・「不動産賃貸事業収益」には、賃料、共益費の他、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。
・「公租公課」には、固定資産税及び都市計画税が含まれています。なお、固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年1月1日時点における所有者に課されますが、本投資法人が取得した際に負担した固定資産税及び都市計画税の精算金は、その精算金を取得原価に算入しているため、不動産賃貸事業費用として計上されていません。
・「修繕費」は、年度による差異が大きいこと、定期的に発生する金額でないこと等から、本投資法人が長期にわたり継続して保有する場合の修繕費と大きく異なる可能性があります。

2019/04/25 15:07

#2 投資リスク（連結）

(ハ)減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会 2002年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 2003年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。)ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
(ニ)会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

2019/04/25 15:07

#3 投資方針（連結）

・本投資法人は、以下の2つの場合に利益超過分配を実施し、それ以外の場合には原則として利益超過分配を行わない方針です。
(ⅰ)本投資法人がOBRを実施するにあたり、固定資産除却損その他の会計上の損失が発生し、分配金の金額が大幅に減少することが見込まれる場合に、分配金の総額を平準化するため。
(ⅱ)本投資法人の利益が配当可能利益の100分の90に相当する金額に満たない場合に、本投資法人にかかる課税の特例規定における要件を満たすため。

2019/04/25 15:07

#4 投資法人の出資総額（連結）

(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)再開発事業の実施に伴い固定資産除却損が発生したため、分配金の総額を平準化することを目的として1口当たり3,138円にて利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を決議しました。
(注3)1口当たり発行価格947,700円(引受価額914,652円)にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済の一部への充当を目的として新投資口を発行しました。

2019/04/25 15:07

#5 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

① 固定資産の減価償却の方法	(ⅰ)有形固定資産(信託財産を含む。)
		定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
		建物	2～64 年
		構築物	2～48 年
		工具、器具及び備品	2～15 年
	(ⅱ)無形固定資産
		定額法を採用しています。
② 繰延資産の処理方法	(i) 投資口交付費支出時に全額費用として計上しています。(ⅱ)投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
③ 収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法
		保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を不動産賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期においては96,945千円、当期においては38,537千円です。
④ ヘッジ会計の方法	(i)ヘッジ会計の方法
		繰延ヘッジ処理によっています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。
	(ⅱ)ヘッジ手段とヘッジ対象
		ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利
	(ⅲ)ヘッジ方針
		本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	(ⅳ)ヘッジの有効性評価の方法
		ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。
⑤ キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
⑥ その他財務諸表の作成のための基本となる重要な項目	(ⅰ)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
		保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。A. 信託現金及び信託預金B. 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地C. 信託預り敷金及び保証金
	(ⅱ)消費税等の処理方法
		消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[財務諸表に関する注記事項]
[貸借対照表に関する注記]

2019/04/25 15:07

#6 管理報酬等（連結）

(ロ)運用報酬Ⅱ
本投資法人の決算期ごとに算定される当該営業期間における本投資法人の不動産賃貸事業収益の合計から不動産賃貸事業費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)の合計を控除した金額の5%に相当する金額を上限とします(注)。
当該報酬は、各決算期より3か月以内に支払うものとします。

2019/04/25 15:07