有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(平成25年8月1日-平成26年1月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人は、2014年1月31日現在、以下(イ)の表に掲げる不動産及び不動産を主たる信託財産とする信託受益権を保有しています。なお、以下のすべての不動産及び信託不動産は、森ビル株式会社が主体となり開発したものです。
(イ)不動産及び信託不動産の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産は、以下のとおりです。
a.用途別の資産概要
(注1) 「物件番号」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産を次の主用途ごとに分類し、番号を付したものです。左のアルファベットは主用途を表し、Oはオフィスビルを、Rは住宅を、Sは商業施設等を表します。また、プレミアム物件を「プレミアム」として表記しています。以下同じです。
(注2) 「竣工年月」、「構造・階数」、「敷地面積」及び「延床面積」は、不動産登記簿の記載に基づいて記載しています。なお、「構造・階数」については、下記の略称を用いて記載しています。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造、B:地下、F:階数
(注3) 「敷地面積」及び「延床面積」は、所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。
(注4) 「所有形態」の欄には、権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」は共有持分の所有権、「区」は区分所有建物の専有部分の所有権(区分所有権)、「借」は借地権を示しています。
(注5) 「期末算定価額」は、2014年1月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
(注6) 「投資比率」は、取得価格のポートフォリオ合計に対する比率を記載しています。
(注7) 共有持分を敷地権割合で保有しています。
(注8) 赤坂溜池タワーに係る土地は、他の所有者の所有する土地(1705番1)と信託受託者を含む6者の共有する土地(1701番1)からなり、分有となっています。土地(1701番1)の信託受託者の共有持分比率は約98.6%であり、共有持分比率に相当する面積は3,211.94㎡です。以下同じです。
(注9) 愛宕グリーンヒルズの「敷地面積」は、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体の面積を記載しています。
(注10) 愛宕グリーンヒルズに係る土地は、他の所有者の所有する土地と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地、準共有する借地権及び地役権とからなり、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約において各々の建物に対応する敷地が定められています。
(注11) 愛宕グリーンヒルズに係る建物は、他の所有者の所有する区分所有権と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する所有権及び区分所有権とからなります。
(注12) 2008年10月31日付、2010年9月15日付及び2011年3月18日付で譲渡した信託財産を除く信託受益権に係る不動産を記載しています。以下同じです。
(注13) 元麻布ヒルズは、不動産登記簿上は一棟の建物として登記されていますが、建築基準法上はフォレストタワー(鉄骨鉄筋コンクリート造 地上29階、地下3階)、フォレストテラスイースト(鉄筋コンクリート造 地上6階、地下1階)及びフォレストテラスウエスト(鉄筋コンクリート造 地上5階、地下1階)の3棟で構成されており、各建物の竣工年月は、フォレストタワー及びフォレストテラスイーストが2002年5月、フォレストテラスウエストが2002年9月です。
(注14) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、敷地を共通とし、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されているため、両信託不動産に係る敷地面積及び延床面積はまとめて記載しています。なお、両信託不動産の土地については、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、六本木ファーストプラザについては、該当する敷地を敷地権割合で保有しており、六本木ビュータワーについては、該当する敷地の共有持分を保有しています。
なお、六本木ビュータワーについては、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、該当する敷地を敷地権割合で保有しています。
(注15) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されていますが、各々の建物における所有形態は異なっており、六本木ファーストプラザについては、該当する全90住戸のうち42住戸を対象とする区分所有権を保有しており、六本木ビュータワーについては、該当する全202住戸を対象とする区分所有権の共有持分を保有しています。
なお、六本木ビュータワーについては、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、該当する全202住戸のうち92住戸を対象とする区分所有権を保有しています。
b.賃貸状況の概要(2014年1月31日現在)
(注1)共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は固定型マスターリースとみなします。以下同じです。
(注2)「総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は、当該テナント又は共有者をエンドテナントとみなします。以下同じです。「総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。また、六本木ビュータワーについては、割当区画に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積を記載しています。
なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。
(注3)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。なお、ポートフォリオ合計には、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。
(注4)「エンドテナント総数」は、固定型マスターリースの物件及びラフォーレ原宿(底地)は1とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナントに関し、同一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを1、住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれぞれ数えて記載しています。以下同じです。
(注5)「総賃料収入(年間賃料)」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている月間賃料(ただし、契約期間の最初にフリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月間賃料。また、売上歩合賃料は、2014年1月1日から同年1月31日におけるエンドテナントへの請求額。)を12倍した金額を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る総賃料収入(年間賃料)に乗じて得た金額を記載しています。また、六本木ビュータワーについては、割当区画に係る総賃料収入(年間賃料)を記載しています。
(注6)「敷金・保証金」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている金額の残高を記載しています。ただし、六本木ビュータワーについては、マスターレッシ―である森ビル株式会社との間の賃貸借契約に表示されている金額を記載しています。また、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る敷金・保証金に乗じて得た金額を記載しています。
(注7)2013年11月1日付で賃貸方式を固定型マスターリースからパススルー型マスターリースに変更しています。
c.主なテナントへの賃貸借の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関して、賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナント及び当該テナントへの賃貸借の概要は、以下のとおりです。
(注1)「賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。また、六本木ビュータワーについては、割当区画に係る賃貸面積を記載しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。
(注2)「総賃貸面積の合計に占める割合」は、2014年1月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占める賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。
d.賃貸面積上位5テナント
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位5社を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
(注1)「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。
(注2)「面積比率」は、2014年1月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占める賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。
e.利害関係者への賃貸借の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における利害関係者をエンドテナントとする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
(注1)「賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。
(注2)「総賃料収入(年間賃料)」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている月間賃料(ただし、契約期間の最初にフリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月間賃料。また、売上歩合賃料は、2014年1月1日から同年1月31日におけるエンドテナントへの請求額。)を12倍した金額を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る総賃料収入(年間賃料)に乗じて得た金額を記載しています。
f.主要な不動産の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における総賃料収入が総賃料収入の合計の10%以上を占めるものの概要は、以下のとおりです。
(注1)2014年1月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃料収入(年間賃料)の合計に占める各不動産及び信託不動産の総賃料収入(年間賃料)の割合を記載しています。
(注2)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。なお、合計欄には、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。
g.設計等に関する事項の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における設計者、構造設計者、施工者、建築確認機関及び構造審査機関は、以下のとおりです。
(注)超高層建築物や免震建築物等の特殊な構造方法を用いた建築物については、建築基準法令の定めにより、一般の基準よりも詳細な審査がなされる構造評定(2000年以降は建築基準法上の性能評価)を取得する必要があります。また、行政当局の指導等に従って取得する場合もあります。
h.建物状況調査報告書の概要
各不動産及び信託不動産ごとに建物状況調査(地震リスク分析も含みます。)を建物調査会社に委託し、建物状況調査報告書を受領しています。2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産の状況は以下のとおりです。「緊急修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した緊急を要する修繕費用です。「長期修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した15年間の修繕・更新費用の年平均額です。
当該報告書の内容は建物調査会社の意見であり、その正確性については保証されているものではありません。
なお、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産について地震保険は付保していません。
(注1) 六本木ヒルズ森タワーについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。
(注2) アーク森ビルについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。
(注3) 愛宕グリーンヒルズについては、各棟全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。
(注4) 株式会社東京建築検査機構による2013年7月9日付ポートフォリオ地震PML報告書の数値を記載しています。
(注5) ラフォーレ原宿(底地)については、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。
i.資本的支出の状況
(i)資本的支出の実施状況
当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。当期中の資本的支出はポートフォリオ全体で59百万円であり、当期費用に区分された修繕費15百万円、施工管理報酬0.2百万円と合わせ、合計74百万円の工事を実施しています。
(注)1件当たりの金額が1百万円を超える案件を対象としています。
(ⅱ)資本的支出の予定
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関し、当期末後に行われた資本的支出の金額及び本書の日付現在計画されている主な改修工事等に伴う資本的支出の予定金額は以下のとおりです。なお、資本的支出の(予定)金額のうち、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
(注)1件当たりの(予定)金額が5百万円を超える案件を対象としています。
(ロ)信託受益権の概要
(注)2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、共有持分40%に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権に、共有持分6%に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。
(ハ)ポートフォリオの状況
a.物件クオリティ別投資比率
(2014年1月31日現在)
(注)クオリティ区分におけるプレミアム物件については、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ② 運用戦略 (イ)重点戦略 a. プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築 ⅰ.プレミアム物件を重視した投資」をご参照ください。
b.主たる用途別投資比率
(2014年1月31日現在)
c.地域別投資比率
(2014年1月31日現在)
d.築年数別投資比率
(2014年1月31日現在)
(注)愛宕グリーンヒルズは、竣工年月日を2001年7月30日として算出しており、ラフォーレ原宿(底地)については本集計対象から外しています。下記「e.建物規模別投資比率」において同じです。なお、取得価格で加重平均した平均築年数は16.8年(小数第2位を四捨五入しています。)です。
e.建物規模別投資比率
(2014年1月31日現在)
(注)「規模」は、本投資法人及び信託受託者の所有形態にかかわらず、建物全体の延床面積を基準としています。2014年1月31日現在本投資法人の保有に係る不動産及び信託不動産における共有持分の割合及び専有面積は、後記「(ホ)個別不動産の概要」をご参照ください。なお、六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーについてはいずれも延床面積を22,906.74㎡とみなし、個別の建物として算出しています。
(ニ)個別不動産が所在するエリア
a.赤坂・虎ノ門・六本木エリア
i.エリア特性
東京タワー、愛宕山、ホテルオークラ、アメリカ大使館、ロシア大使館、霊南坂教会といった、著名なスポットが数多く点在する一方、アークヒルズの誕生後、次々と大規模な再開発が実現し、オフィス機能だけでなく、車道(拡幅・新設)、歩行者空間、公開空地、緑地等が整備され、それらが連担しあうことにより、複合性に富んだ都市空間が醸成されてきました。
ⅱ.交通アクセス
地下鉄の東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線、千代田線、南北線等の公共交通網に加え、幹線道路や高速道路等による道路ネットワークが充実しているなど、利便性の高いエリアとなっています。
ⅲ.立地企業の傾向
IT・メディア関連企業や法律・会計・コンサルティング事務所等のほか、各国大使館、高級ホテルや外国人向け住宅地へのアクセスの良さから、外資系企業が数多く立地しています。
ⅳ.再開発によるまちづくり
2014年6月には虎ノ門ヒルズが竣工予定であり、東京の湾岸部と都心部を結ぶ新たな動脈となる幹線道路とともに、オフィスビル、住宅、ホテル、商業施設、カンファレンスとしての機能が集積した新たな街並みが創出される予定です。また、2013年9月にはアークヒルズ サウスタワーが竣工し、アークヒルズの拡充を図りながら、当エリアの更なる発展に向けた起爆剤としての役割を担うことが期待されます。そのほか、「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発準備組合」「赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業」「六本木三丁目東地区第一種市街地再開発事業」等の複数の再開発計画も進められています。
ⅴ.本エリアに所在する物件
・ アーク森ビル
・ 赤坂溜池タワー
・ 愛宕グリーンヒルズ
・ 六本木ファーストプラザ
・ 六本木ビュータワー
b.六本木・麻布エリア
i.エリア特性
六本木、西麻布、広尾の各交差点に囲まれた当該エリアは、東京都心においても特に文化国際色の豊かな街の一つです。また、麻布十番一帯は、下町の情緒を感じさせながらも、都心居住を支える商店街として活気に溢れています。これらの街をつなぐ地域の核として、六本木六丁目地区の再開発事業が実現し、東京都心の新名所「六本木ヒルズ」が誕生しました。
ⅱ.周辺施設・環境
各国大使館や国際交流施設、インターナショナルスクール、個性的な物販・飲食店等が点在する一方、外国人居住者も多く、生活・文化交流の舞台として親しまれてきました。また、有栖川宮記念公園や青山墓地、芝公園等の豊かな緑地があり四季を通じて自然を満喫できるとともに、研究機関、医療機関、美術館等も充実しています。
ⅲ.交通アクセス
地下鉄の東京メトロ日比谷線、千代田線、南北線、都営地下鉄大江戸線等の公共交通網に加え、幹線道路、高速道路等の道路ネットワーク及び六本木ヒルズの再開発により実現した環状3号線と六本木通りの接続等によって、利便性が向上しています。
ⅳ.再開発によるまちづくり
「国立新美術館」、「東京ミッドタウン」といった大規模な開発プロジェクトが完成し、オフィスビル、住宅としての機能の集積のみならず、商業施設・文化機能の集積も進んでいます。そのほか、「六本木五丁目西地区市街地再開発準備組合」による再開発計画も進められています。
ⅴ.本エリアに所在する物件
・ 六本木ヒルズ森タワー
・ 元麻布ヒルズ
c.後楽エリア
i.周辺環境
特別史跡・特別名勝指定の小石川後楽園の緑深い環境に調和するように、多くの緑を植えたり、歩行者貫通通路や街路樹を整備する等、地域一帯で環境整備に取り組んでいます。また、「東京ドーム」、「ラクーア」等の娯楽施設もあり、活気に溢れる地域です。
ⅱ.再開発によるまちづくり
後楽森ビルの西側約500mの区域に完成した「住友不動産飯田橋ファーストタワー」のほか、「春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」「飯田橋駅西口地区第一種市街地再開発事業(飯田橋サクラパーク)」等の再開発計画が進められており、周辺地域一帯がオフィスビル、住宅、商業施設としての機能が複合した都市空間として成長していくものと期待されます。
ⅲ.本エリアに所在する物件
・ 後楽森ビル
(ホ)個別不動産の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の概要は、以下のとおりです。
a.「資産の概要」欄に関する説明
i.「取得年月日」欄及び「取得価格」欄には、不動産売買契約又は信託受益権売買契約に記載された取得年月日及び売買代金(消費税及び地方消費税相当額を除きます。)を記載しています。
ⅱ.「取得時鑑定評価額」欄は、一般財団法人日本不動産研究所により作成された、取得時における不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
ⅲ.「直近算定価額」欄は、一般財団法人日本不動産研究所により作成された、不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
ⅳ.「所在地」欄には、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
ⅴ.土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であること、その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
ⅵ.土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員、その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
ⅶ.土地の「用途地域」欄には、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
ⅷ.土地の「敷地面積」欄には、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。ただし、借地(賃貸借又は使用貸借)については、土地賃貸借契約等に記載されている面積を記載しています。なお、所有地部分と借地部分が存在する場合には、それぞれの面積の合計を記載しています。
ⅸ.土地及び建物の「所有形態」欄には、信託受託者が保有する権利又は本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
ⅹ.建物の「竣工年月」欄には、不動産登記簿上表示されている新築年月を記載しています。
xi.建物の「構造/階数」欄には、不動産登記簿上表示されている構造を記載しています。
なお、「構造/階数」欄の記載の略称は、それぞれ次を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
xⅱ.建物の「用途」欄には、不動産登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しています。
xⅲ.建物の「延床面積」欄には、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の専有部分を保有している場合や共有持分である場合においても、建物全体の床面積の合計を記載しています。
xⅳ.「住宅所有戸数/総戸数」欄には、不動産の所有者又は信託受託者が所有している住宅の戸数及び当該物件の住宅の総戸数を記載しています。
xv .「PM会社」欄には、個々の不動産又は信託不動産に関するPM業務を委託している会社を記載しています。ただし、PM業務が包括的に再委託されている場合はその再委託先を記載しています。
b.「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄には、以下の事項を含む、各不動産又は信託不動産の権利関係や利用等のうち重要と考えられる事項のほか、本書の日付において、各不動産又は信託不動産の価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
i.法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ.権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
ⅲ.各不動産又は信託不動産の境界を越えた構築物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等並びに境界を越えた構築物等及び境界に関して紛争がある場合にはその概要
ⅳ.共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
c.「収支の状況」欄に関する説明
本投資法人の収支の状況については、原則として発生主義による数値を記載しています。
本投資法人の収支の状況に関する各項目は、以下のとおりです。
i.「賃貸事業収入」欄には、賃料及び共益費が含まれています。
ⅱ.「その他賃貸事業収入」欄には、貸室清掃料、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。
ⅲ.「管理委託費」欄には、管理会社への委託費、プロパティ・マネジメントフィー等が含まれています。
ⅳ.「公租公課等」欄には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税が含まれています。固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
ⅴ.「水道光熱費」欄には、対象期間に支払った水道光熱費の金額を計上しています。
ⅵ.「修繕費」欄には、固定資産に損傷、汚損及び経年による使用価値の減価が生じた場合における原状回復に要した通常の維持のために支出された費用を記載しています。
ⅶ.「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
ⅷ.「減価償却費」欄には、固定資産を定額法で償却した金額を計上しています。
ⅸ.「その他費用」欄には、賃借料、信託報酬、その他賃貸事業費用(住宅運営経費等、賃貸事業全般に要する諸費用)を合計した金額を記載しています。
x.「NOI」欄には、不動産賃貸事業収益合計から不動産賃貸事業費用合計(ただし、減価償却費を除きます。)を控除した額を記載しています。
d.「稼働率の推移」欄に関する説明
「稼働率」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積(以下「総賃貸可能面積」といいます。)に占めるエンドテナントとの間で有効に締結されている賃貸借契約等に表示された契約面積の合計(以下「総賃貸面積」といいます。)の割合を記載しています。
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:840%)。
(注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約4,116.36㎡です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は17,636.67㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
(注1)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
(注2)2013年10月1日付で追加取得しています。
<稼働率の推移>
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:740.54%)。
(注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約4,332.54㎡です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は24,850.89㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
(注1)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
(注2)2013年4月1日付で追加取得しています。
<稼働率の推移>
(注)第10期(2011年2月1日から2011年7月31日)以降は取得の時期にかかわらず、1物件として取り扱っている為、第9期(2010年8月1日から2011年1月31日)までの稼働率の推移は記載していません。
(注1)本投資法人は、本物件建物の約72%に係る区分所有権及び本物件土地借地権を信託財産とする信託における、当該信託財産に対する80%の権利を表する信託受益権を保有しています。なお、当該信託財産に対する残りの20%の権利を表する信託受益権は、森ビル株式会社が保有しています。
(注2)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています。(緩和後の容積率:654.18%)
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積(ただし、付属建物は含んでいません。)に当該信託受益権の信託財産に対する権利の割合(80%)を乗じて得た面積は25,707.00㎡です。
(注4)取得時鑑定評価額については、不動産鑑定評価書に基づく算定価額に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合(80%)を乗じて得た金額を記載しています。
<収支の状況>(単位:千円)
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:690.30%)。
(注2)他の所有者の所有する土地(1705番1)と信託受託者を含む6者の共有する土地(1701番1)からなり、分有となっています。土地(1701番1)の信託受託者の共有持分比率は約98.6%であり、共有持分比率に相当する面積は3,211.94㎡です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は20,919.00㎡です。
(注4)PM会社へのPM業務の委託に加えて、本投資法人の利害関係人等である赤坂溜池タワー管理株式会社にビルメンテナンス業務を委託しています。
<収支の状況>(単位:千円)
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
(注)第10期(2011年2月1日から2011年7月31日)以降は取得の時期にかかわらず、1物件として取り扱っている為、第9期(2010年8月1日から2011年1月31日)までの稼働率の推移は記載していません。
(注1)本投資法人は、愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分74%(総専有面積の約32.9%)を保有しています。なお、当該信託財産に対する残りの26%の権利を表する信託受益権は、森ビル株式会社が引き続き保有しています。
(注2)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:事務所棟地区(事務所棟及び店舗棟を含む地区)960%、住宅棟地区(住宅棟を含む地区)760%)。
(注3)愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体の面積を記載しています。本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する建物部分割合に相当する敷地面積は約3,744.20㎡(全体の約28.8%)です。
(注4)本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約34,385.99㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
(注1)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
(注2)2013年4月1日付で追加取得しています。
<稼働率の推移>
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:332.03%)。
(注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約475.61㎡です。
(注3)元麻布ヒルズは、フォレストタワー(2002年5月竣工)、フォレストテラスイースト(2002年5月竣工)及びフォレストテラスウエスト(2002年9月竣工)の3棟で構成されていますが、不動産登記簿上は一棟の建物として登記されています。
(注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は1,250.15㎡です。
(注5)2008年10月31日付、2010年9月15日付及び2011年3月18日付で譲渡した信託財産を除く信託受益権に係る不動産の取得価格及び取得時鑑定評価額を記載しています。
<収支の状況>(単位:千円)
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:567.35%)。
(注2)本物件土地は、六本木ビュータワーに係る土地と共通であり、また、本物件建物は、不動産登記簿上、六本木ビュータワーと一棟の建物として登記されています。なお、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、管理規約の定めに基づき算出した本物件建物に係る敷地面積は1,717.20㎡です。また、本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約807.08㎡(敷地権持分47%)です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は2,692.55㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:567.35%)。
(注2)本物件土地は、六本木ファーストプラザに係る土地と共通であり、また、本物件建物は、不動産登記簿上、六本木ファーストプラザと一棟の建物として登記されています。なお、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、管理規約の定めに基づき算出した本物件建物に係る敷地面積は2,640.68㎡です。また、本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約1,214.71㎡(共有46%)です。
なお、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約1,214.71㎡(敷地権持分46%)となっています。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約4,365.49㎡です。
なお、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産共有物分割契約書の記載に基づく専有面積は4,172.20㎡となり、専有面積持分比率は約44.7%となっています。
(注4)2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、住宅所有戸数は92戸となっています。
(注5)2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、共有持分6%に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権に、共有持分40%に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。
<収支の状況>(単位:千円)
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
<収支の状況>(単位:千円)
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
(へ)投資資産の担保提供の状況
該当事項はありません。
本投資法人は、2014年1月31日現在、以下(イ)の表に掲げる不動産及び不動産を主たる信託財産とする信託受益権を保有しています。なお、以下のすべての不動産及び信託不動産は、森ビル株式会社が主体となり開発したものです。
(イ)不動産及び信託不動産の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産は、以下のとおりです。
a.用途別の資産概要
| 資産の種類 | 主用途 | 物件番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 竣工 年月 (注2) | 構造・ 階数 (注2) | 敷地面積 (㎡) (注2)(注3) | 延床面積 (㎡) (注2)(注3) | 所有形態 (注4) | 期末 算定 価額 (百万円) (注5) | 帳簿 価額 (百万円) | 取得 価格 (百万円) | 投資 比率 (%) (注6) | ||||
| 土地 | 建物 | ||||||||||||||||
| オフィスビル |
| 六本木ヒルズ森タワー | 港区 六本木 | 2003年 4月 | S・SRC B6F/54F | 57,177.66 | 442,150.70 | 共 (注7) | 区 | 54,200 | 46,999 | 47,390 | 18.8 | ||||
| アーク森ビル | 港区 赤坂 | 1986年 3月 | RC・ SRC・S B4F/37F | 39,602.42 | 177,486.95 | 共 (注7) | 区 | 59,000 | 61,768 | 62,480 | 24.7 | |||||
| 後楽森ビル | 文京区 後楽 | 2000年 3月 | SRC・S B6F/19F | 6,611.58 | 46,154.65 | 借 | 区 | 21,600 | 25,611 | 27,200 | 10.8 | |||||
| 赤坂溜池タワー | 港区 赤坂 | 2000年 9月 | S・SRC・ RC B2F/25F | 5,694.16 | 46,971.43 | 共 (注8) | 区 | 30,200 | 42,755 | 43,930 | 17.4 | |||||
| 信託不動産 |
| 愛宕 グリーン ヒルズ | MORIタワー (事務所棟) | 港区 愛宕 | 2001年7月 | S・SRC B2F/42F | 13,014.36 (注9) | 85,266.30 | ※ (注10) | ※ (注11) | 45,800 | 42,031 | 42,090 | 16.7 | |||
| フォレストタワー (住宅棟) | 港区 愛宕 | 2001年10月 | S・SRC B4F/43F | 60,815.71 | |||||||||||||
| プラザ (店舗棟) | 港区 虎ノ門 | 2001年7月 | RC B1F/2F | 2,083.60 | |||||||||||||
| 小計 | 210,800 | 219,167 | 223,090 | 88.3 | |||||||||||||
| 住宅 |
| 元麻布ヒルズ(注12) | 港区 元麻布 | 2002年 5月 2002年 9月 (注13) | S・SRC・ RC B4F/29F (注13) | 12,199.65 | 54,006.76 | 共 (注7) | 区 | 1,760 | 1,646 | 1,706 | 0.7 | ||||
| 六本木ファーストプラザ | 港区 六本木 | 1993年 10月 | RC B1F/20F | 4,357.88 (注14) | 22,906.74 (注14) | 共 (注14) | 区 (注15) | 1,560 | 2,256 | 2,100 | 0.8 | |||||
| R-4 | 六本木ビュータワー | 港区 六本木 | 1993年 10月 | RC B1F/20F | 共 (注14) | 共 (注15) | 2,280 | 3,882 | 4,000 | 1.6 | |||||||
| 小計 | 5,600 | 7,784 | 7,806 | 3.1 | |||||||||||||
| 不動産 | 商 業 施 設 等 |
| ラフォーレ原宿(底地) | 渋谷区 神宮前 | - | - | 2,565.06 | - | 所 | - | 25,800 | 22,074 | 21,820 | 8.6 | |||
| 小計 | 25,800 | 22,074 | 21,820 | 8.6 | |||||||||||||
| ポートフォリオ合計 | 242,200 | 249,026 | 252,716 | 100.0 | |||||||||||||
(注1) 「物件番号」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産を次の主用途ごとに分類し、番号を付したものです。左のアルファベットは主用途を表し、Oはオフィスビルを、Rは住宅を、Sは商業施設等を表します。また、プレミアム物件を「プレミアム」として表記しています。以下同じです。
(注2) 「竣工年月」、「構造・階数」、「敷地面積」及び「延床面積」は、不動産登記簿の記載に基づいて記載しています。なお、「構造・階数」については、下記の略称を用いて記載しています。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造、B:地下、F:階数
(注3) 「敷地面積」及び「延床面積」は、所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。
(注4) 「所有形態」の欄には、権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」は共有持分の所有権、「区」は区分所有建物の専有部分の所有権(区分所有権)、「借」は借地権を示しています。
(注5) 「期末算定価額」は、2014年1月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
(注6) 「投資比率」は、取得価格のポートフォリオ合計に対する比率を記載しています。
(注7) 共有持分を敷地権割合で保有しています。
(注8) 赤坂溜池タワーに係る土地は、他の所有者の所有する土地(1705番1)と信託受託者を含む6者の共有する土地(1701番1)からなり、分有となっています。土地(1701番1)の信託受託者の共有持分比率は約98.6%であり、共有持分比率に相当する面積は3,211.94㎡です。以下同じです。
(注9) 愛宕グリーンヒルズの「敷地面積」は、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体の面積を記載しています。
(注10) 愛宕グリーンヒルズに係る土地は、他の所有者の所有する土地と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地、準共有する借地権及び地役権とからなり、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約において各々の建物に対応する敷地が定められています。
(注11) 愛宕グリーンヒルズに係る建物は、他の所有者の所有する区分所有権と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する所有権及び区分所有権とからなります。
(注12) 2008年10月31日付、2010年9月15日付及び2011年3月18日付で譲渡した信託財産を除く信託受益権に係る不動産を記載しています。以下同じです。
(注13) 元麻布ヒルズは、不動産登記簿上は一棟の建物として登記されていますが、建築基準法上はフォレストタワー(鉄骨鉄筋コンクリート造 地上29階、地下3階)、フォレストテラスイースト(鉄筋コンクリート造 地上6階、地下1階)及びフォレストテラスウエスト(鉄筋コンクリート造 地上5階、地下1階)の3棟で構成されており、各建物の竣工年月は、フォレストタワー及びフォレストテラスイーストが2002年5月、フォレストテラスウエストが2002年9月です。
(注14) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、敷地を共通とし、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されているため、両信託不動産に係る敷地面積及び延床面積はまとめて記載しています。なお、両信託不動産の土地については、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、六本木ファーストプラザについては、該当する敷地を敷地権割合で保有しており、六本木ビュータワーについては、該当する敷地の共有持分を保有しています。
なお、六本木ビュータワーについては、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、該当する敷地を敷地権割合で保有しています。
(注15) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されていますが、各々の建物における所有形態は異なっており、六本木ファーストプラザについては、該当する全90住戸のうち42住戸を対象とする区分所有権を保有しており、六本木ビュータワーについては、該当する全202住戸を対象とする区分所有権の共有持分を保有しています。
なお、六本木ビュータワーについては、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、該当する全202住戸のうち92住戸を対象とする区分所有権を保有しています。
b.賃貸状況の概要(2014年1月31日現在)
| 物件 番号 | 物件名称 | 賃貸方式 (注1) | 総賃貸可能 面積 (㎡) (注2) | 総賃貸面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | エンド テナント 総数 (注4) | 総賃料収入 (年間賃料) (百万円) (注5) | 敷金・ 保証金 (百万円) (注6) |
| O-0 | 六本木ヒルズ森タワー | 固定型 マスターリース | 17,602.92 | 17,602.92 | 100.0 | 1 | 2,348 | 1,957 |
| O-1 | アーク森ビル | 固定型 マスターリース | 24,588.43 | 24,588.43 | 100.0 | 1 | 2,543 | 2,104 |
| O-4 | 後楽森ビル | パススルー型 マスターリース | 16,197.45 | 16,197.45 | 100.0 | 18 | 1,233 | 1,217 |
| O-6 | 赤坂溜池タワー | 固定型 マスターリース | 19,698.54 | 19,698.54 | 100.0 | 1 | 1,333 | 946 |
| O-7 | 愛宕グリーンヒルズ | 固定型 マスターリース | 29,667.58 | 29,667.58 | 100.0 | 1 | 2,223 | 1,482 |
| R-1 | 元麻布ヒルズ | パススルー型 マスターリース | 1,325.30 | 1,325.30 | 100.0 | 7 | 125 | 47 |
| R-3 | 六本木ファーストプラザ | パススルー型 マスターリース | 2,956.77 | 2,730.36 | 92.3 | 39 | 136 | 49 |
| R-4 | 六本木ビュータワー(注7) | パススルー型 マスターリース | 4,515.25 | 4,118.97 | 91.2 | 83 | 169 | 53 |
| S-1 | ラフォーレ原宿(底地) | 事業用定期借地 | 2,565.06 | 2,565.06 | 100.0 | 1 | 1,228 | - |
| ポートフォリオ合計 | 119,117.30 | 118,494.61 | 99.5 | 152 | 11,342 | 7,858 | ||
(注1)共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は固定型マスターリースとみなします。以下同じです。
(注2)「総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は、当該テナント又は共有者をエンドテナントとみなします。以下同じです。「総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。また、六本木ビュータワーについては、割当区画に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積を記載しています。
なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。
(注3)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。なお、ポートフォリオ合計には、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。
(注4)「エンドテナント総数」は、固定型マスターリースの物件及びラフォーレ原宿(底地)は1とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナントに関し、同一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを1、住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれぞれ数えて記載しています。以下同じです。
(注5)「総賃料収入(年間賃料)」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている月間賃料(ただし、契約期間の最初にフリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月間賃料。また、売上歩合賃料は、2014年1月1日から同年1月31日におけるエンドテナントへの請求額。)を12倍した金額を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る総賃料収入(年間賃料)に乗じて得た金額を記載しています。また、六本木ビュータワーについては、割当区画に係る総賃料収入(年間賃料)を記載しています。
(注6)「敷金・保証金」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている金額の残高を記載しています。ただし、六本木ビュータワーについては、マスターレッシ―である森ビル株式会社との間の賃貸借契約に表示されている金額を記載しています。また、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る敷金・保証金に乗じて得た金額を記載しています。
(注7)2013年11月1日付で賃貸方式を固定型マスターリースからパススルー型マスターリースに変更しています。
c.主なテナントへの賃貸借の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関して、賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナント及び当該テナントへの賃貸借の概要は、以下のとおりです。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 総賃料収入 (年間賃料) (百万円) | 敷金・ 保証金 (百万円) | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 総賃貸 面積の 合計に 占める 割合 (%) (注2) | 契約 満了日 | 契約更改 の方法 | 摘要 |
| 森ビル 株式会社 | 不動産業 | 六本木ヒルズ森タワー | 2,348 | 1,957 | 17,602.92 | 14.9 | 2021年 7月31日 | 5年毎の 自動更新 | 23・24階部分 |
| 2018年 9月30日 | 5年毎の 自動更新 | 19・22階部分 | |||||||
| アーク森ビル | 2,543 | 2,104 | 24,588.43 | 20.8 | 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 13階部分 | ||
| 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 12・22階部分 | |||||||
| 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 23・25階部分 | |||||||
| 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 4・15・24階部分 | |||||||
| 2023年 3月31日 | 5年毎の 自動更新 | 地下4階～1階 冷熱供給所部分 | |||||||
| 後楽森ビル | 1,233 | 1,217 | 16,197.45 | 13.7 | 2023年 3月 3日 | 定期建物 賃貸借契約 | - | ||
| 赤坂溜池タワー | 1,333 | 946 | 19,698.54 | 16.6 | 2026年 3月31日 | 5年毎の 自動更新 | 用途が事務所及び店舗に該当する区画(倉庫・駐車場等の一部を含みます。) | ||
| 2021年 3月31日 | 5年毎の 自動更新 | 用途が居宅に該当する区画(駐車場等の一部を含みます。) | |||||||
| 愛宕グリーンヒルズ | 2,223 | 1,482 | 29,667.58 | 25.0 | 2022年 4月30日 | 5年毎の 自動更新 | - | ||
| 元麻布ヒルズ | 125 | 47 | 1,325.30 | 1.1 | 2026年 3月31日 | 定期建物 賃貸借契約 | - | ||
| 六本木ファーストプラザ | 136 | 49 | 2,730.36 | 2.3 | 2023年 3月 3日 | 定期建物 賃貸借契約 | - | ||
| 六本木ビュータワー | 169 | 53 | 4,118.97 | 3.5 | 2023年 3月 3日 | 定期建物 賃貸借契約 | - | ||
| 合計 | 10,113 | 7,858 | 115,929.55 | 97.8 | - | - | - | ||
(注1)「賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。また、六本木ビュータワーについては、割当区画に係る賃貸面積を記載しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。
(注2)「総賃貸面積の合計に占める割合」は、2014年1月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占める賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。
d.賃貸面積上位5テナント
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位5社を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
| エンドテナント名称 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積比率 (%) (注2) |
| 森ビル株式会社 | 六本木ヒルズ森タワー アーク森ビル 後楽森ビル 赤坂溜池タワー 愛宕グリーンヒルズ | 91,849.69 | 77.5 |
| 昭和リース株式会社 | 後楽森ビル | 2,683.90 | 2.3 |
| 森ビル流通システム株式会社 | ラフォーレ原宿(底地) | 2,565.06 | 2.2 |
| 伊藤忠テクノソリューションズ株式会社 | 後楽森ビル | 2,116.88 | 1.8 |
| 一般社団法人日本労働者信用基金協会 | 後楽森ビル | 1,851.87 | 1.6 |
| 上位5社を占めるエンドテナントの合計 | 101,067.40 | 85.3 | |
(注1)「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。
(注2)「面積比率」は、2014年1月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占める賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。
e.利害関係者への賃貸借の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における利害関係者をエンドテナントとする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
| エンド テナント 名称 | 入居物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積比率 (%) | 総賃料収入 (年間賃料) (千円) (注2) | 契約 満了日 | 契約更改 の方法 | 契約形態 | 摘要 |
| 森ビル 株式会社 | 六本木ヒルズ森タワー | 17,602.92 | 14.9 | 2,348,622 | 2021年 7月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 23・24階部分 |
| 2018年 9月30日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 19・22階部分 | |||||
| アーク森ビル | 24,588.43 | 20.8 | 2,543,386 | 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 13階部分 | |
| 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 12・22階部分 | |||||
| 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスターリース | 23・25階部分 | |||||
| 2021年 1月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 4・15・24階部分 | |||||
| 2023年 3月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 地下4階～1階 冷熱供給所部分 | |||||
| 後楽森ビル | 292.22 | 0.2 | 4,955 | 2014年 3月31日 | - | 自己使用 の覚書 | - | |
| 赤坂溜池タワー | 19,698.54 | 16.6 | 1,333,500 | 2026年 3月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 用途が事務所及び店舗に該当する区画(倉庫・駐車場等の一部を含みます。) | |
| 2021年 3月31日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | 用途が居宅に該当する区画(駐車場等の一部を含みます。) | |||||
| 愛宕グリーンヒルズ | 29,667.58 | 25.0 | 2,223,530 | 2022年 4月30日 | 5年毎の 自動更新 | 固定型 マスター リース | - | |
| 森ビル流通 システム 株式会社 | ラフォーレ原宿(底地) | 2,565.06 | 2.2 | 1,228,800 | 2030年 9月14日 | - | 事業用 定期借地 | - |
| 合計 | 94,414.75 | 79.7 | 9,682,795 | ────── | ||||
(注1)「賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。
(注2)「総賃料収入(年間賃料)」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている月間賃料(ただし、契約期間の最初にフリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月間賃料。また、売上歩合賃料は、2014年1月1日から同年1月31日におけるエンドテナントへの請求額。)を12倍した金額を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、それぞれ信託不動産に係る総賃料収入(年間賃料)に乗じて得た金額を記載しています。
f.主要な不動産の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における総賃料収入が総賃料収入の合計の10%以上を占めるものの概要は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 総賃料収入 (年間賃料) (百万円) | 総賃料収入 (年間賃料)の 合計に占める割合 (%) (注1) | 総賃貸可能 面積 (㎡) | 総賃貸面積 (㎡) | 稼働率 (%) (注2) | エンド テナント 総数 |
| O-1 | アーク森ビル | 2,543 | 22.4 | 24,588.43 | 24,588.43 | 100.0 | 1 |
| O-0 | 六本木ヒルズ森タワー | 2,348 | 20.7 | 17,602.92 | 17,602.92 | 100.0 | 1 |
| O-7 | 愛宕グリーンヒルズ | 2,223 | 19.6 | 29,667.58 | 29,667.58 | 100.0 | 1 |
| O-6 | 赤坂溜池タワー | 1,333 | 11.8 | 19,698.54 | 19,698.54 | 100.0 | 1 |
| O-4 | 後楽森ビル | 1,233 | 10.9 | 16,197.45 | 16,197.45 | 100.0 | 18 |
| S-1 | ラフォーレ原宿(底地) | 1,228 | 10.8 | 2,565.06 | 2,565.06 | 100.0 | 1 |
| 合計 | 10,911 | 96.2 | 110,319.98 | 110,319.98 | 100.0 | 23 | |
(注1)2014年1月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃料収入(年間賃料)の合計に占める各不動産及び信託不動産の総賃料収入(年間賃料)の割合を記載しています。
(注2)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。なお、合計欄には、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。
g.設計等に関する事項の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における設計者、構造設計者、施工者、建築確認機関及び構造審査機関は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 建築確認 機関 | 構造審査機関 (注) |
| O-0 | 六本木ヒルズ森タワー | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社入江三宅 設計事務所 | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社構造計画 研究所 | 株式会社大林組・ 鹿島建設株式会社 共同企業体 | 東京都 | 一般財団法人 日本建築 センター |
| O-1 | アーク森ビル | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社入江三宅 設計事務所 | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社入江三宅 設計事務所 | 鹿島建設株式会社・ 戸田建設株式会社・ フジタ工業株式会社 共同企業体 | 東京都 | 一般財団法人 日本建築 センター |
| O-4 | 後楽森ビル | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社現代建築研究所 | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社織本匠 構造設計研究所 | 清水建設株式会社・ 佐藤工業株式会社 共同企業体 | 東京都 | 一般財団法人 日本建築 センター |
| O-6 | 赤坂溜池タワー | 清水建設株式会社 一級建築士事務所 | 清水建設株式会社 一級建築士事務所 | 清水建設株式会社・ 株式会社竹中工務店 共同企業体 | 東京都 | 一般財団法人 日本建築 センター |
| O-7 | 愛宕グリーンヒルズ | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社入江三宅 設計事務所 | 森ビル株式会社 一級建築士事務所 株式会社構造計画研究所 | (事務所棟・店舗棟) 株式会社竹中工務店・ 株式会社熊谷組 共同企業体 (住宅棟) 戸田建設株式会社 | 東京都 | (事務所棟・ 住宅棟) 一般財団法人 日本建築 センター (店舗棟) 東京都 |
| R-1 | 元麻布ヒルズ | 株式会社竹中工務店 東京一級建築士事務所 | 株式会社竹中工務店 東京一級建築士事務所 | 株式会社竹中工務店 | 東京都 | 一般財団法人 日本建築 センター |
| R-3 | 六本木ファーストプラザ | 住宅・都市整備公団 株式会社入江三宅 設計事務所 | 住宅・都市整備公団 株式会社構造計画研究所 | 清水建設株式会社・ 安藤建設株式会社 共同企業体 | 東京都 | 一般財団法人 日本建築 センター |
| R-4 | 六本木ビュータワー |
(注)超高層建築物や免震建築物等の特殊な構造方法を用いた建築物については、建築基準法令の定めにより、一般の基準よりも詳細な審査がなされる構造評定(2000年以降は建築基準法上の性能評価)を取得する必要があります。また、行政当局の指導等に従って取得する場合もあります。
h.建物状況調査報告書の概要
各不動産及び信託不動産ごとに建物状況調査(地震リスク分析も含みます。)を建物調査会社に委託し、建物状況調査報告書を受領しています。2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産の状況は以下のとおりです。「緊急修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した緊急を要する修繕費用です。「長期修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した15年間の修繕・更新費用の年平均額です。
当該報告書の内容は建物調査会社の意見であり、その正確性については保証されているものではありません。
なお、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産について地震保険は付保していません。
| 物 件 番 号 | 物件名称 | 作成年月 | 緊急修繕費用 の見積額 (千円) | 長期修繕費用 の見積額 (千円) (注1) (注2) (注3) | PML (%) (注4) | 建物調査会社 | |
| O-0 | 六本木ヒルズ森タワー | 2013年 7月 | - | 8,756 | 0.29 | 株式会社東京建築 検査機構 | |
| O-1 | アーク森ビル | 2012年12月 | - | 127,769 | 0.38 | 株式会社東京建築 検査機構 | |
| O-4 | 後楽森ビル | 2011年12月 | - | 57,533 | 0.42 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| O-6 | 赤坂溜池タワー | 用途が事務所及び店舗に該当する区画(倉庫・駐車場等の一部を含みます。) | 2013年11月 | - | 30,273 | 2.15 | 株式会社東京建築 検査機構 |
| 用途が居宅に該当する区画(駐車場等の一部を含みます。) | 2011年 2月 | - | 27,631 | ||||
| O-7 | 愛宕 グリーンヒルズ | MORIタワー (事務所棟) | 2012年 2月 | - | 101,932 | 1.66 | 株式会社竹中工務店 |
| フォレストタワー (住宅棟) | - | 86,456 | 0.99 | ||||
| プラザ (店舗棟) | - | 2,594 | 9.84 | ||||
| R-1 | 元麻布ヒルズ | フォレストタワー | 2011年12月 | - | 2,223 | 1.16 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| フォレストテラス イースト | 1.72 | ||||||
| R-3 | 六本木ファーストプラザ | 2011年12月 | - | 9,316 | 3.53 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| R-4 | 六本木ビュータワー | 2011年12月 | - | 6,279 | 3.53 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| S-1 | ラフォーレ原宿(底地)(注5) | - | - | - | - | - | |
| 合計 | - | 460,762 | 0.71 | - | |||
(注1) 六本木ヒルズ森タワーについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。
(注2) アーク森ビルについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。
(注3) 愛宕グリーンヒルズについては、各棟全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に係る部分の管理規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。
(注4) 株式会社東京建築検査機構による2013年7月9日付ポートフォリオ地震PML報告書の数値を記載しています。
(注5) ラフォーレ原宿(底地)については、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。
i.資本的支出の状況
(i)資本的支出の実施状況
当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。当期中の資本的支出はポートフォリオ全体で59百万円であり、当期費用に区分された修繕費15百万円、施工管理報酬0.2百万円と合わせ、合計74百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 期間 | 資本的支出の金額 (百万円) |
| アーク森ビル (東京都港区) | 2階カラヤン広場側エントランス 空調設備工事 | 自 2013年 7月 至 2013年 8月 | 1 |
| 赤坂溜池タワー (東京都港区) | 落下防止ネット設置工事 | 自 2013年 9月 至 2013年 12月 | 11 |
| 自動制御部品更新工事 | 自 2013年 10月 至 2013年 10月 | 1 | |
| 元麻布ヒルズ (東京都港区) | 住戸家電更新工事 | 自 2013年 10月 至 2013年 11月 | 2 |
| 六本木ファーストプラザ (東京都港区) | 住戸リニューアル工事 | 自 2013年 8月 至 2014年 1月 | 17 |
| ヒーツ熱交換機更新工事 | 自 2013年 11月 至 2013年 12月 | 5 | |
| インターホン更新工事 | 自 2013年 9月 至 2013年 10月 | 9 | |
| 六本木ビュータワー (東京都港区) | インターホン更新工事 | 自 2013年 1月 至 2013年 11月 | 5 |
| その他 | 4 | ||
| ポートフォリオ全体 | 59 | ||
(注)1件当たりの金額が1百万円を超える案件を対象としています。
(ⅱ)資本的支出の予定
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関し、当期末後に行われた資本的支出の金額及び本書の日付現在計画されている主な改修工事等に伴う資本的支出の予定金額は以下のとおりです。なお、資本的支出の(予定)金額のうち、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | (予定)期間 | 資本的支出の(予定)金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支払総額 | |||
| 六本木ヒルズ森タワー (東京都港区) | 基準階空調機制御部品更新工事 | 自 2013年 10月 至 2014年 2月 | 7 | - | - |
| 後楽森ビル (東京都文京区) | 3階ペリメーター空調機更新工事 | 自 2014年 4月 至 2014年 5月 | 7 | - | - |
| 赤坂溜池タワー (東京都港区) | 電気錠ノンタッチキー用 システム更新工事 | 自 2014年 2月 至 2014年 2月 | 6 | - | - |
| 愛宕グリーンヒルズ (東京都港区) | 基準階共用廊下ダウンライト 更新工事 | 自 2013年 11月 至 2014年 2月 | 8 | - | - |
| 事務所棟電話交換機交換工事 | 自 2014年 10月 至 2014年 12月 | 8 | - | - | |
| 住宅棟電話交換機交換工事 | 自 2014年 1月 至 2014年 2月 | 6 | - | - | |
| 六本木ファーストプラザ (東京都港区) | 住戸リニューアル工事 | 自 2014年 2月 至 2014年 7月 | 20 | - | - |
(注)1件当たりの(予定)金額が5百万円を超える案件を対象としています。
(ロ)信託受益権の概要
| (2014年1月31日現在) | ||||||
| 主 用 途 | 物件番号 | 物件名称 | 信託受託者 | 信託設定日 | 信託期間満了日 | 摘要 | ||
| オ フ ィ ス ビ ル |
| 六本木ヒルズ森タワー | 三井住友信託銀行株式会社 | 2011年 8月 1日 | 2026年 7月31日 | 23・24階部分の区分所有権に係る 信託受益権です。 | ||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 2013年10月 1日 | 2028年 9月30日 | 19・22階部分の区分所有権に係る 信託受益権です。 | |||||
| アーク森ビル | みずほ信託銀行株式会社 | 2006年 3月22日 | 2016年 3月31日 | 13階部分の区分所有権に係る 信託受益権です。 | |||
| みずほ信託銀行株式会社 | 2008年 3月28日 | 2018年 3月31日 | 12・22階部分の区分所有権に係る 信託受益権です。 | |||||
| みずほ信託銀行株式会社 | 2011年 3月18日 | 2021年 1月31日 | 23・25階部分の区分所有権に係る 信託受益権です。 | |||||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 2011年 8月 1日 | 2026年 7月31日 | 4・15・24階部分の区分所有権に 係る信託受益権です。 | |||||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 2013年 4月 1日 | 2028年 3月31日 | 地下4階～1階冷熱供給所部分の 区分所有権に係る信託受益権です。 | |||||
| 後楽森ビル | 三井住友信託銀行株式会社 | 2003年 3月 4日 | 2023年 3月 3日 | 当該信託受益権は、信託財産に対する80%の権利を表するものであり、信託財産に対する残りの20%の権利を表する信託受益権は森ビル株式会社が保有しています。 | |||
| 赤坂溜池タワー | 三井住友信託銀行株式会社 | 2008年 9月30日 | 2026年 3月31日 | 用途が事務所及び店舗に該当する区画(倉庫・駐車場等の一部を含みます。)に係る信託受益権です。 | |||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 2011年 3月18日 | 2026年 3月31日 | 用途が居宅に該当する区画(駐車場等の一部を含みます。)に係る信託受益権です。 | |||||
| 愛宕グリーンヒルズ | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2012年 5月 1日 | 2027年 4月30日 | 当該信託受益権は、信託財産に対する74%の権利を表するものであり、信託財産に対する残りの26%の権利を表する信託受益権は森ビル株式会社が保有しています。 | |||
| 住 宅 |
| 元麻布ヒルズ | 三井住友信託銀行株式会社 | 2006年 3月22日 | 2026年 3月31日 | - | ||
| 六本木ファーストプラザ | 三井住友信託銀行株式会社 | 2003年 3月 4日 | 2023年 3月 3日 | - | |||
| R-4 | 六本木ビュータワー | 三井住友信託銀行株式会社 | 2003年 3月 4日 | 2023年 3月 3日 | 六本木ビュータワーの共有持分40%に係る信託受益権です。(注) | |||
| 三井住友信託銀行株式会社 | 2006年 3月22日 | 2023年 3月 3日 | 六本木ビュータワーの共有持分6%に係る信託受益権です。(注) |
(注)2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、共有持分40%に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権に、共有持分6%に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。
(ハ)ポートフォリオの状況
a.物件クオリティ別投資比率
(2014年1月31日現在)
| クオリティ区分(注) | 物件数 | 取得価格(百万円) | 投資比率(%) |
| プレミアム物件 | 8 | 248,716 | 98.4 |
| プレミアム物件以外 | 1 | 4,000 | 1.6 |
| ポートフォリオ合計 | 9 | 252,716 | 100.0 |
(注)クオリティ区分におけるプレミアム物件については、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ② 運用戦略 (イ)重点戦略 a. プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築 ⅰ.プレミアム物件を重視した投資」をご参照ください。
b.主たる用途別投資比率
(2014年1月31日現在)
| 主たる用途 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 投資比率(%) |
| オフィスビル | 5 | 223,090 | 88.3 |
| 住宅 | 3 | 7,806 | 3.1 |
| 商業施設 | 1 | 21,820 | 8.6 |
| ポートフォリオ合計 | 9 | 252,716 | 100.0 |
c.地域別投資比率
(2014年1月31日現在)
| 地域 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) | |||
| 東京圏 | 東京都心5区及びその周辺地区 | 9 | 252,716 | 100.0 | ||
| 港区 | 7 | 203,696 | 80.6 | |||
| 文京区 | 1 | 27,200 | 10.8 | |||
| 渋谷区 | 1 | 21,820 | 8.6 | |||
| 東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県 | 9 | 252,716 | 100.0 | |||
| 地方主要都市部 | 東京圏以外にある政令指定都市及びこれに準ずる 全国主要都市 | - | - | - | ||
| ポートフォリオ合計 | 9 | 252,716 | 100.0 | |||
d.築年数別投資比率
(2014年1月31日現在)
| 築年数 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 投資比率(%) |
| 10年未満 | - | - | - |
| 10年以上15年未満 | 5 | 162,316 | 70.3 |
| 15年以上 | 3 | 68,580 | 29.7 |
| ポートフォリオ合計 | 8 | 230,896 | 100.0 |
(注)愛宕グリーンヒルズは、竣工年月日を2001年7月30日として算出しており、ラフォーレ原宿(底地)については本集計対象から外しています。下記「e.建物規模別投資比率」において同じです。なお、取得価格で加重平均した平均築年数は16.8年(小数第2位を四捨五入しています。)です。
e.建物規模別投資比率
(2014年1月31日現在)
| 規模(注) | 物件数 | 取得価格(百万円) | 投資比率(%) |
| 30,000㎡以上 | 6 | 224,796 | 97.4 |
| 10,000㎡以上30,000㎡未満 | 2 | 6,100 | 2.6 |
| 10,000㎡未満 | - | - | - |
| ポートフォリオ合計 | 8 | 230,896 | 100.0 |
(注)「規模」は、本投資法人及び信託受託者の所有形態にかかわらず、建物全体の延床面積を基準としています。2014年1月31日現在本投資法人の保有に係る不動産及び信託不動産における共有持分の割合及び専有面積は、後記「(ホ)個別不動産の概要」をご参照ください。なお、六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーについてはいずれも延床面積を22,906.74㎡とみなし、個別の建物として算出しています。
(ニ)個別不動産が所在するエリア
a.赤坂・虎ノ門・六本木エリア
i.エリア特性
東京タワー、愛宕山、ホテルオークラ、アメリカ大使館、ロシア大使館、霊南坂教会といった、著名なスポットが数多く点在する一方、アークヒルズの誕生後、次々と大規模な再開発が実現し、オフィス機能だけでなく、車道(拡幅・新設)、歩行者空間、公開空地、緑地等が整備され、それらが連担しあうことにより、複合性に富んだ都市空間が醸成されてきました。
ⅱ.交通アクセス
地下鉄の東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線、千代田線、南北線等の公共交通網に加え、幹線道路や高速道路等による道路ネットワークが充実しているなど、利便性の高いエリアとなっています。
ⅲ.立地企業の傾向
IT・メディア関連企業や法律・会計・コンサルティング事務所等のほか、各国大使館、高級ホテルや外国人向け住宅地へのアクセスの良さから、外資系企業が数多く立地しています。
ⅳ.再開発によるまちづくり
2014年6月には虎ノ門ヒルズが竣工予定であり、東京の湾岸部と都心部を結ぶ新たな動脈となる幹線道路とともに、オフィスビル、住宅、ホテル、商業施設、カンファレンスとしての機能が集積した新たな街並みが創出される予定です。また、2013年9月にはアークヒルズ サウスタワーが竣工し、アークヒルズの拡充を図りながら、当エリアの更なる発展に向けた起爆剤としての役割を担うことが期待されます。そのほか、「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発準備組合」「赤坂一丁目地区第一種市街地再開発事業」「六本木三丁目東地区第一種市街地再開発事業」等の複数の再開発計画も進められています。
ⅴ.本エリアに所在する物件
・ アーク森ビル
・ 赤坂溜池タワー
・ 愛宕グリーンヒルズ
・ 六本木ファーストプラザ
・ 六本木ビュータワー
b.六本木・麻布エリア
i.エリア特性
六本木、西麻布、広尾の各交差点に囲まれた当該エリアは、東京都心においても特に文化国際色の豊かな街の一つです。また、麻布十番一帯は、下町の情緒を感じさせながらも、都心居住を支える商店街として活気に溢れています。これらの街をつなぐ地域の核として、六本木六丁目地区の再開発事業が実現し、東京都心の新名所「六本木ヒルズ」が誕生しました。
ⅱ.周辺施設・環境
各国大使館や国際交流施設、インターナショナルスクール、個性的な物販・飲食店等が点在する一方、外国人居住者も多く、生活・文化交流の舞台として親しまれてきました。また、有栖川宮記念公園や青山墓地、芝公園等の豊かな緑地があり四季を通じて自然を満喫できるとともに、研究機関、医療機関、美術館等も充実しています。
ⅲ.交通アクセス
地下鉄の東京メトロ日比谷線、千代田線、南北線、都営地下鉄大江戸線等の公共交通網に加え、幹線道路、高速道路等の道路ネットワーク及び六本木ヒルズの再開発により実現した環状3号線と六本木通りの接続等によって、利便性が向上しています。
ⅳ.再開発によるまちづくり
「国立新美術館」、「東京ミッドタウン」といった大規模な開発プロジェクトが完成し、オフィスビル、住宅としての機能の集積のみならず、商業施設・文化機能の集積も進んでいます。そのほか、「六本木五丁目西地区市街地再開発準備組合」による再開発計画も進められています。
ⅴ.本エリアに所在する物件
・ 六本木ヒルズ森タワー
・ 元麻布ヒルズ
c.後楽エリア
i.周辺環境
特別史跡・特別名勝指定の小石川後楽園の緑深い環境に調和するように、多くの緑を植えたり、歩行者貫通通路や街路樹を整備する等、地域一帯で環境整備に取り組んでいます。また、「東京ドーム」、「ラクーア」等の娯楽施設もあり、活気に溢れる地域です。
ⅱ.再開発によるまちづくり
後楽森ビルの西側約500mの区域に完成した「住友不動産飯田橋ファーストタワー」のほか、「春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」「飯田橋駅西口地区第一種市街地再開発事業(飯田橋サクラパーク)」等の再開発計画が進められており、周辺地域一帯がオフィスビル、住宅、商業施設としての機能が複合した都市空間として成長していくものと期待されます。
ⅲ.本エリアに所在する物件
・ 後楽森ビル
(ホ)個別不動産の概要
2014年1月31日現在、本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の概要は、以下のとおりです。
a.「資産の概要」欄に関する説明
i.「取得年月日」欄及び「取得価格」欄には、不動産売買契約又は信託受益権売買契約に記載された取得年月日及び売買代金(消費税及び地方消費税相当額を除きます。)を記載しています。
ⅱ.「取得時鑑定評価額」欄は、一般財団法人日本不動産研究所により作成された、取得時における不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
ⅲ.「直近算定価額」欄は、一般財団法人日本不動産研究所により作成された、不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
ⅳ.「所在地」欄には、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
ⅴ.土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であること、その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
ⅵ.土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員、その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
ⅶ.土地の「用途地域」欄には、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
ⅷ.土地の「敷地面積」欄には、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。ただし、借地(賃貸借又は使用貸借)については、土地賃貸借契約等に記載されている面積を記載しています。なお、所有地部分と借地部分が存在する場合には、それぞれの面積の合計を記載しています。
ⅸ.土地及び建物の「所有形態」欄には、信託受託者が保有する権利又は本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
ⅹ.建物の「竣工年月」欄には、不動産登記簿上表示されている新築年月を記載しています。
xi.建物の「構造/階数」欄には、不動産登記簿上表示されている構造を記載しています。
なお、「構造/階数」欄の記載の略称は、それぞれ次を表します。
RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
xⅱ.建物の「用途」欄には、不動産登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しています。
xⅲ.建物の「延床面積」欄には、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の専有部分を保有している場合や共有持分である場合においても、建物全体の床面積の合計を記載しています。
xⅳ.「住宅所有戸数/総戸数」欄には、不動産の所有者又は信託受託者が所有している住宅の戸数及び当該物件の住宅の総戸数を記載しています。
xv .「PM会社」欄には、個々の不動産又は信託不動産に関するPM業務を委託している会社を記載しています。ただし、PM業務が包括的に再委託されている場合はその再委託先を記載しています。
b.「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄には、以下の事項を含む、各不動産又は信託不動産の権利関係や利用等のうち重要と考えられる事項のほか、本書の日付において、各不動産又は信託不動産の価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
i.法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ.権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
ⅲ.各不動産又は信託不動産の境界を越えた構築物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等並びに境界を越えた構築物等及び境界に関して紛争がある場合にはその概要
ⅳ.共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
c.「収支の状況」欄に関する説明
本投資法人の収支の状況については、原則として発生主義による数値を記載しています。
本投資法人の収支の状況に関する各項目は、以下のとおりです。
i.「賃貸事業収入」欄には、賃料及び共益費が含まれています。
ⅱ.「その他賃貸事業収入」欄には、貸室清掃料、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。
ⅲ.「管理委託費」欄には、管理会社への委託費、プロパティ・マネジメントフィー等が含まれています。
ⅳ.「公租公課等」欄には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税が含まれています。固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
ⅴ.「水道光熱費」欄には、対象期間に支払った水道光熱費の金額を計上しています。
ⅵ.「修繕費」欄には、固定資産に損傷、汚損及び経年による使用価値の減価が生じた場合における原状回復に要した通常の維持のために支出された費用を記載しています。
ⅶ.「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
ⅷ.「減価償却費」欄には、固定資産を定額法で償却した金額を計上しています。
ⅸ.「その他費用」欄には、賃借料、信託報酬、その他賃貸事業費用(住宅運営経費等、賃貸事業全般に要する諸費用)を合計した金額を記載しています。
x.「NOI」欄には、不動産賃貸事業収益合計から不動産賃貸事業費用合計(ただし、減価償却費を除きます。)を控除した額を記載しています。
d.「稼働率の推移」欄に関する説明
「稼働率」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積(以下「総賃貸可能面積」といいます。)に占めるエンドテナントとの間で有効に締結されている賃貸借契約等に表示された契約面積の合計(以下「総賃貸面積」といいます。)の割合を記載しています。
| O-0 六本木ヒルズ森タワー |
| ||||||
| 資産の概要 | |||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区六本木六丁目10番1号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2003年4月 | ||
| 容積率 | 700%・600%(注1) | 構造/階数 | S・SRC 地下6階付54階建 | ||||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 事務所・店舗・美術館 | ||||
| 敷地面積 | 57,177.66㎡(注2) | 延床面積 | 442,150.70㎡(注3) | ||||
| 所有形態 | 所有権(敷地権持分約7.2%) | 所有形態 | 区分所有権(専有面積持分約5.6%) | ||||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | 住宅所有戸数/総戸数 | - | ||||
| 取得年月日 | (ⅰ)2010年3月23日に24階部分の区分所有権の共有持分50% なお、2011年8月1日付で、(ⅱ)に追加信託し、信託受益権を保有しています。 (ⅱ)2011年8月1日に23階部分の区分所有権及び24階部分の区分所有権の共有持分の残り50%に係る信託受益権 (ⅲ)2013年10月1日に19・22階部分の区分所有権に係る信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | (ⅰ)6,810百万円 (ⅱ)18,680百万円 (ⅲ)21,900百万円 | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | (ⅰ)7,400百万円(2010年1月31日) (ⅱ)22,200百万円(2011年7月15日) (ⅲ)24,500百万円(2013年6月1日) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 54,200百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:840%)。
(注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約4,116.36㎡です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は17,636.67㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注1) | 前期 | 当期(注2) |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 603,955 | 984,192 |
| その他賃貸事業収入 | - | - |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 603,955 | 984,192 |
| 管理委託費 | 1,200 | 57,040 |
| 公租公課等 | 41,157 | 41,977 |
| 水道光熱費 | - | - |
| 修繕費 | - | - |
| 損害保険料 | 945 | 1,394 |
| 減価償却費 | 99,022 | 161,817 |
| その他費用 | 27 | 56 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 142,352 | 262,286 |
| NOI | 560,624 | 883,723 |
(注1)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
(注2)2013年10月1日付で追加取得しています。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | - | - | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
| O-1 アーク森ビル |
| ||||||
| 資産の概要 | |||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区赤坂一丁目12番32号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 80%・60% | 建物 | 竣工年月 | 1986年3月 | ||
| 容積率 | 700%・400%(注1) | 構造/階数 | RC・SRC・S 地下4階付37階建 | ||||
| 用途地域 | 商業・第二種住居地域 | 用途 | 事務所・店舗・冷熱供給所 | ||||
| 敷地面積 | 39,602.42㎡(注2) | 延床面積 | 177,486.95㎡(注3) | ||||
| 所有形態 | 所有権(敷地権持分約10.9%) | 所有形態 | 区分所有権(専有面積持分約17.9%) | ||||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | 住宅所有戸数/総戸数 | - | ||||
| 取得年月日 | (ⅰ)2006年3月22日に13階部分の区分所有権に係る信託受益権 (ⅱ)2008年3月28日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分75% (ⅲ)2008年9月30日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り25% (ⅳ)2010年3月23日に23階部分の区分所有権の共有持分50% なお、2011年3月18日付で、(ⅴ)に追加信託し、信託受益権を保有しています。 (ⅴ)2011年3月18日に23階部分の区分所有権の共有持分の残り50%及び25階部分の区分所有権に係る信託受益権 (vi)2011年8月1日に4・15・24階部分の区分所有権に係る信託受益権 (ⅶ)2013年4月1日に地下4階～1階冷熱供給所部分の区分所有権に係る信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | (ⅰ)6,600百万円 (ⅱ)16,500百万円 (ⅲ)5,500百万円 (ⅳ)3,400百万円 (ⅴ)9,770百万円 (vi)17,200百万円 (ⅶ)3,510百万円 | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | (ⅰ)6,600百万円(2006年2月28日) (ⅱ)15,075百万円(2008年2月29日) (ⅲ)5,025百万円(2008年7月31日) (ⅳ)3,710百万円(2010年1月31日) (ⅴ)11,300百万円(2011年2月25日) (vi)19,800百万円(2011年7月15日) (ⅶ)3,550百万円(2013年1月1日) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 59,000百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| ・本物件建物の一部区画につき、天井・界壁等の柱・梁等において、アスベストを含有している湿式吹付ロックウールが使用されています。 本物件建物に係る使用部分については、現在のところ飛散は確認されておらず安定した状態であり、前所有者の森ビル株式会社の負担により適宜除去等の措置を講じる予定です。 | |||||||
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:740.54%)。
(注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約4,332.54㎡です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は24,850.89㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注1) | 前期(注2) | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 1,235,770 | 1,271,693 |
| その他賃貸事業収入 | - | - |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,235,770 | 1,271,693 |
| 管理委託費 | 5,600 | 6,000 |
| 公租公課等 | 70,574 | 70,424 |
| 水道光熱費 | - | - |
| 修繕費 | - | 370 |
| 損害保険料 | 1,873 | 1,817 |
| 減価償却費 | 123,776 | 120,411 |
| その他費用 | 2,731 | 2,753 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 204,556 | 201,777 |
| NOI | 1,154,990 | 1,190,326 |
(注1)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
(注2)2013年4月1日付で追加取得しています。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | - | - | - | - | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
(注)第10期(2011年2月1日から2011年7月31日)以降は取得の時期にかかわらず、1物件として取り扱っている為、第9期(2010年8月1日から2011年1月31日)までの稼働率の推移は記載していません。
| O-4 後楽森ビル |
| ||||||
| 資産の概要(注1) | |||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都文京区後楽一丁目4番14号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2000年3月 | ||
| 容積率 | 600%・500%(注2) | 構造/階数 | SRC・S 地下6階付19階建 | ||||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 事務所・店舗 | ||||
| 敷地面積 | 6,611.58㎡ | 延床面積 | 46,154.65㎡(注3) | ||||
| 所有形態 | 借地権 | 所有形態 | 区分所有権(専有面積持分約57.9%) | ||||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | 住宅所有戸数/総戸数 | - | ||||
| 取得年月日 | 2006年4月13日 | ||||||
| 取得価格 | 27,200百万円 | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | 27,200百万円(2006年2月28日)(注4) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 21,600百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| ・森ビル株式会社及び東京都との間の1997年8月25日付土地賃貸借契約及び1999年1月28日付区分建物売買契約に基づき、本物件建物の譲渡をする場合、また、東京都、森ビル株式会社及び信託受託者との間の2002年12月6日付建物及び土地賃貸借の信託譲渡に関する協定書に基づき、信託受益権の譲渡をする場合、それぞれ東京都の書面による承諾が必要です。 ・東京都及び森ビル株式会社との間の1997年8月25日付土地賃貸借契約において、東京都は、対象土地を公用又は公共用に供するために必要が生じたときは、土地賃貸借契約を解除することができるものとされています。 | |||||||
(注1)本投資法人は、本物件建物の約72%に係る区分所有権及び本物件土地借地権を信託財産とする信託における、当該信託財産に対する80%の権利を表する信託受益権を保有しています。なお、当該信託財産に対する残りの20%の権利を表する信託受益権は、森ビル株式会社が保有しています。
(注2)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています。(緩和後の容積率:654.18%)
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積(ただし、付属建物は含んでいません。)に当該信託受益権の信託財産に対する権利の割合(80%)を乗じて得た面積は25,707.00㎡です。
(注4)取得時鑑定評価額については、不動産鑑定評価書に基づく算定価額に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合(80%)を乗じて得た金額を記載しています。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注) | 前期 | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 586,812 | 606,805 |
| その他賃貸事業収入 | 101,173 | 118,591 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 687,986 | 725,396 |
| 管理委託費 | 66,156 | 62,460 |
| 公租公課等 | 31,499 | 31,434 |
| 水道光熱費 | 79,604 | 93,081 |
| 修繕費 | 6,875 | 4,998 |
| 損害保険料 | 1,910 | 1,773 |
| 減価償却費 | 128,760 | 128,693 |
| その他費用 | 67,844 | 68,794 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 382,651 | 391,235 |
| NOI | 434,094 | 462,854 |
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | 94.1% | 88.6% | 91.9% | 80.2% | 100.0% | 89.3% | 91.0% | 94.3% | 97.6% | 100.0% |
| O-6 赤坂溜池タワー |
| ||||||
| 資産の概要 | |||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区赤坂二丁目17番7号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 80% | 建物 | 竣工年月 | 2000年9月 | ||
| 容積率 | 500%・400%(注1) | 構造/階数 | S・SRC・ RC 地下2階付25階建 | ||||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 事務所・居宅・店舗 | ||||
| 敷地面積 | 5,694.16㎡ | 延床面積 | 46,971.43㎡(注3) | ||||
| 所有形態 | 所有権(分有)(注2) | 所有形態 | 区分所有権(専有面積持分約65.5%) | ||||
| PM会社 | 森ビル株式会社(注4) | 住宅所有戸数/総戸数 | 88戸/130戸 | ||||
| 取得年月日 | (ⅰ)2008年9月30日に用途が事務所及び店舗に該当する区画(倉庫・駐車場等の一部を含みます。) (総専有面積の約35.5%)に係る信託受益権 (ⅱ)2011年3月18日に用途が居宅に該当する区画(駐車場等の一部を含みます。) (総専有面積の約30.0%)に係る信託受益権 | ||||||
| 取得価格 | (ⅰ)37,200百万円 (ⅱ)6,730百万円 | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | (ⅰ)35,600百万円(2008年7月31日) (ⅱ)6,870百万円(2011年2月25日) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 30,200百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| ・区分所有者間の合意により定められた当該事業における負担の割合に応じて費用負担することとされています。 ・本投資法人並びに本物件の区分所有者のうち森ビル株式会社、株式会社朝日新聞社及び信託受託者は、それぞれが権利を有する不動産又は 信託受益権の譲渡に関して、相互に優先的に買い取る権利を有しています。 | |||||||
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:690.30%)。
(注2)他の所有者の所有する土地(1705番1)と信託受託者を含む6者の共有する土地(1701番1)からなり、分有となっています。土地(1701番1)の信託受託者の共有持分比率は約98.6%であり、共有持分比率に相当する面積は3,211.94㎡です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は20,919.00㎡です。
(注4)PM会社へのPM業務の委託に加えて、本投資法人の利害関係人等である赤坂溜池タワー管理株式会社にビルメンテナンス業務を委託しています。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注) | 前期 | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 666,446 | 666,446 |
| その他賃貸事業収入 | 289 | 289 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 666,735 | 666,735 |
| 管理委託費 | 3,000 | 3,000 |
| 公租公課等 | 43,008 | 42,574 |
| 水道光熱費 | - | - |
| 修繕費 | - | - |
| 損害保険料 | 2,237 | 2,073 |
| 減価償却費 | 174,612 | 174,847 |
| その他費用 | 906 | 905 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 223,764 | 223,401 |
| NOI | 617,583 | 618,182 |
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | - | - | - | - | 92.3% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
(注)第10期(2011年2月1日から2011年7月31日)以降は取得の時期にかかわらず、1物件として取り扱っている為、第9期(2010年8月1日から2011年1月31日)までの稼働率の推移は記載していません。
| O-7 愛宕グリーンヒルズ |
| ||||||
| 資産の概要(注1) | |||||||
| 所在地(住居表示) | 事務所棟:東京都港区愛宕二丁目5番1号 住宅棟 :東京都港区愛宕二丁目3番1号 店舗棟 :東京都港区虎ノ門三丁目21番5号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 80%・60% | 建物 | 竣工年月 | (事務所棟)2001年7月 (住宅棟) 2001年10月 (店舗棟) 2001年7月 | ||
| 容積率 | 700%・600%・400%・200% (注2) | 構造/階数 | (事務所棟)S・SRC 地下2階付42階建 (住宅棟) S・SRC 地下4階付43階建 (店舗棟) RC 地下1階付2階建 | ||||
| 用途地域 | 商業・第一種住居・第二種住居地域 | 用途 | 事務所・共同住宅・店舗 | ||||
| 敷地面積 | 13,014.36㎡(注3) | 延床面積(注4) | 事務所棟:85,266.30㎡ 住宅棟:60,815.71㎡ 店舗棟:2,083.60㎡ | ||||
| 所有形態 | 所有権・借地権・地役権 | 所有形態 | 所有権・区分所有権 (専有面積持分約32.9%) | ||||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | 住宅所有戸数/総戸数 | 351戸/353戸 | ||||
| 取得年月日 | (ⅰ)2012年5月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分45%(総専有面積の約20.0%) (ⅱ)2013年4月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分29%(総専有面積の約12.9%) | ||||||
| 取得価格 | (ⅰ)25,600百万円 (ⅱ)16,490百万円 | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | (ⅰ)27,600百万円(2012年1月31日) (ⅱ)17,900百万円(2013年1月1日) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 45,800百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| ・第三者への信託受益権の準共有持分の譲渡(森ビル株式会社への譲渡を除きます。)又は信託財産の譲渡(信託契約の終了に伴う本投資法人への譲渡を除きます。)について、隣地所有者の承諾が必要とされています。また、信託財産の譲渡(信託契約の終了に伴う本投資法人への譲渡を除きます。)については、借地の賃貸人である土地所有者の承諾が必要となります。 | |||||||
(注1)本投資法人は、愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分74%(総専有面積の約32.9%)を保有しています。なお、当該信託財産に対する残りの26%の権利を表する信託受益権は、森ビル株式会社が引き続き保有しています。
(注2)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:事務所棟地区(事務所棟及び店舗棟を含む地区)960%、住宅棟地区(住宅棟を含む地区)760%)。
(注3)愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体の面積を記載しています。本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する建物部分割合に相当する敷地面積は約3,744.20㎡(全体の約28.8%)です。
(注4)本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約34,385.99㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注1) | 前期(注2) | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 966,534 | 1,111,765 |
| その他賃貸事業収入 | - | - |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 966,534 | 1,111,765 |
| 管理委託費 | 2,316 | 2,664 |
| 公租公課等 | 21,419 | 43,277 |
| 水道光熱費 | - | - |
| 修繕費 | - | - |
| 損害保険料 | 3,447 | 3,775 |
| 減価償却費 | 170,035 | 194,993 |
| その他費用 | 32,424 | 36,988 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 229,642 | 281,699 |
| NOI | 906,927 | 1,025,059 |
(注1)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
(注2)2013年4月1日付で追加取得しています。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | - | - | - | - | - | - | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
| R-1 元麻布ヒルズ |
| ||||||
| 資産の概要 | |||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区元麻布一丁目3番1号-3号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 2002年5月、2002年9月(注3) | ||
| 容積率 | 300%(注1) | 構造/階数 | S・SRC・RC 地下4階付29階建(注3) | ||||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 用途 | 居宅 | ||||
| 敷地面積 | 12,199.65㎡(注2) | 延床面積 | 54,006.76㎡(注4) | ||||
| 所有形態 | 所有権(敷地権持分約3.9%) | 所有形態 | 区分所有権(専有面積持分約3.2%) | ||||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | 住宅所有戸数/総戸数 | 7戸/222戸 | ||||
| 取得年月日 | 2006年3月22日 | ||||||
| 取得価格 | 1,706百万円(注5) | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | 1,706百万円(2006年2月28日)(注5) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 1,760百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| 該当事項はありません。 | |||||||
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:332.03%)。
(注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約475.61㎡です。
(注3)元麻布ヒルズは、フォレストタワー(2002年5月竣工)、フォレストテラスイースト(2002年5月竣工)及びフォレストテラスウエスト(2002年9月竣工)の3棟で構成されていますが、不動産登記簿上は一棟の建物として登記されています。
(注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は1,250.15㎡です。
(注5)2008年10月31日付、2010年9月15日付及び2011年3月18日付で譲渡した信託財産を除く信託受益権に係る不動産の取得価格及び取得時鑑定評価額を記載しています。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注) | 前期 | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 63,039 | 61,936 |
| その他賃貸事業収入 | 1,186 | 974 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 64,226 | 62,910 |
| 管理委託費 | 9,905 | 9,070 |
| 公租公課等 | 2,063 | 2,057 |
| 水道光熱費 | - | 22 |
| 修繕費 | 2,760 | 4,254 |
| 損害保険料 | 137 | 127 |
| 減価償却費 | 6,412 | 6,550 |
| その他費用 | 3,956 | 3,817 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 25,235 | 25,900 |
| NOI | 45,403 | 43,560 |
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | 90.7% | 95.2% | 94.1% | 95.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
| R-3 六本木ファーストプラザ |
| ||||||
| 資産の概要 | |||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区六本木一丁目9番39号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1993年10月 | ||
| 容積率 | 400%(注1) | 構造/階数 | RC 地下1階付20階建 | ||||
| 用途地域 | 第二種住居地域 | 用途 | 居宅 | ||||
| 敷地面積 | 4,357.88㎡(注2) | 延床面積 | 22,906.74㎡(注2)(注3) | ||||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注2) | 所有形態 | 区分所有権 (専有面積持分約46.4%)(注2) | ||||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | 住宅所有戸数/総戸数 | 42戸/90戸 | ||||
| 取得年月日 | 2006年4月13日 | ||||||
| 取得価格 | 2,100百万円 | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | 2,100百万円(2006年2月28日) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 1,560百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| ・本物件及び六本木ビュータワーの区分所有者は、他の区分所有者又はその受益者が保有する本物件の区分所有権又はその信託受益権を譲渡しようとする場合には、当該区分所有権又は信託受益権を優先的に買い取る権利を有しています。 ・本物件の区分所有者のうち住友不動産販売株式会社、住友不動産株式会社及び信託受託者は、それぞれ自ら権利を有する区分所有権又は信託受益権を譲渡しようとする場合において、同一の譲受人に対して一括譲渡する義務を負います。 | |||||||
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:567.35%)。
(注2)本物件土地は、六本木ビュータワーに係る土地と共通であり、また、本物件建物は、不動産登記簿上、六本木ビュータワーと一棟の建物として登記されています。なお、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、管理規約の定めに基づき算出した本物件建物に係る敷地面積は1,717.20㎡です。また、本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約807.08㎡(敷地権持分47%)です。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は2,692.55㎡です。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注) | 前期 | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 70,384 | 65,747 |
| その他賃貸事業収入 | 384 | 330 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 70,769 | 66,077 |
| 管理委託費 | 11,836 | 13,399 |
| 公租公課等 | 6,972 | 6,989 |
| 水道光熱費 | 144 | 240 |
| 修繕費 | 29,461 | 5,560 |
| 損害保険料 | 278 | 258 |
| 減価償却費 | 11,118 | 11,178 |
| その他費用 | 4,559 | 4,839 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 64,371 | 42,466 |
| NOI | 17,516 | 34,789 |
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | 84.4% | 85.8% | 72.2% | 86.9% | 92.3% | 97.4% | 87.7% | 89.4% | 95.4% | 92.3% |
| R-4 六本木ビュータワー | ||||||
| 資産の概要 | ||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区六本木一丁目9番35号 | |||||
| 土地 | 建蔽率 | 60% | 建物 | 竣工年月 | 1993年10月 | |
| 容積率 | 400%(注1) | 構造/階数 | RC 地下1階付20階建 | |||
| 用途地域 | 第二種住居地域 | 用途 | 共同住宅 | |||
| 敷地面積 | 4,357.88㎡(注2) | 延床面積 | 22,906.74㎡(注2)(注3) | |||
| 所有形態 | 所有権(共有)(注2) | 所有形態 | 区分所有権(共有46%)(注2) | |||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | 住宅所有戸数/総戸数 | 202戸/202戸(注4) | |||
| 取得年月日 | (ⅰ)2006年3月22日に共有持分6%に係る信託受益権(注5) (ⅱ)2006年4月13日に共有持分40%に係る信託受益権(注5) | |||||
| 取得価格 | 4,000百万円 | |||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | 4,000百万円(2006年2月28日) | |||||
| 直近算定価額(価格時点) | 2,280百万円(2014年1月31日) | |||||
| 特記事項 | ||||||
| ・本物件及び六本木ファーストプラザの区分所有者は、他の区分所有者又はその受益者が保有する本物件の区分所有権又はその信託受益権を譲渡しようとする場合には、当該区分所有権又は信託受益権を優先的に買い取る権利を有しています。 ・本物件の区分所有者のうち森ビル株式会社、住友不動産販売株式会社、住友不動産株式会社及び信託受託者は、それぞれ自ら権利を有する区分所有権又は信託受益権を譲渡しようとする場合において、同一の譲受人に対して一括譲渡する義務を負います。 | ||||||
(注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:567.35%)。
(注2)本物件土地は、六本木ファーストプラザに係る土地と共通であり、また、本物件建物は、不動産登記簿上、六本木ファーストプラザと一棟の建物として登記されています。なお、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、管理規約の定めに基づき算出した本物件建物に係る敷地面積は2,640.68㎡です。また、本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約1,214.71㎡(共有46%)です。
なお、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約1,214.71㎡(敷地権持分46%)となっています。
(注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約4,365.49㎡です。
なお、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産共有物分割契約書の記載に基づく専有面積は4,172.20㎡となり、専有面積持分比率は約44.7%となっています。
(注4)2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、住宅所有戸数は92戸となっています。
(注5)2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、本書の日付現在においては、共有持分6%に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権に、共有持分40%に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注) | 前期 | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 109,426 | 96,062 |
| その他賃貸事業収入 | - | - |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 109,426 | 96,062 |
| 管理委託費 | 3,738 | 15,436 |
| 公租公課等 | 10,769 | 10,781 |
| 水道光熱費 | - | 3 |
| 修繕費 | - | 24 |
| 損害保険料 | 361 | 335 |
| 減価償却費 | 13,055 | 12,134 |
| その他費用 | 499 | 1,728 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 28,422 | 40,444 |
| NOI | 94,058 | 67,752 |
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 91.2% |
| S-1 ラフォーレ原宿(底地) |
| ||||||
| 資産の概要 | |||||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区神宮前一丁目11番6号 | ||||||
| 土地 | 建蔽率 | 80%・60% | 建物 | 竣工年月 | - | ||
| 容積率 | 500%・300% | 構造/階数 | - | ||||
| 用途地域 | 商業・第一種住居地域 | 用途 | - | ||||
| 敷地面積 | 2,565.06㎡ | 延床面積 | - | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | - | ||||
| PM会社 | - | 住宅所有戸数/総戸数 | - | ||||
| 取得年月日 | 2010年9月15日 | ||||||
| 取得価格 | 21,820百万円 | ||||||
| 取得時鑑定評価額(価格時点) | 24,200百万円(2010年7月31日) | ||||||
| 直近算定価額(価格時点) | 25,800百万円(2014年1月31日) | ||||||
| 特記事項 | |||||||
| ・本投資法人が本物件を売却しようとする場合における優先交渉権が、本物件の借地人である森ビル流通システム株式会社に付与されています。 | |||||||
<収支の状況>(単位:千円)
| 期(注) | 前期 | 当期 |
| 日数 | 181 | 184 |
| 賃貸事業収入 | 646,800 | 625,200 |
| その他賃貸事業収入 | - | - |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 646,800 | 625,200 |
| 管理委託費 | - | - |
| 公租公課等 | 57,708 | 60,454 |
| 水道光熱費 | - | - |
| 修繕費 | - | - |
| 損害保険料 | - | - |
| 減価償却費 | - | - |
| その他費用 | - | - |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 57,708 | 60,454 |
| NOI | 589,092 | 564,746 |
(注)前期は2013年2月1日から2013年7月31日、当期は2013年8月1日から2014年1月31日です。
<稼働率の推移>
| 対象現在日 | 2009年 7月31日 | 2010年 1月31日 | 2010年 7月31日 | 2011年 1月31日 | 2011年 7月31日 | 2012年 1月31日 | 2012年 7月31日 | 2013年 1月31日 | 2013年 7月31日 | 2014年 1月31日 |
| 稼働率 | - | - | - | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
(へ)投資資産の担保提供の状況
該当事項はありません。
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