有価証券報告書(内国投資証券)-第38期(2024/09/01-2025/02/28)
(1)法令に基づく制限
① 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体者として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第3項)。「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第4項)。
(イ)通常取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれがある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(ロ)当該金融商品取引業者との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件として親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ハ)当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(ニ)(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして、業府令に定める以下の行為等(金商法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条)。
a. 通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
b. 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約(金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。以下同じです。)を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、法定利害関係人等(資産運用会社の親法人等、子法人等、特定個人株主及びこれらに準ずる者として投信法施行規則で定める者をいいます(投信法第201条第1項、投信法施行令第123条)。)その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
③ 利害関係人等との取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券の取得又は譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得又は譲渡及び不動産の貸借(当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを除きます。)が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第201条の2)。
④ 資産の運用の制限
登録投資法人は、a. その執行役員又は監督役員、b. その資産運用会社、c. その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、d. その資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為(投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為(資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は賃借の代理又は媒介を行わせること等)を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、117条及び118条)。
ⅰ. 有価証券の取得又は譲渡
ⅱ. 有価証券の貸借
ⅲ. 不動産の取得又は譲渡
ⅳ. 不動産の貸借
ⅴ. 以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
(i)宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
(ii)商品の生産、製造、加工、採鉱、精錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
(iii)再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係る取引
⑤ 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本⑤において「不動産等資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)。
また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています(ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)。
また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われる際にも、実施します。
(2)利害関係者取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に関する規程を大要以下のとおり定めています。
① 基本原則
利害関係者との間で資産の取得、譲渡及び貸借(ただし、貸借については、法令上投資法人役員会による承認が不要とされる軽微基準に該当する場合を除きます。)並びに資金の借入れに関する取引を行う場合には、取締役会及び投資法人の役員会の承認を得なければなりません。
② 利害関係者の範囲
「利害関係者」とは、投信法、投信法施行令及び投信法施行規則に定める利害関係人等の他、本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定められる以下の特定関係者をいいます。
(イ)本資産運用会社の総株主の議決権の10%以上を保有する株主、その役員及びその子会社(議決権の50%超を保有する先)
(ロ)投信法、投信法施行令及び投信法施行規則に定める利害関係人等及び上記(イ)に該当する者が重要な影響を及ぼし得る特別目的会社(ただし、業府令第33条第2項等、関係法令による除外規定が適用される場合を除きます。)
(ハ)本投資法人の執行役員及び監督役員並びにこれらの者が代表権を有し又は総株主の議決権若しくは持分の過半数を有する会社その他の法人
(ニ)その他利害関係者取引規程の主旨に鑑みて特定関係者として取り扱うことが適当であるとコンプライアンス・オフィサーが判断した者
③ 利害関係者との取引
(イ)利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権(以下、本③において「不動産等」といいます。)を取得する場合の取得価格(以下、本③において「取得価格」といいます。)は、利害関係者ではなく、かつ実績や信用面において定評のある不動産鑑定士(法人を含みます。以下本③において同様です。)が鑑定した評価額(以下、本③において「鑑定評価額」といい、鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含むものとします。以下同じです。)を原則として上限とします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、取得価格には税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、事前にSPC等を組成するなどして本投資法人への譲渡を前提として一時的に取得し、その後本投資法人が取得する場合(ウェアハウジング機能を利用する場合)において、当該利害関係者が負担した費用が存する場合、SPC等の組成費用その他利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用として相当である金額を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
この場合、利害関係者との間で利益相反が発生するリスクが大きいことを認識し、利害関係者が取得に要した価格・取得費用を把握する等、当該リスクの検証を十分に行うとともに、本投資法人と利害関係者との間の役割分担、折衝状況、購入条件等を可能な限り記録に残すものとし、適切なデュー・ディリジェンスを行った上で取得するものとします。
(ロ)利害関係者へ不動産等を譲渡する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産、不動産の賃借権又は地上権等を信託受託者を通じて譲渡する場合を含みます。)の譲渡価格(以下、本③において「譲渡価格」といいます。)は、鑑定評価額(本投資法人の決算期又は特定資産の価格等調査時のうち、いずれか近い時点において評価した評価額を含みます。)を原則として下限とします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、譲渡価格には、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
ただし、当該不動産等を鑑定評価額を下回る価格で譲渡することに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額を下回って譲渡することができるものとします。この場合、本資産運用会社の大和ハウスリート投資運用委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会、並びに本投資法人の役員会において、当該鑑定評価額を下回って譲渡することの適切性について説明し、決議を得なければなりません。
(ハ)利害関係者に本投資法人の保有する不動産等を直接に賃貸(更新、変更を含みます。)する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産を信託受託者を通じて賃貸する場合を含みます。)は、市場賃料、周辺相場等を十分に調査し、必要に応じて利害関係者でない第三者の意見等も参考にした上で、当該不動産等に係る状況を総合的に勘案のうえ、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
また、取得する物件について、既に利害関係者に賃貸している場合は、当該物件の取得の検討にあたり、利害関係者への賃貸条件の適正性に十分に留意し、取得の可否及び取得価格を決定するものとします。
(ニ)利害関係者へ本投資法人の保有する不動産等に係る不動産管理業務等を委託(変更及び更新の場合並びに間接的に委託する場合で再委託先に対する委託料等をそのまま支払うこととなる場合を含みます。以下本③において同様です。)する場合(信託受益権を保有する場合において信託財産たる不動産に係る不動産管理業務等を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。)は、委託料の市場水準、提供役務の内容、業務総量等を総合的に勘案し、適正と判断される条件で委託しなければなりません。ただし、委託先としての適格性が確認されていない場合には、不動産管理業務等を委託してはならないものとされています。
また、取得する物件について、利害関係者が不動産管理業務等を行っており、引続き委託する場合は、当該物件の取得の検討にあたり、利害関係者への委託条件の適正性に十分に留意し、取得の可否及び取得価格を決定するものとします。
(ホ)利害関係者に不動産等の売買の媒介を委託する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産、不動産の賃借権又は地上権等の売買の媒介を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。)は、委託先の資質等を確認するとともに、媒介手数料については、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、業務の難易度、提供される役務の内容等を総合的に勘案のうえ適正な金額とします。
また、利害関係者へ本投資法人の保有する不動産等の賃貸の媒介を委託する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産の賃貸の媒介を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。)は、委託先の資質等を確認するとともに、媒介手数料については、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、契約賃料、業務の難易度等を総合的に勘案し、適正な金額とします。
(ヘ)利害関係者へ本投資法人の保有する不動産等に係る工事を発注(管理委託先を通じて発注する場合を含みます。以下本③において同様です。)する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産の工事を信託受託者を通じて発注する場合を含みます。)は、原則として、利害関係者以外の第三者の見積り価格及び内容等を比較検討、又は外部の専門家の意見書の内容等を検討したうえで(ただし、緊急修繕及び原状回復を目的とする工事についてはこの限りではありません。)、適正と判断される条件で工事の発注を行わなければならないものとされています。
(ト)その他本③(イ)乃至(へ)に該当しない利害関係者との間の直接又は間接の取引で、利害関係者取引規程の主旨に鑑みて利害関係者取引として取り扱うことが適当であるとコンプライアンス・オフィサーが判断したものについては、その内容に応じ同規程のいずれかの条項を準用した取扱いを行います。
(チ)利害関係者との間の取引のうち、投資者の投資判断に著しい影響を及ぼすと判断されるものについて、決定後速やかに東京証券取引所の定めるところに従った適時開示、本投資法人ホームページへの資料掲載等による情報開示を行います。
なお、利害関係者からの資産の取得に関する意思決定のフローについては、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ハ)資産の取得及び譲渡等に関する意思決定プロセス」をご参照下さい。
(3)利害関係人等との取引状況等
① 取引状況
第38期に係る利害関係人等(注)との取引状況等については、該当事項はありません。
② 支払手数料等の金額
③ 賃貸借等取引の金額
(注)「利害関係人等」とは、投信法第201条第1項、投信法施行令第123条及び投信法施行規則第244条の3並びに一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
① 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体者として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第3項)。「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第4項)。
(イ)通常取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれがある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
(ロ)当該金融商品取引業者との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件として親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
(ハ)当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
(ニ)(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして、業府令に定める以下の行為等(金商法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条)。
a. 通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
b. 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約(金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。以下同じです。)を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、法定利害関係人等(資産運用会社の親法人等、子法人等、特定個人株主及びこれらに準ずる者として投信法施行規則で定める者をいいます(投信法第201条第1項、投信法施行令第123条)。)その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
③ 利害関係人等との取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券の取得又は譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得又は譲渡及び不動産の貸借(当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを除きます。)が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第201条の2)。
④ 資産の運用の制限
登録投資法人は、a. その執行役員又は監督役員、b. その資産運用会社、c. その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、d. その資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為(投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為(資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は賃借の代理又は媒介を行わせること等)を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、117条及び118条)。
ⅰ. 有価証券の取得又は譲渡
ⅱ. 有価証券の貸借
ⅲ. 不動産の取得又は譲渡
ⅳ. 不動産の貸借
ⅴ. 以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
(i)宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
(ii)商品の生産、製造、加工、採鉱、精錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
(iii)再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係る取引
⑤ 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本⑤において「不動産等資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)。
また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています(ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)。
また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われる際にも、実施します。
(2)利害関係者取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に関する規程を大要以下のとおり定めています。
① 基本原則
利害関係者との間で資産の取得、譲渡及び貸借(ただし、貸借については、法令上投資法人役員会による承認が不要とされる軽微基準に該当する場合を除きます。)並びに資金の借入れに関する取引を行う場合には、取締役会及び投資法人の役員会の承認を得なければなりません。
② 利害関係者の範囲
「利害関係者」とは、投信法、投信法施行令及び投信法施行規則に定める利害関係人等の他、本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定められる以下の特定関係者をいいます。
(イ)本資産運用会社の総株主の議決権の10%以上を保有する株主、その役員及びその子会社(議決権の50%超を保有する先)
(ロ)投信法、投信法施行令及び投信法施行規則に定める利害関係人等及び上記(イ)に該当する者が重要な影響を及ぼし得る特別目的会社(ただし、業府令第33条第2項等、関係法令による除外規定が適用される場合を除きます。)
(ハ)本投資法人の執行役員及び監督役員並びにこれらの者が代表権を有し又は総株主の議決権若しくは持分の過半数を有する会社その他の法人
(ニ)その他利害関係者取引規程の主旨に鑑みて特定関係者として取り扱うことが適当であるとコンプライアンス・オフィサーが判断した者
③ 利害関係者との取引
(イ)利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権(以下、本③において「不動産等」といいます。)を取得する場合の取得価格(以下、本③において「取得価格」といいます。)は、利害関係者ではなく、かつ実績や信用面において定評のある不動産鑑定士(法人を含みます。以下本③において同様です。)が鑑定した評価額(以下、本③において「鑑定評価額」といい、鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含むものとします。以下同じです。)を原則として上限とします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、取得価格には税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、事前にSPC等を組成するなどして本投資法人への譲渡を前提として一時的に取得し、その後本投資法人が取得する場合(ウェアハウジング機能を利用する場合)において、当該利害関係者が負担した費用が存する場合、SPC等の組成費用その他利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用として相当である金額を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
この場合、利害関係者との間で利益相反が発生するリスクが大きいことを認識し、利害関係者が取得に要した価格・取得費用を把握する等、当該リスクの検証を十分に行うとともに、本投資法人と利害関係者との間の役割分担、折衝状況、購入条件等を可能な限り記録に残すものとし、適切なデュー・ディリジェンスを行った上で取得するものとします。
(ロ)利害関係者へ不動産等を譲渡する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産、不動産の賃借権又は地上権等を信託受託者を通じて譲渡する場合を含みます。)の譲渡価格(以下、本③において「譲渡価格」といいます。)は、鑑定評価額(本投資法人の決算期又は特定資産の価格等調査時のうち、いずれか近い時点において評価した評価額を含みます。)を原則として下限とします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、譲渡価格には、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
ただし、当該不動産等を鑑定評価額を下回る価格で譲渡することに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額を下回って譲渡することができるものとします。この場合、本資産運用会社の大和ハウスリート投資運用委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会、並びに本投資法人の役員会において、当該鑑定評価額を下回って譲渡することの適切性について説明し、決議を得なければなりません。
(ハ)利害関係者に本投資法人の保有する不動産等を直接に賃貸(更新、変更を含みます。)する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産を信託受託者を通じて賃貸する場合を含みます。)は、市場賃料、周辺相場等を十分に調査し、必要に応じて利害関係者でない第三者の意見等も参考にした上で、当該不動産等に係る状況を総合的に勘案のうえ、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
また、取得する物件について、既に利害関係者に賃貸している場合は、当該物件の取得の検討にあたり、利害関係者への賃貸条件の適正性に十分に留意し、取得の可否及び取得価格を決定するものとします。
(ニ)利害関係者へ本投資法人の保有する不動産等に係る不動産管理業務等を委託(変更及び更新の場合並びに間接的に委託する場合で再委託先に対する委託料等をそのまま支払うこととなる場合を含みます。以下本③において同様です。)する場合(信託受益権を保有する場合において信託財産たる不動産に係る不動産管理業務等を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。)は、委託料の市場水準、提供役務の内容、業務総量等を総合的に勘案し、適正と判断される条件で委託しなければなりません。ただし、委託先としての適格性が確認されていない場合には、不動産管理業務等を委託してはならないものとされています。
また、取得する物件について、利害関係者が不動産管理業務等を行っており、引続き委託する場合は、当該物件の取得の検討にあたり、利害関係者への委託条件の適正性に十分に留意し、取得の可否及び取得価格を決定するものとします。
(ホ)利害関係者に不動産等の売買の媒介を委託する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産、不動産の賃借権又は地上権等の売買の媒介を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。)は、委託先の資質等を確認するとともに、媒介手数料については、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、業務の難易度、提供される役務の内容等を総合的に勘案のうえ適正な金額とします。
また、利害関係者へ本投資法人の保有する不動産等の賃貸の媒介を委託する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産の賃貸の媒介を信託受託者を通じて委託する場合を含みます。)は、委託先の資質等を確認するとともに、媒介手数料については、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、契約賃料、業務の難易度等を総合的に勘案し、適正な金額とします。
(ヘ)利害関係者へ本投資法人の保有する不動産等に係る工事を発注(管理委託先を通じて発注する場合を含みます。以下本③において同様です。)する場合(信託受益権を保有する場合において、信託財産たる不動産の工事を信託受託者を通じて発注する場合を含みます。)は、原則として、利害関係者以外の第三者の見積り価格及び内容等を比較検討、又は外部の専門家の意見書の内容等を検討したうえで(ただし、緊急修繕及び原状回復を目的とする工事についてはこの限りではありません。)、適正と判断される条件で工事の発注を行わなければならないものとされています。
(ト)その他本③(イ)乃至(へ)に該当しない利害関係者との間の直接又は間接の取引で、利害関係者取引規程の主旨に鑑みて利害関係者取引として取り扱うことが適当であるとコンプライアンス・オフィサーが判断したものについては、その内容に応じ同規程のいずれかの条項を準用した取扱いを行います。
(チ)利害関係者との間の取引のうち、投資者の投資判断に著しい影響を及ぼすと判断されるものについて、決定後速やかに東京証券取引所の定めるところに従った適時開示、本投資法人ホームページへの資料掲載等による情報開示を行います。
なお、利害関係者からの資産の取得に関する意思決定のフローについては、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ハ)資産の取得及び譲渡等に関する意思決定プロセス」をご参照下さい。
(3)利害関係人等との取引状況等
① 取引状況
第38期に係る利害関係人等(注)との取引状況等については、該当事項はありません。
② 支払手数料等の金額
| 区分 | 支払手数料等 総額(A) (千円) | 利害関係人等(注)との取引内訳 | 総額に対する 割合(B/A) (%) | |
| 支払先 | 支払金額(B) (千円) | |||
| 管理業務費 | 1,602,303 | 大和リビング株式会社 | 569,564 | 35.5 |
| 大和ハウスプロパティマネジメント株式会社 | 350,883 | 21.9 | ||
| 大和ハウスリアルティマネジメント株式会社 | 338,555 | 21.1 | ||
| 大和ライフネクスト株式会社 | 33,470 | 2.1 | ||
| 大和リース株式会社 | 3,339 | 0.2 | ||
| 株式会社コスモスイニシア | 1,856 | 0.1 | ||
| 水道光熱費 | 618,743 | 大和エネルギー株式会社 | 6,416 | 1.0 |
| 修繕費 | 1,594,950 | 大和リビング株式会社 | 662,708 | 41.6 |
| 大和ハウスリアルティマネジメント株式会社 | 362,061 | 22.7 | ||
| 大和ハウスプロパティマネジメント株式会社 | 302,836 | 19.0 | ||
| 大和ライフネクスト株式会社 | 13,478 | 0.8 | ||
| 株式会社コスモスイニシア | 3,872 | 0.2 | ||
| 大和リース株式会社 | 957 | 0.1 | ||
| 原状回復工事費 | 229,983 | 大和リビング株式会社 | 166,119 | 72.2 |
| その他 賃貸事業費用 | 210,496 | 大和リビング株式会社 | 71,066 | 33.8 |
| 大和ハウスリアルティマネジメント株式会社 | 53,793 | 25.6 | ||
| 大和ハウスプロパティマネジメント株式会社 | 35,319 | 16.8 | ||
| 大和ライフネクスト株式会社 | 727 | 0.3 | ||
| 大和リース株式会社 | 15 | 0.0 | ||
③ 賃貸借等取引の金額
| 区分 | 賃貸人・賃借人の名称 | 物件名称 | 取引金額 (千円) | 対総不動産賃貸 事業収益比率 (%) |
| 賃料等の受取 | 大和ハウス工業株式会社 | ロイヤルパークス若葉台 | 1,800 | 0.0 |
| Dプロジェクト広島西風 | 425 | 0.0 | ||
| DPL浦安Ⅲ | 125 | 0.0 | ||
| イーアスつくば | 1,075,000 | 3.6 | ||
| フォレオせんだい宮の杜 | 252,474 | 0.8 | ||
| フォレオ菖蒲 | 157,740 | 0.5 | ||
| アーバンリビング稲毛 | 39,060 | 0.1 | ||
| 油壺マリーナヒルズ | 43,749 | 0.1 | ||
| 賃料等の受取 | 大和リビング株式会社 | ロイヤルパークス豊洲 | 308,625 | 1.0 |
| ロイヤルパークスシーサー | 224,280 | 0.7 | ||
| ロイヤルパークス花小金井 | 225,450 | 0.8 | ||
| ロイヤルパークス若葉台 | 142,248 | 0.5 | ||
| パシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワー | 485,255 | 1.6 | ||
| ロイヤルパークス武蔵小杉 | 57,685 | 0.2 | ||
| ロイヤルパークスなんば | 127,986 | 0.4 | ||
| ロイヤルパークス梅島 | 76,721 | 0.3 | ||
| カスタリア新栄Ⅱ | 57,216 | 0.2 | ||
| 賃料等の受取 | 大和ハウスリアルティ マネジメント株式会社 | アクロスモール新鎌ヶ谷 | 280,500 | 0.9 |
| アクロスプラザ三芳(底地) | 94,421 | 0.3 | ||
| ASOBOX(底地) | 47,460 | 0.2 | ||
| フォレオ大津一里山 | 322,620 | 1.1 | ||
| フォレオ博多 | 126,816 | 0.4 | ||
| アクロスモール泉北(底地) | 90,612 | 0.3 | ||
| アクロスプラザ稲沢(底地) | 69,840 | 0.2 | ||
| ハピアス海田(底地) | 39,078 | 0.1 | ||
| COMBOX310 | 151,500 | 0.5 | ||
| スポーツプラザ茨木 | 82,884 | 0.3 | ||
| ダイワロイネットホテル 横浜関内 | 92,340 | 0.3 | ||
| ダイワロイネットホテル 名古屋新幹線口 | 126,000 | 0.4 | ||
| 那覇新都心センタービル (ダイワロイネットホテル那覇おもろまち) | 77,572 | 0.3 | ||
| GRANODE広島 | 171,695 | 0.6 | ||
| 賃料等の受取 | 大和リース株式会社 | ロイヤルパークス若葉台 | 102,000 | 0.3 |
| 賃料等の受取 | 大和ライフネクスト株式会社 | エルプレイス新子安 | 49,920 | 0.2 |
| 那覇新都心センタービル (ダイワロイネットホテル那覇おもろまち) | 1,612 | 0.0 |
| 区分 | 賃貸人・賃借人の名称 | 物件名称 | 取引金額 (千円) | 対総不動産賃貸 事業収益比率 (%) |
| 賃料等の受取 | 大和エネルギー株式会社 | Dプロジェクト犬山 | 600 | 0.0 |
| Dプロジェクト久喜Ⅰ | 870 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト久喜Ⅱ | 59 | 0.0 | ||
| DPL犬山 | 480 | 0.0 | ||
| Dプロジェクトひびき灘 | 1,650 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト川越Ⅲ | 1,083 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト佐野 | 1,131 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト館林 | 1,113 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト掛川 | 396 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト川越Ⅳ | 643 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト千葉北 | 846 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト富里Ⅱ | 880 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト大阪平林 | 540 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト富士 | 1,182 | 0.0 | ||
| Dプロジェクト平塚 | 614 | 0.0 | ||
| DPL三郷 | 1,299 | 0.0 | ||
| DPL流山Ⅰ | 1,767 | 0.0 | ||
| 賃料等の受取 | 大和物流株式会社 | Dプロジェクト川越Ⅰ | 102,762 | 0.3 |
| Dプロジェクト川越Ⅱ | 142,686 | 0.5 | ||
| Dプロジェクト浦安Ⅲ | 231,656 | 0.8 | ||
| Dプロジェクト川越Ⅳ | 160,380 | 0.5 | ||
| Dプロジェクト相模原 | 102,828 | 0.3 | ||
| 賃料等の受取 | ロイヤルホームセンター 株式会社 | ロイヤルホームセンター森ノ宮(底地) | 107,076 | 0.4 |
| 賃料等の受取 | 株式会社コスモスイニシア | MIMARU東京 赤坂 | 66,000 | 0.2 |
| MIMARU東京 八丁堀 | 114,000 | 0.4 |
(注)「利害関係人等」とは、投信法第201条第1項、投信法施行令第123条及び投信法施行規則第244条の3並びに一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
