有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成27年5月1日-平成27年10月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 32～52年 構築物 2～57年 機械及び装置 6～15年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
2.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
3.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び随時引き出し可能な預金、並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
4.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
※1 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
(単位:千円)

	前 期 (平成27年4月30日)	当 期 (平成27年10月31日)
建物	20,895,627	20,774,053
構築物	426,180	416,756
機械及び装置	70,538	66,920
土地	4,089,616	4,089,616
合計	25,481,963	25,347,347

担保を付している債務は次のとおりです。
(単位:千円)

	前 期 (平成27年4月30日)	当 期 (平成27年10月31日)
短期借入金	-	1,400,000
1年内返済予定の長期借入金	183,576	2,018,781
長期借入金	7,509,480	5,582,487
合計	7,693,056	9,001,268

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前 期 (平成27年4月30日)	当 期 (平成27年10月31日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日	当 期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸事業収入	1,599,251	1,926,493
不動産賃貸事業収益合計	1,599,251	1,926,493
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
保険料	7,255	7,792
修繕費	71,690	39,783
支払地代	12,761	18,541
減価償却費	339,824	410,658
公租公課	73,462	127,054
その他費用	26,979	24,582
不動産賃貸事業費用合計	531,974	628,413
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	1,067,277	1,298,079

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日	当 期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	42,969口	49,689口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日	当 期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日
現金及び預金	3,552,630	4,320,744
現金及び現金同等物	3,552,630	4,320,744

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

(単位:千円)

	前 期 (平成27年4月30日)	当 期 (平成27年10月31日)
1年以内	2,784,040	3,455,875
1年超	14,085,459	20,238,156
合計	16,869,499	23,694,031

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の借入金の返済等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVを低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成27年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注2)	差額
(1)現金及び預金	3,552,630	3,552,630	-
(2)短期借入金	-	-	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(183,576)	(183,959)	383
(4)長期借入金	(7,509,480)	(7,576,873)	67,393

平成27年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注2)	差額
(1)現金及び預金	4,320,744	4,320,744	-
(2)短期借入金	(1,400,000)	(1,400,000)	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(2,018,781)	(2,023,732)	4,951
(4)長期借入金	(5,582,487)	(5,647,998)	65,511

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金は全て固定金利によるため、これらの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注3)時価を算定することが困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 (平成27年4月30日)	当期 (平成27年10月31日)
預り敷金及び保証金	1,389,320	1,704,501

(注4)金銭債権の決算日(平成27年4月30日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	3,552,630

金銭債権の決算日(平成27年10月31日)後の償還予定額
(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	4,320,744

(注5)借入金の決算日(平成27年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
長期借入金	183,576	1,993,781	833,576	2,356,842	368,576	1,956,705

借入金の決算日(平成27年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	1,400,000	-	-	-	-	-
長期借入金	2,018,781	833,576	2,389,342	368,576	1,176,724	814,269

[有価証券に関する注記]
前期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前 期 平成27年4月30日	当 期 平成27年10月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	14	13
繰延税金資産合計	14	13
繰延税金資産の純額	14	13

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前 期 平成27年4月30日	当 期 平成27年10月31日
法定実効税率	34.15	32.31
(調整)
支払分配金の損金算入額	△34.11	△32.28
その他	0.08	0.07
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.13	0.10

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、長野県その他の地域において、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日	当 期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高	33,926,513	33,744,436
	期中増減額	(注2)△182,077	(注3) 9,529,895
	期末残高	33,744,436	43,274,331
期末時価(注4)		39,732,000	51,445,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出(135,495千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計339,824千円)によるものです。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「カンデオホテルズ佐野」等9物件(9,533,933千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却(合計410,658千円)によるものです。
(注4)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	350,458	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・八ヶ岳(注)	292,645	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・マネジメント	266,884	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	590,520	不動産賃貸事業

当期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	361,868	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・八ヶ岳(注)	309,710	不動産賃貸事業
株式会社星野リゾート・マネジメント	278,175	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	615,691	不動産賃貸事業

(注)株式会社星野リゾート・八ヶ岳(以下、本注において「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」といいます。)は、平成27年12月
1日に、「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」の従業員に関する権利及び業務を新設分割設立会社である「株式会社星野リゾー
ト・八ヶ岳」に継承する新設分割を行いました。また、「リゾナーレ 八ヶ岳」の賃借人としての権利及び義務を保有する「旧株
式会社星野リゾート・八ヶ岳」は、平成27年12月1日に、その商号を「株式会社星野リゾート・八ヶ岳ホールディングス」に変更
し、かつ、同日、株式会社ホライズン・ホテルズとの間で、同社を吸収合併存続会社、「株式会社星野リゾート・八ヶ岳ホール
ディングス」を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行いました。
[1口当たり情報に関する注記]

	前 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日	当 期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日
1口当たり純資産額	645,577円	745,077円
1口当たり当期純利益	17,075円	18,304円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前 期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日	当 期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日
当期純利益(千円)	733,714	908,751
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	733,714	908,751
期中平均投資口数(口)	42,969	49,645

[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行について
本投資法人は、平成27年10月8日及び平成27年10月20日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、一般募集による新投資口については平成27年11月2日、第三者割当による新投資口については平成27年11月25日にそれぞれ払込が完了しています。
(一般募集による新投資口の発行)
発行新投資口数 26,970口
発行価格(募集価格) 1口当たり1,162,024円
発行価格(募集価格)の総額 31,339,787,280円
発行価額(払込金額) 1口当たり1,122,693円
発行価額(払込金額)の総額 30,279,030,210円
払込期日 平成27年11月2日
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 1,349口
発行価額(払込金額) 1口当たり1,122,693円
発行価額(払込金額)の総額 1,514,512,857円
払込期日 平成27年11月25日
割当先 野村證券株式会社
(資金使途)
一般募集に係る調達資金については、下記2.に記載の不動産の取得資金に充当しました。なお、第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当する予定です。
2.資産の取得について
本投資法人は、平成27年11月2日に以下の不動産6物件(取得価格の合計42,830百万円)を取得しました。なお、取得価格は、売買契約書に記載された各不動産の売買代金(取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税
等を含みません。)を記載しています。

物件名称	所在地	取得先	取得価格 (百万円)	取得年月日
リゾナーレ 熱海	静岡県熱海市	株式会社 エー・アイ・シー	3,750	平成27年11月2日
界 鬼怒川	栃木県日光市	株式会社 星野リゾート	3,080	平成27年11月2日
ANAクラウンプラザホテル広島	広島県広島市	株式会社 ホライズン・ホテルズ	17,784	平成27年11月2日
ANAクラウンプラザホテル福岡	福岡県福岡市	株式会社 ホライズン・ホテルズ	7,599	平成27年11月2日
ANAクラウンプラザホテル金沢	石川県金沢市	株式会社 ホライズン・ホテルズ	6,609	平成27年11月2日
ANAクラウンプラザホテル富山	富山県富山市	株式会社 ホライズン・ホテルズ	4,008	平成27年11月2日

3.資金の借入れについて
本投資法人は、上記2.に記載の物件の取得資金及び関連費用の一部並びに既存借入金の期限前弁済資金に充当するため、平成27年11月2日付で以下の資金を借入れています。

変動 固定 区分	借入先	借入額 (注1)	利率	借入実行日	最終返済期日 (注3)	返済方法
変動	株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行	11億円	基準金利(全銀協1か月日本円 TIBOR)(注2)+0.42500%	平成27年11月2日	平成28年10月31日	期日一括返済
変動	株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社足利銀行 株式会社静岡銀行 株式会社福岡銀行 株式会社山口銀行 株式会社京都銀行 株式会社北陸銀行	25億円	基準金利(全銀協3か月日本円 TIBOR)(注2)+0.30000%	平成27年11月2日	平成30年4月27日
固定	株式会社三菱東京UFJ銀行	8億円	0.40000%	平成27年11月2日	平成30年4月27日
変動	株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社足利銀行 株式会社静岡銀行 株式会社福岡銀行 株式会社山口銀行 株式会社京都銀行 株式会社北陸銀行	25億円	基準金利(全銀協3か月日本円 TIBOR)(注2)+0.40000%	平成27年11月2日	平成31年10月31日
固定	株式会社三菱東京UFJ銀行	8億円	0.50000%	平成27年11月2日	平成31年10月31日
固定	株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行	15億円	0.82080%	平成27年11月2日	平成32年4月30日
固定	株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行	35億円	1.12193%	平成27年11月2日	平成33年10月29日
固定	株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行	30億円	1.22788%	平成27年11月2日	平成34年4月28日
固定	株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行	15億円	1.33575%	平成27年11月2日	平成34年10月31日	平成28年4月28日を初回とし、以降毎年4月及び10月の末日(注3)に21,430,000円を返済し、残額1,221,410,000円を最終返済期日に一括返済

(注1)単位未満の金額については切り捨てて記載しています。
(注2)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(最初の利息計算期間の場合、借入実行日)の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBOR(Tokyo Interbank Offered Rate)のうち、利息計算期間に対応する月数の利率となります。但し、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。全銀協の日本円 TIBOR については、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
(注3)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
4.借入金の返済について
本投資法人は、平成27年11月2日付で以下の借入金の期限前弁済を実施しました。

変動 固定 区分	借入先	借入額	利率	借入実行日	最終返済期日 (注2)	返済方法
変動	株式会社三菱東京UFJ銀行	14億円	基準金利(全銀協1か月日本円 TIBOR)(注1)+0.65000%	平成27年8月3日	平成28年8月3日	期日一括返済

(注1)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(最初の利息計算期間の場合、借入実行日)の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBOR(Tokyo Interbank Offered Rate)のうち、利息計算期間に対応する月数の利率となります。但し、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。全銀協の日本円 TIBOR については、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
(注2)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
[退職給付に関する注記]
前期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[持分法損益等に関する注記]
前期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
当期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。