途合意した場合を除き、当該承認手続の完了時とします。
(d) 上記(a)にかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期(当該計算期間初日までに本投資法人の第1回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。)における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は15万円に消費税等額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日(同日を含みません。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で15万円を按分計算した金額(円単位未満切捨)と、基準日(同日を含みます。)から当該計算期間末日(同日を含みます。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき下記に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額(円単位未満切捨)の合計額に消費税等を加算した金額とします。
(e) 資産保管業務に要する費用は、次の各号に定める場合を除き、資産保管会社の負担とします。
① 公租公課
② 特定保管対象資産の維持保全に要する費用
③ 保管規程又は付随規程において、本投資法人の負担である旨が定められた費用
④ 資産保管業務を行うにあたり要した費用で、支払の前に資産保管会社が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。
(f) 上記(e)に定める費用を立て替えて支払ったときは、資産保管会社は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは、本投資法人は速やかに資産保管会社に対し資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。
(g) 資産保管業務の遂行に関連して発生する以下に定める経費及び費用は資産保管会社が負担するものとします。
① 資産保管会社が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、資産保管業務の履行を補助せしめ又はこれらの者を資産保管会社の代理人として利用する場合に必要となる費用
② 資産保管業務の再委託にあたり必要となる費用
資産保管業務基準報酬額表
(ニ) 会計監査人報酬
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、当該1営業期間について必要とされるすべての監査報告書受領後1か月以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします(規約第34条)。
(ホ) 本投資法人の関係者が受領するその他の報酬
(a) ブランド・ライセンス報酬
商標使用許諾契約に基づく東急電鉄による商標使用許諾の対価は、無償とされています。
(b) プロパティ・マネジメント報酬
プロパティ・マネジメント会社に対する報酬は、以下の通り不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産より支払われます。かかる各プロパティ・マネジメント会社への報酬については、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
イ 基本報酬
プロパティ・マネジメント会社に対する基本報酬は以下①及び②にて算出した合算額です。
① 各物件の当該月の総収入から水道光熱費を控除した額に対して、下記記載の基本報酬①料率を乗じた額。
② 各物件の当該月の営業利益(ただし、ここにいう営業利益は、総収入から控除すべき総営業費用から、減価償却費、公租公課、支払賃料、損害保険料、修繕費、仲介手数料等を除いています。)に対して下記記載の基本報酬②料率を乗じた額。
※ 総営業費用には①に定めるプロパティ・マネジメント報酬を含みます。
ロ コンストラクション・マネジメント報酬
コンストラクション・マネジメント報酬として、不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、計画工事、小修繕・保守補修工事を実施する場合には、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者から、以下の通り報酬が支払われます。
① 工事金額が1件当たり50万円を超え1,000万円以下の場合
工事金額の5%に相当する額
② 工事金額が1件当たり1,000万円を超え1億円以下の場合
金50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3%に相当する額
③ 工事金額が1件当たり1億円を超える場合
プロパティ・マネジメント会社と本投資法人及び本資産運用会社との間で別途協議する額
※ 工事金額が1件当たり50万円以下の場合には、支払われません。
※ 計画工事
計画的・中長期的な検討や技術的検討が必要な20万円を超える工事をいいます。
※ 小修繕・保守補修工事
本来は保守契約の費用の中でまかなう費用であるが、計画工事の他に不定期に発生する小額工事や、中長期的な検討を必要としない軽微な工事(原則1件当たり20万円以下の工事)をいいます。
ハ 一般媒介業務報酬(仲介手数料)
各物件(世田谷ビジネススクエアを除く)につき、プロパティ・マネジメント会社が自らテナントを仲介し賃貸借契約が成立した場合に(既存賃借人の増床及び駐車場使用契約も含みます。)、当該賃貸借契約に係る1か月分の賃料を上限として(消費税別途)、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。
ニ 販売促進業務報酬
cocoti(ココチ)につき、販売促進費に報酬料率を乗じた金額が信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。
報酬料率については、15%を上限として、本資産運用会社とプロパティ・マネジメント会社間にて別途定める売上等の目標数値の達成状況に応じて、料率の増減改定を行います。
ホ 新規テナントMD構築業務報酬
cocoti(ココチ)につき、新規テナントリーシングにおけるテナント決定助言、テナント店舗助言、開業時フォロー等複合商業施設特有の業務を対象とし、1テナントにつき以下の金額が信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。
① 50坪未満 50万円
② 50坪以上100坪未満 100万円
③ 100坪以上200坪未満 200万円
④ 200坪以上 300万円
ヘ 管理組合管理者業務報酬
TOKYU REIT虎ノ門ビルにて、プロパティ・マネジメント会社が管理組合管理者業務を行ったときは、以下の金額が支払われます。
① 月額 16万7千円(年1回の集会開催補助業務を含みます。)
② 臨時集会業務補助 1回につき 30万円
ト リーシング・マネジメント報酬
世田谷ビジネススクエアにつき、賃貸人兼プロパティ・マネジメント会社である東急コミュニティーが自らリーシングを行い賃貸借契約が成立した場合に(既存の賃借人の増床及び駐車場使用契約を含みます。)、当該賃貸借契約に係る1か月分の賃料を上限として(消費税別途)、信託受託者を通じて信託財産から東急コミュニティーに支払われます。
チ 区分所有者・一部共有者精算業務報酬
TOKYU REIT渋谷Rビルにて、プロパティ・マネジメント会社が区分所有者・一部共有者精算業務を行うことにつき、月額7万円が支払われます。
リ その他
物件譲渡に伴う移管業務が、プロパティ・マネジメント契約に規定する通常業務の範囲を超える場合には、支払の要否について別途検討を行い、通常のプロパティ・マネジメント報酬とは別に、物件移管業務報酬が支払われる場合があります。
(ヘ) 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先にお問い合わせ下さい。
(照会先)東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社
東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号
電話番号 03-5428-5828
(イ) 役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額(ただし、上限を一人当たり執行役員について月額100万円、監督役員について月額80万円とします。)とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます(規約第26条第1項、第2項)。
(注) 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができます。(規約第26条第3項)
(ロ) 本資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社に対する資産運用報酬は、基本報酬1、基本報酬2及びインセンティブ報酬から構成され、本書の日付現在におけるそれぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は以下の通りであり、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込の方法により支払われます(規約 別紙2 「資産運用会社に対する資産運用報酬」)。
| 報酬の種類 | 計算方法と支払時期 |
| 基本報酬1 | 営業期間ごとに、その直前決算期時点における運用資産評価額総額に応じ、以下の計算式により求められた金額の合計額。 なお、ここで運用資産評価額総額とは、各不動産物件(不動産を信託する信託の受益権の場合は、信託財産である不動産)の鑑定評価額の合計額とします。 [計算式] ・運用資産評価額総額が2,000億円以下の部分に対し、0.125%を乗じて得た金額 ・運用資産評価額総額が2,000億円を超え、3,000億円以下の部分に対し、0.120%を乗じて得た金額 ・運用資産評価額総額が3,000億円を超える部分に対し、0.115%を乗じて得た金額 各営業期間に係る報酬の支払時期は、当該営業期間の決算期までとします。 |
| 基本報酬2 | 営業期間ごとに、当該営業期間における、基準キャッシュフローに応じ、以下の計算式により求められた金額の合計額。なお、ここで基準キャッシュフローとは、本投資法人の損益計算書上の税引前当期純損益に減価償却費及び繰延資産償却費を加えて、特定資産の売却損益の50%相当額(1円未満は切捨て処理を行います。)及び評価損益の50%相当額(1円未満は切捨て処理を行います。)を除いた金額とします(以下「CF」といいます。)。また基本報酬2の計算に際しては、基本報酬1、基本報酬2及び以下に規定するインセンティブ報酬控除前のCFを基準とします。ただし、基本報酬2の下限額は0円とします。 [計算式] ・CFが50億円以下の部分に対し、6.0%を乗じて得た金額 ・CFが50億円を超え、75億円以下の部分に対し、5.7%を乗じて得た金額 ・CFが75億円を超える部分に対し、5.4%を乗じて得た金額 各営業期間に係る報酬の支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内とします。 |
| インセンティブ報酬 | 営業期間ごとに、当該営業期間における、東京証券取引所投資口価格(終値)(以下「投資口価格(終値)」といいます。)に応じ、以下の計算式により求められた金額。 [計算式] ・(当該営業期間における投資口価格終値平均*-前営業期間までの各営業期間における投資口価格終値平均のうち過去最も高い価格)**×前決算期発行済投資口数***×0.4% * 投資口価格終値平均は、当該営業期間中の各営業日の投資口価格(終値)の単純合計を営業日数で除したものとします。終値がつかなかった日は計算から除外するものとします。ただし、投資口の分割が行われた場合には、投資口の分割が効力を生ずる日の前日までの各営業日については、(i)各営業日の投資口価格(終値)に、(ii)分割前発行済投資口数を乗じ、(iii)分割後発行済投資口数で除した金額(1円未満は切捨て処理を行います。)を、各営業日の投資口価格(終値)とみなします。また、投資口の併合が行われた場合には、投資口の併合が効力を生ずる日までの各営業日については、(i)各営業日の投資口価格(終値)に、(ii)併合前発行済投資口数を乗じ、(iii)併合後発行済投資口数で除した金額(1円未満は切捨て処理を行います。)を、各営業日の投資口価格(終値)とみなします。 ** 当該営業期間における投資口価格終値平均が前営業期間までの各営業期間における投資口価格終値平均のうち過去最も高い価格を上回らなかった場合の報酬は0円とします。 *** 当該営業期間において投資口の分割が行われた場合には、(i)前決算期発行済投資口数に、(ii)分割後発行済投資口数を乗じ、(iii)分割前発行済投資口数で除した口数(1口未満は切捨て処理を行います。)を、当該営業期間における、前決算期発行済投資口数とみなします。また、当該営業期間において投資口の併合が行われた場合には、(i)前決算期発行済投資口数に、(ii)併合後発行済投資口数を乗じ、(iii)併合前発行済投資口数で除した口数(1口未満は切捨て処理を行います。)を、当該営業期間における、前決算期発行済投資口数とみなします。 各営業期間に係る報酬の支払時期は、当該営業期間に係る決算期後2か月以内とします。 |
(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
本投資法人は、一般事務受託者(投資主名簿等管理人及び特別口座管理人)及び第3回、第4回及び第5回無担保投資法人債の一般事務受託者である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して以下(a)(b)(c)(d)の業務を委託しています。
(a) 投資口事務代行業務
イ 投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事務(ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託するものに限ります。)
ロ 前号に定めるほか、以下の帳簿その他の投信法及び内閣府令の規定により作成及び保管しなければならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務(ただし、該当する事務が生じていない場合を除きます。)
① 分配利益明細簿
② 投資証券台帳
③ 投資証券不発行管理簿
④ 投資証券払戻金額帳
⑤ 未払分配利益明細簿
⑥ 未払払戻金明細簿
⑦ 上記のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が別途合意する帳簿書類
ハ 投資証券の発行に関する事務並びに投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務(ただし、本投資法人の投資口について投資証券が発行されている場合に限ります。)
ニ 振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
ホ 投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人(以下「投資主等」といいます。)の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
ヘ 前各号に掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
ト 投信法第117条第4号に規定する事務のうち下記に記載される事務
① 投資主総会招集通知状、決議通知状等、投資主総会関係書類、及び議決権行使書面又は議決権代理行使委任状への議決権個数の記入
② 前号に掲げるもののほか、投資主等に対する通知、催告、報告等に関する書類の封入発送
③ 官庁、証券取引所等への届出資料及び報告資料並びに統計表の作成
チ 分配金の支払いに関する事務(分配金の個別投資主毎の金額計算、分配金支払のための手続、分配金関係書類の封入発送を含みます。)
リ 投資主等からの投資口に関する照会に対する応答に関する事務(個人情報保護法に関する開示等の求めに係る事務を含みます。)
ヌ 投資口の募集、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務
ル 投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付けに関する事務(前各号の事務に関連するものに限ります。)
ヲ 前各号に掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務
ワ 投資主等の個人番号(「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(平成25年法律第27号。以下「番号法」といいます。)に定義する個人番号をいい、以下「個人番号」といいます。)および法人番号(番号法に定義する法人番号)の収集および登録に関する事務
カ 投資主等の個人番号および法人番号および法人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務
ヨ 前各号に掲げる事項に付随する事務
タ 前各号に定める事務以外の事務が発生した場合、投信法施行規則第169条第2項第8号に規定するその他金融庁長官が定める事務が定められた場合、もしくは、投信法、投信法施行令及び本規則が改正されることに伴い一般事務に係る規定が変更され、又は、新たな事務が規定された場合は、本投資法人及び投資主名簿等管理人がその取扱いについて協議します。
(b) 口座管理事務
イ 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
ロ 総投資主通知に係る報告に関する事務
ハ 新規記載又は記録手続き及び抹消手続き又は全部抹消手続きに関する事務
ニ 保管振替機構その他の振替機関(以下「機構等」といいます。)からの本投資法人に対する個別投資主通知に関する事務
ホ 振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務
ヘ 特別口座の開設及び廃止に関する事務
ト 加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構等への通知及び届出に関する事務
チ 特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事務
リ 振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務
ヌ 加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
ル 加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求(機構等を通じて請求されるものを含みます。)に関する事務
ヲ 前各号に掲げるもののほか、加入者等(投資主、登録投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下同じです。)による請求に関する事務
ワ 前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する事務
カ 加入者等からの照会に対する応答に関する事務
ヨ 投資口の併合・分割に関する事務
タ 加入者等の個人番号および法人番号(番号法に定義する法人番号)の収集および登録に関する事務
レ 加入者等の個人番号および法人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務
ソ 前各号に掲げる事務に付随する事務
ツ 前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ定める事務
(c) その他の一般事務
① 投資証券の発行に関する事務(投信法第117条第3号に規定する事務のうち投資証券の発行に関する事務。ただし、投資証券の発行を行う場合に限ります。)
② 本投資法人の機関の運営に関する事務(投信法第117条第4号に規定する事務のうち、投資口事務代行業務以外のもの)
③ 計算に関する事務(投信法第117条第5号に規定する事務)
④ 会計帳簿の作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第6号に規定する事務)
⑤ 納税に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第7号に規定する事務)
(d) 投資法人債に関する一般事務
① 投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務(投信法第117条第2号に規定する事務のうち投資法人債に関する事務)
② 投資法人債の発行に関する事務(投信法第117条第3号に規定する事務のうち投資法人債に関する事務)
③ 投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第4号に規定する事務)
④ 投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第5号に規定する事務)
上記の業務に対し、以下の通り、一般事務取扱手数料を支払います。
(a) 投資口事務代行業務に関する一般事務取扱手数料
イ 本投資法人は、投資主名簿等管理人が一般事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、次表に掲げる金額を上限とした手数料を支払うものとします。ただし、次表に定めのない事務に対する手数料は、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ決定するものとします。
ロ 投資主名簿等管理人は、前項の手数料を毎月計算して翌月15営業日以内に請求し、本投資法人は請求を受けた月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)による方法により支払うものとします。
ハ イにより本投資法人が負担すべき費用を投資主名簿等管理人が立替えたときは、投資主名簿等管理人は、その金額及び内訳を関連する資料と共に本投資法人に報告することにより、その払戻しを受けることができ、本投資法人は、かかる請求があり次第速やかにこれを支払います。
ニ 本投資法人が負担すべき投資口事務代行業務処理に必要な費用は、次表の通りです。
経費明細表
| 区分 | 項目 | 経費の細目 | |
| 経常業務 | 帳簿用紙印刷費 | 振込指定書、同勧誘状、未払分配金受領勧誘状等個別性の強い業務にかかる諸用紙の調製費 | |
| 郵便電信費 | 返戻郵便物還付料、返戻郵便物再送料、分配金支払明細書送付料、未払分配金送金通知状送付料、諸届完了通知状送付料、不所持申出受理通知状送付料、投資主に対する連絡文書送付料、投資主総会議決権行使書(委任状)受取人払郵便返送料(投資主総会終了後返送分)、振込勧誘状送付料、未払分配金受領勧誘状送付料、投資主より徴収不能の名義書換済投資証券返送料等、経常業務にかかる郵送料 | ||
| その他 | (1)宛名データ入力費用(分配金振込先データを除く) (2)投資証券交換分合に伴う新投資証券等に課される印紙税 (3)取扱(払渡)期間経過後分配金等の銀行口座振込・振替払出に関する取扱手数料 | ||
| 期末業務 | 帳簿用紙印刷費 | (1)分配金振込通知、投資主総会議決権行使書(委任状)等一部の共通用紙の調製費 (2)分配金領収証、分配金計算書・振込先確認書、分配金振込通知、投資主総会議決権行使書(委任状)、書類送付用封筒等本投資法人用に作成する帳票・書類の調製費 | |
| 郵便電信費 | (1)投資主総会招集通知、同決議通知、資産運用報告等の郵送料 (2)投資主総会議決権行使書(委任状)に関する受取人払郵送料 | ||
| その他 | 振替払出に関する取扱手数料 | ||
| 新投資口発行業務 | 帳簿用紙印刷費 | (1)一部の共通用紙の調製費 (2)投資口申込証、申込督促状、投資証券送付案内、書類送付用封筒等本投資法人用に作成する帳票・書類の調製費 | |
| 郵便電信費 | 新投資口発行決議通知、新投資口割当通知、申込督促状、新投資証券、端数投資口処分代金等の郵送料 | ||
| その他 | (1)新投資証券に課される印紙税 (2)新投資証券の送付に付保される保険料 | ||
| その他の業務 | 合併、投資口の併合・分割、投資証券の引換、その他臨時の委託事務に関し、上記各項目に準ずる経費 | ||
名義書換等手数料明細表
| 項目 | 手数料 | 対象事務 | |
| 投資主名簿管理料(基本料) | 1.月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額の6分の1(月額) 5,000名まで 390円 50,000名まで 230円 10,000名まで 330円 100,000名まで 180円 30,000名まで 280円 100,001名以上 150円 ただし、月額の最低額を220,000円とします。 2.月中に失格となった投資主1名につき55円 | 投資主名簿及び投資証券不所持投資主名簿の保管、管理に関する事務 投資証券未引換投資主の管理、名義書換未引取投資証券の保管事務 決算期日における投資主確定並びに投資主リスト、統計諸資料の作成に関する事務 分配金振込指定投資主の管理に関する事務 前記「(a)投資口事務代行業務 ロ」に定める法定帳簿の作成、管理及び備置 | |
| 名義書換料 | 1.名義書換 (1)書換投資証券枚数1枚につき115円 (2)書換投資証券口数1口につき、①から②の場合を除き120円 ①商号変更の提出の際に投資証券上への投資主名表示の変更を行った場合60円 ②合併による名義書換の場合60円 2.投資証券不所持 (1)不所持申出又は交付返還1枚につき115円の2分の1 (2)不所持申出又は交付返還1口につき120円の2分の1 | 投資主の名義書換、質権登録(抹消)及び信託財産表示(抹消)に関し投資証券並びに投資主名簿への記載に関する事項 なお諸届のうち同時に投資証券上への投資主名表示の変更を行った分を含みます。 投資証券不所持申出・投資証券交付返還による投資主名簿への表示又は抹消に関する事項 | |
| 分配金計算料 | 1.投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額 5,000名まで 120円 50,000名まで 75円 10,000名まで 105円 100,000名まで 60円 30,000名まで 90円 100,001名以上 50円 ただし、1回の最低額を350,000円とします。 2.振込指定分 1投資主につき130円加算 | 分配金の計算、分配金支払原簿の作成、領収証又は振込通知の作成、振込票又は振込磁気テープの作成、支払済領収証の整理集計、支払調書の作成、特別税率及び分配金振込適用等の事務 | |
| 分配金支払料 | 1.分配金領収証 1枚につき500円 2.月末現在未払投資主 1名につき5円 | 取扱(払渡)期間経過後の分配金の支払事務 未払投資主の管理に関する事務 | |
| 投資証券交換分合料 | 1.交付投資証券1枚につき75円 2.回収投資証券1枚につき70円 | 併合・分割、除権判決、毀損、汚損、満欄、引換え、投資証券不所持の申出及び交付・返還等による投資証券の回収、交付に関する事務 | |
| 諸届受理料 | 諸届受理1件につき250円 | 住所変更、商号変更、代表者変更、改姓名、常任代理人等の投資主名簿の記載の変更を要する届出及び事故届、改印届、分配金振込指定書の受理並びに特別税率及び告知の届出の受理に関する事務 ただし、名義書換料を適用するものを除きます。 | |
| 個人番号関係手数料 | 1.振替投資口に係る個人番号の登録1件につき250円 2.非振替投資口に係る個人番号の登録1件につき550円 3.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円 | 個人番号の収集および登録に関する事務 個人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務 | |
| 項目 | 手数料 | 対象事務 | |
| 諸通知封入発送料 | 1.封入発送料 (1)封書 ①定型サイズの場合 封入物2種まで1通につき25円 1種増すごとに 5円加算 ただし、定形サイズでも追加手封入がある場合には、追加手封入1通につき15円加算 ②定形外サイズまたは手封入の場合 封入物2種まで1通につき45円 1種類増すごとに15円加算 (2)はがき 1通につき15円 ただし、1回の発送につき最低額を50,000円とします。 2.書留適用分 1通につき30円加算 3.発送差止・送付先指定 1通につき200円 4.振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した場合 封入物2種と見做し、照合料15円を加算 5.ラベル貼付料 1通につき5円 6.共通用紙作成料 (本料率を適用する場合、原契約の添付別表(2)委託投資法人負担経費明細表の帳簿用紙印刷費は調整費に代えて用紙代を請求する) (1)議決権行使書(委任状)用紙、行使勧誘はがき等(用紙の両面に印刷するもの) 1枚につき2円 ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につき2円加算(議決権行使書(委任状)用紙の仕様変更は最低額60,000円とする) (2)分配金計算書、宛名台紙等(用紙の片面に印刷するもの) 1枚につき1円 ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につき2円加算 | 投資主総会招集通知状、同決議通知状、議決権行使書(委任状)、資産運用報告書、分配金領収証等投資主総会関係書類の封入発送事務 共通用紙等の作成事務 | |
| 返戻郵便物整理料 | 返戻郵便物1通につき250円 | 投資主総会招集通知状、同決議通知状、資産運用報告等の返戻郵便物の整理、再発送に関する事務 | |
| 議決権行使書(委任状)作成集計料 | 1.議決権行使書(委任状)作成料 作成1枚につき 18円 2.議決権行使書(委任状)集計料 集計1枚につき 50円 ただし、1回の集計につき最低額を100,000円とします。 3.投資主提案による競合議案がある場合 1通につき50円加算 4.不統一行使分 1通につき50円加算 | 議決権行使書(委任状)の作成、提出議決権行使書(委任状)の整理及び集計の事務 | |
| 証明・調査料 | 発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき1,600円 発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき800円 | 分配金支払い、投資主名簿記載等に関する証明書の作成及び投資口の取得、異動(譲渡、相続、贈与等)に関する調査資料の作成事務 | |
| 振替制度関係手数料 | 1.総投資主通知に関するデータ受理料 総投資主通知受理料 投資主1名1件につき100円 2.個別投資主通知に関するデータ受理料 個別投資主通知受理1件につき250円 3. 情報提供請求データ受理料 情報提供請求1件につき250円 | 総投資主通知にかかるデータの受理及び各種コード(所有者、常任代理人、国籍等)の登録並びに投資主名簿更新に関する事務 個別投資主通知データの受理及び個別投資主通知明細の作成に関する事務 情報提供請求データの振替機関への送信に関する事務 振替口座簿記録事項の通知に関する事務 | |
なお、名義書換料及び投資証券交換分合料その他の投資証券の発行に関する事務並びに投資主の投資証券不所持申出及び投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務については、本投資法人の投資口について投資証券が発行されている場合に限るものとします。また、本表に定めのない臨時事務(新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務、商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等)については本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ、そのつど手数料を定めるものとします。
(b) 特別口座の管理に関する一般事務取扱手数料
イ 本投資法人は、口座管理事務手数料として、次表により計算した金額を上限として特別口座管理人に支払うものとします。ただし、次表に定めのない事務に係る手数料は、そのつど本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ決定するものとします。
ロ 経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、前項の定めにより難い事情が生じた場合は、随時本投資法人及び特別口座管理人が協議のうえ口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、前項の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された投資口事務代行委託契約の失効を含むものとします。
ハ 口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月15営業日以内に本投資法人に請求し、本投資法人は請求のあった月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに特別口座管理人の指定する銀行口座への振込み(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)による方法により支払うものとします。
ニ 本投資法人が負担すべき特別口座の管理に必要な費用は、以下の通りです。
① 加入者等に対する一斉通知の発送等、個別性又は臨時性の強い事務に係る諸用紙の調製費
② 投資口残高通知、諸届完了通知等、加入者等に対する連絡文書等の送付に係る郵送料
(返戻郵便物還付料、返戻郵便物再送料を含みます。)
③ その他、本投資法人が負担することを合意した経費
口座管理事務手数料明細表
| 項目 | 手数料 | 対象事務 | |
| 特別口座管理料 | 1.特別口座管理投資主1名につき下記段階により区分 計算した合計額(月額) 3,000名まで 150円 10,000名まで 125円 30,000名まで 100円 30,001名以上 75円 ただし、月額の最低額を20,000円とします。 2.各口座管理事務につき下記(1)～(5)の手数料 ただし、特別口座管理人が本投資法人の投資主名簿等管理人であるときは、下記(1)～(5)の手数料を適用しません。 (1) 総投資主報告料 報告1件につき150円 (2) 個別投資主通知申出受理料 受理1件につき250円 (3) 情報提供請求受理料 受理1件につき250円 (4) 諸届受理料 受理1件につき250円 (5) 分配金振込指定取次料 取次1件につき130円 | 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務 総投資主通知に係る報告に関する事務 新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務 振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記録に関する事務 個別投資主通知及び情報提供請求に関する事務 特別口座の開設及び廃止に関する事務 加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の機構等への通知及び届出に関する事務 振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務 投資口の併合・分割等に関する事務 加入者等からの照会に対する応答に関する事務 | |
| 個人番号関係手数料 | 1.個人番号の登録1件につき250円 2.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円 ただし、特別口座管理人が、本投資法人の投資主名簿等管理人であるときは、上記1.および2.の手数料を適用しません。 | 個人番号の収集および登録に関する事務 個人番号の保管、利用および廃棄または削除に関する事務 | |
| 証明・調査料 | 発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき1,600円 発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき 800円 | 振替口座簿の記載等に関する証明書の作成及び投資口の移動(振替、相続等)に関する調査資料の作成事務 | |
| 振替請求受付料 | 振替請求 1件につき1,000円 | 特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事務 | |
本表に定めのない臨時事務(解約に関する事務等)についてはそのつど料率を定めます。
(c) その他の一般事務に関する一般事務取扱手数料
イ その他の一般事務に係る一般事務取扱手数料は、1月、4月、7月及び10月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間(以下「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、下記に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の一般事務取扱手数料は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。
ロ 本投資法人は各計算期間の一般事務取扱手数料を、各計算期間末日の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。
ハ 経済情勢の変動等により一般事務取扱手数料の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議のうえ、一般事務取扱手数料の金額を変更することができます。
ニ 上記ハに定める協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時は、本投資法人と一般事務受託者が別途合意した場合を除き、当該承認手続の完了時とします。
ホ 上記イにかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期(当該計算期間初日までに本投資法人の第1回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。)における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は24万円に消費税等額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日(同日を含みません。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額(円単位未満切捨)と、基準日(同日を含みます。)から当該計算期間末日(同日を含みます。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき下記に掲げる一般事務委託業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額(円単位未満切捨)の合計額に消費税等を加算した金額とします。
ヘ その他の一般事務の処理に要する費用は、次の各号に定めるものを除き、一般事務受託者の負担とします。
① 公租公課
② 一般事務規程及び機関運営事務規程において本投資法人の負担である旨が定められた費用
③ その他の一般事務の処理にあたり要した費用で、支払の前に一般事務受託者が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。
ト 上記ヘに定める費用を立て替えて支払ったときは、一般事務受託者は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは本投資法人は速やかに一般事務受託者に一般事務委託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。
チ その他の一般事務の処理に関連して発生する以下に定める経費及び費用は一般事務受託者が負担するものとします。
① 一般事務受託者が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、その他の一般事務の履行を補助せしめ又はこれらの者を一般事務受託者の代理人として利用する場合に必要となる費用
② その他の一般事務の再委託にあたり必要となる費用
一般事務委託業務基準報酬額表
| 総資産額 | 報酬額(年間) |
| 100億円以下 | 11,000,000円 |
| 100億円超 500億円以下 | 11,000,000円 +(資産総額 - 100億円)× 0.080% |
| 500億円超 1,000億円以下 | 43,000,000円 +(資産総額 - 500億円)× 0.060% |
| 1,000億円超 2,000億円以下 | 73,000,000円 +(資産総額 -1,000億円)× 0.055% |
| 2,000億円超 3,000億円以下 | 128,000,000円 +(資産総額 -2,000億円)× 0.040% |
| 3,000億円超 5,000億円以下 | 168,000,000円 +(資産総額 -3,000億円)× 0.035% |
| 5,000億円超 | 238,000,000円 +(資産総額 -5,000億円)× 0.030% |
(d) 投資法人債に関する一般事務に関する一般事務取扱手数料
イ 発行代理人業務の事務の委託に関する手数料
第3回無担保投資法人債 2,500,000円(払込期日に支払いました。)
第4回無担保投資法人債 1,990,000円(払込期日に支払いました。)
第5回無担保投資法人債 1,990,000円(払込期日に支払いました。)
ロ 元利金支払事務に関する元利金支払手数料
元金支払の場合には、支払元金の10,000分の0.075とし、利金支払の場合には、残存元金の10,000分の0.075(各利払い毎に支払います。)の手数料を支払います。
また、本投資法人は、資産保管会社である三菱UFJ信託銀行株式会社に対して本投資法人の資産の保管に係る業務(以下「資産保管業務」といいます。)を委託しています。
上記の業務に対し、以下の通り、資産保管業務に係る報酬(以下「資産保管業務報酬」といいます。)を支払います。
(a) 資産保管業務報酬は、1月、4月、7月及び10月の末日を最終日とする3か月毎の各計算期間(以下「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、下記に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて算出した金額に消費税等額を加算した金額とします。なお、3か月に満たない場合の資産保管業務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額とします。
(b) 本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。
(c) 経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議のうえ、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を経る旨の書面による通知を資産保管会社に行ったときは、当該変更の効力発生時は、本投資法人と資産保管会社が別途合意した場合を除き、当該承認手続の完了時とします。
(d) 上記(a)にかかわらず、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期(当該計算期間初日までに本投資法人の第1回目の決算期が到来していない場合には、設立日とします。)における貸借対照表上の出資総額が5億円以下の場合、当該報酬の金額は15万円に消費税等額を加算した金額とします。なお、当該計算期間中に本投資法人の出資総額が5億円を超えた場合は、出資総額が5億円を超えた日を基準日として、当該計算期間の初日から基準日(同日を含みません。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で15万円を按分計算した金額(円単位未満切捨)と、基準日(同日を含みます。)から当該計算期間末日(同日を含みます。)までの期間の実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で、基準日における出資総額に基づき下記に掲げる資産保管業務基準報酬額表により計算した額を按分計算した金額(円単位未満切捨)の合計額に消費税等を加算した金額とします。
(e) 資産保管業務に要する費用は、次の各号に定める場合を除き、資産保管会社の負担とします。
① 公租公課
② 特定保管対象資産の維持保全に要する費用
③ 保管規程又は付随規程において、本投資法人の負担である旨が定められた費用
④ 資産保管業務を行うにあたり要した費用で、支払の前に資産保管会社が申し出て本投資法人が承諾したもの。ただし、緊急の場合には、かかる本投資法人の承諾は、支払の後に求めることができます。
(f) 上記(e)に定める費用を立て替えて支払ったときは、資産保管会社は本投資法人にその支払を請求することができます。当該請求を受けたときは、本投資法人は速やかに資産保管会社に対し資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により当該支払を行うものとします。
(g) 資産保管業務の遂行に関連して発生する以下に定める経費及び費用は資産保管会社が負担するものとします。
① 資産保管会社が、弁護士、公認会計士、税理士等をして、資産保管業務の履行を補助せしめ又はこれらの者を資産保管会社の代理人として利用する場合に必要となる費用
② 資産保管業務の再委託にあたり必要となる費用
資産保管業務基準報酬額表
| 総資産額 | 報酬額(年間) |
| 100億円以下 | 7,000,000円 |
| 100億円超 500億円以下 | 7,000,000円 +(資産総額 - 100億円)× 0.050% |
| 500億円超 1,000億円以下 | 27,000,000円 +(資産総額 - 500億円)× 0.040% |
| 1,000億円超 2,000億円以下 | 47,000,000円 +(資産総額 -1,000億円)× 0.035% |
| 2,000億円超 3,000億円以下 | 82,000,000円 +(資産総額 -2,000億円)× 0.030% |
| 3,000億円超 5,000億円以下 | 112,000,000円 +(資産総額 -3,000億円)× 0.025% |
| 5,000億円超 | 162,000,000円 +(資産総額 -5,000億円)× 0.020% |
(ニ) 会計監査人報酬
会計監査人の報酬は1営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、当該1営業期間について必要とされるすべての監査報告書受領後1か月以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします(規約第34条)。
(ホ) 本投資法人の関係者が受領するその他の報酬
(a) ブランド・ライセンス報酬
商標使用許諾契約に基づく東急電鉄による商標使用許諾の対価は、無償とされています。
(b) プロパティ・マネジメント報酬
プロパティ・マネジメント会社に対する報酬は、以下の通り不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産より支払われます。かかる各プロパティ・マネジメント会社への報酬については、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
イ 基本報酬
プロパティ・マネジメント会社に対する基本報酬は以下①及び②にて算出した合算額です。
① 各物件の当該月の総収入から水道光熱費を控除した額に対して、下記記載の基本報酬①料率を乗じた額。
② 各物件の当該月の営業利益(ただし、ここにいう営業利益は、総収入から控除すべき総営業費用から、減価償却費、公租公課、支払賃料、損害保険料、修繕費、仲介手数料等を除いています。)に対して下記記載の基本報酬②料率を乗じた額。
※ 総営業費用には①に定めるプロパティ・マネジメント報酬を含みます。
| 物件名 | プロパティ・ マネジメント会社 | 基本報酬① 料率 | 基本報酬② 料率 | 契約期間 | 解約条件 | |
| R | QFRONT(キューフロント) | 東京急行電鉄株式会社 | 1.0% | 2.8% | 1年間 | 1か月前 予告 |
| R | レキシントン青山 | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| R | TOKYU REIT 表参道スクエア | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| R | 東急鷺沼ビル (フレルさぎ沼) | 東京急行電鉄株式会社 | - | |||
| R | 第2東急鷺沼ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| R | TOKYU REIT 渋谷宇田川町スクエア | 東京急行電鉄株式会社 | - | |||
| R | cocoti(ココチ) | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| R | CONZE(コンツェ)恵比寿 | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| R | 代官山フォーラム | 東京急行電鉄株式会社 | 1.8% | |||
| R | カレイド渋谷宮益坂 | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| O | 世田谷ビジネススクエア | 株式会社東急コミュニティー | 2.8% | |||
| O | 東急南平台町ビル | 東京急行電鉄株式会社 | - | |||
| O | 東急桜丘町ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 0.5% | |||
| O | 東京日産台東ビル | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| O | TOKYU REIT赤坂檜町ビル | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| O | TOKYU REIT蒲田ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| O | TOKYU REIT虎ノ門ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| O | TOKYU REIT八丁堀ビル | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| O | 赤坂四丁目ビル(東急エージェンシー本社ビル) | 株式会社東急コミュニティー | 0.5% | |||
| O | 東急池尻大橋ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| O | 麹町スクエア | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| O | TOKYU REIT新宿ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| O | 秋葉原三和東洋ビル | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| O | TOKYU REIT木場ビル | 株式会社東急コミュニティー | 1.3% | |||
| O | 東急銀座二丁目ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 0.5% | |||
| O | TOKYU REIT渋谷Rビル | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| O | 東急虎ノ門ビル | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% | |||
| O | TOKYU REIT第2新宿ビル(仮称) | 東京急行電鉄株式会社 | 1.3% |
ロ コンストラクション・マネジメント報酬
コンストラクション・マネジメント報酬として、不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、計画工事、小修繕・保守補修工事を実施する場合には、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者から、以下の通り報酬が支払われます。
① 工事金額が1件当たり50万円を超え1,000万円以下の場合
工事金額の5%に相当する額
② 工事金額が1件当たり1,000万円を超え1億円以下の場合
金50万円+工事金額のうち1,000万円を超える部分の3%に相当する額
③ 工事金額が1件当たり1億円を超える場合
プロパティ・マネジメント会社と本投資法人及び本資産運用会社との間で別途協議する額
※ 工事金額が1件当たり50万円以下の場合には、支払われません。
※ 計画工事
計画的・中長期的な検討や技術的検討が必要な20万円を超える工事をいいます。
※ 小修繕・保守補修工事
本来は保守契約の費用の中でまかなう費用であるが、計画工事の他に不定期に発生する小額工事や、中長期的な検討を必要としない軽微な工事(原則1件当たり20万円以下の工事)をいいます。
ハ 一般媒介業務報酬(仲介手数料)
各物件(世田谷ビジネススクエアを除く)につき、プロパティ・マネジメント会社が自らテナントを仲介し賃貸借契約が成立した場合に(既存賃借人の増床及び駐車場使用契約も含みます。)、当該賃貸借契約に係る1か月分の賃料を上限として(消費税別途)、不動産については本投資法人の財産から、信託不動産については信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。
ニ 販売促進業務報酬
cocoti(ココチ)につき、販売促進費に報酬料率を乗じた金額が信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。
報酬料率については、15%を上限として、本資産運用会社とプロパティ・マネジメント会社間にて別途定める売上等の目標数値の達成状況に応じて、料率の増減改定を行います。
ホ 新規テナントMD構築業務報酬
cocoti(ココチ)につき、新規テナントリーシングにおけるテナント決定助言、テナント店舗助言、開業時フォロー等複合商業施設特有の業務を対象とし、1テナントにつき以下の金額が信託受託者を通じて信託財産からプロパティ・マネジメント会社に支払われます。
① 50坪未満 50万円
② 50坪以上100坪未満 100万円
③ 100坪以上200坪未満 200万円
④ 200坪以上 300万円
ヘ 管理組合管理者業務報酬
TOKYU REIT虎ノ門ビルにて、プロパティ・マネジメント会社が管理組合管理者業務を行ったときは、以下の金額が支払われます。
① 月額 16万7千円(年1回の集会開催補助業務を含みます。)
② 臨時集会業務補助 1回につき 30万円
ト リーシング・マネジメント報酬
世田谷ビジネススクエアにつき、賃貸人兼プロパティ・マネジメント会社である東急コミュニティーが自らリーシングを行い賃貸借契約が成立した場合に(既存の賃借人の増床及び駐車場使用契約を含みます。)、当該賃貸借契約に係る1か月分の賃料を上限として(消費税別途)、信託受託者を通じて信託財産から東急コミュニティーに支払われます。
チ 区分所有者・一部共有者精算業務報酬
TOKYU REIT渋谷Rビルにて、プロパティ・マネジメント会社が区分所有者・一部共有者精算業務を行うことにつき、月額7万円が支払われます。
リ その他
物件譲渡に伴う移管業務が、プロパティ・マネジメント契約に規定する通常業務の範囲を超える場合には、支払の要否について別途検討を行い、通常のプロパティ・マネジメント報酬とは別に、物件移管業務報酬が支払われる場合があります。
(ヘ) 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先にお問い合わせ下さい。
(照会先)東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社
東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号
電話番号 03-5428-5828
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
