有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(2024/07/01-2024/12/31)
(1)【投資方針】
① 基本方針(投資主との利害一致の徹底的な追求)
本投資法人は、投資主価値の最大化を目的として、収益の成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築を行います。
本投資法人は、オフィス、住宅及び商業施設を主たる投資対象とし、その他の用に供される不動産(注)にも投資することで、総合型のポートフォリオの構築を図り、かかる総合型リート(総合型のポートフォリオを構成する投資法人)の特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資を行いつつ、投資主との利害一致を徹底的に追求することを通じて、投資主価値の最大化を図ります。
(注) 「その他の用に供される不動産」とは、オフィス、住宅及び商業施設以外の不動産をいいます。以下同じです。なお、ヘルスケア施設又は病院を対象とした投資及び資産運用を行うに際しては、あらかじめ、国土交通省の定める「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」又は「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」に従い必要な体制の整備及び手続を実施するものとします。
(イ) 総合型リートの特性を活かした機動的かつタイムリーな投資
本投資法人は、今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散を図るため、オフィスを主な投資対象とし、住宅及び商業施設のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図ります。投資機会の確保にあたっては、売主の物件売却のタイミングを的確に捉えた上で、物件取得の意思決定を適時かつ迅速に進めるとともに、資金調達状況その他の事情により本投資法人が直接第三者から取得できない物件についても、ブリッジファンド等を活用することで取得機会を最大化し、機動的な投資を行います。また、ポートフォリオの構築にあたっては、各用途の投資特性及び各時点での各用途の市場動向等の外部環境等を勘案するとともに、個別物件の特性等についても十分な調査を行い、その時々において収益の成長性及び安定性の追求のために最適と考えるタイムリーな投資を行います。本投資法人は、このような機動的かつタイムリーな投資を通じて、総合型リートの特性を活かしたポートフォリオの構築を図ることによって、投資主価値の最大化を図る方針です。
(ロ) スポンサー3社(SBIファイナンシャルサービシーズ、クッシュマン及びアジリティー)のネットワークを活用した成長戦略
本投資法人のメインスポンサーは、本投資法人が資産運用を委託する本資産運用会社の発行済株式総数の67.0%を本書の日付現在保有するSBIファイナンシャルサービシーズです。また、サブスポンサーとして、クッシュマン及びアジリティーが、本書の日付現在、それぞれ本資産運用会社の発行済株式総数の18.0%及び15.0%を保有しています(以下、SBIファイナンシャルサービシーズ、クッシュマン及びアジリティーの各社を総称して「スポンサー」又は「スポンサー各社」といいます。なお、スポンサーとスポンサーが組成した特別目的会社を総称して「スポンサー等」ということがあります。)。
メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズは、SBIグループの金融サービス事業の中間持株会社であり、SBIホールディングスの完全子会社です。SBIファイナンシャルサービシーズはSBI証券の株式を100%保有するなど、傘下に金融や不動産領域の事業会社を多数有しています。SBIグループでは、「顧客中心主義」に基づき多様な事業領域においてお客さま本位の良質な商品・サービスを提供するべくビジネスを展開しており、金融及び不動産領域に留まらず様々な事業領域における知見を蓄積しているほか、SBIグループ内外に広大な提携先・取引先ネットワークを有しています。また、サブスポンサーであるクッシュマン及びアジリティーは、国内の不動産ファンドのアセットマネジメント業務等の実績を通じ、不動産投資における広範なネットワークを有し、不動産投資運用の知見を蓄積しています。スポンサー各社の詳細は、後記「⑤ スポンサーサポート (イ) スポンサー各社の概要」をご参照ください。
本投資法人は、スポンサー各社の不動産投資におけるネットワークを活用した第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。また、かかるスポンサー各社のネットワーク及び知見を活用して、投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指して、その資産の運営・管理を行う方針です。かかるスポンサー各社のネットワーク及び知見の活用のため、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。スポンサーからのサポート体制の活用の詳細は、後記「⑤ スポンサーサポート (ロ) スポンサーサポート」をご参照ください。
(ハ) 分配金に連動した運用報酬体系及び第三者による監視機能を確保したガバナンス体制
本投資法人は、投資主価値の最大化を図り、投資主と本資産運用会社及びスポンサーとの利害を一致させるため、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部について、1口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の採用は、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値の最大化へのインセンティブにつながると、本投資法人は考えています。詳細は、後記「⑥ 投資主利益に配慮した運営体制の確保 (イ) 投資主との利害一致手法」をご参照ください。
また、本投資法人は、本資産運用会社の内部の意思決定機関であるコンプライアンス委員会及び投資委員会において、外部専門家である社外委員を構成員とし、その出席及び同意を要件とすることで、第三者である社外委員に、不適切と判断した取引を実質的に拒否できる権限(以下「実質的拒否権」といいます。)を付与しています。利害関係者との取引(以下「利害関係者取引」といいます。)については、第三者が構成員の過半を占める本投資法人の役員会の事前承認を要件としており、かかる第三者による監視機能を確保した意思決定プロセスを通じたガバナンス体制を定め、投資主の利益に配慮することで、投資主価値の最大化を図ることを企図しています(利害関係者取引の範囲等の詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」を、ガバナンス体制の詳細については、後記「⑥ 投資主利益に配慮した運営体制の確保 (ロ) ガバナンス体制(第三者による監視機能を確保した意思決定プロセス)」を、それぞれご参照ください。)。
② ポートフォリオ構築方針
(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方(成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築)
本投資法人は、投資主価値の最大化を目的として、収益の成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築を目指します。そのため、本投資法人は、ポートフォリオの構築にあたってスポンサーの知見に基づき、投資対象不動産の用途及び地域の双方のファクターに関して、その時々の経済情勢・不動産市場動向等の外部環境に応じて最適と判断する投資を行うべく、より多くの投資機会を確保しつつ、用途及び地域双方においてリスク分散を図ることが可能となる総合型のポートフォリオの構築を行います。
オフィスにおいては、企業集積度が高く、本投資法人が収益の向上(成長性)を実現できる地域と考える都心6区(注1)の比重を高めたポートフォリオの構築を目指します(都心6区への重点投資)。
また、住宅においては、人口集積度を踏まえた分散投資を行い、安定した収益(安定性)を確保する観点から、人口が集中し、今後もその傾向が継続すると本投資法人が見込んでいる三大都市圏(注2)の割合を高める一方で、政令指定都市等(注3)への分散も図ったポートフォリオの構築を目指します(三大都市圏を中心とした分散投資)。
更に、商業施設においては、収益の向上(成長性)と安定性のバランスを重視し、三大都市圏及び政令指定都市等並びにそれらの周辺部の人口密度が高い地域に所在する、安定的な売上の推移と、底堅いテナント需要が見込める商業施設を厳選の上、ポートフォリオの構築を目指します(投資対象地域全域からの厳選投資)。
その他の用に供される不動産においては、それぞれの用途特性に応じて収益性、安定性及び流動性等を勘案し、本投資法人の基本方針に合致すると考えられる地域に所在する不動産に対し厳選して投資を行い、ポートフォリオの構築を目指します(投資対象地域全域からの厳選投資)。
本投資法人は、前記のとおり用途ごとに投資対象地域を区分し、これらの「用途」と「地域」の観点から設定された方針を適切にマネジメントすることにより、ポートフォリオの収益の成長性及び安定性を確保していきます。
なお、かかるポートフォリオ構築方針は、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指すという観点から、本資産運用会社の判断により必要に応じて変更する場合があります。
(注1) 「都心6区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。以下同じです。
(注2) 「三大都市圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏及び名古屋経済圏をいいます。詳細は後記「(ハ) 地域分散」をご参照ください。以下同じです。
(注3) 「政令指定都市等」とは、三大都市圏以外に所在する、政令指定都市(札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市、福岡市、北九州市及び熊本市)及び県庁所在地である都市をいいます。詳細は後記「(ハ) 地域分散」をご参照ください。以下同じです。
(ロ) 用途分散
本投資法人は、主にオフィス、住宅及び商業施設を投資対象不動産の用途とするものの、オフィスによる収益の成長性に加えて、住宅による収益の安定性を確保し、かつ、商業施設及びその他の用に供される不動産への投資による用途分散を図るため、以下に記載の用途別投資比率(注)を目途に投資を行います。
(注) 「用途別投資比率」とは、各用途に該当する各投資対象資産の取得価格の合計額を全投資対象資産の取得価格の総額で除したものをいいます。以下同じです。
<ポートフォリオ全体の用途別投資比率>
(注) 借地権が設定された土地(底地)の用途については、当該土地上の建物(ただし、当該土地上に建物が存在しない場合又は本投資法人の取得に伴い当該土地上の建物が建て替え、改築若しくは用途変更される予定である場合には、当該予定された新築、改築若しくは用途変更後の建物)の主たる用途を基準とします。
以下では、本投資法人が、各用途につき、投資対象タイプ及び各投資対象タイプが一般的に有すると考える投資特性を記載しています。
<各用途における投資対象タイプと投資特性>
(ハ) 地域分散
本投資法人は、都心6区、三大都市圏及び政令指定都市等並びにそれらの周辺部を投資対象地域として分類し、各地域の特徴を踏まえて以下に記載の各用途における地域別投資比率(注1)を目途に投資を行います。
<各用途における地域別投資比率>
(注1) 「各用途における地域別投資比率」とは、当該用途の各地域の投資対象資産の取得価格の合計額を当該用途の全地域の投資対象資産の取得価格の総額で除したものをいいます。
(注2) 「全体での用途別投資比率」とは、各用途の投資対象資産の取得価格の合計額を全投資対象資産の取得価格の総額で除したものをいいます。
<地域の定義及び各地域の特徴>
③ 個別投資対象
(イ) 規模
本投資法人は、以下に記載の最低投資規模及び最高投資規模の基準範囲内の投資対象資産に分散して投資を行います。
<本投資法人の最低投資規模及び最高投資規模の基準>
(注) 「投資総額」とは、本投資法人の保有資産の取得価格の合計をいい、取得予定資産又は売却予定資産がある場合には、それらの取得又は売却実施後の金額をいいます。
上記の最低投資規模の基準にかかわらず、以下に該当する場合には当該投資対象資産の取得を行うことができます。
・ 複数の投資対象資産を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る投資対象資産が一部含まれる場合
・ 当該投資対象資産の取得時における鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得(予定)価格が最低投資規模を下回る場合
・ その裏付けとなる物件の鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、匿名組合出資持分(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ)b.」において定義します。)、不動産対応証券(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ)」において定義します。)又は不動産関連ローン等資産(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)h.」において定義します。)へ投資する場合で、当該資産の取得(予定)価格が最低投資規模を下回る場合
(ロ) 運用期間
本投資法人は、原則として中長期的観点から投資対象資産を取得し、短期売買目的の投資対象資産の取得は行いません。ここで短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。
ただし、以下に該当する場合には、当該投資対象資産の短期での売却を検討及び実施することがあります。
・ 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的戦略上適切であると判断される場合
・ 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与すると判断される場合
・ 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収益の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みが乏しいと判断される場合
また、ブリッジファンドに投資する場合、又は匿名組合出資持分、不動産対応証券若しくは不動産関連ローン等資産へ投資する場合には、短期での償還の可能性のある投資対象資産への投資を検討及び実施することがあります。
(ハ) その他の個別投資対象基準(注1)
(注1) 借地権が設定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、本投資法人の投資対象には該当しないため、上記の個別投資対象基準を満たすことを要しないものとします。
(注2) 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについて統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に、想定される最大規模の地震(再現期間475年の大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものをいいます。
(ニ) 匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産への投資
本投資法人は、不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産への投資を行う場合には、主として以下の内容を基準にします。
a. 当該投資後において、不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産に対する投資額(不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産の取得価格(ただし、出資その他取得以外の態様による投資(以下「出資等」といいます。)を本投資法人が自ら行う場合には出資等の額))の合計が、総資産額の10%以内となること。
b. 不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産の運用対象とされる不動産等(不動産関連ローン等資産の場合、不動産関連ローン等金銭債権(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)f.」において定義します。)の裏付けとなる不動産等)が本投資法人の投資方針及び投資対象に合致していること。
c. 不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産の運用対象とされる不動産等(不動産関連ローン等資産の場合、不動産関連ローン等金銭債権の裏付けとなる不動産等)の売却時に、本投資法人による取得機会(不動産関連ローン等資産においては、一定期間の売却権限を含みます。)が得られること。
d. 不動産関連ローン等資産への投資に当たっては、その投資額について東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場廃止基準に該当することがないよう十分配慮した上でこれを行うものとします。また、投資対象とする不動産関連ローン等資産について、その資産の特性やストラクチャーの検討及び確認のほか、その資産の特性に応じたリスクについて、慎重に検討することとします。
④ 成長戦略
本投資法人は、前記「① 基本方針(投資主との利害一致の徹底的な追求)」及び「② ポートフォリオ構築方針」のとおり、オフィス、住宅及び商業施設を主たる投資対象とし、その他の用に供される不動産にも投資することで、総合型のポートフォリオの構築を図ります。また、ポートフォリオ構築方針に基づき外部成長及び内部成長の両面からなる成長戦略として、本資産運用会社の独自のネットワークと知見を活用することに加えて、スポンサーのサポート体制を最大限活用した資産運用を実行することを目指します。
(イ) 外部成長
a. 本資産運用会社独自のネットワークを活用した外部成長戦略
本資産運用会社は、第三者との相対での交渉を中心とした物件取得の経験を培った人材を登用することにより、本資産運用会社独自の物件取得ネットワークを構築し、中長期的に、かかるネットワークを基盤とした物件取得ルートの拡大に努めます。本投資法人は、かかる本資産運用会社独自のネットワークを積極的に活用することで、継続的な外部成長を目指します。
b. スポンサー各社のサポート体制を活用した外部成長戦略
i. スポンサー各社のネットワークの活用
本投資法人は、スポンサー各社が保有又はその運用するファンドにおいて保有する物件に限らず、スポンサー各社の不動産投資におけるネットワークを活用した第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。
メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズを含むSBIグループは、オンライン証券・銀行・保険などの金融サービス事業を中心として金融を核に金融を超え、事業領域を拡大させています。事業展開を通じて得られるSBIグループ内外のネットワークを有するとともに、事業展開を通じて培われてきた広範な情報ソースを有しています。また、サブスポンサーであるクッシュマン及びアジリティーは、SBIファイナンシャルサービシーズとは業態は異なるものの、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等の実績を通じ、不動産投資事業における広範なネットワークと知見を有しています。
本投資法人は、かかるスポンサーのネットワークと知見を活用して、投資対象資産の継続的な取得を図り、投資主価値の最大化を目指します。かかるスポンサーのネットワークと知見を最大限に活用するため、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約を通じたサポート体制の詳細は、後記「⑤ スポンサーサポート (ロ) スポンサーサポート」をご参照ください。
ii. スポンサー各社が組成に関与するブリッジファンドの活用
本投資法人は、資金調達状況によっては、直ちに第三者から投資対象資産の取得ができない可能性もあることから、将来における取得を目的として、スポンサー各社が組成に関与するブリッジファンド(スポンサー等)による一時的保有機能の提供を受けることを検討します。かかる機能の提供を受けることで、本投資法人は、取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指します。なお、本投資法人は、取得機会を最大化し、また投資対象資産の運用実績を把握する目的から、ブリッジファンドに対して出資等を行う可能性があります。
なお、上記のブリッジファンドからの取得は利害関係者取引に該当する場合があり、その場合には本資産運用会社が定める「利害関係者取引」のルールに従って取得します(本資産運用会社が定める「利害関係者取引」のルールについては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」をご参照ください。)。
(ロ) 内部成長
本資産運用会社は、その役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた、競争力の維持・向上のための資産運用を行います。また、個別物件の管理運営のために最適なPM会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの収益の成長性及び安定性の向上に資する運用を目指します。
また、本資産運用会社は、計算期間毎に策定する本投資法人の運用資産の物件別事業計画の一部として、運用資産毎にリーシング計画を策定します。オフィスのリーシング計画の策定にあたっては、クッシュマンから提供されるオフィス賃貸マーケットに係る各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、また新規テナント候補への営業方針を定めることで、機動的なリーシング活動を行う体制を整えます。
⑤ スポンサーサポート
(イ) スポンサー各社の概要
a. SBIグループの概要
SBIグループは、日本におけるインターネット金融サービスのパイオニアとして1999年に設立され、証券・銀行・保険など幅広い金融サービスを手掛ける世界でも類を見ない「インターネット金融生態系」を構築してきました。これに加えて、投資運用や投資助言などを行う「資産運用事業」、ベンチャー企業の投資・育成などを行う「投資事業」、暗号資産取引所の運営などを行う「暗号資産事業」、更にはバイオ・ヘルスケア&メディカルインフォマティクス事業からWeb3(注)関連のビジネスを行う「次世代事業」を中心に事業を行っています。SBIグループでは、「顧客中心主義」に基づきこうした多様な事業領域において、お客さま本位の良質な商品・サービスを提供するべくビジネスを展開しており、金融及び不動産領域に留まらず様々な事業領域における知見を蓄積しているほか、グループ内外に広大な提携先・取引先ネットワークを有しています。
(注) 「Web3」とは、ブロックチェーン技術等を基盤とする分散型ネットワーク環境をいいます。
2024年12月31日現在のSBIグループの連結対象会社数及び従業員数は、以下のとおりです。
・連結対象会社数 連結子会社 696社、持分法適用会社 65社
・従業員数 連結18,523名
b. クッシュマンの概要(C&W全額出資の日本のアセットマネジメント会社)
クッシュマンの親会社であるCushman & Wakefield plc(以下「C&W」といいます。)は、ニューヨーク証券取引所に上場する、世界有数の不動産総合サービスプロバイダーです。C&Wグループ(C&W並びにその子会社(日本法人であるクッシュマン及びクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド株式会社を含みます。)及び関連会社全体を総称して、「C&Wグループ」といいます。)は、グローバル本部を米国イリノイ州シカゴに設置し、世界約60か国におよそ52,000人の従業員を有しています。
C&Wグループは、世界中の顧客に対して売買仲介、鑑定評価、テナントレップ(注)、リーシング、PM、プロジェクト・マネジメントやコンサルティング等多様なサービスを提供しており、その顧客層は事業会社から多国籍企業、金融機関、政府系企業に及び、日本においても、日本国内外の顧客に対して上記のサービスを提供しています。
(注) 「テナントレップ」とは、借主の代理的な立場で、事務所・店舗の提案、賃貸借契約の締結サポート及びアフターケアなどを行うコンサルティング事業をいいます。
クッシュマンは、C&W全額出資の日本のアセットマネジメント会社として、本書の日付現在、オフィス、物流施設、住宅から商業施設、ホテルに至るまで様々な用途の不動産運用事業における豊富な経験を積み、国内外の不動産投資における幅広い関係者とのリレーションを築いています。
c. アジリティーの概要
アジリティーは、2018年1月にアジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社、AAAコンサルティング株式会社及びAAAインベストメント株式会社の持株会社として設立しました。アジリティー傘下の各社は、主にアセットマネジメント事業、プロパティ・マネジメント事業、及び投資事業などを行っています。今次、アジリティーは、グループ再編により2024年10月、AAAコンサルティング株式会社、及びAAAインベストメント株式会社の持株会社であるとともに、リート関連事業、海外事業などの事業を行う会社に発展的に再構築されました。
アジリティーは、リート関連事業として本資産運用会社の株式、本投資法人の投資口、並びにスポンサーサポート契約上の地位並びに権利及び義務をアジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社から免責的に承継し、新たにスポンサーとなりました。
アジリティーは、1975年にシンガポールで誕生し、現在では世界15か国で金融サービスを提供している総合金融グループであるフィリップキャピタルグループの一員となっています。アジリティーを含む同グループ全体での運用資産は350億ドルで、役職員がそれぞれ顧客ニーズに即したサービスを提供しています。
(ロ) スポンサーサポート
本投資法人は、外部成長及び内部成長を実現するために、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサー各社との間で締結された各スポンサーサポート契約を最大限活用します。
各スポンサーサポート契約に定められているサポートの概要は、以下のとおりです。
⑥ 投資主利益に配慮した運営体制の確保
(イ) 投資主との利害一致手法
a. 1口当たり分配金に連動した運用報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部について、1口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の採用は、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブにつながると、本投資法人は考えています。
なお、本資産運用会社に支払われる報酬は、上記の1口当たり分配金に連動した運用報酬のほか、各計算期間の貸借対照表上の総資産額に基づく運用報酬並びに運用資産に係る取得報酬及び処分報酬があります。本資産運用会社への支払報酬の詳細については、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第38条及び別紙3「資産運用会社に対する資産運用報酬の支払に関する基準」)」をご参照ください。
b. スポンサーによるセイムボート出資
2024年12月31日現在、メインスポンサーの親会社であるSBIホールディングスは、発行済投資口の総口数の3.51%にあたる15,500口を保有しています。また、サブスポンサーであるアジリティー及びクッシュマンは、それぞれ400口及び20口を保有しています。
スポンサー各社は、スポンサーサポート契約において、特段の事情がない限り、当面の間、その保有を継続する意向であることを本投資法人に対して表明しています。
(ロ) ガバナンス体制(第三者による監視機能を確保した意思決定プロセス)
<利害関係者との間での運用資産に関する取引に係る意思決定フロー>
(注) 以下に記載の取引については、本投資法人役員会の承認は必要ですが、本投資法人の同意は不要です。
・投信法第201条の2第1項に定める取引以外の取引
・投信法施行規則第245条の2に定める取引
a. コンプライアンス委員会及び投資委員会の決議要件としての外部専門家の社外委員の出席及び同意(各委員会の決議における社外委員への実質的拒否権の付与)
本投資法人は、利害関係者との間で運用資産に関する取引を行うにあたっては、第三者である社外委員を含むコンプライアンス委員会委員の全員一致を要件とするコンプライアンス委員会の決議及び第三者である社外委員の賛成を要件とする投資委員会の決議を必要とする、第三者による監視機能を確保した意思決定フローを採用しています。
b. 本投資法人の役員会の事前承認
本投資法人は、本資産運用会社の利害関係者との間で取引を行うにあたっては、上記の意思決定フローに加え、第三者が構成員の過半を占める本投資法人役員会による事前承認を要件とすることにより、利益相反による弊害の防止を図っています。利害関係者取引(物件取得、売買媒介等)に関する詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」をご参照ください。
⑦ デュー・ディリジェンス
本資産運用会社は、運用資産を取得するに際して、運用ガイドラインに基づき、デュー・ディリジェンスを行うものとしています。デュー・ディリジェンスに際しては、本投資法人の費用負担において弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、エンジニアリング会社、マーケットリサーチ会社等専門家に調査を依頼し、様々な視点から精緻な調査を行うものとします。
デュー・ディリジェンスにおける調査項目は、原則として以下の表に記載する事項とします。
ただし、個々の記載事項は投資対象不動産及びその他運用資産の裏付けとなる不動産の用途・個別特性によってその重要性が異なることがあり、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、記載事項以外の調査を行うこともあります。
以下の表に記載する項目は、運用資産の取得の判断にあたっての調査項目であり、本投資法人が取得する運用資産が、その特性又は取得の状況等によって、結果的に以下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。たとえば、耐震性については、新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性を有し、個別のPML値が15%未満であり、かつ、当該投資対象資産の取得後におけるポートフォリオ全体のPML値が15%未満を維持できる不動産を投資対象としますが、地震保険を付保しても、なお投資経済性が維持できる物件及び取得後に耐震補強工事が実施可能であり、当該工事により上記の基準を満たすことが可能と判断される不動産についても投資対象とする場合があります。
<デュー・ディリジェンス項目>
⑧ フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)を行うこととしている契約その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさを勘案し、あらかじめ慎重に検討し対応します。
フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規則を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
⑨ 管理運営方針
(イ) 基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値及び競争力の維持・向上及びテナント満足度を高めるために、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化、業務の効率化に努めます。
(ロ) PM会社及びBM会社の選定方針
PM会社及びBM会社の選定にあたっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。
(ハ) リーシング方針
本投資法人は、中長期的に安定的な収益を確保することを目的として適切な運営を図るものとし、テナントの選定を、以下に記載の事項を総合斟酌して行います。また、賃貸借契約締結に際しては、所定の審査基準に基づき、テナントの賃料負担能力等を確認します。
(ニ) 修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
資本的支出は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費の範囲内で行うものとします。ただし、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費、資本的支出の計画及び修繕費の計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。
(ホ) 付保方針
付保方針については、運用ガイドラインにおいて以下のとおり定めています。
a. 運用資産には、火災等の災害や事故等による建物の損害又は対人対物を保険事由とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各不動産の特性に応じて適切と判断される内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
b. 地震保険の付保に関しては、ポートフォリオPMLを基準に、災害による影響と損害保険料とを比較考慮の上、付保の判断を行います。ただし、1物件のPMLが15%以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に地震保険を付保するものとします。
(ヘ) 売却方針
売却方針については、運用ガイドラインにおいて以下のとおり定めています。
a. 取得する運用資産は、中長期的な保有を基本方針とします。
b. 個々の運用資産の売却は、中長期的な不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み、ポートフォリオの構成並びに資金調達環境等を考慮の上総合的に判断します。
c. 本投資法人が適用する会計基準に照らし「減損の兆候あり」と判定された物件については、「減損管理物件」として売却の検討を開始します。ただし、「減損管理物件」であっても資産運用に関する総合的な見地により売却しないと判断することもあります。
⑩ 財務方針
(イ) 基本方針
中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
(ロ) エクイティ・ファイナンス
a. 投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による割合持分の低下)に配慮した上で、投資口の追加発行を適時に実施するものとします。
b. 資本効率の向上及び投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己の投資口の取得及び消却を行うことを検討します。この場合、中長期的な投資主価値の向上という観点を最重要視し、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及び市場環境等を総合的に勘案した上、実施するべきか否か及び実施する場合には実施の規模と取得総額等を判断し、実施するものとします。
(ハ) デット・ファイナンス-借入れ及び投資法人債の発行-
a. 本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。)等を使途として、資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本(ハ)において同じです。)の発行を行うことができます。ただし、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第33条第1項、第2項、第4項)。
b. 上記a.に基づき借入れを行う場合には、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に該当する者に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第33条第1項)。
c. 本資産運用会社は、上記a.に基づき借入れを行う場合、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定します。
d. 本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
e. 上記a.に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします(規約第33条第3項)。
f. LTVの上限については、60%を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ニ) デリバティブ取引
借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
(ホ) キャッシュ・マネジメント
テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払、敷金等の返還、又は不動産等の新規購入等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
(ヘ) 格付の状況
本書の日付現在、本投資法人は以下の長期発行体格付を取得しています。かかる格付は、本投資法人の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(ト) グリーンファイナンス・フレームワーク
a. グリーンボンドとしての適格性について
本投資法人は、グリーンボンドの発行を含むグリーンファイナンスの実施のために「グリーンボンド原則(2021年版)」、「グリーンローン原則(2020年版)」、「グリーンボンドガイドライン(2020年版)」及び「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン(2020年版)」に則したグリーンファイナンス・フレームワークを策定しました。
本投資法人はグリーンファイナンス・フレームワークに対する第三者評価として株式会社日本格付研究所(以下「JCR」といいます。)より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である「Green1(F)」を取得しています。
なお、グリーンファイナンス・フレームワークに係る第三者評価を取得するに当たって、環境省の2021年度グリーンボンド発行促進体制整備支援事業の補助金交付対象となることについて、発行支援者であるJCRは、一般社団法人グリーンファイナンス推進機構より交付決定通知を受領しています。
b. 適格クライテリアについて
グリーンファイナンスで調達された資金は、以下のグリーン適格クライテリアA又はグリーン適格クライテリアBを満たすグリーン適格プロジェクトに関連する新規投資及び既存投資のリファイナンスへ充当します。なお、グリーン適格クライテリアBに関して、既存投資の場合は、グリーンファイナンスによる資金調達から3年以内に実施した支出に限ります。
・グリーンボンド原則プロジェクトカテゴリ:グリーンビルディング
・グリーン適格クライテリアA:以下の認証又は再認証のいずれかを取得済あるいは取得予定の資産である
こと
① DBJ Green Building認証における3つ星・4つ星・5つ星
② BELSにおける3つ星・4つ星・5つ星
③ CASBEE不動産評価認証におけるB+ランク・Aランク・Sランク
・グリーン適格クライテリアB:以下の環境改善効果のうち、いずれかの獲得が期待できる改修工事
① 30%を超えるCO2排出量の削減
② 30%を超えるエネルギー消費量の削減
③ 30%を超える水使用量の削減
④ DBJ Green Building認証、BELS、CASBEE不動産評価認証の1ランク以上の向上
⑪ 開示方針
本投資法人は、多様な地域及び用途に投資を行う投資方針を採用しています。かかる投資方針の下行われる本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の促進のため、以下のとおり、適切かつ迅速な開示を行うことを目標としています。
(イ) 本投資法人は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
(ロ) 投資家に対して正確で偏りのない情報をできる限り迅速に伝達できる環境を整えることに努めます。
(ハ) 投資家に対してできる限りの情報開示に努めるとともに、投資家にわかりやすい情報の提供に努めます。
① 基本方針(投資主との利害一致の徹底的な追求)
本投資法人は、投資主価値の最大化を目的として、収益の成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築を行います。
本投資法人は、オフィス、住宅及び商業施設を主たる投資対象とし、その他の用に供される不動産(注)にも投資することで、総合型のポートフォリオの構築を図り、かかる総合型リート(総合型のポートフォリオを構成する投資法人)の特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資を行いつつ、投資主との利害一致を徹底的に追求することを通じて、投資主価値の最大化を図ります。
(注) 「その他の用に供される不動産」とは、オフィス、住宅及び商業施設以外の不動産をいいます。以下同じです。なお、ヘルスケア施設又は病院を対象とした投資及び資産運用を行うに際しては、あらかじめ、国土交通省の定める「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」又は「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」に従い必要な体制の整備及び手続を実施するものとします。
(イ) 総合型リートの特性を活かした機動的かつタイムリーな投資
本投資法人は、今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散を図るため、オフィスを主な投資対象とし、住宅及び商業施設のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図ります。投資機会の確保にあたっては、売主の物件売却のタイミングを的確に捉えた上で、物件取得の意思決定を適時かつ迅速に進めるとともに、資金調達状況その他の事情により本投資法人が直接第三者から取得できない物件についても、ブリッジファンド等を活用することで取得機会を最大化し、機動的な投資を行います。また、ポートフォリオの構築にあたっては、各用途の投資特性及び各時点での各用途の市場動向等の外部環境等を勘案するとともに、個別物件の特性等についても十分な調査を行い、その時々において収益の成長性及び安定性の追求のために最適と考えるタイムリーな投資を行います。本投資法人は、このような機動的かつタイムリーな投資を通じて、総合型リートの特性を活かしたポートフォリオの構築を図ることによって、投資主価値の最大化を図る方針です。
(ロ) スポンサー3社(SBIファイナンシャルサービシーズ、クッシュマン及びアジリティー)のネットワークを活用した成長戦略
本投資法人のメインスポンサーは、本投資法人が資産運用を委託する本資産運用会社の発行済株式総数の67.0%を本書の日付現在保有するSBIファイナンシャルサービシーズです。また、サブスポンサーとして、クッシュマン及びアジリティーが、本書の日付現在、それぞれ本資産運用会社の発行済株式総数の18.0%及び15.0%を保有しています(以下、SBIファイナンシャルサービシーズ、クッシュマン及びアジリティーの各社を総称して「スポンサー」又は「スポンサー各社」といいます。なお、スポンサーとスポンサーが組成した特別目的会社を総称して「スポンサー等」ということがあります。)。
メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズは、SBIグループの金融サービス事業の中間持株会社であり、SBIホールディングスの完全子会社です。SBIファイナンシャルサービシーズはSBI証券の株式を100%保有するなど、傘下に金融や不動産領域の事業会社を多数有しています。SBIグループでは、「顧客中心主義」に基づき多様な事業領域においてお客さま本位の良質な商品・サービスを提供するべくビジネスを展開しており、金融及び不動産領域に留まらず様々な事業領域における知見を蓄積しているほか、SBIグループ内外に広大な提携先・取引先ネットワークを有しています。また、サブスポンサーであるクッシュマン及びアジリティーは、国内の不動産ファンドのアセットマネジメント業務等の実績を通じ、不動産投資における広範なネットワークを有し、不動産投資運用の知見を蓄積しています。スポンサー各社の詳細は、後記「⑤ スポンサーサポート (イ) スポンサー各社の概要」をご参照ください。
本投資法人は、スポンサー各社の不動産投資におけるネットワークを活用した第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。また、かかるスポンサー各社のネットワーク及び知見を活用して、投資対象資産の継続的な取得と、取得した運用資産の価値の維持・向上を図り、投資主価値の最大化を目指して、その資産の運営・管理を行う方針です。かかるスポンサー各社のネットワーク及び知見の活用のため、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。スポンサーからのサポート体制の活用の詳細は、後記「⑤ スポンサーサポート (ロ) スポンサーサポート」をご参照ください。
(ハ) 分配金に連動した運用報酬体系及び第三者による監視機能を確保したガバナンス体制
本投資法人は、投資主価値の最大化を図り、投資主と本資産運用会社及びスポンサーとの利害を一致させるため、本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部について、1口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の採用は、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値の最大化へのインセンティブにつながると、本投資法人は考えています。詳細は、後記「⑥ 投資主利益に配慮した運営体制の確保 (イ) 投資主との利害一致手法」をご参照ください。
また、本投資法人は、本資産運用会社の内部の意思決定機関であるコンプライアンス委員会及び投資委員会において、外部専門家である社外委員を構成員とし、その出席及び同意を要件とすることで、第三者である社外委員に、不適切と判断した取引を実質的に拒否できる権限(以下「実質的拒否権」といいます。)を付与しています。利害関係者との取引(以下「利害関係者取引」といいます。)については、第三者が構成員の過半を占める本投資法人の役員会の事前承認を要件としており、かかる第三者による監視機能を確保した意思決定プロセスを通じたガバナンス体制を定め、投資主の利益に配慮することで、投資主価値の最大化を図ることを企図しています(利害関係者取引の範囲等の詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」を、ガバナンス体制の詳細については、後記「⑥ 投資主利益に配慮した運営体制の確保 (ロ) ガバナンス体制(第三者による監視機能を確保した意思決定プロセス)」を、それぞれご参照ください。)。
② ポートフォリオ構築方針
(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方(成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築)
本投資法人は、投資主価値の最大化を目的として、収益の成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築を目指します。そのため、本投資法人は、ポートフォリオの構築にあたってスポンサーの知見に基づき、投資対象不動産の用途及び地域の双方のファクターに関して、その時々の経済情勢・不動産市場動向等の外部環境に応じて最適と判断する投資を行うべく、より多くの投資機会を確保しつつ、用途及び地域双方においてリスク分散を図ることが可能となる総合型のポートフォリオの構築を行います。
オフィスにおいては、企業集積度が高く、本投資法人が収益の向上(成長性)を実現できる地域と考える都心6区(注1)の比重を高めたポートフォリオの構築を目指します(都心6区への重点投資)。
また、住宅においては、人口集積度を踏まえた分散投資を行い、安定した収益(安定性)を確保する観点から、人口が集中し、今後もその傾向が継続すると本投資法人が見込んでいる三大都市圏(注2)の割合を高める一方で、政令指定都市等(注3)への分散も図ったポートフォリオの構築を目指します(三大都市圏を中心とした分散投資)。
更に、商業施設においては、収益の向上(成長性)と安定性のバランスを重視し、三大都市圏及び政令指定都市等並びにそれらの周辺部の人口密度が高い地域に所在する、安定的な売上の推移と、底堅いテナント需要が見込める商業施設を厳選の上、ポートフォリオの構築を目指します(投資対象地域全域からの厳選投資)。
その他の用に供される不動産においては、それぞれの用途特性に応じて収益性、安定性及び流動性等を勘案し、本投資法人の基本方針に合致すると考えられる地域に所在する不動産に対し厳選して投資を行い、ポートフォリオの構築を目指します(投資対象地域全域からの厳選投資)。
本投資法人は、前記のとおり用途ごとに投資対象地域を区分し、これらの「用途」と「地域」の観点から設定された方針を適切にマネジメントすることにより、ポートフォリオの収益の成長性及び安定性を確保していきます。
なお、かかるポートフォリオ構築方針は、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指すという観点から、本資産運用会社の判断により必要に応じて変更する場合があります。
(注1) 「都心6区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。以下同じです。
(注2) 「三大都市圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏及び名古屋経済圏をいいます。詳細は後記「(ハ) 地域分散」をご参照ください。以下同じです。
(注3) 「政令指定都市等」とは、三大都市圏以外に所在する、政令指定都市(札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市、福岡市、北九州市及び熊本市)及び県庁所在地である都市をいいます。詳細は後記「(ハ) 地域分散」をご参照ください。以下同じです。
(ロ) 用途分散
本投資法人は、主にオフィス、住宅及び商業施設を投資対象不動産の用途とするものの、オフィスによる収益の成長性に加えて、住宅による収益の安定性を確保し、かつ、商業施設及びその他の用に供される不動産への投資による用途分散を図るため、以下に記載の用途別投資比率(注)を目途に投資を行います。
(注) 「用途別投資比率」とは、各用途に該当する各投資対象資産の取得価格の合計額を全投資対象資産の取得価格の総額で除したものをいいます。以下同じです。
<ポートフォリオ全体の用途別投資比率>
| 用途 | 用途別投資比率 |
| オフィス | 50%以上 |
| 住宅 | 50%以下 |
| 商業施設及びその他の用に供される不動産 | 20%以下 |
(注) 借地権が設定された土地(底地)の用途については、当該土地上の建物(ただし、当該土地上に建物が存在しない場合又は本投資法人の取得に伴い当該土地上の建物が建て替え、改築若しくは用途変更される予定である場合には、当該予定された新築、改築若しくは用途変更後の建物)の主たる用途を基準とします。
以下では、本投資法人が、各用途につき、投資対象タイプ及び各投資対象タイプが一般的に有すると考える投資特性を記載しています。
<各用途における投資対象タイプと投資特性>
| 用途 | 投資対象タイプ | 投資特性 | ||||||||
| オフィス | 中規模以上(延床面積1,000㎡以上かつ基準階(2階以上の階で当該建物のうち標準的なフロア)専有面積が150㎡以上を指します。)のオフィスビル ただし、都心6区に所在するオフィスビルについては、中規模以上であることを要せず、中規模以上の要件に満たないオフィスビルも対象とします。 | ・景気変動に応じてテナント需要及び賃料水準が比較的変化しやすく、景気拡大期において収益の向上が見込めます。 ・相対的に投資市場規模が大きく、一定の流動性を有します。 ・後記「(ハ) 地域分散」に記載する重点投資地域である都心6区では企業集積度が高く、底堅いテナント需要が見込めます。 | ||||||||
| 住宅 | 以下の3つの対応の寮・社宅・SAを含む賃貸住宅
いずれのタイプにおいても、原則として 1棟当たりの住戸数が20戸以上の建物を対象とします。 なお、SAについては、一般的な賃貸住宅に転用した場合であっても、比較的安定した賃貸需要及び賃料水準が見込めるものに限ります。 (注)「1戸当たりの専有面積」は各タイプの代表的な専有面積を示しており、物件の特性等に応じて各タイプの1戸当たりの専有面積については記載と異なる住戸も当該タイプに含まれることがあります。 | ・景気に左右されず比較的安定した賃貸需要及び賃料水準が見込めます。 ・人口集積度が高く一定の賃貸住宅需要が見込める三大都市圏を中心とした分散投資が可能です。 |
| 用途 | 投資対象タイプ | 投資特性 | ||||||
| 商業施設 | 以下の2つのタイプの商業施設
| (都市型商業施設) ・活発な消費活動が見込める都市の中心に立地しており、相対的に高い収益性が見込めます。 ・多様化する消費者ニーズに対応すべく、豊富で多種多様なテナント出店需要が期待でき、代替テナントが比較的多く見込めます。 (コミュニティ隣接型商業施設) ・主要テナントとの長期かつ固定賃料での賃貸借契約に基づく収益を中心とした、安定した収益が期待できます。 ・専門店との賃貸借契約においては、当該専門店の売上に連動しない「固定最低賃料」を設定しつつ、当該専門店における一定以上の売上に応じて「歩合賃料」を加える賃料形態を採用する場合には、景気拡大期において収益の向上が期待できます。 ・エリア/商圏内のコミュニティに密着した安定的な集客・消費ニーズに対応可能であり、底堅いテナントの需要も見込めます。 | ||||||
| その他の用に供される不動産 | その他の用に供される不動産については様々な用途があり、用途によって物件特性が異なることに鑑み、具体的な用途別の基準は設けず、対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性及び将来にわたって堅実な需要が見込まれ長期的に安定した収益の獲得や中長期的な投資主価値の最大化に資すると本投資法人が判断する資産に厳選して投資を行います。 | |||||||
(ハ) 地域分散
本投資法人は、都心6区、三大都市圏及び政令指定都市等並びにそれらの周辺部を投資対象地域として分類し、各地域の特徴を踏まえて以下に記載の各用途における地域別投資比率(注1)を目途に投資を行います。
<各用途における地域別投資比率>
| 用途別 | 全体での用途別 投資比率 (注2) | 各用途における地域別投資比率(注1) | |||
| うち | |||||
| 三大都市圏 (東京経済圏、大阪経済圏及び 名古屋経済圏) | 政令指定 都市等 | ||||
| 都心6区 (千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区) | |||||
| オフィス | 50%以上 | うち | |||
| 40%以下 (都心6区を含みません。) | 20%以下 | ||||
| 60%以上 | |||||
| 住宅 | 50%以下 | うち | |||
| 60%以上 | 40%以下 | ||||
| 商業施設及びその他の用に供される不動産 | 20%以下 | 地域別投資比率は定めていません。 | |||
(注1) 「各用途における地域別投資比率」とは、当該用途の各地域の投資対象資産の取得価格の合計額を当該用途の全地域の投資対象資産の取得価格の総額で除したものをいいます。
(注2) 「全体での用途別投資比率」とは、各用途の投資対象資産の取得価格の合計額を全投資対象資産の取得価格の総額で除したものをいいます。
<地域の定義及び各地域の特徴>
| 地域 | 定義及び各地域の特徴 |
| 都心6区 | 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区 <特徴>・ 日本の政治・経済及び文化の中心で、不動産売買市場及び賃貸市場における高い流動性を有している ・ 日本企業及び外資系企業の多くが本社としての立地選択を行い、企業集積度が高い ・ 労働人口の集積度が高い ・ 投資対象となる物件数が相対的に多い |
| 三大都市圏 | 東京経済圏(注)、大阪経済圏(注)及び名古屋経済圏(注) (注) 「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。 「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。 「名古屋経済圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいいます。以下同じです。 <特徴>・ 人口流入が継続しており、人口集積度が高い ・ 経済圏の規模が大きいことから安定した収益が見込める ・ 各経済圏に立脚した地域社会の地域特性を反映した不動産が存在し、各経済圏で物件を取得することで多様な特性を有する不動産から成るポートフォリオを構築することが可能 |
| 政令指定都市等 | 三大都市圏以外に所在する、政令指定都市(札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市、福岡市、北九州市及び熊本市)及び県庁所在地である都市 <特徴>・ 県内における人口集積度が相対的に高く、公共施設や各種インフラが整っている ・ 高い収益性が期待できる不動産を取得する機会がある ・ 三大都市圏と比べてより地域特性を反映した不動産が存在し、各地域で物件を取得することで多様な特性を有する不動産から成るポートフォリオを構築することが可能 |
③ 個別投資対象
(イ) 規模
本投資法人は、以下に記載の最低投資規模及び最高投資規模の基準範囲内の投資対象資産に分散して投資を行います。
<本投資法人の最低投資規模及び最高投資規模の基準>
| 最低投資規模 | 1物件当たり、オフィス及び商業施設については10億円以上 住宅、その他の用に供される不動産については5億円以上 底地については、金額を定めず、その上に存する建物の用途とその特性に応じて適正な規模とします |
| 最高投資規模 | 投資総額(注)に対する当該投資対象資産の投資額の比率が25%以下 |
(注) 「投資総額」とは、本投資法人の保有資産の取得価格の合計をいい、取得予定資産又は売却予定資産がある場合には、それらの取得又は売却実施後の金額をいいます。
上記の最低投資規模の基準にかかわらず、以下に該当する場合には当該投資対象資産の取得を行うことができます。
・ 複数の投資対象資産を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る投資対象資産が一部含まれる場合
・ 当該投資対象資産の取得時における鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得(予定)価格が最低投資規模を下回る場合
・ その裏付けとなる物件の鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、匿名組合出資持分(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ)b.」において定義します。)、不動産対応証券(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ)」において定義します。)又は不動産関連ローン等資産(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)h.」において定義します。)へ投資する場合で、当該資産の取得(予定)価格が最低投資規模を下回る場合
(ロ) 運用期間
本投資法人は、原則として中長期的観点から投資対象資産を取得し、短期売買目的の投資対象資産の取得は行いません。ここで短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。
ただし、以下に該当する場合には、当該投資対象資産の短期での売却を検討及び実施することがあります。
・ 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的戦略上適切であると判断される場合
・ 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与すると判断される場合
・ 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収益の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みが乏しいと判断される場合
また、ブリッジファンドに投資する場合、又は匿名組合出資持分、不動産対応証券若しくは不動産関連ローン等資産へ投資する場合には、短期での償還の可能性のある投資対象資産への投資を検討及び実施することがあります。
(ハ) その他の個別投資対象基準(注1)
| 設備及び仕様 | オフィス | 貸付床の形状、階高及び天井高、床仕様、OA対応、電気容量、空調方式、セキュリティ対応、防災対応、共用施設(給湯、トイレ、エレベーター、駐車場等)等を総合的に判断し、当該地域における標準以上の仕様の物件又は標準以上の仕様に変更可能な物件を投資対象とします。 |
| 住宅 | 専有部分の間取り、設備、仕様等及び共用部分の設備、仕様、セキュリティ等を総合的に判断し、当該地域における標準以上の仕様の物件又は標準以上の仕様に変更可能な物件を投資対象とします。 | |
| 商業施設 | 業態別の標準仕様(階高、天井高、フロア形状、電気、水道及びガス容量等)及び商業施設としての汎用性及び転用可能性等を総合的に判断し、当該地域における標準以上の仕様の物件又は標準以上の仕様に変更可能な物件を投資対象とします。 | |
| その他の用に供される不動産 | その他の用に供される不動産については様々な用途があり、用途によって物件特性が異なることに鑑み、設備及び仕様に関する基準は設けず、対象不動産毎に、標準仕様及び設備の汎用性及び転用可能性等を総合的に判断し、投資対象とします。 | |
| 遵法性 | 都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいます。)等、関連する諸法令を遵守している投資対象資産(既存不適格物件を含みます。)とします。ただし、関連法令を遵守できていない物件のうち、本投資法人の取得後、是正可能な物件に関しては、投資対象とすることがあります。 | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の投資対象資産とします。 | |
| 耐震性 | 新耐震基準(1981年に改正された建築基準法施行令に基づく建物等の耐震基準をいいます。以下同じです。)に基づく建築物に相当する耐震性を有し、個別のPML(注2)値が15%未満であり、かつ、当該投資対象資産の取得後におけるポートフォリオ全体のPML値が15%未満を維持できる投資対象資産とします。 ただし、以下の投資対象資産については、投資対象とすることがあります。 (i) 地震保険を付保しても、なお投資経済性が維持できる投資対象資産 (ii) 取得後に耐震補強工事が実施可能であり、当該工事により上記の基準を満たすことが可能と判断される投資対象資産 | |
| 環境及び地質 | 以下のいずれかの条件を満たしている投資対象資産とします。 ・ 専門業者が作成したエンジニアリングレポート、地歴調査報告書等において、有害物質等が内在する可能性が低い旨が確認できること。 ・ 専門業者が作成したエンジニアリングレポート、地歴調査報告書等において、有害物質等は内在しているが、当該有害物質に関連する法令に基づき適法に保管又は処理等がなされている等により、利用者又は近隣等に対する健康被害リスクが低い旨が確認でき、かつ、当該有害物質等が内在していることが運用上の障害となる可能性が低いと判断できること。 | |
| テナント | 属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナントの入替えの可能性等を総合的に勘案した上で、投資判断を行います。 | |
| 権利関係 | 原則として、土地及び建物に係る独立した所有権が取得できる投資対象資産とします。ただし、以下の(i)から(vi)までの形態の投資対象資産についても、各々に定める検証を行った上で投資対象とすることがあります。 |
| (i) 共有物件 ・ 管理運営(賃貸・改良行為等)の自由度確保のため、取得する共有持分割合が50%超であることを原則としますが、他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。 ・ 処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。 ・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力を十分確認の上、仕組み上の手当て(共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。)を講じます。 | |
| (ii) 区分所有権及びその敷地 ・ 管理運営の自由度を確保するため、取得する区分所有議決権が50%超であることを原則としますが、他の区分所有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。 ・ 処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。 ・ 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況(積立金、負債比率、付保状況等)を確認し、必要に応じて独自の手当て(本投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限りません。)を講じます。 | |
| (iii)借地権付建物 ・ 原則として、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)(以下「旧借地法」といいます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)に基づく借地権を投資対象とします。 ・ 底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料が収益性に与える影響を考慮の上、投資判断を行います。 | |
| (iv) 借地権が設定された土地(底地) ・ 原則として、借地借家法第22条に定める定期借地権又は同法第23条に定める事業用定期借地権の設定されている土地のみを投資対象とします。 ・ 借地権者の属性や賃料負担能力の有無等を慎重に検討し、借地契約期間満了後の収益確保の見通しも踏まえて総合的に投資判断を行います。 | |
| (v) 境界 ・ 原則として、隣接地との境界確認が完了している投資対象資産を投資対象としますが、隣接地との境界確認が未了の物件については、隣接地の所有者やその属性、経緯、現地の状況等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で個別に投資判断を行います。 | |
| (vi) 用益権や越境物等 ・ 第三者による地上権又は地役権等の用益権が設定されている不動産については、その内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 ・ 隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物件については、越境物の内容や所有者の属性、経緯、覚書締結の有無等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 |
| 開発案件 | ・ 原則として、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている若しくは生じる見込みがある物件を投資対象とします。 ・ 建築前又は建築中である建物については、建物の許認可リスクや完工リスクが低減され、不動産賃貸市場の状況や賃貸借予約契約の存在等により竣工後のテナントの確保が十分可能であり、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合には、当該建物の竣工前においても投資対象とすることができます。また、当該取引がフォワード・コミットメント等に該当する場合には、後記「⑧ フォワード・コミットメント等に関する基本方針」記載の事項を考慮の上、慎重に投資判断を行います。 ・ 本投資法人が、宅地の造成又は建物の建築に係る工事を自ら実行することとなる取引は行いません。 |
| 現物不動産と信託受益権の選択 | 投資対象資産の取得に当たり、現物不動産の形態で取得するか、信託設定を行った上で信託受益権の形態で取得するかは、現所有者の意向、取得時の流通コスト、取得後の管理コスト等を総合的に勘案して判断を行います。 |
(注1) 借地権が設定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、本投資法人の投資対象には該当しないため、上記の個別投資対象基準を満たすことを要しないものとします。
(注2) 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PMLについて統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に、想定される最大規模の地震(再現期間475年の大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものをいいます。
(ニ) 匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産への投資
本投資法人は、不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産への投資を行う場合には、主として以下の内容を基準にします。
a. 当該投資後において、不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産に対する投資額(不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産の取得価格(ただし、出資その他取得以外の態様による投資(以下「出資等」といいます。)を本投資法人が自ら行う場合には出資等の額))の合計が、総資産額の10%以内となること。
b. 不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産の運用対象とされる不動産等(不動産関連ローン等資産の場合、不動産関連ローン等金銭債権(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)f.」において定義します。)の裏付けとなる不動産等)が本投資法人の投資方針及び投資対象に合致していること。
c. 不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券又は不動産関連ローン等資産の運用対象とされる不動産等(不動産関連ローン等資産の場合、不動産関連ローン等金銭債権の裏付けとなる不動産等)の売却時に、本投資法人による取得機会(不動産関連ローン等資産においては、一定期間の売却権限を含みます。)が得られること。
d. 不動産関連ローン等資産への投資に当たっては、その投資額について東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場廃止基準に該当することがないよう十分配慮した上でこれを行うものとします。また、投資対象とする不動産関連ローン等資産について、その資産の特性やストラクチャーの検討及び確認のほか、その資産の特性に応じたリスクについて、慎重に検討することとします。
④ 成長戦略
本投資法人は、前記「① 基本方針(投資主との利害一致の徹底的な追求)」及び「② ポートフォリオ構築方針」のとおり、オフィス、住宅及び商業施設を主たる投資対象とし、その他の用に供される不動産にも投資することで、総合型のポートフォリオの構築を図ります。また、ポートフォリオ構築方針に基づき外部成長及び内部成長の両面からなる成長戦略として、本資産運用会社の独自のネットワークと知見を活用することに加えて、スポンサーのサポート体制を最大限活用した資産運用を実行することを目指します。
(イ) 外部成長
a. 本資産運用会社独自のネットワークを活用した外部成長戦略
本資産運用会社は、第三者との相対での交渉を中心とした物件取得の経験を培った人材を登用することにより、本資産運用会社独自の物件取得ネットワークを構築し、中長期的に、かかるネットワークを基盤とした物件取得ルートの拡大に努めます。本投資法人は、かかる本資産運用会社独自のネットワークを積極的に活用することで、継続的な外部成長を目指します。
b. スポンサー各社のサポート体制を活用した外部成長戦略
i. スポンサー各社のネットワークの活用
本投資法人は、スポンサー各社が保有又はその運用するファンドにおいて保有する物件に限らず、スポンサー各社の不動産投資におけるネットワークを活用した第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。
メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズを含むSBIグループは、オンライン証券・銀行・保険などの金融サービス事業を中心として金融を核に金融を超え、事業領域を拡大させています。事業展開を通じて得られるSBIグループ内外のネットワークを有するとともに、事業展開を通じて培われてきた広範な情報ソースを有しています。また、サブスポンサーであるクッシュマン及びアジリティーは、SBIファイナンシャルサービシーズとは業態は異なるものの、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等の実績を通じ、不動産投資事業における広範なネットワークと知見を有しています。
本投資法人は、かかるスポンサーのネットワークと知見を活用して、投資対象資産の継続的な取得を図り、投資主価値の最大化を目指します。かかるスポンサーのネットワークと知見を最大限に活用するため、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー各社との間でスポンサーサポート契約を締結しています。かかるスポンサーサポート契約を通じたサポート体制の詳細は、後記「⑤ スポンサーサポート (ロ) スポンサーサポート」をご参照ください。
ii. スポンサー各社が組成に関与するブリッジファンドの活用
本投資法人は、資金調達状況によっては、直ちに第三者から投資対象資産の取得ができない可能性もあることから、将来における取得を目的として、スポンサー各社が組成に関与するブリッジファンド(スポンサー等)による一時的保有機能の提供を受けることを検討します。かかる機能の提供を受けることで、本投資法人は、取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指します。なお、本投資法人は、取得機会を最大化し、また投資対象資産の運用実績を把握する目的から、ブリッジファンドに対して出資等を行う可能性があります。
なお、上記のブリッジファンドからの取得は利害関係者取引に該当する場合があり、その場合には本資産運用会社が定める「利害関係者取引」のルールに従って取得します(本資産運用会社が定める「利害関係者取引」のルールについては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」をご参照ください。)。
(ロ) 内部成長
本資産運用会社は、その役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた、競争力の維持・向上のための資産運用を行います。また、個別物件の管理運営のために最適なPM会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの収益の成長性及び安定性の向上に資する運用を目指します。
また、本資産運用会社は、計算期間毎に策定する本投資法人の運用資産の物件別事業計画の一部として、運用資産毎にリーシング計画を策定します。オフィスのリーシング計画の策定にあたっては、クッシュマンから提供されるオフィス賃貸マーケットに係る各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、また新規テナント候補への営業方針を定めることで、機動的なリーシング活動を行う体制を整えます。
⑤ スポンサーサポート
(イ) スポンサー各社の概要
a. SBIグループの概要
SBIグループは、日本におけるインターネット金融サービスのパイオニアとして1999年に設立され、証券・銀行・保険など幅広い金融サービスを手掛ける世界でも類を見ない「インターネット金融生態系」を構築してきました。これに加えて、投資運用や投資助言などを行う「資産運用事業」、ベンチャー企業の投資・育成などを行う「投資事業」、暗号資産取引所の運営などを行う「暗号資産事業」、更にはバイオ・ヘルスケア&メディカルインフォマティクス事業からWeb3(注)関連のビジネスを行う「次世代事業」を中心に事業を行っています。SBIグループでは、「顧客中心主義」に基づきこうした多様な事業領域において、お客さま本位の良質な商品・サービスを提供するべくビジネスを展開しており、金融及び不動産領域に留まらず様々な事業領域における知見を蓄積しているほか、グループ内外に広大な提携先・取引先ネットワークを有しています。
(注) 「Web3」とは、ブロックチェーン技術等を基盤とする分散型ネットワーク環境をいいます。
2024年12月31日現在のSBIグループの連結対象会社数及び従業員数は、以下のとおりです。
・連結対象会社数 連結子会社 696社、持分法適用会社 65社
・従業員数 連結18,523名
b. クッシュマンの概要(C&W全額出資の日本のアセットマネジメント会社)
クッシュマンの親会社であるCushman & Wakefield plc(以下「C&W」といいます。)は、ニューヨーク証券取引所に上場する、世界有数の不動産総合サービスプロバイダーです。C&Wグループ(C&W並びにその子会社(日本法人であるクッシュマン及びクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド株式会社を含みます。)及び関連会社全体を総称して、「C&Wグループ」といいます。)は、グローバル本部を米国イリノイ州シカゴに設置し、世界約60か国におよそ52,000人の従業員を有しています。
C&Wグループは、世界中の顧客に対して売買仲介、鑑定評価、テナントレップ(注)、リーシング、PM、プロジェクト・マネジメントやコンサルティング等多様なサービスを提供しており、その顧客層は事業会社から多国籍企業、金融機関、政府系企業に及び、日本においても、日本国内外の顧客に対して上記のサービスを提供しています。
(注) 「テナントレップ」とは、借主の代理的な立場で、事務所・店舗の提案、賃貸借契約の締結サポート及びアフターケアなどを行うコンサルティング事業をいいます。
クッシュマンは、C&W全額出資の日本のアセットマネジメント会社として、本書の日付現在、オフィス、物流施設、住宅から商業施設、ホテルに至るまで様々な用途の不動産運用事業における豊富な経験を積み、国内外の不動産投資における幅広い関係者とのリレーションを築いています。
c. アジリティーの概要
アジリティーは、2018年1月にアジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社、AAAコンサルティング株式会社及びAAAインベストメント株式会社の持株会社として設立しました。アジリティー傘下の各社は、主にアセットマネジメント事業、プロパティ・マネジメント事業、及び投資事業などを行っています。今次、アジリティーは、グループ再編により2024年10月、AAAコンサルティング株式会社、及びAAAインベストメント株式会社の持株会社であるとともに、リート関連事業、海外事業などの事業を行う会社に発展的に再構築されました。
アジリティーは、リート関連事業として本資産運用会社の株式、本投資法人の投資口、並びにスポンサーサポート契約上の地位並びに権利及び義務をアジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社から免責的に承継し、新たにスポンサーとなりました。
アジリティーは、1975年にシンガポールで誕生し、現在では世界15か国で金融サービスを提供している総合金融グループであるフィリップキャピタルグループの一員となっています。アジリティーを含む同グループ全体での運用資産は350億ドルで、役職員がそれぞれ顧客ニーズに即したサービスを提供しています。
(ロ) スポンサーサポート
本投資法人は、外部成長及び内部成長を実現するために、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサー各社との間で締結された各スポンサーサポート契約を最大限活用します。
各スポンサーサポート契約に定められているサポートの概要は、以下のとおりです。
| a. スポンサーグループ(SBIファイナンシャルサービシーズ及びSBI証券)によるサポート | |
| 優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与 | SBIファイナンシャルサービシーズは、本資産運用会社の定める本投資法人に関する運用ガイドラインに合致する不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券又は不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産を含みます。)(以下、本a.において「適格不動産等」といいます。)であり、かつ、SBIファイナンシャルサービシーズ及びその子会社であるSBI証券(以下、SBIファイナンシャルサービシーズと併せ、「スポンサーグループ」といいます。)が保有しているものを売却しようとする場合には、所定の適用除外事由に該当する場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、又は当該適格不動産等の所有者をして提供させます(以下「優先的情報提供」といい、当該提供を行う主体を「情報提供者」といいます。)。 スポンサーグループの双方又はいずれかにおいて、自ら又はSBIグループが運用し、スポンサーサポート契約(SBI)と同様の優先的物件情報の提供に係る契約を締結している本投資法人以外の投資法人又は不動産投資ファンド(以下「他REIT等」といいます。)に対し情報提供が求められる場合には、上記にかかわらず、SBIファイナンシャルサービシーズは当該契約に基づく情報の提供に遅れることなく、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該適格不動産等に関する情報の提供を行い、又は情報提供者をして行わせしめるものとします。 <優先的売買交渉権の概要>優先的情報提供が行われた場合、所定の期間内に、本投資法人及び本資産運用会社は、取得の意向の有無を情報提供者に対し回答します。SBIファイナンシャルサービシーズは、所定の期間内に取得の意向がある旨の回答を受領した場合、当該適格不動産等につき、本投資法人及び本資産運用会社に対し、優先的に売買交渉する権利(以下「優先的売買交渉権」といいます。)を自ら付与し、又は情報提供者をして付与させるものとします。ただし、他REIT等に情報提供が行われる場合には、他REIT等にも同様の優先的売買交渉権を付与することができ、本投資法人の優先的売買交渉権は、他REIT等に劣後しない内容とします。 情報提供者は、上記に従い優先的売買交渉権を付与した場合、本投資法人又は本資産運用会社と当該適格不動産等の売却の条件について誠実に協議し、合意に達した場合、情報提供者は、自ら又は当該適格不動産等の所有者をして、本投資法人に対し、当該適格不動産等を売却します。 所定の期間内に情報提供者に対し取得の意向がある旨を回答しなかった場合、又は情報提供者に対し取得の意向がある旨を回答したものの所定の期間内に売却の条件について合意に達しなかった場合、優先的売買交渉権は消滅します。 なお、行政機関の要請に基づいて適格不動産等を売却する場合、第三者に対して負う守秘義務との関係などから適切な情報開示を行えないため、適格不動産等に関する情報の提供を行うことが適切ではないとスポンサーが判断した場合、スポンサーにおいて、かかる優先的売買交渉権の付与がSBIグループの利益に沿わないこと又はそのおそれがあると判断した場合等所定の場合には、優先的情報提供は行われず、優先的売買交渉権は付与されません。 |
| a. スポンサーグループ(SBIファイナンシャルサービシーズ及びSBI証券)によるサポート | |
| 売却情報の提供 | SBIファイナンシャルサービシーズは、スポンサーグループ以外の第三者が保有する適格不動産等の売却情報を、SBIファイナンシャルサービシーズが独自の情報獲得ルートを通じて入手し、かつ本投資法人への売却が適当な適格不動産等であると判断した場合には、遅くとも第三者(他REIT等を含みます。)に売却情報を提供すると同時に売却情報を提供します。 なお、スポンサーグループの双方若しくはいずれか、SBIグループ又はこれらのいずれかが出資し又は組成する(その予定を含みます。)私募ファンド等(ただし、他REIT等を除きます。)による取得検討の対象とする旨を判断した場合、SBIファイナンシャルサービシーズが第三者に対して負う守秘義務との関係などから適切な情報開示を行えないため、情報の提供を行うことが適切ではないと判断した場合、SBIファイナンシャルサービシーズにおいて、かかる情報開示がSBIグループの利益に沿わないこと又はそのおそれがあると判断した場合等所定の場合には、第三者が保有する適格不動産等に関する売却情報は提供されません。 |
| 適格不動産等の取得及び運用に向けた支援業務の提供等 | SBIファイナンシャルサービシーズは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、適用法令に反しない範囲において、自ら又はSBIグループの他の法人をして、(i)適格不動産等の取得、売却、運用、リニューアル又は再開発に関する助言・補助、及び適格不動産等の取得、売却に関する仲介業務、(ii)人材の出向を含め必要とされる人材確保への協力、(iii)本資産運用会社の役職員に対する研修の提供、(iv)IRのサポート等、並びに(v)その他の必要な支援について、別途協議のうえ合意する個別の支援業務を行い、又は行わせます。 ただし、SBIファイナンシャルサービシーズにおいて、前記の業務の受託がSBIグループの利益に沿わないおそれがあると判断した場合はこの限りではありません。 |
| ウェアハウジング機能の提供 | 本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、スポンサーサポート契約(SBI)当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産等のSBIグループによる取得及び一時的な保有(以下「ウェアハウジング」といいます。)をSBI証券に依頼することができ、SBIファイナンシャルサービシーズはSBI証券をして誠実に検討させます。 ウェアハウジングが行われる場合であっても、ウェアハウジングを実施したSBIグループと本投資法人との間で売買契約が締結されるまでは、本投資法人及び本資産運用会社は、当該適格不動産等を取得する義務を負うものではありません。なお、ウェアハウジングが行われる場合であっても、ウェアハウジングを実施したSBIグループと本投資法人との間の売買の実行は、SBIグループと本投資法人及び本資産運用会社においてそれぞれ所定の手続きを経た上で売買契約が締結されることが条件となります。 |
| a. スポンサーグループ(SBIファイナンシャルサービシーズ及びSBI証券)によるサポート | |
| ブリッジファンド組成等による取得機会の提供 | SBIファイナンシャルサービシーズは、SBI証券をして、SBI証券によるブリッジファンド組成等に関するサポートの提供を行わせます。 本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得予定価格の決定方法等を提示した上で、第三者が保有している適格不動産等をSBI証券の意向を受けて設立された特別目的会社等のSBI証券が指定する第三者(以下、本a.において「ブリッジファンド」といいます。)により取得し、一時的に保有すること(以下、本a.において「ブリッジ」といいます。)をSBI証券に依頼することができます。SBI証券は、かかる依頼を誠実に検討し、所定の期間内に、受諾の可否を回答します。 SBI証券がブリッジの依頼を受諾した場合、SBI証券並びに本投資法人及び本資産運用会社は、協議し、合意の上、ブリッジファンドによる取得、保有及び本投資法人への売却等に関する詳細を定め、SBI証券は、ブリッジファンドに当該適格不動産等を取得させ、保有させます。なお、SBI証券がブリッジの依頼を受諾した場合であっても、合意がない限り、SBI証券はブリッジファンドをしてブリッジを実施させる義務を負いません。 SBI証券は、ブリッジファンドが当該適格不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期(合意により延長することができます。)を経過するまでの間、ブリッジファンドをして、本投資法人以外の第三者に当該適格不動産等の売却その他の処分の申入れをさせてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出たときは、当該適格不動産等の売却に関する詳細について合意の上、ブリッジファンドをして当該適格不動産等を本投資法人に売却させます。 |
| 報酬 | 本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約(SBI)に基づく業務(以下「本業務」といいます。)を行うSBIグループ、本投資法人及び本資産運用会社の間で別途合意した場合に限り、本業務に関して報酬を支払います。 ただし、適格不動産等の取得及び運用に向けた支援業務に関するSBIグループへの報酬については、個別の支援業務の提供ごとにSBIファイナンシャルサービシーズ、当該SBIグループ、本投資法人及び本資産運用会社の間で合意して定め、(i)適格不動産等の取得、売却、運用、リニューアル又は再開発に関する助言・補助、及び適格不動産等の取得、売却に関する仲介業務については本投資法人が、(ii)人材の出向を含め必要とされる人材確保への協力及び(iii)本資産運用会社の役職員に対する研修の提供については本資産運用会社が、(iv)その他の必要な支援について、別途協議のうえ合意する個別の支援業務については、SBIファイナンシャルサービシーズ、SBIグループ、本投資法人及び本資産運用会社の間で合意して定める者が、それぞれ当該報酬を負担します。また、(ii)人材の出向を含め必要とされる人材確保への協力が出向により行われる場合、本資産運用会社は、所定の出向料を負担します。 なお、本投資法人及び本資産運用会社は、ウェアハウジング機能の提供、第三者が保有する適格不動産等に関する売却情報の提供及びブリッジファンド組成等による取得機会の提供については、報酬を支払いません。 |
| 契約期間 | 有効期間は、契約締結日から2年間とします(契約期間満了の1か月前までに申出がなされなかった場合には、更に2年間更新します。)。 ただし、スポンサーが本資産運用会社の株主でなくなった場合には、当該株主でなくなった日をもって、スポンサーサポート契約(SBI)は自動的に終了します。 |
| b. クッシュマンによるサポート | |
| 優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与 | クッシュマンは、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致する不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券又は不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産を含みます。)(以下、本b.において「適格不動産等」といいます。)であり、かつ、クッシュマン、その子会社及び関連会社(ただし、本資産運用会社を除きます。)(以下、本b.において、「クッシュマングループ」と総称します。)がアセットマネジメント業務を受託している特別目的会社(以下「クッシュマンSPC」といいます。)が保有するものをクッシュマンSPCが売却しようとする場合には、所定の適用除外事由に該当する場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供します。 <優先的売買交渉権の概要>本投資法人及び本資産運用会社は、優先的情報提供により提供された適格不動産等の購入の検討を開始する場合には、クッシュマンに通知し、クッシュマンは、当該通知があった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対し、優先的売買交渉権をクッシュマンSPCをして付与することについてクッシュマンSPCから同意を取得できるよう努力します。 優先的売買交渉権が付与された場合、所定の期間内に、本投資法人及び本資産運用会社は、取得の意向の有無を優先的売買交渉権を付与した者(以下、本b.において「優先交渉権付与者」といいます。)に回答します。優先交渉権付与者は、所定の期間内に取得の意向がある旨を回答された場合、本投資法人又は本資産運用会社と当該適格不動産等の売却の条件について合意に達した場合、優先交渉権付与者は、本投資法人に対し、当該適格不動産等を売却します。 所定の期間内に優先交渉権付与者に対し取得の意向がある旨を回答しなかった場合、又は優先交渉権付与者に対し取得の意向がある旨を回答したものの所定の期間内に売却の条件について合意に達しなかった場合、優先的売買交渉権は消滅します。 なお、行政機関の要請に基づいて適格不動産等を売却する場合、クッシュマングループが適格不動産等の所有者との間で締結された契約に基づき、当該適格不動産等に関する第三者への優先交渉権の付与又は優先的な情報提供を禁止された場合等所定の場合には、優先的情報提供は行われず、優先的売買交渉権は付与されません。 |
| 物件取得業務の支援業務の提供等 | クッシュマンは、本投資法人がクッシュマングループ並びにクッシュマンSPC以外のものから適格不動産等を取得しようとする場合において本資産運用会社から要請されたときは、本投資法人の資産取得業務等を効率的に行うことを目的として、当該適格不動産等に関する情報収集及び提供その他の支援業務を行い、本資産運用会社による当該適格不動産等の取得業務等を支援します。ただし、クッシュマンにおいて、前記の業務の受託がクッシュマングループの利益に沿わないおそれがあると判断した場合はこの限りではありません。 |
| ブリッジファンド組成等による取得機会の提供 | 左記の事項について、スポンサーサポート契約(SBI)と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、スポンサーサポート契約(SBI)の概要については、上記「a. スポンサーグループ(SBIファイナンシャルサービシーズ及びSBI証券)によるサポート」をご参照ください。 |
| その他の支援 | 本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、自ら又はクッシュマンの親会社であるC&W及びそのグループ会社の他の法人をして、(i)本投資法人による不動産等の取得又は売却に関する仲介業務の提供、(ii)プロジェクト・マネジメント業務の提供、(iii)人材確保への協力、並びに(iv)適格不動産等又は売買若しくは賃貸借取引市場の動向等の情報の調査及び提供その他の必要な支援を行うよう努力します。 |
| 報酬 | 本投資法人及び本資産運用会社は、上記「その他の支援」に記載の業務を行う場合を除き、クッシュマンに報酬を支払いません。 ただし、業務の実施にあたり通常予想される範囲を超える業務が生じた場合には、報酬の支払いについて、本投資法人及び本資産運用会社並びにクッシュマンとの間で協議の上、定めます。 |
| 契約期間 | 有効期間は、契約締結日から2025年3月31日までとします(契約期間満了の1か月前までに申出がなかった場合には、更に2年間更新します。)。 ただし、クッシュマンが本資産運用会社の株主でなくなった場合又はクッシュマン、SBIファイナンシャルサービシーズ及びアジリティーで締結されている株主間契約書が解約された場合には、当該株主でなくなった日又は解約された日をもって、スポンサーサポート契約(クッシュマン)は自動的に終了します。 |
| c. アジリティーによるサポート | |
| 優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与 | 本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致する不動産、不動産信託受益権又は不動産対応証券等(開発段階の不動産を含みます。)であり、かつ、アジリティー、及びその子会社(以下「アジリティーグループ」といいます。)が出資し又はアセットマネジメント業務を受託している特別目的会社が保有しているものに関し、左記の事項について、スポンサーサポート契約(クッシュマン)と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、スポンサーサポート契約(クッシュマン)の概要については、上記「b. クッシュマンによるサポート」をご参照ください。 |
| 物件取得業務の支援業務の提供等 | 左記の事項について、スポンサーサポート契約(クッシュマン)と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、スポンサーサポート契約(クッシュマン)の概要については、上記「b. クッシュマンによるサポート」をご参照ください。 |
| ブリッジファンド組成等による取得機会の提供 | 左記の事項について、スポンサーサポート契約(SBI)と実質的に同内容のサポートを受けることを合意しています。なお、スポンサーサポート契約(SBI)の概要については、上記「a. スポンサーグループ(SBIファイナンシャルサービシーズ及びSBI証券)によるサポート」をご参照ください。 |
| PM業務等の提供 | 本投資法人及び本資産運用会社から依頼され、これを受託した場合、アジリティー又はアジリティーグループの他の法人をして、PM業務、リーシングサポートその他の必要な支援を行います。 |
| その他の支援 | 本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、自ら又はアジリティーグループの他の法人をして、(i)本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致するものの取得、運用、リニューアル又は再開発に関する助言・補助、(ii)人材確保への協力、並びに(iii)役職員に対する研修の提供その他の必要な支援を行うよう努力します。 |
| 報酬 | 本投資法人及び本資産運用会社は、PM業務等の提供を行う場合を除き、上記記載の業務に対し、アジリティーに報酬を支払いません。 |
| 契約期間 | 有効期間は、契約締結日から2025年3月31日までとします(契約期間満了の1か月前までに申出がなかった場合には、更に2年間更新します。)。 ただし、アジリティーが本資産運用会社の株主でなくなった場合又はアジリティー、SBIファイナンシャルサービシーズ及びクッシュマンの間で締結されている株主間契約書が解約された場合には、当該株主でなくなった日又は解約された日をもって、スポンサーサポート契約(アジリティー)は自動的に終了します。 |
⑥ 投資主利益に配慮した運営体制の確保
(イ) 投資主との利害一致手法
a. 1口当たり分配金に連動した運用報酬体系
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて本資産運用会社に支払う報酬のうち、運用報酬の一部について、1口当たり分配金に連動した運用報酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の採用は、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブにつながると、本投資法人は考えています。
なお、本資産運用会社に支払われる報酬は、上記の1口当たり分配金に連動した運用報酬のほか、各計算期間の貸借対照表上の総資産額に基づく運用報酬並びに運用資産に係る取得報酬及び処分報酬があります。本資産運用会社への支払報酬の詳細については、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第38条及び別紙3「資産運用会社に対する資産運用報酬の支払に関する基準」)」をご参照ください。
b. スポンサーによるセイムボート出資
2024年12月31日現在、メインスポンサーの親会社であるSBIホールディングスは、発行済投資口の総口数の3.51%にあたる15,500口を保有しています。また、サブスポンサーであるアジリティー及びクッシュマンは、それぞれ400口及び20口を保有しています。
スポンサー各社は、スポンサーサポート契約において、特段の事情がない限り、当面の間、その保有を継続する意向であることを本投資法人に対して表明しています。
(ロ) ガバナンス体制(第三者による監視機能を確保した意思決定プロセス)
<利害関係者との間での運用資産に関する取引に係る意思決定フロー>
(注) 以下に記載の取引については、本投資法人役員会の承認は必要ですが、本投資法人の同意は不要です。
・投信法第201条の2第1項に定める取引以外の取引
・投信法施行規則第245条の2に定める取引
a. コンプライアンス委員会及び投資委員会の決議要件としての外部専門家の社外委員の出席及び同意(各委員会の決議における社外委員への実質的拒否権の付与)
本投資法人は、利害関係者との間で運用資産に関する取引を行うにあたっては、第三者である社外委員を含むコンプライアンス委員会委員の全員一致を要件とするコンプライアンス委員会の決議及び第三者である社外委員の賛成を要件とする投資委員会の決議を必要とする、第三者による監視機能を確保した意思決定フローを採用しています。
b. 本投資法人の役員会の事前承認
本投資法人は、本資産運用会社の利害関係者との間で取引を行うにあたっては、上記の意思決定フローに加え、第三者が構成員の過半を占める本投資法人役員会による事前承認を要件とすることにより、利益相反による弊害の防止を図っています。利害関係者取引(物件取得、売買媒介等)に関する詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」をご参照ください。
⑦ デュー・ディリジェンス
本資産運用会社は、運用資産を取得するに際して、運用ガイドラインに基づき、デュー・ディリジェンスを行うものとしています。デュー・ディリジェンスに際しては、本投資法人の費用負担において弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、エンジニアリング会社、マーケットリサーチ会社等専門家に調査を依頼し、様々な視点から精緻な調査を行うものとします。
デュー・ディリジェンスにおける調査項目は、原則として以下の表に記載する事項とします。
ただし、個々の記載事項は投資対象不動産及びその他運用資産の裏付けとなる不動産の用途・個別特性によってその重要性が異なることがあり、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、記載事項以外の調査を行うこともあります。
以下の表に記載する項目は、運用資産の取得の判断にあたっての調査項目であり、本投資法人が取得する運用資産が、その特性又は取得の状況等によって、結果的に以下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。たとえば、耐震性については、新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性を有し、個別のPML値が15%未満であり、かつ、当該投資対象資産の取得後におけるポートフォリオ全体のPML値が15%未満を維持できる不動産を投資対象としますが、地震保険を付保しても、なお投資経済性が維持できる物件及び取得後に耐震補強工事が実施可能であり、当該工事により上記の基準を満たすことが可能と判断される不動産についても投資対象とする場合があります。
<デュー・ディリジェンス項目>
| 調査・評価内容 | 評価・分析事項の概要 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | a. テナントの信用情報 b. テナントの賃料支払状況等 c. テナントの業種、テナント数、賃借目的、契約内容等 d. 過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し e. 各建物における各テナントの占有割合、分布割合等 |
| マーケット調査 | a. 市場賃料、稼働率 b. 競合物件・テナント需要動向等 c. 周辺の開発計画の動向 d. 商圏分析:商圏人口、世帯数、商業指標等(商業施設特有) | |
| 収益性評価 | a. テナント誘致・物件の処分性等の競争力調査 b. 賃貸借契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性 c. 費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性 d. 適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性 e. 修繕計画との比較における修繕積立状況 | |
| 物理的調査 | 立地評価 | a. 街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性 b. 利便施設、経済施設、官公署、娯楽施設等の配置、近接性 c. 周辺土地の利用状況及び将来の動向 d. 日照、眺望、景観、騒音等環境状況 e. 地域の知名度、評判等の状況 |
| 建物評価 | a. 意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等 b. 内外装の部材の状況 c. 貸室の状況、フリーアクセス床、分割対応、天井高等 d. 電気設備、空調方式、防犯設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場等その他共用設備の状況等 | |
| 安全性評価 | a. 新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保 b. 地震リスク分析を実施し、PMLが15%以上の物件については詳細な耐震診断実施 c. 関係法規(消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。)(以下「消防法」といいます。)、都市計画法その他建築法規)の遵守状況等 d. 建物状況報告書における将来(10から15年程度)の修繕費見込み e. 建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社へのヒアリング | |
| 土壌汚染・ 環境・地質調査 | a. アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用・管理状況 b. 土地利用履歴、土壌等の環境調査 | |
| 調査・評価内容 | 評価・分析事項の概要 | |
| 法的調査 | 権利関係 | 前所有者等の権利の確実性を検討します。特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。 ・借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無 ・敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 ・敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置 ・共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係 ・区分所有の区分性 ・本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無 ・借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容(特に優先譲渡条項の有無とその内容) ・借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性 ・信託受益権については信託契約の内容 |
| 法令上の制限 | 法令上の制限の有無とその状況 | |
| 境界調査 | 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 | |
⑧ フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)を行うこととしている契約その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさを勘案し、あらかじめ慎重に検討し対応します。
フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規則を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
⑨ 管理運営方針
(イ) 基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値及び競争力の維持・向上及びテナント満足度を高めるために、賃貸収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化、業務の効率化に努めます。
(ロ) PM会社及びBM会社の選定方針
PM会社及びBM会社の選定にあたっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。
(ハ) リーシング方針
本投資法人は、中長期的に安定的な収益を確保することを目的として適切な運営を図るものとし、テナントの選定を、以下に記載の事項を総合斟酌して行います。また、賃貸借契約締結に際しては、所定の審査基準に基づき、テナントの賃料負担能力等を確認します。
| 法人のテナント | ・業種、業歴、決算内容(財務の健全性)等 ・賃貸借の目的(使用目的、期間等) ・連帯保証人の有無とその属性 ・保証会社による保証の適否 |
| 個人のテナント | ・勤務先とその内容、勤続年数等 ・年収(年収に占める賃料総額の割合等) ・賃貸借の目的(使用目的、期間、入居人数等) ・連帯保証人の有無とその属性(本人との続柄等) ・保証会社による保証の適否 ・年齢、家族構成等 |
(ニ) 修繕計画及び資本的支出に関する方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件毎の修繕計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
資本的支出は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費の範囲内で行うものとします。ただし、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費、資本的支出の計画及び修繕費の計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。
(ホ) 付保方針
付保方針については、運用ガイドラインにおいて以下のとおり定めています。
a. 運用資産には、火災等の災害や事故等による建物の損害又は対人対物を保険事由とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各不動産の特性に応じて適切と判断される内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
b. 地震保険の付保に関しては、ポートフォリオPMLを基準に、災害による影響と損害保険料とを比較考慮の上、付保の判断を行います。ただし、1物件のPMLが15%以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に地震保険を付保するものとします。
(ヘ) 売却方針
売却方針については、運用ガイドラインにおいて以下のとおり定めています。
a. 取得する運用資産は、中長期的な保有を基本方針とします。
b. 個々の運用資産の売却は、中長期的な不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み、ポートフォリオの構成並びに資金調達環境等を考慮の上総合的に判断します。
c. 本投資法人が適用する会計基準に照らし「減損の兆候あり」と判定された物件については、「減損管理物件」として売却の検討を開始します。ただし、「減損管理物件」であっても資産運用に関する総合的な見地により売却しないと判断することもあります。
⑩ 財務方針
(イ) 基本方針
中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
(ロ) エクイティ・ファイナンス
a. 投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による割合持分の低下)に配慮した上で、投資口の追加発行を適時に実施するものとします。
b. 資本効率の向上及び投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己の投資口の取得及び消却を行うことを検討します。この場合、中長期的な投資主価値の向上という観点を最重要視し、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及び市場環境等を総合的に勘案した上、実施するべきか否か及び実施する場合には実施の規模と取得総額等を判断し、実施するものとします。
(ハ) デット・ファイナンス-借入れ及び投資法人債の発行-
a. 本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。)等を使途として、資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本(ハ)において同じです。)の発行を行うことができます。ただし、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第33条第1項、第2項、第4項)。
b. 上記a.に基づき借入れを行う場合には、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に該当する者に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第33条第1項)。
c. 本資産運用会社は、上記a.に基づき借入れを行う場合、資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定します。
d. 本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
e. 上記a.に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします(規約第33条第3項)。
f. LTVの上限については、60%を目途としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ニ) デリバティブ取引
借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
(ホ) キャッシュ・マネジメント
テナントから預かった敷金・保証金を資金として活用することがあります。また、諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払、敷金等の返還、又は不動産等の新規購入等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
(ヘ) 格付の状況
本書の日付現在、本投資法人は以下の長期発行体格付を取得しています。かかる格付は、本投資法人の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
| 信用格付業者 | 格付の内容(本書の日付現在) |
| 株式会社日本格付研究所 | 長期発行体格付:AA-(格付の見通し:安定的) |
| 株式会社格付投資情報センター | 発行体格付:A+(格付の方向性:安定的) |
(ト) グリーンファイナンス・フレームワーク
a. グリーンボンドとしての適格性について
本投資法人は、グリーンボンドの発行を含むグリーンファイナンスの実施のために「グリーンボンド原則(2021年版)」、「グリーンローン原則(2020年版)」、「グリーンボンドガイドライン(2020年版)」及び「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン(2020年版)」に則したグリーンファイナンス・フレームワークを策定しました。
本投資法人はグリーンファイナンス・フレームワークに対する第三者評価として株式会社日本格付研究所(以下「JCR」といいます。)より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である「Green1(F)」を取得しています。
なお、グリーンファイナンス・フレームワークに係る第三者評価を取得するに当たって、環境省の2021年度グリーンボンド発行促進体制整備支援事業の補助金交付対象となることについて、発行支援者であるJCRは、一般社団法人グリーンファイナンス推進機構より交付決定通知を受領しています。
b. 適格クライテリアについて
グリーンファイナンスで調達された資金は、以下のグリーン適格クライテリアA又はグリーン適格クライテリアBを満たすグリーン適格プロジェクトに関連する新規投資及び既存投資のリファイナンスへ充当します。なお、グリーン適格クライテリアBに関して、既存投資の場合は、グリーンファイナンスによる資金調達から3年以内に実施した支出に限ります。
・グリーンボンド原則プロジェクトカテゴリ:グリーンビルディング
・グリーン適格クライテリアA:以下の認証又は再認証のいずれかを取得済あるいは取得予定の資産である
こと
① DBJ Green Building認証における3つ星・4つ星・5つ星
② BELSにおける3つ星・4つ星・5つ星
③ CASBEE不動産評価認証におけるB+ランク・Aランク・Sランク
・グリーン適格クライテリアB:以下の環境改善効果のうち、いずれかの獲得が期待できる改修工事
① 30%を超えるCO2排出量の削減
② 30%を超えるエネルギー消費量の削減
③ 30%を超える水使用量の削減
④ DBJ Green Building認証、BELS、CASBEE不動産評価認証の1ランク以上の向上
⑪ 開示方針
本投資法人は、多様な地域及び用途に投資を行う投資方針を採用しています。かかる投資方針の下行われる本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の促進のため、以下のとおり、適切かつ迅速な開示を行うことを目標としています。
(イ) 本投資法人は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
(ロ) 投資家に対して正確で偏りのない情報をできる限り迅速に伝達できる環境を整えることに努めます。
(ハ) 投資家に対してできる限りの情報開示に努めるとともに、投資家にわかりやすい情報の提供に努めます。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
