① 規約等の重要事項の変更
本投資法人は、本投資主総会において、投資対象の追加等に加え、資産運用会社への支払報酬につき、投資する不動産関連資産の賃貸事業等における運用実績との連動性を重視した資産運用報酬体系に移行するとともに、特定資産を取得又は譲渡した場合における資産運用報酬の支払いに関する基準をより明確にするための変更等を含む規約の一部変更を行いました。なお、規約の変更手続については、後記「第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要(5)その他 ③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
② 事業譲渡又は事業譲受

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#2 その他、資産管理等の概要（連結）

(イ)投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、10,000,000口とします(規約第6条第1項)。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。)1口と引換えに払い込む金銭の額は、執行役員が定め、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会の承認を受けた金額とします(規約第6条第3項)。
(ロ)国内における募集

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#3 その他の手数料等（連結）

価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用
② 目論見書の作成及び交付にかかる費用
③ 法令に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付にかかる費用(監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。)
④ 本投資法人の公告にかかる費用及び広告宣伝等に関する費用
⑤ 専門家等に対する報酬又は費用(法律顧問、鑑定評価、資産精査、及び司法書士等を含みます。)
⑥ 執行役員、監督役員にかかる実費、保険料、立替金等並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用
⑦ 運用資産の取得又は管理・運営に関する費用(媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。)
⑧ 借入金及び投資法人債にかかる利息
⑨ 本投資法人の運営に要する費用
⑩ 株式会社証券保管振替機構(以下「保管振替機構」といいます。)に対する手数料
⑪ その他上記①から⑩までに類する本投資法人が負担すべき費用2016/12/26 14:44

#4 その他の関係法人の概況（連結）

(2)【関係業務の概要】
一般事務受託者としての業務(機関の運営に関する事務を除きます。)、資産保管会社としての業務、投資主名簿等管理人としての業務
(3)【資本関係】

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#5 その他投資資産の主要なもの（連結）

③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人の平成28年9月末日(第22期末)現在において保有する資産は全て不動産を信託財産とする信託受益権です。資産の概要は以下のとおりです。

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#6 主要な投資主の状況（連結）

① 主要な投資主の状況

氏名又は名称	住所	所有投資口数(口)	発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率(%)(注1)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)	東京都港区浜松町二丁目11番3号	61,019	5.99
資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口)	東京都中央区晴海一丁目8番12号晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ棟	49,770	4.88
積水ハウス株式会社	大阪府大阪市北区大淀中一丁目1番88号	39,000	3.83

(注1)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第三位を切り捨てて記載しています。
(注2)平成28年10月1日以降平成28年12月16日までに提出された大量保有報告書(変更報告書を含みます。)による大量保有の状況は以下のとおりです。

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#7 事業の内容及び営業の概況、資産運用会社の概況（連結）

資産運用会社は、金融商品取引法に定める金融商品取引業者として、投資運用業及び機関の運営にかかる一般事務受託者としての業務を行っています。
本書の日付現在、資産運用会社が資産の運用及び機関の運営にかかる一般事務受託者としての業務を行う投資法人は、本投資法人のみです。

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#8 分配方針（連結）

益の分配
(イ)投資主に分配する金銭の総額のうち、利益(本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計額を控除して算出した金額をいいます。以下同じです。)の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って計算されるものとします(規約第34条第1項第1号)。
(ロ)利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は租税特別措置法に規定される本投資法人の配当可能利益の額(以下「配当可能利益の額」といいます。)の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものとします(規約第34条第1項第2号)。
(ハ)利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします(規約第34条第1項第3号)。2016/12/26 14:44

#9 利害関係人との取引制限（連結）

① 利害関係人等との取引
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(ⅰ)有価証券の取得若しくは譲渡、(ⅱ)有価証券の貸借、(ⅲ)不動産の取得若しくは譲渡又は(ⅳ)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定める取引を除き、予め、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければならないものとされています(投信法第201条の2)。
また、資産運用会社の行う取引については金融商品取引法の定めにより一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも資産運用会社の利害関係人との取引に関する主な制限として以下のものが含まれます。

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#10 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
A.最近の事業年度における主な資産と負債の概況

	平成28年3月31日
総資産(千円)	1,102,434
総負債(千円)	190,946
純資産(千円)	911,487

B.最近の事業年度における損益の概況

2016/12/26 14:44

#11 役員の状況、投資法人の追加情報（連結）

(注)執行役員が法令に定める定員を欠くことになる場合に備え、本投資主総会において、本投資法人の資産運用会社の取締役副社長である佐藤信義が補欠執行役員として選任されています。

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#12 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）

なお、資産運用会社の取締役及び監査役以外の重要な役職者は、以下のとおりです。

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#13 投資リスク（連結）

(1)リスク要因
以下には、本投資法人が発行する投資証券(以下「本投資証券」といいます。)又は本投資法人が発行する投資法人債券(以下「本投資法人債券」といいます。)への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得している又は取得を予定している個別の信託受益権の信託財産である不動産(以下、信託受益権に係る信託財産である不動産を「信託不動産」といいます。)特有のリスクについては、後記「5 運用状況(2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの(ヘ)個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。

2016/12/26 14:44

#14 投資不動産物件（連結）

投資不動産物件】
不動産信託受益権は後記「③ その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。
なお、後記「③ その他投資資産の主要なもの」に記載の投資資産以外に本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。2016/12/26 14:44

#15 投資主・投資法人債権者の権利（連結）

(イ)代表訴訟提起権(投信法第204条第3項、第116条、第119条、会社法第847条(第2項を除きます。))
6ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
(ロ)投資主総会決議取消権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)

2016/12/26 14:44

#16 投資制限（連結）

規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
(イ)前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類・内容等(ロ)その他」I.ないしN.に掲げる有価証券及び金銭債権等は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類・内容等(イ)主たる投資対象」並びに「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類・内容等(ロ)その他」A.ないしH.及びO.に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします(規約第29条第1項)。
(ロ)前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類・内容等(ロ)その他」P.に掲げるデリバティブ取引に係る権利は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします(規約第29条第2項)。

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#17 投資対象（連結）

資対象とする資産の種類・内容等
以下、本投資法人による投資対象(規約第28条)を示します。

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#18 投資方針（連結）

① 基本方針
本投資法人は、本投資法人の規約に従い、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指した資産の運用を行うことを基本方針として、主として特定資産のうち不動産等(後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類・内容等」に定義します。以下同じです。)に投資します。
資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり定めています。なお、運用ガイドラインは、一般的経済情勢の他、不動産市場、資本市場及び金融市場の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。

2016/12/26 14:44

#19 投資法人の仕組み（連結）

(注1)本投資法人の特定関係法人(特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める特定関係法人をいいます。)は、積水ハウス及び積和不動産です。積水ハウスは、資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項に規定する親会社をいいます。)です。なお、積水ハウスとの間の取引の概要については、後記「第二部投資法人の詳細情報第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限(4)利害関係人等との取引状況」をご参照下さい。積和不動産は、資産運用会社の利害関係人等(投信法第201条第1項に規定する利害関係人等をいいます。)であって、金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。)第29条の3第3項第4号に該当する取引を行っている法人であり、平成28年9月末日(第22期末)現在において、本投資法人の保有資産52物件に係るプロパティ・マネジメント会社兼マスターリース会社です。なお、詳細については、後記「5 運用状況(2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの(ニ)賃貸借状況の概要」及び「第二部投資法人の詳細情報第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限(4)利害関係人等との取引状況」をご参照下さい。
(注2)機関の運営に関する事務とは、本投資法人の投資主総会の運営に関する事務(投資主総会招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等の送付、議決権行使書(又は委任状)の作成等の投資主名簿等管理人に委託された事務を除きます。)、本投資法人の役員会の運営に関する事務及びこれらに準ずる事務又は付随する業務をいいます。

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#20 投資法人の機構（連結）

本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められており(規約第7章)、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。
(ⅲ)また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用にかかる業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です(投信法第206条)。
B.執行役員、監督役員及び役員会

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#21 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としています(規約第26条)。
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と資産運用会社との間で平成17年4月21日に締結された資産運用委託契約(その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産にかかる運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドラインを制定しています。2016/12/26 14:44

#22 投資状況（連結）

本投資法人の平成28年9月末日(第22期末)現在における投資状況の概況は、以下のとおりです。

資産の種類	用途	地域等(注1)	保有総額(百万円)(注2)	対総資産比率(%)(注3)
信託不動産	住居	東京圏主要都市部(重点投資エリア)	127,660	62.8
		東京圏その他都市部	6,974	3.4
		全国主要都市	54,692	26.9
	住居計		189,327	93.1
	その他信託不動産(商業施設)		3,666	1.8
	その他信託不動産計		3,666	1.8
小計			192,994	95.0
預金・その他の資産			10,263	5.0
資産総額計			203,257	100.0
			金額(百万円)	対総資産比率(%)(注3)
負債総額			111,965	55.1
純資産総額			91,292	44.9

(注1)「地域等」欄に記載されている「東京圏主要都市部(重点投資エリア)」とは、東京23区、武蔵野市、三鷹市、小金井市、神奈川県横浜市及び川崎市を、「東京圏その他都市部」とは、上記以外の東京都全域(但し、島しょ部を除きます。)、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「全国主要都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市及びその通勤圏(中心部から概ね30分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部)並びに上記以外の政令指定都市等(東京圏以外の都市で、主要大都市圏以外の政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地のいずれかに該当するもの)を表します。
(注2)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。

2016/12/26 14:44

#23 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。信託建物 3～66年信託構築物 3～50年信託機械及び装置 7～48年信託工具、器具及び備品 2～15年② 無形固定資産定額法を採用しています。また、信託借地権については、残存期間に基づく定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	① 投資法人債発行費償還期間にわたり定額法により償却しています。② 投資口交付費定額法(3年)により償却しています。
3.引当金の計上基準	貸倒引当金債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該会計期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期29,241千円、当期29,900千円です。
5.ヘッジ会計の方法	① ヘッジ会計の方法金利スワップ取引について特例処理を採用しています。② ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段:金利スワップ取引ヘッジ対象:借入金金利③ ヘッジ方針リスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。④ ヘッジの有効性の評価の方法金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表の作成のための基本となる重要な事項	① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定(3) 信託借地権(4) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

2016/12/26 14:44

#24 管理報酬等（連結）

本投資法人は、資産運用会社と締結した資産運用委託契約に従い、資産運用会社に対して委託業務報酬を支払います。当該報酬は、資産運用報酬①及び②並びに取得・売却報酬からなり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬にかかる消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いにかかる委託業務報酬に、それにかかる消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替の方法により支払います。
(注)本投資法人は、平成28年6月10日に開催された第7回投資主総会(以下「本投資主総会」といいます。)において、投資する不動産関連資産の賃貸事業等における運用実績との連動性を重視した資産運用報酬体系に移行するとともに、特定資産を取得又は譲渡した場合における資産運用報酬の支払に関する基準をより明確にするため、資産運用会社への支払報酬に関する規約第36条を変更し、当該変更については、平成28年10月1日にその効力が生じています(以下変更前の規約第36条を「変更前規約第36条」といいます。)。
A.資産運用報酬①(変更前規約第36条第1号)

2016/12/26 14:44

#25 純資産等の推移（連結）

①【純資産等の推移】
本投資法人の下記計算期間末日における総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。

2016/12/26 14:44

#26 純資産額計算書（連結）

【純資産額計算書】

2016/12/26 14:44

#27 自己資本利益率（収益率）の推移（連結）

(注)自己資本利益率=当期純利益/平均純資産額平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷

2016/12/26 14:44

#28 課税上の取扱い（連結）

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記D.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整(減額)(注3)を行います。
(注1) 譲渡原価の額=従前の取得価額×純資産減少割合※
※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

2016/12/26 14:44

#29 資産の評価（連結）

資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法及び基準は、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人の計算に関する規則」といいます。)、投資信託協会制定の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従い、以下のとおり運用資産の種類毎に定めます(規約第32条第1項)。

2016/12/26 14:44

#30 運用体制、資産運用会社の概況（連結）

運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第一部ファンド情報第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況(4)投資法人の機構 ③ 投資法人の運用体制」をご参照下さい。

2016/12/26 14:44

#31 附属明細表（連結）

(注)当期増加額は、主にプライムメゾン渋谷、プライムメゾン初台、エスティメゾン上町台及びエスティメゾン神戸三宮を取得したことによるものです。当期減少額は、エスティメゾン東新宿にかかる土地の一部及びb-town南青山の売却によるものです。
④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

2016/12/26 14:44