(注7) 事業用定期借地権付土地です。
(注8) IIF習志野ロジスティクスセンターⅡについて、本投資法人は、底地と借地権付建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受益権を保有しています。なお、IIF習志野ロジスティクスセンターⅡについて、本投資法人は、既存の建物を解体し、土地の賃借人において新たな建物を建設する再開発事業に着手しています。
(注9) 事業用定期借地権付土地を信託財産とする信託受益権です。

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#2 分配方針（連結）

<利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を実施する場合のイメージ図>

(イ) 継続的利益超過分配方針
新規取得物件のうち、建物価格の割合が高く減価償却費割合が大きい再開発物件や新築物件等を対象として、当該物件に係る当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を上限とし、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針とします。ただし、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況の他、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
(ロ) 一時的利益超過分配方針

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#3 利害関係人との取引制限（連結）

e. 次に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
i. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
ii. 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係る取引

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#4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

(イ) 会社の沿革

年月日	事項
2000年12月 8日	三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社へ社名変更
2001年 1月27日	宅地建物取引業者免許取得(免許証番号:東京都知事(1)第79372号)
2001年 4月 5日	投資信託委託業者に係る業務認可取得(認可番号:内閣総理大臣第6号)
2005年 5月17日	信託受益権販売業登録(登録番号:関東財務局長(売信)第131号)(注)
2006年 1月27日	宅地建物取引業者免許更新(免許証番号:東京都知事(2)第79372号)
2007年 1月25日	旧投信法第10条の2の規定に基づく認可(業務の方法の変更の認可)取得
2007年 5月11日	宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号:国土交通大臣第58号)
2007年 7月26日	旧投信法第10条の2の規定に基づく認可(業務の方法の変更の認可)取得
2010年 3月 1日	金商法第35条第3項に基づき、同条第2項第4号及び第7号に規定される兼業業務の届出
2011年 1月27日	宅地建物取引業者免許更新(免許証番号:東京都知事(3)第79372号)
2015年10月 9日	金商法第35条第3項に基づき、同条第2項第4号に規定される兼業業務の一部変更及び第7号に規定される兼業業務の廃止
2016年 1月27日	宅地建物取引業者免許更新(免許証番号:東京都知事(4)第79372号)
2019年 7月 1日	MCUBS MidCity株式会社を吸収合併
2021年 1月27日	宅地建物取引業者免許更新(免許証番号:東京都知事(5)第79372号)
2022年 4月28日	株式会社KJRマネジメントへ社名変更

(注) 当該業務は、現在行っていません。

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#5 投資リスク（連結）

(ロ) 賃貸借契約に関するリスク
(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

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#6 投資制限（連結）

(ロ) 資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の2)。
(ハ) 同一株式の取得制限

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#7 投資方針（連結）

(ヘ) 開発物件の取得について
本投資法人は、優良な物件に対して有利な条件で投資を行うことを目的として、開発段階で、フォワード・コミットメントを行い、建物の竣工直後に取得する場合があります。かかる場合には、上記(イ)乃至(ホ)に加え、当該対象不動産に関する賃料水準等の将来見通しを分析・検討すると共に、竣工後に賃借人となる者との間で賃貸借予約契約を締結すること等により、開発に関わるリスクを極力排除します。
以上の分析を相互に関連付け、想定されるそれぞれのシナリオに対応したキャッシュ・フロー予測を行い、対象不動産の投資適格性を判断します。

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#8 投資法人の機構（連結）

(ii)都市事業本部が当該商業施設、オフィスビル、居住用施設及びホテルを購入しないことを決定した場合、又は優先検討期間内に購入することを決定しない場合は、プライベートソリューションズ本部が第二優先検討権(第一優先検討権に劣後する第二順位の優先検討権をいいます。以下本c.において同じです。)を得るものとします。
(注1)「商業施設」とは、不動産を構成する建物が店舗その他の商業を目的とする施設の用途(以下「商業施設用途」といいます。)のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち商業施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本c.において同じです。
(注2)「オフィスビル」とは、不動産を構成する建物が事務所用途のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち事務所用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本c.において同じです。

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#9 投資法人の沿革（連結）

1【投資法人の沿革】

2007年 3月22日	設立企画人(三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社(現株式会社KJRマネジメント))による投信法第69条第1項に基づく本投資法人の設立に係る届出
2007年 8月10日	規約の変更
2007年 9月12日	宅地建物取引業法第77条の2第2項に基づくみなし宅地建物取引業者の登録(通知番号投法第52号)
2007年 9月30日	規約の変更

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#10 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.資産の評価方法及び処理方法	有価証券関係会社株式移動平均法による原価法を採用しています。その他有価証券市場価格のない株式等移動平均法による原価法を採用しています。匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。建物・信託建物 8～70年構築物・信託構築物 2～45年機械及び装置・信託機械及び装置 3～17年工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 5～15年② 無形固定資産定額法を採用しています。③ 長期前払費用定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	① 投資口交付費3年間で均等償却として処理しています。② 投資法人債発行費投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定(3) 信託預り敷金及び保証金

[貸借対照表に関する注記]
※1.IIF羽田空港メインテナンスセンターの土地に係る国有財産法第18条第6項及び第19条に規定する使用許可に基づく権利であります。

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#11 管理報酬等（連結）

b. 資産取得に係る報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産(前記「2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) b.」に定める不動産関連資産を含みます。以下同じです。)を取得したとき(本投資法人による増築又は建替えの実施により建物の全部又は一部を取得したときを含みます。)、当該不動産又は当該特定資産の取得価額に100分の2を上限として別途合意する料率を乗じて計算した額を資産取得に係る報酬とします。
c. 資産処分に係る報酬

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#12 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が2025年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。

不動産の所有権の取得日	2025年3月31日まで	2025年4月1日から2026年3月31日まで	2026年4月1日以降
土地(一般)	1.5%	1.5%	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する不動産	1.3%	上記のとおり

b. 不動産取得税
本投資法人が2025年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

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#13 資産の評価（連結）

(イ) 不動産、地上権及び不動産の賃借権
不動産、地上権及び不動産の賃借権については、取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、建物及び設備等の減価償却額は、定額法により計算します。ただし、定額法により計算することが、正当な事由により適当ではなくなった場合で、かつ投資家保護上問題がないと判断できる場合に限り、他の評価方法により計算することができるものとします。
(ロ) 金銭、不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権

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#14 附属明細表（連結）

注1 信託建物・信託土地の増加は、主に2024年3月4日付で取得した不動産信託受益権28物件(うち、底地のみ取得11物件)、2024年4月30日付で取得したIIF岩手一関ロジスティクスセンターによるものです。
注2 信託土地の減少は、主にIIF横浜都筑R&Dセンター、IIF神戸ロジスティクスセンター(準共有持分割合:25%)、IIF戸塚テクノロジーセンター(底地)(準共有持分割合:30%)を売却したことによるものです。

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