訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成27年8月1日-平成28年1月31日)
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
(注1) 金額については、記載未満の桁数を切り捨てて記載しています。以下、別段の記載がない限り同じです。
各種比率等については、小数第二位を四捨五入して記載しています。以下、別段の記載がない限り同じです。
(注2) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(第1期:28,902口、第2期:75,440口、第3期:75,440口、第4期:236,920口、第5期:241,622口、第6期:277,932口、第7期:347,610口、第8期:349,089口)で除することにより算定しています。なお、第1期については、実際に運用を開始した日である平成24年4月26日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数(75,440口)により算出した1口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。
(注3) 総資産経常利益率=経常利益/{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
なお、第1期については、平成24年4月26日を期首とみなして計算しています。
(注4) 年換算をする場合において、1年を365日とし、第1期の営業期間は97日(実際に運用を開始した日より起算)、第2期は184日、第3期は181日、第4期は184日、第5期は181日、第6期は184日、第7期は181日、第8期は184日として、年換算値を計算しています。
(注5) 自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
なお、第1期については、平成24年4月26日を期首とみなして計算しています。
(注6) 総資産有利子負債比率=期末有利子負債額/期末総資産額×100
(注7) FFO=当期純利益+減価償却費+繰延資産償却費-不動産等売却益+不動産等売却損
(注8) 1口当たりFFO=FFO/発行済投資口の総口数(円未満を切り捨てて記載しています。)
(注9) 賃貸NOI=賃貸事業収入-賃貸事業費用+減価償却費
(注10)年換算NOI利回り=年換算NOI/物件取得価格
(注11)賃貸NCF=賃貸NOI-資本的支出額
(注12)年換算NCF利回り=年換算NCF/物件取得価格
(注13)底地を除いた数値又は比率を記載しています。
②当期の概況
(イ)投資法人の主な推移
ケネディクス・レジデンシャル投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、平成23年11月15日に設立され、平成24年4月26日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場しました(銘柄コード3278)。直近では、平成27年2月及び3月に公募による新投資口発行及び第三者割当による新投資口の発行をそれぞれ実施し、当期末日現在、合計105物件の不動産等(取得価格の総額148,184,403千円)を運用し、その発行済投資口の総口数は349,089口となっています。
本投資法人は、ケネディクス株式会社の理念(独立系不動産運用会社として不動産投資家の立場に即し運用サービスを提供すること)と人材を受け継ぐケネディクス不動産投資顧問株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)にその資産運用を委託し、「目利きを活かした着実な外部成長」、「効率的な収益マネジメント」及び「新しい取組みへの挑戦」という三つの基本戦略に基づき投資運用を行っています。
(ロ)運用環境
当期におけるわが国の経済状況は、企業収益の改善等に伴い緩やかな回復基調が続いていましたが、平成28年3月8日に内閣府が公表した平成27年10～12月期の実質GDP成長率(2次速報値)は、個人消費の低迷や中国等の新興国経済の減速を背景に輸出も減少したことから、前期比年率1.1%の減少と2期振りのマイナスとなりました。消費者物価指数は引き続き前年同月比プラスとなっていますが、消費者物価指数(持家の帰属家賃を除く総合)の影響を考慮した実質賃金指数は2012年以降引き続きマイナスで推移しています。
賃貸住宅市場に関しては、稼働率及び賃料水準ともに、引き続き安定的に推移しています。本投資法人が主として運用する大都市圏においては、総じて人口流入が継続しており、賃貸住宅への安定的な需要が見込まれるとともに、供給面は低位で推移しており、当面良好な需給環境が続くものと思われます。
また、不動産売買市場においては、一部投資家による過熱感を指摘する声もありましたが、今後も日本銀行による積極的な金融緩和政策により引き続き活発な不動産取引が継続していくことが見込まれます。
金融市場においては、中国経済の減速懸念、原油安等により、年初から世界的な株安が続きましたが、平成28年1月29日の日本銀行によるマイナス金利の導入決定後、J-REIT指数は一時大きく上昇しました。一方、金融市場は引き続き不安定な状況が続いており、今後の動向に注意が必要です。
(ハ)運用状況
a.資産の取得及び譲渡
本投資法人は、当期において、以下記載の5物件(取得価格の総額6,900,740千円)を取得しました。また、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、以下記載の3物件(譲渡価格の総額4,673,000千円)を譲渡しました。
その結果、当期末(平成28年1月31日)時点におけるポートフォリオは、合計105物件(取得価格の総額 148,184,403千円)となりました。
<当期の取得物件>
(注1)「立地」には、本投資法人が取得を決定するに際し検討した投資尺度のうち、最も重視した投資尺度を記載しており、「地位(じぐらい)の高さ」を最も重視したものには「地位」を、「生活利便性の高さ」を最も重視したものには「利便性」を、「特殊マーケットの有無」を最も重視したものには「特殊性」を、それぞれ記載しています。
(注2)「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の主要都市をいいます。
(注3)「地方経済圏」とは、政令指定都市を始めとする地方中核都市をいいます。
(注4)「タイプ」には、当該取得資産における主たる住戸が以下に記載のシングルタイプ、スモール・ファミリータイプ又はファミリータイプのいずれに該当するかの別(ただし、複数のタイプに該当する場合には、1戸当たり専有面積が最も大きな主たる住戸が属するタイプ)を記載しています。
(注5)「取得価格」には、当該不動産等の取得に要した諸費用を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
<当期の譲渡物件>
(注)「譲渡価格」には、当該信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買金額(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。)の千円未満を切り捨てて記載しています。
b.保有不動産の運用管理
本投資法人は、地域・立地及び都市、賃料帯、又はテナント層(法人・個人)等の特性を多角的に考慮することにより選定された、保有不動産の運営・管理を手がけるプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)と連携のうえ、パフォーマンスの安定化・最大化を目指して運用を実施しました。
更に、各地域に密着した有力不動産会社との連携及びPM会社の効率的なリーシング活動の強化を図りました。また、個別物件の特性、稼働状況を踏まえた募集条件の設定、「KDXレジデンス」のブランド力をいかした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用、物件ごとの特性に応じた機動的な営業活動を計画的に行いました。
上記の結果、ポートフォリオ全体(底地を除きます。)の稼働率は当期末(平成28年1月31日)時点で96.0%となりました。なお、底地を含めたポートフォリオ全体の稼働率は、96.0%になります。
具体的な賃貸事業収入の向上に資する施策としては、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、携帯電話用屋上アンテナ設置等による建物付帯収入の増加及び駐車場契約率の向上を図るとともに、賃貸事業費用の削減として、建物管理会社の集約及び群管理による管理運営コストの削減、共用部照明の一部LED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直しにより、収支向上を図りました。
また、運用資産の市場競争力の維持・向上に有効と判断した場合には、物件ごとに戦略的な共用部のリニューアル工事・専有部のバリューアップ工事及び設備の更新等を実施しました。
本投資法人は、平成28年1月期(第8期)に「環境方針」を制定しました。省エネルギー対策の推進と環境負荷の低減に積極的に取り組む必要があると考え、環境への取組みを一段と推進していきます。
更に、本投資法人の保有する3物件「KDXレジデンス恵比寿」「芦屋ロイヤルホームズ」「KDXレジデンス四谷」について、株式会社日本政策投資銀行及び一般財団法人日本不動産研究所よりDBJ Green Building認証(環境・社会へ配慮がなされた不動産としての認証制度に基づく評価認証)を受けました。
c.資金調達
本投資法人は、資産取得のための資金調達に際しては、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、財務の安定性と資金調達コストの効率性とのバランスを考慮したうえで実行しています。
(借入れの状況)
当期においては、物件の取得に際し、新たに1,300百万円の借入れを行い、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として8,700百万円の借入れを行いました。その結果、当期末(平成28年1月31日)で借入金残高は74,800百万円となりました。
また、平成27年8月31日の借入れ(シリーズ15-G)においては借入期間10年で実施する等、前期に引き続き長期化と返済期日の分散を図っています。
(注1)当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、前営業日とします。
(注2)変動金利による借入れですが、金利上昇リスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。よって金利スワップ取引(金利の固定化)後の金利を記載しています。
これらにより、当期末(平成28年1月31日)の借入金の平均残存年数は4.3年となり、当期末の加重平均金利は1.0%に、また長期借入金比率(注)は84.0%、固定比率は100.0%に、総資産有利子負債の比率(LTV)は46.7%となっています。
(注)借入金の合計に対する長期借入金(1年以内返済予定の長期借入金を除く。)の占める割合です。なお、1年以内返済予定の長期借入金を含めた「長期借入金比率」は100%です。
(格付けの状況)
当期末(平成28年1月31日)現在における本投資法人の格付状況は、次のとおりです。
d.業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益5,226百万円、営業利益2,717百万円、経常利益2,185百万円、当期純利益2,184百万円となりました。
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)を適用し、当期未処分利益から前期内部留保額及び当期の不動産等売却益9,284,400円を内部留保し、その残額のうち発行済投資口の総口数349,089口の整数倍の最大値となる2,175,173,559円を利益分配金として分配することとしました。
なお、物件売却による不動産等売却益が発生した場合、状況に応じ必要性を吟味したうえで、当該不動産等売却益を除いた当期純利益が当初予想を下回らない範囲で同様の内部留保の要否を検討します。
③次期の見通し
今後の日本経済は、引き続き緩やかな回復が続くものと期待されますが、昨年末に決議された米国の政策金利の引き上げや世界的な原油価格の下落等といった世界経済を巡る不確実性に加え、国内においても日本のマイナス金利付き量的・質的金融緩和の影響や景気・物価のモメンタム等、様々な事象に留意が必要な環境と考えられます。
賃貸住宅市場においては、良好な需給環境のもと、稼働率及び賃料水準ともに引き続き安定した基調が続くものと予想されます。また、不動産売買市場においては、昨年には一部投資家による過熱感を指摘する声もありましたが、金融市場の変調等により過熱感も一服してきており、引き続き活発な不動産取引が継続していくことが見込まれます。一方で、今後も日本銀行による積極的な金融緩和政策により不動産市場に対する資金供給は良好に推移すると考えられますが、将来的な金利上昇リスクには注意する必要があると思われます。
このような状況下、本投資法人は以下の運用方針のもと、中長期的な視点から、安定的な賃貸収益の確保と資産規模の着実な成長、適切な財務基盤の構築を目指し、適正な運用を実施するものとします。
(イ)新規物件の取得
本投資法人は、そもそもの土地が持つ潜在的な収益力に着目して、「地位(じぐらい)の高さ」「生活利便性の高さ」「特殊マーケットの有無」といった尺度を用いて、中長期的に安定した賃貸収益を獲得できる投資機会を判別し、東京経済圏だけでなく、地方経済圏においても積極的に投資を検討します。
また、投資対象を東京都心部及び主要駅へのアクセスが良い立地に所在する不動産や築年数が比較的浅い不動産だけに限定することなく、不動産投資運用のプロフェッショナルとして培った「目利き」を活用して幅広い投資対象の中から優良な投資機会を選別することで、着実な物件取得を実現できるものと考えています。
物件の取得ルートとして、ケネディクス株式会社との平成25年10月1日付不動産情報提供等に関する覚書(以下「サポートライン覚書」といいます。なお、サポートライン覚書については、平成26年6月24日付で「高齢者向け住宅」を、ケネディクス株式会社が入手した不動産等売却情報の提供等の対象から除外する変更がされています。)に基づくケネディクス株式会社からのパイプラインだけでなく、本資産運用会社独自のネットワークも活用しながら、機動的に物件取得を行います。
また、物件の取得時期をコントロールし、今後の市場環境・資金調達環境に応じて有利なタイミングで柔軟に取得することを企図し、匿名組合出資持分及び不動産対応証券(優先出資証券等)への投資の検討も行います。
(ロ)保有資産の管理運用
本投資法人は、中長期的に安定した賃貸収益の確保を目標とし、各PM会社と本資産運用会社が一体となり、個別の物件特性に応じたリーシング戦略を策定し、各地域における賃貸マーケットに精通した有力不動産会社と密に連携を図ることにより、稼働率・賃料水準の維持・向上を目指します。
また、各物件の運営状況や競合物件の動向等を踏まえ、稼働率の維持・向上、入居者入替え時の賃料水準の引上げ、更新時の賃料増額、礼金収受、空室期間の短縮、契約更新率の維持及び向上、並びに駐車場収入・その他付帯収入の確保等その他収益機会を追求し、賃貸利益の確保を図ります。
引き続き、管理運営コストの削減、原状回復工事を含む修繕工事費の圧縮、照明器具のLED化並びに水道光熱費及び募集費用等の各種費用の削減に取り組みます。
物件の戦略的な共用部のリニューアル工事や専有部のリフォーム工事を実施するとともに、適宜、適切な大規模修繕を継続的に行うことにより運用資産の市場競争力の維持・向上を図ります。
(ハ)資金調達
今後も、金利動向等の金融環境を注視したうえで、財務の安定性と資金調達コストの最適バランスを実現すべく様々な選択肢の中から、最適な資金調達手段を検討・選択し、適切な財務基盤の構築を図ります。
(ニ)情報開示
本投資法人は、積極的なIR活動により、投資家及び関係者に対して幅広く情報提供を行うこと、及び可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めることを情報開示の基本方針としています。具体的には、東京証券取引所の適時開示(TDnet登録及びプレスリリース)に加えて、本投資法人のホームページ(http://www.kdr-reit.com/)を通じた適切な情報開示を行います。
(ホ)利益相反対策
本資産運用会社は、本投資法人以外に、他の投資法人及び不動産ファンド等を運用しています。そのため、本資産運用会社において、取得検討に関して「優先検討権」を採用し、本資産運用会社内にコンプライアンス・オフィサーを含む「パイプライン会議」を設置して一定のルールに則った運営を行うことにより、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、もって本資産運用会社が運用を受託する投資法人及び不動産ファンド等の間における利益相反を防止する等、適切な利益相反対策の実施に努めています。
(ヘ)決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(参考情報)
資産の取得について
本投資法人は、平成28年4月26日付で、以下の不動産信託受益権の取得に係る信託受益権売買契約を締結しています(注1)。
(注1)本契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。ただし、本投資法人により取得に必要な資金調達が完了したことが本投資法人の売買代金支払義務の発生のための前提条件の一つとなっており、仮に、本投資法人が売買実行日までに取得に必要な資金を調達できなかった場合でも、本投資法人の義務違反を構成しないため、本投資法人が売主に対し損害賠償責任を負うものではなく、本投資法人の財務に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は判断しています。
(注2)「取得予定価格」には、当該不動産等の取得に要する諸費用(取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等)を含まない金額(信託受益権売買契約書に記載された売買価格)を記載しています。
(注3)本契約において、本投資法人又は売主の責めに帰すべき事由に基づき本契約が解除された場合には、違反当事者に対し、かかる解除の違約金として売買対象である不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税相当額を除きます。)の5%相当額を違約金として支払うこととされています。
(注4)取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
① 主要な経営指標等の推移
| 期 | 単位 | 第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 | 第5期 | ||
| 決算年月 | 平成24年7月 | 平成25年1月 | 平成25年7月 | 平成26年1月 | 平成26年7月 | |||
| 営 業 成 績 | 営業収益 | 百万円 | 553 | 1,114 | 1,135 | 3,616 | 3,743 | |
| うち賃貸事業収益 | 百万円 | 553 | 1,114 | 1,135 | 3,596 | 3,688 | ||
| 営業費用 | 百万円 | 216 | 498 | 582 | 1,490 | 1,887 | ||
| うち賃貸事業費用 | 百万円 | 169 | 367 | 442 | 1,230 | 1,486 | ||
| 営業利益 | 百万円 | 336 | 615 | 553 | 2,125 | 1,856 | ||
| 経常利益 | 百万円 | 256 | 464 | 407 | 1,633 | 1,458 | ||
| 当期純利益 | 百万円 | 254 | 463 | 406 | 1,632 | 1,457 | ||
| 財 産 等 の 状 況 | 総資産額 | 百万円 | 32,994 | 33,195 | 33,025 | 107,400 | 108,698 | |
| (対前期比) | % | (-) | (+0.6) | (△0.5) | (+225.2) | (+1.2) | ||
| 有利子負債額 | 百万円 | 18,500 | 18,500 | 18,330 | 55,200 | 56,550 | ||
| 純資産額 | 百万円 | 14,028 | 14,213 | 14,171 | 50,208 | 50,037 | ||
| (対前期比) | % | (-) | (+1.3) | (△0.3) | (+254.3) | (△0.3) | ||
| 出資総額 | 百万円 | 13,773 | 13,773 | 13,773 | 48,592 | 48,592 | ||
| 分 1配 口金 当等 たの り状 況 | 分配総額 | 百万円 | 254 | 463 | 406 | 1,632 | 1,457 | |
| 配当性向 | % | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| 発行済投資口の総口数 | 口 | 75,440 | 75,440 | 75,440 | 241,622 | 241,622 | ||
| 1口当たり当期純利益 (注2) | 円 | 8,818 (3,378) | 6,145 | 5,389 | 6,890 | 6,032 | ||
| 1口当たり純資産額 | 円 | 185,953 | 188,402 | 187,847 | 207,800 | 207,088 | ||
| 1口当たり分配金 | 円 | 3,378 | 6,145 | 5,390 | 6,756 | 6,033 | ||
| 利益分配金 | 円 | 3,378 | 6,145 | 5,390 | 6,756 | 6,033 | ||
| 利益超過分配金 | 円 | - | - | - | - | - | ||
| 財 務 指 標 | 総資産経常利益率(注3) | % | 1.1 | 1.4 | 1.2 | 2.3 | 1.3 | |
| 年換算値(注4) | % | 4.1 | 2.8 | 2.5 | 4.6 | 2.7 | ||
| 自己資本利益率(注5) | % | 1.8 | 3.3 | 2.9 | 5.1 | 2.9 | ||
| 年換算値(注4) | % | 6.9 | 6.5 | 5.8 | 10.1 | 5.9 | ||
| 自己資本比率 | % | 42.5 | 42.8 | 42.9 | 46.7 | 46.0 | ||
| (対前期増減) | (-) | (+0.3) | (+0.1) | (+3.8) | (△0.7) | |||
| 総資産有利子負債比率 (注6) | % | 56.1 | 55.7 | 55.5 | 51.4 | 52.0 | ||
| FFO(注7) (Funds from Operation) | 百万円 | 364 | 675 | 619 | 2,228 | 2,060 | ||
| 1口当たりFFO(注8) | 円 | 4,834 | 8,959 | 8,205 | 9,221 | 8,526 | ||
| 賃貸NOI(注9) (Net Operating Income) | 百万円 | 479 | 941 | 887 | 2,921 | 2,764 | ||
| 年換算NOI利回り (注4)(注10) | % | 5.9 | 6.1 | 5.9 | 5.9 | 5.6 | ||
| 賃貸NCF(注11) (Net Cash Flow) | 百万円 | 478 | 908 | 871 | 2,875 | 2,690 | ||
| 年換算NCF利回り (注4)(注12) | % | 5.9 | 5.9 | 5.8 | 5.8 | 5.4 | ||
| 参 考 情 報 | 投資物件数 | 件 | 20 | 20 | 20 | 80 | 81 | |
| 賃貸戸数(注13) | 戸 | 1,322 | 1,339 | 1,342 | 4,658 | 4,704 | ||
| 総賃貸可能面積(注13) | ㎡ | 59,157.37 | 59,157.37 | 59,157.37 | 193,404.68 | 195,429.49 | ||
| 稼働率(注13) | % | 94.0 | 95.1 | 96.2 | 95.9 | 95.7 | ||
| 減価償却費 | 百万円 | 95 | 194 | 194 | 555 | 561 | ||
| 資本的支出額 | 百万円 | 0 | 32 | 15 | 45 | 74 | ||
| 期 | 単位 | 第6期 | 第7期 | 第8期 | ||
| 決算年月 | 平成27年1月 | 平成27年7月 | 平成28年1月 | |||
| 営 業 成 績 | 営業収益 | 百万円 | 4,241 | 5,302 | 5,226 | |
| うち賃貸事業収益 | 百万円 | 4,167 | 5,170 | 5,208 | ||
| 営業費用 | 百万円 | 2,022 | 2,488 | 2,509 | ||
| うち賃貸事業費用 | 百万円 | 1,583 | 1,952 | 1,936 | ||
| 営業利益 | 百万円 | 2,218 | 2,814 | 2,717 | ||
| 経常利益 | 百万円 | 1,740 | 2,305 | 2,185 | ||
| 当期純利益 | 百万円 | 1,739 | 2,254 | 2,184 | ||
| 財 産 等 の 状 況 | 総資産額 | 百万円 | 132,335 | 158,655 | 160,064 | |
| (対前期比) | % | (+21.7) | (+19.9) | (+0.9) | ||
| 有利子負債額 | 百万円 | 71,100 | 73,500 | 74,800 | ||
| 純資産額 | 百万円 | 58,852 | 82,383 | 82,389 | ||
| (対前期比) | % | (+17.6) | (+40.0) | (+0.0) | ||
| 出資総額 | 百万円 | 57,121 | 80,132 | 80,132 | ||
| 分 1配 口金 当等 たの り状 況 | 分配総額 | 百万円 | 1,739 | 2,180 | 2,175 | |
| 配当性向 | % | 100.0 | 96.7 | 99.6 | ||
| 発行済投資口の総口数 | 口 | 279,122 | 349,089 | 349,089 | ||
| 1口当たり当期純利益 (注2) | 円 | 6,258 | 6,485 | 6,257 | ||
| 1口当たり純資産額 | 円 | 210,849 | 235,996 | 236,012 | ||
| 1口当たり分配金 | 円 | 6,232 | 6,247 | 6,231 | ||
| 利益分配金 | 円 | 6,232 | 6,247 | 6,231 | ||
| 利益超過分配金 | 円 | - | - | - | ||
| 財 務 指 標 | 総資産経常利益率(注3) | % | 1.4 | 1.6 | 1.4 | |
| 年換算値(注4) | % | 2.9 | 3.2 | 2.7 | ||
| 自己資本利益率(注5) | % | 3.2 | 3.2 | 2.7 | ||
| 年換算値(注4) | % | 6.3 | 6.4 | 5.3 | ||
| 自己資本比率 | % | 44.5 | 51.9 | 51.5 | ||
| (対前期増減) | (△1.6) | (+7.5) | (△0.5) | |||
| 総資産有利子負債比率(注6) | % | 53.7 | 46.3 | 46.7 | ||
| FFO(注7) (Funds from Operation ) | 百万円 | 2,447 | 3,017 | 3,082 | ||
| 1口当たりFFO(注8) | 円 | 8,766 | 8,642 | 8,830 | ||
| 賃貸NOI(注9) (Net Operating Income) | 百万円 | 3,243 | 4,044 | 4,124 | ||
| 年換算NOI利回り (注4)(注10) | % | 5.3 | 5.6 | 5.5 | ||
| 賃貸NCF(注11) (Net Cash Flow) | 百万円 | 3,181 | 3,898 | 3,956 | ||
| 年換算NCF利回り (注4)(注12) | % | 5.2 | 5.4 | 5.3 | ||
| 参 考 情 報 | 投資物件数 | 件 | 92 | 103 | 105 | |
| 賃貸戸数(注13) | 戸 | 5,774 | 6,820 | 6,948 | ||
| 総賃貸可能面積(注13) | ㎡ | 236,310.44 | 280,436.94 | 286,310.51 | ||
| 稼働率(注13) | % | 95.7 | 96.2 | 96.0 | ||
| 減価償却費 | 百万円 | 659 | 827 | 852 | ||
| 資本的支出額 | 百万円 | 62 | 146 | 167 | ||
(注1) 金額については、記載未満の桁数を切り捨てて記載しています。以下、別段の記載がない限り同じです。
各種比率等については、小数第二位を四捨五入して記載しています。以下、別段の記載がない限り同じです。
(注2) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(第1期:28,902口、第2期:75,440口、第3期:75,440口、第4期:236,920口、第5期:241,622口、第6期:277,932口、第7期:347,610口、第8期:349,089口)で除することにより算定しています。なお、第1期については、実際に運用を開始した日である平成24年4月26日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数(75,440口)により算出した1口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。
(注3) 総資産経常利益率=経常利益/{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
なお、第1期については、平成24年4月26日を期首とみなして計算しています。
(注4) 年換算をする場合において、1年を365日とし、第1期の営業期間は97日(実際に運用を開始した日より起算)、第2期は184日、第3期は181日、第4期は184日、第5期は181日、第6期は184日、第7期は181日、第8期は184日として、年換算値を計算しています。
(注5) 自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
なお、第1期については、平成24年4月26日を期首とみなして計算しています。
(注6) 総資産有利子負債比率=期末有利子負債額/期末総資産額×100
(注7) FFO=当期純利益+減価償却費+繰延資産償却費-不動産等売却益+不動産等売却損
(注8) 1口当たりFFO=FFO/発行済投資口の総口数(円未満を切り捨てて記載しています。)
(注9) 賃貸NOI=賃貸事業収入-賃貸事業費用+減価償却費
(注10)年換算NOI利回り=年換算NOI/物件取得価格
(注11)賃貸NCF=賃貸NOI-資本的支出額
(注12)年換算NCF利回り=年換算NCF/物件取得価格
(注13)底地を除いた数値又は比率を記載しています。
②当期の概況
(イ)投資法人の主な推移
ケネディクス・レジデンシャル投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、平成23年11月15日に設立され、平成24年4月26日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場しました(銘柄コード3278)。直近では、平成27年2月及び3月に公募による新投資口発行及び第三者割当による新投資口の発行をそれぞれ実施し、当期末日現在、合計105物件の不動産等(取得価格の総額148,184,403千円)を運用し、その発行済投資口の総口数は349,089口となっています。
本投資法人は、ケネディクス株式会社の理念(独立系不動産運用会社として不動産投資家の立場に即し運用サービスを提供すること)と人材を受け継ぐケネディクス不動産投資顧問株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)にその資産運用を委託し、「目利きを活かした着実な外部成長」、「効率的な収益マネジメント」及び「新しい取組みへの挑戦」という三つの基本戦略に基づき投資運用を行っています。
(ロ)運用環境
当期におけるわが国の経済状況は、企業収益の改善等に伴い緩やかな回復基調が続いていましたが、平成28年3月8日に内閣府が公表した平成27年10～12月期の実質GDP成長率(2次速報値)は、個人消費の低迷や中国等の新興国経済の減速を背景に輸出も減少したことから、前期比年率1.1%の減少と2期振りのマイナスとなりました。消費者物価指数は引き続き前年同月比プラスとなっていますが、消費者物価指数(持家の帰属家賃を除く総合)の影響を考慮した実質賃金指数は2012年以降引き続きマイナスで推移しています。
賃貸住宅市場に関しては、稼働率及び賃料水準ともに、引き続き安定的に推移しています。本投資法人が主として運用する大都市圏においては、総じて人口流入が継続しており、賃貸住宅への安定的な需要が見込まれるとともに、供給面は低位で推移しており、当面良好な需給環境が続くものと思われます。
また、不動産売買市場においては、一部投資家による過熱感を指摘する声もありましたが、今後も日本銀行による積極的な金融緩和政策により引き続き活発な不動産取引が継続していくことが見込まれます。
金融市場においては、中国経済の減速懸念、原油安等により、年初から世界的な株安が続きましたが、平成28年1月29日の日本銀行によるマイナス金利の導入決定後、J-REIT指数は一時大きく上昇しました。一方、金融市場は引き続き不安定な状況が続いており、今後の動向に注意が必要です。
(ハ)運用状況
a.資産の取得及び譲渡
本投資法人は、当期において、以下記載の5物件(取得価格の総額6,900,740千円)を取得しました。また、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、以下記載の3物件(譲渡価格の総額4,673,000千円)を譲渡しました。
その結果、当期末(平成28年1月31日)時点におけるポートフォリオは、合計105物件(取得価格の総額 148,184,403千円)となりました。
<当期の取得物件>
| 立地 (地位・ 利便性・ 特殊性) (注1) | 地域 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | タイプ (注4) | 取得価格 (千円) (注5) | 取得日 |
| 地位 | 東京 経済圏 (注2) | T-66 | KDXレジデンス赤坂 | 東京都港区 | スモール・ ファミリー | 1,150,000 | 平成27年 9月30日 |
| 利便性 | T-67 | KDXレジデンス神田 | 東京都千代田区 | スモール・ ファミリー | 700,000 | 平成27年 9月30日 | |
| 地位 | T-68 | KDXレジデンス恵比寿 | 東京都渋谷区 | スモール・ ファミリー | 2,845,000 | 平成27年10月30日 | |
| 利便性 | 地方 経済圏 (注3) | R-40 | KDXレジデンス南三条 | 北海道札幌市 | スモール・ ファミリー | 915,000 | 平成27年 9月30日 |
| 利便性 | R-41 | セレニテ北久宝寺 | 大阪府大阪市 | シングル | 1,290,740 | 平成27年10月27日 | |
| 合計 | 6,900,740 | ||||||
(注1)「立地」には、本投資法人が取得を決定するに際し検討した投資尺度のうち、最も重視した投資尺度を記載しており、「地位(じぐらい)の高さ」を最も重視したものには「地位」を、「生活利便性の高さ」を最も重視したものには「利便性」を、「特殊マーケットの有無」を最も重視したものには「特殊性」を、それぞれ記載しています。
(注2)「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の主要都市をいいます。
(注3)「地方経済圏」とは、政令指定都市を始めとする地方中核都市をいいます。
(注4)「タイプ」には、当該取得資産における主たる住戸が以下に記載のシングルタイプ、スモール・ファミリータイプ又はファミリータイプのいずれに該当するかの別(ただし、複数のタイプに該当する場合には、1戸当たり専有面積が最も大きな主たる住戸が属するタイプ)を記載しています。
| シングルタイプ(主として単身世帯を対象とする住宅) | スモール・ファミリータイプ(主として夫婦世帯及び乳幼児等がいる家族世帯を対象とする住宅) | ファミリータイプ(主として3人以上の家族世帯を対象とする住宅) |
| 主たる住戸の1戸当たり専有面積が18㎡以上30㎡未満であり、かつ、賃貸可能戸数が1棟当たり20戸以上であるもの。 | 主たる住戸の1戸当たり専有面積が30㎡以上60㎡未満であり、かつ、賃貸可能戸数が1棟当たり15戸以上であるもの。 | 主たる住戸の1戸当たり専有面積が60㎡以上であり、かつ、賃貸可能戸数が1棟当たり5戸以上であるもの。 |
(注5)「取得価格」には、当該不動産等の取得に要した諸費用を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
<当期の譲渡物件>
| 物件番号 | 物件名称 | 所在地 | 譲渡価格 (千円) (注) | 譲渡価格と帳簿価額 の差額 (千円) | 譲渡日 |
| T-2 | KDX代々木レジデンス | 東京都渋谷区 | 1,340,000 | 11,250 | 平成27年 9月30日 |
| T-14 | KDXレジデンス白金III | 東京都港区 | 2,952,000 | 20,824 | 平成27年10月30日 |
| R-31 | KDXレジデンス天神東I | 福岡県福岡市 | 381,000 | 3,923 | 平成27年 9月30日 |
| 合計 | 4,673,000 | 35,998 | |||
(注)「譲渡価格」には、当該信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買金額(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。)の千円未満を切り捨てて記載しています。
b.保有不動産の運用管理
本投資法人は、地域・立地及び都市、賃料帯、又はテナント層(法人・個人)等の特性を多角的に考慮することにより選定された、保有不動産の運営・管理を手がけるプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)と連携のうえ、パフォーマンスの安定化・最大化を目指して運用を実施しました。
更に、各地域に密着した有力不動産会社との連携及びPM会社の効率的なリーシング活動の強化を図りました。また、個別物件の特性、稼働状況を踏まえた募集条件の設定、「KDXレジデンス」のブランド力をいかした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用、物件ごとの特性に応じた機動的な営業活動を計画的に行いました。
上記の結果、ポートフォリオ全体(底地を除きます。)の稼働率は当期末(平成28年1月31日)時点で96.0%となりました。なお、底地を含めたポートフォリオ全体の稼働率は、96.0%になります。
具体的な賃貸事業収入の向上に資する施策としては、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、携帯電話用屋上アンテナ設置等による建物付帯収入の増加及び駐車場契約率の向上を図るとともに、賃貸事業費用の削減として、建物管理会社の集約及び群管理による管理運営コストの削減、共用部照明の一部LED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直しにより、収支向上を図りました。
また、運用資産の市場競争力の維持・向上に有効と判断した場合には、物件ごとに戦略的な共用部のリニューアル工事・専有部のバリューアップ工事及び設備の更新等を実施しました。
本投資法人は、平成28年1月期(第8期)に「環境方針」を制定しました。省エネルギー対策の推進と環境負荷の低減に積極的に取り組む必要があると考え、環境への取組みを一段と推進していきます。
更に、本投資法人の保有する3物件「KDXレジデンス恵比寿」「芦屋ロイヤルホームズ」「KDXレジデンス四谷」について、株式会社日本政策投資銀行及び一般財団法人日本不動産研究所よりDBJ Green Building認証(環境・社会へ配慮がなされた不動産としての認証制度に基づく評価認証)を受けました。
c.資金調達
本投資法人は、資産取得のための資金調達に際しては、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、財務の安定性と資金調達コストの効率性とのバランスを考慮したうえで実行しています。
(借入れの状況)
当期においては、物件の取得に際し、新たに1,300百万円の借入れを行い、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として8,700百万円の借入れを行いました。その結果、当期末(平成28年1月31日)で借入金残高は74,800百万円となりました。
また、平成27年8月31日の借入れ(シリーズ15-G)においては借入期間10年で実施する等、前期に引き続き長期化と返済期日の分散を図っています。
| シリーズ | 借入先 | 借入金額 (千円) | 利率 | 借入日 | 返済期限 (注1) | 返済方法 | 摘要 |
| 15-A | 株式会社あおぞら銀行 | 300,000 | 0.67750% (注2) | 平成27年 8月31日 | 平成32年 8月31日 | 期限一括 | 無担保 無保証 |
| 15-B | 株式会社りそな銀行 | 1,100,000 | 0.92275% (注2) | 平成27年 8月31日 | 平成34年 8月31日 | ||
| 15-C | みずほ信託銀行株式会社 | 700,000 | 0.92275% (注2) | 平成27年 8月31日 | 平成34年 8月31日 | ||
| 15-D | 三井住友信託銀行株式会社 | 950,000 | 1.04660% (注2) | 平成27年 8月31日 | 平成35年 8月31日 | ||
| 15-E | 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 1,700,000 | 1.16870% (注2) | 平成27年 8月31日 | 平成36年 8月31日 | ||
| 15-F | 株式会社みずほ銀行 | 950,000 | 1.16870% (注2) | 平成27年 8月31日 | 平成36年 8月31日 | ||
| 15-G | 株式会社三井住友銀行 | 2,000,000 | 1.34470% (注2) | 平成27年 8月31日 | 平成37年 8月31日 | ||
| 15-H | 株式会社日本政策投資銀行 | 1,000,000 | 1.19250% (固定金利) | 平成27年 8月31日 | 平成36年 8月31日 | ||
| 16-A | 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 300,000 | 0.62400% (注2) | 平成27年 10月27日 | 平成32年 10月27日 | ||
| 16-B | 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 1,000,000 | 1.15600% (注2) | 平成27年 10月27日 | 平成37年 4月27日 |
(注1)当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、前営業日とします。
(注2)変動金利による借入れですが、金利上昇リスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。よって金利スワップ取引(金利の固定化)後の金利を記載しています。
これらにより、当期末(平成28年1月31日)の借入金の平均残存年数は4.3年となり、当期末の加重平均金利は1.0%に、また長期借入金比率(注)は84.0%、固定比率は100.0%に、総資産有利子負債の比率(LTV)は46.7%となっています。
(注)借入金の合計に対する長期借入金(1年以内返済予定の長期借入金を除く。)の占める割合です。なお、1年以内返済予定の長期借入金を含めた「長期借入金比率」は100%です。
(格付けの状況)
当期末(平成28年1月31日)現在における本投資法人の格付状況は、次のとおりです。
| 信用格付業者 | 格付対象 | 格付 |
| 株式会社日本格付研究所(JCR) | 長期発行体格付 | A(見通し:ポジティブ) |
d.業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益5,226百万円、営業利益2,717百万円、経常利益2,185百万円、当期純利益2,184百万円となりました。
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)を適用し、当期未処分利益から前期内部留保額及び当期の不動産等売却益9,284,400円を内部留保し、その残額のうち発行済投資口の総口数349,089口の整数倍の最大値となる2,175,173,559円を利益分配金として分配することとしました。
なお、物件売却による不動産等売却益が発生した場合、状況に応じ必要性を吟味したうえで、当該不動産等売却益を除いた当期純利益が当初予想を下回らない範囲で同様の内部留保の要否を検討します。
③次期の見通し
今後の日本経済は、引き続き緩やかな回復が続くものと期待されますが、昨年末に決議された米国の政策金利の引き上げや世界的な原油価格の下落等といった世界経済を巡る不確実性に加え、国内においても日本のマイナス金利付き量的・質的金融緩和の影響や景気・物価のモメンタム等、様々な事象に留意が必要な環境と考えられます。
賃貸住宅市場においては、良好な需給環境のもと、稼働率及び賃料水準ともに引き続き安定した基調が続くものと予想されます。また、不動産売買市場においては、昨年には一部投資家による過熱感を指摘する声もありましたが、金融市場の変調等により過熱感も一服してきており、引き続き活発な不動産取引が継続していくことが見込まれます。一方で、今後も日本銀行による積極的な金融緩和政策により不動産市場に対する資金供給は良好に推移すると考えられますが、将来的な金利上昇リスクには注意する必要があると思われます。
このような状況下、本投資法人は以下の運用方針のもと、中長期的な視点から、安定的な賃貸収益の確保と資産規模の着実な成長、適切な財務基盤の構築を目指し、適正な運用を実施するものとします。
(イ)新規物件の取得
本投資法人は、そもそもの土地が持つ潜在的な収益力に着目して、「地位(じぐらい)の高さ」「生活利便性の高さ」「特殊マーケットの有無」といった尺度を用いて、中長期的に安定した賃貸収益を獲得できる投資機会を判別し、東京経済圏だけでなく、地方経済圏においても積極的に投資を検討します。
また、投資対象を東京都心部及び主要駅へのアクセスが良い立地に所在する不動産や築年数が比較的浅い不動産だけに限定することなく、不動産投資運用のプロフェッショナルとして培った「目利き」を活用して幅広い投資対象の中から優良な投資機会を選別することで、着実な物件取得を実現できるものと考えています。
物件の取得ルートとして、ケネディクス株式会社との平成25年10月1日付不動産情報提供等に関する覚書(以下「サポートライン覚書」といいます。なお、サポートライン覚書については、平成26年6月24日付で「高齢者向け住宅」を、ケネディクス株式会社が入手した不動産等売却情報の提供等の対象から除外する変更がされています。)に基づくケネディクス株式会社からのパイプラインだけでなく、本資産運用会社独自のネットワークも活用しながら、機動的に物件取得を行います。
また、物件の取得時期をコントロールし、今後の市場環境・資金調達環境に応じて有利なタイミングで柔軟に取得することを企図し、匿名組合出資持分及び不動産対応証券(優先出資証券等)への投資の検討も行います。
(ロ)保有資産の管理運用
本投資法人は、中長期的に安定した賃貸収益の確保を目標とし、各PM会社と本資産運用会社が一体となり、個別の物件特性に応じたリーシング戦略を策定し、各地域における賃貸マーケットに精通した有力不動産会社と密に連携を図ることにより、稼働率・賃料水準の維持・向上を目指します。
また、各物件の運営状況や競合物件の動向等を踏まえ、稼働率の維持・向上、入居者入替え時の賃料水準の引上げ、更新時の賃料増額、礼金収受、空室期間の短縮、契約更新率の維持及び向上、並びに駐車場収入・その他付帯収入の確保等その他収益機会を追求し、賃貸利益の確保を図ります。
引き続き、管理運営コストの削減、原状回復工事を含む修繕工事費の圧縮、照明器具のLED化並びに水道光熱費及び募集費用等の各種費用の削減に取り組みます。
物件の戦略的な共用部のリニューアル工事や専有部のリフォーム工事を実施するとともに、適宜、適切な大規模修繕を継続的に行うことにより運用資産の市場競争力の維持・向上を図ります。
(ハ)資金調達
今後も、金利動向等の金融環境を注視したうえで、財務の安定性と資金調達コストの最適バランスを実現すべく様々な選択肢の中から、最適な資金調達手段を検討・選択し、適切な財務基盤の構築を図ります。
(ニ)情報開示
本投資法人は、積極的なIR活動により、投資家及び関係者に対して幅広く情報提供を行うこと、及び可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めることを情報開示の基本方針としています。具体的には、東京証券取引所の適時開示(TDnet登録及びプレスリリース)に加えて、本投資法人のホームページ(http://www.kdr-reit.com/)を通じた適切な情報開示を行います。
(ホ)利益相反対策
本資産運用会社は、本投資法人以外に、他の投資法人及び不動産ファンド等を運用しています。そのため、本資産運用会社において、取得検討に関して「優先検討権」を採用し、本資産運用会社内にコンプライアンス・オフィサーを含む「パイプライン会議」を設置して一定のルールに則った運営を行うことにより、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、もって本資産運用会社が運用を受託する投資法人及び不動産ファンド等の間における利益相反を防止する等、適切な利益相反対策の実施に努めています。
(ヘ)決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(参考情報)
資産の取得について
本投資法人は、平成28年4月26日付で、以下の不動産信託受益権の取得に係る信託受益権売買契約を締結しています(注1)。
| 取得予定日 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得先 | 取得予定価格(千円)(注2) |
| 平成28年 8月30日 (注3) | T-69 | KDXレジデンス西馬込 | 東京都大田区 | 非開示(注4) | 1,130,000 |
(注1)本契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。ただし、本投資法人により取得に必要な資金調達が完了したことが本投資法人の売買代金支払義務の発生のための前提条件の一つとなっており、仮に、本投資法人が売買実行日までに取得に必要な資金を調達できなかった場合でも、本投資法人の義務違反を構成しないため、本投資法人が売主に対し損害賠償責任を負うものではなく、本投資法人の財務に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は判断しています。
(注2)「取得予定価格」には、当該不動産等の取得に要する諸費用(取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等)を含まない金額(信託受益権売買契約書に記載された売買価格)を記載しています。
(注3)本契約において、本投資法人又は売主の責めに帰すべき事由に基づき本契約が解除された場合には、違反当事者に対し、かかる解除の違約金として売買対象である不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税相当額を除きます。)の5%相当額を違約金として支払うこととされています。
(注4)取得先の同意を得られていないため、非開示としています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
