有価証券報告書(内国投資証券)-第11期(平成30年5月1日-平成30年10月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び 評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法
2.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～57年 構築物 3～60年 機械及び装置 6～15年 工具、器具及び備品 2～20年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 無形固定資産 2～5年 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
5.ヘッジ会計の方法	①ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。 ④ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び随時引き出し可能な預金、並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[表示方法の変更に関する注記]
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」13千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」13千円に含めて表示しています。
[貸借対照表に関する注記]
1. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引金融機関4行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前期 (2018年4月30日)	当期 (2018年10月31日)
コミットメントライン契約の総額	5,000,000	5,000,000
借入実行残高	-	-
借入未実行残高	5,000,000	5,000,000

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 (2018年4月30日)	当期 (2018年10月31日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日	当期 自 2018年5月1日 至 2018年10月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸事業収入	5,540,061	5,802,597
不動産賃貸事業収益合計	5,540,061	5,802,597
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
保険料	19,707	19,824
修繕費	79,177	86,837
支払地代	59,387	60,197
減価償却費	1,141,661	1,169,038
固定資産除却損	203	314
公租公課	406,864	452,087
その他費用	217,108	210,969
不動産賃貸事業費用合計	1,924,110	1,999,269
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	3,615,951	3,803,328

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日	当期 自 2018年5月1日 至 2018年10月31日
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	212,738口	221,862口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日	当期 自 2018年5月1日 至 2018年10月31日
現金及び預金	10,055,273	11,186,021
現金及び現金同等物	10,055,273	11,186,021

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2018年4月30日)	当期 (2018年10月31日)
1年以内	6,643,166	6,426,392
1年超	43,128,095	40,049,129
合計	49,771,262	46,475,522

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の有利子負債の返済・償還等です。これらの資金調達に係る返済・償還時の流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達、主要取引金融機関との間でのコミットメントライン契約の締結、資金繰表の作成等により、当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。更に、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注2)	差額
(1)現金及び預金	10,055,273	10,055,273	-
(2)短期借入金	(4,400,000)	(4,400,000)	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(4,973,990)	(4,975,984)	1,994
(4)長期借入金	(46,309,980)	(46,352,718)	42,738
(5)投資法人債	(1,500,000)	(1,497,900)	(2,100)
(6)デリバティブ取引	-	-	-

2018年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注2)	差額
(1)現金及び預金	11,186,021	11,186,021	-
(2)短期借入金	-	-	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(6,385,724)	(6,384,182)	(1,541)
(4)長期借入金	(44,805,118)	(44,836,530)	31,412
(5)投資法人債	(1,500,000)	(1,497,300)	(2,700)
(6)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(5)投資法人債
これらの時価は日本証券業協会による公表参考値によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)時価を算定することが困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
また、投資有価証券は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積ることができないことから、時価評価の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに投資有価証券の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 (2018年4月30日)	当期 (2018年10月31日)
預り敷金及び保証金	3,131,900	3,130,204
投資有価証券	168,530	336,695

(注4)金銭債権の決算日(2018年4月30日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	10,055,273

金銭債権の決算日(2018年10月31日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	11,186,021

(注5)借入金及び投資法人債の決算日(2018年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	4,400,000	-	-	-	-	-
長期借入金	4,973,990	8,785,724	7,433,853	9,217,148	8,395,696	12,477,559
投資法人債	-	-	-	-	-	1,500,000

借入金及び投資法人債の決算日(2018年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
長期借入金	6,385,724	8,693,872	7,891,417	9,517,128	8,967,143	9,735,558
投資法人債	-	-	-	-	-	1,500,000

[有価証券に関する注記]
前期(2018年4月30日)
有価証券
その他有価証券
株式会社読谷ホテルマネジメント第1回B種優先株式(貸借対照表計上額168,530千円)については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
当期(2018年10月31日)
有価証券
その他有価証券
株式会社読谷ホテルマネジメント第1回B種優先株式(貸借対照表計上額168,530千円)及び株式会社読谷ホテルマネジメント第2回B種優先株式(貸借対照表計上額168,165千円)については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2018年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年4月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時 価の算 定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	19,100,000	16,600,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注2)(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2018年10月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時 価の算 定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	21,388,000	18,888,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注2)(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2018年4月30日)	当期 (2018年10月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	13	15
繰延税金資産合計	13	15
繰延税金資産の純額	13	15

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2018年4月30日)	当期 (2018年10月31日)
法定実効税率	31.74	31.51
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.73	△31.50
その他	0.02	0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.03	0.03

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、長野県その他の地域において、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日	当期 自 2018年5月1日 至 2018年10月31日
貸借対照表計上額(注2)
	期首残高	116,621,246	150,656,745
	期中増減額	(注3)34,035,498	(注4)△421,665
	期末残高	150,656,745	150,235,080
期末時価(注5)		168,297,000	169,060,000

(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ②投資不動産物件」をご覧下さい。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「星のや竹富島」等7物件(合計33,783,877千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却(合計1,066,709千円)によるものです。
(注4)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出(合計667,696千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計1,090,526千円)によるものです。
(注5)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	666,302	不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ	1,966,326	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	734,795	不動産賃貸事業

当期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	674,224	不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ	2,055,534	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	749,802	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日	当期 自 2018年5月1日 至 2018年10月31日
1口当たり純資産額	473,607円	475,868円
1口当たり当期純利益	12,354円	12,799円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日	当期 自 2018年5月1日 至 2018年10月31日
当期純利益(千円)	2,624,739	2,839,034
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	2,624,739	2,839,034
期中平均投資口数(口)	212,453	221,812

[重要な後発事象に関する注記]
資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、決算期後、2018年12月14日付で、以下のとおり不動産の取得について売買契約を締結しています。

物件名称	所在地	取得先	取得予定価格 (百万円)(注1)	取得予定日
界 アルプス	長野県大町市	有限会社浅間温泉ホテルマネジメント	3,060	2019年3月29日

(注1)「取得予定価格」は、売買契約に記載された物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みま
せん。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「界 アルプス」に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワー
ド・コミットメント等に該当します。当該売買契約に規定されている解約条項等は以下のとおりです。しかし、当該売買契約上、本投資法人の売買代金の支払義務は、本投資法人が取得予定資産の取得に必要となる額の資金調達を完了したことを条件として効力を生じる旨が定められています。したがって、本投資法人の資金調達が完了できず、フォワード・コミットメント等を履行できない場合であっても、本投資法人は、以下に記載の違約金の支払義務を負わないため、そのことが本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性はないものと考えています。
(1)当事者の一方が売買契約に違反し、かかる違反により売買契約の目的を達成することができない場合は、売買契約に別途定める場合を除き、その相手方は違反当事者へ催告の上、売買契約を解除することができます。
(2)上記(1)に基づく契約解除に伴う損害賠償として違反当事者が相手方へ支払う違約金は、売買代金から消費税及び地方消費税相当額を除いた金額の20%相当額とします。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2018年10月31日)
該当事項はありません。
[持分法損益等に関する注記]
前期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2018年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2018年10月31日)
該当事項はありません。
[企業結合に関する注記]
前期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2018年10月31日)
該当事項はありません。