有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(2022/05/01-2022/10/31)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び 評価方法	有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～57年 構築物 3～60年 機械及び装置 12～15年 工具、器具及び備品 3～20年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 無形固定資産 5年 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	①投資口交付費 発生時に全額費用計上しています。 ②投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	①収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ②固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
5.ヘッジ会計の方法	①ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。 ④ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金、並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定、並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 (3)信託預り敷金及び保証金 ②消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引金融機関4行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前期 (2022年4月30日)	当期 (2022年10月31日)
コミットメントライン契約の総額	5,000,000	5,000,000
借入実行残高	-	-
借入未実行残高	5,000,000	5,000,000

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 (2022年4月30日)	当期 (2022年10月31日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2021年11月1日 至 2022年4月30日	当期 自 2022年5月1日 至 2022年10月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸事業収入	5,399,628	5,835,293
不動産賃貸事業収益合計	5,399,628	5,835,293
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
保険料	19,217	20,084
修繕費	148,314	144,782
支払地代	60,568	93,663
減価償却費	1,523,363	1,597,405
固定資産除却損	898	14,393
公租公課	480,153	500,180
運営管理委託費	146,782	146,533
その他費用	246,697	253,490
不動産賃貸事業費用合計	2,625,996	2,770,534
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	2,773,631	3,064,759

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2021年11月1日 至 2022年4月30日	当期 自 2022年5月1日 至 2022年10月31日
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	244,355口	255,558口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 2021年11月1日 至 2022年4月30日	当期 自 2022年5月1日 至 2022年10月31日
現金及び預金	10,281,818	11,206,704
信託現金及び信託預金	134,716	81,443
現金及び現金同等物	10,416,534	11,288,147

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2022年4月30日)	当期 (2022年10月31日)
1年以内	8,295,712	8,193,269
1年超	27,823,981	28,081,542
合計	36,119,693	36,274,812

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク、並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の有利子負債の返済・償還等です。これらの資金調達に係る返済・償還時の流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達、主要取引金融機関との間でのコミットメントライン契約の締結、資金繰表の作成等により、当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。更に、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。更に、「長期貸付金」、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注2)	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	(10,895,696)	(10,885,766)	(9,929)
(2)長期借入金	(54,728,559)	(54,827,965)	99,406
(3)投資法人債	(2,800,000)	(2,759,820)	(40,180)
(4)デリバティブ取引	-	-	-

2022年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。更に、「長期貸付金」、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)(注2)	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	(12,467,143)	(12,454,970)	(12,172)
(2)長期借入金	(59,318,558)	(59,680,642)	362,084
(3)投資法人債	(2,800,000)	(2,745,070)	(54,930)
(4)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(3)投資法人債
これらの時価は日本証券業協会による公表参考値によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)市場価格のない株式等の貸借対照表計上額は、以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 (2022年4月30日)	当期 (2022年10月31日)
非上場株式	505,365	505,365

(注4)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、匿名組合出資持分の貸借対照表計上額は、以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 (2022年4月30日)	当期 (2022年10月31日)
匿名組合出資持分	51,540	51,540

(注5)借入金及び投資法人債の決算日(2022年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	10,895,696	13,120,002	11,321,853	11,198,704	11,388,000	7,700,000
投資法人債	-	-	1,500,000	-	-	1,300,000

借入金及び投資法人債の決算日(2022年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	12,467,143	12,970,002	10,753,424	11,937,132	9,238,000	14,420,000
投資法人債	-	-	1,500,000	-	-	1,300,000

[有価証券に関する注記]
前期(2022年4月30日)
有価証券
その他有価証券
株式会社読谷ホテルマネジメント第1回B種優先株式(貸借対照表計上額168,530千円)、株式会社読谷ホテルマネジメント第2回B種優先株式(貸借対照表計上額168,165千円)及び株式会社読谷ホテルマネジメント第3回B種優先株式(貸借対照表計上額168,670千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
また、匿名組合出資持分(貸借対照表計上額は51,540千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
当期(2022年10月31日)
有価証券
その他有価証券
株式会社読谷ホテルマネジメント第1回B種優先株式(貸借対照表計上額168,530千円)、株式会社読谷ホテルマネジメント第2回B種優先株式(貸借対照表計上額168,165千円)及び株式会社読谷ホテルマネジメント第3回B種優先株式(貸借対照表計上額168,670千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
また、匿名組合出資持分(貸借対照表計上額は51,540千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2022年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2022年4月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時 価の算 定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	49,251,000	46,451,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注2)(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2022年10月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時 価の算 定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	59,571,000	53,571,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注2)(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年5月1日 至 2022年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年5月1日 至 2022年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年5月1日 至 2022年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年5月1日 至 2022年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2022年4月30日)	当期 (2022年10月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	3	3
減価償却超過額	3,071	1,856
繰延税金資産合計	3,075	1,860
繰延税金資産の純額	3,075	1,860

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2022年4月30日)	当期 (2022年10月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.35	△31.40
圧縮積立金取崩額	0.01	0.00
その他	0.03	0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.15	0.10

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、長野県その他の地域において、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2021年11月1日 至 2022年4月30日	当期 自 2022年5月1日 至 2022年10月31日
貸借対照表計上額(注2)
	期首残高	167,800,109	178,369,405
	期中増減額	(注3)10,569,296	(注4)11,571,839
	期末残高	178,369,405	189,941,245
期末時価(注5)		192,341,000	205,989,000

(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」をご覧ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「界 霧島」(3,980,224千円)及び「界 別府」(7,415,520千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却(合計1,472,553千円)によるものです。
(注4)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「星のや沖縄」(12,438,761千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却(合計1,544,243千円)によるものです。
(注5)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
その他	-	5,438,413
合計	-	5,438,413

(注) 企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」及び企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。
当期(自 2022年5月1日 至 2022年10月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
その他	-	5,882,554
合計	-	5,882,554

(注) 企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」及び企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	720,437	不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ	1,319,669	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	628,921	不動産賃貸事業

当期(自 2022年5月1日 至 2022年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社星野リゾート	699,309	不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ	1,375,936	不動産賃貸事業
株式会社SHRロードサイドイン	639,490	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2021年11月1日 至 2022年4月30日	当期 自 2022年5月1日 至 2022年10月31日
1口当たり純資産額	487,107円	492,413円
1口当たり当期純利益	7,282円	7,796円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2021年11月1日 至 2022年4月30日	当期 自 2022年5月1日 至 2022年10月31日
当期純利益(千円)	1,761,674	1,964,853
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,761,674	1,964,853
期中平均投資口数(口)	241,891	252,003

[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得について
本投資法人は、2022年11月30日に以下の不動産(取得価格2,050百万円)を取得しました。

物件名称	所在地	取得先(注1)	取得価格 (百万円)(注2)	取得年月日
コンフォートホテル高松	香川県高松市	非開示	2,050	2022年11月30日

(注1)取得先は複数の国内法人ですが、取得先から名称の開示について同意を得られていないため、「非開示」としています。
(注2)「取得価格」は、売買契約に記載された物件の売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
2.資金の借入れについて
本投資法人は、前記「1.資産の取得について」に記載の「コンフォートホテル高松」の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2022年11月30日付で以下の資金を借り入れています。

変動 固定 区分	借入先	借入額 (百万円)	利率 (注1)(注2)	借入 実行日	最終返済 期日 (注5)	返済方法
変動	株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行	670	基準金利3か月 日本円TIBOR +0.534%(注3)	2022年 11月30日	2029年 10月31日	期日一括 返済
固定	株式会社三菱UFJ銀行	330	1.10856%	2022年 11月30日	2029年 10月31日	期日一括 返済
変動	株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行	720	基準金利3か月 日本円TIBOR +0.660%(注4)	2022年 11月30日	2031年 4月30日	期日一括 返済
固定	株式会社三菱UFJ銀行	370	1.32203%	2022年 11月30日	2031年 4月30日	期日一括 返済

(注1)「利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注2)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(初回については借入実行日)の2営業日前の所定の時点において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月日本円TIBOR(Tokyo Interbank Offered Rate)のうち、当該利息計算期間に対応する月数の利率とします。ただし、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
(注3)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に1.1190%に固定化されています。
(注4)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に1.3380%に固定化されています。
(注5)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
[退職給付に関する注記]
前期(2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2022年10月31日)
該当事項はありません。
[持分法損益等に関する注記]
前期(2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2022年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2022年10月31日)
該当事項はありません。
[企業結合に関する注記]
前期(2022年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2022年10月31日)
該当事項はありません。