(イ) 物件の取得
a. 利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権(以下、本③において「不動産等」といいます。)を取得する場合は、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、不動産等そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
b. 利害関係人等が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行うなどして負担した費用が存する場合、前項に拘らず、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。

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#2 投資リスク（連結）

(ロ)過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能額の90%超の金銭の分配を行うべきとする要件(以下「支払配当要件」といいます。)においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合には、会計上の税引後の利益を基礎とする分配可能金額が税引前の利益の90%以下となること等により、前記支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。このような会計処理と税務上の取扱いの差異は、資産除去債務の計上、固定資産の償却方法、引当金の計上等により発生する可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額(後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照ください。)を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
(ハ)税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

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#3 投資不動産物件（連結）

賃貸借の概要
中途解約について	賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ソラーレ22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ソラーレ22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はソラーレ21物件のうち2物件までに限ります。)。
違約金	賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP(注)相当額から6か月分の賃料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞれの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。(注) 「修正GOP」とは、本物件における賃借人の売上金の総額から、売上原価及び販管費並びに固定資産管理諸費(固定資産に関わる保険料及び公租公課、事業所税、並びに減価償却費等をいいます。)を控除した額をいいます。
契約更改の方法	更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことができます。

(注)運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照ください。

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#4 投資法人の仕組み（連結）

(注1) 星野リゾート、株式会社星野リゾートホールディングス、やまぼうし投資事業有限責任組合及び株式会社ホライズン・ホテルズは、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。また、本資産運用会社の親会社の子会社並びに運用資産の売主及び賃借人は、本投資法人の特定関係法人に該当する者のみを記載しています。
(注2) 上記表内に記載されている取得価格は、売買契約書又は基本協定書に記載された各不動産等の売買代金(取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含まず(ただし、「ザ・ビー赤坂」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金12百万円を加算した金額、「ザ・ビー三軒茶屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金6百万円を加算した金額、「ザ・ビー名古屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金24百万円を加算した金額、「ザ・ビー神戸」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金16百万円を加算した金額です。)、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。

2019/01/30 15:02

#5 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び評価方法	有価証券その他有価証券時価のないもの移動平均法による原価法
2.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 3～57年構築物 3～60年機械及び装置 6～15年工具、器具及び備品 2～20年②無形固定資産定額法を採用しています。なお、無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。無形固定資産 2～5年③長期前払費用定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

[表示方法の変更に関する注記]
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号平成30年2月16日)を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」13千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」13千円に含めて表示しています。

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