有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(平成26年1月1日-平成26年6月30日)
(1)【投資方針】
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としております(規約第26条)。
本投資法人は、基本方針に基づき投資主価値の最大化を目指すため、大阪圏のオフィスビルに重点的な投資を行います。さらに、大阪圏にその事業基盤を確立し、不動産開発及び運用管理に豊富な実績を持つMIDグループのノウハウやネットワーク等を、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために最大限に活かす方針であります。
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に委託しております。本資産運用会社は、資産運用委託契約の規定に従い本投資法人の規約に則った資産運用方針の実現を目指すとともに、社内規程として以下に記載する具体的な運用方針を定めた資産運用ガイドラインを制定しております。
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる大阪圏を重点的な投資エリアとして位置付けた上で、市場規模や投資機会の絶対数等を勘案し、オフィスビルを重点的な投資対象としております。
また、本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益を確保するため、大阪圏を代表する複合ビジネスエリアである「OBP」内の大規模オフィスビルをポートフォリオの中核に位置付けております。
さらに、本資産運用会社の親会社であるMID都市開発及びそのグループ会社(MIDグループ)は、大阪圏を基盤に主としてオフィスビルの開発及び運用管理等を長期にわたり行ってきた実績を有しており、これらの実績を通じて大阪圏におけるオフィスビルの売買・仲介・開発・運用・管理に関するノウハウやネットワーク等を蓄積しております。なお、平成21年12月1日付にてMID都市開発の主要株主に異動があり、MIDグループは関西電力株式会社の連結子会社となっております。
本投資法人は、かかる投資エリアにおけるオフィスビルへの重点投資に際して、MIDグループの有する総合力を本資産運用会社を通じて最大限に活用する方針であり、その基本的特徴は以下のとおりであります。
<本投資法人の基本的特徴>
(イ)大阪圏・オフィスビル重点型REIT
A.大阪圏重点型REIT
本投資法人は、国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる大阪圏を重点的な投資エリアと位置付けております。
大阪圏は、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられ、本投資法人は大阪圏を重点的な投資エリアと位置付け、厳選投資を行う方針であります。
また、本資産運用会社による運用実務に当たっては、大阪圏にその事業基盤を確立し不動産開発及び運用管理に豊富な実績を持つMIDグループと連携することにより、投資主価値の最大化を図ることができると考えております。
B.オフィスビル重点型REIT
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、オフィスビルを重点的な投資対象と位置付けております。
オフィスビルは、他の用途の不動産と比較しても、相対的に市場規模が大きいことから投資機会の絶対数も多く、流動性、安定性及び均質性も高い投資対象であると考えられます。さらに、景気上昇局面においては、賃料の上昇による収益の拡大が期待できるといった特性を有するものと考えられるところ、本投資法人が投資対象エリアとする大阪圏の主要都市である大阪市、神戸市及び京都市については、相当数の民営事業所が存在し、大・中規模オフィスビルの投資に適したマーケットが形成されております。
上記より、本投資法人は、大阪圏における投資に適したアセットタイプとしてオフィスビルを主要な投資対象とします。さらに、大阪圏における中規模オフィスビルへの従来からの潜在的需要、近時の新規供給オフィスビルの大規模化傾向及び投資・運用の効率を勘案するとともに、MIDグループがツイン21、松下IMPビル等の大規模オフィスビルの運用管理で培ったノウハウ及び大・中規模物件においても十分な運用経験を有することを考慮し、本資産運用会社を通じてこれらを最大限に活用していくとの観点から投資対象の規模を大・中規模物件としております。
(ロ)大阪ビジネスパーク(OBP)の大規模オフィスビルを中核とするポートフォリオ
本投資法人は、中長期的な観点から安定した収益を確保するため、大阪圏を代表する複合ビジネスエリアであるOBP内のオフィスビル2物件(ツイン21及び松下IMPビル)をポートフォリオの中核に位置付けております。なお、以下ではOBP全体の特徴を記載しておりますが、OBP内の本投資法人の第16期末(平成26年6月30日)現在における運用資産(以下「保有資産」といいます。)は上記2物件であり、本書の日付現在OBPを構成する他の物件を取得する予定はありません。
OBPは、「大阪城公園と一体となった公園の中のビジネス街」、「情報・文化及び国際化の新しい拠点」をコンセプトに、30年以上の期間にわたり民間企業グループが主体となり開発を進めてきました。
現在では、恵まれた交通利便性、大阪圏最大クラスのフロア面積を有する高層オフィスビル群、情報・文化の国際的な発信拠点、そして、自然と調和したビジネス環境といった諸特性により「大阪圏を代表する複合ビジネスエリア」としての地位を確立しております。
OBPには、約260,000㎡の敷地に高さ60メートル以上の高層オフィスビル等11棟を含む計15棟が立ち並び、広いフロア面積とともに十分な駐車場が確保されており、さらに、豊富なオフィスサポート店舗の展開等から、テナントに強い訴求力を持つ複合ビジネスエリアが形成されております。
また、上記OBPアクセス図に記載のとおり、OBPは、「大阪の東の玄関口」として4路線(JR大阪環状線、JR東西線、京阪電気鉄道京阪本線及び大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線)6駅を徒歩圏に有し、梅田駅をはじめとする大阪圏各所への高い交通利便性を有しております。
さらに、OBPには、OBP円形ホール、松下IMPホール等の多目的ホール、ホテルニューオータニ大阪、ホテルモントレ ラ・スール大阪等の大規模宿泊施設、そして、多数の飲食・物販店舗等が所在しているほか、フィリピン総領事館、オーストラリア総領事館及びオランダ総領事館が事務所を構えており、ビジネスのみならず情報・文化・アミューズメントの発信拠点としての機能が備わっております。
上記のように、OBPは高いビジネス拠点性、交通利便性及び情報・文化拠点性を有し、その複合都市としての位置付けは数多くの公園や広場が作り出す緑豊かな環境と開放的な景観によって付加価値が高められ、OBPのブランド価値を生み出すことで市場競争力を形成していると考えられます。これらを背景に、近時のOBP内の大規模ビルの稼働率は、大阪圏の他の地域と比較しても、高水準かつ安定的に推移しております。
(ハ)MIDグループの総合力の活用
本投資法人は、MID都市開発の全額出資子会社である本資産運用会社にその資産の運用を委託しております。本資産運用会社は、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長に寄与するため、不動産投資、運用管理、不動産ファイナンス等の不動産及び金融に関する各業務に精通した役職員による専門的な経営体制並びに開発から運用まで一貫して携わり、テナントニーズ、不動産マーケットの状況及び建物の建築・設備を熟知した役職員による運用体制をとっております。また、MIDグループ各社から後記「② 成長戦略」に記載の各種契約に基づくサポートを受けることを通じてMIDグループの有する幅広いノウハウやネットワーク等の総合力を最大限活用することを企図した体制を構築しております。
MIDグループは、大阪圏をその主な事業基盤とする総合不動産企業グループであり、50年超の業暦とツイン21等を含むOBPエリアをはじめとする不動産開発及び運用管理に多数の実績を有しております。
企画・開発を行うMID都市開発、運用管理を行うMIDプロパティマネジメント及び建物管理を行うMIDファシリティマネジメント株式会社(以下「MIDファシリティマネジメント」といいます。)が一体となって、オフィスビルをはじめとする不動産に係るマネジメント業務を一貫して提供しております。
MIDグループ各社は、不動産の開発を行い、それらの物件を長期にわたり保有し、運用管理に当たってきた実績から、不動産の収益やその資産価値の維持向上に係るテナントマネジメント、コストマネジメント、リスクマネジメント、品質マネジメント、開発マネジメント等の不動産マネジメント業務について中長期的な視点とノウハウを有しており、それらは運用資産の中長期的な保有を前提とする本投資法人の資産運用業務においても有効に活用できるものと考えます。また、MIDグループは、各社が独自に培った専門能力や技能、蓄積された情報・データ等を共有することで相互に連携を図っております。さらに、その効果をより強固なものとするため、本資産運用会社も含めグループ内での人材交流を活発に行っております。MIDグループは、このように不動産マネジメント業務に係るノウハウやネットワーク等の経営資源を各社が共有することで、グループとしての総合力を最大限発揮することを目指しております。
本投資法人は、これらMIDグループの有する不動産マネジメント業務に係る総合力を活用し、「賃料収入と稼働率の維持向上」及び「管理品質と運用管理コストの最適化」による内部成長並びに優先交渉権の付与、物件情報の提供及びウェアハウジング機能の提供による物件取得機会の確保のための「パイプライン・サポート」を通じた外部成長を図ることにより、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
② 成長戦略
本投資法人は、後記「(イ)内部成長戦略」及び「(ロ)外部成長戦略」に記載のとおり、MIDグループとの協働による内部成長及び外部成長を企図しており、これらの活用を通じて、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
(イ)内部成長戦略
本投資法人は、中長期的に運用資産の収益の維持向上を図るために、内部成長を重視しております。内部成長を実現するためには、賃料収入と稼働率の維持向上への取組みと、管理品質と運用管理コストの最適化への取組みにより運用資産の収益性を高めていくことが不可欠であると考えております。本投資法人は、これらを着実かつ効果的に実現するためにMIDグループが持つ中長期的な観点での不動産に係る運用管理ノウハウを最大限に活用する方針であります。
本投資法人は、かかる方針に基づき、原則としてプロパティマネジメント業務をMIDプロパティマネジメントに、設備運転管理・清掃管理・保安警備等の建物管理業務(以下「建物管理業務」といいます。)をMIDファシリティマネジメントにそれぞれ委託します。但し、MIDグループの営業拠点や事業ネットワークが十分に活用できない場合や、その他MIDグループ企業に委託しないことが本投資法人にとって有益であると判断される場合には、MIDグループ以外のプロパティマネジメント会社や建物管理会社に業務を委託することがあります。なお、この場合においても、本資産運用会社は当該委託先に対し、本投資法人の運用管理方針に沿った業務を行うよう監督指導します。
A.賃料収入と稼働率の維持向上に向けた取組み
本投資法人は、MIDグループの有する中長期的な視点に基づくテナントマネジメントに係る総合力を活用し、下記のとおり賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。
(ⅰ)既存テナントのフォロー活動
本投資法人は、原則としてプロパティマネジメント業務をMIDプロパティマネジメントに、建物管理業務をMIDファシリティマネジメントにそれぞれ委託することにより、本資産運用会社の監督指導のもとプロパティマネジメント会社が中心となり、建物管理会社と協働してテナントからの要望等のデータベース化、毎年のテナント満足度調査、テナント側の役職者等との積極的な意見交換等を実施し、その対応としてテナント満足度の向上に向けた設備改修等のソリューションや適切な増床の提案等を適時に行います。こうした活動により既存テナントのニーズに応え良好な関係を維持し、結果として、中長期にわたる賃料収入と稼働率の維持向上を図ることができると考えております。
(ⅱ)新規テナントの誘致活動
MIDプロパティマネジメントは、長期にわたって大・中規模オフィスビルを中心に継続してリーシング活動を行っており、かかるリーシング活動を背景としてオフィス仲介業者をはじめ本投資法人以外からの受託物件を含む各ビルの入居テナント等と良好な関係を築いております。本投資法人は本資産運用会社の監督指導の下、これらを最大限活用することで着実なテナント確保を図ることができると考えております。
B.管理品質と運用管理コストの最適化に向けた取組み
本投資法人は、中長期的に不動産の収益の維持向上を図るため、運用管理の品質の維持向上を前提に運用管理コストを最小化するための取組みを行います。
<運用管理におけるライフサイクルマネジメント>建物を建築しその建物を維持管理して解体・廃棄するまでの建物の一生に要する費用の総額を建物のライフサイクルコストといい、管理品質と資産価値を保ちつつライフサイクルコストを最小化することをライフサイクルマネジメントといいます。ライフサイクルコストは、設備の運転・保守や清掃等の保全コスト、設備機器類の更新等の修繕コスト及び水道光熱費等の運用コスト等から構成される運用管理コストがその大部分を占めます。したがって、中長期の不動産運用においては、運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントの実践が重要となります。
本投資法人は、プロパティマネジメント業務を原則としてMIDプロパティマネジメントに委託します。同社は、本資産運用会社の監督指導の下、中長期的に運用資産の収益とその資産価値を維持向上させるため、MIDファシリティマネジメントと連携して運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントを実践します。
MIDプロパティマネジメントには保有資産(一部物件を除きます。)の企画開発担当者及び運用管理経験者等が多数在籍しており、これらの物件の特性を熟知しております。また、MIDファシリティマネジメントは、これまでの建物管理受託実績を背景に構築した管理データベースにより、管理仕様や修繕計画の検証に際し長期間にわたり点検内容、修繕実施内容、異常発生状況等の情報・データを蓄積した管理データベースを構築しております。同社はISO9001に準拠した品質管理を実施し、また、運用管理コストにおいて大きな割合を占める水道光熱費の適正化を目的としたエネルギーマネジメントについて高い技術力を有しております。MIDプロパティマネジメント及びMIDファシリティマネジメントは、両社が有するノウハウやデータを相互に活用することで、管理仕様や修繕計画等を詳細に検証し、建物の各部位毎にハード・ソフト両面から品質を保ちつつコストを最小化するための取組みを協働して行うことができます。
本投資法人は、かかるMIDグループによるプロパティマネジメント業務を通じた最適な運用管理業務を実践することにより、管理品質を保ちながら運用管理コストを最小化することを目指します。
(ロ)外部成長戦略
本投資法人は、規模のメリットによる運用管理コストの低減、運用資産のポートフォリオ効果による収益変動リスクの低減等を図るため、外部成長を推進する方針であります。
外部成長を実現するための戦略として、本資産運用会社は、MIDグループが不動産ビジネスを通じて構築したネットワークを基盤として不動産取得の機会を追求します。また、スポンサー企業であるMID都市開発との間で売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書を締結し、これらの会社が保有・開発する物件及び運用受託している第三者保有に係る物件の情報提供等を受けることにより、効果的に物件取得機会の確保を図ります。
A.MID都市開発からの物件情報等の提供等
本資産運用会社は、MID都市開発との間で売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書を締結しております。これにより、本資産運用会社は、①MID都市開発又はその子会社等が開発・保有するオフィスビルの中で、本投資法人の投資の基本方針に合致し本投資法人が投資することができるものにつき、売却に必要とされる利害関係者の同意を得られない場合等一定の場合を除き、第三者に対して売却活動を開始する前にその売却の申し入れを受けることとされており、本資産運用会社が本投資法人による取得の意向を有する場合には、その保有者と速やかに条件交渉や売買契約締結に向けて誠実に協議することができ(優先交渉権)、また、②オフィスビル以外の不動産等で、MID都市開発又はその子会社等が開発・保有するものの中で、本投資法人の投資の基本方針に合致し本投資法人が投資することができるものにつき、やむを得ない事情がある場合を除き、第三者に対する売却活動の開始に遅れることなく、当該不動産等に係る売却情報の提供を受けることができることとされております。さらに、③上記のほか、MID都市開発が、第三者の保有する不動産等の中で、本投資法人の投資の基本方針に合致し本投資法人が投資することができるものにつきその売却の代理若しくは媒介の委託を受け、又は売却がなされるとの情報を入手した場合であって、MID都市開発若しくはその子会社による取得を行わないことを決定した場合には、守秘義務を負っている場合等一定の場合を除き、本資産運用会社以外の第三者に対する通知に先立ち、本資産運用会社は当該不動産等に係る売却情報の提供を受けることができることとされております。また、④MID都市開発は、本資産運用会社からの申し入れにより、第三者が保有する物件について、将来における本投資法人による物件取得を目的としてMID都市開発又はその子会社等が取得し一時的に保有すること(ウェアハウジング機能の提供)を誠実に検討することとされております。
なお、同覚書においては、本資産運用会社が本投資法人の保有するMID都市開発又はその子会社等から取得した不動産等を売却しようとする場合、売却に必要とされる利害関係者の同意を得られない場合等一定の場合を除き、第三者に対して売却活動を開始する前に、MID都市開発に対して売却を申し入れるものとされ、また、それ以外の不動産等を売却する場合においては、第三者に対する売却活動の開始に遅れることなく、当該不動産等に関する情報をMID都市開発に対して提供するものとされております。
本投資法人は、売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書により、上記のとおり、不動産等の開発・ソーシングにノウハウや実績を有するMID都市開発との間の優先交渉権や同社からの物件情報の提供等を通じて、本投資法人の投資方針に適合した物件の取得機会を確保し、外部成長を目指します。
また、本資産運用会社は、従前より継続的に受けておりますサポートに関して、MID都市開発との間で資産価値向上サポートに関する覚書を締結しております。これにより、MID都市開発は、前述の売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書に基づく支援に加えて、本投資法人の資産価値の向上を図る目的で、本投資法人が保有する不動産に関する豊富な知識経験(賃貸、不動産管理、テナント管理、不動産開発等を含むがこれらに限らない。)に基づいて、本資産運用会社に対して、必要に応じたサポートを行うこととされております。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ運用基準
本投資法人は、基本方針を踏まえ、以下の方針に従いポートフォリオ運用を行い、投資主価値の最大化を目指します。
A.保有期間
本投資法人は、中長期での保有を前提として資産を取得し、運用します。
B.投資対象エリア
エリア別の投資比率は以下のとおりであり、大阪圏を重点的な投資対象エリアとします。また、より多くの物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県)並びに大阪圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市も投資対象エリアとします(規約第27条第3項)。
大阪圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。但し、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。
<エリア別投資比率>
(注)ポートフォリオ全体の各不動産関連資産(後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載の不動産等及び不動産対応証券を総称して「不動産関連資産」といいます。)の取得価格の総額に占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の総額の比率をいいます。
C.投資対象タイプ(用途)
本投資法人は、オフィスビルを主要な投資対象とします。但し、物件取得機会の確保及び経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、オフィスビル以外の用に供される不動産等も投資対象とします(規約第27条第2項)。
オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、一括賃貸等テナント側が施設運営を行い、本投資法人による運用リスクが小さい契約形態の物件であることを原則として、立地・規模・用途・希少性・テナントの信用力等を総合的に評価した上で、中長期にわたり安定的な収益が期待できる物件を対象に行うものとします。
用途別投資比率は、以下のとおりであり、オフィスビルへの投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。但し、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。なお、オフィスビル以外の用に供される不動産等については、上記のとおり一括賃貸など運用リスクが小さい契約形態の物件であること等を取得の原則的な条件としているため、かかる条件に合致する不動産等の取得機会は限定的であると考えられます。
<用途別投資比率>
(注1)複数の用途に供される場合には、各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額を、当該用途別の取得価格に算入するものとします。
(注2)ポートフォリオ全体の各不動産関連資産の取得価格の総額に占めるそれぞれの用途に属する不動産関連資産の取得価格の総額の比率をいいます。
(ロ)投資基準
A.投資における検討事項
個々の投資に当たっては、個別の運用不動産の収支項目についてマーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュ・フローの想定を行い、当該運用不動産のポートフォリオに与える影響も考慮し、また、以下のとおり十分に調査を実施し、総合的に検討を行います。なお、以下の投資基準は取得時におけるものとします。
(注1)スポンサー関係者がスポンサー関係者以外の者から一時的に取得した運用資産を、当該スポンサー関係者が取得した価額及び当該運用資産を取得するために当該スポンサー関係者が負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、特別目的会社設立費用、デュー・ディリジェンス費用等)相当額の合計額以下の金額で、当該スポンサー関係者から取得する場合は、この限りではありません。
(注2)「新耐震基準」とは、昭和56年に改正された建築基準法及び建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。)に基づく建物等の耐震基準をいいます。
(注3)PML値及びポートフォリオPML値については、後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件 (ト)地震リスク分析等の概要」をご参照下さい。
B.開発不動産等への投資
本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。但し、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等(以下「開発不動産等」といいます。)であっても、稼働又は竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、取得後の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを低減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。
本資産運用会社は、開発不動産等への投資に当たり、取得機会の確保とリスクの把握及び低減を図るため、自ら関連情報の収集・分析や開発関係者への提案活動等を行うとともに、開発関係者との間で土地の選定、建物の企画、テナントリーシング等について積極的に検討を行うこととします。
C.不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討し投資を行うことができるものとします。但し、当該証券の投資対象である不動産等が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致すると考えられることを条件とします。
(ⅰ)当該証券の収益の安定が十分に見込めること。
(ⅱ)当該証券の償還時(又はスキーム終了時)において当該証券の投資対象である不動産等の取得が検討可能であること。
(ハ)デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、運用不動産を取得するに当たり、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分実施し、収益の安定性及び成長性等を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした当該運用不動産の投資対象としての妥当性について検討します。
上記調査においては、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者専門機関から不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク分析報告書、マーケットレポート等を取得し、これらの内容についても検討します。
(ニ)ポートフォリオ運用方針
A.基本運用方針
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図るため、以下の方針に基づく賃料収入と稼働率の維持向上への取組みと、管理品質と運用管理コストの最適化を目的とした運用管理を行います。
(ⅰ)不動産賃貸マーケットの動向の把握
第三者専門機関によるマーケットレポート、不動産仲介業者等から収集した情報等のみならず、プロパティマネジメント業務の委託先(以下「プロパティマネジメント会社」といいます。)及び建物管理業務の委託先(以下「建物管理会社」といいます。)を通じて収集した既存テナントの動向等も勘案し、各運用不動産の属するマーケットにおけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働状況、競合物件動向等を分析し、運用不動産の属するマーケットの把握を行います。なお、マーケットに構造的変化(賃貸不動産の新規供給、新たな交通機関の開業等)が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
(ⅱ)既存テナント対応
プロパティマネジメント会社や建物管理会社を通じて既存テナントのニーズの把握やそれらに対する対応等をきめ細かく行うこと(フォロー活動)でテナントの満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、退去や減床の防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。なお、主要なテナントについては、必要に応じて本資産運用会社が自ら対応することも検討します。
(ⅲ)新規テナントの誘致
新規テナントに対する誘致活動に当たっては、スポンサー企業やプロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携し、運用不動産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等が有する独自のルートを活用しながら新規テナントの誘致を行います。
なお、新規テナントの選定に際しては、信用調査を行った上、誘致対象運用不動産の運用計画、運用方針との整合性、長期的・安定的継続の可否等を判断し、決定します。新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの入居要望面積、業種、信用力等を総合的に勘案し、決定します。
(ⅳ)テナントとの賃貸借契約の形態
普通賃貸借契約を基本としますが、収益の安定のため、不動産賃貸市況及び物件特性・テナント特性等に応じた諸事情を勘案した上で、定期建物賃貸借契約等も含め最適な契約形態を検討します。
(ⅴ)運用不動産の資産価値の維持向上
運用不動産の物理的・機能的価値の維持を図るため、修繕(機能維持を目的とした各種建物・設備機器の補修等)及び大規模改修(機能維持を目的とした各種設備機器の更新、建物の経年劣化への対応等)について、その実施内容とコストに配慮しつつ、本投資法人の営業期間毎に修繕計画を立案し、実施します。
また、運用不動産の物理的・機能的価値の向上を図るため、バリューアップ(機能向上を目的としたOAフロアへの変更、フロア別又は貸室別空調設備の導入、外壁・共用部等の美観及び快適性の向上等)について、本投資法人の営業期間毎にバリューアップ計画を立案し、実施します。
なお、大規模改修やバリューアップの計画・実施に際しては、必要に応じて第三者専門機関による内容・工法・価格等の査定・評価を行い、妥当性を検証します。
(ⅵ)運用不動産の運用管理の効率化
設備運転管理・清掃管理・保安警備等の建物管理業務の仕様及びコストを検証し、運用管理コストの適正性・削減の余地の有無について検証します。変更の必要があると判断される場合は、仕様・コストの見直し等による運用管理コストの適正化を図ります。なお、運用管理コスト削減の実施に際しては、運用管理の品質の維持向上を前提とします。
また、主要設備(受変電設備・熱源設備・空調システム制御装置等)の更新等、技術的対応による運用管理の効率化を図ることも検討します。
(ⅶ)損害保険等の付保方針
災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。また、災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。
ポートフォリオ全体に係るPML値を基準に、災害による影響と損害保険料等を考慮して地震保険の付保の判断を行います。個別物件のPML値が15%を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討します。
各種保険の付保に当たっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
B.年次運用計画等の策定
本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用計画として、本投資法人の営業期間毎に、以下の計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
(ⅰ)年次運用計画の策定
本投資法人の保有するポートフォリオの運用管理について、本投資法人の営業期間毎に向こう1年間の年次運用計画を策定します。年次運用計画はポートフォリオ全体の収支予算と個別不動産の運用計画で構成されます。個別不動産の運用計画は、月次を含む当該営業期間の収支予算、リーシング計画、修繕計画、バリューアップ計画等の項目から構成されます。
(ⅱ)年次運用計画の検証及び修正
本資産運用会社は、個別不動産毎及びポートフォリオ全体について、原則として毎月収支予算と実績を比較・分析し検証します。
本資産運用会社は、年次運用計画に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティマネジメント会社と定期的に協議を行います。
月次収支予算と実績に乖離が見られる等、年次運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年次運用計画(期中運用計画)を策定します。なお、期中に不動産等の取得・売却を行った場合も同様とします。
C.プロパティマネジメント会社及び建物管理会社
本資産運用会社は、中長期的な運用資産の収益やその資産価値の維持向上を目的とし、プロパティマネジメント業務及び建物管理業務の委託先の選定及びその適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
(ⅰ)プロパティマネジメント会社の選定方針
プロパティマネジメント会社の選定に当たっては、不動産運用管理の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための運用管理方針に沿った業務の遂行の可否及びコスト水準、運用の継続性(入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と考えられるプロパティマネジメント会社を選定します。なお、その業務報酬については、不動産収入等に連動させる体系とすることで、本投資法人の利益を意識した形でプロパティマネジメント業務を行わせることを目指します。
このような観点から、本投資法人は、MIDグループの営業拠点や事業ネットワークが十分に活用できない場合や、その他MIDグループ企業に委託しないことが本投資法人にとって有益であると判断される場合を除き、原則としてMIDプロパティマネジメントに対してプロパティマネジメント業務を委託することとしております。
(ⅱ)プロパティマネジメント会社の管理方針
(a)プロパティマネジメント会社との一体的な運用管理
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社と日々の綿密な情報交換を行うと共に、定期的(原則として毎月)に、プロパティマネジメント会社と以下の事項に関する状況確認及び対応についての協議(以下「定例協議」といいます。)を行います。
・前月の収支状況
・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実施中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからの要望等
(b)プロパティマネジメント会社の管理
本資産運用会社は、実務担当者間での定例協議や以下の項目についての業務実績の定期的評価等を通じてプロパティマネジメント会社の業務内容を常にモニタリングし、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価し、適宜必要な指導を行います。本資産運用会社は、評価結果に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
・テナント満足度
・リーシング計画の達成度
・予算計画の達成度
・運用管理コスト削減実績
・各種工事計画の達成度
・工事コスト削減実績
・各種工事監理能力
・管理改善提案及び改善実績
・各種レポーティング書類の内容及び精度
・その他渉外業務への対応実績
(ⅲ)建物管理会社の選定方針
建物管理会社の選定に当たっては、建物管理業務の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための管理業務遂行の可否及びコスト水準、取得後の運用の継続性(設備機器の修繕・更新履歴や点検記録、入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と思われる業者を選定します。このような観点から、本投資法人は、MIDグループの営業拠点や事業ネットワークが十分に活用できない場合や、その他MIDグループ企業に委託しないことが本投資法人にとって有益であると判断される場合を除き、原則としてMIDファシリティマネジメントに対して建物管理業務を委託することとしております。
(ⅳ)建物管理会社の管理方針
本資産運用会社は、施設管理を統括するプロパティマネジメント会社を通じて建物管理会社を管理します。プロパティマネジメント会社は、以下の項目について業務実績の定期的評価等を通じて建物管理会社の業務内容・品質を常にモニタリングし、コストも含めて、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価するとともに、適宜必要な指導を行います。
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社から建物管理会社の評価結果について定期的に報告を受けるとともに、適宜プロパティマネジメント会社及び建物管理会社に必要な指導を行います。また、本資産運用会社は、報告内容に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
(a)設備運転管理業務の適切な遂行能力
(b)清掃管理業務の適切な遂行能力
(c)工事計画の適切な実施提案及び改善提案能力
(d)緊急時の適切な対応能力
(e)各種レポーティング書類の内容及び精度
(f)その他渉外業務への対応実績
D.売却方針
運用不動産の売却については、中長期での運用を基本方針とし、原則として短期的な売却は行わないものとします。但し、各運用不動産の現在及び将来にわたる収益性、マーケットの将来性及び安定性、当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、テナントの属性及び契約内容等、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し考慮した上で、効率的な運用及び運用の安定性に資すると判断される場合には、売却を検討します。
④ 財務方針
本投資法人は、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために、以下の方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案・実行します。
(イ)エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、長期安定的な分配の継続を目指しつつ、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」:ローン・トゥ・バリューといいます。)等の本投資法人の財務状況、投資口の希薄化の影響等を勘案した上で実行します。
(ロ)デット・ファイナンス
資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し、長期又は短期の借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行、極度融資額の設定等を検討します。また、物件取得余力の確保に留意したLTV水準を設定することとします。なお、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
A.LTV水準
LTV水準は60%を上限とします。但し、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
B.担保設定方針
資金の調達に際しては、運用資産又はその原資産に担保を設定することがあります。
C.金利変動リスクの軽減
金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
D.リファイナンスリスク(資金再調達リスク)の軽減
借入先の分散、調達方法(借入金及び投資法人債等)の分散、返済時期の分散等を図ります。
E.デリバティブ取引
借入れその他資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引(金融商品取引法第2条第20項に定めるものをいいます。)を行うことがあります。
⑤ 情報開示方針
(イ)本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加え、投資家に対して正確で偏りのない情報を適時にかつ分かり易く開示することに努めるとともに投資家にとって重要又は有用と判断した情報について可能な限り自主的な開示を行うものとします。
(ロ)投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。
(ハ)本資産運用会社のスポンサー関係者取引規程に定めるスポンサー関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び同規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
(ニ)上記(イ)から(ハ)までを遵守するための体制を整備し、維持することに努めるものとします。
⑥ 投資態度
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに定めるものをいいます。)に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行います。また、本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。)第22条の19に定める不動産等の価額の割合を100分の70以上となるように資産運用を行います。
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としております(規約第26条)。
本投資法人は、基本方針に基づき投資主価値の最大化を目指すため、大阪圏のオフィスビルに重点的な投資を行います。さらに、大阪圏にその事業基盤を確立し、不動産開発及び運用管理に豊富な実績を持つMIDグループのノウハウやネットワーク等を、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために最大限に活かす方針であります。
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に委託しております。本資産運用会社は、資産運用委託契約の規定に従い本投資法人の規約に則った資産運用方針の実現を目指すとともに、社内規程として以下に記載する具体的な運用方針を定めた資産運用ガイドラインを制定しております。
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる大阪圏を重点的な投資エリアとして位置付けた上で、市場規模や投資機会の絶対数等を勘案し、オフィスビルを重点的な投資対象としております。
また、本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益を確保するため、大阪圏を代表する複合ビジネスエリアである「OBP」内の大規模オフィスビルをポートフォリオの中核に位置付けております。
さらに、本資産運用会社の親会社であるMID都市開発及びそのグループ会社(MIDグループ)は、大阪圏を基盤に主としてオフィスビルの開発及び運用管理等を長期にわたり行ってきた実績を有しており、これらの実績を通じて大阪圏におけるオフィスビルの売買・仲介・開発・運用・管理に関するノウハウやネットワーク等を蓄積しております。なお、平成21年12月1日付にてMID都市開発の主要株主に異動があり、MIDグループは関西電力株式会社の連結子会社となっております。
本投資法人は、かかる投資エリアにおけるオフィスビルへの重点投資に際して、MIDグループの有する総合力を本資産運用会社を通じて最大限に活用する方針であり、その基本的特徴は以下のとおりであります。
<本投資法人の基本的特徴>
| 大阪圏・オフィスビル重点型REIT |
| 国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる大阪圏を重点的な投資エリアとするオフィスビル重点型REIT |
| OBPの大規模オフィスビルを中核とするポートフォリオ |
| 大阪圏を代表する複合ビジネスエリア「大阪ビジネスパーク(OBP)」のシンボルタワーである「ツイン21」を含む大規模オフィスビルを中核とするポートフォリオ |
| MIDグループの総合力の活用 |
| 大阪圏を主な事業基盤とする総合不動産企業グループであるMIDグループのノウハウやネットワーク等を活用した成長戦略 |
(イ)大阪圏・オフィスビル重点型REIT
A.大阪圏重点型REIT
本投資法人は、国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる大阪圏を重点的な投資エリアと位置付けております。
大阪圏は、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられ、本投資法人は大阪圏を重点的な投資エリアと位置付け、厳選投資を行う方針であります。
また、本資産運用会社による運用実務に当たっては、大阪圏にその事業基盤を確立し不動産開発及び運用管理に豊富な実績を持つMIDグループと連携することにより、投資主価値の最大化を図ることができると考えております。
B.オフィスビル重点型REIT
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、オフィスビルを重点的な投資対象と位置付けております。
オフィスビルは、他の用途の不動産と比較しても、相対的に市場規模が大きいことから投資機会の絶対数も多く、流動性、安定性及び均質性も高い投資対象であると考えられます。さらに、景気上昇局面においては、賃料の上昇による収益の拡大が期待できるといった特性を有するものと考えられるところ、本投資法人が投資対象エリアとする大阪圏の主要都市である大阪市、神戸市及び京都市については、相当数の民営事業所が存在し、大・中規模オフィスビルの投資に適したマーケットが形成されております。
上記より、本投資法人は、大阪圏における投資に適したアセットタイプとしてオフィスビルを主要な投資対象とします。さらに、大阪圏における中規模オフィスビルへの従来からの潜在的需要、近時の新規供給オフィスビルの大規模化傾向及び投資・運用の効率を勘案するとともに、MIDグループがツイン21、松下IMPビル等の大規模オフィスビルの運用管理で培ったノウハウ及び大・中規模物件においても十分な運用経験を有することを考慮し、本資産運用会社を通じてこれらを最大限に活用していくとの観点から投資対象の規模を大・中規模物件としております。
(ロ)大阪ビジネスパーク(OBP)の大規模オフィスビルを中核とするポートフォリオ
本投資法人は、中長期的な観点から安定した収益を確保するため、大阪圏を代表する複合ビジネスエリアであるOBP内のオフィスビル2物件(ツイン21及び松下IMPビル)をポートフォリオの中核に位置付けております。なお、以下ではOBP全体の特徴を記載しておりますが、OBP内の本投資法人の第16期末(平成26年6月30日)現在における運用資産(以下「保有資産」といいます。)は上記2物件であり、本書の日付現在OBPを構成する他の物件を取得する予定はありません。
OBPは、「大阪城公園と一体となった公園の中のビジネス街」、「情報・文化及び国際化の新しい拠点」をコンセプトに、30年以上の期間にわたり民間企業グループが主体となり開発を進めてきました。
現在では、恵まれた交通利便性、大阪圏最大クラスのフロア面積を有する高層オフィスビル群、情報・文化の国際的な発信拠点、そして、自然と調和したビジネス環境といった諸特性により「大阪圏を代表する複合ビジネスエリア」としての地位を確立しております。
| (注)上図はOBPへの鉄道主要駅及び近隣空港からのアクセスを分かり易く図示するためのものであり、実際の地理的位置関係等を正確に示すものではありません。 | (注)上図のうち、本投資法人が現在ポートフォリオに組み入れている物件は、ツイン21及び松下IMPビルの各物件であり、本書の日付現在OBPを構成する他の物件を取得する予定はありません。 なお、上図はOBPについて分かり易く図示するためのものであり、実際の地理的位置関係等を正確に示すものではありません。 |
OBPには、約260,000㎡の敷地に高さ60メートル以上の高層オフィスビル等11棟を含む計15棟が立ち並び、広いフロア面積とともに十分な駐車場が確保されており、さらに、豊富なオフィスサポート店舗の展開等から、テナントに強い訴求力を持つ複合ビジネスエリアが形成されております。
また、上記OBPアクセス図に記載のとおり、OBPは、「大阪の東の玄関口」として4路線(JR大阪環状線、JR東西線、京阪電気鉄道京阪本線及び大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線)6駅を徒歩圏に有し、梅田駅をはじめとする大阪圏各所への高い交通利便性を有しております。
さらに、OBPには、OBP円形ホール、松下IMPホール等の多目的ホール、ホテルニューオータニ大阪、ホテルモントレ ラ・スール大阪等の大規模宿泊施設、そして、多数の飲食・物販店舗等が所在しているほか、フィリピン総領事館、オーストラリア総領事館及びオランダ総領事館が事務所を構えており、ビジネスのみならず情報・文化・アミューズメントの発信拠点としての機能が備わっております。
上記のように、OBPは高いビジネス拠点性、交通利便性及び情報・文化拠点性を有し、その複合都市としての位置付けは数多くの公園や広場が作り出す緑豊かな環境と開放的な景観によって付加価値が高められ、OBPのブランド価値を生み出すことで市場競争力を形成していると考えられます。これらを背景に、近時のOBP内の大規模ビルの稼働率は、大阪圏の他の地域と比較しても、高水準かつ安定的に推移しております。
(ハ)MIDグループの総合力の活用
本投資法人は、MID都市開発の全額出資子会社である本資産運用会社にその資産の運用を委託しております。本資産運用会社は、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長に寄与するため、不動産投資、運用管理、不動産ファイナンス等の不動産及び金融に関する各業務に精通した役職員による専門的な経営体制並びに開発から運用まで一貫して携わり、テナントニーズ、不動産マーケットの状況及び建物の建築・設備を熟知した役職員による運用体制をとっております。また、MIDグループ各社から後記「② 成長戦略」に記載の各種契約に基づくサポートを受けることを通じてMIDグループの有する幅広いノウハウやネットワーク等の総合力を最大限活用することを企図した体制を構築しております。
MIDグループは、大阪圏をその主な事業基盤とする総合不動産企業グループであり、50年超の業暦とツイン21等を含むOBPエリアをはじめとする不動産開発及び運用管理に多数の実績を有しております。
企画・開発を行うMID都市開発、運用管理を行うMIDプロパティマネジメント及び建物管理を行うMIDファシリティマネジメント株式会社(以下「MIDファシリティマネジメント」といいます。)が一体となって、オフィスビルをはじめとする不動産に係るマネジメント業務を一貫して提供しております。
MIDグループ各社は、不動産の開発を行い、それらの物件を長期にわたり保有し、運用管理に当たってきた実績から、不動産の収益やその資産価値の維持向上に係るテナントマネジメント、コストマネジメント、リスクマネジメント、品質マネジメント、開発マネジメント等の不動産マネジメント業務について中長期的な視点とノウハウを有しており、それらは運用資産の中長期的な保有を前提とする本投資法人の資産運用業務においても有効に活用できるものと考えます。また、MIDグループは、各社が独自に培った専門能力や技能、蓄積された情報・データ等を共有することで相互に連携を図っております。さらに、その効果をより強固なものとするため、本資産運用会社も含めグループ内での人材交流を活発に行っております。MIDグループは、このように不動産マネジメント業務に係るノウハウやネットワーク等の経営資源を各社が共有することで、グループとしての総合力を最大限発揮することを目指しております。
本投資法人は、これらMIDグループの有する不動産マネジメント業務に係る総合力を活用し、「賃料収入と稼働率の維持向上」及び「管理品質と運用管理コストの最適化」による内部成長並びに優先交渉権の付与、物件情報の提供及びウェアハウジング機能の提供による物件取得機会の確保のための「パイプライン・サポート」を通じた外部成長を図ることにより、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
② 成長戦略
本投資法人は、後記「(イ)内部成長戦略」及び「(ロ)外部成長戦略」に記載のとおり、MIDグループとの協働による内部成長及び外部成長を企図しており、これらの活用を通じて、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
(イ)内部成長戦略
本投資法人は、中長期的に運用資産の収益の維持向上を図るために、内部成長を重視しております。内部成長を実現するためには、賃料収入と稼働率の維持向上への取組みと、管理品質と運用管理コストの最適化への取組みにより運用資産の収益性を高めていくことが不可欠であると考えております。本投資法人は、これらを着実かつ効果的に実現するためにMIDグループが持つ中長期的な観点での不動産に係る運用管理ノウハウを最大限に活用する方針であります。
本投資法人は、かかる方針に基づき、原則としてプロパティマネジメント業務をMIDプロパティマネジメントに、設備運転管理・清掃管理・保安警備等の建物管理業務(以下「建物管理業務」といいます。)をMIDファシリティマネジメントにそれぞれ委託します。但し、MIDグループの営業拠点や事業ネットワークが十分に活用できない場合や、その他MIDグループ企業に委託しないことが本投資法人にとって有益であると判断される場合には、MIDグループ以外のプロパティマネジメント会社や建物管理会社に業務を委託することがあります。なお、この場合においても、本資産運用会社は当該委託先に対し、本投資法人の運用管理方針に沿った業務を行うよう監督指導します。
A.賃料収入と稼働率の維持向上に向けた取組み
本投資法人は、MIDグループの有する中長期的な視点に基づくテナントマネジメントに係る総合力を活用し、下記のとおり賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。
(ⅰ)既存テナントのフォロー活動
本投資法人は、原則としてプロパティマネジメント業務をMIDプロパティマネジメントに、建物管理業務をMIDファシリティマネジメントにそれぞれ委託することにより、本資産運用会社の監督指導のもとプロパティマネジメント会社が中心となり、建物管理会社と協働してテナントからの要望等のデータベース化、毎年のテナント満足度調査、テナント側の役職者等との積極的な意見交換等を実施し、その対応としてテナント満足度の向上に向けた設備改修等のソリューションや適切な増床の提案等を適時に行います。こうした活動により既存テナントのニーズに応え良好な関係を維持し、結果として、中長期にわたる賃料収入と稼働率の維持向上を図ることができると考えております。
(ⅱ)新規テナントの誘致活動
MIDプロパティマネジメントは、長期にわたって大・中規模オフィスビルを中心に継続してリーシング活動を行っており、かかるリーシング活動を背景としてオフィス仲介業者をはじめ本投資法人以外からの受託物件を含む各ビルの入居テナント等と良好な関係を築いております。本投資法人は本資産運用会社の監督指導の下、これらを最大限活用することで着実なテナント確保を図ることができると考えております。
B.管理品質と運用管理コストの最適化に向けた取組み
本投資法人は、中長期的に不動産の収益の維持向上を図るため、運用管理の品質の維持向上を前提に運用管理コストを最小化するための取組みを行います。
<運用管理におけるライフサイクルマネジメント>建物を建築しその建物を維持管理して解体・廃棄するまでの建物の一生に要する費用の総額を建物のライフサイクルコストといい、管理品質と資産価値を保ちつつライフサイクルコストを最小化することをライフサイクルマネジメントといいます。ライフサイクルコストは、設備の運転・保守や清掃等の保全コスト、設備機器類の更新等の修繕コスト及び水道光熱費等の運用コスト等から構成される運用管理コストがその大部分を占めます。したがって、中長期の不動産運用においては、運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントの実践が重要となります。
本投資法人は、プロパティマネジメント業務を原則としてMIDプロパティマネジメントに委託します。同社は、本資産運用会社の監督指導の下、中長期的に運用資産の収益とその資産価値を維持向上させるため、MIDファシリティマネジメントと連携して運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントを実践します。
MIDプロパティマネジメントには保有資産(一部物件を除きます。)の企画開発担当者及び運用管理経験者等が多数在籍しており、これらの物件の特性を熟知しております。また、MIDファシリティマネジメントは、これまでの建物管理受託実績を背景に構築した管理データベースにより、管理仕様や修繕計画の検証に際し長期間にわたり点検内容、修繕実施内容、異常発生状況等の情報・データを蓄積した管理データベースを構築しております。同社はISO9001に準拠した品質管理を実施し、また、運用管理コストにおいて大きな割合を占める水道光熱費の適正化を目的としたエネルギーマネジメントについて高い技術力を有しております。MIDプロパティマネジメント及びMIDファシリティマネジメントは、両社が有するノウハウやデータを相互に活用することで、管理仕様や修繕計画等を詳細に検証し、建物の各部位毎にハード・ソフト両面から品質を保ちつつコストを最小化するための取組みを協働して行うことができます。
本投資法人は、かかるMIDグループによるプロパティマネジメント業務を通じた最適な運用管理業務を実践することにより、管理品質を保ちながら運用管理コストを最小化することを目指します。
(ロ)外部成長戦略
本投資法人は、規模のメリットによる運用管理コストの低減、運用資産のポートフォリオ効果による収益変動リスクの低減等を図るため、外部成長を推進する方針であります。
外部成長を実現するための戦略として、本資産運用会社は、MIDグループが不動産ビジネスを通じて構築したネットワークを基盤として不動産取得の機会を追求します。また、スポンサー企業であるMID都市開発との間で売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書を締結し、これらの会社が保有・開発する物件及び運用受託している第三者保有に係る物件の情報提供等を受けることにより、効果的に物件取得機会の確保を図ります。
A.MID都市開発からの物件情報等の提供等
本資産運用会社は、MID都市開発との間で売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書を締結しております。これにより、本資産運用会社は、①MID都市開発又はその子会社等が開発・保有するオフィスビルの中で、本投資法人の投資の基本方針に合致し本投資法人が投資することができるものにつき、売却に必要とされる利害関係者の同意を得られない場合等一定の場合を除き、第三者に対して売却活動を開始する前にその売却の申し入れを受けることとされており、本資産運用会社が本投資法人による取得の意向を有する場合には、その保有者と速やかに条件交渉や売買契約締結に向けて誠実に協議することができ(優先交渉権)、また、②オフィスビル以外の不動産等で、MID都市開発又はその子会社等が開発・保有するものの中で、本投資法人の投資の基本方針に合致し本投資法人が投資することができるものにつき、やむを得ない事情がある場合を除き、第三者に対する売却活動の開始に遅れることなく、当該不動産等に係る売却情報の提供を受けることができることとされております。さらに、③上記のほか、MID都市開発が、第三者の保有する不動産等の中で、本投資法人の投資の基本方針に合致し本投資法人が投資することができるものにつきその売却の代理若しくは媒介の委託を受け、又は売却がなされるとの情報を入手した場合であって、MID都市開発若しくはその子会社による取得を行わないことを決定した場合には、守秘義務を負っている場合等一定の場合を除き、本資産運用会社以外の第三者に対する通知に先立ち、本資産運用会社は当該不動産等に係る売却情報の提供を受けることができることとされております。また、④MID都市開発は、本資産運用会社からの申し入れにより、第三者が保有する物件について、将来における本投資法人による物件取得を目的としてMID都市開発又はその子会社等が取得し一時的に保有すること(ウェアハウジング機能の提供)を誠実に検討することとされております。
なお、同覚書においては、本資産運用会社が本投資法人の保有するMID都市開発又はその子会社等から取得した不動産等を売却しようとする場合、売却に必要とされる利害関係者の同意を得られない場合等一定の場合を除き、第三者に対して売却活動を開始する前に、MID都市開発に対して売却を申し入れるものとされ、また、それ以外の不動産等を売却する場合においては、第三者に対する売却活動の開始に遅れることなく、当該不動産等に関する情報をMID都市開発に対して提供するものとされております。
本投資法人は、売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書により、上記のとおり、不動産等の開発・ソーシングにノウハウや実績を有するMID都市開発との間の優先交渉権や同社からの物件情報の提供等を通じて、本投資法人の投資方針に適合した物件の取得機会を確保し、外部成長を目指します。
また、本資産運用会社は、従前より継続的に受けておりますサポートに関して、MID都市開発との間で資産価値向上サポートに関する覚書を締結しております。これにより、MID都市開発は、前述の売却不動産の情報提供等サポートに関する覚書に基づく支援に加えて、本投資法人の資産価値の向上を図る目的で、本投資法人が保有する不動産に関する豊富な知識経験(賃貸、不動産管理、テナント管理、不動産開発等を含むがこれらに限らない。)に基づいて、本資産運用会社に対して、必要に応じたサポートを行うこととされております。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ運用基準
本投資法人は、基本方針を踏まえ、以下の方針に従いポートフォリオ運用を行い、投資主価値の最大化を目指します。
A.保有期間
本投資法人は、中長期での保有を前提として資産を取得し、運用します。
B.投資対象エリア
エリア別の投資比率は以下のとおりであり、大阪圏を重点的な投資対象エリアとします。また、より多くの物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県)並びに大阪圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市も投資対象エリアとします(規約第27条第3項)。
大阪圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。但し、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。
<エリア別投資比率>
| 投資対象エリア | 投資比率(注) |
| 大阪圏 | 70%以上 |
| 首都圏、並びに大阪圏を除く 政令指定都市及びそれに準ずる主要都市 | 30%以下 |
(注)ポートフォリオ全体の各不動産関連資産(後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載の不動産等及び不動産対応証券を総称して「不動産関連資産」といいます。)の取得価格の総額に占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の総額の比率をいいます。
C.投資対象タイプ(用途)
本投資法人は、オフィスビルを主要な投資対象とします。但し、物件取得機会の確保及び経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、オフィスビル以外の用に供される不動産等も投資対象とします(規約第27条第2項)。
オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、一括賃貸等テナント側が施設運営を行い、本投資法人による運用リスクが小さい契約形態の物件であることを原則として、立地・規模・用途・希少性・テナントの信用力等を総合的に評価した上で、中長期にわたり安定的な収益が期待できる物件を対象に行うものとします。
用途別投資比率は、以下のとおりであり、オフィスビルへの投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。但し、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。なお、オフィスビル以外の用に供される不動産等については、上記のとおり一括賃貸など運用リスクが小さい契約形態の物件であること等を取得の原則的な条件としているため、かかる条件に合致する不動産等の取得機会は限定的であると考えられます。
<用途別投資比率>
| 用途(注1) | 投資比率(注2) |
| オフィスビル | 70%以上 |
| オフィスビル以外の用に供される不動産等 | 30%以下 |
(注1)複数の用途に供される場合には、各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額を、当該用途別の取得価格に算入するものとします。
(注2)ポートフォリオ全体の各不動産関連資産の取得価格の総額に占めるそれぞれの用途に属する不動産関連資産の取得価格の総額の比率をいいます。
(ロ)投資基準
A.投資における検討事項
個々の投資に当たっては、個別の運用不動産の収支項目についてマーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュ・フローの想定を行い、当該運用不動産のポートフォリオに与える影響も考慮し、また、以下のとおり十分に調査を実施し、総合的に検討を行います。なお、以下の投資基準は取得時におけるものとします。
| 項目 | オフィスビル | オフィスビル以外の用に 供される不動産等 |
| 立地 | 主要駅から徒歩圏内。 | |
| 建物規模 | 原則として、賃貸可能面積2,000㎡以上。 | |
| 投資金額 | 原則として、10億円以上。 | |
| 取得価格 | 本資産運用会社による価格評価に基づき、不動産鑑定評価額(不動産鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下本項において同じとします。)を参考に判断します。但し、スポンサー関係者との取引時においては、取得価格(不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)は不動産鑑定評価額以下とします(注1)。 | |
| 築年数 | 原則として、30年以内。但し、所要の建物性能を満たすものについては、築年数が30年を超えるものについても投資可能とします。 | |
| 稼働率等 | 原則として、80%以上。但し、80%未満でも将来の稼働率向上が十分に見込める場合には、投資可能とします。 | 原則として、一括賃貸の場合にのみ投資可能とします。 |
| 耐震性能 | 新耐震基準(注2)又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していることとします。新耐震基準ではない物件については、第三者専門機関による耐震性能評価等に基づき、新耐震基準と同等水準以上の耐震性能を有しているかを確認します。但し、耐震補強工事を行うことにより新耐震基準と同等水準以上の耐震性能を有することが十分に見込める場合には、補強工事に要する費用等を考慮して投資可能とします。 | |
| 地震PML値 | 原則として、投資不動産単体のPML値(注3)は15%以下、ポートフォリオPML値(注3)は10%以下とします。但し、地震保険の付保等の対応により上記PML値を超える場合であっても投資する場合があります。 なお、PML値の算出過程の中で建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に定義される設計基準に照らして必要な耐震性能を有するか否かの評価を行います。 | |
| 権利関係 | 投資対象不動産の権利関係については、以下を勘案します。 ・共有、準共有:原則として、持分割合50%以上で、持分処分の制約が少なく、他の共有者・準共有者の信用力が高いこと。 ・区分所有:運用上の制約が少なく、他の区分所有者の信用力に特段問題がないこと。 ・借地物件:建物処分に係る制約が少なく、地主の信用力に特段問題がないこと。 ・担保権及び用益権:個別に判断します。 | |
(注1)スポンサー関係者がスポンサー関係者以外の者から一時的に取得した運用資産を、当該スポンサー関係者が取得した価額及び当該運用資産を取得するために当該スポンサー関係者が負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、特別目的会社設立費用、デュー・ディリジェンス費用等)相当額の合計額以下の金額で、当該スポンサー関係者から取得する場合は、この限りではありません。
(注2)「新耐震基準」とは、昭和56年に改正された建築基準法及び建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。)に基づく建物等の耐震基準をいいます。
(注3)PML値及びポートフォリオPML値については、後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ② 投資不動産物件 (ト)地震リスク分析等の概要」をご参照下さい。
B.開発不動産等への投資
本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。但し、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等(以下「開発不動産等」といいます。)であっても、稼働又は竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、取得後の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを低減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。
本資産運用会社は、開発不動産等への投資に当たり、取得機会の確保とリスクの把握及び低減を図るため、自ら関連情報の収集・分析や開発関係者への提案活動等を行うとともに、開発関係者との間で土地の選定、建物の企画、テナントリーシング等について積極的に検討を行うこととします。
C.不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討し投資を行うことができるものとします。但し、当該証券の投資対象である不動産等が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致すると考えられることを条件とします。
(ⅰ)当該証券の収益の安定が十分に見込めること。
(ⅱ)当該証券の償還時(又はスキーム終了時)において当該証券の投資対象である不動産等の取得が検討可能であること。
(ハ)デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、運用不動産を取得するに当たり、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分実施し、収益の安定性及び成長性等を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした当該運用不動産の投資対象としての妥当性について検討します。
上記調査においては、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者専門機関から不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク分析報告書、マーケットレポート等を取得し、これらの内容についても検討します。
| 項目 | 内容 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | ・テナントの信用状況(業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等) ・テナントの賃料支払状況、テナントと現所有者との紛争の有無及び可能性等 ・テナントの賃借目的、契約形態、契約内容及びその継承の有無 ・過去の稼働率、賃料推移 ・各建物における各既存テナントの占有割合、分布割合 |
| 市場調査 | ・周辺の市場賃料、稼働状況の調査 ・周辺の競合物件の状況 ・周辺の開発計画の動向 ・テナントの需要動向 ・テナント誘致の可能性 ・物件の処分(売却)の可能性 | |
| 収入関係 | ・賃貸借契約形態と賃料の安定性 ・現行賃料と市場賃料の乖離状況と将来見通し ・テナント異動の可能性と代替テナント確保の容易性 ・テナント入退居見込、賃料減額の見込等の有無 ・プロパティマネジメント会社による中期リーシング方針 | |
| 費用関係 | ・公租公課の変動可能性(軽減措置期間の終了、再開発進行等による評価額の上昇等) ・プロパティマネジメント業務委託契約の形態と管理水準、報酬の適正性 ・建物管理業務委託契約の形態と管理体制、管理水準、管理コストの適正性 ・水道光熱費等の水準とテナントからの戻入状況 ・修繕履歴と修繕計画及びその妥当性 ・修繕積立の状況と積立金額の妥当性(区分所有等) | |
| 項目 | 内容 | |
| 物理的調査 | 立地 | ・鉄道等の公共交通機関からの利便性 ・街路の状況、主要幹線道路へのアクセス状況 ・周辺の土地利用状況、水害及び火災等の災害履歴 ・周辺の利便施設、官公諸施設等の配置及び近接性 ・地域の知名度及び評判、規模等の状況 ・商圏の安定性及びその成長性、競合の状況 |
| 建築及び設備・ 仕様 | ・意匠、主要構造、築年数、設計者・確認検査機関・施工業者等 ・内外装の部材の状況 ・賃貸可能面積、貸室形状、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、OAフロア、防災設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場その他共用設備の状況 | |
| 建物診断 | ・設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査 ・外構、屋上、外装、設備等についての現地調査 ・エンジニアリングレポートにおける長期修繕計画の検証 ・建築基準法、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)等関連法令の遵守状況等 ・耐震性能(新耐震基準又は同等の耐震性能を有しているか) ・地震PML値(予想最大損失率)の検証 | |
| 建物管理関係 | ・管理委託契約の内容(形態、仕様水準等)及び建物管理状況の良否、建物管理会社等へのヒアリング ・管理細則等の有無及びその内容、管理会社の質と信用力 | |
| 環境調査 | ・アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況 ・地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等 | |
| 法的調査 | 法令上の制限 | ・遵法性、既存不適格の有無 ・建築関連法規、条例、協定等による建築制限、用途制限、使用制限等の有無 |
| 境界調査 | ・境界確定の状況、越境物の有無とその状況 ・実測面積の確定状況 ・境界紛争の有無 | |
| テナント属性 | ・賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等の調査 ・テナントとの紛争の有無 | |
| 権利関係の確認 | ・土地及び建物について、その権利関係(完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等)の把握と権利関係に付随する各種契約等の内容の検討 ・隣接地権者等との紛争の有無 | |
(ニ)ポートフォリオ運用方針
A.基本運用方針
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図るため、以下の方針に基づく賃料収入と稼働率の維持向上への取組みと、管理品質と運用管理コストの最適化を目的とした運用管理を行います。
(ⅰ)不動産賃貸マーケットの動向の把握
第三者専門機関によるマーケットレポート、不動産仲介業者等から収集した情報等のみならず、プロパティマネジメント業務の委託先(以下「プロパティマネジメント会社」といいます。)及び建物管理業務の委託先(以下「建物管理会社」といいます。)を通じて収集した既存テナントの動向等も勘案し、各運用不動産の属するマーケットにおけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働状況、競合物件動向等を分析し、運用不動産の属するマーケットの把握を行います。なお、マーケットに構造的変化(賃貸不動産の新規供給、新たな交通機関の開業等)が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
(ⅱ)既存テナント対応
プロパティマネジメント会社や建物管理会社を通じて既存テナントのニーズの把握やそれらに対する対応等をきめ細かく行うこと(フォロー活動)でテナントの満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、退去や減床の防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。なお、主要なテナントについては、必要に応じて本資産運用会社が自ら対応することも検討します。
(ⅲ)新規テナントの誘致
新規テナントに対する誘致活動に当たっては、スポンサー企業やプロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携し、運用不動産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等が有する独自のルートを活用しながら新規テナントの誘致を行います。
なお、新規テナントの選定に際しては、信用調査を行った上、誘致対象運用不動産の運用計画、運用方針との整合性、長期的・安定的継続の可否等を判断し、決定します。新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの入居要望面積、業種、信用力等を総合的に勘案し、決定します。
(ⅳ)テナントとの賃貸借契約の形態
普通賃貸借契約を基本としますが、収益の安定のため、不動産賃貸市況及び物件特性・テナント特性等に応じた諸事情を勘案した上で、定期建物賃貸借契約等も含め最適な契約形態を検討します。
(ⅴ)運用不動産の資産価値の維持向上
運用不動産の物理的・機能的価値の維持を図るため、修繕(機能維持を目的とした各種建物・設備機器の補修等)及び大規模改修(機能維持を目的とした各種設備機器の更新、建物の経年劣化への対応等)について、その実施内容とコストに配慮しつつ、本投資法人の営業期間毎に修繕計画を立案し、実施します。
また、運用不動産の物理的・機能的価値の向上を図るため、バリューアップ(機能向上を目的としたOAフロアへの変更、フロア別又は貸室別空調設備の導入、外壁・共用部等の美観及び快適性の向上等)について、本投資法人の営業期間毎にバリューアップ計画を立案し、実施します。
なお、大規模改修やバリューアップの計画・実施に際しては、必要に応じて第三者専門機関による内容・工法・価格等の査定・評価を行い、妥当性を検証します。
(ⅵ)運用不動産の運用管理の効率化
設備運転管理・清掃管理・保安警備等の建物管理業務の仕様及びコストを検証し、運用管理コストの適正性・削減の余地の有無について検証します。変更の必要があると判断される場合は、仕様・コストの見直し等による運用管理コストの適正化を図ります。なお、運用管理コスト削減の実施に際しては、運用管理の品質の維持向上を前提とします。
また、主要設備(受変電設備・熱源設備・空調システム制御装置等)の更新等、技術的対応による運用管理の効率化を図ることも検討します。
(ⅶ)損害保険等の付保方針
災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。また、災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。
ポートフォリオ全体に係るPML値を基準に、災害による影響と損害保険料等を考慮して地震保険の付保の判断を行います。個別物件のPML値が15%を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討します。
各種保険の付保に当たっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
B.年次運用計画等の策定
本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用計画として、本投資法人の営業期間毎に、以下の計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
(ⅰ)年次運用計画の策定
本投資法人の保有するポートフォリオの運用管理について、本投資法人の営業期間毎に向こう1年間の年次運用計画を策定します。年次運用計画はポートフォリオ全体の収支予算と個別不動産の運用計画で構成されます。個別不動産の運用計画は、月次を含む当該営業期間の収支予算、リーシング計画、修繕計画、バリューアップ計画等の項目から構成されます。
(ⅱ)年次運用計画の検証及び修正
本資産運用会社は、個別不動産毎及びポートフォリオ全体について、原則として毎月収支予算と実績を比較・分析し検証します。
本資産運用会社は、年次運用計画に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティマネジメント会社と定期的に協議を行います。
月次収支予算と実績に乖離が見られる等、年次運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年次運用計画(期中運用計画)を策定します。なお、期中に不動産等の取得・売却を行った場合も同様とします。
C.プロパティマネジメント会社及び建物管理会社
本資産運用会社は、中長期的な運用資産の収益やその資産価値の維持向上を目的とし、プロパティマネジメント業務及び建物管理業務の委託先の選定及びその適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
(ⅰ)プロパティマネジメント会社の選定方針
プロパティマネジメント会社の選定に当たっては、不動産運用管理の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための運用管理方針に沿った業務の遂行の可否及びコスト水準、運用の継続性(入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と考えられるプロパティマネジメント会社を選定します。なお、その業務報酬については、不動産収入等に連動させる体系とすることで、本投資法人の利益を意識した形でプロパティマネジメント業務を行わせることを目指します。
このような観点から、本投資法人は、MIDグループの営業拠点や事業ネットワークが十分に活用できない場合や、その他MIDグループ企業に委託しないことが本投資法人にとって有益であると判断される場合を除き、原則としてMIDプロパティマネジメントに対してプロパティマネジメント業務を委託することとしております。
(ⅱ)プロパティマネジメント会社の管理方針
(a)プロパティマネジメント会社との一体的な運用管理
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社と日々の綿密な情報交換を行うと共に、定期的(原則として毎月)に、プロパティマネジメント会社と以下の事項に関する状況確認及び対応についての協議(以下「定例協議」といいます。)を行います。
・前月の収支状況
・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実施中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからの要望等
(b)プロパティマネジメント会社の管理
本資産運用会社は、実務担当者間での定例協議や以下の項目についての業務実績の定期的評価等を通じてプロパティマネジメント会社の業務内容を常にモニタリングし、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価し、適宜必要な指導を行います。本資産運用会社は、評価結果に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
・テナント満足度
・リーシング計画の達成度
・予算計画の達成度
・運用管理コスト削減実績
・各種工事計画の達成度
・工事コスト削減実績
・各種工事監理能力
・管理改善提案及び改善実績
・各種レポーティング書類の内容及び精度
・その他渉外業務への対応実績
(ⅲ)建物管理会社の選定方針
建物管理会社の選定に当たっては、建物管理業務の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための管理業務遂行の可否及びコスト水準、取得後の運用の継続性(設備機器の修繕・更新履歴や点検記録、入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と思われる業者を選定します。このような観点から、本投資法人は、MIDグループの営業拠点や事業ネットワークが十分に活用できない場合や、その他MIDグループ企業に委託しないことが本投資法人にとって有益であると判断される場合を除き、原則としてMIDファシリティマネジメントに対して建物管理業務を委託することとしております。
(ⅳ)建物管理会社の管理方針
本資産運用会社は、施設管理を統括するプロパティマネジメント会社を通じて建物管理会社を管理します。プロパティマネジメント会社は、以下の項目について業務実績の定期的評価等を通じて建物管理会社の業務内容・品質を常にモニタリングし、コストも含めて、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価するとともに、適宜必要な指導を行います。
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社から建物管理会社の評価結果について定期的に報告を受けるとともに、適宜プロパティマネジメント会社及び建物管理会社に必要な指導を行います。また、本資産運用会社は、報告内容に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
(a)設備運転管理業務の適切な遂行能力
(b)清掃管理業務の適切な遂行能力
(c)工事計画の適切な実施提案及び改善提案能力
(d)緊急時の適切な対応能力
(e)各種レポーティング書類の内容及び精度
(f)その他渉外業務への対応実績
D.売却方針
運用不動産の売却については、中長期での運用を基本方針とし、原則として短期的な売却は行わないものとします。但し、各運用不動産の現在及び将来にわたる収益性、マーケットの将来性及び安定性、当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、テナントの属性及び契約内容等、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し考慮した上で、効率的な運用及び運用の安定性に資すると判断される場合には、売却を検討します。
④ 財務方針
本投資法人は、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために、以下の方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案・実行します。
(イ)エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、長期安定的な分配の継続を目指しつつ、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」:ローン・トゥ・バリューといいます。)等の本投資法人の財務状況、投資口の希薄化の影響等を勘案した上で実行します。
(ロ)デット・ファイナンス
資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し、長期又は短期の借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行、極度融資額の設定等を検討します。また、物件取得余力の確保に留意したLTV水準を設定することとします。なお、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
A.LTV水準
LTV水準は60%を上限とします。但し、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
B.担保設定方針
資金の調達に際しては、運用資産又はその原資産に担保を設定することがあります。
C.金利変動リスクの軽減
金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
D.リファイナンスリスク(資金再調達リスク)の軽減
借入先の分散、調達方法(借入金及び投資法人債等)の分散、返済時期の分散等を図ります。
E.デリバティブ取引
借入れその他資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引(金融商品取引法第2条第20項に定めるものをいいます。)を行うことがあります。
⑤ 情報開示方針
(イ)本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加え、投資家に対して正確で偏りのない情報を適時にかつ分かり易く開示することに努めるとともに投資家にとって重要又は有用と判断した情報について可能な限り自主的な開示を行うものとします。
(ロ)投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。
(ハ)本資産運用会社のスポンサー関係者取引規程に定めるスポンサー関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び同規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
(ニ)上記(イ)から(ハ)までを遵守するための体制を整備し、維持することに努めるものとします。
⑥ 投資態度
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに定めるものをいいます。)に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行います。また、本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。)第22条の19に定める不動産等の価額の割合を100分の70以上となるように資産運用を行います。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
