有価証券報告書(内国投資証券)-第21期(平成25年11月1日-平成26年4月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産 (信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～70年 構築物 2～45年 機械及び装置 3～15年 工具、器具及び備品 3～18年 (2) 無形固定資産(信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しています。 (3) リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産 リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期においては22,677千円、当期においては114,306千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1) 繰延ヘッジ等のヘッジ会計方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については特例処理を適用しています。 (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3) ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4) ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託リース資産 ③ 信託借地権及び信託その他無形固定資産 ④ 信託リース債務 ⑤ 信託預り敷金及び保証金
	(2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (平成 25年 10月 31日)	当期 (平成 26年 4月 30日)
	50,000千円	50,000千円

※コミットメントライン契約
本投資法人は、取引5金融機関とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (平成 25年 10月 31日)	当期 (平成 26年 4月 30日)
コミットメントライン契約の総額	30,000,000千円	30,000,000千円
借入実行残高	-千円	-千円
差引額	30,000,000千円	30,000,000千円

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 自 平成 25年 5月 1日 至 平成 25年 10月 31日		当期 自 平成 25年 11月 1日 至 平成 26年 4月 30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	8,737,370		8,917,082
共益費収入	2,160,850	10,898,220	2,127,097	11,044,180
その他賃貸事業収入
月極駐車場収入	273,282		280,987
付帯収益	1,003,285		859,342
その他賃料収入	173,558		74,015
その他雑収入	29,821	1,479,947	1,524	1,215,870
不動産賃貸事業収益合計		12,378,167		12,260,050
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	1,166,965		1,190,157
プロパティ・マネジメント報酬	241,615		242,968
公租公課	1,125,031		1,114,043
水道光熱費	1,212,665		1,071,690
保険料	20,058		19,547
修繕費	362,328		347,044
減価償却費	1,658,030		1,695,035
その他費用	293,806	6,080,501	300,783	5,981,270
不動産賃貸事業費用合計		6,080,501		5,981,270
C.不動産賃貸事業損益
(A-B)		6,297,666		6,278,780

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前期 自 平成 25年 5月 1日 至 平成 25年 10月 31日	当期 自 平成 25年 11月 1日 至 平成 26年 4月 30日
※1.発行可能投資口の総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口の総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	372,553口	372,553口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 自 平成 25年 5月 1日 至 平成 25年 10月 31日	当期 自 平成 25年 11月 1日 至 平成 26年 4月 30日
現金及び預金	10,263,757	13,572,629
信託現金及び信託預金	16,789,109	16,929,121
現金及び現金同等物	27,052,866	30,501,750

[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
① リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品です。
② 減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

		前期 (平成 25年 10月 31日)	当期 (平成 26年 4月 30日)
	1年以内	4,670,567千円	4,737,705千円
	1年超	15,242,976千円	13,320,222千円
合計		19,913,544千円	18,057,927千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得にあたっては、借入、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下本「1.金融商品の状況に関する事項」において同じ。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産関連資産の取得資金並びに借入金及び投資法人債の返済・償還資金等です。これらは満期時・償還時に代替資金が調達できないリスクに晒されていますが、本投資法人では、借入先金融機関の多様化を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理・限定しています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成25年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注3)を参照してください。)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	10,263,757	10,263,757	-
(2)信託現金及び信託預金	16,789,109	16,789,109	-
資産合計	27,052,866	27,052,866	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(28,200,000)	(28,260,746)	60,746
(4)投資法人債	(39,500,000)	(41,306,361)	1,806,361
(5)長期借入金	(96,650,000)	(98,010,995)	1,360,995
負債合計	(164,350,000)	(167,578,102)	3,228,102
(6)デリバティブ取引	-	-	-

平成26年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注3)を参照してください。)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	13,572,629	13,572,629	-
(2)信託現金及び信託預金	16,929,121	16,929,121	-
資産合計	30,501,750	30,501,750	-
(3)1年内償還予定の投資法人債	(11,000,000)	(11,081,987)	81,987
(4)1年内返済予定の長期借入金	(24,550,000)	(24,669,196)	119,196
(5)投資法人債	(28,500,000)	(30,295,644)	1,795,644
(6)長期借入金	(128,280,000)	(129,525,618)	1,245,618
負債合計	(192,330,000)	(195,572,445)	3,242,445
(7)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債 (5)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注3)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金(平成25年10月31日貸借対照表計上額4,176,225千円、平成26年4月30日貸借対照表計上額6,802,593千円)及び信託預り敷金及び保証金(平成25年10月31日貸借対照表計上額15,712,680千円、平成26年4月30日貸借対照表計上額15,835,771千円)は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注4)金銭債権の決算日(平成25年10月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	10,263,757	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	16,789,109	-	-	-	-	-
合 計	27,052,866	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(平成26年4月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	13,572,629	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	16,929,121	-	-	-	-	-
合 計	30,501,750	-	-	-	-	-

(注5)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成25年10月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	11,000,000	10,000,000	5,000,000	4,000,000	9,500,000
長期借入金	28,200,000	24,350,000	19,000,000	15,900,000	17,900,000	19,500,000
合 計	28,200,000	35,350,000	29,000,000	20,900,000	21,900,000	29,000,000

投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成26年4月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	11,000,000	10,000,000	5,000,000	4,000,000	-	9,500,000
長期借入金	24,550,000	18,000,000	23,250,000	26,800,000	16,300,000	43,930,000
合 計	35,550,000	28,000,000	28,250,000	30,800,000	16,300,000	53,430,000

[有価証券に関する注記]
前期(平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年4月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年4月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成25年10月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	74,850,000	58,350,000	※	―

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(3)1年内返済予定の長期借入金」及び「(5)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(平成26年4月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	94,580,000	76,230,000	※	―

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)1年内返済予定の長期借入金」及び「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(平成25年10月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成26年4月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		前期 (平成 25年 10月 31日)	当期 (平成 26年 4月 30日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	11千円	16千円
	繰延税金資産の純額	11千円	16千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (平成 25年 10月 31日)	当期 (平成 26年 4月 30日)
法定実効税率	36.59%	36.59%
(調整)
支払配当の損金算入額	△37.48%	△37.54%
その他	0.91%	0.98%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02%	0.03%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

用途			前期 自 平成 25年 5月 1日 至 平成 25年 10月 31日	当期 自 平成 25年 11月 1日 至 平成 26年 4月 30日
オフィスビル	貸借対照表計上額
		期首残高	365,302,697	375,744,268
		期中増減額	10,441,570	27,057,291
		期末残高	375,744,268	402,801,559
	期末時価		324,084,000	350,054,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はPMO日本橋大伝馬町(2,111,818千円)、大手町建物五反田ビル(4,238,393千円)、NF本郷ビル(4,716,622千円)の取得、当期の主な増加額は麹町ミレニアムガーデン(27,604,598千円)の取得によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する平成25年10月期(前期)及び平成26年4月期(当期)における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 平成25年5月1日 至平成25年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべての損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成25年11月1日 至平成26年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべての損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記 ]

	前期 自 平成 25年 5月 1日 至 平成 25年 10月 31日	当期 自 平成 25年 11月 1日 至 平成 26年 4月 30日
1口当たり純資産額	578,188円	577,931円
1口当たり当期純利益	10,413円	9,743円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 平成 25年 5月 1日 至 平成 25年 10月 31日	当期 自 平成 25年 11月 1日 至 平成 26年 4月 30日
当期純利益(千円)	3,635,929	3,630,008
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	3,635,929	3,630,008
期中平均投資口数(口)	349,142	372,553

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。