a. 不動産等(不動産等とは不動産、不動産の賃借権及び地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権をいいます。ただし、再生可能エネルギー発電設備用不動産及び再生可能エネルギー発電設備用不動産を信託する信託受益権を除きます。以下本(2)において同じです。)の場合
ⅰ. 売買契約締結日前の3ヶ月以内に独立の不動産鑑定士(利害関係者の役員又は使用人でない不動産鑑定士をいい、法人を含みます。以下同じです。)が鑑定した不動産鑑定評価額(建物が未竣工の場合は不動産価格調査書に記載された価額)以下の価額により購入しなければなりません。ただし、鑑定評価額は物件そのものの価格であり、そこに含まれない税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等については、別途考慮します。
ⅱ. 本投資法人と利害関係者との間の取引等の場合、上記i.に加えて、当該鑑定評価額が妥当であるかを確認するため、物件取得意思決定前に、セカンド・オピニオン(当該鑑定評価を前提としたその妥当性についての意見をいいます。以下同じです。)を独立の第三者の不動産鑑定士から取得することとします。

2017/01/26 15:14

#2 投資リスク（連結）

(ロ)減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日)が、平成17年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は当該不動産の売却まで損金を認識することができない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除く。)ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。なお、平成27年4月1日以後開始事業年度からは、減損損失に関し、一時差異等調整引当額を引き当て、利益超過配当を行うことで、追加的な税負担を回避することが可能となっていますが、利益超過配当を常に実施できるとは限らず、追加的な税負担を回避できることが約束されているものではありません。

2017/01/26 15:14

#3 注記表（連結）

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)
1.固定資産の減価償却の方法	定額法を採用しています。
	なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 1～63年構築物 2～28年機械及び装置 1～15年工具、器具及び備品 1～28年(2)長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費支払時に全額費用として処理しています。なお、平成28年5月23日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約(「スプレッド方式」といいます。)によっています。「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成28年5月23日付一般募集による新投資口発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は294,143千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約(「従来方式」といいます。)による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、投資口交付費は、294,143千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。
3.引当金の計上基準	貸倒引当金債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法
	保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
	なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
	当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は109,785千円です。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。(4)ヘッジの有効性評価の方法金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。

(追加情報)

2017/01/26 15:14

#4 附属明細表（連結）

(注)有形固定資産の当期増減額のうち、主な増加理由は不動産信託受益権13物件(29,474,961千円)の取得によるものであり、主な減少理由はいちご横須賀ビル(962,495千円)の売却及び減価償却費によるものです。
④ その他特定資産の明細表

2017/01/26 15:14