本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している物件を投資対象とし、原則として取得時点における賃料負担力(注1)が1.2倍を上回る物件、かつ高齢者施設・住宅においては、取得時点における入居率(注2)がオペレーターの財務、事業等の状況に応じた基準を上回る物件を投資対象とします。竣工前の物件への投資は原則として行わないものとします。ただし、オペレーターの活動状況及び物件の競争環境等から合理的に判断可能な入居率及び賃料負担力、オペレーターの信用力、並びに分配金に与える影響等を総合的且つ慎重に検討のうえ、将来的に安定した収益を生み出すと判断される場合は投資を行うことができます。
(注1)「賃料負担力」とは、投資対象資産のEBITDARを賃料で除した倍率をいいます。「EBITDAR」とは、投資対象資産における営業利益に、減価償却費及び賃料を加えた値をいいます。ただし、オペレーターがファイナンスリースとして会計処理している場合には、リース料相当額を考慮します。なお、営業利益はオペレーターから開示された直近の値を用います。
(注2)「入居率」とは、高齢者施設・住宅を利用又は賃貸借している利用者又は入居者の人数の合計を当該施設の定員数で除した値とします。
2021/09/10 15:05
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