(ア)物件の取得
a.利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の2各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額(税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。以下本a.において同じです。)を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額として取得することができるものとします。
b.利害関係者から上記a.に定める資産以外の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価によるものとし、それ以外のものについては公正妥当な金額によるものとします。

2020/02/27 15:46

#2 投資リスク（連結）

⑧ 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第1期営業期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

2020/02/27 15:46

#3 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 2～70年構築物 2～66年機械及び装置 2～33年工具、器具及び備品 2～15年(2)無形固定資産自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。(3)長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費発生時に全額費用計上しています。(2)投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の費用処理方法保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金(いわゆる「固定資産税等相当額」)は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています。但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段:金利スワップ取引ヘッジ対象:長期借入金(3)ヘッジ方針本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
4.ヘッジ会計の方法	(4)ヘッジ有効性判定の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権③信託預り敷金及び保証金(2)消費税及び地方消費税の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、固定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。

[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]

2020/02/27 15:46

#4 管理報酬等（連結）

b.運用報酬Ⅱ
各営業期間について、「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額(以下で定義されます。)を当該決算期における発行済み投資口の総数で除した金額(以下「運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金」といいます。)」に、「当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した金額(以下「NOI」といいます。)」と、100分の0.00021を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率(注)を乗じて得られる金額(1円未満を切り捨てます。)を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。

2020/02/27 15:46

#5 附属明細表（連結）

(注1)有形固定資産の当期減少の主な内訳は以下の物件を譲渡したことによるものです。
A-FLAG赤坂(50%準共有持分)

2020/02/27 15:46