有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(平成26年1月1日-平成26年12月31日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針とします。
本投資法人は、ホテル特化型の不動産投資法人として主としてホテル用不動産等に対して投資するものとし、ホテルのタイプとしては、原則としてリミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類されるタイプのホテルに投資します。
② ポートフォリオ構築方針
上記「① 基本方針」に基づき、本投資法人はホテル用不動産等に対する投資を行う際に、以下の観点からホテル用不動産等を分類し、これらの物件から得られる高収益機会及び競争環境に係るリスクを分散することにより収益の安定化を図ります。
(イ)ホテルのタイプ
ホテル用不動産等の提供する機能やサービス、保有する施設・立地等の観点から、リミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類し投資を行うものとします。
(ロ)ホテルのグレード
各ホテルが属する市場における平均客室販売単価(ADR)の価格帯の観点から「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」の4種類のクラスに分類し、投資を行うものとします。なお、ADR(平均客室販売単価)とはAverage Daily Rateの略であり「年間客室売上高÷365日÷(総客室数×客室稼働率)」により算出されるもので、以下「ADR」といいます。
(ハ)投資地域
可能な限り国内に分散を図ることで、特定の地域の経済情勢やホテルマーケット動向、地震等の地域的な自然災害等がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響を平準化し、中長期的に安定した収益性の確保を目指すものとします。
また、各マーケットにおいて商圏の状況や交通アクセス、周辺環境、都市計画における位置付け等とともに、ホテルマーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合ホテルの状況等の詳細な調査を行うものとします。当該調査を踏まえた分析に基づき、当該ホテルのコンセプトや開発時の商品化計画の妥当性を慎重に検討の上、投資を判断することにより、各ホテル個別の収支の安定についても考慮するものとします。
(ニ)ホテルの契約形態
投資対象となるホテルの所有者と賃借人・ホテル運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。取得時に各契約方式の選定が可能な場合や取得後の契約改定・契約終了による新契約締結時には、各ホテルの運営状況、各契約方式の特徴、固定賃料による賃貸借方式、変動賃料による賃貸借方式・運営委託方式による不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保が可能となるポートフォリオの構築を目指すものとします。
(ホ)ホテル賃借人・ホテル運営受託者の選定
a.選定基準
信用力及びホテル運営能力の高いホテル賃借人又はホテル運営受託者を選定することが重要であり、これらを総合的に評価のうえ、ホテル賃借人又はホテル運営受託者の選定を行います。
また、ホテル賃借人又はホテル運営受託者は、その独自の判断においてホテル運営支援会社を選任している場合があります。このような場合において、本投資法人はホテル賃借人又はホテル運営受託者がホテル運営支援会社を効率的に活用する能力を評価するとともに、ホテル運営支援会社を活用することによりホテルのポテンシャルが十分に引き出されているか否かを、当該ホテルへの投資に際して慎重に検討するものとします。
b.バックアップオペレーター
ホテル賃借人との間の賃貸借契約の解除による、空室又は不稼働期間の長期化による損失の拡大の回避を図ることを目的として、可能な範囲でバックアップオペレーターの準備を行います。
c.ホテル賃借人又はホテル運営受託者及び契約期間の分散化
ホテル賃借人との間の賃貸借契約又はホテル運営受託者との間の運営委託契約が終了した場合には、当該ホテル賃借人又はホテル運営受託者の退店に伴う費用、新規賃借人又は運営受託者の選定・入居(開業)までの空室又は不稼働期間の発生及び新規改装に伴う費用及び損失等の負担が発生することがあります。本投資法人はこのような場合に備え、特に固定賃料物件のホテル賃借人の集中に伴うリスクを回避すべく、ホテル賃借人又は運営受託者及び契約期間の分散を図ることとします。
③ 本投資法人の成長戦略
(イ)外部成長
本投資法人は、ハード面、ソフト面及びロケーション面で優位性のあるホテル用不動産等を主たる投資対象とし、ホテルのタイプ、グレード、立地、固定賃料と変動賃料あるいは運営委託方式による不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、着実な成長と安定した収益の確保の双方が可能となるポートフォリオの構築を目指すものとします。
なお、外部成長に不可欠な新規取得対象物件に関する情報収集については、本資産運用会社自らが有するホテル投資に関するノウハウ及び不動産市場におけるネットワークを通じてこれを行うと共に、スポンサー関係者(スポンサー関係者取引規程に定めるスポンサー関係者をいいます。以下同じです。) 及び第三者から得られる情報(それらの者との間で締結される情報提供に関する契約等に基づき提供される情報を含みます。)も活用し、取得機会の確保及び拡大を図るものとします。
(ロ)内部成長
本投資法人は、上記の外部成長とともに、以下の方針でその保有する不動産関連資産の価値の維持・向上を図り、運用資産の着実な成長を図ります。
a.適切なモニタリングの実施
(ⅰ)ホテル賃借人による運営パフォーマンスのモニタリング
賃貸借方式において変動賃料を導入する場合、ホテル賃借人に対しホテルの運営収支、運営状況等について一定の報告義務等を課すことが変動賃料等のモニタリングのために必要とされ、また一般的実務であることに鑑み、本投資法人においても変動賃料に係る賃貸借契約の締結に際しては、かかる報告の内容が充実したものとなるようホテル賃借人と交渉を行います。これにより、本投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることとなるホテル賃借人によるホテル運営のパフォーマンスについて、本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
賃貸借方式において固定賃料を導入する場合、変動賃料を導入する場合に比べ、ホテル賃借人からの報告内容が限定的となることが多くなりますが、ホテル賃借人と交渉を行い可能な限り変動賃料を導入する場合と同様の情報の確保に努めるものとし、これによりホテル運営のパフォーマンスについて本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
さらに、賃貸借方式では、ホテル賃借人につき賃料の支払状況を逐次確認すると共に、定期的な信用調査を行うと同時に風評についても留意します。
なお、ホテル賃借人と締結する賃貸借契約において、賃貸人による承諾事項が規定されることがあります。かかる承諾事項には代表的なものとして、ホテル賃借人によるホテル運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新及び資本的支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等が挙げられます。ホテル賃借人からこのような事項について承諾を求められた場合には、慎重に承諾の可否を検討するものとします。
(ⅱ)ホテル運営受託者による運営のモニタリング
運営委託方式の場合、ホテル事業に係る収益がすべて本投資法人に帰属するため、ホテル運営受託者に対しホテルの運営収支、運営状況等について報告義務を課すこととします。これにより、本投資法人の収益に大きな影響を与えるホテル運営事項について、本資産運用会社が、モニタリングをすることが可能となり、ホテル運営受託者に対して影響力を及ぼすことが可能となります。
なお、ホテル運営受託者と締結する運営委託契約においては、運営委託者による承諾事項が規定されるのが一般的です。かかる承諾事項の一例として、当該ホテルの運営にあたる主要なスタッフ(支配人等)の選任及び解任、ホテル運営受託者によるホテル運営支援会社との運営支援契約、旅行業者その他の者との業務委託契約、ベンダーとの契約等の締結、解除、変更又は更新、並びに支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等に加え、ホテルの収益に重大な影響を与える事項等が挙げられますが、具体的な承諾事項の内容は、個別の物件又は契約により異なります。このような例を含めて一定の承諾事項が運営委託契約に規定され、ホテル運用受託者から当該事項について承諾を求められた場合には、慎重に承諾の可否を検討するものとします。
b.投資適格性の維持に関する管理体制
本投資法人の投資対象であるホテル用不動産等は、賃貸借方式によりホテル賃借人に賃貸され、各契約において賃貸人と賃借人との間で、躯体・設備・ホテル運営に係る什器備品等の資本的支出や修繕費用の負担区分を明確化し、かかる負担区分に基づいて資本的支出や修繕を行うこととします。また、運営委託方式によりホテル運営受託者に運営委託する物件については、資本的支出や修繕費用は運営委託者(本投資法人)が負担することを原則としますが、各物件の運営委託の状況等に応じて、それと異なる負担区分を設けることがあります。
資産取得後における運用資産の管理では、各資産の状況に応じて、その投資適格性を維持すべく負担区分に基づいた適切な資本的支出や修繕を行うとともに、ホテル賃借人又はホテル運営受託者が行う造作等の修繕、改築における建築基準法や条例等の遵守の状況についても適切に維持・管理するものとします。
c.戦略的資本的支出
賃貸借契約や運営委託契約に基づく資本的支出の負担区分を考慮した上で、中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、以下の資本的支出を慎重かつ充分に行うものとします。
(ⅰ)資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に亘り競争力を発揮できることを目的とした資本的支出
(ⅱ)資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼働率、宴会の件数・単価、料飲単価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出(例えば、客室・宴会場のグレードアップ等)
④ 投資態度
(イ) 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が、本投資法人が有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう資産運用を行うものとします(規約第27条第5項)。
(ロ) 本投資法人は、本投資法人の有する資産の総額のうちに占める不動産等(不動産(投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。)第37条第3項第2号イ、ロ及びホに掲げる資産をいいます。以下この項において同じです。)、不動産の賃借権、同号ヘに掲げる資産、地上権及び地役権並びにこれらの資産を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の割合を100分の70以上とするよう資産運用を行うものとします(規約第27条第6項)。
⑤ 投資基準
(イ) 保有期間
原則として中長期保有を目的とします。
(ロ) 取得基準
個別の不動産関連資産の取得基準は、以下のとおりとします。
a.取得金額
(ⅰ)一物件当たりの下限投資金額
本投資法人は、資産の取得に当たり、ホテル賃借人又はホテル運営受託者による効率的なホテル経営が可能であること、かつ、当該物件の運用管理の効率性に鑑み、1物件当たりの取得価額を原則として10億円以上とします。
なお、複数の不動産、不動産の賃借権又は地上権が社会経済上の観点において一体的に利用されうる場合には、関連するホテル用不動産等の全部をもって「1物件」として上記下限投資金額を算定します。
(ⅱ)スポンサー関係者からの取得価格の制限
原則として、本資産運用会社のスポンサー関係者に該当せずかつ、一定の実績及び能力を有し、業界内で定評があると判断される不動産鑑定会社による鑑定評価額等(ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する本資産運用会社のスポンサー関係者でない外部専門家の評価額を含みます。)を取得するものとし、当該鑑定評価額等を取得価格の上限とします。なお、売主たるスポンサー関係者が当該物件取得に伴い負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、SPC組成費用、デュー・デリジェンス費用等)が存する場合には、当該諸費用を鑑定評価額等に加算した金額を取得価格の上限とします。但し、本投資法人が取得に要した諸費用は含まないものとします。
b.年数等の資産の質
投資対象とするホテル用不動産等に係るホテルの用に供される物件につき、その築年数だけではなく、外観や過去における管理修繕・リノベーション等の状況も勘案し、資産としての質が維持されているか否かを含む総合的な判断に基づき投資します。
c.区分所有建物・共有物件
本投資法人が区分所有建物又は共有物件を取得する場合には、適切なデュー・デリジェンスを行い、ほかの区分所有者又は共有者の属性、建物の特徴、資産の価値や希少性、区分所有者又は共有者としての本投資法人が保有する議決権の割合等を勘案のうえ取得するものとします。
d.権利形態
本投資法人は、原則として、土地の場合は完全な所有権を、建物の場合はその所有権を敷地の完全な所有権とともに取得できる場合に投資をします。但し、土地所有者や共有者の属性と権利内容を勘案し、土地、敷地が借地である物件又は敷地を共有する物件の取得を行うことがあります。
e.耐震構造
本投資法人は、原則として、建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)上のいわゆる新耐震基準(昭和56年改正後の建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。)を満たす物件又はそれと同等と判断した物件(具体的には予想最大損失率15%以下とされる物件)に投資します。なお、本投資法人が予想最大損失率15%を超える物件を取得する場合には15%を超える部分について地震保険を付保します。
f.開発物件
本投資法人は、建設中の建物につきその竣工・引渡リスクが回避できると判断され、かつ、竣工後のホテル賃借人又はホテル運営受託者の確保が十分に可能であると判断される場合には、開発中の不動産につき、建物竣工後の引渡しを条件とする売買契約を締結する場合があります。
g.デュー・デリジェンスの基準
慎重な調査により個別の不動産関連資産の取得基準への適合性の有無を判断し、適切な投資対象の選定を行うものとします。
また、上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験のあると認められる第三者の専門会社による不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート、ホテルマーケットレポート等を取得し、これらの内容についても考慮することとします。
これら精査の結果、取得を検討する不動産関連資産が、本投資法人の投資対象として妥当と判断される賃料収入又は運営委託による不動産運用収入を達成するために必要な運営パフォーマンスを上げている、もしくは一定の手当てにより改善を図ることで当該パフォーマンスを達成する可能性が高いことを確認するとともに、その賃料収入又は運営委託による不動産運用収入による投資採算性についても、投資主及び投資家の理解が得られるような水準に達していると合理的に判断できることを条件に、その取得を行うものとします。
なお、取得を検討する不動産関連資産において部門別管理の観点からそのオペレーションのチェックが行えることを前提としていますが、各項目について十分な情報が得られない場合も有り得ることに留意します。
⑥ 付保方針
(イ)損害保険の付保に関しては、各物件の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。また、必要と判断する場合には逸失利益保険を付保することができます。
(ロ)地震保険の付保に関しては、物件の予想最大損失率が15%を超える場合には、当該物件について地震保険を付保します。
⑦ 売却方針
(イ)基本方針
本投資法人は、安定的な収益の確保、並びに将来の成長性を意識したポートフォリオを構築するために、運用する不動産関連資産について、下記のa.からd.の内容を総合的に勘案し、収益力の改善が見込めないあるいは物件としての優位性を維持することが困難と判断される物件については、積極的な資産の入替を行うものとします。
a.収益力が低下しているあるいは収益力の低下が見込まれる物件
b.ロケーション面で優位性に欠けている物件
c.資本的支出の実施による収益改善を図ってもその投資採算性が見込めない物件
d.賃借人あるいは運営受託者の変更を行ったとしても収益の改善が見込めない物件
⑧ 財務方針
(イ)基本方針
本投資法人のために、財務活動の機動性と資金繰りの安定及び金利収支の改善の諸点に注意しながら最適な資金調達構造を維持し、それにより物件取得による本投資法人の外部成長を図ります。
(ロ)借入及び投資法人債発行
a.基本方針
短期又は長期、変動金利又は固定金利及び有担保又は無担保等のバランスをとりながら、本投資法人の借入又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行を行います。
b.資産の総額に対する負債比率
本投資法人の保有する資産の総額に対する借入金(投資法人債を含みます。)残高の割合(以下「LTV」といいます。)の上限は、65%を目途とします。但し、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により短期的に上記数値を超えることがあります。
c.借入先の選定
借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、市場条件とも比べながら、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。なお、借入先は、租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項第1号ロ(2)及び同法施行規則(昭和32年省令第15号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法施行規則」といいます。)第22条の19第1項に規定される機関投資家に限ります。
d.借入枠
将来のホテルの追加取得等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、事前の借入枠設定を行い、当該借入枠より借入れを行うことができます。
e.発行登録
将来のホテルの追加取得等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、投資法人債の発行登録を行うことができます。
(ハ) デリバティブ取引
本投資法人の規約に定めるところに従い、金利変動リスクを回避するために、わが国におけるデリバティブ取引(投信法施行令第3条第2号において定義されているものをいいます。)を行うことがあります。
(ニ) 賃借人又はホテル運営受託者からの預り金
資金効率の観点から、本投資法人又は運用資産の不動産信託受託者が運用資産について受け入れる賃借人又は運営受託者からの預り金残高は、将来のホテル資産の追加取得、運転資金、資本的支出等に係る必要資金として充当することができます。ただし、適切な流動性を確保するため、一定金額を現金として維持します。
(ホ)投資口の追加発行
本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。その際投資口の発行登録制度を利用することができるものとします。
(へ)自己の投資口の取得
本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、自己の投資口の取得を行うことができます。
(ト)余剰資金の運用方針
本投資法人の余剰資金の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することができます。こうした投資に際しては、安全性と換金性を重視して投資対象を選定します。
⑨ 開示方針
(イ) 本投資法人のために、常に投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことを開示の方針とします。
(ロ) 資産運用に関する情報その他投資家に対して開示すべき情報につき、上記の開示方針を実現するために必要な情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
(ハ) 集約された情報については、適宜外部の専門家等の意見を求め、これを十分斟酌しつつ、開示の要否、内容及び時期について速やかに検討し、開示について決定します。
(ニ) 開示に当たっては、投信法、金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)、本投資法人が上場する金融商品取引所、本資産運用会社が所属する認定金融商品取引業協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って開示を行います。
(ホ) 投資判断上重要と考える情報を自主的かつ積極的に開示することに努めるとともに、投資家にとって分かり易い情報の提供に努めます。
(へ) 前記(ホ)に従った自主的開示として、原則として、ホテル運営受託者又はホテル賃借人から開示について同意を得ることができるホテルについては、ホテル事業の主要指標として、月次総売上並びに宿泊部門の客室稼働率、ADR及びRevPAR(注)等を月次で開示するものとします。
(注)RevPARは、Revenue Per Available Roomの略であり、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊部門売上をいいます。
① 基本方針
本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、運用資産の運用を行うことを基本方針とします。
本投資法人は、ホテル特化型の不動産投資法人として主としてホテル用不動産等に対して投資するものとし、ホテルのタイプとしては、原則としてリミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類されるタイプのホテルに投資します。
② ポートフォリオ構築方針
上記「① 基本方針」に基づき、本投資法人はホテル用不動産等に対する投資を行う際に、以下の観点からホテル用不動産等を分類し、これらの物件から得られる高収益機会及び競争環境に係るリスクを分散することにより収益の安定化を図ります。
(イ)ホテルのタイプ
ホテル用不動産等の提供する機能やサービス、保有する施設・立地等の観点から、リミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類し投資を行うものとします。
(ロ)ホテルのグレード
各ホテルが属する市場における平均客室販売単価(ADR)の価格帯の観点から「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」の4種類のクラスに分類し、投資を行うものとします。なお、ADR(平均客室販売単価)とはAverage Daily Rateの略であり「年間客室売上高÷365日÷(総客室数×客室稼働率)」により算出されるもので、以下「ADR」といいます。
(ハ)投資地域
可能な限り国内に分散を図ることで、特定の地域の経済情勢やホテルマーケット動向、地震等の地域的な自然災害等がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響を平準化し、中長期的に安定した収益性の確保を目指すものとします。
また、各マーケットにおいて商圏の状況や交通アクセス、周辺環境、都市計画における位置付け等とともに、ホテルマーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合ホテルの状況等の詳細な調査を行うものとします。当該調査を踏まえた分析に基づき、当該ホテルのコンセプトや開発時の商品化計画の妥当性を慎重に検討の上、投資を判断することにより、各ホテル個別の収支の安定についても考慮するものとします。
(ニ)ホテルの契約形態
投資対象となるホテルの所有者と賃借人・ホテル運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。取得時に各契約方式の選定が可能な場合や取得後の契約改定・契約終了による新契約締結時には、各ホテルの運営状況、各契約方式の特徴、固定賃料による賃貸借方式、変動賃料による賃貸借方式・運営委託方式による不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保が可能となるポートフォリオの構築を目指すものとします。
(ホ)ホテル賃借人・ホテル運営受託者の選定
a.選定基準
信用力及びホテル運営能力の高いホテル賃借人又はホテル運営受託者を選定することが重要であり、これらを総合的に評価のうえ、ホテル賃借人又はホテル運営受託者の選定を行います。
また、ホテル賃借人又はホテル運営受託者は、その独自の判断においてホテル運営支援会社を選任している場合があります。このような場合において、本投資法人はホテル賃借人又はホテル運営受託者がホテル運営支援会社を効率的に活用する能力を評価するとともに、ホテル運営支援会社を活用することによりホテルのポテンシャルが十分に引き出されているか否かを、当該ホテルへの投資に際して慎重に検討するものとします。
b.バックアップオペレーター
ホテル賃借人との間の賃貸借契約の解除による、空室又は不稼働期間の長期化による損失の拡大の回避を図ることを目的として、可能な範囲でバックアップオペレーターの準備を行います。
c.ホテル賃借人又はホテル運営受託者及び契約期間の分散化
ホテル賃借人との間の賃貸借契約又はホテル運営受託者との間の運営委託契約が終了した場合には、当該ホテル賃借人又はホテル運営受託者の退店に伴う費用、新規賃借人又は運営受託者の選定・入居(開業)までの空室又は不稼働期間の発生及び新規改装に伴う費用及び損失等の負担が発生することがあります。本投資法人はこのような場合に備え、特に固定賃料物件のホテル賃借人の集中に伴うリスクを回避すべく、ホテル賃借人又は運営受託者及び契約期間の分散を図ることとします。
③ 本投資法人の成長戦略
(イ)外部成長
本投資法人は、ハード面、ソフト面及びロケーション面で優位性のあるホテル用不動産等を主たる投資対象とし、ホテルのタイプ、グレード、立地、固定賃料と変動賃料あるいは運営委託方式による不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、着実な成長と安定した収益の確保の双方が可能となるポートフォリオの構築を目指すものとします。
なお、外部成長に不可欠な新規取得対象物件に関する情報収集については、本資産運用会社自らが有するホテル投資に関するノウハウ及び不動産市場におけるネットワークを通じてこれを行うと共に、スポンサー関係者(スポンサー関係者取引規程に定めるスポンサー関係者をいいます。以下同じです。) 及び第三者から得られる情報(それらの者との間で締結される情報提供に関する契約等に基づき提供される情報を含みます。)も活用し、取得機会の確保及び拡大を図るものとします。
(ロ)内部成長
本投資法人は、上記の外部成長とともに、以下の方針でその保有する不動産関連資産の価値の維持・向上を図り、運用資産の着実な成長を図ります。
a.適切なモニタリングの実施
(ⅰ)ホテル賃借人による運営パフォーマンスのモニタリング
賃貸借方式において変動賃料を導入する場合、ホテル賃借人に対しホテルの運営収支、運営状況等について一定の報告義務等を課すことが変動賃料等のモニタリングのために必要とされ、また一般的実務であることに鑑み、本投資法人においても変動賃料に係る賃貸借契約の締結に際しては、かかる報告の内容が充実したものとなるようホテル賃借人と交渉を行います。これにより、本投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることとなるホテル賃借人によるホテル運営のパフォーマンスについて、本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
賃貸借方式において固定賃料を導入する場合、変動賃料を導入する場合に比べ、ホテル賃借人からの報告内容が限定的となることが多くなりますが、ホテル賃借人と交渉を行い可能な限り変動賃料を導入する場合と同様の情報の確保に努めるものとし、これによりホテル運営のパフォーマンスについて本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
さらに、賃貸借方式では、ホテル賃借人につき賃料の支払状況を逐次確認すると共に、定期的な信用調査を行うと同時に風評についても留意します。
なお、ホテル賃借人と締結する賃貸借契約において、賃貸人による承諾事項が規定されることがあります。かかる承諾事項には代表的なものとして、ホテル賃借人によるホテル運営支援会社との運営支援契約の締結、解除、変更又は更新及び資本的支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等が挙げられます。ホテル賃借人からこのような事項について承諾を求められた場合には、慎重に承諾の可否を検討するものとします。
(ⅱ)ホテル運営受託者による運営のモニタリング
運営委託方式の場合、ホテル事業に係る収益がすべて本投資法人に帰属するため、ホテル運営受託者に対しホテルの運営収支、運営状況等について報告義務を課すこととします。これにより、本投資法人の収益に大きな影響を与えるホテル運営事項について、本資産運用会社が、モニタリングをすることが可能となり、ホテル運営受託者に対して影響力を及ぼすことが可能となります。
なお、ホテル運営受託者と締結する運営委託契約においては、運営委託者による承諾事項が規定されるのが一般的です。かかる承諾事項の一例として、当該ホテルの運営にあたる主要なスタッフ(支配人等)の選任及び解任、ホテル運営受託者によるホテル運営支援会社との運営支援契約、旅行業者その他の者との業務委託契約、ベンダーとの契約等の締結、解除、変更又は更新、並びに支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等に加え、ホテルの収益に重大な影響を与える事項等が挙げられますが、具体的な承諾事項の内容は、個別の物件又は契約により異なります。このような例を含めて一定の承諾事項が運営委託契約に規定され、ホテル運用受託者から当該事項について承諾を求められた場合には、慎重に承諾の可否を検討するものとします。
b.投資適格性の維持に関する管理体制
本投資法人の投資対象であるホテル用不動産等は、賃貸借方式によりホテル賃借人に賃貸され、各契約において賃貸人と賃借人との間で、躯体・設備・ホテル運営に係る什器備品等の資本的支出や修繕費用の負担区分を明確化し、かかる負担区分に基づいて資本的支出や修繕を行うこととします。また、運営委託方式によりホテル運営受託者に運営委託する物件については、資本的支出や修繕費用は運営委託者(本投資法人)が負担することを原則としますが、各物件の運営委託の状況等に応じて、それと異なる負担区分を設けることがあります。
資産取得後における運用資産の管理では、各資産の状況に応じて、その投資適格性を維持すべく負担区分に基づいた適切な資本的支出や修繕を行うとともに、ホテル賃借人又はホテル運営受託者が行う造作等の修繕、改築における建築基準法や条例等の遵守の状況についても適切に維持・管理するものとします。
c.戦略的資本的支出
賃貸借契約や運営委託契約に基づく資本的支出の負担区分を考慮した上で、中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、以下の資本的支出を慎重かつ充分に行うものとします。
(ⅰ)資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に亘り競争力を発揮できることを目的とした資本的支出
(ⅱ)資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼働率、宴会の件数・単価、料飲単価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出(例えば、客室・宴会場のグレードアップ等)
④ 投資態度
(イ) 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が、本投資法人が有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう資産運用を行うものとします(規約第27条第5項)。
(ロ) 本投資法人は、本投資法人の有する資産の総額のうちに占める不動産等(不動産(投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。)第37条第3項第2号イ、ロ及びホに掲げる資産をいいます。以下この項において同じです。)、不動産の賃借権、同号ヘに掲げる資産、地上権及び地役権並びにこれらの資産を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の割合を100分の70以上とするよう資産運用を行うものとします(規約第27条第6項)。
⑤ 投資基準
(イ) 保有期間
原則として中長期保有を目的とします。
(ロ) 取得基準
個別の不動産関連資産の取得基準は、以下のとおりとします。
a.取得金額
(ⅰ)一物件当たりの下限投資金額
本投資法人は、資産の取得に当たり、ホテル賃借人又はホテル運営受託者による効率的なホテル経営が可能であること、かつ、当該物件の運用管理の効率性に鑑み、1物件当たりの取得価額を原則として10億円以上とします。
なお、複数の不動産、不動産の賃借権又は地上権が社会経済上の観点において一体的に利用されうる場合には、関連するホテル用不動産等の全部をもって「1物件」として上記下限投資金額を算定します。
(ⅱ)スポンサー関係者からの取得価格の制限
原則として、本資産運用会社のスポンサー関係者に該当せずかつ、一定の実績及び能力を有し、業界内で定評があると判断される不動産鑑定会社による鑑定評価額等(ホテル評価に関する専門的知識と経験を有する本資産運用会社のスポンサー関係者でない外部専門家の評価額を含みます。)を取得するものとし、当該鑑定評価額等を取得価格の上限とします。なお、売主たるスポンサー関係者が当該物件取得に伴い負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、SPC組成費用、デュー・デリジェンス費用等)が存する場合には、当該諸費用を鑑定評価額等に加算した金額を取得価格の上限とします。但し、本投資法人が取得に要した諸費用は含まないものとします。
b.年数等の資産の質
投資対象とするホテル用不動産等に係るホテルの用に供される物件につき、その築年数だけではなく、外観や過去における管理修繕・リノベーション等の状況も勘案し、資産としての質が維持されているか否かを含む総合的な判断に基づき投資します。
c.区分所有建物・共有物件
本投資法人が区分所有建物又は共有物件を取得する場合には、適切なデュー・デリジェンスを行い、ほかの区分所有者又は共有者の属性、建物の特徴、資産の価値や希少性、区分所有者又は共有者としての本投資法人が保有する議決権の割合等を勘案のうえ取得するものとします。
d.権利形態
本投資法人は、原則として、土地の場合は完全な所有権を、建物の場合はその所有権を敷地の完全な所有権とともに取得できる場合に投資をします。但し、土地所有者や共有者の属性と権利内容を勘案し、土地、敷地が借地である物件又は敷地を共有する物件の取得を行うことがあります。
e.耐震構造
本投資法人は、原則として、建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)上のいわゆる新耐震基準(昭和56年改正後の建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。)を満たす物件又はそれと同等と判断した物件(具体的には予想最大損失率15%以下とされる物件)に投資します。なお、本投資法人が予想最大損失率15%を超える物件を取得する場合には15%を超える部分について地震保険を付保します。
f.開発物件
本投資法人は、建設中の建物につきその竣工・引渡リスクが回避できると判断され、かつ、竣工後のホテル賃借人又はホテル運営受託者の確保が十分に可能であると判断される場合には、開発中の不動産につき、建物竣工後の引渡しを条件とする売買契約を締結する場合があります。
g.デュー・デリジェンスの基準
慎重な調査により個別の不動産関連資産の取得基準への適合性の有無を判断し、適切な投資対象の選定を行うものとします。
また、上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験のあると認められる第三者の専門会社による不動産鑑定評価書、エンジニアリング・レポート、ホテルマーケットレポート等を取得し、これらの内容についても考慮することとします。
これら精査の結果、取得を検討する不動産関連資産が、本投資法人の投資対象として妥当と判断される賃料収入又は運営委託による不動産運用収入を達成するために必要な運営パフォーマンスを上げている、もしくは一定の手当てにより改善を図ることで当該パフォーマンスを達成する可能性が高いことを確認するとともに、その賃料収入又は運営委託による不動産運用収入による投資採算性についても、投資主及び投資家の理解が得られるような水準に達していると合理的に判断できることを条件に、その取得を行うものとします。
なお、取得を検討する不動産関連資産において部門別管理の観点からそのオペレーションのチェックが行えることを前提としていますが、各項目について十分な情報が得られない場合も有り得ることに留意します。
⑥ 付保方針
(イ)損害保険の付保に関しては、各物件の特性に応じて適正と判断される内容の火災保険及び賠償責任保険を付保します。また、必要と判断する場合には逸失利益保険を付保することができます。
(ロ)地震保険の付保に関しては、物件の予想最大損失率が15%を超える場合には、当該物件について地震保険を付保します。
⑦ 売却方針
(イ)基本方針
本投資法人は、安定的な収益の確保、並びに将来の成長性を意識したポートフォリオを構築するために、運用する不動産関連資産について、下記のa.からd.の内容を総合的に勘案し、収益力の改善が見込めないあるいは物件としての優位性を維持することが困難と判断される物件については、積極的な資産の入替を行うものとします。
a.収益力が低下しているあるいは収益力の低下が見込まれる物件
b.ロケーション面で優位性に欠けている物件
c.資本的支出の実施による収益改善を図ってもその投資採算性が見込めない物件
d.賃借人あるいは運営受託者の変更を行ったとしても収益の改善が見込めない物件
⑧ 財務方針
(イ)基本方針
本投資法人のために、財務活動の機動性と資金繰りの安定及び金利収支の改善の諸点に注意しながら最適な資金調達構造を維持し、それにより物件取得による本投資法人の外部成長を図ります。
(ロ)借入及び投資法人債発行
a.基本方針
短期又は長期、変動金利又は固定金利及び有担保又は無担保等のバランスをとりながら、本投資法人の借入又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行を行います。
b.資産の総額に対する負債比率
本投資法人の保有する資産の総額に対する借入金(投資法人債を含みます。)残高の割合(以下「LTV」といいます。)の上限は、65%を目途とします。但し、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により短期的に上記数値を超えることがあります。
c.借入先の選定
借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、市場条件とも比べながら、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。なお、借入先は、租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項第1号ロ(2)及び同法施行規則(昭和32年省令第15号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法施行規則」といいます。)第22条の19第1項に規定される機関投資家に限ります。
d.借入枠
将来のホテルの追加取得等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、事前の借入枠設定を行い、当該借入枠より借入れを行うことができます。
e.発行登録
将来のホテルの追加取得等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、投資法人債の発行登録を行うことができます。
(ハ) デリバティブ取引
本投資法人の規約に定めるところに従い、金利変動リスクを回避するために、わが国におけるデリバティブ取引(投信法施行令第3条第2号において定義されているものをいいます。)を行うことがあります。
(ニ) 賃借人又はホテル運営受託者からの預り金
資金効率の観点から、本投資法人又は運用資産の不動産信託受託者が運用資産について受け入れる賃借人又は運営受託者からの預り金残高は、将来のホテル資産の追加取得、運転資金、資本的支出等に係る必要資金として充当することができます。ただし、適切な流動性を確保するため、一定金額を現金として維持します。
(ホ)投資口の追加発行
本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。その際投資口の発行登録制度を利用することができるものとします。
(へ)自己の投資口の取得
本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、自己の投資口の取得を行うことができます。
(ト)余剰資金の運用方針
本投資法人の余剰資金の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することができます。こうした投資に際しては、安全性と換金性を重視して投資対象を選定します。
⑨ 開示方針
(イ) 本投資法人のために、常に投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことを開示の方針とします。
(ロ) 資産運用に関する情報その他投資家に対して開示すべき情報につき、上記の開示方針を実現するために必要な情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
(ハ) 集約された情報については、適宜外部の専門家等の意見を求め、これを十分斟酌しつつ、開示の要否、内容及び時期について速やかに検討し、開示について決定します。
(ニ) 開示に当たっては、投信法、金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)、本投資法人が上場する金融商品取引所、本資産運用会社が所属する認定金融商品取引業協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って開示を行います。
(ホ) 投資判断上重要と考える情報を自主的かつ積極的に開示することに努めるとともに、投資家にとって分かり易い情報の提供に努めます。
(へ) 前記(ホ)に従った自主的開示として、原則として、ホテル運営受託者又はホテル賃借人から開示について同意を得ることができるホテルについては、ホテル事業の主要指標として、月次総売上並びに宿泊部門の客室稼働率、ADR及びRevPAR(注)等を月次で開示するものとします。
(注)RevPARは、Revenue Per Available Roomの略であり、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊部門売上をいいます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
