3. 本物件の土地のうち、個人が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、個人3名とスターツコーポレーション株式会社との間でそれぞれ締結された定期借地権設定契約書(以下「個人借地契約」といい、個人借地契約に基づき設定された借地権を「個人原借地権」といいます。)及び個人原借地権が信託譲渡された後に締結されたスターツコーポレーション借地・転借地契約に基づき、スターツコーポレーション株式会社を転借権者として設定された転定期借地権(以下「個人転定期借地権」といいます。)です。個人原借地権及び個人転定期借地権については、借地権設定登記及び転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。個人借地契約の主な内容は、以下のとおりです(なお、スターツコーポレーション借地・転借地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。)。(1) 借地期間:① 2016年6月10日から2088年5月30日まで② 2017年12月1日から2088年5月30日まで③ 2017年12月1日から2088年5月30日まで契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建物の築造による存続期間の延長をすることはできません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物その他の工作物の買取請求はできません。(2) 賃貸借の目的: 建物所有(3) 支払賃料① 年間1,138,104円② 年間1,323,612円③ 年間1,767,708円賃料の改定については、初回の改定時期を2021年8月1日とし、以後は3年毎に改定するとされています。改定する賃料は、直近の固定資産税評価額を、従前の賃料決定時に採用した固定資産評価額で除した数値を変動率とし、従前の賃料に変動率を乗じて算出します。但し、変動率が1%未満の場合には、原則として改定しないとされています。また、土地の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の大幅な変動、又は、近傍類似の地代等に比較して著しく不相当となったときは、将来に向かって地代の増減を請求することができるとされています。(4) 保証金: 敷金又は保証金等はありません。4. 本物件の土地のうち、スターツコーポレーション株式会社が信託譲渡し信託受託者が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、スターツコーポレーション借地・転借地契約に基づき、スターツコーポレーション株式会社を賃借権者として設定された定期借地権(以下「スターツコーポレーション定期借地権」といいます。)です。スターツコーポレーション定期借地権については、借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。スターツコーポレーション借地・転借地契約は、スターツコーポレーション定期借地権と一体として、千代田区転定期借地権及び個人転定期借地権をそれぞれ設定するために締結された契約であり、また、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分についても、あわせてスターツコーポレーション借地・転借地契約の対象となっています。上記1.に記載のとおり、本投資法人が保有する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分は1,918,531分の463,859であり、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分は1,918,531分の1,454,672です。スターツコーポレーション借地・転借地契約の主な内容は以下のとおりです。(1) 借地期間: 2018年3月30日から2088年5月30日まで契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建物の築造による存続期間の延長をすることはできません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物その他の工作物の買取請求はできません。(2) 賃貸借の目的: 建物所有(3) 支払賃料: 年間87,684,360円(このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する賃料は21,201,360円)賃料の改定については、初回の改定時期を2021年8月1日とし、以後は3年毎に改定するとされています。改定する賃料は、直近の固定資産税評価額を、従前の賃料決定時に採用した固定資産評価額で除した数値を変動率とし、従前の賃料に変動率を乗じて算出します。但し、変動率が1%未満の場合には、原則として改訂しないとされています。また、本件土地の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の大幅な変動、又は近傍類似の地代等に比較して著しく不相当となったときは、将来に向かって地代の増減を請求することができるとされています。(4) 保証金: 283,096,050円(このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する保証金は、66,562,050円)(5) 本件借地権の準共有持分を第三者に譲渡する場合には、スターツ信託株式会社の書面による事前承諾を得なければならないとされています。5. 北西側隣接地(地番24番1)と本件土地(地番22番2)との境界につき、境界確定作業が未了です。なお、当該境界について確定手続きが行われる場合、確定作業は土地所有者たる千代田区が主体となる予定です。6. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物並びに角地による緩和により、適用建蔽率は100%となっています。

備考

都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分

2023/01/27 14:02

#2 投資リスク（連結）

イ.減損会計の適用に関するリスク
2005年度から適用されている「固定資産の減損に係る会計基準」(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日))は、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった固定資産等の帳簿価額を、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように減額する会計処理です。当該基準の適用に伴い、地価の動向と収益状況によっては、本投資法人の業績に影響を与える可能性があります。なお、減損損失は、税務上の損失として認められないことから、本投資法人の税負担が増大し、結果として投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
ロ.導管性要件に関するリスク

2023/01/27 14:02

#3 注記表（連結）

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。信託建物 3～64年信託構築物 10～45年信託機械及び装置 8年信託工具、器具及び備品 3～15年
	②無形固定資産定額法を採用しています。また、信託借地権については、定期借地契約の契約期間に基づく定額法を採用しています。
	③長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	①固定資産税等の処理方法保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。②収益に関する計上基準本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。a.不動産等の売却不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。b.水道光熱費収入水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
4.ヘッジ会計の方法	①ヘッジ会計の方法金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。②ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利③ヘッジ方針本投資法人は財務方針に基づき本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。④ヘッジ有効性評価の方法金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。a.信託現金及び信託預金b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地c.信託借地権d.信託差入敷金及び保証金e.信託預り敷金及び保証金②消費税等の処理方法固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.自己投資口の消却の状況

2023/01/27 14:02