有価証券報告書(内国投資証券)-第33期(令和3年11月1日-令和4年4月30日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
イ.基本方針
本投資法人は、主として不動産等資産(投信法施行規則第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。)、とりわけ賃貸住宅等(賃貸住宅等の詳細については、前記「1 投資法人の概況 (1) 主要な経営指標等の推移 ② 事業の概況 イ.当期の概況 a.投資法人の主な推移」をご参照下さい。)に投資して運用を行うことにより、中長期にわたり、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、投資主価値の最大化を目指します。本資産運用会社は、かかる資産運用に関する基本方針を踏まえ、運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産に関する運用方針を以下のとおり定めています。
なお、この運用ガイドラインは、現時点において本資産運用会社が、人口や世帯構成の推移、不動産市場の変化や入居者のライフスタイルの変化等を考慮して、最も適切であると考え制定したものです。そのため、将来の環境の変化に応じて、本投資法人の投資の基本方針を最も適切に実現するために、変更されることがあります。
ロ.賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築
本投資法人は、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念を「地域毎の経済・社会動向が反映された賃貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間」として捉えています。そこで、地域毎の賃貸住宅市場の実態分析に加え、多様なライフスタイル、ライフステージに基づく入居者ニーズの分析に注力し、さらにスターツグループとの連携による商品開発やプロパティマネジメント業務の効率性の向上等により、ポートフォリオ構築における競争優位性を確保することを目指します。
地域毎の賃貸住宅市場分析においては、首都圏主要都市を中心に全国的に拠点展開を図るスターツグループの情報収集・分析力を活用します。入居者ニーズの分析においては、スターツアメニティー株式会社におけるリノベーションや営繕工事の実績、またスターツCAM株式会社における入居者ニーズに合致した商品企画・設計(単身女性向け賃貸マンション、免震構造賃貸マンション等)の実績に根差した情報収集・分析力を活用します。かかる分析を踏まえ、地域別ポートフォリオとしては、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、全国的に拠点展開を図るスターツグループのネットワークを活用して政令指定都市及び地方主要都市も投資対象地域としたポートフォリオの構築を目指します。また、住戸タイプ別ポートフォリオとしては、ファミリータイプを中心としつつ、多様な入居者ニーズを分析してその収益特性をポートフォリオに反映させ、特定の入居者層への偏在リスクを軽減することを目指します。
プロパティマネジメント業務においては、管理・運営面での効率性を追求する見地から、すべての物件に対して一貫した業務体制を構築することを目指します。かかる体制の構築のため、当該業務は、原則的にプロパティマネジメント会社への一括委託を予定しています。さらに、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密な連携を企図し、プロパティマネジメント会社を通じてリーシング業務を再委託する体制を構築することで、一層の効率性を追求することとします。具体的には、所定の社内手続を経て、スターツアメニティー株式会社がプロパティマネジメント会社として選定された運用資産について、プロパティマネジメント業務における一括管理の経験を有するスターツアメニティー株式会社と不動産仲介事業を行うスターツピタットハウス株式会社の全国店舗網及びネットワークを活用して、より高い効率性が追求されることになります。これによって、オフィスビルや商業施設等よりも相対的に手間がかかる傾向にある賃貸住宅の管理・運営面において競争優位性を確保することを目指します。
以上の賃貸住宅市場・入居者ニーズ分析やスターツグループとの連携を踏まえ、賃貸住宅市場全体へのソーシングアプローチは勿論、取得価格の高騰をもたらす要因の一つである過度な取得競争に晒され難い中小規模の賃貸住宅への投資を積極的に展開することで、資産規模の着実な成長を目指します。さらに本投資法人においては、スターツグループの実績・ノウハウが活用できる「住まい」の周辺領域として、マンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等への投資も企図しており、賃貸住宅等の各用途の収益特性を的確に反映させ、かつ賃貸住宅中心のポートフォリオにおける特定の用途への偏在リスクを軽減することを目指します。
以上のように、本投資法人においては、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築において、スターツグループを活用することで不動産市場の中での競争優位性を実現し、もって運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。
ハ.ポートフォリオの特徴
a.賃料変動、入居者層の需要の変動に対応したポートフォリオの構築
賃貸住宅等の需要は、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される建物の賃貸借より相対的に経済・社会情勢の変動の影響を受けにくく、賃料相場の変動リスクが相対的に低いことが特徴として挙げられます。このような賃貸住宅等における賃料相場の相対的な安定性が確保されているという特徴を活かして、本投資法人は、安定した収益の確保に留意したポートフォリオ構築を目指します。また、賃貸住宅等の需要構造の変化に配慮しつつ、単身者、DINKS、ファミリー等の様々なライフステージの入居者向けの賃貸住宅を投資対象資産に組入れることで、特定の入居者層における需要の変動による影響を可及的に低減することを目指します。
さらに、主たる投資対象を賃貸住宅に据えつつ、賃貸住宅等の市場全体の賃料変動、入居者層の需要の変動を考慮し、「住まい」の周辺領域であるマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等も投資対象に組入れ、特定の用途への偏在リスクの軽減を目指します。
b.空室リスク・賃料未収リスクを考慮したポートフォリオの構築
賃貸住宅等の特徴として、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産と比較して物件規模、テナント規模がともに小さいことが挙げられます。かかる賃貸住宅等を主な投資対象とすることで、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産への投資より総資産に対する物件数、テナント数が相対的に多くなり、総資産に対する個々のテナントの占める割合が相対的に低くなることを想定しています。本投資法人は、かかる特徴を活かしつつ、プロパティマネジメント業務において一貫した業務体制の構築等による効率性の追求、空室リスクや賃料未収リスクが相対的に低いポートフォリオの構築を目指します。
c.入居者ニーズを考慮した投資対象地域の選定
本投資法人は、人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さから賃貸住宅需要が他都市と比較して堅調に推移していることを背景として、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域とします。他方、政令指定都市及び地方主要都市における収益性の高い物件も投資対象とすることで、特定の地域に偏在することによるリスク(地震による被災リスク、不動産市況変動リスク等)を軽減するとともに、収益性の向上を目指します。
② 成長方針
イ.スターツグループとの協力関係による成長性
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構築しています(パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約の内容に関しては、後記「ロ.外部成長戦略 b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略」をご参照下さい。)。かかる協力関係の下で、本投資法人は、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ②投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス」を遵守しつつ、以下に詳述するスターツグループ各社の役割・特徴を活かし、資産規模の着実な成長と運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の向上や賃料単価の上昇等を目指します。
<スターツグループとの協力関係及びスターツグループの概要>
(注)本図に記載のスターツグループ各社との連携については、本資産運用会社の所定の社内手続を経て行われています(社内手続の詳細については、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」をご参照下さい。なお、物件情報提供契約及びパイプラインサポート契約の締結についても、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセスと同様に、本資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会による審議及び法令等遵守状況の確認並びに取締役会決議を経て行われています。)。
スターツグループは、スターツコーポレーション株式会社を持株会社とし、遊休地を中心とした資産有効活用コンサルティングに伴う賃貸住宅等の建築請負、設計・企画及び施工監理等を行うスターツCAM株式会社、不動産営業店舗「ピタットハウス」を中心に不動産の売買及び賃貸の媒介を行うスターツピタットハウス株式会社、分譲住宅(戸建又はマンション)の企画・開発及び販売等を行うスターツデベロップメント株式会社並びに企業の社宅管理業務の受託事業等を主たる事業とするスターツコーポレートサービス株式会社を中核に、建設不動産管理事業、分譲事業、注文住宅事業、出版事業、証券事業、ホテル事業、高齢者介護事業及び信託業等を営む会社で構成される企業グループです。スターツグループは、「総合生活文化企業」を標榜し、地域に根ざした営業展開をその特徴としています。かかる地域密着型営業展開を基軸として、1969年の創業(会社設立は1972年)以来、着実に不動産営業店舗網を拡大し、ピタットハウス店舗網として全国665店舗(2022年3月31日現在。フランチャイズ店舗(注)を含みます。)を有するに至っており、不動産仲介事業において全国規模の地域密着型ネットワークを構築することを目指しています。
商品開発においては、スターツCAM株式会社と女性向け情報誌「OZ(オズ)マガジン」を発行しているスターツ出版株式会社との連携により、入居者ターゲットを単身女性に特化した賃貸住宅の開発を行う等、エンドユーザーの嗜好を的確に反映できるよう努めています。なお、(C-25)プロシード本所吾妻橋や(C-41)プロシード西新井オザリア棟は、このような単身女性向け賃貸マンションの商品企画・開発を通じてスターツグループが得た入居者ニーズを反映させて開発された物件です。また、建物の耐久性の向上に加えて入居者の生命や財産を守る目的で、免震構造の賃貸住宅の開発も行っています。(C-41)プロシード西新井、(C-56)プロシード篠崎2、(C-65)プロシードTX流山セントラルパーク等が免震構造物件です。
ホテル事業では、スターツホテル開発株式会社が「ホテル ルミエール葛西」、「ホテル ルミエール西葛西」、「ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森」、「ホテル ケヤキゲート 東京府中」、「ホテル エミオン 京都」、東京ディズニーリゾート・パートナーホテル「ホテル エミオン 東京ベイ」の運営を、スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社が「沖縄ナハナ・ホテル&スパ」の運営を行っています。
高齢者介護事業では、スターツケアサービス株式会社が首都圏を中心にグループホーム等の高齢者施設・保育施設の運営を行っており、本投資法人が保有する高齢者向け施設(C-76)ライフサポートレジデンス船堀駅前のサービス付き高齢者向け住宅事業及び小規模多機能型居宅介護事業のオペレーターとなっています。但し、同じく本投資法人が保有する高齢者向け施設である(G-23)グループホームたのしい家 大正については、株式会社ケア21がオペレーターとなっています。なお、スターツアメニティー株式会社はスターツケアサービス株式会社及び株式会社ケア21に対し本物件を一括賃貸しています。
両社の概要は下記をご参照下さい(2022年3月31日現在)。
両社との賃貸借契約の概要は後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 d.主要なテナントの概要 ⅱ.主要なテナントへの賃貸条件」の(注8)及び(注12)をご参照下さい。
不動産管理事業においては、スターツアメニティー株式会社はじめ、スターツグループ各社が管理を行っている住宅の管理戸数(賃貸人からの管理受託戸数及び借上社宅等を目的とした法人賃借人の賃借代理戸数をいい、オフィスビル・駐車場等の戸数は含みません。)は2022年3月31日の時点で約75万戸の実績を有し、スターツグループの建築案件をはじめとし、他社建築案件・管理物件を対象に管理戸数を拡大しています。近年では、不動産管理事業により確立した地域密着型の営業体制によって、中古物件の資産価値を高めるリノベーション等の賃貸住宅管理から派生するビジネスに事業領域を拡大しています。
(注)フランチャイズ店舗とは、ピタットハウスネットワーク株式会社との間でフランチャイズ契約を締結したスターツグループ以外の会社が不動産営業を行っている店舗をいいます。
ロ.外部成長戦略
a.外部成長戦略の基本方針
本投資法人は、上記で述べた賃貸住宅を取り巻く経済・社会動向を踏まえ、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構築し、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びスターツCAM株式会社による情報提供並びに情報提供会社の拡充をはじめとして、スターツグループ各社の協力のもと、運用資産の取得機会の拡大を図り、資産規模を着実に成長させることを目指します。
b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略
ⅰ.物件情報の提供及びウェアハウジング機能
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務に関連して、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社からのウェアハウジング機能(以下に定義されます。)の提供や物件情報の取得等を目的としてパイプラインサポート契約を締結し、また、スターツCAM株式会社からの物件情報の取得を目的として物件情報提供契約を締結し、もって、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びスターツCAM株式会社(以下、本項において総称して又は個別に「サポート会社」といいます。)による協力体制を構築しています。具体的には、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約に基づき、運用資産の取得に関連してサポート会社の保有する物件情報のすべてを本資産運用会社が優先的に受領することが可能となっており、これにより、サポート会社の分譲住宅事業における物件情報を活用し、また、サポート会社が土地の有効活用事業で培った賃貸住宅開発のノウハウを傾注して、様々な物件を安定的に取得することを目指しています。さらに、サポート会社がPFI(注)や公募プロポーザルコンペ等により優先交渉権等を獲得した開発事業を通じて、大型賃貸住宅物件を取得することが可能となっています。
また、スターツグループは土地仕入から建物の企画・設計・施工・リーシングまでを一貫して実施しており、スターツグループの開発物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサポート契約に基づき、稼働率が一定の基準に達するまでサポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得して保有する機能(以下「ウェアハウジング機能」といいます。開発物件以外の物件については、本投資法人が取得を検討する場合に、パイプラインサポート契約に基づき、サポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得したうえで、本投資法人が取得するまでの間、当該物件を保有する機能をいいます。以下同じです。)を利用することが可能であり、かかるウェアハウジング機能により、完工及び稼働率安定までの物件保有リスクを回避することが可能となっています。
そして、本投資法人が増資による物件取得資金を調達するまでの間、かかるウェアハウジング機能を利用することにより、資産取得時の総資産に対する有利子負債の比率を安定的に推移させることが可能となります。
なお、外部成長の過程においては、資産の質的向上のためには、本投資法人は、必要に応じて運用資産の譲渡を行うことがあります。本資産運用会社はサポート会社が運用資産の譲渡先として有力な候補であるとの認識のもと、適時に迅速な運用資産の譲渡を実現するため、サポート会社及びサポート会社が設立した特別目的会社又はその子会社から取得した運用資産に限り、以下の自主ルールに従い、その譲渡に関する優先検討権をサポート会社に付与しています。
(a)優先検討権付与の対象となる運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社は優先的にサポート会社に対し、譲渡を申し入れ、かかる申入先の比較において譲渡先にふさわしいと本資産運用会社が判断した申入先と売買契約締結に向けて誠実に協議を行います。
(b)優先検討権を付与するか否かにかかわらず、運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社はサポート会社に対し、直近の鑑定評価額を譲渡価格の下限として、譲渡を申し入れます。
(c)一定の期間内にサポート会社と購入条件について合意が得られず、又は当該資産の購入を見送る旨の通知があった場合には、本資産運用会社は当該資産の譲渡を第三者に申し入れることができます。
(d)第三者に購入意向がない、もしくは第三者の購入条件がサポート会社の購入条件を下回り、かつその時点においても当該資産の譲渡の方針に変更がない場合、本資産運用会社はサポート会社に再度譲渡の申入れを行うことができます。
(注)PFI(Private Finance Initiative)とは、公共施設等の建設、維持管理、運営等に民間事業者の持つ資金力、経営能力及び技術的能力を導入する事業方法をいいます。以下同じです。
ⅱ.スターツグループが有する開発ノウハウの有効活用
スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウを活かした物件への投資により、投資物件の多様性を確保します。また、スターツグループの地域密着型の事業展開によるネットワークを通じたきめ細かな物件情報を入手、分析することによって、地域内で安定的に稼働が見込める物件に投資し、もって資産規模の着実な成長を目指します。
スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウとしては、具体的には以下の4点が期待され、このような開発ノウハウにより多様な物件への投資を目指します。
(a)スターツCAM株式会社が開発した「高床免震工法」(特許取得済)を用いた免震構造賃貸マンション、ペット対応マンションやデザイナーズマンション等の商品開発により、競合賃貸住宅との差別化を図り、賃貸住宅市場における競争力を維持すること
(b)スターツ出版株式会社が発行する女性向け情報誌「OZ(オズ)マガジン」とのタイアップにより、働く女性が安心して快適に住むことのできる女性向け賃貸マンション「オザリア」を開発する等、ライフスタイルの変化に柔軟に対応した賃貸住宅を提案すること
(c)PFI、独立行政法人都市再生機構等の案件における事業プロポーザルを通じ、事業者に選定され、大規模住宅の整備を行うこと
(d)「住まい」の周辺領域にあるホテル等に対する開発、運営能力を有していること
ⅲ.利益相反回避のための施策
なお、本資産運用会社では、物件取得及び譲渡の方法に関して、スターツグループとの利益相反を回避するため、取締役会に加えて、コンプライアンス委員会及び外部専門家を加えた投資委員会を組織して、取締役会決議に加えて、コンプライアンス委員会及び投資委員会での決議を経なければならないものとされています(詳しくは、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ハ.委員会」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。)。
ハ.内部成長戦略
a.内部成長戦略の基本方針
本投資法人は、後記「⑧ 運営管理方針」の記載に従い所定の社内手続により、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社を選定し、運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の上昇や賃料単価の上昇を図り、安定した収益の確保を目指します。
b.スターツグループとの協力関係による内部成長戦略
ⅰ.プロパティマネジメント会社の一元管理による業務の効率化
本投資法人は、前記「a.内部成長戦略の基本方針」に基づき、所定の社内手続によりスターツアメニティー株式会社がマスターリース会社・プロパティマネジメント会社として選定された取得済資産に関しては、スターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約に基づき、当該取得済資産のすべての信託受益権の受託者(以下「信託受託者」といいます。)に対して同社がプロパティマネジメント会社としてプロパティマネジメント業務を提供する関係にあります。同社にプロパティマネジメント業務を一括委託することにより、一貫した業務体制をとることが可能となり、その結果、物件の稼働状況や家賃の収納等の情報を各物件間で統一管理することができるとともに、プロパティマネジメント会社に対する指図の迅速化、スケールメリットを活かした修繕費用の低減、システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減等を通じて、管理運営コストの削減を図ることが可能となると考えています。
≪スターツアメニティー株式会社による管理の特徴≫
・地域密着型の営業体制に基づく情報力
・24時間365日の顧客応対コールセンター
・滞納の未然防止の徹底を目指した滞納管理システムの活用
・システム化された退去業務、巡回業務による費用の削減
・システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減
・金融機関と直結した精算管理
・入居者ニーズを反映した営繕工事による資産価値の維持
・リノベーション工事による資産価値の向上
ⅱ.マスターリース契約を活用した収益の安定化
本投資法人は、信託受託者及びスターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約の形態を組み合わせて活用することで、物件が所在する地域の賃貸市場やその中で当該物件が有する競争力を勘案して収益の向上を目指しつつ、一時的な賃貸市場の変動や新築時の稼働率の変動を回避し、本投資法人の収益の向上及び安定化を目指します。主なマスターリースの形態は下記(a)から(c)のとおりです。なお、物件の個別状況に応じ、事務所・店舗部分と住居部分で別形態のマスターリース契約を採用する等、同一の物件において下記(a)から(c)を併用することがあります。
(a)パス・スルー型マスターリース契約
マスターリース会社とマスターリース契約に基づく転借人たるテナント(以下「エンドテナント」といいます。)との間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われた賃料等と同額の金銭がマスターリース賃料となり、これを、信託受託者を通じて本投資法人が収受し、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用はすべて信託受託者及び本投資法人が負担する契約形態です。稼働が順調な場合は、収入の上昇分を得られる可能性がありますが、稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合には、不動産賃貸事業損益が減少する可能性があり、不動産賃貸事業損益の変動が比較的大きい契約形態となっています。本投資法人では、原則としてこの形式のマスターリース契約を採用しています。
(b)固定賃料型マスターリース契約
マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われた賃料等にかかわらず、マスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間であらかじめ約定した固定賃料を、信託受託者を通じて本投資法人が収受する契約形態です。収入の変動が限定的になり、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用のほとんどはマスターリース会社が負担をしますので、収入の上昇分を得られる可能性はありませんが、稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合でも、不動産賃貸事業損益が減少する可能性が極小化されている契約形態となっています。本投資法人では、物件周辺の賃貸住宅市場における物件供給状況や人口動態等の一時的な変動による影響を回避する目的で、この形式のマスターリース契約を採用することがあります。
(c)最低賃料保証型マスターリース契約
「パス・スルー型マスターリース契約」の持つ収入の上昇分を得られる可能性と「固定賃料型マスターリース契約」の不動産賃貸事業損益の安定化という両契約の特長をあわせた契約形態で、エンドテナントから支払われた賃料等がマスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間であらかじめ約定した賃料を下回る場合には、本投資法人は信託受託者を通じて当該約定賃料を収受し、エンドテナントから支払われた賃料等があらかじめ約定した賃料を上回る場合には、当該賃料等と同額の金銭を信託受託者を通じて本投資法人が収受することができる契約形態です。具体的には、新築物件で稼働が安定するまでの間の収入が不安定な期間は、約定した賃料を収受し、稼働が安定し、実際の賃料収入が約定賃料を上回った場合には、実際の賃料収入を収受することができる契約形態です。
ⅲ.リーシング業務の再委託による業務の緊密化
本資産運用会社では、スターツアメニティー株式会社がリーシング業務の再委託先を選定するに際して、本投資法人の運用にとって有利となると判断する場合には、所定の社内手続によりスターツピタットハウス株式会社を再委託先として選定することを承認しています。スターツアメニティー株式会社とスターツピタットハウス株式会社との間の転貸借代理委託契約に基づき、リーシング業務を同社に再委託することにより、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密化を図ることが可能となり、稼働率の向上を目指します。
また、本投資法人は、リーシング業務に関して、入居者ニーズにあった商品設定やサービスシステムの開発能力、地域毎の賃貸住宅市場の把握等を実現できる能力を備えた会社を再委託先として採用することが重要と考えています。スターツピタットハウス株式会社は、その特徴としては、広範な店舗網を活かした相互顧客紹介、多様な情報媒体による募集体制、テレビコマーシャルや看板等による宣伝広告、ホスピタリティーを重視した接客等があり、十分なリーシング能力を有しているものと考えています。
ⅳ.「プロシード」ブランドの統一
本投資法人は、ブランドによる知名度の向上と差別化も重要な戦略と考えています。そこで、本投資法人は、今後は一般の不動産流通市場から取得する物件について、本投資法人の名称の一部である「プロシード」という名称を付与したうえで、長期的安定的投資運用を前提としたプロパティマネジメント業務として、資本的支出を計画的に行うことで、物件のグレード、美観の維持・向上に努め、入居者にも「プロシード」ブランドの優位性を訴求していくことを目指します。本投資法人は、かかるプロパティマネジメント業務を通じて入居者にとって快適で安全なレベルまで建物の管理状況を引き上げることにより、「プロシード」ブランドのブランドイメージを高めつつ、かかるブランド統一の相乗効果として稼働率の向上と賃料収入等の向上を実現することを目的として、内部成長の実現に取り組みます。また、スターツグループとの協力関係により、開発段階からブランド名を冠し、より強くブランドイメージを訴求する方法にも取り組みます。
ⅴ.利益相反回避のための施策
本資産運用会社は、前記「ロ.外部成長戦略 b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略 ⅲ.利益相反回避のための施策」に記載したとおり、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等に関して、スターツグループとの利益相反を回避する施策を講じています。
③ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、ポートフォリオ構築に際して、賃貸住宅市場の動向を踏まえつつ、各用途・住戸タイプにおける賃料相場の変動リスク、空室リスク、及び賃料未収リスクの軽減並びに地域毎の賃貸住宅需要における人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さに留意し、以下に定める事項を総合的に勘案したうえで、下記の割合によるポートフォリオの構築を行います。
a.賃貸住宅等の各用途が有する収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の用途への偏在リスクを軽減させること(用途別ポートフォリオ方針)
b.入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、特定の地域に集中することによる偏在リスクを軽減すること(地域別ポートフォリオ方針)
c.ライフスタイルを分析し、各住戸タイプの収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の入居者層への偏在リスクを軽減させること(住戸タイプ別ポートフォリオ方針)
イ.用途別ポートフォリオ方針
用途別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
(注1)店舗等と併用される物件についても投資できるものとします。但し、こうした店舗併用物件については、原則として上記①乃至③の用途の面積が建物全体(駐車場、駐輪場等の面積は除きます。)の50%以上を占める物件であることを基準とします。
(注2)「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
(注3)経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の用途別価格比率が一定の期間目標値と整合しない場合があります。
ロ.地域別ポートフォリオ方針
地域別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
(注1)この表にない地域であっても、政令指定都市又は地方主要都市への通勤圏と判断できる場合(概ね半径20km圏内)はそれぞれの地域に組入れ可能とします。以下同じです。
(注2)「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
(注3)経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の地域別価格比率が一定の期間目標値と整合しない場合があります。
ハ.住戸タイプ別ポートフォリオ方針
住戸タイプ別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
(注1)物件毎に周辺のエリア性を考慮して検討の上、個別物件の選定の適否を判断します。なお、住戸毎の面積比率の計算根拠は専有面積に基づくものとします。
(注2)住戸タイプ別ポートフォリオ方針には、前記「イ.用途別ポートフォリオ方針」所定の「④ ホテル」及び「⑤ 高齢者向け施設」については含まれていません。
(注3)中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において一定の期間、住戸タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。
④ 個別物件の選定方針
個別物件の取得に当たっては、賃貸住宅を中心とし、収益性とリスクを総合的に勘案して安定的収入が見込める物件を選定することとしています。かかる物件を選定するための基準は以下のとおりです。
(注) PML(Probable Maximum Loss)の数値は、対象施設あるいは施設群に最大の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震(再現期間475年相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失の再調達価格に対する割合で表されます。
⑤ デューデリジェンス基準
運用資産の選定に際しては、投資家の利益を最大化することを目的として、外部の第三者である専門家に対し、不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書及び地震リスク診断報告書等の各種デューデリジェンスレポートの作成を委託する等、外部の専門家の調査や助言を得ながら、当該物件に存在するリスクを明確にしたうえで、収益性とリスクを総合的に勘案して的確な判断を行うものとします。具体的な調査項目は以下のとおりです。
なお、高齢者向け施設のオペレーターに選定するにあたっては、上記通常の不動産取得の際のデューデリジェンスに加え、本資産運用会社が自ら同施設に赴き、施設長等運営責任者へのヒアリングを通じて、オペレーターの運営実績及び信用力等に関する事項を検討し、オペレーターが適切に高齢者向け施設の運営を行うことが可能であるかを調査・確認します。
⑥ 開発案件への投資方針
本投資法人は、取得時において安定的に賃貸収入を生み出している物件の取得を原則としますが、建築中の物件について、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しリスクが極小化されていると判断できる場合には、当該物件の竣工前に、当該物件の竣工を停止条件の内容とする取得契約の締結も検討することができるものとします。
⑦ 保険付保方針
イ.地震保険の付保
本投資法人は、地震の発生により生じる予期せぬ損害に対応するために、地震PML10%以上の物件については、原則として地震保険の付保を行います。但し、保険会社による地震保険の引き受けが困難となった場合や地震保険の料率が合理的でないと本資産運用会社が判断した場合は、地震保険の付保を行わない場合もあります。
ロ.損害保険の付保
本投資法人は、火災等の災害や不慮の事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各物件の特性に応じた適切な内容の火災保険(破損・汚損特約、家賃保険特約)、機械保険及び施設管理者賠償責任保険の付保を行います。
⑧ 運営管理方針
イ.運用及び維持管理の方針
運用及び維持管理の基本方針は運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指すものとします。
ロ.リーシング方針
運用資産の賃貸に際しては、中長期的に安定的な収益を確保するために、良質な賃貸入居者を確保することを目指して運用を行うことを目的として、以下の方針を踏まえ適切な運営を図るものとします。
a.周辺相場の動向や市場環境の変化に対応するよう積極的に情報を収集し、適正な賃料水準を設定、維持するものとします。
b.良質な入居者を確保するために入居審査項目を明確化し、リーシング会社に遵守させるものとします。
c.リーシング会社の選定にあたっては、次項に定める選定方針のとおり、本投資法人の利益の最大化に寄与する会社を選定するものとします。
ハ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定方針
プロパティマネジメント業務については、入居者に対する24時間体制での対応が行える等のきめ細やかな対応を広範な物件所在地において均質かつ適切な運営管理コストで行えるよう、一貫した業務体制の構築を目指します。そのため、プロパティマネジメント会社へ物件の用途に応じて一括委託するものとします。また、原則として、プロパティマネジメント業務のうちリーシング業務については、募集力があり、リーシングコストが適切なリーシング会社にプロパティマネジメント会社から再委託させることで、プロパティマネジメント会社とリーシング会社の緊密な連携を図り、効率的な集客等による稼働率の上昇を実現することを目指します。このように運営経費を低コスト化し、高稼働率を確保することで収益性を高めることを目指します。プロパティマネジメント会社の選定における意思決定プロセスについては、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。
また、本投資法人とプロパティマネジメント会社は、契約事務の簡素化等を目的として、原則としてマスターリース契約を締結することとします。そのため、マスターリース業務を行うプロパティマネジメント会社の選定にあたっては、複数の候補の中から本投資法人に対して最も有利となるような会社を選定するものとします。
ニ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定プロセス
マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定に際しては、運用ガイドラインその他の本資産運用会社の社内規程に定める基準に従い、複数の候補先(但し、取得予定物件について既にプロパティマネジメント業務を行っている会社がある場合には、当該会社を含みます。)から、見積りの取得やヒアリング等の情報収集を通じて、下記の条件について比較検討を行います。
a.前項の選定基準
b.プロパティマネジメント業務の受託可能エリア
c.プロパティマネジメント業務の内容(報酬水準、レポート作成業務、プロパティマネジメント業務、建物管理業務、一般修繕対応、大規模修繕対応、最小引受手数料等)
d.滞納保証業務(報酬水準、保証範囲(賃料、共益費、更新料、退去修繕費)等)
e.マスターリース契約(マスターリース形態、料率水準、期間、費用負担等)
f.リーシング業務(リーシング会社の募集体制、募集可能エリア、広告料等)
本資産運用会社は、上記のとおり確認した条件について総合的に分析を行い、かかる分析に基づきマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の候補先を選定します。あわせて、プロパティマネジメント会社からリーシング業務を再委託するリーシング会社の候補先を選定します。
ホ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセス
マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセスについては前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」、及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。
本書の日付現在、本投資法人及び本資産運用会社は取得資産のマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定について、上記手続を経ており、(C-82)ザ・パークハビオ横浜山手を除いて利害関係人であるスターツアメニティー株式会社にマスターリース業務・プロパティマネジメント業務を委託し、スターツアメニティー株式会社から利害関係人であるスターツピタットハウス株式会社にリーシング業務を再委託しています。スターツアメニティー株式会社をマスターリース会社・プロパティマネジメント会社として、スターツピタットハウス株式会社をリーシング業務の再委託先として、それぞれ選定及び承認した主な理由は以下のとおりです。
a.スターツアメニティー株式会社について
ⅰ.資本金・売上高・従業員数・組織体制・資格者の人数・管理戸数・マスターリースの実績等から管理水準、業務受託、内部管理体制、業績動向等に懸念がないこと
ⅱ.滞納立替を行う対象が、賃料・共益費・更新料・退去修繕費とすべての債権を広範囲にカバーしていることで、賃料不払いリスクを軽減できること
ⅲ.手数料に滞納立替手数料が含まれており、他社に比べ、管理コスト面が優位であること
b.スターツピタットハウス株式会社について
ⅰ.ホームページや、駅前を中心とした店舗網等の募集手段を通じて、入居者を直接集客することが可能となるため、広告料を抑制することができること
ⅱ.他の賃貸仲介専門業者等とも緊密に連携を取ることで、安定的に入居者の確保を見込めること
ヘ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の管理・監督方針
a.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社との一体的な管理運営
本資産運用会社は、管理運営計画に基づき、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社と、個々の運用資産毎に、以下の事項に関する確認及び対応について協議を行います。
ⅰ.前月までの収支状況と予算対比
ⅱ.既存テナントの動向(賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無、その対処状況、賃貸借契約更改状況等)
ⅲ.賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況
ⅳ.建物管理状況(躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、その必要性の検討等)
ⅴ.遵法性に関する状況
ⅵ.居住環境や近隣等周辺環境の状況
ⅶ.管理経費削減を含む収益性向上の検討
ⅷ.その他、本投資法人において協議が必要と考える事項
b.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社のモニタリング
本資産運用会社は、原則として6ヶ月毎に、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の運営実績に関し、以下の業務毎にモニタリングを行い、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社に対し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、必要に応じてマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の変更を行います。
ⅰ.建物保守管理業務
ⅱ.リーシング業務
ⅲ.修繕・資本的支出等
ⅳ.入出・口座・台帳管理
ⅴ.立ち上げ・引継ぎ(物件組入れ時、売却時対象)
ⅵ.受託者負担内容見積業務
ⅶ.その他(関係官庁等との折衝・事務・報告等)
ⅷ.再委託業務の内容(入居審査業務、賃貸借契約の締結業務、契約金受領業務、更新契約締結業務、更新料等の受領業務)
⑨ 譲渡方針
運用資産については、原則として短期での譲渡は行わず、中長期的に保有することとします。運用資産を譲渡する場合は、不動産市況、当該運用資産が所在するエリアの将来的な不動産市況、当該運用資産の将来的な収益の予測、当該運用資産について今後発生する大規模修繕に関する計画、ポートフォリオ構成を考慮して総合的に判断したうえで、譲渡の是非を決定するものとします。
⑩ 財務戦略
イ.基本方針
金利環境を的確に把握し、資産規模の着実な成長と投資主への安定的な金銭の分配を維持することを基本的な方針とします。
ロ.エクイティ・ファイナンス
運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金利環境を的確に把握し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を実行します。
ハ.デット・ファイナンス
a.借入の方針
資金調達コストの低減と金利変動リスクの最小化を図り、金利環境を的確に把握しつつ、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等、資金調達方法のバランスを考慮したうえで、以下の方針に従って借入又は投資法人債の発行を行います。
ⅰ.借入先は、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定される機関投資家(以下「機関投資家」といいます。)に限るものとします。
ⅱ.資金調達コスト及び金利変動リスクを低減し、固定・変動の金利形態、期間、担保設定の有無等の諸条件を、複数の機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。
b.有利子負債比率
原則として有利子負債の総資産に対する比率の上限を60%とし、安定的に推移させることを目標とします。但し、資産の取得に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
c.投資法人債の発行
安定的な資金調達の手段として投資法人債を発行することがあります。
d.コミットメントライン
必要資金の機動的な資金調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度設定又は随時借入の予約契約を締結する場合があります。
ニ.自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。検討にあたっては、中長期的な投資主価値向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を慎重に見極めたうえで実施の可否を判断するものとします。
⑪ 開示方針
本投資法人は、常に投資家の立場に立った、正確、迅速かつ公平な情報開示に努めることを開示についての基本的な方針とします。具体的には以下のとおりです。
イ.本投資法人は、資産運用に関する情報、投資家に対して開示すべき情報について、正確、迅速かつ公平な情報開示を行うことができるよう、情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
ロ.本投資法人は、前記イ.に従って集約された情報についての開示の要否、内容及び時期等について、これを速やかに検討し、決定するものとします。
ハ.本投資法人が行う情報開示は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ定める方法、様式に従って行います。
ニ.本投資法人は、上記法令規則等が要請する開示事項以外にも、可能な限り迅速かつ正確な情報開示を行うよう努めます。
① 基本方針
イ.基本方針
本投資法人は、主として不動産等資産(投信法施行規則第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。)、とりわけ賃貸住宅等(賃貸住宅等の詳細については、前記「1 投資法人の概況 (1) 主要な経営指標等の推移 ② 事業の概況 イ.当期の概況 a.投資法人の主な推移」をご参照下さい。)に投資して運用を行うことにより、中長期にわたり、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、投資主価値の最大化を目指します。本資産運用会社は、かかる資産運用に関する基本方針を踏まえ、運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産に関する運用方針を以下のとおり定めています。
なお、この運用ガイドラインは、現時点において本資産運用会社が、人口や世帯構成の推移、不動産市場の変化や入居者のライフスタイルの変化等を考慮して、最も適切であると考え制定したものです。そのため、将来の環境の変化に応じて、本投資法人の投資の基本方針を最も適切に実現するために、変更されることがあります。
| - 本投資法人の名称と基本方針 - 本投資法人の名称の一部である「プロシード(proceed)」は、「前進する」という意味で、本投資法人が、後記「ロ.賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築」に記載するように、スターツグループの有する賃貸住宅開発・運営におけるノウハウの活用等によって投資を積極的に展開することで、運用資産の着実な成長を目指すという姿勢を表しています。 また、プロシードの名詞形である「プロシーズ(proceeds)」とは、取引・投資等による収入、収益を意味します。これは本投資法人が、賃貸住宅としての需要が最も集中する中小規模の賃貸住宅への投資を積極的に展開することで、中長期的かつ安定的な収益を目指すという姿勢を表しています。 さらに「プロシード(proceed)」には「継続する」という意味もあり、本投資法人が投資対象とする賃貸住宅にお住まいになる方々の快適で楽しい生活の継続が象徴されています。 |
ロ.賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築
本投資法人は、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念を「地域毎の経済・社会動向が反映された賃貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間」として捉えています。そこで、地域毎の賃貸住宅市場の実態分析に加え、多様なライフスタイル、ライフステージに基づく入居者ニーズの分析に注力し、さらにスターツグループとの連携による商品開発やプロパティマネジメント業務の効率性の向上等により、ポートフォリオ構築における競争優位性を確保することを目指します。
地域毎の賃貸住宅市場分析においては、首都圏主要都市を中心に全国的に拠点展開を図るスターツグループの情報収集・分析力を活用します。入居者ニーズの分析においては、スターツアメニティー株式会社におけるリノベーションや営繕工事の実績、またスターツCAM株式会社における入居者ニーズに合致した商品企画・設計(単身女性向け賃貸マンション、免震構造賃貸マンション等)の実績に根差した情報収集・分析力を活用します。かかる分析を踏まえ、地域別ポートフォリオとしては、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、全国的に拠点展開を図るスターツグループのネットワークを活用して政令指定都市及び地方主要都市も投資対象地域としたポートフォリオの構築を目指します。また、住戸タイプ別ポートフォリオとしては、ファミリータイプを中心としつつ、多様な入居者ニーズを分析してその収益特性をポートフォリオに反映させ、特定の入居者層への偏在リスクを軽減することを目指します。
プロパティマネジメント業務においては、管理・運営面での効率性を追求する見地から、すべての物件に対して一貫した業務体制を構築することを目指します。かかる体制の構築のため、当該業務は、原則的にプロパティマネジメント会社への一括委託を予定しています。さらに、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密な連携を企図し、プロパティマネジメント会社を通じてリーシング業務を再委託する体制を構築することで、一層の効率性を追求することとします。具体的には、所定の社内手続を経て、スターツアメニティー株式会社がプロパティマネジメント会社として選定された運用資産について、プロパティマネジメント業務における一括管理の経験を有するスターツアメニティー株式会社と不動産仲介事業を行うスターツピタットハウス株式会社の全国店舗網及びネットワークを活用して、より高い効率性が追求されることになります。これによって、オフィスビルや商業施設等よりも相対的に手間がかかる傾向にある賃貸住宅の管理・運営面において競争優位性を確保することを目指します。
以上の賃貸住宅市場・入居者ニーズ分析やスターツグループとの連携を踏まえ、賃貸住宅市場全体へのソーシングアプローチは勿論、取得価格の高騰をもたらす要因の一つである過度な取得競争に晒され難い中小規模の賃貸住宅への投資を積極的に展開することで、資産規模の着実な成長を目指します。さらに本投資法人においては、スターツグループの実績・ノウハウが活用できる「住まい」の周辺領域として、マンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等への投資も企図しており、賃貸住宅等の各用途の収益特性を的確に反映させ、かつ賃貸住宅中心のポートフォリオにおける特定の用途への偏在リスクを軽減することを目指します。
以上のように、本投資法人においては、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築において、スターツグループを活用することで不動産市場の中での競争優位性を実現し、もって運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。
ハ.ポートフォリオの特徴
a.賃料変動、入居者層の需要の変動に対応したポートフォリオの構築
賃貸住宅等の需要は、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される建物の賃貸借より相対的に経済・社会情勢の変動の影響を受けにくく、賃料相場の変動リスクが相対的に低いことが特徴として挙げられます。このような賃貸住宅等における賃料相場の相対的な安定性が確保されているという特徴を活かして、本投資法人は、安定した収益の確保に留意したポートフォリオ構築を目指します。また、賃貸住宅等の需要構造の変化に配慮しつつ、単身者、DINKS、ファミリー等の様々なライフステージの入居者向けの賃貸住宅を投資対象資産に組入れることで、特定の入居者層における需要の変動による影響を可及的に低減することを目指します。
さらに、主たる投資対象を賃貸住宅に据えつつ、賃貸住宅等の市場全体の賃料変動、入居者層の需要の変動を考慮し、「住まい」の周辺領域であるマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等も投資対象に組入れ、特定の用途への偏在リスクの軽減を目指します。
b.空室リスク・賃料未収リスクを考慮したポートフォリオの構築
賃貸住宅等の特徴として、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産と比較して物件規模、テナント規模がともに小さいことが挙げられます。かかる賃貸住宅等を主な投資対象とすることで、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産への投資より総資産に対する物件数、テナント数が相対的に多くなり、総資産に対する個々のテナントの占める割合が相対的に低くなることを想定しています。本投資法人は、かかる特徴を活かしつつ、プロパティマネジメント業務において一貫した業務体制の構築等による効率性の追求、空室リスクや賃料未収リスクが相対的に低いポートフォリオの構築を目指します。
c.入居者ニーズを考慮した投資対象地域の選定
本投資法人は、人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さから賃貸住宅需要が他都市と比較して堅調に推移していることを背景として、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域とします。他方、政令指定都市及び地方主要都市における収益性の高い物件も投資対象とすることで、特定の地域に偏在することによるリスク(地震による被災リスク、不動産市況変動リスク等)を軽減するとともに、収益性の向上を目指します。
② 成長方針
イ.スターツグループとの協力関係による成長性
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構築しています(パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約の内容に関しては、後記「ロ.外部成長戦略 b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略」をご参照下さい。)。かかる協力関係の下で、本投資法人は、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ②投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス」を遵守しつつ、以下に詳述するスターツグループ各社の役割・特徴を活かし、資産規模の着実な成長と運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の向上や賃料単価の上昇等を目指します。
<スターツグループとの協力関係及びスターツグループの概要>
(注)本図に記載のスターツグループ各社との連携については、本資産運用会社の所定の社内手続を経て行われています(社内手続の詳細については、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」をご参照下さい。なお、物件情報提供契約及びパイプラインサポート契約の締結についても、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセスと同様に、本資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会による審議及び法令等遵守状況の確認並びに取締役会決議を経て行われています。)。スターツグループは、スターツコーポレーション株式会社を持株会社とし、遊休地を中心とした資産有効活用コンサルティングに伴う賃貸住宅等の建築請負、設計・企画及び施工監理等を行うスターツCAM株式会社、不動産営業店舗「ピタットハウス」を中心に不動産の売買及び賃貸の媒介を行うスターツピタットハウス株式会社、分譲住宅(戸建又はマンション)の企画・開発及び販売等を行うスターツデベロップメント株式会社並びに企業の社宅管理業務の受託事業等を主たる事業とするスターツコーポレートサービス株式会社を中核に、建設不動産管理事業、分譲事業、注文住宅事業、出版事業、証券事業、ホテル事業、高齢者介護事業及び信託業等を営む会社で構成される企業グループです。スターツグループは、「総合生活文化企業」を標榜し、地域に根ざした営業展開をその特徴としています。かかる地域密着型営業展開を基軸として、1969年の創業(会社設立は1972年)以来、着実に不動産営業店舗網を拡大し、ピタットハウス店舗網として全国665店舗(2022年3月31日現在。フランチャイズ店舗(注)を含みます。)を有するに至っており、不動産仲介事業において全国規模の地域密着型ネットワークを構築することを目指しています。
商品開発においては、スターツCAM株式会社と女性向け情報誌「OZ(オズ)マガジン」を発行しているスターツ出版株式会社との連携により、入居者ターゲットを単身女性に特化した賃貸住宅の開発を行う等、エンドユーザーの嗜好を的確に反映できるよう努めています。なお、(C-25)プロシード本所吾妻橋や(C-41)プロシード西新井オザリア棟は、このような単身女性向け賃貸マンションの商品企画・開発を通じてスターツグループが得た入居者ニーズを反映させて開発された物件です。また、建物の耐久性の向上に加えて入居者の生命や財産を守る目的で、免震構造の賃貸住宅の開発も行っています。(C-41)プロシード西新井、(C-56)プロシード篠崎2、(C-65)プロシードTX流山セントラルパーク等が免震構造物件です。
ホテル事業では、スターツホテル開発株式会社が「ホテル ルミエール葛西」、「ホテル ルミエール西葛西」、「ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森」、「ホテル ケヤキゲート 東京府中」、「ホテル エミオン 京都」、東京ディズニーリゾート・パートナーホテル「ホテル エミオン 東京ベイ」の運営を、スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社が「沖縄ナハナ・ホテル&スパ」の運営を行っています。
高齢者介護事業では、スターツケアサービス株式会社が首都圏を中心にグループホーム等の高齢者施設・保育施設の運営を行っており、本投資法人が保有する高齢者向け施設(C-76)ライフサポートレジデンス船堀駅前のサービス付き高齢者向け住宅事業及び小規模多機能型居宅介護事業のオペレーターとなっています。但し、同じく本投資法人が保有する高齢者向け施設である(G-23)グループホームたのしい家 大正については、株式会社ケア21がオペレーターとなっています。なお、スターツアメニティー株式会社はスターツケアサービス株式会社及び株式会社ケア21に対し本物件を一括賃貸しています。
両社の概要は下記をご参照下さい(2022年3月31日現在)。
| 事業者名 | 本店所在地 | 代表者氏名 | 資本金 | 設立年月 |
| 株式会社ケア21 | 大阪府大阪市北区堂島二丁目2番2号 | 依田 平 | 100百万円 | 1993年11月 |
| スターツケアサービス株式会社 | 東京都江戸川区中葛西三丁目37番4号 | 山﨑 千里 | 100百万円 | 2003年 7月 |
両社との賃貸借契約の概要は後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 d.主要なテナントの概要 ⅱ.主要なテナントへの賃貸条件」の(注8)及び(注12)をご参照下さい。
不動産管理事業においては、スターツアメニティー株式会社はじめ、スターツグループ各社が管理を行っている住宅の管理戸数(賃貸人からの管理受託戸数及び借上社宅等を目的とした法人賃借人の賃借代理戸数をいい、オフィスビル・駐車場等の戸数は含みません。)は2022年3月31日の時点で約75万戸の実績を有し、スターツグループの建築案件をはじめとし、他社建築案件・管理物件を対象に管理戸数を拡大しています。近年では、不動産管理事業により確立した地域密着型の営業体制によって、中古物件の資産価値を高めるリノベーション等の賃貸住宅管理から派生するビジネスに事業領域を拡大しています。
(注)フランチャイズ店舗とは、ピタットハウスネットワーク株式会社との間でフランチャイズ契約を締結したスターツグループ以外の会社が不動産営業を行っている店舗をいいます。
ロ.外部成長戦略
a.外部成長戦略の基本方針
本投資法人は、上記で述べた賃貸住宅を取り巻く経済・社会動向を踏まえ、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構築し、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びスターツCAM株式会社による情報提供並びに情報提供会社の拡充をはじめとして、スターツグループ各社の協力のもと、運用資産の取得機会の拡大を図り、資産規模を着実に成長させることを目指します。
b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略
ⅰ.物件情報の提供及びウェアハウジング機能
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務に関連して、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社からのウェアハウジング機能(以下に定義されます。)の提供や物件情報の取得等を目的としてパイプラインサポート契約を締結し、また、スターツCAM株式会社からの物件情報の取得を目的として物件情報提供契約を締結し、もって、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びスターツCAM株式会社(以下、本項において総称して又は個別に「サポート会社」といいます。)による協力体制を構築しています。具体的には、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約に基づき、運用資産の取得に関連してサポート会社の保有する物件情報のすべてを本資産運用会社が優先的に受領することが可能となっており、これにより、サポート会社の分譲住宅事業における物件情報を活用し、また、サポート会社が土地の有効活用事業で培った賃貸住宅開発のノウハウを傾注して、様々な物件を安定的に取得することを目指しています。さらに、サポート会社がPFI(注)や公募プロポーザルコンペ等により優先交渉権等を獲得した開発事業を通じて、大型賃貸住宅物件を取得することが可能となっています。
また、スターツグループは土地仕入から建物の企画・設計・施工・リーシングまでを一貫して実施しており、スターツグループの開発物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサポート契約に基づき、稼働率が一定の基準に達するまでサポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得して保有する機能(以下「ウェアハウジング機能」といいます。開発物件以外の物件については、本投資法人が取得を検討する場合に、パイプラインサポート契約に基づき、サポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得したうえで、本投資法人が取得するまでの間、当該物件を保有する機能をいいます。以下同じです。)を利用することが可能であり、かかるウェアハウジング機能により、完工及び稼働率安定までの物件保有リスクを回避することが可能となっています。
そして、本投資法人が増資による物件取得資金を調達するまでの間、かかるウェアハウジング機能を利用することにより、資産取得時の総資産に対する有利子負債の比率を安定的に推移させることが可能となります。
なお、外部成長の過程においては、資産の質的向上のためには、本投資法人は、必要に応じて運用資産の譲渡を行うことがあります。本資産運用会社はサポート会社が運用資産の譲渡先として有力な候補であるとの認識のもと、適時に迅速な運用資産の譲渡を実現するため、サポート会社及びサポート会社が設立した特別目的会社又はその子会社から取得した運用資産に限り、以下の自主ルールに従い、その譲渡に関する優先検討権をサポート会社に付与しています。
(a)優先検討権付与の対象となる運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社は優先的にサポート会社に対し、譲渡を申し入れ、かかる申入先の比較において譲渡先にふさわしいと本資産運用会社が判断した申入先と売買契約締結に向けて誠実に協議を行います。
(b)優先検討権を付与するか否かにかかわらず、運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社はサポート会社に対し、直近の鑑定評価額を譲渡価格の下限として、譲渡を申し入れます。
(c)一定の期間内にサポート会社と購入条件について合意が得られず、又は当該資産の購入を見送る旨の通知があった場合には、本資産運用会社は当該資産の譲渡を第三者に申し入れることができます。
(d)第三者に購入意向がない、もしくは第三者の購入条件がサポート会社の購入条件を下回り、かつその時点においても当該資産の譲渡の方針に変更がない場合、本資産運用会社はサポート会社に再度譲渡の申入れを行うことができます。
(注)PFI(Private Finance Initiative)とは、公共施設等の建設、維持管理、運営等に民間事業者の持つ資金力、経営能力及び技術的能力を導入する事業方法をいいます。以下同じです。
ⅱ.スターツグループが有する開発ノウハウの有効活用
スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウを活かした物件への投資により、投資物件の多様性を確保します。また、スターツグループの地域密着型の事業展開によるネットワークを通じたきめ細かな物件情報を入手、分析することによって、地域内で安定的に稼働が見込める物件に投資し、もって資産規模の着実な成長を目指します。
スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウとしては、具体的には以下の4点が期待され、このような開発ノウハウにより多様な物件への投資を目指します。
(a)スターツCAM株式会社が開発した「高床免震工法」(特許取得済)を用いた免震構造賃貸マンション、ペット対応マンションやデザイナーズマンション等の商品開発により、競合賃貸住宅との差別化を図り、賃貸住宅市場における競争力を維持すること
(b)スターツ出版株式会社が発行する女性向け情報誌「OZ(オズ)マガジン」とのタイアップにより、働く女性が安心して快適に住むことのできる女性向け賃貸マンション「オザリア」を開発する等、ライフスタイルの変化に柔軟に対応した賃貸住宅を提案すること
(c)PFI、独立行政法人都市再生機構等の案件における事業プロポーザルを通じ、事業者に選定され、大規模住宅の整備を行うこと
(d)「住まい」の周辺領域にあるホテル等に対する開発、運営能力を有していること
ⅲ.利益相反回避のための施策
なお、本資産運用会社では、物件取得及び譲渡の方法に関して、スターツグループとの利益相反を回避するため、取締役会に加えて、コンプライアンス委員会及び外部専門家を加えた投資委員会を組織して、取締役会決議に加えて、コンプライアンス委員会及び投資委員会での決議を経なければならないものとされています(詳しくは、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ハ.委員会」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。)。
ハ.内部成長戦略
a.内部成長戦略の基本方針
本投資法人は、後記「⑧ 運営管理方針」の記載に従い所定の社内手続により、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社を選定し、運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の上昇や賃料単価の上昇を図り、安定した収益の確保を目指します。
b.スターツグループとの協力関係による内部成長戦略
ⅰ.プロパティマネジメント会社の一元管理による業務の効率化
本投資法人は、前記「a.内部成長戦略の基本方針」に基づき、所定の社内手続によりスターツアメニティー株式会社がマスターリース会社・プロパティマネジメント会社として選定された取得済資産に関しては、スターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約に基づき、当該取得済資産のすべての信託受益権の受託者(以下「信託受託者」といいます。)に対して同社がプロパティマネジメント会社としてプロパティマネジメント業務を提供する関係にあります。同社にプロパティマネジメント業務を一括委託することにより、一貫した業務体制をとることが可能となり、その結果、物件の稼働状況や家賃の収納等の情報を各物件間で統一管理することができるとともに、プロパティマネジメント会社に対する指図の迅速化、スケールメリットを活かした修繕費用の低減、システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減等を通じて、管理運営コストの削減を図ることが可能となると考えています。
≪スターツアメニティー株式会社による管理の特徴≫
・地域密着型の営業体制に基づく情報力
・24時間365日の顧客応対コールセンター
・滞納の未然防止の徹底を目指した滞納管理システムの活用
・システム化された退去業務、巡回業務による費用の削減
・システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減
・金融機関と直結した精算管理
・入居者ニーズを反映した営繕工事による資産価値の維持
・リノベーション工事による資産価値の向上
ⅱ.マスターリース契約を活用した収益の安定化
本投資法人は、信託受託者及びスターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約の形態を組み合わせて活用することで、物件が所在する地域の賃貸市場やその中で当該物件が有する競争力を勘案して収益の向上を目指しつつ、一時的な賃貸市場の変動や新築時の稼働率の変動を回避し、本投資法人の収益の向上及び安定化を目指します。主なマスターリースの形態は下記(a)から(c)のとおりです。なお、物件の個別状況に応じ、事務所・店舗部分と住居部分で別形態のマスターリース契約を採用する等、同一の物件において下記(a)から(c)を併用することがあります。
(a)パス・スルー型マスターリース契約
マスターリース会社とマスターリース契約に基づく転借人たるテナント(以下「エンドテナント」といいます。)との間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われた賃料等と同額の金銭がマスターリース賃料となり、これを、信託受託者を通じて本投資法人が収受し、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用はすべて信託受託者及び本投資法人が負担する契約形態です。稼働が順調な場合は、収入の上昇分を得られる可能性がありますが、稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合には、不動産賃貸事業損益が減少する可能性があり、不動産賃貸事業損益の変動が比較的大きい契約形態となっています。本投資法人では、原則としてこの形式のマスターリース契約を採用しています。
(b)固定賃料型マスターリース契約
マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われた賃料等にかかわらず、マスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間であらかじめ約定した固定賃料を、信託受託者を通じて本投資法人が収受する契約形態です。収入の変動が限定的になり、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用のほとんどはマスターリース会社が負担をしますので、収入の上昇分を得られる可能性はありませんが、稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合でも、不動産賃貸事業損益が減少する可能性が極小化されている契約形態となっています。本投資法人では、物件周辺の賃貸住宅市場における物件供給状況や人口動態等の一時的な変動による影響を回避する目的で、この形式のマスターリース契約を採用することがあります。
(c)最低賃料保証型マスターリース契約
「パス・スルー型マスターリース契約」の持つ収入の上昇分を得られる可能性と「固定賃料型マスターリース契約」の不動産賃貸事業損益の安定化という両契約の特長をあわせた契約形態で、エンドテナントから支払われた賃料等がマスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間であらかじめ約定した賃料を下回る場合には、本投資法人は信託受託者を通じて当該約定賃料を収受し、エンドテナントから支払われた賃料等があらかじめ約定した賃料を上回る場合には、当該賃料等と同額の金銭を信託受託者を通じて本投資法人が収受することができる契約形態です。具体的には、新築物件で稼働が安定するまでの間の収入が不安定な期間は、約定した賃料を収受し、稼働が安定し、実際の賃料収入が約定賃料を上回った場合には、実際の賃料収入を収受することができる契約形態です。
ⅲ.リーシング業務の再委託による業務の緊密化
本資産運用会社では、スターツアメニティー株式会社がリーシング業務の再委託先を選定するに際して、本投資法人の運用にとって有利となると判断する場合には、所定の社内手続によりスターツピタットハウス株式会社を再委託先として選定することを承認しています。スターツアメニティー株式会社とスターツピタットハウス株式会社との間の転貸借代理委託契約に基づき、リーシング業務を同社に再委託することにより、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密化を図ることが可能となり、稼働率の向上を目指します。
また、本投資法人は、リーシング業務に関して、入居者ニーズにあった商品設定やサービスシステムの開発能力、地域毎の賃貸住宅市場の把握等を実現できる能力を備えた会社を再委託先として採用することが重要と考えています。スターツピタットハウス株式会社は、その特徴としては、広範な店舗網を活かした相互顧客紹介、多様な情報媒体による募集体制、テレビコマーシャルや看板等による宣伝広告、ホスピタリティーを重視した接客等があり、十分なリーシング能力を有しているものと考えています。
ⅳ.「プロシード」ブランドの統一
本投資法人は、ブランドによる知名度の向上と差別化も重要な戦略と考えています。そこで、本投資法人は、今後は一般の不動産流通市場から取得する物件について、本投資法人の名称の一部である「プロシード」という名称を付与したうえで、長期的安定的投資運用を前提としたプロパティマネジメント業務として、資本的支出を計画的に行うことで、物件のグレード、美観の維持・向上に努め、入居者にも「プロシード」ブランドの優位性を訴求していくことを目指します。本投資法人は、かかるプロパティマネジメント業務を通じて入居者にとって快適で安全なレベルまで建物の管理状況を引き上げることにより、「プロシード」ブランドのブランドイメージを高めつつ、かかるブランド統一の相乗効果として稼働率の向上と賃料収入等の向上を実現することを目的として、内部成長の実現に取り組みます。また、スターツグループとの協力関係により、開発段階からブランド名を冠し、より強くブランドイメージを訴求する方法にも取り組みます。
ⅴ.利益相反回避のための施策
本資産運用会社は、前記「ロ.外部成長戦略 b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略 ⅲ.利益相反回避のための施策」に記載したとおり、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等に関して、スターツグループとの利益相反を回避する施策を講じています。
③ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、ポートフォリオ構築に際して、賃貸住宅市場の動向を踏まえつつ、各用途・住戸タイプにおける賃料相場の変動リスク、空室リスク、及び賃料未収リスクの軽減並びに地域毎の賃貸住宅需要における人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さに留意し、以下に定める事項を総合的に勘案したうえで、下記の割合によるポートフォリオの構築を行います。
a.賃貸住宅等の各用途が有する収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の用途への偏在リスクを軽減させること(用途別ポートフォリオ方針)
b.入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、特定の地域に集中することによる偏在リスクを軽減すること(地域別ポートフォリオ方針)
c.ライフスタイルを分析し、各住戸タイプの収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の入居者層への偏在リスクを軽減させること(住戸タイプ別ポートフォリオ方針)
イ.用途別ポートフォリオ方針
用途別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
| 投資対象 | 特徴 | 価格比率 (注2)(注3) |
| ① 賃貸住宅 | 単身向け、DINKS向け、ファミリー向け等、通常の賃貸住宅です。専門のオペレーターに運営を委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定した社宅(又は寮)もこの中に含みます。(注1) | 70%以上 |
| ② マンスリーマンション(=短期滞在マンション) | 家具付きで月単位等の短期契約が可能な賃貸住宅です。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門のオペレーターとマスターリース契約を締結し、一括賃貸することを想定しています。(注1) | 25%以内 |
| ③ サービスアパートメント | 家具付きで寝具交換、フロントサービス等のサービス提供がある賃貸住宅です。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門のオペレーターとマスターリース契約を締結し、一括賃貸することを想定しています。(注1) | |
| ④ ホテル | 主として宿泊特化型のホテルを想定していますが、これに限りません。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門のオペレーターとマスターリース契約を締結し、一括賃貸することを想定しています。 | |
| ⑤ 高齢者向け施設 | 有料老人ホーム等の形式の賃貸住宅及び介護老人福祉施設等の介護保険施設(これらに付随する医療施設等を含みます。)を想定していますが、これらに限りません。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門のオペレーターとマスターリース契約を締結し、一括賃貸することを想定しています。 | 10%以内 |
| ⑥ その他 | 賃貸住宅等のいずれにも該当しない用途であり、主として本資産運用会社が兼業する不動産コンサルティング業務により建築企画等を行ったPFI、PPP、市街地再開発事業等による開発物件等を想定していますが、これに限りません。 | 25%以内 |
(注1)店舗等と併用される物件についても投資できるものとします。但し、こうした店舗併用物件については、原則として上記①乃至③の用途の面積が建物全体(駐車場、駐輪場等の面積は除きます。)の50%以上を占める物件であることを基準とします。
(注2)「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
(注3)経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の用途別価格比率が一定の期間目標値と整合しない場合があります。
ロ.地域別ポートフォリオ方針
地域別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
| 地域区分(注1) | 価格比率(注2)(注3) |
| 首都圏主要都市 | 70%以上 |
| 政令指定都市(上記に含まれる都市を除きます。) | 20%以内 |
| 地方主要都市(上記に含まれる都市を除く県庁所在地等) | 10%以内 |
(注1)この表にない地域であっても、政令指定都市又は地方主要都市への通勤圏と判断できる場合(概ね半径20km圏内)はそれぞれの地域に組入れ可能とします。以下同じです。
(注2)「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
(注3)経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の地域別価格比率が一定の期間目標値と整合しない場合があります。
ハ.住戸タイプ別ポートフォリオ方針
住戸タイプ別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
| 住戸タイプ区分 | 特徴 | 面積比率 (注3) |
| シングルタイプ | <主な想定入居者像>学生や社会人を中心とした単身者 <想定入居人員>1人 <専有面積>18㎡～28㎡程度 <間取り>ワンルーム、1K、1DK | 20%～50% |
| DINKSタイプ | <主な想定入居者像>ゆとりを求める単身者や利便性を重視するDINKSや幼児1人程度がいる家族 <想定入居人員>1人～3人 <専有面積>28㎡～45㎡程度 <間取り>1LDK、2DK | 5%～25% |
| ファミリータイプ | <主な想定入居者像>利便性とともに住環境の良さを重視する、子供がいる家族世帯 <想定入居人員>2人以上 <専有面積>45㎡程度以上 <間取り>2LDK、3DK、3LDK以上 | 30%～60% |
(注1)物件毎に周辺のエリア性を考慮して検討の上、個別物件の選定の適否を判断します。なお、住戸毎の面積比率の計算根拠は専有面積に基づくものとします。
(注2)住戸タイプ別ポートフォリオ方針には、前記「イ.用途別ポートフォリオ方針」所定の「④ ホテル」及び「⑤ 高齢者向け施設」については含まれていません。
(注3)中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において一定の期間、住戸タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。
④ 個別物件の選定方針
個別物件の取得に当たっては、賃貸住宅を中心とし、収益性とリスクを総合的に勘案して安定的収入が見込める物件を選定することとしています。かかる物件を選定するための基準は以下のとおりです。
| 項目 | 物件選定方針 |
| 構造 | 木造(但し、耐火建築物であるものは除きます。)及び軽量鉄骨造以外の構造であること |
| 築年数 | 新耐震設計基準に適合する物件であること 原則として取得時において20年以内の物件であること |
| 立地 | 地域性に鑑み賃貸需要が見込めると判断できる立地であり、中長期的に良好な住環境が維持される見込みがある物件であること |
| 耐震性 | 取得時におけるPML(注)は20%以下であること |
(注) PML(Probable Maximum Loss)の数値は、対象施設あるいは施設群に最大の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震(再現期間475年相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失の再調達価格に対する割合で表されます。
⑤ デューデリジェンス基準
運用資産の選定に際しては、投資家の利益を最大化することを目的として、外部の第三者である専門家に対し、不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書及び地震リスク診断報告書等の各種デューデリジェンスレポートの作成を委託する等、外部の専門家の調査や助言を得ながら、当該物件に存在するリスクを明確にしたうえで、収益性とリスクを総合的に勘案して的確な判断を行うものとします。具体的な調査項目は以下のとおりです。
| 調査項目 | 内容 | |
| 物理的調査 | ||
| 建物調査 | 建物主要構造・規模・築年数・設計・施工業者等 | |
| 主要仕上(屋根、外壁、床、壁、天井等) | ||
| 電気設備、給排水衛生設備、空調設備、昇降機、搬送機、防災設備、駐車場等の状況 | ||
| 都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)・建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)等関連法令に対する遵法性 | ||
| 大規模修繕計画及び管理計画の良否及びその実施の状況 | ||
| 緊急修繕項目及び費用、大規模修繕計画の見込み | ||
| 環境・土壌汚染リスク調査 | 現地調査・敷地使用履歴等の資料収集分析、ヒアリング等による有害又は汚染物質の可能性に関する報告書の取得等による調査 | |
| 上記調査の結果、汚染の可能性があるとされた場合、試料採取・化学的分析によるホルムアルデヒド・VOC(揮発性有機化合物)、フロン・ハロン、耐火被覆用吹付け石綿(アスベスト)、PCB(ポリ塩化ビフェニル)等の有害又は汚染物質の有無の確認に関する報告書の取得等による調査 | ||
| 地震リスク調査 | 新耐震設計基準に適合する物件であること | |
| PMLが、ポートフォリオ全体で10%以下、個別物件に対するもので20%以下であること | ||
| 法律的調査 | ||
| 権利関係調査 | 所有権及び所有権以外の権利関係 | |
| 信託受益権については信託契約の内容 | ||
| 土地の境界確認書や越境に係る覚書等の内容 | ||
| 賃貸借契約・転貸借契約等の状況 | ||
| 借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約・協定等の内容 | ||
| 借地権に関する対抗要件具備の状況、借地権譲渡時の承諾料の有無及び金額 | ||
| 共有物不分割特約及びその旨の登記の有無、共有者間における債権債務関係 | ||
| 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分禁止の措置 | ||
| 境界調査 | 境界標の有無、隣接地との境界確定の状況 | |
| 経済的調査 | ||
| 市場調査 | 一般的要因(人口の状態、経済動向、土地利用計画及び規制等) | |
| 地域要因(交通利便性、住環境、生活利便施設との近接性、公共施設との近接性等) | ||
| 取引市場の動向(地価水準、利回り等) | ||
| 賃貸市場の動向(賃料水準、賃貸条件、稼働率等) | ||
| テナント調査 | 各テナントの契約内容(賃貸面積、賃料、共益費等) | |
| 賃料支払状況及びその他の契約内容の履行状況 | ||
| 各テナントの信用力(反社会的勢力との関わりがないことの調査を含みます。) | ||
| キャッシュ・フロー調査 | 収益(賃料、一時金、共益費、その他の収入)の適正性 | |
| 大規模修繕計画に基づく積立金の方針・措置 | ||
| 費用(委託管理費、水道光熱費、修繕費等)の適正性 | ||
| テナント誘致の競争力の有無 | ||
| 対象不動産の処分可能性 | ||
なお、高齢者向け施設のオペレーターに選定するにあたっては、上記通常の不動産取得の際のデューデリジェンスに加え、本資産運用会社が自ら同施設に赴き、施設長等運営責任者へのヒアリングを通じて、オペレーターの運営実績及び信用力等に関する事項を検討し、オペレーターが適切に高齢者向け施設の運営を行うことが可能であるかを調査・確認します。
⑥ 開発案件への投資方針
本投資法人は、取得時において安定的に賃貸収入を生み出している物件の取得を原則としますが、建築中の物件について、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しリスクが極小化されていると判断できる場合には、当該物件の竣工前に、当該物件の竣工を停止条件の内容とする取得契約の締結も検討することができるものとします。
⑦ 保険付保方針
イ.地震保険の付保
本投資法人は、地震の発生により生じる予期せぬ損害に対応するために、地震PML10%以上の物件については、原則として地震保険の付保を行います。但し、保険会社による地震保険の引き受けが困難となった場合や地震保険の料率が合理的でないと本資産運用会社が判断した場合は、地震保険の付保を行わない場合もあります。
ロ.損害保険の付保
本投資法人は、火災等の災害や不慮の事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各物件の特性に応じた適切な内容の火災保険(破損・汚損特約、家賃保険特約)、機械保険及び施設管理者賠償責任保険の付保を行います。
⑧ 運営管理方針
イ.運用及び維持管理の方針
運用及び維持管理の基本方針は運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指すものとします。
ロ.リーシング方針
運用資産の賃貸に際しては、中長期的に安定的な収益を確保するために、良質な賃貸入居者を確保することを目指して運用を行うことを目的として、以下の方針を踏まえ適切な運営を図るものとします。
a.周辺相場の動向や市場環境の変化に対応するよう積極的に情報を収集し、適正な賃料水準を設定、維持するものとします。
b.良質な入居者を確保するために入居審査項目を明確化し、リーシング会社に遵守させるものとします。
c.リーシング会社の選定にあたっては、次項に定める選定方針のとおり、本投資法人の利益の最大化に寄与する会社を選定するものとします。
ハ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定方針
プロパティマネジメント業務については、入居者に対する24時間体制での対応が行える等のきめ細やかな対応を広範な物件所在地において均質かつ適切な運営管理コストで行えるよう、一貫した業務体制の構築を目指します。そのため、プロパティマネジメント会社へ物件の用途に応じて一括委託するものとします。また、原則として、プロパティマネジメント業務のうちリーシング業務については、募集力があり、リーシングコストが適切なリーシング会社にプロパティマネジメント会社から再委託させることで、プロパティマネジメント会社とリーシング会社の緊密な連携を図り、効率的な集客等による稼働率の上昇を実現することを目指します。このように運営経費を低コスト化し、高稼働率を確保することで収益性を高めることを目指します。プロパティマネジメント会社の選定における意思決定プロセスについては、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。
また、本投資法人とプロパティマネジメント会社は、契約事務の簡素化等を目的として、原則としてマスターリース契約を締結することとします。そのため、マスターリース業務を行うプロパティマネジメント会社の選定にあたっては、複数の候補の中から本投資法人に対して最も有利となるような会社を選定するものとします。
ニ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定プロセス
マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定に際しては、運用ガイドラインその他の本資産運用会社の社内規程に定める基準に従い、複数の候補先(但し、取得予定物件について既にプロパティマネジメント業務を行っている会社がある場合には、当該会社を含みます。)から、見積りの取得やヒアリング等の情報収集を通じて、下記の条件について比較検討を行います。
a.前項の選定基準
b.プロパティマネジメント業務の受託可能エリア
c.プロパティマネジメント業務の内容(報酬水準、レポート作成業務、プロパティマネジメント業務、建物管理業務、一般修繕対応、大規模修繕対応、最小引受手数料等)
d.滞納保証業務(報酬水準、保証範囲(賃料、共益費、更新料、退去修繕費)等)
e.マスターリース契約(マスターリース形態、料率水準、期間、費用負担等)
f.リーシング業務(リーシング会社の募集体制、募集可能エリア、広告料等)
本資産運用会社は、上記のとおり確認した条件について総合的に分析を行い、かかる分析に基づきマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の候補先を選定します。あわせて、プロパティマネジメント会社からリーシング業務を再委託するリーシング会社の候補先を選定します。
ホ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセス
マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセスについては前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」、及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。
本書の日付現在、本投資法人及び本資産運用会社は取得資産のマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定について、上記手続を経ており、(C-82)ザ・パークハビオ横浜山手を除いて利害関係人であるスターツアメニティー株式会社にマスターリース業務・プロパティマネジメント業務を委託し、スターツアメニティー株式会社から利害関係人であるスターツピタットハウス株式会社にリーシング業務を再委託しています。スターツアメニティー株式会社をマスターリース会社・プロパティマネジメント会社として、スターツピタットハウス株式会社をリーシング業務の再委託先として、それぞれ選定及び承認した主な理由は以下のとおりです。
a.スターツアメニティー株式会社について
ⅰ.資本金・売上高・従業員数・組織体制・資格者の人数・管理戸数・マスターリースの実績等から管理水準、業務受託、内部管理体制、業績動向等に懸念がないこと
ⅱ.滞納立替を行う対象が、賃料・共益費・更新料・退去修繕費とすべての債権を広範囲にカバーしていることで、賃料不払いリスクを軽減できること
ⅲ.手数料に滞納立替手数料が含まれており、他社に比べ、管理コスト面が優位であること
b.スターツピタットハウス株式会社について
ⅰ.ホームページや、駅前を中心とした店舗網等の募集手段を通じて、入居者を直接集客することが可能となるため、広告料を抑制することができること
ⅱ.他の賃貸仲介専門業者等とも緊密に連携を取ることで、安定的に入居者の確保を見込めること
ヘ.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の管理・監督方針
a.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社との一体的な管理運営
本資産運用会社は、管理運営計画に基づき、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社と、個々の運用資産毎に、以下の事項に関する確認及び対応について協議を行います。
ⅰ.前月までの収支状況と予算対比
ⅱ.既存テナントの動向(賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無、その対処状況、賃貸借契約更改状況等)
ⅲ.賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況
ⅳ.建物管理状況(躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、その必要性の検討等)
ⅴ.遵法性に関する状況
ⅵ.居住環境や近隣等周辺環境の状況
ⅶ.管理経費削減を含む収益性向上の検討
ⅷ.その他、本投資法人において協議が必要と考える事項
b.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社のモニタリング
本資産運用会社は、原則として6ヶ月毎に、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の運営実績に関し、以下の業務毎にモニタリングを行い、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社に対し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、必要に応じてマスターリース会社・プロパティマネジメント会社の変更を行います。
ⅰ.建物保守管理業務
ⅱ.リーシング業務
ⅲ.修繕・資本的支出等
ⅳ.入出・口座・台帳管理
ⅴ.立ち上げ・引継ぎ(物件組入れ時、売却時対象)
ⅵ.受託者負担内容見積業務
ⅶ.その他(関係官庁等との折衝・事務・報告等)
ⅷ.再委託業務の内容(入居審査業務、賃貸借契約の締結業務、契約金受領業務、更新契約締結業務、更新料等の受領業務)
⑨ 譲渡方針
運用資産については、原則として短期での譲渡は行わず、中長期的に保有することとします。運用資産を譲渡する場合は、不動産市況、当該運用資産が所在するエリアの将来的な不動産市況、当該運用資産の将来的な収益の予測、当該運用資産について今後発生する大規模修繕に関する計画、ポートフォリオ構成を考慮して総合的に判断したうえで、譲渡の是非を決定するものとします。
⑩ 財務戦略
イ.基本方針
金利環境を的確に把握し、資産規模の着実な成長と投資主への安定的な金銭の分配を維持することを基本的な方針とします。
ロ.エクイティ・ファイナンス
運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金利環境を的確に把握し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を実行します。
ハ.デット・ファイナンス
a.借入の方針
資金調達コストの低減と金利変動リスクの最小化を図り、金利環境を的確に把握しつつ、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等、資金調達方法のバランスを考慮したうえで、以下の方針に従って借入又は投資法人債の発行を行います。
ⅰ.借入先は、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定される機関投資家(以下「機関投資家」といいます。)に限るものとします。
ⅱ.資金調達コスト及び金利変動リスクを低減し、固定・変動の金利形態、期間、担保設定の有無等の諸条件を、複数の機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。
b.有利子負債比率
原則として有利子負債の総資産に対する比率の上限を60%とし、安定的に推移させることを目標とします。但し、資産の取得に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
c.投資法人債の発行
安定的な資金調達の手段として投資法人債を発行することがあります。
d.コミットメントライン
必要資金の機動的な資金調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度設定又は随時借入の予約契約を締結する場合があります。
ニ.自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。検討にあたっては、中長期的な投資主価値向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を慎重に見極めたうえで実施の可否を判断するものとします。
⑪ 開示方針
本投資法人は、常に投資家の立場に立った、正確、迅速かつ公平な情報開示に努めることを開示についての基本的な方針とします。具体的には以下のとおりです。
イ.本投資法人は、資産運用に関する情報、投資家に対して開示すべき情報について、正確、迅速かつ公平な情報開示を行うことができるよう、情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
ロ.本投資法人は、前記イ.に従って集約された情報についての開示の要否、内容及び時期等について、これを速やかに検討し、決定するものとします。
ハ.本投資法人が行う情報開示は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ定める方法、様式に従って行います。
ニ.本投資法人は、上記法令規則等が要請する開示事項以外にも、可能な限り迅速かつ正確な情報開示を行うよう努めます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
