(1)【資産の評価】
(イ) 本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。
1口当たりの純資産額=(総資産の資産評価額-負債総額)÷発行済投資口の総口数
(ロ) 本投資法人は、資産の評価を、以下に定める方法及び基準により、以下に定める日を基準日として行うものとします(規約第29条第1項)。
i. 不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物及び設備等について定額法により算出します。ただし、設備等については、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ii. 信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は上記i.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額により評価します。
iii.不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
a. 金融商品取引所に上場されている資産対応証券等
金融商品取引所が開設する取引所金融商品市場又は外国金融商品市場における基準日での最終価格(終値、終値がなければ気配値(公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらが共に公表されている場合にはそれらの仲値)。以下同じです。)に基づき算出した価額により評価します。
b. 上記a.以外の資産対応証券等
a.に準じて随時、売買・換金等が可能なシステムにより取引されている場合にはそこで成立した取引価格を元に算出した価額により評価します。
c. 上記の市場価格に基づく価額が得られない場合には合理的に算定された価額により評価します。
d. 優先出資証券については、市場価格に基づく価額及び合理的に算定された価額がない場合には取得原価で評価します。
e. 付すべき市場価格に基づく価額及び合理的に算定された価額は毎期同様の方法により入手するものとします。ただし、評価の精度を高める場合にはこの限りではありません。
iv. 前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 a. 投資対象とする資産の種類 (ハ)」に掲げる特定資産のうち有価証券に該当するもの
a. 金融商品取引所に上場されている有価証券
金融商品取引所が開設する取引所金融商品市場又は外国金融商品市場における基準日での最終価格に基づき算出した価格により評価します。
b. 上記a.以外の有価証券
a.に準じて随時、売買・換金等が可能なシステムにより取引されている場合にはそこで成立した取引価格を元に算出した価額により評価します。
c. 上記の市場価格に基づく価額が得られない場合には合理的に算定された価額により評価します。
d. 付すべき市場価格に基づく価額及び合理的に算定された価額は毎期同様の方法により入手するものとします。ただし、評価の精度を高める場合にはこの限りではありません。
v. 金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
vi. デリバティブ取引に係る権利
a. 金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、当該金融商品取引所の基準日における最終価格に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
b. 金融商品取引所の相場がない非上場のデリバティブ取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額により評価します。市場価格に準ずる価額を算出することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。
c. 一般に公正妥当と認められる企業会計の基準によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計を適用します。
vii.その他
上記に定めのない資産については、投信法、一般社団法人投資信託協会の評価規則又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って算出された価額により評価します。
(ハ) 資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記(ロ)と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします(規約第29条第2項)。
i. 不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた評価額
ii. 信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は上記i.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
(ニ) 資産評価の基準日は、原則として、決算期(毎年1月末日と7月末日)とします。ただし、上記(ロ)iii.、iv.及びvi.に定める資産(不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等及び有価証券)であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします(規約第29条第3項)。
なお、物件取得時からその後最初に到来する決算期に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格(取得諸経費、固定資産税、都市計画税、償却資産税及び消費税等を除きます。)をもって開示評価額とします。
(ホ) 当該営業期間末日における1口当たりの純資産額については、1口当たり情報に関する注記に記載されることになっています(投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人計算規則」といいます。)第58条第16号及び第68条第1号)が、貸借対照表を含む計算書類等は営業期間ごとに作成され(投信法第129条)、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に交付されます(投信法第131条)。
投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の一般事務受託者(三菱UFJ信託銀行株式会社)の本支店で入手することができ、また、本投資法人のウェブサイト(www.tokyu-reit.co.jp)において、計算書類等を閲覧することができます。