有価証券報告書(内国投資証券)-第29期(令和2年7月1日-令和3年2月28日)
(1)【投資方針】
本項には、文脈上又は別途記載する場合を除き、本合併前の本投資法人の投資方針等を記載しています。
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としています(規約第26条)。
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に委託しています。本資産運用会社は、資産運用委託契約の規定に従い規約に則った資産運用方針の実現を目指すとともに、社内規程として以下に記載する具体的な運用方針を定めた資産運用ガイドラインを制定しています。
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる三大都市圏を重点的な投資エリアとして位置付けた上で、市場規模や投資機会の絶対数等を勘案し、オフィスビルを重点的な投資対象としています。
また、より多くの物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を、より高い収益性及び成長機会の獲得と分散投資の観点から海外不動産も投資対象とします。
本投資法人のかかる投資エリアにおけるオフィスビルへの重点投資に際しての基本的特徴は以下のとおりです。
<本投資法人の基本的特徴>
② 成長戦略
本投資法人は、後記「(イ)内部成長戦略」及び「(ロ)外部成長戦略」に記載のとおり、内部成長及び外部成長を通じて、中長期的な視点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
(イ)内部成長戦略
本投資法人は、中長期的に運用資産の収益維持向上を図るために、内部成長を重視しキャッシュ・フローの拡大を図ります。
A.個別物件ごとの運用戦略の策定
個別保有物件ごとに最適な中長期運用戦略を策定し、それに基づきキャッシュ・フローの最大化を図ります。
B.賃料収入と稼働率の維持向上に向けた取り組み
本投資法人は下記のとおり賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。
(ⅰ)既存テナントのフォロー活動
本資産運用会社の監督指導の下プロパティマネジメント会社及び建物管理会社と協働してテナントからの要望等のデータベース化、毎年のテナント満足度調査、テナント側の役職者等との積極的な意見交換等を実施し、その対応としてテナント満足度の向上に向けた設備改修等のソリューションや適切な増床の提案等を適時に行います。
(ⅱ)新規テナントの誘致活動
本投資法人は、プロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携し、運用不動産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等(建物管理業務の委託先等をいいます。以下同じです。)が有する独自のルートを活用しながら着実なテナント確保を図ります。
C.管理品質と運用管理コストの最適化に向けた取り組み
本投資法人は、中長期的に不動産の収益の維持向上を図るため、運用管理の品質の維持向上を前提に運用管理コストを最小化するための取り組みを行います。
<運用管理におけるライフサイクルマネジメント>建物を建築しその建物を維持管理して解体・廃棄するまでの建物の一生に要する費用の総額を建物のライフサイクルコストといい、管理品質と資産価値を保ちつつライフサイクルコストを最小化することをライフサイクルマネジメントといいます。ライフサイクルコストは、設備の運転・保守や清掃等の保全コスト、設備機器類の更新等の修繕コスト及び水道光熱費等の運用コスト等から構成される運用管理コストがその大部分を占めます。したがって、中長期の不動産運用においては、運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントの実践が重要となります。
本投資法人は、本資産運用会社の監督指導の下、中長期的に運用資産の収益とその資産価値を維持向上させるため、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社と連携して運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントを実践することにより、管理品質を保ちながら運用管理コストを最小化することを目指します。
(ロ)外部成長戦略
本投資法人は、規模のメリットによる運用管理コストの低減、運用資産の分散等ポートフォリオ効果による収益変動リスクの低減等を図るため、外部成長を推進する方針です。
外部成長を実現するための戦略として、本資産運用会社は、独自のネットワークを基盤として不動産取得の機会を追求します。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ構築基準
本投資法人は、基本方針を踏まえ、以下の方針に従いポートフォリオ構築を行い、投資主価値の最大化を目指します。
A.保有期間
本投資法人は、中長期的な保有を前提として資産を取得し、運用します。
B.投資対象エリア
エリア別の投資比率は以下のとおりであり、三大都市圏を重点的な投資対象エリアとし、また、より多くの物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外も投資対象エリアとします(規約第27条第3項)。
三大都市圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。ただし、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。
<エリア別投資比率>
(注)「投資比率」とは、ポートフォリオ全体の各不動産関連資産(後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載の不動産等及び不動産対応証券を総称して「不動産関連資産」といいます。以下同じです。)の取得価格の合計に占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の合計の比率をいいます。
C.投資対象タイプ(用途)
本投資法人は、オフィスビルを主要な投資対象とします。ただし、物件取得機会の確保及び分散投資の観点から、オフィスビル以外の用に供される不動産等(注)も投資対象とします(規約第27条第2項)。
(注)オフィスビル以外の用に供される不動産等のうち、商業施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち店舗用途の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下同じです。)並びに産業用不動産(物流施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)、工場・研究開発施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)、インフラ施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)及びデータセンター(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちサーバ、データ通信機器等を設置、運用する施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)をいいます。以下同じです。)は除きます。ただし、本投資法人は2015年6月16日時点で保有している商業施設については引き続き運用します。
オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、一括賃貸等テナント側が施設運営を行い、本投資法人による運用リスクが小さい契約形態の物件であることを原則として、立地・規模・用途・希少性・テナントの信用力等を総合的に評価した上で、中長期にわたり安定的な収益が期待できる物件を対象に行うものとします。ただし、オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、主としてサービス・アパートメント及びホテル(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちホテル又は旅館の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)として用いられている不動産を対象として行うものとします。
用途別投資比率は、以下のとおりであり、オフィスビルへの投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。ただし、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。なお、オフィスビル以外の用に供される不動産等については、上記のとおり一括賃貸など運用リスクが小さい契約形態の物件であること等を取得の原則的な条件としているため、かかる条件に合致する不動産等の取得機会は限定的であると考えられます。
<用途別投資比率>
(注1)複数の用途に供される場合には、各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額を、当該用途別の取得価格に算入するものとします。
(注2)「投資比率」とは、ポートフォリオ全体の各不動産関連資産の取得価格の合計に占めるそれぞれの用途に属する不動産関連資産の取得価格の合計の比率をいいます。
(ロ)投資基準
A.投資における検討事項
個々の投資に当たっては、個別の運用不動産の収支項目についてマーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュ・フローの想定を行い、当該運用不動産のポートフォリオに与える影響も考慮し、以下の投資基準に基づき総合的に検討を行います。なお、以下の投資基準は取得時におけるものとします。
(注1)利害関係者が利害関係者以外の者から一時的に取得した運用資産を、当該利害関係者が取得した価額及び当該運用資産を取得するために当該利害関係者が負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、特別目的会社組成費用、デュー・ディリジェンス費用等)相当額の合計額以下の金額で、当該利害関係者から取得する場合は、この限りではありません。
(注2)「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)及び建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。)に基づく建物等の耐震基準をいいます。
(注3)「PML」とは、不動産・保険業界において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられています。ただし、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。資産運用ガイドラインにおいては、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「再調達価格」で除した値の百分率を算出し、これを「PML(予想最大損失率)」と定義しています。分析においては、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用い、また現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、独自の構造検討を行い個別建物の地震時脆弱性を検討し、建物に固有な損失率曲線を評価しています。ここで再現期間475年の予想損失は、BELCAガイドライン(2011年度版)における「50年間での超過確率10%の損失(PML3)」に該当します。ただし、予想損失は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
B.開発不動産等への投資
本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。ただし、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等(以下「開発不動産等」といいます。)であっても、稼働又は竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、取得後の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを低減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。
本資産運用会社は、開発不動産等への投資に当たり、取得機会の確保とリスクの把握及び低減を図るため、自ら関連情報の収集・分析や開発関係者への提案活動等を行うとともに、開発関係者との間で土地の選定、建物の企画、テナントリーシング等について積極的に検討を行うこととします。
C.不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討し投資を行うことができるものとします。ただし、当該証券の投資対象である不動産等が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致すると考えられることを条件とします。
(ⅰ)当該証券の収益の安定が十分に見込めること。
(ⅱ)当該証券の償還時(又はスキーム終了時)において当該証券の投資対象である不動産等の取得が検討可能であること。
(ハ)デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、運用不動産を取得するに当たり、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分実施し、収益の安定性及び成長性等を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした当該運用不動産の投資対象としての妥当性について検討します。
上記調査においては、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者専門機関から不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク分析報告書、マーケットレポート等を取得し、これらの内容についても検討します。
(ニ)ポートフォリオ運用方針
A.基本運用方針
本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図るため、以下の方針に基づく賃料収入と稼働率の維持向上への取り組みと、管理品質と運用管理コストの最適化を目的とした運用管理を行います。
(ⅰ)不動産賃貸マーケットの動向の把握
第三者専門機関によるマーケットレポート、不動産仲介業者等から収集した情報等のみならず、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社を通じて収集した既存テナントの動向等も勘案し、各運用不動産の属するマーケットにおけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働状況、競合物件動向等を分析し、運用不動産の属するマーケットの把握を行います。なお、マーケットに構造的変化(賃貸不動産の新規供給、新たな交通機関の開業等)が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
(ⅱ)既存テナント対応
プロパティマネジメント会社や建物管理会社を通じて既存テナントのニーズの把握やそれらに対する対応等をきめ細かく行うこと(フォロー活動)でテナントの満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、退去や減床の防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。
(ⅲ)新規テナントの誘致
新規テナントに対する誘致活動に当たっては、プロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携し、運用不動産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等が有する独自のルートを活用しながら新規テナントの誘致を行います。
なお、新規テナントの選定に際しては、信用調査を行った上、誘致対象運用不動産の運用計画、運用方針との整合性、長期的・安定的継続の可否等を判断し、決定します。新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの入居要望面積、業種、信用力等を総合的に判断し、決定します。
(ⅳ)テナントとの賃貸借契約の形態
普通賃貸借契約を基本としますが、収益の安定のため、不動産賃貸市況及び物件特性・テナント特性等に応じた諸事情を勘案した上で、定期建物賃貸借契約等も含め最適な契約形態を検討します。
(ⅴ)運用不動産の資産価値の維持向上
運用不動産の物理的・機能的価値の維持を図るため、修繕(機能維持を目的とした各種建物・設備機器の補修等)及び大規模改修(機能維持を目的とした各種設備機器の更新、建物の経年劣化への対応等)について、その実施内容とコストに配慮しつつ、本投資法人の営業期間毎に修繕計画を立案し、実施します。
また、運用不動産の物理的・機能的価値の向上を図るため、バリューアップ(機能向上を目的としたOAフロアへの変更、フロア別又は貸室別空調設備の導入、外壁・共用部等の美観及び快適性の向上等)について、本投資法人の営業期間毎にバリューアップ計画を立案し、実施します。
なお、大規模改修やバリューアップの計画・実施に際しては、必要に応じて第三者専門機関による内容・工法・価格等の査定・評価を行い、妥当性を検証します。
(ⅵ)運用不動産の運用管理の効率化
設備運転管理・清掃管理・保安警備等の建物管理業務の仕様及びコストを検証し、運用管理コストの適正性・削減の余地の有無について検証します。変更の必要があると判断される場合は、仕様・コストの見直し等による運用管理コストの適正化を図ります。なお、運用管理コスト削減の実施に際しては、運用管理の品質の維持向上を前提とします。
また、主要設備(受変電設備・熱源設備・空調システム制御装置等)の更新等、技術的対応による運用管理の効率化を図ることも検討します。
(ⅶ)損害保険等の付保
災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。また、災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。
ポートフォリオ全体に係るPML値を基準に、災害による影響と損害保険料等を考慮して地震保険の付保の判断を行います。個別物件のPML値が15%を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討します。
各種保険の付保に当たっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
B.年次運用計画等の策定
本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用計画として、本投資法人の営業期間毎に、以下の計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
(ⅰ)年次運用計画の策定
本投資法人の保有するポートフォリオの運用管理について、本投資法人の営業期間毎に向こう1年間の年次運用計画を策定します。年次運用計画は個別不動産の運用計画を基にポートフォリオ全体の収支予算を策定します。個別不動産の運用計画は、月次を含む当該営業期間の収支予算、リーシング計画、修繕計画、バリューアップ計画等の項目から構成されます。
(ⅱ)年次運用計画の検証及び修正
本資産運用会社は、個別不動産毎及びポートフォリオ全体について、少なくとも3ヶ月毎に収支予算と実績を比較・分析し検証します。
本資産運用会社は、年次運用計画に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティマネジメント会社と定期的に協議を行います。
収支予算と実績に大幅な乖離が見られる等、年次運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年次運用計画(期中運用計画)を策定します。なお、期中に不動産等の取得・売却を行った場合も同様とします。
C.プロパティマネジメント会社及び建物管理会社
本資産運用会社は、中長期的な運用資産の収益やその資産価値の維持向上を目的とし、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社の選定及びその適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
(ⅰ)プロパティマネジメント会社の選定方針
プロパティマネジメント会社の選定に当たっては、不動産運用管理の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための運用管理方針に沿った業務の遂行の可否及びコスト水準、運用の継続性(入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と考えられるプロパティマネジメント会社を選定します。なお、その業務報酬については、原則として不動産収入等に連動させる体系とすることで、本投資法人の利益を意識した形でプロパティマネジメント業務を行わせることを目指します。
なお、本投資法人の2015年3月末日時点での保有物件については、当該物件の取得経緯を尊重して、本投資法人の運用資産拡大並びに投資主価値の安定及び最大化の実現に資するという目的に反すると判断される場合を除き、関電不動産開発株式会社(以下「関電不動産開発」といいます。)、関電プロパティーズ株式会社(以下「関電プロパティーズ」といいます。)又は関電ファシリティーズ株式会社(以下「関電ファシリティーズ」といいます。)に対してプロパティマネジメント業務を委託することとしています。
(ⅱ)プロパティマネジメント会社の管理方針
(a)プロパティマネジメント会社との一体的な運用管理
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社と日々の綿密な情報交換を行うとともに、定期的(原則として毎月)に、プロパティマネジメント会社と以下の事項に関する状況確認及び対応についての協議(以下「定例協議」といいます。)を行います。
・前月の収支状況
・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実施中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからの要望等
(b)プロパティマネジメント会社の管理
本資産運用会社は、実務担当者間での定例協議や以下の項目についての業務実績の定期的評価等を通じてプロパティマネジメント会社の業務内容を常にモニタリングし、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価し、適宜必要な指導を行います。本資産運用会社は、評価結果に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
・プロパティマネジメント会社の組織体制
・遵法性
・テナント満足度
・リーシング計画の達成度
・予算計画の達成度
・運用管理コスト削減実績
・各種工事計画の達成度
・工事コスト削減実績
・各種工事監理能力
・管理改善提案及び改善実績
・各種レポーティング書類の内容及び精度
・その他渉外業務への対応実績
(ⅲ)建物管理会社の選定方針
建物管理会社の選定に当たっては、建物管理業務の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための管理業務遂行の可否及びコスト水準、取得後の運用の継続性(設備機器の修繕・更新履歴や点検記録、入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と思われる業者を選定します。なお、本投資法人の2015年3月末日時点での保有物件については、当該物件の取得経緯を尊重して、本投資法人の運用資産拡大並びに投資主価値の安定及び最大化の実現に資するという目的に反すると判断される場合を除き、関電不動産開発、関電プロパティーズ又は関電ファシリティーズに対して建物管理業務を委託することとしています。
(ⅳ)建物管理会社の管理方針
本資産運用会社は、施設管理を統括するプロパティマネジメント会社を通じて建物管理会社を管理します。プロパティマネジメント会社は、以下の項目について業務実績の定期的評価等を通じて建物管理会社の業務内容・品質を常にモニタリングし、コストも含めて、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価するとともに、適宜必要な指導を行います。
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社から建物管理会社の評価結果について定期的に報告を受けるとともに、適宜プロパティマネジメント会社及び建物管理会社に必要な指導を行います。また、本資産運用会社は、報告内容に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
(a)建物管理会社の組織体制
(b)遵法性
(c)設備運転管理業務の適切な遂行能力
(d)清掃管理業務の適切な遂行能力
(e)工事計画の適切な実施提案及び改善提案能力
(f)緊急時の適切な対応能力
(g)各種レポーティング書類の内容及び精度
(h)その他渉外業務への対応実績
D.売却方針
運用不動産の売却については、中長期での運用を基本方針とし、原則として短期的な売却は行わないものとします。ただし、各運用不動産の現在及び将来にわたる収益性、マーケットの将来性及び安定性、当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、テナントの属性及び契約内容等、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し考慮した上で、効率的な運用及び運用の安定性に資すると判断される場合には、売却を検討します。
④ 財務方針
本資産運用会社は、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために、以下の方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案・実行します。
(イ)エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、長期安定的な分配の継続を目指しつつ、新たに取得する不動産等の取得時期、LTV等の本投資法人の財務状況、投資口の希薄化の影響等を勘案した上で実行します。
(ロ)デット・ファイナンス
資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し、長期又は短期の借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行、極度融資額の設定、コミットメントラインの設定等を検討します。また、物件取得余力の確保に留意したLTV水準を設定することとします。なお、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
A.LTV水準
LTV水準は60%を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
B.担保設定方針
資金の調達に際しては、運用資産又はその原資産に担保を設定することがあります。
C.金利変動リスクの軽減
金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
D.リファイナンスリスク(資金再調達リスク)の軽減
借入先の分散、調達方法(借入金及び投資法人債等)の分散、返済時期の分散等を図ります。
E.デリバティブ取引
借入れその他資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引(金融商品取引法第2条第20項に定めるものをいいます。)を行うことがあります。
⑤ 情報開示方針
(イ)本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加え、投資家に対して正確で偏りのない情報を適時にかつ分かり易く開示することに努めるとともに投資家にとって重要又は有用と判断した情報について可能な限り自主的な開示を行うものとします。
(ロ)投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。
(ハ)本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び同規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
(ニ)上記(イ)から(ハ)までを遵守するための体制を整備し、維持することに努めるものとします。
⑥ 投資態度
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則第105条第1号ヘに定めるものをいいます。)に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行います。
本投資法人は、投信法施行令第116条の2に定める場合において、海外不動産保有法人(投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人をいいます。以下同じです。)の発行済株式又は出資(当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。)の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができるものとします。
本項には、文脈上又は別途記載する場合を除き、本合併前の本投資法人の投資方針等を記載しています。
本投資法人は、中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としています(規約第26条)。
本投資法人は、その資産の運用を本資産運用会社に委託しています。本資産運用会社は、資産運用委託契約の規定に従い規約に則った資産運用方針の実現を目指すとともに、社内規程として以下に記載する具体的な運用方針を定めた資産運用ガイドラインを制定しています。
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、国内屈指の経済規模と潜在的な成長力を有すると考えられる三大都市圏を重点的な投資エリアとして位置付けた上で、市場規模や投資機会の絶対数等を勘案し、オフィスビルを重点的な投資対象としています。
また、より多くの物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を、より高い収益性及び成長機会の獲得と分散投資の観点から海外不動産も投資対象とします。
本投資法人のかかる投資エリアにおけるオフィスビルへの重点投資に際しての基本的特徴は以下のとおりです。
<本投資法人の基本的特徴>
| 三大都市圏重点型REIT |
| 三大都市圏(東京圏、大阪圏及び名古屋圏)を重点的な投資エリアと位置づける。 |
| オフィスビル重点型REIT |
| 中長期的な観点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、オフィスビルを重点的な投資対象と位置付ける。 |
| 海外不動産への投資 |
| 中長期的な観点から、より高い収益性及び成長機会の獲得を目指し、海外不動産を付随的な投資対象と位置付ける。なお、海外不動産投資に当たっては、資産運用ガイドラインの改定を含む、然るべき運用体制の整備を行う。 |
② 成長戦略
本投資法人は、後記「(イ)内部成長戦略」及び「(ロ)外部成長戦略」に記載のとおり、内部成長及び外部成長を通じて、中長期的な視点から、安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
(イ)内部成長戦略
本投資法人は、中長期的に運用資産の収益維持向上を図るために、内部成長を重視しキャッシュ・フローの拡大を図ります。
A.個別物件ごとの運用戦略の策定
個別保有物件ごとに最適な中長期運用戦略を策定し、それに基づきキャッシュ・フローの最大化を図ります。
B.賃料収入と稼働率の維持向上に向けた取り組み
本投資法人は下記のとおり賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。
(ⅰ)既存テナントのフォロー活動
本資産運用会社の監督指導の下プロパティマネジメント会社及び建物管理会社と協働してテナントからの要望等のデータベース化、毎年のテナント満足度調査、テナント側の役職者等との積極的な意見交換等を実施し、その対応としてテナント満足度の向上に向けた設備改修等のソリューションや適切な増床の提案等を適時に行います。
(ⅱ)新規テナントの誘致活動
本投資法人は、プロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携し、運用不動産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等(建物管理業務の委託先等をいいます。以下同じです。)が有する独自のルートを活用しながら着実なテナント確保を図ります。
C.管理品質と運用管理コストの最適化に向けた取り組み
本投資法人は、中長期的に不動産の収益の維持向上を図るため、運用管理の品質の維持向上を前提に運用管理コストを最小化するための取り組みを行います。
<運用管理におけるライフサイクルマネジメント>建物を建築しその建物を維持管理して解体・廃棄するまでの建物の一生に要する費用の総額を建物のライフサイクルコストといい、管理品質と資産価値を保ちつつライフサイクルコストを最小化することをライフサイクルマネジメントといいます。ライフサイクルコストは、設備の運転・保守や清掃等の保全コスト、設備機器類の更新等の修繕コスト及び水道光熱費等の運用コスト等から構成される運用管理コストがその大部分を占めます。したがって、中長期の不動産運用においては、運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントの実践が重要となります。
本投資法人は、本資産運用会社の監督指導の下、中長期的に運用資産の収益とその資産価値を維持向上させるため、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社と連携して運用管理段階におけるライフサイクルマネジメントを実践することにより、管理品質を保ちながら運用管理コストを最小化することを目指します。
(ロ)外部成長戦略
本投資法人は、規模のメリットによる運用管理コストの低減、運用資産の分散等ポートフォリオ効果による収益変動リスクの低減等を図るため、外部成長を推進する方針です。
外部成長を実現するための戦略として、本資産運用会社は、独自のネットワークを基盤として不動産取得の機会を追求します。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ構築基準
本投資法人は、基本方針を踏まえ、以下の方針に従いポートフォリオ構築を行い、投資主価値の最大化を目指します。
A.保有期間
本投資法人は、中長期的な保有を前提として資産を取得し、運用します。
B.投資対象エリア
エリア別の投資比率は以下のとおりであり、三大都市圏を重点的な投資対象エリアとし、また、より多くの物件取得機会の確保及び地震リスクや地域的な経済リスク等を勘案した分散投資の観点から、三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外も投資対象エリアとします(規約第27条第3項)。
三大都市圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。ただし、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。
<エリア別投資比率>
| 投資対象エリア | 投資比率(注) |
| 三大都市圏(東京圏、大阪圏及び名古屋圏) | 70%以上 |
| 三大都市圏を除く政令指定都市及びそれに準ずる主要都市並びに海外 | 30%以下 |
(注)「投資比率」とは、ポートフォリオ全体の各不動産関連資産(後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載の不動産等及び不動産対応証券を総称して「不動産関連資産」といいます。以下同じです。)の取得価格の合計に占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の合計の比率をいいます。
C.投資対象タイプ(用途)
本投資法人は、オフィスビルを主要な投資対象とします。ただし、物件取得機会の確保及び分散投資の観点から、オフィスビル以外の用に供される不動産等(注)も投資対象とします(規約第27条第2項)。
(注)オフィスビル以外の用に供される不動産等のうち、商業施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち店舗用途の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下同じです。)並びに産業用不動産(物流施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)、工場・研究開発施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)、インフラ施設(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)及びデータセンター(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちサーバ、データ通信機器等を設置、運用する施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)をいいます。以下同じです。)は除きます。ただし、本投資法人は2015年6月16日時点で保有している商業施設については引き続き運用します。
オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、一括賃貸等テナント側が施設運営を行い、本投資法人による運用リスクが小さい契約形態の物件であることを原則として、立地・規模・用途・希少性・テナントの信用力等を総合的に評価した上で、中長期にわたり安定的な収益が期待できる物件を対象に行うものとします。ただし、オフィスビル以外の用に供される不動産等への投資は、主としてサービス・アパートメント及びホテル(不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちホテル又は旅館の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)として用いられている不動産を対象として行うものとします。
用途別投資比率は、以下のとおりであり、オフィスビルへの投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の70%以上(取得価格ベース)とします。ただし、ポートフォリオ構築上有益と判断される不動産等を取得する場合に、その過程において一時的に以下の比率から乖離する場合があります。なお、オフィスビル以外の用に供される不動産等については、上記のとおり一括賃貸など運用リスクが小さい契約形態の物件であること等を取得の原則的な条件としているため、かかる条件に合致する不動産等の取得機会は限定的であると考えられます。
<用途別投資比率>
| 用途(注1) | 投資比率(注2) |
| オフィスビル | 70%以上 |
| オフィスビル以外の用に供される不動産等 | 30%以下 |
(注1)複数の用途に供される場合には、各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額を、当該用途別の取得価格に算入するものとします。
(注2)「投資比率」とは、ポートフォリオ全体の各不動産関連資産の取得価格の合計に占めるそれぞれの用途に属する不動産関連資産の取得価格の合計の比率をいいます。
(ロ)投資基準
A.投資における検討事項
個々の投資に当たっては、個別の運用不動産の収支項目についてマーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュ・フローの想定を行い、当該運用不動産のポートフォリオに与える影響も考慮し、以下の投資基準に基づき総合的に検討を行います。なお、以下の投資基準は取得時におけるものとします。
| 項目 | オフィスビル | オフィスビル以外の用に 供される不動産等 |
| 立地 | 主要駅から徒歩圏内。 | |
| 建物規模 | 原則として、賃貸可能面積2,000㎡以上。 | |
| 投資金額 | 原則として、10億円以上。 | |
| 取得価格 | 本資産運用会社による価格評価に基づき、不動産鑑定評価額(不動産鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下本項において同じとします。)を参考に判断します。ただし、利害関係者との取引時においては、取得価格(不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)は不動産鑑定評価額以下とします(注1)。 | |
| 築年数 | 原則として、30年以内。ただし、所要の建物性能を満たすものについては、築年数が30年を超えるものについても投資可能とします。 | |
| 稼働率等 | 原則として、80%以上。ただし、80%未満でも将来の稼働率向上が十分に見込める場合には、投資可能とします。 | 原則として、一括賃貸の場合にのみ投資可能とします。 |
| 耐震性能 | 新耐震基準(注2)又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していることとします。新耐震基準ではない物件については、第三者専門機関による耐震性能評価等に基づき、新耐震基準と同等水準以上の耐震性能を有しているかを確認します。ただし、耐震補強工事を行うことにより新耐震基準と同等水準以上の耐震性能を有することが十分に見込める場合には、補強工事に要する費用等を考慮して投資可能とします。 | |
| 地震PML | 原則として、投資不動産単体のPML値(注3)は15%以下、ポートフォリオPML値(注3)は10%以下とします。ただし、地震保険の付保等の対応により上記PML値を超える場合であっても投資する場合があります。 | |
| 項目 | オフィスビル | オフィスビル以外の用に 供される不動産等 |
| 権利関係 | 投資対象不動産の権利関係については、以下を勘案します。 ・共有、準共有:原則として、50%以上としますが、規模、立地、他の所有者の信用力等を総合的に考慮のうえ個別に判断します。 ・区分所有:運用上の制約が少なく、他の区分所有者の信用力に特段問題がないこと。 ・借地物件:建物処分に係る制約が少なく、地主の信用力に特段問題がないこと。 ・底地:個別に判断します。 ・担保権及び用益権:個別に判断します。 | |
(注1)利害関係者が利害関係者以外の者から一時的に取得した運用資産を、当該利害関係者が取得した価額及び当該運用資産を取得するために当該利害関係者が負担した諸費用(仲介手数料、信託報酬、特別目的会社組成費用、デュー・ディリジェンス費用等)相当額の合計額以下の金額で、当該利害関係者から取得する場合は、この限りではありません。
(注2)「新耐震基準」とは、1981年に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)及び建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。)に基づく建物等の耐震基準をいいます。
(注3)「PML」とは、不動産・保険業界において「予想最大損失率」として訳されており、建物に関する地震リスクの評価指標として用いられています。ただし、統一された厳密な定義はなく、目的や用途に応じて様々に定義されています。資産運用ガイドラインにおいては、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により算出された損失額及び年超過確率の関係を表す「リスクカーブ」から「再現期間475年に対する建物の予想損失額」を「再調達価格」で除した値の百分率を算出し、これを「PML(予想最大損失率)」と定義しています。分析においては、応用アール・エム・エス株式会社所有の自然災害リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用い、また現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、独自の構造検討を行い個別建物の地震時脆弱性を検討し、建物に固有な損失率曲線を評価しています。ここで再現期間475年の予想損失は、BELCAガイドライン(2011年度版)における「50年間での超過確率10%の損失(PML3)」に該当します。ただし、予想損失は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
B.開発不動産等への投資
本投資法人は、原則として、未稼働の不動産等は投資対象としません。ただし、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等(以下「開発不動産等」といいます。)であっても、稼働又は竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、取得後の収益の安定性が見込める場合には、建物の完工・引渡し等のリスクを低減させるための措置を施した上で、投資を行うことができるものとします。
本資産運用会社は、開発不動産等への投資に当たり、取得機会の確保とリスクの把握及び低減を図るため、自ら関連情報の収集・分析や開発関係者への提案活動等を行うとともに、開発関係者との間で土地の選定、建物の企画、テナントリーシング等について積極的に検討を行うこととします。
C.不動産対応証券への投資
本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討し投資を行うことができるものとします。ただし、当該証券の投資対象である不動産等が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致すると考えられることを条件とします。
(ⅰ)当該証券の収益の安定が十分に見込めること。
(ⅱ)当該証券の償還時(又はスキーム終了時)において当該証券の投資対象である不動産等の取得が検討可能であること。
(ハ)デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、運用不動産を取得するに当たり、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分実施し、収益の安定性及び成長性等を阻害する要因等の有無等の把握及びそれらの評価を中心とした当該運用不動産の投資対象としての妥当性について検討します。
上記調査においては、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者専門機関から不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク分析報告書、マーケットレポート等を取得し、これらの内容についても検討します。
| 項目 | 内容 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | ・テナントの信用状況(業種、業容、業歴、決算内容、財務状況等) ・テナントの賃料支払状況、テナントと現所有者との紛争の有無及び可能性等 ・テナントの賃借目的、契約形態、契約内容及びその継承の有無 ・過去の稼働率、賃料推移 ・各建物における各既存テナントの占有割合、分布割合 |
| 市場調査 | ・周辺の市場賃料、稼働率の調査 ・周辺の競合物件の状況 ・周辺の開発計画の動向 ・テナントの需要動向 ・テナント誘致の可能性 ・物件の処分(売却)の可能性 | |
| 収入関係 | ・賃貸借契約形態と賃料の安定性 ・現行賃料と市場賃料の乖離状況と将来見通し ・テナント異動の可能性と代替テナント確保の容易性 ・テナント入退居見込、賃料減額の見込等の有無 ・プロパティマネジメント会社による中期的リーシング方針 | |
| 費用関係 | ・公租公課の変動可能性(軽減措置期間の終了、再開発進行等による評価額の上昇等) ・プロパティマネジメント業務委託契約の形態と管理水準、報酬の適正性 ・建物管理業務委託契約の形態と管理体制、管理水準、管理コストの適正性 ・水道光熱費等の水準とテナントからの戻入状況 ・修繕履歴と修繕計画及びその妥当性 ・修繕積立の状況と積立金額の妥当性(区分所有等) | |
| 項目 | 内容 | |
| 物理的調査 | 立地 | ・鉄道等の公共交通機関からの利便性 ・街路の状況、主要幹線道路へのアクセス状況 ・周辺の土地利用状況、水害及び火災等の災害履歴 ・周辺の利便施設、官公諸施設等の配置及び近接性 ・地域の知名度及び評判、規模等の状況 ・商圏の安定性及びその成長性、競合の状況 |
| 建築及び設備・ 仕様 | ・意匠、主要構造、築年数、設計者・確認検査機関・施工業者等 ・内外装の部材の状況 ・賃貸可能面積、貸室形状、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、OAフロア、防災設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場その他共用設備の状況 | |
| 建物診断 | ・設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査 ・外構、屋上、外装、設備等についての現地調査 ・エンジニアリングレポートにおける長期修繕計画の検証 ・建築基準法、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)等関連法令の遵守状況等 ・耐震性能(新耐震基準又は同等の耐震性能を有しているか) ・地震PML値(予想最大損失率)の検証 | |
| 建物管理関係 | ・管理委託契約の内容(形態、仕様水準等)及び建物管理状況の良否、建物管理会社等へのヒアリング ・管理細則の有無及びその内容、管理会社の質と信用力 | |
| 環境調査 | ・アスベスト・PCB等の有害物質の使用履歴、使用状況及び保管状況 ・地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等 | |
| 法的調査 | 法令上の制限 | ・遵法性、既存不適格の有無 ・建築関連法規、条例、協定等による建築制限、用途制限、使用制限等の有無 |
| 境界調査 | ・境界確定の状況、越境物の有無とその状況 ・実測面積の確定状況 ・境界紛争の調査 | |
| テナント属性 | ・賃貸借契約、転貸借契約、使用契約等の調査 ・テナントとの紛争の有無 | |
| 権利関係の確認 | ・土地及び建物について、その権利関係(完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等)の把握と権利関係に付随する各種契約等の内容の検討 ・隣接地権者等との紛争の有無 | |
(ニ)ポートフォリオ運用方針
A.基本運用方針
本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図るため、以下の方針に基づく賃料収入と稼働率の維持向上への取り組みと、管理品質と運用管理コストの最適化を目的とした運用管理を行います。
(ⅰ)不動産賃貸マーケットの動向の把握
第三者専門機関によるマーケットレポート、不動産仲介業者等から収集した情報等のみならず、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社を通じて収集した既存テナントの動向等も勘案し、各運用不動産の属するマーケットにおけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働状況、競合物件動向等を分析し、運用不動産の属するマーケットの把握を行います。なお、マーケットに構造的変化(賃貸不動産の新規供給、新たな交通機関の開業等)が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
(ⅱ)既存テナント対応
プロパティマネジメント会社や建物管理会社を通じて既存テナントのニーズの把握やそれらに対する対応等をきめ細かく行うこと(フォロー活動)でテナントの満足度を向上させ、適切な賃料増額交渉や増床提案を行うとともに、退去や減床の防止等についての対応を迅速に行うことで、賃料収入と稼働率の維持向上を図ります。
(ⅲ)新規テナントの誘致
新規テナントに対する誘致活動に当たっては、プロパティマネジメント会社及びオフィス賃貸仲介業者と緊密に連携し、運用不動産毎にその立地・特性に合わせたテナント誘致計画を立案し、プロパティマネジメント会社等が有する独自のルートを活用しながら新規テナントの誘致を行います。
なお、新規テナントの選定に際しては、信用調査を行った上、誘致対象運用不動産の運用計画、運用方針との整合性、長期的・安定的継続の可否等を判断し、決定します。新規テナントとの賃貸借契約条件については、当該テナントの入居要望面積、業種、信用力等を総合的に判断し、決定します。
(ⅳ)テナントとの賃貸借契約の形態
普通賃貸借契約を基本としますが、収益の安定のため、不動産賃貸市況及び物件特性・テナント特性等に応じた諸事情を勘案した上で、定期建物賃貸借契約等も含め最適な契約形態を検討します。
(ⅴ)運用不動産の資産価値の維持向上
運用不動産の物理的・機能的価値の維持を図るため、修繕(機能維持を目的とした各種建物・設備機器の補修等)及び大規模改修(機能維持を目的とした各種設備機器の更新、建物の経年劣化への対応等)について、その実施内容とコストに配慮しつつ、本投資法人の営業期間毎に修繕計画を立案し、実施します。
また、運用不動産の物理的・機能的価値の向上を図るため、バリューアップ(機能向上を目的としたOAフロアへの変更、フロア別又は貸室別空調設備の導入、外壁・共用部等の美観及び快適性の向上等)について、本投資法人の営業期間毎にバリューアップ計画を立案し、実施します。
なお、大規模改修やバリューアップの計画・実施に際しては、必要に応じて第三者専門機関による内容・工法・価格等の査定・評価を行い、妥当性を検証します。
(ⅵ)運用不動産の運用管理の効率化
設備運転管理・清掃管理・保安警備等の建物管理業務の仕様及びコストを検証し、運用管理コストの適正性・削減の余地の有無について検証します。変更の必要があると判断される場合は、仕様・コストの見直し等による運用管理コストの適正化を図ります。なお、運用管理コスト削減の実施に際しては、運用管理の品質の維持向上を前提とします。
また、主要設備(受変電設備・熱源設備・空調システム制御装置等)の更新等、技術的対応による運用管理の効率化を図ることも検討します。
(ⅶ)損害保険等の付保
災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用不動産について火災保険、賠償責任保険を付保します。また、災害や事故等による利益損失等を回避するため、利益保険等を付保します。
ポートフォリオ全体に係るPML値を基準に、災害による影響と損害保険料等を考慮して地震保険の付保の判断を行います。個別物件のPML値が15%を超える場合には、個別に地震保険の付保を検討します。
各種保険の付保に当たっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。
B.年次運用計画等の策定
本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用計画として、本投資法人の営業期間毎に、以下の計画を策定し、計画的な運用管理を実施します。
(ⅰ)年次運用計画の策定
本投資法人の保有するポートフォリオの運用管理について、本投資法人の営業期間毎に向こう1年間の年次運用計画を策定します。年次運用計画は個別不動産の運用計画を基にポートフォリオ全体の収支予算を策定します。個別不動産の運用計画は、月次を含む当該営業期間の収支予算、リーシング計画、修繕計画、バリューアップ計画等の項目から構成されます。
(ⅱ)年次運用計画の検証及び修正
本資産運用会社は、個別不動産毎及びポートフォリオ全体について、少なくとも3ヶ月毎に収支予算と実績を比較・分析し検証します。
本資産運用会社は、年次運用計画に従った運用を行うために、収支、賃貸状況及び修繕工事等に関する実績と予算の検証、収益向上、経費削減等に関してプロパティマネジメント会社と定期的に協議を行います。
収支予算と実績に大幅な乖離が見られる等、年次運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年次運用計画(期中運用計画)を策定します。なお、期中に不動産等の取得・売却を行った場合も同様とします。
C.プロパティマネジメント会社及び建物管理会社
本資産運用会社は、中長期的な運用資産の収益やその資産価値の維持向上を目的とし、プロパティマネジメント会社及び建物管理会社の選定及びその適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
(ⅰ)プロパティマネジメント会社の選定方針
プロパティマネジメント会社の選定に当たっては、不動産運用管理の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための運用管理方針に沿った業務の遂行の可否及びコスト水準、運用の継続性(入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と考えられるプロパティマネジメント会社を選定します。なお、その業務報酬については、原則として不動産収入等に連動させる体系とすることで、本投資法人の利益を意識した形でプロパティマネジメント業務を行わせることを目指します。
なお、本投資法人の2015年3月末日時点での保有物件については、当該物件の取得経緯を尊重して、本投資法人の運用資産拡大並びに投資主価値の安定及び最大化の実現に資するという目的に反すると判断される場合を除き、関電不動産開発株式会社(以下「関電不動産開発」といいます。)、関電プロパティーズ株式会社(以下「関電プロパティーズ」といいます。)又は関電ファシリティーズ株式会社(以下「関電ファシリティーズ」といいます。)に対してプロパティマネジメント業務を委託することとしています。
(ⅱ)プロパティマネジメント会社の管理方針
(a)プロパティマネジメント会社との一体的な運用管理
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社と日々の綿密な情報交換を行うとともに、定期的(原則として毎月)に、プロパティマネジメント会社と以下の事項に関する状況確認及び対応についての協議(以下「定例協議」といいます。)を行います。
・前月の収支状況
・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実施中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからの要望等
(b)プロパティマネジメント会社の管理
本資産運用会社は、実務担当者間での定例協議や以下の項目についての業務実績の定期的評価等を通じてプロパティマネジメント会社の業務内容を常にモニタリングし、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価し、適宜必要な指導を行います。本資産運用会社は、評価結果に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
・プロパティマネジメント会社の組織体制
・遵法性
・テナント満足度
・リーシング計画の達成度
・予算計画の達成度
・運用管理コスト削減実績
・各種工事計画の達成度
・工事コスト削減実績
・各種工事監理能力
・管理改善提案及び改善実績
・各種レポーティング書類の内容及び精度
・その他渉外業務への対応実績
(ⅲ)建物管理会社の選定方針
建物管理会社の選定に当たっては、建物管理業務の経験や能力、対象となる運用不動産における実績、関係業者とのネットワーク、中長期的に安定した収益を確保するための管理業務遂行の可否及びコスト水準、取得後の運用の継続性(設備機器の修繕・更新履歴や点検記録、入居中のテナントとの良好な関係の維持等)等を総合的に勘案した上で、最適と思われる業者を選定します。なお、本投資法人の2015年3月末日時点での保有物件については、当該物件の取得経緯を尊重して、本投資法人の運用資産拡大並びに投資主価値の安定及び最大化の実現に資するという目的に反すると判断される場合を除き、関電不動産開発、関電プロパティーズ又は関電ファシリティーズに対して建物管理業務を委託することとしています。
(ⅳ)建物管理会社の管理方針
本資産運用会社は、施設管理を統括するプロパティマネジメント会社を通じて建物管理会社を管理します。プロパティマネジメント会社は、以下の項目について業務実績の定期的評価等を通じて建物管理会社の業務内容・品質を常にモニタリングし、コストも含めて、委託先として十分な業務水準にあるかを総合的に評価するとともに、適宜必要な指導を行います。
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社から建物管理会社の評価結果について定期的に報告を受けるとともに、適宜プロパティマネジメント会社及び建物管理会社に必要な指導を行います。また、本資産運用会社は、報告内容に基づき、当該委託先が運用資産の収益最大化に有効かつ適切でないと判断した場合には委託先を変更することも検討します。
(a)建物管理会社の組織体制
(b)遵法性
(c)設備運転管理業務の適切な遂行能力
(d)清掃管理業務の適切な遂行能力
(e)工事計画の適切な実施提案及び改善提案能力
(f)緊急時の適切な対応能力
(g)各種レポーティング書類の内容及び精度
(h)その他渉外業務への対応実績
D.売却方針
運用不動産の売却については、中長期での運用を基本方針とし、原則として短期的な売却は行わないものとします。ただし、各運用不動産の現在及び将来にわたる収益性、マーケットの将来性及び安定性、当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、テナントの属性及び契約内容等、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し考慮した上で、効率的な運用及び運用の安定性に資すると判断される場合には、売却を検討します。
④ 財務方針
本資産運用会社は、本投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長のために、以下の方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案・実行します。
(イ)エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、長期安定的な分配の継続を目指しつつ、新たに取得する不動産等の取得時期、LTV等の本投資法人の財務状況、投資口の希薄化の影響等を勘案した上で実行します。
(ロ)デット・ファイナンス
資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し、長期又は短期の借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行、極度融資額の設定、コミットメントラインの設定等を検討します。また、物件取得余力の確保に留意したLTV水準を設定することとします。なお、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
A.LTV水準
LTV水準は60%を上限とします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
B.担保設定方針
資金の調達に際しては、運用資産又はその原資産に担保を設定することがあります。
C.金利変動リスクの軽減
金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
D.リファイナンスリスク(資金再調達リスク)の軽減
借入先の分散、調達方法(借入金及び投資法人債等)の分散、返済時期の分散等を図ります。
E.デリバティブ取引
借入れその他資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引(金融商品取引法第2条第20項に定めるものをいいます。)を行うことがあります。
⑤ 情報開示方針
(イ)本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加え、投資家に対して正確で偏りのない情報を適時にかつ分かり易く開示することに努めるとともに投資家にとって重要又は有用と判断した情報について可能な限り自主的な開示を行うものとします。
(ロ)投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。
(ハ)本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び同規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
(ニ)上記(イ)から(ハ)までを遵守するための体制を整備し、維持することに努めるものとします。
⑥ 投資態度
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則第105条第1号ヘに定めるものをいいます。)に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行います。
本投資法人は、投信法施行令第116条の2に定める場合において、海外不動産保有法人(投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人をいいます。以下同じです。)の発行済株式又は出資(当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。)の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができるものとします。
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