有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(平成28年6月1日-平成28年11月30日)

(1)法令に基づく制限
① 利害関係人等との取引
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(ⅰ)有価証券の取得若しくは譲渡、(ⅱ)有価証券の貸借、(ⅲ)不動産の取得若しくは譲渡又は(ⅳ)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定める取引を除き、予め、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければならないものとされています(投信法第201条の2)。
また、資産運用会社の行う取引については金融商品取引法の定めにより一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも資産運用会社の利害関係人との取引に関する制限として以下のものが含まれます。
(イ)資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
(ロ)資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第3号)。
(ハ)資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条第1項第1号)。
(ニ)自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条第1項第2号)。
(ホ)第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条第1項第3号及び金融商品取引法第44条の3第1項第3号)。
(ヘ)他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条第1項第4号)。
(ト)有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条第1項第5号)。
(チ)以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第7号、業府令第130条第1項第9号)。
a.資産運用会社の関係外国法人等
b.直近2事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該2事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者
(リ)通常の取引の条件と著しく異なる条件で、資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条第1項第1号)。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
本資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じ意味で用います。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、本資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
③ 資産の運用の制限
本投資法人は、(イ)本投資法人の執行役員又は監督役員、(ロ)資産運用会社、(ハ)本投資法人の執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(ニ)資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。)、監査役、執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為(投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条、投信法施行規則第220条の2)。
a.有価証券の取得又は譲渡
b.有価証券の貸借
c.不動産の取得又は譲渡
d.不動産の貸借
e.以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
・宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
・商品の生産、製造、加工及び採鉱、採取、製錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
・再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、ⅰ)資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、ⅱ)資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。
(2)本投資法人の自主ルール(利益相反対策ルール)
① 一般原則
本資産運用会社において、本投資法人とスポンサー関係者との取引に関しては社内規程を策定し、併せて組織的なチェック体制を構築しています。
(イ)社内規程
インベストメント委員会規程の付随規程として「スポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」を定め、本資産運用会社が資産の運用を受託する投資法人とスポンサー関係者の間での取引等の制限を規定しています。
なお、本内規において定める「スポンサー関係者」とは、以下のいずれかに該当するものをいいます。
a.投信法第201条第1項に定める利害関係人等
b.本資産運用会社の株主
c.本資産運用会社への役員又は職員の派遣を行っている法人
d.b.及びc.に掲げる者が直接的又は間接的に過半数の議決権を保有する法人
e.a.からd.までに掲げる者が資産の運用を受託している又は出資を行っている特別目的会社
(ロ)組織的なチェック体制
a.本投資法人が、下記②(イ)乃至(リ) に定めるスポンサー関係者との取引等を行おうとする場合、インベストメント委員会の審議事項とし、決議するものとしています。
ただし、以下に定める取引は除きます。
(ⅰ)下記②(ニ)に定める取引において、別途協議の上決定する旨が定められている事項のうち、1件当たりの発注金額(継続的に業務を委託する場合は1年間に支払う報酬の総額)が1千万円未満の取引。
(ⅱ)下記②(ト)乃至(リ)に定める取引のうち、1件当たりの発注金額(継続的に業務を委託する場合は1年間に支払う報酬の総額)が1千万円未満の取引。
(ⅲ)施設・駐車場使用契約及び看板掲出・看板設置契約における、A.1か月当たりの契約総額が10万円未満の新規契約の場合、B.既存契約と同水準以上の追加契約(注)の場合、C.既存契約と同水準以上での変更・更新契約の場合。
(注)「既存契約と同水準以上の追加契約」とは、駐車場等の同等区画における既存単価以上での追加契約をいいます。
なお、同等区画の既存単価が複数ある場合は、直近に契約した既存単価以上とします。
b.上記a.の決議をする場合、議決に加わることのできるインベストメント委員全員の合意を必要とします。なお、当該決議についてインベストメント委員が当該取引等の相手方であるスポンサー関係者(上記(イ) e.に定める特別目的会社との取引等の場合は、同社から資産の運用を受託している者又は同社に出資を行っている者を含みます。)の役員若しくは職員(本資産運用会社に出向している者を除きます。)である場合には、当該インベストメント委員は決議に加わることができません。
② 個別ルール
以下に定める本投資法人とスポンサー関係者との各取引等については、各項で定める条件を満たさなければならないこととしています。
(イ)スポンサー関係者からの物件又は資産の取得
a.不動産及び信託受益権の場合
取得価格(税金及び取得費用は含みません。)は、取得に際して採用した不動産鑑定業者の鑑定評価額(不動産鑑定業者の調査価格その他合理的かつ客観的に算定された評価額を含みます。)と同等又はそれ未満とします。ただし、採用する不動産鑑定業者は上場投資法人において採用された実績のある業者とします。
b.その他の特定資産の場合
取得価格(税金及び取得費用は含みません。)は、時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記a.に準じる公正妥当な適正価格とします。
(ロ)スポンサー関係者への物件又は資産の売却
a.不動産及び信託受益権の場合
売却価格(税金及び売却費用は含みません。)は、不動産鑑定士による鑑定評価額(不動産鑑定業者の調査価格その他合理的かつ客観的に算定された評価額を含みます。)以上とします。
b.その他の特定資産の場合
売却価格(税金及び売却費用は含みません。)は、時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記a.に準じる公正妥当な適正価格とします。
(ハ)スポンサー関係者への物件の賃貸
市場相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、公正妥当な賃貸条件に基づき賃貸するものとします。
(ニ)スポンサー関係者へのプロパティ・マネジメント及びビル・マネジメント業務委託
プロパティ・マネジメント及びビル・マネジメント業務委託先としてスポンサー関係者を採用する場合は、当該スポンサー関係者が委託先としての諸条件を具備しており、かつ発注価格が市場価格と著しく乖離していない場合に限定します。
(ホ)スポンサー関係者による売買の仲介
スポンサー関係者が正当な理由をもって不動産の取得又は譲渡の媒介等に関わった場合、仲介手数料は売買価格の3%を上限とします。
(ヘ)スポンサー関係者による投資口又は投資法人債の募集及び引受
スポンサー関係者が投資口・投資法人債の募集及び引受を行う場合は、他の投資法人における標準的な募集条件及び引受条件等を総合的に勘案して、募集条件及び引受条件が公正妥当な内容となるようにします。
(ト) スポンサー関係者への業務の委託
上記(ニ)に定める場合の他、スポンサー関係者へ業務を委託する場合は、当該スポンサー関係者が委託先としての諸条件を具備しており、且つ発注価格が市場価格と著しく乖離していない場合に限定します。
(チ) スポンサー関係者への工事の発注
工事発注先としてスポンサー関係者を採用する場合は、当該スポンサー関係者が発注先としての諸条件を具備しており、且つ発注価格が市場価格と著しく乖離していない場合に限定します。
(リ) その他スポンサー関係者との取引
通常と同様の取引と比較して本投資法人に不利益とならない公正妥当な内容の取引とします。
(3)利害関係人等との取引状況
① 取引状況
当期において利害関係人等との特定資産の売買取引等はありません。
② 支払手数料等の金額
当期における利害関係人等への支払手数料等は以下のとおりです。

区分	支払手数料等総額(A)(千円)	利害関係人等との取引内訳		総額に 対する割合 (B)/(A) (%)
		支払先	支払金額(B) (千円)
不動産売買媒介手数料	635,910	丸紅リアルエステートマネジメント株式会社	47,400	7.5
外注委託費	1,515,328	丸紅リアルエステートマネジメント株式会社	529,965	35.0
損害保険料	27,067	丸紅セーフネット株式会社	26,493	97.9
工事監理報酬	86,052	丸紅リアルエステートマネジメント株式会社	68,133	79.2
その他賃貸事業費用	97,150	丸紅リアルエステートマネジメント株式会社	2,117	2.2

(注1)本項において「利害関係人等」とは、投信法第201条第1項に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等をいい、このうち当期に取引実績又は支払手数料等の支払実績のある相手先について上記のとおり記載しています。
(注2)上記記載の取引及び支払手数料等以外に、当期に利害関係人等へ支払った修繕工事費等は以下のとおりです。
丸紅リアルエステートマネジメント株式会社 32,385千円