有価証券報告書(内国投資証券)-第31期(令和3年3月1日-令和3年8月31日)

(1)法令に基づく制限
① 利害関係人等との取引制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、一定の制限が課せられています。かかる制限の中でも資産運用会社の利害関係人等との取引に関する制限として以下のものが含まれます(金商法第42条の2第1号及び第7号、第44条の3第1項第3号、投信法第201条の2)。
(イ)自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第2号)。
(ロ)第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第3号並びに金商法第44条の3第1項第3号)。
(ハ)他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第4号)。
(ニ)有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第5号)。
(ホ)以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第7号及び業府令第130条第1項第9号)。
a.資産運用会社の関係外国法人等
b.直近2事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該2事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者
(ヘ)資産運用会社は、投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間の不動産や有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引額が一定の金額以上に相当する場合には、予め、当該投資法人の同意として、役員会の承認に基づく当該投資法人の執行役員の同意を得ること(投信法第201条の2)。
② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と投信法施行令第126条第1項で定める一定の者との間において利益相反のおそれのある取引が行われたときは、投信法施行規則第248条で定めるところにより、原則として、当該取引にかかる事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行うほかの投資法人その他投信法施行令第126条第3項で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項、投信法施行令第126条、投信法施行規則第248条)。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令で定めるところにより、資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項、投信法施行令第10条)。
③ 資産の運用の制限
投資法人は、投資法人の執行役員又は監督役員、資産運用会社、投資法人の執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役、執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、第117条、第118条、投信法施行規則第220条の2)。
(イ)有価証券の取得又は譲渡
(ロ)有価証券の貸借
(ハ)不動産の取得又は譲渡
(ニ)不動産の貸借
(ホ)以下の掲げる取引以外の特定資産に係る取引
a.宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
b.商品の生産、製造、加工及び採鉱、採取、製錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
c.再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。
(2)本投資法人の資産運用にかかる自主ルール(利益相反対策ルール)
① 一般原則
本資産運用会社は、スポンサー関係者との取引にかかる基準及び手続を定め、利益相反行為を排することにより適切な本投資法人の資産運用を行い、本投資法人の投資主の利益に資することを目的として、本資産運用会社の内規である「スポンサー関係者との取引規程」を定めています。
② 手続の概要
本資産運用会社は、スポンサー関係者との取引制限に関する事項の改定若しくは追加を行う場合には、コンプライアンス委員会の承認、又、スポンサー関係者との間で下記③記載の取引等を行う場合には、コンプライアンス委員会の承認並びに投資委員会における審議及び決定を受けなければならないものとします。
③ 基準
スポンサー関係者との以下の取引に関しては、それぞれ以下の基準に基づいて行うものとします。
(イ)スポンサー関係者からの不動産等の取得
不動産等(本③において、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらのみを信託する信託の受益権を意味します。以下同じです。)1物件当たりの取得価格(不動産等そのものの取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含みません。)は、売買契約締結にあたり取得した不動産鑑定士の鑑定評価額(鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含むものとします。以下同じです。)を上限とします。
但し、スポンサー関係者以外の者から、スポンサー関係者に該当する特別目的会社が、本投資法人が最終的に取得するために一時的に取得した不動産等を当該特別目的会社が取得した価額で、当該特別目的会社から取得する場合、及び複数の不動産等をまとめて同時に取得する場合において、単体の不動産等の取得価額は鑑定評価額を超えているが、取得する全ての不動産等の取得価額の合計額が、当該取得する全ての不動産等の鑑定評価額の合計額を超えない場合は、この限りではありません。
(ロ)スポンサー関係者への不動産等の売却
不動産等1物件当たりの売却価格(不動産等そのものの売却価格とし、税金及び売却費用等の他、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含みません。)は、不動産鑑定士の鑑定評価額を下限とする金額とします。
但し、スポンサー関係者に該当する特別目的会社に一時的に不動産等を売却し、当該特別目的会社がスポンサー関係者以外の者に売却する場合において、当該特別目的会社が当該スポンサー関係者以外の者に対する売却価額で、当該特別目的会社に売却する場合、及び複数の不動産等をまとめて同時に売却する場合において、単体の不動産等の売却価額は鑑定評価額を下回っているが、売却する全ての不動産等の売却価額の合計額が、当該売却する全ての不動産等の鑑定評価額の合計額を下回らない場合は、この限りではありません。
(ハ)スポンサー関係者との不動産等の賃貸借
市場実勢及び対象の不動産等の標準的な賃貸条件を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。
(ニ)スポンサー関係者へ不動産等の管理を委託する場合
本投資法人は、スポンサー関係者が以下の要件を全て満たしていることを条件として、不動産管理業務(プロパティ・マネジメント業務)を委託することができるものとします。
a.本投資法人が求める運用業務仕様に基づき、プロパティ・マネジメント業務を遂行できる組織的体制が構築されていること。
b.新規テナント募集業務を円滑に遂行することが可能な体制が構築されていること。
c.管理業務報酬が市場水準と比較して妥当な範囲であること。
なお、本資産運用会社はプロパティ・マネジメント会社が上記要件を維持しているかを定期的にモニタリングし、その結果をコンプライアンス委員会へ報告を行うものとします。
(ホ)スポンサー関係者による不動産等の取得に係る媒介
支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内(信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。)とします。
(へ)スポンサー関係者による不動産等の売却に係る媒介
支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内(信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。)とします。
(ト)スポンサー関係者による不動産等の賃貸に係る媒介
支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内(信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。)とします。
(チ)スポンサー関係者への不動産等に係る契約金額5,000,000円(消費税を除く。)以上の工事を発注する場合(但し、緊急修繕及び原状回復を目的とする工事は除きます。)
スポンサー関係者に対する工事発注の際には、スポンサー関係者以外の第三者による見積り、本投資法人が過去に発注した類似工事の実績、公表された建設物価資料等による算定金額のいずれか一以上の項目に基づき、金額及び工事内容の比較検討を行った上で、妥当と判断される条件にて発注します。
(リ)スポンサー関係者への不動産等の運用に係る契約金額5,000,000円(消費税を除く。)以上の単発業務の委託・発注
スポンサー関係者に対する不動産等の運用に係る単発業務を委託・発注する際には、スポンサー関係者以外の第三者による見積り、本投資法人が過去に発注した類似業務の実績のいずれかの項目に基づき、金額及び委託・発注内容の比較検討を行った上で、妥当と判断される条件にて発注します。
(3)利害関係人等(注1)との取引状況等
① 取引状況

区分	売買金額等(注2)
	買付額等(千円)	売付額等(千円)
総 額	19,489,100	-
利害関係人等との取引状況の内訳
三井不動産レジデンシャル株式会社	19,489,100(100.0%)	-(-%)
合 計	19,489,100(100.0%)	-(-%)

② 支払手数料等の金額

区分	支払手数料総額 (A)(千円)	利害関係人等との取引内訳		総額に対する 割合 (B)/(A)(%)
		支払先	支払金額 (B)(千円)
プロパティ・マネジメント業務委託費	784,249	三井不動産レジデンシャルリース株式会社	784,249	100.0
建物管理委託費等	407,425	三井不動産レジデンシャルリース株式会社	402,383	98.8
		三井不動産リアルティ株式会社	5,041	1.2
オペレーション・マネジメント業務委託費	4,557	三井不動産投資顧問 株式会社	4,557	100.0
テナント募集関係費	188,348	レジデントファースト株式会社	12,880	6.8
		三井不動産リアルティ東北株式会社	1,986	1.1
		三井不動産リアルティ株式会社	606	0.3
		三井不動産リアルティ札幌株式会社	269	0.1
		三井不動産リアルティ九州株式会社	158	0.1

③ その他利害関係人等への主な支払金額

株式会社アコモデーションファースト	16,583千円(修繕費等の合計額)
三井不動産ファシリティーズ株式会社	5,148千円(修繕費等の合計額)

(注1)「利害関係人等」とは、投信法施行令第123条に規定される本資産運用会社の利害関係人等その他投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される利害関係人等をいいます。当期に取引実績又は支払手数料の支払実績のある利害関係人等について記載しています。
(注2)「売買金額等」は、取得に要した諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。