短期借入れによる収入、財務活動によるキャッシュ・フロー

有報情報

#1 投資方針（連結）

iv. 債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。)
c. 保有不動産の賃貸に際して受領する敷金又は保証金等の預り金の取扱いは、原則として前記a.に従います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメントラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断した場合は、資金効率の観点から前記b.に従い支出することがあります。
⑪ 情報開示方針

2020/04/28 15:00

#2 注記表（連結）

コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。		(単位:千円)
	前期 (2019年7月31日)	当期 (2020年1月31日)
コミットメントライン契約の総額	-	4,500,000
借入実行残高	-	-
差引額	-	4,500,000

(損益計算書に関する注記)

※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

		前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日)	当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日)
	※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
	発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
	発行済投資口の総口数	907,458口	907,458口

(金銭の分配に係る計算書に関する注記)

前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日)	当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日)
※1 一時差異等調整積立金 第13期に計上された負ののれん発生益のうち、2,000,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は20,000,000円の取崩しを行うこととしました。	※1 一時差異等調整積立金 第13期に計上された負ののれん発生益のうち、2,000,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は20,000,000円の取崩しを行うこととしました。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)

※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
		前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日)	当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日)
	現金及び預金	10,296,548千円	10,978,807千円
	信託現金及び信託預金	9,903,118千円	10,187,104千円
	現金及び現金同等物	20,199,667千円	21,165,911千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料

		前期 (2019年7月31日)	当期 (2020年1月31日)
	1年内	12,000千円	12,000千円
	1年超	551,000千円	545,000千円
	合計	563,000千円	557,000千円

オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

		前期 (2019年7月31日)	当期 (2020年1月31日)
	1年内	3,265,232千円	3,238,403千円
	1年超	20,920,160千円	19,714,966千円
	合計	24,185,392千円	22,953,370千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、債務の返済等に充当する資金を金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせることに留意しています。余資の運用は、安全性、流動性及び効率性を重視し、各種の預金等にて行っています。デリバティブ取引は、金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的としてのみ行うこととし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されています。借入金及び投資法人債は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得資金の調達を目的としたものであり、借入金の返済期日は最長で第16期末(2020年1月31日)後8年8ヶ月、投資法人債の償還期日は最長で第16期末(2020年1月31日)後9年10ヶ月になりますが、支払期日において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク
預金は預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、無利息型の普通口座又は預入先金融機関の信用格付に一定の制限を設ける等で当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスクに晒されていますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用格付の高い金融機関と取引を行う等により、カウンターパーティリスクの軽減を図っています。
②市場リスク
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金融環境及び継続的なモニタリングを通じた金利予測等に応じて、借入額全体に対する変動金利による借入金残高の比率を調整すること、デリバティブ取引の利用等により、当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価額や発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定め、当該方針に基づき行っています。
③流動性リスク
借入金等は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、借入先金融機関の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価格のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
前期(2019年7月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	10,296,548	10,296,548	-
(2)信託現金及び信託預金	9,903,118	9,903,118	-
資産計	20,199,667	20,199,667	-
(1)短期借入金	2,500,000	2,500,000	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	13,200,000	13,198,325	△1,674
(3)投資法人債	5,000,000	5,036,600	36,600
(4)長期借入金	105,200,000	106,075,204	875,204
負債計	125,900,000	126,810,130	910,130
デリバティブ取引※	△483,092	△483,092	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
当期(2020年1月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	10,978,807	10,978,807	-
(2)信託現金及び信託預金	10,187,104	10,187,104	-
資産計	21,165,911	21,165,911	-
(1)短期借入金	3,300,000	3,300,000	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	10,100,000	10,112,003	12,003
(3)投資法人債	7,000,000	7,024,300	24,300
(4)長期借入金	107,250,000	107,913,233	663,233
負債計	127,650,000	128,349,537	699,537
デリバティブ取引※	△450,527	△450,527	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算出する方法によっています。)
(3)投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期(2019年7月31日) (単位:千円)

区分	貸借対照表計上額
投資有価証券※	2,398

※投資有価証券に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。なお、当期において投資有価証券評価損5,942千円を計上しています。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年7月31日) (単位:千円)

当期(2020年1月31日) (単位:千円)

(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年7月31日) (単位:千円)

当期(2020年1月31日) (単位:千円)

(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年7月31日)及び当期(2020年1月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2020年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)及び当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)及び当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)及び当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)及び当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
		前期 (2019年7月31日)	当期 (2020年1月31日)
	繰延税金資産
	合併時受入評価差額	720,920千円	697,994千円
	繰延ヘッジ損益	152,608千円	141,875千円
	資産除去債務	21,272千円	21,242千円
	投資有価証券評価損	1,872千円	-
	信託借地権償却額	181千円	723千円
	その他	-	20千円
	繰延税金資産小計	896,855千円	861,856千円
	評価性引当額	△ 896,855千円	△ 861,856千円
	繰延税金資産合計	-	-
	繰延税金資産の純額	-	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
		前期 (2019年7月31日)	当期 (2020年1月31日)
	法定実効税率	31.51%	31.51%
	(調整)
	支払分配金の損金算入額	△ 31.04%	△ 30.94%
	その他	△ 0.45%	△ 0.55%
	税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02%	0.02%

(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.資産除去債務の概要
本投資法人は2019年6月3日に取得した「アルテ石屋川」において、土地に係る一般定期転借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間47年1ヶ月と見積もり、割引率は0.54711%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.資産除去債務の総額の増減

		前期 (自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月31日)	当期 (自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月31日)
	期首残高	-	67,338千円
	有形固定資産の取得に伴う増加額	67,277千円	-
	時の経過による調整額	61千円	184千円
	期末残高	67,338千円	67,522千円

(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、居住用施設等(土地を含みます。)及びヘルスケア施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)

		前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日)	当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	221,356,688	233,496,342
	期中増減額	12,139,653	811,431
	期末残高	233,496,342	234,307,773
期末時価		273,676,000	279,986,000

(注1)	貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)	賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権6物件の取得(13,400,965千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の譲渡(482,312千円)及び減価償却費(1,391,231千円)であり、当期の主な増加額は不動産信託受益権2物件の取得(2,006,136千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の譲渡(420,922千円)及び減価償却費(1,428,681千円)です。
(注3)	期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、2020年2月28日に譲渡したKDXレジデンス泉中央の当期の期末時価については、2020年1月29日に締結した信託受益権売買契約書に記載された売買金額540,000千円に基づいています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。2020/04/28 15:00