有価証券報告書(内国投資証券)-第36期(令和3年2月1日-令和3年7月31日)
(1)【投資方針】
本投資法人の投資方針は、規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 1.資産運用の基本方針」並びに本資産運用会社の定めた「運用ガイドライン」により以下の通りとされています。
a. 基本方針
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。
(イ) 成長性
成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。
ここで内部成長とは、主に以下の内部的な要因による成長をいいます。
● 賃料単価の上昇
● 稼働率の上昇
● 不動産管理経費等の削減
一方、外部成長とは、追加物件の取得又は追加設備投資等を契機とした、主に以下の外部的な要因による成長をいいます。
● 資産規模の拡大に伴う経費削減
● 資本コストを上回る利回りを見込むことができる物件の取得
● リニューアルによるテナント誘致力の維持及び向上
● 物件入替による収益力の向上
① 内部成長要因
◎ 資産運用の最適化
本投資法人は、内部成長を達成するため、本資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。本資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネジメント会社を選任し、当該プロパティ・マネジメント会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指します。
・ テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率の維持及び向上を目指します。
・ 効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。
◎ 投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません(具体的な対象地域については、後記「b. 投資態度 (イ)投資方針 ② ポートフォリオ構成基準 (b) 地域」をご参照下さい。)。
本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。
・ 地域自体の成長力の相対的優位性
■ 東京都心5区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性
■ 東急沿線地域自体の経済力及びブランド力
・ 東急㈱等との協働体制の期待に基づく独自性
■ 東急㈱等が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待
■ 東急㈱等の優位性
□ テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力
□ 原則として、東急㈱等をプロパティ・マネジメント会社とすることにより、本投資法人以外の管理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せてPM業務を行うという規模のメリットを活用した管理運営コスト削減力
② 外部成長要因
● 積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設に関して、本資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を目指します。
なお、物件の入替等は、本「a. 基本方針」記載の基本方針に基づき、かつ、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、本資産運用会社が策定した本投資法人の戦略である「長期投資運用戦略(サーフプラン)」等の、本「a. 基本方針」記載の基本方針に従い本資産運用会社が随時策定する投資運用戦略に従って実施するものとします。
● 東急㈱等からの物件取得
本投資法人は、東急㈱等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。前記「1 投資法人の概況 (3) 投資法人の仕組み a. 本投資法人の仕組図 及び c. 上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者」をご参照下さい。また、同覚書の内容については、後記「b. 投資態度 (ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。
③ 東急㈱等との相乗効果(東急沿線地域の付加価値向上による成長)
本投資法人は、東急㈱等との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指すものとします。
● 「東急グループ経営方針」
東急㈱等の中核会社である東急㈱は、2000年4月18日に発表した「東急グループ経営方針」において、渋谷及び東急沿線活性化に経営資源を重点配分することとし、不動産投資信託事業を同社の成長戦略の一つとして位置付けています。また、同社がその後公表した経営計画においても、引き続きグループにおける不動産投資信託事業の役割が期待されています。
● 東急沿線地域における東急㈱等の事業活動による成長(循環再投資モデル)
東急㈱等の保有物件や新規開発物件が、本投資法人を含む第三者に売却される場合、東急㈱等は、かかる回収投下資本を、東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業に投資すること(例えば、東急電鉄株式会社による鉄道輸送力増強工事、東急㈱等による駅構内の有効活用、駅ビルの開発、ケーブルテレビ等のインフラストラクチャー整備等)があります。かかる戦略的投資を通じて、住環境の質が向上するとともに、沿線人口及び集客力が増加し、ひいては東急沿線地域の経済活動が活性化され、以下の点でそれぞれ外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・ 開発物件の取得機会の増加
・ 消費の増加による商業施設の収益拡大及び渋谷を拠点とした業務機能の集積
● 東急沿線地域における東急㈱等以外の事業活動による成長
上記東急㈱等の事業活動による東急沿線地域の付加価値向上は、東急㈱等以外の事業者による事業活動を誘発し、東急沿線地域自体の経済力及びブランド力の更なる向上をもたらし、主に以下の点で外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・ 不動産開発投資の拡大に基づく物件取得機会の増大
・ テナント出店機会拡大に基づく優良テナント獲得機会の増大
東急沿線地域の成長性については、後記「b. 投資態度 (イ)投資方針 ② ポートフォリオ構成基準 (b) 地域」をご参照下さい。
(ロ) 安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当(分配金)の確保をいいます。
● 投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。
● 開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、東急㈱等その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図しています。
(ハ) 透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、東急㈱等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、東急㈱等その他の資産運用会社の利害関係人等との利益相反回避に十分配慮するものとします。
● 市場価格取引の徹底
● 情報開示の充実
● 独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保
具体的には、本資産運用会社は自主ルールとして、「利害関係者取引規程」を策定及び随時改定し、その要旨を開示し、かつこれを遵守します。さらに、本投資法人は、東急㈱等その他の本資産運用会社の利害関係人等との取引に関しては、原則として、本資産運用会社の取締役会決議に先だってコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、個別取引への「利害関係者取引規程」の適合性及び各取引の妥当性に関する確認を行い、その実効性を確実なものとします(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B.本資産運用会社の自主ルール(利害関係者取引規程)」をご参照下さい。)。
b. 投資態度
(イ) 投資方針
① 保有期間
本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないものとします。
② ポートフォリオ構成基準
(a) 用途
本投資法人は、オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設を用途とする物件にのみ投資を行い、複合施設にホテルが含まれる場合には、原則として以下の基準を満たすこととします。
(ⅰ)当該施設のホテル部分のテナントとの間で、ホテルの事業・運営リスクを低減できる内容の賃貸借契約を締結
(ⅱ)当該施設のホテル部分のテナントは、東急㈱等又は東急㈱等と同等の運営能力を有する者
* 本投資法人が投資する商業施設とは以下のものをいいます。
「都心型商業店舗ビル」
主に、鉄道など主要交通機関からのアクセスが容易な都心の好立地にあり、比較的広域の商圏を持つ商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。
「郊外型ショッピングセンター」
主に、鉄道に加え、自家用車のアクセスが容易な郊外の住宅地に立地し、近隣の居住者生活圏を商圏とする商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。
* オフィス、商業施設又は住宅のいずれかを含む複合施設の用途としては、例えば、ホテルが含まれますが、これらに限られません。なお、物件の用途がホテル等のみからなる場合、当該施設には投資しません。
* 本投資法人は、借地権が設定された土地(底地)の所有権を取得する場合があります。当該借地権が設定された土地上に存在する建物の用途は、オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設のみとします。
(b) 地域
A. 本投資法人は、前記「a. 基本方針」にしたがって、東京都心5区地域及び東急沿線地域を主な投資対象地域とします。ただし、首都圏以外には投資しません。
(注) 渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
[主な投資対象地域]
東京都心5区地域は、オフィス等の商業用不動産が高度に集積している日本の経済活動の中心地域です。
また、東京都心5区地域と接し、当該地域の経済活動の有力な後背地の1つである東急沿線地域は、東急線と東京メトロ線及び都営地下鉄線との相互乗り入れ運転等により、東京都心5区地域への良好な交通アクセスを確保しています。
B. 都心5区及び東急沿線地域には、以下の通り、(ⅰ) 人口・世帯数の成長、(ⅱ) 相対的に高い所得水準及び (ⅲ) 東急線の旅客人員の増加という本投資法人の成長性を確保できる要因が存すると考えられます。また、(ⅳ) 渋谷区のオフィス空室率は、東急沿線地域の拠点地域である渋谷区の相対的な優位性を示していると考えられます。なお、下記(ⅰ)乃至(ⅳ)の各数値は、特段の記載のない限りすべて3月に終了する各年度の数字です。
(ⅰ) [人口・世帯数]人口・世帯数の成長
2016年から2020年にかけての都心5区及び東急沿線地域の人口成長率は、それぞれ以下の範囲で
推移しており、同期間の全国人口成長率を上回っています。
(出所) 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2016年版から2020年版までの各版)
(注) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
また、2016年から2020年にかけての世帯数の成長率について、それぞれ以下の範囲で推移しており、着実に世帯数は増加しています。
(出所) 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2016年版から2020年版までの各版)
(注) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
(ⅱ) [所得水準]相対的に高い所得水準
都心5区及び東急沿線地域の人口1人当たり所得水準(2018年)は、各地域とも全国の平均である約150万円を上回っています。また、東京都全体の約230万円と比べても、港区、千代田区、渋谷区の約500万～630万円をはじめ、下記記載のうち9つの地域で上回っています。
(出所) 株式会社ゼンリンジオインテリジェンス「個人所得指標」(2020年度版)
(注1) 上記グラフは、総務省がまとめた「市町村税課税状況等の調」から、株式会社ゼンリンジオインテリジェンスが抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
(注2) 横浜市及び川崎市には、東急沿線地域内の行政区域以外の地域を含みます。
(ⅲ) [旅客輸送人員]東急線の旅客人員の増加
2014年度から2019年度までの年間成長率は、年率換算増減率(注)で見た場合、東急電鉄株式会社は、1.24%のプラスとなっており、大手民間鉄道会社16社(以下の表に示す16社をいい、JR各社は含まれません。)の中において相対的に高い水準となっています。
(注) 「年率換算増減率」とは、2014年度から2019年度までの旅客人員の増減を、1年毎の複利計算を前提として年率に換算した増減率です。
また、東急電鉄株式会社の年間旅客輸送人員は、大手民間鉄道会社16社中、東京地下鉄株式会社(東京メトロ)に次いで約11億8,726万人となっています(2019年度)。
(出所) 一般社団法人日本民営鉄道協会
(注) 上記グラフは、出所記載の協会の「大手民鉄の素顔」に含まれる「大手民鉄の現況」掲載の数値をグラフ化しかつ2014年度から2019年度までの年間成長率を計算したものです。
(ⅳ) [都市別空室率比較]渋谷区のオフィス空室率
2021年6月の空室率は、都心5区、東京23区においては、それぞれ2.6%、2.8%となっています。渋谷・恵比寿の空室率は3.1%となっています。
(出所) シービーアールイー株式会社「OFFICE MARKET DATE BOOK」
(注1) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出した数値をグラフ化したものです。
(注2) 各都市の空室率のデータは、各都市の全域ではなく、その内の一定の地域における一定基準により抽出されたオフィスビルを対象とした調査に基づいています。
(c) 投資規模
A 1物件当たりの最低投資額(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。以下同じです。)は、原則として40億円とします。
ただし、東急沿線地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については10億円、渋谷区を除く東京都心5区地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については20億円とします。
また、底地については、投資対象地域の別に関わらず、1物件当たりの最低投資額を10億円とします。
B 40億円以上物件の投資比率
1物件当たりの投資額が40億円以上の物件については、投資総額でポートフォリオ全体の80%以上を維持するものとします。
C 1物件当たりの投資比率
1物件当たりの投資比率の上限は、原則としてポートフォリオ全体の50%とします。
(d) その他
A ポートフォリオPML
ポートフォリオ全体のPML(注)が原則として10%以下となるように運用します。
(注) 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想損失率を意味します。PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合として、本投資法人の依頼に基づき専門的知識を有する第三者により算出された数値を使用しています。算出にあたっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
ここにいう損失は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。以下同じです。
③ 個別物件投資基準
個々の物件の選別にあたっては、下表のとおり当該物件の予想収益、立地する地域の将来性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境及び地質等について十分な調査を実施し、総合的に検討します。
(注1)不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。
(注2)借地権が設定された土地の所有権(底地)を取得する場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び、「E) 耐震性」に係る規定の適用は受けません。
(注3)本投資法人は、機能維持、遵法性確保又は資産価値の維持・向上等の観点から対象物件を他の投資物件の付帯物件として取得することがあります。また、資産価値の維持・向上及び運営の円滑化又は効率化等の観点から、既存保有物件に関して区分所有権又は共有持分等を追加して取得すること並びに既存保有物件の近接地の土地建物若しくは土地を取得することがあります。これらの場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び「D) 投資規模、投資額及び取得価格」に係る規定の適用は受けません(既存保有物件の隣接地又は近接地の土地のみの所有権(更地)の取得の場合には、「E) 耐震性」の適用も受けません。)。
(注4)「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。
(注5)「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
(ロ) 売却方針
原則として、長期的な物件保有を前提としますが、市場環境等以下の観点を勘案し、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を目的とした物件の入替等のため、適宜売却検討を行います。
① 市場環境に関する検討(不動産売買市場及び不動産賃貸市場の現在の市況認識並びに今後の市況見通し等)
② 個別物件に関する検討(周辺の開発予測及び人口動態、将来にわたる収益及び投資額(修繕費及び資本的支出)見通し、ターミナルバリューの見通し並びに今後の資産価値の増減見通し等、対象物件の競争力)
③ ポートフォリオ全体に関する検討(地域、テナント及び用途等の分散、平均築年数等)
④ ファンド経営に関する検討(配当(分配金)に与える影響、今後の業績見通し等)
東急㈱等又はウェアハウジングSPC(注)から本投資法人が購入した物件を売却しようとする場合、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社間の「保有不動産資産の売買等に関する覚書」に基づき、東急㈱に対して優先的に売却を申入れる旨合意されています。なお、かかる売却の申入れにあたり、東急㈱は、自己以外の東急㈱等を購入主体とすることを希望することができるものとされています(詳細な内容については、後記「(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。)。
(注) 「ウェアハウジングSPC」とは、本投資法人の投資対象物件の保有のみを目的とする法人をいいます。ただし、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B.本資産運用会社の自主ルール(利害関係者取引規程) (ロ) 個別ルール ①の2 ウェアハウジングSPCからの運用資産の取得(①の特則)」については、東急不動産及び東急不動産の意向を受けて設立され、本投資法人の投資対象物件の保有のみを目的とする法人をも含むものとします。以下同じです。
(ハ) 物件関連業務運用基準
① 物件取得業務
不動産売買市場の動向を注視しながら、適切なデューデリジェンスを行い、中長期的な資産価値向上及び利益の成長に資する物件の取得を行います。
(a)物件情報収集業務(ソーシング業務)
自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます。
(b)物件査定業務(バリュエーション業務)
本資産運用会社の内規に基づき、価格査定を行います。
(c)物件精査業務(デューデリジェンス業務)
(ⅰ) 物件精査
本資産運用会社の内規に基づいて行います。
(ⅱ) 専門家への委託
物件精査にあたっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定にあたっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。
(d)契約・引渡業務
本資産運用会社の内規に基づいて行うものとします。なお、原則として、売買代金の授受と物件の引渡しは同時とし、引渡日に登記申請するものとします。
② テナントの選定基準
テナントの選定にあたり、外部機関から定期的にマーケットレポートを取得するなどして市場動向を把握し、適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社を活用し、優良テナントの選定に努めます。
テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本投資法人から資産の運用を受託した本資産運用会社が、取締役会で決定された「資産運用計画」を含む社内規程等に従い、信頼度及び反社会的勢力との関係の有無を調査し、賃料水準、敷金の額、賃貸借契約期間、契約形態等の賃貸条件等を考慮し総合的に判断します。また、信頼度に関しては、テナントの財務状況、企業規模、資本関係等を検討するほか、商業施設の場合は立地や物件の規模と適合し、他のテナントとの調和が図れる業種・業態であることも考慮します。
なお、賃貸条件に関しては、「資産運用計画」に規定されている契約条件を上回っていることを条件とします。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、「資産運用計画」に記載されている契約条件を下回る条件ではあるものの契約することが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経たうえで取締役会の決議により決定します。
また、利害関係者への物件賃貸を行う場合には、適正な賃貸条件に基づき、原則として本投資法人の役員会の事前承認を必要とします。
③ 物件運用業務
中長期的な資産価値の最大化を目指すべく、以下のとおり物件の市場競争力の維持向上を図るとともに適切なリスクマネジメントを行うものとします。
(a)賃貸運営
個別物件のキャッシュフローの中長期的な最大化を目指すべく、以下によりテナント満足度の向上を図ります。
● 市場動向の掌握に基づくテナント営業
● テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握
(b)管理運営
適切かつ効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減及び資産価値の維持向上を図ります。
(c)修繕・資本的支出
適切かつ効率的な工事計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。
(d)PM会社の選定
テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に勘案し、原則として東急㈱等から選定します。ただし、物件の特性、管理の継続性その他の諸事情等に応じ、東急㈱等以外の会社から選定することを妨げません。この場合、東急㈱等及びその他の利害関係者とのPM契約委託条件については、利害関係者取引規程に従います。
(e)PM契約の更新
(ⅰ) 資産運用会社によるパフォーマンスチェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には契約を更新しないものとします。
(ⅱ) 更新時の報酬水準については、業務の内容及び報酬額の市場性等を総合的に勘案し、事前にその妥当性を確認します。この場合、東急㈱等及びその他の利害関係者とのPM契約の更新の条件等については、利害関係者取引規程に従います。
(f)損害保険等の付保
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付保します。地震保険の付保にあたっては、保険料、免責額及びキャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
④ 物件売却業務
物件特性に応じた売却手法を選定することで売買価格の最大化を目指します。物件売却先の選定については、売買価格に加え、資金調達力など取引の確実性も加味して判断します。
⑤ 環境への配慮
本投資法人は、「環境への配慮に関する方針」を策定し、不動産投資運用における環境への配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や、持続可能な社会の実現を目指した以下の取り組みを継続していきます。
A. 環境への配慮に関する取り組みの推進
(ⅰ)省エネルギーと低炭素化の推進
(ⅱ)節水と廃棄物削減の推進
(ⅲ)安全衛生や快適性の配慮
B. 環境への配慮に関する推進体制の整備
(ⅰ)責任ある法人としての体制の整備
(ⅱ)社外の関係者との協働
なお、直近の取り組みとしては、本投資法人は、2014年よりGRESB(グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク)(注1)の評価を受けており、2015年から毎年Green Starを取得しています。また、オフィスビル3物件(世田谷ビジネススクエア、東急虎ノ門ビル及び東急番町ビル)及び商業ビル2物件(cocoti(ココチ)、QFRONT(キューフロント))について、2015年以降DBJ Green Building認証(注2)を取得しています。更に、2017年1月にBELS(建築物省エネルギー性能表示制度)(注3)を1物件(東急池尻大橋ビル)取得しました。
(注1)欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークで、主要機関投資家によって投資先を選定する際などに活用されています。
(注2)2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度。環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、本制度では、対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援しています。
(注3)国土交通省が「非住宅建築物に係る省エネルギー性能表示のための評価ガイドライン」を取りまとめ、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が評価業務実施指針を定めて、2014年4月に創設されました。建築物の省エネルギー性能の評価・表示が、不動産会社、ビルオーナー、仲介業者、テナント、投資家、金融機関等に活用され、非住宅建築物の省エネルギー性能の向上に貢献することが期待されています。
(ニ) 財務方針
① 基本方針
本投資法人の財務方針は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長及び支出の極小化により投資主価値の最大化を図ります。
A. 安定性
◎ 財務健全性の確保のための低LTV(後記「② 財務戦略 B.デット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行等)(ⅶ)」をご参照下さい。)運用
◎ 本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達
◎ リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散
B. 機動性
◎ 追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
C. 効率性
◎ 効率的なキャッシュ・マネジメント
◎ 安定運用に基づく低廉な調達レートの確保
② 財務戦略
A. エクイティ・ファイナンス
(i) 新規投資口の追加発行
資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下)に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
(ii) 自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことがあります。
自己投資口の取得及び消却にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を見極め、実施の可否を判断するものとします。
B. デット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行等)
(i) 機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあ
ります。
(ii) コミットメント・ラインを設定し借入れを実行することがあります。
(iii)運用資産上に担保を設定することがあります。
(iv) 安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがありま
す。
(v) 借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及びデリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
(vi) 資金効率及び財務健全性の向上等を目的として、返済期限又は償還期限が到来していない借入金又は投資法人債について返済又は償還若しくは買入消却を行うことがあります。
(vii)本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占め
る割合をいい、60%を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値
を超えることがあります。
C. キャッシュ・マネジメント(現預金等)
資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
③ 資金調達業務
上記「① 基本方針」及び「② 財務戦略」を踏まえて本資産運用会社の内規に基づいて行います。
(ホ) 開示方針
本投資法人の開示方針は以下の通りです。
(i) 本投資法人は、透明性を確保するため、法定開示に加えて、投資家にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示します。
(ii) 本投資法人は、正確な情報を、公平かつ分かり易く開示するよう努めます。
(iii)本投資法人は、投信法、金商法、その他の法令等(東京証券取引所の有価証券上場規程を含みます。)及び本資産運用会社の開示規程を遵守します。
(ヘ) フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(注)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応しなければならないものとします。
フォワード・コミットメント等を行う際には、解約違約金及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限に関して、「フォワード・コミットメント等に係る規程」に定められた所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実並びにフォワード・コミットメント等の概要等を開示するものとします。
(注) 「フォワード・コミットメント」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしている契約をいい、「フォワード・コミットメント等」とは、フォワード・コミットメントその他これに類する契約をいいます。なお、先日付の買付け又は売付け意向表明であって、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合には、これに含まれるものとします。以下同じです。
(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要
東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」(以下、本(ト)において「本覚書」といいます。)を締結しています。本覚書は、東急㈱等と本投資法人との間における不動産資産(不動産、不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券等を総称していいます。以下、本(ト)において同じです。)の売買及び情報提供等に関する行為準則を明確に定めておくことが、本投資法人の安定的かつ継続的な不動産資産の取得及び売却機会の確保、本資産運用会社の本投資法人に対する忠実義務の遵守、利益相反対策として重要なものであり、本投資法人の投資主の信頼及び利益の確保につながること、ひいては東急㈱等や本投資法人に対して不動産資産の売却を検討する第三者の信頼確保につながること、また、本投資法人の投資主の信頼及び利益並びに第三者の信頼を確保することが東急㈱等の利益でもあることを理由として、締結されたものです。
本覚書の概要は以下の通りです。
(i) 東急㈱等、本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ、原則として、自由に不動産資産の売買を行うことができます。東急㈱又は本投資法人若しくは本資産運用会社が、第三者から不動産資産を購入する機会(以下「投資機会」といいます。)に関する情報を得た場合、それぞれ、独自の裁量でその情報の取扱いについて決定することができ、これを他方へ提供する義務を負いません。
(ii) 東急㈱又は本資産運用会社が、その独自の判断により特定の不動産資産に関する投資機会の追求を放棄した場合であり、かつ当該不動産資産が他方の投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場合、東急㈱又は本資産運用会社は、当該不動産資産について入手した情報を、可能な限り速やかに、他方に提供するものとします(ただし、情報提供元の事前の承諾が得られない場合は、この限りではありません。)。
(iii) 東急㈱は、本投資法人が投資することができる不動産資産を売却しようとする場合、まず優先的に書面にて本資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、東急㈱は第三者に売却を申し入れることができます(ただし、第三者への売却価格が本資産運用会社の提示した購入価格と同額以下であり、かつ、その時点においても東急㈱が当該不動産資産の売却意図を有している場合、東急㈱は、本資産運用会社に再度当該不動産資産の売却を申し入れる必要があります。)。東急㈱は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。
(iv) 本資産運用会社が、本覚書締結後に東急㈱等又はウェアハウジングSPCから本投資法人に対して売却された不動産資産を売却しようとする場合、本資産運用会社は、まず優先的に東急㈱に対して売却を申し入れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、本資産運用会社は第三者に売却を申し入れることができます(ただし、第三者への売却価格が東急㈱の提示した購入価格と同額以下であり、かつ、その時点においても本資産運用会社が当該不動産資産の売却意図を有している場合、本資産運用会社は、東急㈱に再度当該不動産資産の売却を申し入れる必要があります。)。本資産運用会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。なお、本(iv)のみは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合にもなお適用されます。
(v) 本投資法人及び本資産運用会社は、取引にかかる時間的制約から本投資法人が直接不動産資産を取得することが困難な場合等一定の場合に、ウェアハウジング(注)を東急㈱に申し入れることができます。東急㈱は、ウェアハウジングを実施することとした場合、当該不動産資産を自ら又は自己以外の東急㈱等若しくはウェアハウジングSPCをして取得すべく最大限努力し、また、当該不動産資産を取得できた場合には一定期間保有した上で、当該不動産資産の本投資法人への譲渡について、本資産運用会社と優先的に交渉を行います。なお、本投資法人によるウェアハウジングを実施した主体からの当該不動産資産の取得価格は、本投資法人とウェアハウジングを実施した主体との間で売買契約を締結する時点において合意する適正価格とします。
(注)「ウェアハウジング」とは、東急㈱等又はウェアハウジングSPCが、将来の本投資法人に対する売却と当該売却までの期間中の保有のみを目的として、投資対象物件を取得することをいいます。
(vi) 本資産運用会社が、東急㈱の連結子会社に対して、上記の手続に従い、本投資法人及び本資産運用会社に協力するよう要請する場合、東急㈱は、その連結子会社につき、本資産運用会社が必要とする協力を行うものとします。
(vii) 本覚書は期間の定めがないものとします。ただし、本資産運用会社が、本投資法人についての資産運用会社ではなくなった場合、上記(iv)を除き、直ちに終了します。
(チ) その他の物件の取得機会確保に関する覚書の概要
東急不動産、本投資法人及び本資産運用会社との間で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」(その後の変更及び承継を含み、以下、本(チ)において「本覚書」といいます。)を締結しており、東急不動産グループ各社から物件情報及び物件取得の機会の提供等を受けます。
本覚書の概要は以下の通りです。
(i) 東急不動産ホールディングス及び東急不動産(以下、本(チ)において「東急不動産等」といいます。)は、自ら又は東急不動産グループ各社が所有する投資適格資産(2011年3月4日時点の本投資法人の投資方針及び投資基準に合致し本投資法人が投資することができる不動産資産(不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券を含みます。以下、本(チ)において同じです。)をいいます。以下、本(チ)において同じです。)を第三者に売却しようとするときは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該投資適格資産に係る当該第三者に対して提供しようとするのと実質的に同等の情報を、当該第三者に対する情報の提供時点までに提供します。また、本投資法人及び本資産運用会社が、東急不動産等に対し、投資適格資産の買取り又は買取りのための協議を申し入れた場合には、かかる申入れに自ら誠実に対応し、又は東急不動産等以外の東急不動産グループ各社に対し、かかる申入れに誠実に対応させるよう最大限努力します。東急不動産等は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。
(ii) 東急不動産等は、その他、東急不動産グループ各社に対して、本覚書の趣旨が実現できるよう最大限努力するものとされています。
(iii) 本覚書の有効期間は、本投資法人が東急不動産グループ各社から本覚書に基づき取得した物件(2011年3月4日時点の本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していないものの任意に情報提供され取得された物件を含みます。)の取得価額の総額が200億円に達する日までです。
(リ) その他
① 本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の割合を75%以上とすることを方針とします(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)その他 a.」)。
② 資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上記の比率を変更することがあります(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)その他 b.」)。
③ 組入資産の貸付け(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 5. 組入資産の貸付け」)
i) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「(2) 投資対象 a. 投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権(本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。)若しくは当該不動産に付随する動産等について、貸付け(駐車場、看板等の設置を含みます。)を行うことができるものとします。
ii) 上記i)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針 ② 財務戦略 C. キャッシュ・マネジメント(現預金等)」に記載の方針に基づき運用します。
iii)資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権(本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。)若しくは当該不動産に付随する動産等以外の資産の貸付けは行いません。
本投資法人の投資方針は、規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 1.資産運用の基本方針」並びに本資産運用会社の定めた「運用ガイドライン」により以下の通りとされています。
a. 基本方針
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。
(イ) 成長性
成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。
ここで内部成長とは、主に以下の内部的な要因による成長をいいます。
● 賃料単価の上昇
● 稼働率の上昇
● 不動産管理経費等の削減
一方、外部成長とは、追加物件の取得又は追加設備投資等を契機とした、主に以下の外部的な要因による成長をいいます。
● 資産規模の拡大に伴う経費削減
● 資本コストを上回る利回りを見込むことができる物件の取得
● リニューアルによるテナント誘致力の維持及び向上
● 物件入替による収益力の向上
① 内部成長要因
◎ 資産運用の最適化
本投資法人は、内部成長を達成するため、本資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。本資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネジメント会社を選任し、当該プロパティ・マネジメント会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指します。
・ テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率の維持及び向上を目指します。
・ 効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。
◎ 投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません(具体的な対象地域については、後記「b. 投資態度 (イ)投資方針 ② ポートフォリオ構成基準 (b) 地域」をご参照下さい。)。
本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。
・ 地域自体の成長力の相対的優位性
■ 東京都心5区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性
■ 東急沿線地域自体の経済力及びブランド力
・ 東急㈱等との協働体制の期待に基づく独自性
■ 東急㈱等が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待
■ 東急㈱等の優位性
□ テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力
□ 原則として、東急㈱等をプロパティ・マネジメント会社とすることにより、本投資法人以外の管理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せてPM業務を行うという規模のメリットを活用した管理運営コスト削減力
② 外部成長要因
● 積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設に関して、本資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を目指します。
なお、物件の入替等は、本「a. 基本方針」記載の基本方針に基づき、かつ、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、本資産運用会社が策定した本投資法人の戦略である「長期投資運用戦略(サーフプラン)」等の、本「a. 基本方針」記載の基本方針に従い本資産運用会社が随時策定する投資運用戦略に従って実施するものとします。
● 東急㈱等からの物件取得
本投資法人は、東急㈱等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。前記「1 投資法人の概況 (3) 投資法人の仕組み a. 本投資法人の仕組図 及び c. 上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者」をご参照下さい。また、同覚書の内容については、後記「b. 投資態度 (ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。
③ 東急㈱等との相乗効果(東急沿線地域の付加価値向上による成長)
本投資法人は、東急㈱等との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指すものとします。
● 「東急グループ経営方針」
東急㈱等の中核会社である東急㈱は、2000年4月18日に発表した「東急グループ経営方針」において、渋谷及び東急沿線活性化に経営資源を重点配分することとし、不動産投資信託事業を同社の成長戦略の一つとして位置付けています。また、同社がその後公表した経営計画においても、引き続きグループにおける不動産投資信託事業の役割が期待されています。
● 東急沿線地域における東急㈱等の事業活動による成長(循環再投資モデル)
東急㈱等の保有物件や新規開発物件が、本投資法人を含む第三者に売却される場合、東急㈱等は、かかる回収投下資本を、東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業に投資すること(例えば、東急電鉄株式会社による鉄道輸送力増強工事、東急㈱等による駅構内の有効活用、駅ビルの開発、ケーブルテレビ等のインフラストラクチャー整備等)があります。かかる戦略的投資を通じて、住環境の質が向上するとともに、沿線人口及び集客力が増加し、ひいては東急沿線地域の経済活動が活性化され、以下の点でそれぞれ外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・ 開発物件の取得機会の増加
・ 消費の増加による商業施設の収益拡大及び渋谷を拠点とした業務機能の集積
● 東急沿線地域における東急㈱等以外の事業活動による成長
上記東急㈱等の事業活動による東急沿線地域の付加価値向上は、東急㈱等以外の事業者による事業活動を誘発し、東急沿線地域自体の経済力及びブランド力の更なる向上をもたらし、主に以下の点で外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・ 不動産開発投資の拡大に基づく物件取得機会の増大
・ テナント出店機会拡大に基づく優良テナント獲得機会の増大
東急沿線地域の成長性については、後記「b. 投資態度 (イ)投資方針 ② ポートフォリオ構成基準 (b) 地域」をご参照下さい。
(ロ) 安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当(分配金)の確保をいいます。
● 投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。
● 開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、東急㈱等その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図しています。
(ハ) 透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、東急㈱等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、東急㈱等その他の資産運用会社の利害関係人等との利益相反回避に十分配慮するものとします。
● 市場価格取引の徹底
● 情報開示の充実
● 独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保
具体的には、本資産運用会社は自主ルールとして、「利害関係者取引規程」を策定及び随時改定し、その要旨を開示し、かつこれを遵守します。さらに、本投資法人は、東急㈱等その他の本資産運用会社の利害関係人等との取引に関しては、原則として、本資産運用会社の取締役会決議に先だってコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、個別取引への「利害関係者取引規程」の適合性及び各取引の妥当性に関する確認を行い、その実効性を確実なものとします(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B.本資産運用会社の自主ルール(利害関係者取引規程)」をご参照下さい。)。
b. 投資態度
(イ) 投資方針
① 保有期間
本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないものとします。
② ポートフォリオ構成基準
(a) 用途
本投資法人は、オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設を用途とする物件にのみ投資を行い、複合施設にホテルが含まれる場合には、原則として以下の基準を満たすこととします。
(ⅰ)当該施設のホテル部分のテナントとの間で、ホテルの事業・運営リスクを低減できる内容の賃貸借契約を締結
(ⅱ)当該施設のホテル部分のテナントは、東急㈱等又は東急㈱等と同等の運営能力を有する者
* 本投資法人が投資する商業施設とは以下のものをいいます。
「都心型商業店舗ビル」
主に、鉄道など主要交通機関からのアクセスが容易な都心の好立地にあり、比較的広域の商圏を持つ商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。
「郊外型ショッピングセンター」
主に、鉄道に加え、自家用車のアクセスが容易な郊外の住宅地に立地し、近隣の居住者生活圏を商圏とする商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメント施設等多様な業態を含みます。
* オフィス、商業施設又は住宅のいずれかを含む複合施設の用途としては、例えば、ホテルが含まれますが、これらに限られません。なお、物件の用途がホテル等のみからなる場合、当該施設には投資しません。
* 本投資法人は、借地権が設定された土地(底地)の所有権を取得する場合があります。当該借地権が設定された土地上に存在する建物の用途は、オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設のみとします。
(b) 地域
A. 本投資法人は、前記「a. 基本方針」にしたがって、東京都心5区地域及び東急沿線地域を主な投資対象地域とします。ただし、首都圏以外には投資しません。
| 区分 | 対象地域 | 保有比率 | ||
| 東京都心5区地域 | 都心5区 | 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 | 85%以上 | |
| 都心5区に準ずる商業用不動産集積地 | 池袋周辺地域、後楽周辺地域、 上野周辺地域等 | |||
| 東急沿線地域 | 東急沿線拠点地域 | 渋谷区 | ||
| その他 東急沿線地域 | 東京都 | 品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市 | ||
| 神奈川県横浜市 | 港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区 | |||
| 神奈川県川崎市 | 中原区、高津区、宮前区 | |||
| 神奈川県大和市 | ||||
| その他 | 上記を除く、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏 | 15%以下 | ||
(注) 渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
[主な投資対象地域]
東京都心5区地域は、オフィス等の商業用不動産が高度に集積している日本の経済活動の中心地域です。
また、東京都心5区地域と接し、当該地域の経済活動の有力な後背地の1つである東急沿線地域は、東急線と東京メトロ線及び都営地下鉄線との相互乗り入れ運転等により、東京都心5区地域への良好な交通アクセスを確保しています。
B. 都心5区及び東急沿線地域には、以下の通り、(ⅰ) 人口・世帯数の成長、(ⅱ) 相対的に高い所得水準及び (ⅲ) 東急線の旅客人員の増加という本投資法人の成長性を確保できる要因が存すると考えられます。また、(ⅳ) 渋谷区のオフィス空室率は、東急沿線地域の拠点地域である渋谷区の相対的な優位性を示していると考えられます。なお、下記(ⅰ)乃至(ⅳ)の各数値は、特段の記載のない限りすべて3月に終了する各年度の数字です。
(ⅰ) [人口・世帯数]人口・世帯数の成長
2016年から2020年にかけての都心5区及び東急沿線地域の人口成長率は、それぞれ以下の範囲で
推移しており、同期間の全国人口成長率を上回っています。
(出所) 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2016年版から2020年版までの各版)(注) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
また、2016年から2020年にかけての世帯数の成長率について、それぞれ以下の範囲で推移しており、着実に世帯数は増加しています。
(出所) 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2016年版から2020年版までの各版)(注) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
(ⅱ) [所得水準]相対的に高い所得水準
都心5区及び東急沿線地域の人口1人当たり所得水準(2018年)は、各地域とも全国の平均である約150万円を上回っています。また、東京都全体の約230万円と比べても、港区、千代田区、渋谷区の約500万～630万円をはじめ、下記記載のうち9つの地域で上回っています。
(出所) 株式会社ゼンリンジオインテリジェンス「個人所得指標」(2020年度版)(注1) 上記グラフは、総務省がまとめた「市町村税課税状況等の調」から、株式会社ゼンリンジオインテリジェンスが抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
(注2) 横浜市及び川崎市には、東急沿線地域内の行政区域以外の地域を含みます。
(ⅲ) [旅客輸送人員]東急線の旅客人員の増加
2014年度から2019年度までの年間成長率は、年率換算増減率(注)で見た場合、東急電鉄株式会社は、1.24%のプラスとなっており、大手民間鉄道会社16社(以下の表に示す16社をいい、JR各社は含まれません。)の中において相対的に高い水準となっています。
(注) 「年率換算増減率」とは、2014年度から2019年度までの旅客人員の増減を、1年毎の複利計算を前提として年率に換算した増減率です。
また、東急電鉄株式会社の年間旅客輸送人員は、大手民間鉄道会社16社中、東京地下鉄株式会社(東京メトロ)に次いで約11億8,726万人となっています(2019年度)。
(出所) 一般社団法人日本民営鉄道協会
(注) 上記グラフは、出所記載の協会の「大手民鉄の素顔」に含まれる「大手民鉄の現況」掲載の数値をグラフ化しかつ2014年度から2019年度までの年間成長率を計算したものです。
(ⅳ) [都市別空室率比較]渋谷区のオフィス空室率
2021年6月の空室率は、都心5区、東京23区においては、それぞれ2.6%、2.8%となっています。渋谷・恵比寿の空室率は3.1%となっています。
(出所) シービーアールイー株式会社「OFFICE MARKET DATE BOOK」(注1) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出した数値をグラフ化したものです。
(注2) 各都市の空室率のデータは、各都市の全域ではなく、その内の一定の地域における一定基準により抽出されたオフィスビルを対象とした調査に基づいています。
(c) 投資規模
A 1物件当たりの最低投資額(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。以下同じです。)は、原則として40億円とします。
ただし、東急沿線地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については10億円、渋谷区を除く東京都心5区地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については20億円とします。
また、底地については、投資対象地域の別に関わらず、1物件当たりの最低投資額を10億円とします。
B 40億円以上物件の投資比率
1物件当たりの投資額が40億円以上の物件については、投資総額でポートフォリオ全体の80%以上を維持するものとします。
C 1物件当たりの投資比率
1物件当たりの投資比率の上限は、原則としてポートフォリオ全体の50%とします。
(d) その他
A ポートフォリオPML
ポートフォリオ全体のPML(注)が原則として10%以下となるように運用します。
(注) 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想損失率を意味します。PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合として、本投資法人の依頼に基づき専門的知識を有する第三者により算出された数値を使用しています。算出にあたっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
ここにいう損失は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。以下同じです。
③ 個別物件投資基準
個々の物件の選別にあたっては、下表のとおり当該物件の予想収益、立地する地域の将来性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境及び地質等について十分な調査を実施し、総合的に検討します。
| A)立地 | (1)オフィス用途 当該物件の立地する地域の、オフィス集積状況、不動産賃貸市場の状況、利用鉄道駅のターミナル性及び駅からの距離(原則として徒歩7分以内、物件特性を考慮した場合でも10分以内(注1))等を総合的に勘案し、判断します。 (2)商業施設用途 商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識し、かつ設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。 (3)住宅用途 当該物件の立地する地域の不動産賃貸市場の状況(当該地域の人口、人口動態、世帯数、平均所得等の分析、当該地域が有する利便性、成長性等の把握を含みます。)、利用鉄道駅からの距離(原則として徒歩10分以内、物件特性を考慮した場合でも15分以内(注1))等を総合的に勘案し、判断します。 |
| B)物件規模(注2)(注3) | (1)オフィス用途 物件毎に個別の立地特性やテナント業態を考慮し、適正規模を判断します。 (2)商業施設用途 物件毎に個別の立地特性による地域性や商圏の規模又は業態毎の標準的な規模をベースとし、地域の将来性を考慮の上で、適正規模を判断します。 (3)住宅用途 物件毎に個別の立地特性、テナント又は利用者層の属性、不動産市場における流通性、運用管理面での投資経済性等を考慮し、適正規模を判断します。 |
| C)設備施設(注2)(注3) | (1)オフィス用途 貸付床の形状・分割対応、階高・天井高、床仕様、共用施設仕様、電気容量、空調方式等の仕様に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。 (2)商業施設用途 業態別の標準仕様をベースとして、商業施設としての汎用性、転用可能性又は来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断します。 (3)住宅用途 共用部及び専用部の施設、設備等に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。 |
| D)投資規模、投資額及び取得価格(注3) | |
| Ⅰ) 1物件当たりの最低投資額 | 1物件当たりの最低投資額は、原則として40億円とします。 ただし、東急沿線地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については10億円、渋谷区を除く東京都心5区地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については20億円とします。 また、底地については、投資対象地域の別に関わらず、1物件当たりの最低投資額を10億円とします。 ただし、他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りではありません。 |
| Ⅱ) 取得価格の制限 | 不動産等に投資する際の取得価格については、鑑定評価額を考慮し個別に判断しますが、物件特性を勘案し、鑑定価格を上回る価格で取得することがあります。具体的な運用については、東急リアル・エステート投資法人運用ガイドライン細則(以下「細則」といいます。)において規定します。ただし、利害関係者及び東急㈱又は東急不動産株式会社の意向を受け設立されたウェアハウジングSPCからの取得については、利害関係者取引規程に従います。 |
| E)耐震性(注2) (注3) | 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又はPML15%未満の建物であることを原則とします。 |
| F)権利関係 | 共有物件の場合、持分割合は原則として50%以上としますが、他の所有者の信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。また、区分所有、借地物件等の場合も、個別に判断します。なお、持分割合が50%未満の場合の共有物件等の取得の条件については、細則において規定します。 |
| G)テナント | テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性及び物件競争力等を考慮し総合的に勘案します。また、オフィス、商業施設又は住宅を含む複合施設にホテルが含まれる場合には、原則として以下の基準を満たすものとします。 ・当該施設のホテル部分のテナントとの間で、ホテルの事業・運営リスクを低減できる内容の賃貸借契約を締結すること ・当該施設のホテル部分のテナントは、東急㈱等又は東急㈱等と同等の運営能力を有する者とすること |
| H)資産対応証券等 | 投資判断にあたっては、主に以下の点を基準とします。 ・投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できること ・LTV(注4)、DSCR(注5)、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性が十分と判断されること |
| I)開発案件投資 | 原則として、賃貸事業収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件に投資しますが、以下の場合には開発リスクに留意した上で開発案件投資を行います。 (1)第三者が建築中の物件の取得 完工と引渡しのリスクを本投資法人が負わないことを前提として、竣工後のリーシングリスク、価格変動リスク等がポートフォリオ全体に過大な影響を与えないことを確認した場合 (2)既に取得している物件の増築 既存物件の価値向上に資することを前提として、増築にかかる開発リスク(許認可リスク、完工リスク、リーシングリスク、価格変動リスク等)を分析し、それらがポートフォリオ全体に過大な影響を与えないことを確認した場合 |
| J)環境・地質等 | 投資判断にあたっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。 |
(注1)不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。
(注2)借地権が設定された土地の所有権(底地)を取得する場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び、「E) 耐震性」に係る規定の適用は受けません。
(注3)本投資法人は、機能維持、遵法性確保又は資産価値の維持・向上等の観点から対象物件を他の投資物件の付帯物件として取得することがあります。また、資産価値の維持・向上及び運営の円滑化又は効率化等の観点から、既存保有物件に関して区分所有権又は共有持分等を追加して取得すること並びに既存保有物件の近接地の土地建物若しくは土地を取得することがあります。これらの場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び「D) 投資規模、投資額及び取得価格」に係る規定の適用は受けません(既存保有物件の隣接地又は近接地の土地のみの所有権(更地)の取得の場合には、「E) 耐震性」の適用も受けません。)。
(注4)「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。
(注5)「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
(ロ) 売却方針
原則として、長期的な物件保有を前提としますが、市場環境等以下の観点を勘案し、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を目的とした物件の入替等のため、適宜売却検討を行います。
① 市場環境に関する検討(不動産売買市場及び不動産賃貸市場の現在の市況認識並びに今後の市況見通し等)
② 個別物件に関する検討(周辺の開発予測及び人口動態、将来にわたる収益及び投資額(修繕費及び資本的支出)見通し、ターミナルバリューの見通し並びに今後の資産価値の増減見通し等、対象物件の競争力)
③ ポートフォリオ全体に関する検討(地域、テナント及び用途等の分散、平均築年数等)
④ ファンド経営に関する検討(配当(分配金)に与える影響、今後の業績見通し等)
東急㈱等又はウェアハウジングSPC(注)から本投資法人が購入した物件を売却しようとする場合、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社間の「保有不動産資産の売買等に関する覚書」に基づき、東急㈱に対して優先的に売却を申入れる旨合意されています。なお、かかる売却の申入れにあたり、東急㈱は、自己以外の東急㈱等を購入主体とすることを希望することができるものとされています(詳細な内容については、後記「(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。)。
(注) 「ウェアハウジングSPC」とは、本投資法人の投資対象物件の保有のみを目的とする法人をいいます。ただし、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B.本資産運用会社の自主ルール(利害関係者取引規程) (ロ) 個別ルール ①の2 ウェアハウジングSPCからの運用資産の取得(①の特則)」については、東急不動産及び東急不動産の意向を受けて設立され、本投資法人の投資対象物件の保有のみを目的とする法人をも含むものとします。以下同じです。
(ハ) 物件関連業務運用基準
① 物件取得業務
不動産売買市場の動向を注視しながら、適切なデューデリジェンスを行い、中長期的な資産価値向上及び利益の成長に資する物件の取得を行います。
(a)物件情報収集業務(ソーシング業務)
自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます。
(b)物件査定業務(バリュエーション業務)
本資産運用会社の内規に基づき、価格査定を行います。
(c)物件精査業務(デューデリジェンス業務)
(ⅰ) 物件精査
本資産運用会社の内規に基づいて行います。
(ⅱ) 専門家への委託
物件精査にあたっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定にあたっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。
(d)契約・引渡業務
本資産運用会社の内規に基づいて行うものとします。なお、原則として、売買代金の授受と物件の引渡しは同時とし、引渡日に登記申請するものとします。
② テナントの選定基準
テナントの選定にあたり、外部機関から定期的にマーケットレポートを取得するなどして市場動向を把握し、適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社を活用し、優良テナントの選定に努めます。
テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本投資法人から資産の運用を受託した本資産運用会社が、取締役会で決定された「資産運用計画」を含む社内規程等に従い、信頼度及び反社会的勢力との関係の有無を調査し、賃料水準、敷金の額、賃貸借契約期間、契約形態等の賃貸条件等を考慮し総合的に判断します。また、信頼度に関しては、テナントの財務状況、企業規模、資本関係等を検討するほか、商業施設の場合は立地や物件の規模と適合し、他のテナントとの調和が図れる業種・業態であることも考慮します。
なお、賃貸条件に関しては、「資産運用計画」に規定されている契約条件を上回っていることを条件とします。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、「資産運用計画」に記載されている契約条件を下回る条件ではあるものの契約することが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経たうえで取締役会の決議により決定します。
また、利害関係者への物件賃貸を行う場合には、適正な賃貸条件に基づき、原則として本投資法人の役員会の事前承認を必要とします。
③ 物件運用業務
中長期的な資産価値の最大化を目指すべく、以下のとおり物件の市場競争力の維持向上を図るとともに適切なリスクマネジメントを行うものとします。
(a)賃貸運営
個別物件のキャッシュフローの中長期的な最大化を目指すべく、以下によりテナント満足度の向上を図ります。
● 市場動向の掌握に基づくテナント営業
● テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握
(b)管理運営
適切かつ効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減及び資産価値の維持向上を図ります。
(c)修繕・資本的支出
適切かつ効率的な工事計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。
(d)PM会社の選定
テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減等を総合的に勘案し、原則として東急㈱等から選定します。ただし、物件の特性、管理の継続性その他の諸事情等に応じ、東急㈱等以外の会社から選定することを妨げません。この場合、東急㈱等及びその他の利害関係者とのPM契約委託条件については、利害関係者取引規程に従います。
(e)PM契約の更新
(ⅰ) 資産運用会社によるパフォーマンスチェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には契約を更新しないものとします。
(ⅱ) 更新時の報酬水準については、業務の内容及び報酬額の市場性等を総合的に勘案し、事前にその妥当性を確認します。この場合、東急㈱等及びその他の利害関係者とのPM契約の更新の条件等については、利害関係者取引規程に従います。
(f)損害保険等の付保
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付保します。地震保険の付保にあたっては、保険料、免責額及びキャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
④ 物件売却業務
物件特性に応じた売却手法を選定することで売買価格の最大化を目指します。物件売却先の選定については、売買価格に加え、資金調達力など取引の確実性も加味して判断します。
⑤ 環境への配慮
本投資法人は、「環境への配慮に関する方針」を策定し、不動産投資運用における環境への配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や、持続可能な社会の実現を目指した以下の取り組みを継続していきます。
A. 環境への配慮に関する取り組みの推進
(ⅰ)省エネルギーと低炭素化の推進
(ⅱ)節水と廃棄物削減の推進
(ⅲ)安全衛生や快適性の配慮
B. 環境への配慮に関する推進体制の整備
(ⅰ)責任ある法人としての体制の整備
(ⅱ)社外の関係者との協働
なお、直近の取り組みとしては、本投資法人は、2014年よりGRESB(グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク)(注1)の評価を受けており、2015年から毎年Green Starを取得しています。また、オフィスビル3物件(世田谷ビジネススクエア、東急虎ノ門ビル及び東急番町ビル)及び商業ビル2物件(cocoti(ココチ)、QFRONT(キューフロント))について、2015年以降DBJ Green Building認証(注2)を取得しています。更に、2017年1月にBELS(建築物省エネルギー性能表示制度)(注3)を1物件(東急池尻大橋ビル)取得しました。
(注1)欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークで、主要機関投資家によって投資先を選定する際などに活用されています。
(注2)2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度。環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、本制度では、対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援しています。
(注3)国土交通省が「非住宅建築物に係る省エネルギー性能表示のための評価ガイドライン」を取りまとめ、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が評価業務実施指針を定めて、2014年4月に創設されました。建築物の省エネルギー性能の評価・表示が、不動産会社、ビルオーナー、仲介業者、テナント、投資家、金融機関等に活用され、非住宅建築物の省エネルギー性能の向上に貢献することが期待されています。
(ニ) 財務方針
① 基本方針
本投資法人の財務方針は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長及び支出の極小化により投資主価値の最大化を図ります。
A. 安定性
◎ 財務健全性の確保のための低LTV(後記「② 財務戦略 B.デット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行等)(ⅶ)」をご参照下さい。)運用
◎ 本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達
◎ リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散
B. 機動性
◎ 追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
C. 効率性
◎ 効率的なキャッシュ・マネジメント
◎ 安定運用に基づく低廉な調達レートの確保
② 財務戦略
A. エクイティ・ファイナンス
(i) 新規投資口の追加発行
資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下)に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします。
(ii) 自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことがあります。
自己投資口の取得及び消却にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を見極め、実施の可否を判断するものとします。
B. デット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行等)
(i) 機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあ
ります。
(ii) コミットメント・ラインを設定し借入れを実行することがあります。
(iii)運用資産上に担保を設定することがあります。
(iv) 安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがありま
す。
(v) 借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及びデリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
(vi) 資金効率及び財務健全性の向上等を目的として、返済期限又は償還期限が到来していない借入金又は投資法人債について返済又は償還若しくは買入消却を行うことがあります。
(vii)本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占め
る割合をいい、60%を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値
を超えることがあります。
C. キャッシュ・マネジメント(現預金等)
資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
③ 資金調達業務
上記「① 基本方針」及び「② 財務戦略」を踏まえて本資産運用会社の内規に基づいて行います。
(ホ) 開示方針
本投資法人の開示方針は以下の通りです。
(i) 本投資法人は、透明性を確保するため、法定開示に加えて、投資家にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示します。
(ii) 本投資法人は、正確な情報を、公平かつ分かり易く開示するよう努めます。
(iii)本投資法人は、投信法、金商法、その他の法令等(東京証券取引所の有価証券上場規程を含みます。)及び本資産運用会社の開示規程を遵守します。
(ヘ) フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(注)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応しなければならないものとします。
フォワード・コミットメント等を行う際には、解約違約金及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限に関して、「フォワード・コミットメント等に係る規程」に定められた所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実並びにフォワード・コミットメント等の概要等を開示するものとします。
(注) 「フォワード・コミットメント」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしている契約をいい、「フォワード・コミットメント等」とは、フォワード・コミットメントその他これに類する契約をいいます。なお、先日付の買付け又は売付け意向表明であって、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合には、これに含まれるものとします。以下同じです。
(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要
東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」(以下、本(ト)において「本覚書」といいます。)を締結しています。本覚書は、東急㈱等と本投資法人との間における不動産資産(不動産、不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券等を総称していいます。以下、本(ト)において同じです。)の売買及び情報提供等に関する行為準則を明確に定めておくことが、本投資法人の安定的かつ継続的な不動産資産の取得及び売却機会の確保、本資産運用会社の本投資法人に対する忠実義務の遵守、利益相反対策として重要なものであり、本投資法人の投資主の信頼及び利益の確保につながること、ひいては東急㈱等や本投資法人に対して不動産資産の売却を検討する第三者の信頼確保につながること、また、本投資法人の投資主の信頼及び利益並びに第三者の信頼を確保することが東急㈱等の利益でもあることを理由として、締結されたものです。
本覚書の概要は以下の通りです。
(i) 東急㈱等、本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ、原則として、自由に不動産資産の売買を行うことができます。東急㈱又は本投資法人若しくは本資産運用会社が、第三者から不動産資産を購入する機会(以下「投資機会」といいます。)に関する情報を得た場合、それぞれ、独自の裁量でその情報の取扱いについて決定することができ、これを他方へ提供する義務を負いません。
(ii) 東急㈱又は本資産運用会社が、その独自の判断により特定の不動産資産に関する投資機会の追求を放棄した場合であり、かつ当該不動産資産が他方の投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場合、東急㈱又は本資産運用会社は、当該不動産資産について入手した情報を、可能な限り速やかに、他方に提供するものとします(ただし、情報提供元の事前の承諾が得られない場合は、この限りではありません。)。
(iii) 東急㈱は、本投資法人が投資することができる不動産資産を売却しようとする場合、まず優先的に書面にて本資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、東急㈱は第三者に売却を申し入れることができます(ただし、第三者への売却価格が本資産運用会社の提示した購入価格と同額以下であり、かつ、その時点においても東急㈱が当該不動産資産の売却意図を有している場合、東急㈱は、本資産運用会社に再度当該不動産資産の売却を申し入れる必要があります。)。東急㈱は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。
(iv) 本資産運用会社が、本覚書締結後に東急㈱等又はウェアハウジングSPCから本投資法人に対して売却された不動産資産を売却しようとする場合、本資産運用会社は、まず優先的に東急㈱に対して売却を申し入れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、本資産運用会社は第三者に売却を申し入れることができます(ただし、第三者への売却価格が東急㈱の提示した購入価格と同額以下であり、かつ、その時点においても本資産運用会社が当該不動産資産の売却意図を有している場合、本資産運用会社は、東急㈱に再度当該不動産資産の売却を申し入れる必要があります。)。本資産運用会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。なお、本(iv)のみは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合にもなお適用されます。
(v) 本投資法人及び本資産運用会社は、取引にかかる時間的制約から本投資法人が直接不動産資産を取得することが困難な場合等一定の場合に、ウェアハウジング(注)を東急㈱に申し入れることができます。東急㈱は、ウェアハウジングを実施することとした場合、当該不動産資産を自ら又は自己以外の東急㈱等若しくはウェアハウジングSPCをして取得すべく最大限努力し、また、当該不動産資産を取得できた場合には一定期間保有した上で、当該不動産資産の本投資法人への譲渡について、本資産運用会社と優先的に交渉を行います。なお、本投資法人によるウェアハウジングを実施した主体からの当該不動産資産の取得価格は、本投資法人とウェアハウジングを実施した主体との間で売買契約を締結する時点において合意する適正価格とします。
(注)「ウェアハウジング」とは、東急㈱等又はウェアハウジングSPCが、将来の本投資法人に対する売却と当該売却までの期間中の保有のみを目的として、投資対象物件を取得することをいいます。
(vi) 本資産運用会社が、東急㈱の連結子会社に対して、上記の手続に従い、本投資法人及び本資産運用会社に協力するよう要請する場合、東急㈱は、その連結子会社につき、本資産運用会社が必要とする協力を行うものとします。
(vii) 本覚書は期間の定めがないものとします。ただし、本資産運用会社が、本投資法人についての資産運用会社ではなくなった場合、上記(iv)を除き、直ちに終了します。
(チ) その他の物件の取得機会確保に関する覚書の概要
東急不動産、本投資法人及び本資産運用会社との間で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」(その後の変更及び承継を含み、以下、本(チ)において「本覚書」といいます。)を締結しており、東急不動産グループ各社から物件情報及び物件取得の機会の提供等を受けます。
本覚書の概要は以下の通りです。
(i) 東急不動産ホールディングス及び東急不動産(以下、本(チ)において「東急不動産等」といいます。)は、自ら又は東急不動産グループ各社が所有する投資適格資産(2011年3月4日時点の本投資法人の投資方針及び投資基準に合致し本投資法人が投資することができる不動産資産(不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券を含みます。以下、本(チ)において同じです。)をいいます。以下、本(チ)において同じです。)を第三者に売却しようとするときは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該投資適格資産に係る当該第三者に対して提供しようとするのと実質的に同等の情報を、当該第三者に対する情報の提供時点までに提供します。また、本投資法人及び本資産運用会社が、東急不動産等に対し、投資適格資産の買取り又は買取りのための協議を申し入れた場合には、かかる申入れに自ら誠実に対応し、又は東急不動産等以外の東急不動産グループ各社に対し、かかる申入れに誠実に対応させるよう最大限努力します。東急不動産等は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。
(ii) 東急不動産等は、その他、東急不動産グループ各社に対して、本覚書の趣旨が実現できるよう最大限努力するものとされています。
(iii) 本覚書の有効期間は、本投資法人が東急不動産グループ各社から本覚書に基づき取得した物件(2011年3月4日時点の本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していないものの任意に情報提供され取得された物件を含みます。)の取得価額の総額が200億円に達する日までです。
(リ) その他
① 本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の割合を75%以上とすることを方針とします(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)その他 a.」)。
② 資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上記の比率を変更することがあります(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)その他 b.」)。
③ 組入資産の貸付け(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 5. 組入資産の貸付け」)
i) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「(2) 投資対象 a. 投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権(本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。)若しくは当該不動産に付随する動産等について、貸付け(駐車場、看板等の設置を含みます。)を行うことができるものとします。
ii) 上記i)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針 ② 財務戦略 C. キャッシュ・マネジメント(現預金等)」に記載の方針に基づき運用します。
iii)資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権(本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。)若しくは当該不動産に付随する動産等以外の資産の貸付けは行いません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
