有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(平成26年11月1日-平成27年4月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 32～52年 構築物 2～57年 機械及び装置 6～15年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
2.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
3.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び随時引き出し可能な預金、並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
4.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
※1 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
(単位:千円)

	前 期 (平成26年10月31日)	当 期 (平成27年4月30日)
建物	21,018,529	20,895,627
構築物	435,857	426,180
機械及び装置	74,156	70,538
土地	4,089,616	4,089,616
合計	25,618,159	25,481,963

担保を付している債務は次のとおりです。
(単位:千円)

	前 期 (平成26年10月31日)	当 期 (平成27年4月30日)
短期借入金	1,000,000	-
1年内返済予定の長期借入金	183,576	183,576
長期借入金	7,601,268	7,509,480
合計	8,784,844	7,693,056

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前 期 (平成26年10月31日)	当 期 (平成27年4月30日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前 期 自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日	当 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	1,563,221	1,599,251
不動産賃貸事業収益合計	1,563,221	1,599,251
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
保険料	6,424	7,255
修繕費	43,841	71,690
支払地代	12,760	12,761
減価償却費	338,260	339,824
公租公課	59,917	73,462
その他費用	23,682	26,979
不動産賃貸事業費用合計	484,886	531,974
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	1,078,335	1,067,277

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前 期 (平成26年10月31日)	当 期 (平成27年4月30日)
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	42,969口	42,969口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前 期 自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日	当 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
現金及び預金	3,493,585	3,552,630
現金及び現金同等物	3,493,585	3,552,630

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

(単位:千円)

	前 期 (平成26年10月31日)	当 期 (平成27年4月30日)
1年以内	2,796,640	2,784,040
1年超	14,975,159	14,085,459
合計	17,771,799	16,869,499

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の借入金の返済等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVを低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成26年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	3,493,585	3,493,585	-
(2)短期借入金	(1,000,000)	(1,000,000)	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(183,576)	(183,961)	385
(4)長期借入金	(7,601,268)	(7,678,533)	77,265

平成27年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	3,552,630	3,552,630	-
(2)短期借入金	-	-	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(183,576)	(183,959)	383
(4)長期借入金	(7,509,480)	(7,576,873)	67,393

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金は全て固定金利によるため、これらの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注3)時価を算定することが困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期(平成26年10月31日)	当期(平成27年4月30日)
預り敷金及び保証金	1,389,320	1,389,320

(注4)金銭債権の決算日(平成26年10月31日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	3,493,585

金銭債権の決算日(平成27年4月30日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	3,552,630

(注5)借入金の決算日(平成26年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	1,000,000	-	-	-	-	-
長期借入金	183,576	2,018,781	833,576	2,389,342	368,576	1,990,993

借入金の決算日(平成27年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
長期借入金	183,576	1,993,781	833,576	2,356,842	368,576	1,956,705

[有価証券に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日)

属性	会社等の 名称 又は氏名	住所	資本金 又は出資金 (千円)	事業の 内容 又は 職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合 (%)	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円) (注2)	科目	期末残高 (千円) (注2)
						役員の 兼任等	事業上の 関係
主要 投資主	株式会社 星野リゾート	長野県 北佐久郡 軽井沢町	100,000	ホテル・ 旅館業	6.6	-	不動産等 の賃貸	不動産等 の賃貸	344,286	営業未収入金	6,860
										前受金	54,000
										預り敷金 及び保証金	300,000
								土地の賃借	6,243	前払費用	1,040

(注1)取引条件の決定については、市場の実勢に基づき価格交渉の上決定しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日)

属性	会社等の 名称又は 氏名	住所	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の 内容 又は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合 (%)	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円) (注2)	科目	期末残高 (千円) (注2)
						役員の 兼任等	事業上の 関係
主要 投資主の 子会社	株式会社 星野リゾート・ 八ヶ岳	山梨県 北杜市	10,000	ホテル・ 旅館業	-	-	不動産等の賃貸	不動産等の 賃貸	285,757	営業未収入金	2,946
										前受金	47,250
										預り敷金 及び保証金	262,500
主要 投資主の 子会社	株式会社 星野リゾート・ マネジメント	沖縄県 八重山郡 竹富町	10,000	ホテル・ 旅館業	-	-	不動産等の賃貸	不動産等の 購入	1,000,000	-	-
								不動産等の 賃貸	260,210	営業未収入金	2,390
										前受金	43,397
										預り敷金 及び保証金	233,300
主要 投資主の 子会社	株式会社 星野リゾート・ アセット マネジメント	東京都 中央区	100,000	投資運用業	-	兼任 1人	資産 運用業務の 委託	資産運用 報酬	124,122	未払金	134,052

(注1)取引条件の決定については、市場の実勢に基づき価格交渉の上決定しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前 期 (平成26年10月31日)	当 期 (平成27年4月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	15	14
繰延税金資産合計	15	14
繰延税金資産の純額	15	14

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前 期 (平成26年10月31日)	当 期 (平成27年4月30日)
法定実効税率	34.16	34.15
(調整)
支払分配金の損金算入額	△34.12	△34.11
その他	0.08	0.08
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.13	0.13

3.法人税等の税率変更
平成27年3月31日に公布された「所得税法等の一部を改正する法律」(平成27年法律第9号)により、平成27
年4月1日以後に開始する事業年度から法人税率が引き下げられることに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債
の計算に使用する法定実効税率は、平成27年10月期(第5期)以降において解消が見込まれる一時差異等につい
て、34.15%から32.31%に変更されます。
なお、この変更による影響額は軽微です。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、長野県その他の地域において、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前 期 自 平成26年5月1日 至 平成26年11月30日	当 期 自 平成26年12月1日 至 平成27年4月30日
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高	15,217,604	33,926,513
	期中増減額	(注2) 18,708,909	(注3) 182,077
	期末残高	33,926,513	33,744,436
期末時価(注4)		38,552,000	39,732,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「星のや 京都」等24物件(合計18,938,139千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却(合計338,260千円)によるものです。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出(135,495千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計339,824千円)によるものです。
(注4)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	344,286	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・八ヶ岳	285,757	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・マネジメント	260,210	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	574,775	不動産賃貸事業

当期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	350,458	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・八ヶ岳	292,645	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・マネジメント	266,884	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	590,520	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前 期 自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日	当 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
1口当たり純資産額	645,151円	645,577円
1口当たり当期純利益	16,688円	17,075円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前 期 自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日	当 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日
当期純利益(千円)	715,400	733,714
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	715,400	733,714
期中平均投資口数(口)	42,867	42,969

[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行について
本投資法人は、平成27年4月10日及び平成27年4月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については平成27年5月1日、第三者割当による新投資口については平成27年5月26日にそれぞれ払込が完了しています。
(公募による新投資口の発行)
発行新投資口数 6,400口
発行価格(募集価格) 1口当たり1,404,215円
発行価格(募集価格)の総額 8,986,976,000円
発行価額(払込金額) 1口当たり1,355,247円
発行価額(払込金額)の総額 8,673,580,800円
払込期日 平成27年5月1日
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 320口
発行価額(払込金額) 1口当たり1,355,247円
発行価額(払込金額)の総額 433,679,040円
払込期日 平成27年5月26日
割当先 野村證券株式会社
(資金使途)
公募に係る調達資金については、下記2.に記載の不動産の取得資金に充当しました。なお、第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当する予定です。
2.資産の取得について
本投資法人は、平成27年5月1日及び平成27年6月1日に以下の不動産8物件(取得価格の合計7,218百万円)を取得しました。なお、取得価格は、売買契約書に記載された各不動産の売買代金(取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。)を記載しています。

物件名称	所在地	取得先	取得価格 (百万円)	取得年月日
カンデオホテルズ 半田	愛知県半田市	株式会社溜池管財	620	平成27年6月1日
カンデオホテルズ 茅野	長野県茅野市	株式会社溜池管財	793	平成27年6月1日
カンデオホテルズ 福山	広島県福山市	株式会社溜池管財	1,075	平成27年6月1日
カンデオホテルズ 佐野	栃木県佐野市	株式会社溜池管財	1,260	平成27年6月1日
カンデオホテルズ 亀山	三重県亀山市	株式会社溜池管財	470	平成27年6月1日
コンフォートホテル 函館	北海道函館市	株式会社高田屋	937	平成27年5月1日
コンフォートホテル 苫小牧	北海道苫小牧市	株式会社高田屋	963	平成27年5月1日
コンフォートホテル 呉	広島県呉市	株式会社高田屋	1,100	平成27年5月1日

[退職給付に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[持分法損益等に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(平成26年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。