有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(平成29年11月1日-平成30年4月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び 評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法
2.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～57年 構築物 3～60年 機械及び装置 6～15年 工具、器具及び備品 2～20年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 無形固定資産 2～5年 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
5.ヘッジ会計の方法	①ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。 ④ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び随時引き出し可能な預金、並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
1. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引金融機関4行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
コミットメントライン契約の総額	-	5,000,000
借入実行残高	-	-
借入未実行残高	-	5,000,000

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸事業収入	4,644,855	5,540,061
不動産賃貸事業収益合計	4,644,855	5,540,061
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
保険料	18,446	19,707
修繕費	54,331	79,177
支払地代	52,932	59,387
減価償却費	1,013,285	1,141,661
固定資産除却損	173	203
公租公課	407,097	406,864
その他費用	207,111	217,108
不動産賃貸事業費用合計	1,753,378	1,924,110
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	2,891,476	3,615,951

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	172,670口	212,738口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日
現金及び預金	8,569,474	10,055,273
現金及び現金同等物	8,569,474	10,055,273

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
1年以内	5,534,101	6,643,166
1年超	34,510,741	43,128,095
合計	40,044,842	49,771,262

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の有利子負債の返済・償還等です。これらの資金調達に係る返済・償還時の流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達、主要取引金融機関との間でのコミットメントライン契約の締結、資金繰表の作成等により、当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2017年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注2)	差額
(1)現金及び預金	8,569,474	8,569,474	-
(2)短期借入金	(1,500,000)	(1,500,000)	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(5,906,490)	(5,914,401)	7,911
(4)長期借入金	(35,502,842)	(35,499,349)	(3,492)
(5)デリバティブ取引	-	-	-

2018年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注3)	差額
(1)現金及び預金	10,055,273	10,055,273	-
(2)短期借入金	(4,400,000)	(4,400,000)	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(4,973,990)	(4,975,984)	1,994
(4)長期借入金	(46,309,980)	(46,352,718)	42,738
(5)投資法人債	(1,500,000)	(1,497,900)	(2,100)
(6)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(5)投資法人債
これらの時価は日本証券業協会による公表参考値によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注4)時価を算定することが困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。投資有価証券は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積ることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしておりません。なお、預り敷金及び保証金並びに投資有価証券の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
預り敷金及び保証金	2,889,882	3,131,900
投資有価証券	-	168,530

(注5)金銭債権の決算日(2017年10月31日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	8,569,474

金銭債権の決算日(2018年4月30日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	10,055,273

(注6)借入金の決算日(2017年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	1,500,000	-	-	-	-	-
長期借入金	5,906,490	6,385,724	6,193,872	7,291,417	7,517,128	8,114,701

借入金及び投資法人債の決算日(2018年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	4,400,000	-	-	-	-	-
長期借入金	4,973,990	8,785,724	7,433,853	9,217,148	8,395,696	12,477,559
投資法人債	-	-	-	-	-	1,500,000

[有価証券に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
有価証券
その他有価証券
株式会社読谷ホテルマネジメント第1回B種優先株式(貸借対照表計上額168,530千円)については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2017年10月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時 価の算 定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	15,700,000	15,700,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注2)(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2018年4月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時 価の算 定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	19,100,000	16,600,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注3)(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	13	13
繰延税金資産合計	13	13
繰延税金資産の純額	13	13

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2017年10月31日)	当期 (2018年4月30日)
法定実効税率	31.74	31.74
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.73	△31.73
その他	0.03	0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.04	0.03

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、長野県その他の地域において、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日
貸借対照表計上額(注2)
	期首残高	112,560,480	116,621,246
	期中増減額	(注3)4,060,766	(注4)34,035,498
	期末残高	116,621,246	150,656,745
期末時価(注5)		132,989,000	168,297,000

(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ②投資不動産物件」をご覧下さい。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「星のや富士」等2物件(合計4,597,608千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却(合計941,821千円)によるものです。
(注4)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「星のや竹富島」等7物件(合計33,783,877千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却(合計1,066,709千円)によるものです。
(注5)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2017年5月1日 至 2017年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	654,367	不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ	1,919,106	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	722,522	不動産賃貸事業

当期(自 2017年11月1日 至 2018年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	666,302	不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ	1,966,326	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	734,795	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日
1口当たり純資産額	460,974円	473,607円
1口当たり当期純利益	11,959円	12,354円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日	当期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日
当期純利益(千円)	2,064,450	2,624,739
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	2,064,450	2,624,739
期中平均投資口数(口)	172,617	212,453

[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行について
本投資法人は、2018年4月6日及び2018年4月17日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、一般募集による投資口については2018年5月1日、第三者割当による新投資口については2018年5月22日にそれぞれ払込が完了しています。
(一般募集による新投資口の発行)
発行新投資口数 8,690口
発行価格(募集価格) 1口当たり523,342円
発行価格(募集価格)の総額 4,547,841,980円
発行価額(払込金額) 1口当たり505,092円
発行価額(払込金額)の総額 4,389,249,480円
払込期日 2018年5月1日
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 434口
発行価額(払込金額) 1口当たり505,092円
発行価額(払込金額)の総額 219,209,928円
払込期日 2018年5月22日
割当先 野村證券株式会社
(資金使途)
一般募集に係る調達資金については、下記2.に記載の借入金の返済資金の一部に充当しました。なお、第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します。)の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当する予定です。
2.借入金の返済について
本投資法人は、2018年5月10日付で以下の借入金の期限前弁済を実施しました。

変動 固定 区分	借入先	借入額	利率 (注1)	借入実行日	最終返済期日 (注2)	返済方法
変動	株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社みずほ銀行	44億円	基準金利 1か月日本円TIBOR +0.300%	2018年4月2日	2019年3月29日	期日一括返済

(注1)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(初回については借入実行日)の2営業日前の所定の時点において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBOR(Tokyo Interbank Offered Rate)のうち、当該利息計算期間に対応する月数の利率とします。ただし、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注2)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
3.資金の借入れについて
本投資法人は、既存借入金の返済期限の到来にあたり、元本返済資金を調達するため、2018年7月17日付で以下の資金を借り入れています。

変動 固定 区分	借入先	借入額	利率 (注1)(注2)	借入実行日	最終返済期日 (注3)	返済方法
変動	株式会社三菱UFJ銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行	22億円	基準金利 1か月日本円TIBOR +0.754%	2018年7月17日	2027年4月30日	期日一括返済

(注1)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(初回については借入実行日)の2営業日前の所定の時点において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBOR(Tokyo Interbank Offered Rate)のうち、当該利息計算期間に対応する月数の利率とします。ただし、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注2)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に1.0390%に固定化されています。
(注3)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
[退職給付に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
[持分法損益等に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。
[企業結合に関する注記]
前期(2017年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2018年4月30日)
該当事項はありません。