訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成26年11月1日-平成27年4月30日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)信託不動産の概要
第2期末(平成27年4月30日)現在、本投資法人が保有する不動産に係る信託受益権(以下「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.信託不動産に係る取得価格、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び投資比率
(注1)「取得価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
(注2)「貸借対照表計上額」は、平成27年4月30日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注3)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年4月30日を価格時点とする価格を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各信託不動産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
b. 信託受託者及び信託期間満了日
c.信託不動産に係る建物及び賃貸借の概要
各物件の年間賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、信託不動産(計14物件)に係る年間賃料の合計は1,022百万円(注)となります。
(注)平成27年4月30日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注1)「構造/階数」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、各物件に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積(店舗区画、事務所区画を含みます。)を記載しています。以下同じです。
(注4)「全賃貸面積」は、平成27年4月30日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注5)「テナント総数」は、エンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。以下同じです。
(注6)「稼働率」は、全賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。以下同じです。
(注7)「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された不動産鑑定士の査定による運営収益から運営費用を控除した運営純収益(NOI:Net Operating Income)をいいます。上記鑑定NOIは、直接還元法におけるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下、同じです。
d.施設の概要
(注1)「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る重要事項説明書(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値を記載しています。なお、重要事項説明書は、有料老人ホームを管轄する地方公共団体にて閲覧することができます。また、一部のオペレーターのウェブサイトで公表されています。
(注2)「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(注3)「重要事項説明書記載日」は、重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
e.オペレーターの会社概要
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、平成27年4月30日現在の登記簿上の表示に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「上場会社のグループ会社」とは、上場会社の子会社及び関連会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則に定める意味を有します。)をいいます。「非上場会社その他」とは、上場会社、又は上場会社のグループ会社以外の法人をいいます。以下同じです。
(注3)東京証券取引所市場第一部に上場しているワタミ株式会社(証券コード:7522)の連結子会社です。
(注4)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ウチヤマホールディングス(証券コード:6059)の連結子会社です。
f.オペレーターの事業概要
(注1)「運営施設数」及び「運営居室数」は、各社ホームページ(平成27年5月末時点)より、取得しています。但し、株式会社日本介護医療センターの「運営居室数」は、ヒアリング(平成27年5月末時点)より取得しています。
(注2)「売上高」は、オペレーターより提供を受けた平成27年3月期の値を記載しています。但し、株式会社チャーム・ケア・コーポレーションは平成26年6月期、株式会社日本介護医療センターは平成26年8月期の値をそれぞれ記載しています。
g.鑑定評価書の概要
(注1)平成27年4月30日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
(注2)レストヴィラ衣笠山公園の割引率は11年度以降(10年度まで5.1%)の数値を記載しています。
(注3)ラ・ナシカあらこがわの割引率は11年度以降(10年度まで5.4%)の数値を記載しています。
(注4)スーパー・コートJR奈良駅前の割引率は11年度以降(10年度まで5.3%)の数値を記載しています。
h.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、各信託不動産毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断、地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社アセッツアールアンドディーから取得しています。建物調査診断報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下の見積額等は建物調査診断報告書の作成日現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
本投資法人が取得した建物調査診断報告書の概要は以下のとおりです。
(注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書(当該建物調査診断報告書に係る追加確認事項に関する報告書を含みます。以下同じです。)に記載された緊急を要すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された1年目において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された1年目から12年目の12年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注4)「PML値」は、信託不動産に関する、再現期間475年に対応する予想損害額の再調達価格に対する割合を記載しています。
(注5)「再調達価格」は、建物調査診断報告書に記載された、調査時点において、信託不動産を新築するとした場合の費用を記載しています。
i.設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等
信託不動産に係る設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は、信託不動産に係る構造計算書の妥当性について専門の第三者機関による調査を実施しており、本評価の範囲では、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計が為されていると判断する旨の調査結果が記載された構造計算書耐震関連事項評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から、又は構造に関する調査報告書を株式会社アセッツアールアンドディーから取得しています(取得済資産のうち物件番号1～8の各物件については平成26年3月付、物件番号11の物件については平成26年6月付にて取得しています。)。
(注)物件番号9、10、12、13及び14の各物件については、平成19年6月に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、構造計算書の妥当性について調査は行っていません。
(注)設計、施工、建築確認及び調査又は適合性判定実施時における名称を記載しており、その後変更されている場合があります。
(ロ)運用資産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
該当事項はありません。
b. 期中に行った資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は302千円であり、当期費用に区分された修繕費7,082千円と合わせ、7,384千円の工事を実施しております。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は、将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から以下のとおり積み立てています。
(単位:百万円)
(注)本投資法人は、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行っていく方針であります。その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額に十分配慮することとします。
(ハ)担保提供の状況
平成27年4月30日現在、担保に供している資産は以下のとおりです。
(ニ)ポートフォリオ全体に係る事項
a.ポートフォリオの分散
第2期末(平成27年4月30日)現在における本投資法人の保有する信託不動産の各分散状況は、以下のとおりです。
(ⅰ)地域別分散
(注)「比率」は、取得価格総額に対する各地域毎の取得価格合計の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)タイプ別分散
(注)「比率」は、取得価格総額に対するタイプ毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)築年数別分散
(注1)「築年数」は、平成27年4月30日時点の新築時からの経過年数を記載しています。但し、建築時期は、登記簿記載事項に基づいています。
(注2)「比率」は、取得価格総額に対する築年数毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注)「平均築年数」は、平成27年4月30日時点の、新築時からの経過年数を取得価格で加重平均した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。但し、建築時期は、登記簿記載事項に基づいています。
b.賃貸借の状況
(ⅰ)残存賃貸借契約期間別分散
(注1)「残存賃貸借契約期間」とは、平成27年4月30日時点における、締結済みの各賃貸借契約書記載の契約期間満了日までの期間をいいます。
(注2)「比率」は、取得価格総額に対する残存賃貸借契約期間毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)賃料負担力別分散
(注1)「賃料負担力」とは、各信託不動産における直近のEBITDARを賃料(オペレーターとの各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した値。以下同じです。)で除した倍率をいいます。
「EBITDAR」とは、各信託不動産における営業利益に、減価償却費及び賃料を加えた値をいいます。但し、オペレーターがファイナンスリースとして会計処理している場合には、リース料相当額を考慮しています。なお、営業利益及び減価償却費は、各オペレーターから開示された平成26年4月から平成27年3月における事業収支の情報に基づいています。但し、ニチイケアセンター福島大森は、平成26年1月から平成26年12月、ラ・ナシカあらこがわは、平成25年4月から平成26年3月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅱ)賃料負担力別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、賃料負担力毎のオペレーターとの各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する賃料負担力毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注)「平均賃料負担力」は、信託不動産のEBITDAR総額を、賃料総額で除した倍率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)介護報酬割合別分散
(注1)「介護報酬割合」とは、各信託不動産における売上高に対する介護報酬(入居者の負担を含みます。)の割合をいいます。
なお、売上高及び介護報酬は、各オペレーターから開示された平成26年4月から平成27年3月における事業収支の情報に基づいています。但し、ニチイケアセンター福島大森は、平成26年1月から平成26年12月、ラ・ナシカあらこがわは、平成25年4月から平成26年3月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅲ)介護報酬割合別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、介護報酬割合毎の各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する介護報酬割合毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注)「平均介護報酬割合」とは、信託不動産の売上高総額に対する介護報酬(入居者の負担を含みます。)総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅳ)入居一時金償却収入割合別分散
(注1)「入居一時金償却収入割合」は、各信託不動産における売上高に占める入居一時金償却収入の割合をいいます。
なお、売上高及び入居一時金償却収入は、各オペレーターから開示された平成26年4月から平成27年3月における事業収支の情報に基づいています。但し、ニチイケアセンター福島大森は、平成26年1月から平成26年12月、ラ・ナシカあらこがわは、平成25年4月から平成26年3月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅳ)入居一時金償却収入割合別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、入居一時金償却収入割合毎の各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する入居一時金償却収入割合毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注)「平均入居一時金償却収入割合」は、信託不動産の売上高総額に対する入居一時金償却収入総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅴ)主テナント属性別分散
(注)「比率」は、取得価格総額に対する主テナント属性毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅵ)オペレーター別分散
(注1)取得価格総額に対するオペレーター毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)鑑定NOI総額に対するオペレーター毎の鑑定NOI合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.入居者の状況
(ⅰ)年齢帯別割合
(注1)重要事項説明書に表示された年齢帯毎の入居者数を記載しています。但し、レストヴィラ相模原中央及びレストヴィラ衣笠山公園については、重要事項説明書において年齢別の入居者の状況に関する表示がないため、入居者数に含まれていません。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する年齢帯別の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)男女別割合
(注1)重要事項説明書に表示された性別毎の入居者数を記載しています。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する性別毎の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)要介護・支援度別割合
(注1)重要事項説明書に表示された要介護・支援度(介護又は支援の必要の程度に応じて要介護認定等に係る介護認定審査会による審査及び判定の基準等に関する省令(平成11年厚生省令第58号)で定められる区分(要介護状態区分・要支援状態区分)をいいます。)毎の入居者数を記載しています。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する要介護・要支援度別の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注)「平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(ホ)稼動率等の推移
本投資法人の信託不動産に係る稼働率等の推移は以下のとおりです。
(ヘ)利害関係人等への賃貸状況
信託不動産につき、投信法上の利害関係人等又は資産運用会社の利益相反対策ルールに定める利害関係者への賃貸はなく、本書の日付現在においてその予定はありません。
(ト)主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、第2期末(平成27年4月30日)時点における当該資産の総賃料収入がポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。投資不動産14物件のポートフォリオにおいては、以下のとおりです。なお、年間賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(チ)主要なテナントに関する情報
「主要なテナント」とは、第2期末(平成27年4月30日)時点における当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。投資不動産14物件のポートフォリオにおいては、以下のとおりです。なお、年間賃料、敷金及び保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注)「比率」は、総賃貸面積に対する主要なテナントへの賃貸面積の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(リ)賃貸面積上位テナントに関する情報
信託不動産に関するテナントの賃貸面積上位テナントは以下のとおりです。
(注)「比率」は、総賃貸面積(ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計)に対する各テナントへの賃貸面積の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ヌ)信託不動産に関する権利関係の従前の経緯
(注)AIPヘルスケアジャパンが運営する不動産私募ファンドです。
(ル)個別信託不動産の概要
信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
a.特定資産の概要
・ 「取得価格」は、各信託不動産の売買契約書に表示された売買代金(消費税等相当額を除きます。)を記載しています。
・ 「取得年月日」は、各信託不動産の取得年月日を記載しています。
・ 「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 「交通アクセス」は不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅までの距離又は徒歩による所要時間を記載しています。
<土地>・ 「地積」は、原則として登記簿上の表示に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合がありますが、登記簿上の表示と現況の乖離が10%を超えるものは注記しています。なお、借地である場合は、借地契約に表示された契約面積を記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「所有形態」は、信託受益権の対象となる土地に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しており、「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される容積率及び建蔽率とは異なる場合があります。
<建物>・ 「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づいて記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
・ 「賃貸区画数」は、各信託不動産においてテナントと契約している建物の区画数を記載しています。店舗、事務所等がある場合、それらの数を含みます。
・ 「延床面積」、「建築時期」及び「用途」は、登記簿上の表示に基づいて記載しています。「延床面積」については、附属建物の面積は含まれておらず、また、現況とは一致しない場合があります。「用途」については、登記簿に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・ 「所有形態」は、信託受益権の対象となる建物に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「PM会社」は、各信託不動産についてプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・ 「マスターレッシー」は、各信託不動産についてマスターリース契約を締結している者を記載しています。
・ 「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パススルー」と記載しています。賃料保証のあるマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。
b.賃貸借の概要
・ 「賃貸可能面積」は、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積(店舗区画、事務所区画を含みます。)を記載しています。
・ 「主テナント」は、各信託不動産のうち、最も賃貸面積が大きいテナントを記載しています。
・ 「全賃貸面積」は、賃貸借契約書等に表示された賃貸面積の建物全体の合計を記載しています。
・ 「稼働率」は、全賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「主テナントの賃貸面積」は、本投資法人と主テナントとの間で締結された賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
・ 「全体に占める割合」は、主テナントと締結している賃貸借契約等に表示されている賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 主テナントの契約概要における「契約形態」、「契約期間」、「賃料改定」、「契約更新」及び「中途解約」に関する記載は、主テナントと締結している賃貸借契約等に表示されている概要を記載しています。
c.入居者の状況・施設の概要
・ 「オペレーター」は、重要事項説明書に表示された各信託不動産において介護事業を運営している運営事業者を記載しています。
・ 「開設年月日」は、重要事項説明書に表示された施設の開設年月日を記載しています。
・ 「施設の類型」は、重要事項説明書に表示された施設の類型を記載しています。
・ 「居室数」は、重要事項説明書に表示された居室数を記載しています。
・ 「居住の権利形態」は、重要事項説明書に表示された居住の権利形態を記載しています。
・ 「定員」は、重要事項説明書に表示された定員を記載しています。
・ 「居室面積帯」は、重要事項説明書に表示された1の居室の床面積を記載しています。
・ 「入居者数」は、重要事項説明書に表示された入居者数を記載しています。
・ 「入居時要件」は、重要事項説明書に表示された施設の入居に関する要件を記載しています。
・ 「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居者の平均年齢」は、重要事項説明書に表示された平均年齢を、小数点以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居一時金」は、重要事項説明書に表示された入居一時金を記載しています。
・ 「月額利用料」は、重要事項説明書に表示された一般向けの一人部屋の月額料金(介護保険サービスの自己負担額を除きます。)を記載しています。
・ 「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
・ 「夜間職員体制(最小時人数)」は、重要事項説明書に表示された夜間職員体制(最小時人数)を記載しています。
・ 「協力医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力医療機関等を記載しています。
・ 「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力歯科医療機関を記載しています。
d.特徴
・ 「特徴」は、調査会社の資料、資産運用会社が入手した資料に基づいて、立地特性、地域特性及び物件特性等を記載しています。当該資料等は、これらを作成した外部の専門家の一時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該資料等の作成時点後の環境の変化等は反映されていません。
e.特記事項
・ 「特記事項」は、各信託不動産について、法令諸規則上の制限又は規制の主なもの、権利関係等に係る負担又は制限の主なもの並びに信託不動産である土地の境界を越えた構築物等がある場合又は土地境界確認等に問題がある場合の主な事項及びその協定等のうち、収益性又は処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
f.鑑定評価書の概要
・ 「鑑定評価書の概要」欄は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が評価対象不動産に関して作成した鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ 「運営純収益(NOI)」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・ 「正味純収益(NCF)」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
(イ)信託不動産の概要
第2期末(平成27年4月30日)現在、本投資法人が保有する不動産に係る信託受益権(以下「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.信託不動産に係る取得価格、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び投資比率
| 特定資産の 種類 | 地域 | 物件名称 | 取得価格 (百万円) (注1) | 貸借対照表 計上額 (百万円) (注2) | 期末算定 価格 (百万円) (注3) | 投資比率 (%) (注4) |
| 不動産 信託受益権 | 三大都市圏 | レストヴィラ相模原中央 | 1,170 | 1,195 | 1,630 | 8.8 |
| チャームスイート緑地公園 | 1,950 | 1,988 | 2,760 | 14.7 | ||
| さわやかはーとらいふ西京極 | 750 | 771 | 1,100 | 5.6 | ||
| ヴェルジェ枚方 | 950 | 972 | 1,440 | 7.2 | ||
| レストヴィラ衣笠山公園 | 1,839 | 1,927 | 1,950 | 13.8 | ||
| ラ・ナシカあらこがわ | 1,279 | 1,338 | 1,360 | 9.6 | ||
| スーパー・コートJR奈良駅前 | 1,569 | 1,650 | 1,660 | 11.8 | ||
| 小計 | 9,507 | 9,844 | 11,900 | 71.6 | ||
| 中核都市部 | ニチイケアセンター福島大森 | 265 | 274 | 332 | 2.0 | |
| レストヴィラ広島光が丘 | 960 | 985 | 1,150 | 7.2 | ||
| さわやか海響館 | 630 | 649 | 840 | 4.7 | ||
| さわやか鳴水館 | 590 | 610 | 760 | 4.4 | ||
| さわやか日の出館 | 773 | 805 | 863 | 5.8 | ||
| さわやかリバーサイド栗の木 | 266 | 282 | 292 | 2.0 | ||
| さわやか大畠参番館 | 289 | 308 | 325 | 2.2 | ||
| 小計 | 3,773 | 3,916 | 4,562 | 28.4 | ||
| 合計(14物件) | 13,280 | 13,760 | 16,462 | 100.0 | ||
(注1)「取得価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。
(注2)「貸借対照表計上額」は、平成27年4月30日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注3)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年4月30日を価格時点とする価格を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各信託不動産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
b. 信託受託者及び信託期間満了日
| 物件番号 | 物件名称 | 信託受託者 | 信託期間満了日 |
| 1 | ニチイケアセンター福島大森 | 三井住友信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 2 | レストヴィラ広島光が丘 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 3 | レストヴィラ相模原中央 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 4 | チャームスイート緑地公園 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 5 | さわやか海響館 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 6 | さわやか鳴水館 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 7 | さわやかはーとらいふ西京極 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 8 | ヴェルジェ枚方 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年3月31日 |
| 9 | レストヴィラ衣笠山公園 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年11月29日 |
| 10 | ラ・ナシカあらこがわ | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年11月29日 |
| 11 | さわやか日の出館 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年11月29日 |
| 12 | さわやかリバーサイド栗の木 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年11月29日 |
| 13 | さわやか大畠参番館 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年11月29日 |
| 14 | スーパー・コートJR奈良駅前 | みずほ信託銀行株式会社 | 平成36年11月29日 |
c.信託不動産に係る建物及び賃貸借の概要
各物件の年間賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、信託不動産(計14物件)に係る年間賃料の合計は1,022百万円(注)となります。
(注)平成27年4月30日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
| 地域 | 物件名称 | 構造/ 階数 (注1) | 建築時期 (注2) | 賃貸可能 面積(㎡) (注3) | 全賃貸面積 (㎡) (注4) | テナント 総数 (注5) | 稼働率 (%) (注6) | 鑑定NOI (百万円) (注7) |
| 三大 都市圏 | レストヴィラ 相模原中央 | RC/ 5F | 平成20年 3月31日 | 3,732.95 | 3,732.95 | 1 | 100.0 | 89 |
| チャームスイート 緑地公園 | RC/ B1・5F | 平成18年 9月20日 | 5,329.73 | 5,329.73 | 1 | 100.0 | 144 | |
| さわやか はーとらいふ西京極 | RC/ 6F | 平成19年 8月6日 | 2,459.19 | 2,459.19 | 1 | 100.0 | 60 | |
| ヴェルジェ枚方 | RC/ 5F | 平成19年 2月26日 | 2,925.25 | 2,925.25 | 1 | 100.0 | 85 | |
| レストヴィラ 衣笠山公園 | RC/ B1・5F | 平成23年 3月3日 | 4,265.88 | 4,265.88 | 1 | 100.0 | 100 | |
| ラ・ナシカ あらこがわ | S/ 4F | 平成20年 4月17日 | 3,590.40 | 3,590.40 | 1 | 100.0 | 74 | |
| スーパー・コート JR奈良駅前 | RC/ 7F | 平成21年 6月17日 | 5,057.07 | 5,057.07 | 1 | 100.0 | 91 | |
| 小計 | 27,360.47 | 27,360.47 | 7 | 100.0 | 646 | |||
| 中核 都市部 | ニチイケアセンター 福島大森 | S/ 3F | 平成19年 3月30日 | 1,964.68 | 1,964.68 | 1 | 100.0 | 22 |
| レストヴィラ 広島光が丘 | RC/ 7F | 平成17年 12月15日 | 4,133.82 | 4,133.82 | 1 | 100.0 | 69 | |
| さわやか海響館 | RC/ 6F | 平成15年 10月23日 | 2,694.42 | 2,694.42 | 1 | 100.0 | 50 | |
| さわやか鳴水館 | RC/ B1・6F | 平成17年 3月25日 | 4,553.67 | 4,553.67 | 1 | 100.0 | 47 | |
| さわやか日の出館 | S/ 3F | 平成19年 7月11日 | 2,674.37 | 2,674.37 | 1 | 100.0 | 47 | |
| さわやか リバーサイド栗の木 | S/ 4F | 平成21年 10月20日 | 1,349.39 | 1,349.39 | 1 | 100.0 | 17 | |
| さわやか大畠参番館 | S/ 3F | 平成23年 9月13日 | 1,411.78 | 1,411.78 | 1 | 100.0 | 18 | |
| 小計 | 18,782.13 | 18,782.13 | 7 | 100.0 | 274 | |||
| 合計(14物件) | 46,142.60 | 46,142.60 | 14 | 100.0 | 920 | |||
(注1)「構造/階数」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、各物件に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積(店舗区画、事務所区画を含みます。)を記載しています。以下同じです。
(注4)「全賃貸面積」は、平成27年4月30日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注5)「テナント総数」は、エンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。以下同じです。
(注6)「稼働率」は、全賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。以下同じです。
(注7)「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された不動産鑑定士の査定による運営収益から運営費用を控除した運営純収益(NOI:Net Operating Income)をいいます。上記鑑定NOIは、直接還元法におけるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下、同じです。
d.施設の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 地域 区分 | 施設の類型 | オペレーター の名称 | 居室数 (室) (注1) | 定員 (人) (注1) | 入居者数 (人) (注1) | 入居率 (%) (注2) | 重要事項 説明書 記載日 (注3) |
| 1 | ニチイケアセンター 福島大森 | 中核 都市部 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | 株式会社 ニチイ学館 | 52 | 52 | 52 | 100.0 | 平成27年 3月1日 |
| 2 | レストヴィラ 広島光が丘 | 中核 都市部 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | ワタミの介護 株式会社 | 80 | 80 | 71 | 88.7 | 平成27年 4月1日 |
| 3 | レストヴィラ 相模原中央 | 三大 都市圏 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | ワタミの介護 株式会社 | 80 | 80 | 49 | 61.2 | 平成27年 4月1日 |
| 4 | チャームスイート 緑地公園 | 三大 都市圏 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | 株式会社チャーム・ケア・コーポレーション | 128 | 128 | 125 | 97.6 | 平成27年 4月1日 |
| 5 | さわやか海響館 | 中核 都市部 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | 株式会社 さわやか倶楽部 | 65 | 65 | 63 | 96.9 | 平成27年 4月1日 |
| 6 | さわやか鳴水館 | 中核 都市部 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | 株式会社 さわやか倶楽部 | 87 | 87 | 83 | 95.4 | 平成27年 4月1日 |
| 7 | さわやか はーとらいふ西京極 | 三大 都市圏 | 住宅型有料 老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 84 | 84 | 82 | 97.6 | 平成27年 2月1日 |
| 8 | ヴェルジェ枚方 | 三大 都市圏 | 住宅型有料 老人ホーム | 株式会社日本介護医療センター | 104 | 107 | 91 | 85.0 | 平成27年 4月15日 |
| 9 | レストヴィラ 衣笠山公園 | 三大 都市圏 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | ワタミの介護 株式会社 | 104 | 104 | 88 | 84.6 | 平成27年 4月1日 |
| 10 | ラ・ナシカ あらこがわ | 三大 都市圏 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | 株式会社シダー | 100 | 100 | 78 | 78.0 | 平成27年 4月1日 |
| 11 | さわやか日の出館 | 中核 都市部 | 介護付有料 老人ホーム (特定施設) | 株式会社 さわやか倶楽部 | 50 | 50 | 50 | 100.0 | 平成27年 4月1日 |
| 12 | さわやか リバーサイド栗の木 | 中核 都市部 | 住宅型有料 老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 33 | 39 | 32 | 82.0 | 平成27年 4月1日 |
| 13 | さわやか大畠参番館 | 中核 都市部 | 住宅型有料 老人ホーム | 株式会社 さわやか倶楽部 | 50 | 50 | 50 | 100.0 | 平成26年 7月1日 |
| 14 | スーパー・コート JR奈良駅前 | 三大 都市圏 | 住宅型有料 老人ホーム | 株式会社スーパー・コート | 155 | 155 | 130 | 83.8 | 平成27年 4月1日 |
| 合計 | - | - | - | 1,172 | 1,181 | 1,044 | 88.3 | - | |
(注1)「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る重要事項説明書(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値を記載しています。なお、重要事項説明書は、有料老人ホームを管轄する地方公共団体にて閲覧することができます。また、一部のオペレーターのウェブサイトで公表されています。
(注2)「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(注3)「重要事項説明書記載日」は、重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
e.オペレーターの会社概要
| オペレーター の名称 | 本店所在地 (注1) | 代表者 (注1) | 設立 年月日 (注1) | 資本金 (百万円) (注1) | 属性 (上場市場) (注2) |
| 株式会社ニチイ学館 | 東京都千代田区神田駿河台二丁目9番地 | 代表取締役 寺田 明彦 | 昭和48年 8月2日 | 11,933 | 上場会社(東京証券取引所市場第一部、証券コード:9792) |
| 株式会社シダー | 福岡県北九州市小倉北区大畠一丁目7番19号 | 代表取締役 山崎 嘉忠 | 昭和56年 4月25日 | 432 | 上場会社(東京証券取引所JASDAQ市場、証券コード:2435) |
| 株式会社チャーム・ケア・コーポレーション | 大阪府大阪市北区中之島三丁目6番32号 | 代表取締役 下村 隆彦 | 昭和59年 8月22日 | 192 | 上場会社(東京証券取引所JASDAQ市場、証券コード:6062) |
| ワタミの介護株式会社 | 東京都大田区羽田一丁目1番3号 | 代表取締役 吉田 光宏 | 平成4年 11月11日 | 95 | 上場会社のグループ会社(注3) |
| 株式会社 さわやか倶楽部 | 福岡県北九州市小倉北区熊本二丁目10番10号 | 代表取締役 内山 文治 | 平成16年 12月1日 | 200 | 上場会社のグループ会社(注4) |
| 株式会社 スーパー・コート | 大阪市西区西本町一丁目7番7号 | 代表取締役 山本 晃嘉 | 平成7年 5月19日 | 50 | 非上場会社その他 |
| 株式会社 日本介護医療センター | 大阪府大阪市阿倍野区阪南町二丁目4番1号 | 代表取締役 谷口 優亮 | 平成9年 10月7日 | 10 | 非上場会社その他 |
(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、平成27年4月30日現在の登記簿上の表示に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「上場会社のグループ会社」とは、上場会社の子会社及び関連会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則に定める意味を有します。)をいいます。「非上場会社その他」とは、上場会社、又は上場会社のグループ会社以外の法人をいいます。以下同じです。
(注3)東京証券取引所市場第一部に上場しているワタミ株式会社(証券コード:7522)の連結子会社です。
(注4)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ウチヤマホールディングス(証券コード:6059)の連結子会社です。
f.オペレーターの事業概要
| オペレーター の名称 | 概要 | 運営 施設数 (件) (注1) | 運営 居室数 (室) (注1) | 売上高 (百万円) (注2) |
| 株式会社 ニチイ学館 | ニチイ学館グループは、医療関連、介護、ヘルスケア、教育の部門にセグメント分けした事業をグループとして全国展開しており、介護部門においては、居宅介護支援、訪問介護・入浴・看護、通所介護、特定施設入居者生活介護等の多彩なサービスを提供しています。 「ニチイケアセンター」ブランドの有料老人ホーム等居住系介護サービスを提供する施設、「ニチイホーム」ブランドの有料老人ホーム、「アイリスガーデン」ブランドのサービス付き高齢者向け住宅等様々な形態の施設を全国展開しています。 | 400 | 12,438 | 271,868 |
| ワタミの介護 株式会社 | 「レストヴィラ」ブランド等の介護付有料老人ホーム及び住宅型有料老人ホームを、神奈川県、東京都等の関東地方を中心に関西地方、中部地方、中国地方にも展開しています。 有料老人ホーム事業を中心に、通所介護事業、訪問介護事業、訪問看護事業、居宅介護支援事業等も営んでいます。 | 114 | 8,559 | 35,404 |
| 株式会社 さわやか倶楽部 | 「さわやか」ブランドの介護付有料老人ホーム及び住宅型有料老人ホームを、福岡県(北九州市)を中心に幅広い地域で展開しています。 有料老人ホームの運営を中心に、グループホーム、ショートステイ、ヘルパーステーション、ケアプランセンター、デイサービスセンター、小規模多機能型居宅介護施設、サービス付き高齢者向け住宅等を運営しています。入居型施設を中心として各種介護サービスに係る事業所を併設する等により事業展開を行っています。 | 59 | 3,628 | 12,486 |
| 株式会社 スーパー・コート | 「スーパー・コート」ブランドの有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅等を、大阪府を中心に近畿圏で集中展開しています。 有料老人ホーム、高齢者住宅の運営を中心に、グループホーム等の施設運営も行っており、また通所介護事業、居宅介護支援事業及び訪問介護事業等も営んでいます。その他、介護員養成研修事業等を営んでいます。 | 44 | 2,949 | 12,061 |
| 株式会社シダー | 九州・山口地区及び関東地区を中心に、施設サービス事業、デイサービス事業及び在宅サービス事業にセグメント分けした介護サービス事業を幅広い地域で展開しています。 施設サービス事業については、関東を中心に全国展開している「ラ・ナシカ」ブランドの介護付有料老人ホームのほか、グループホーム、小規模多機能型居宅介護の運営も行っています。 | 34 | 1,845 | 10,791 |
| 株式会社 チャーム・ケア・ コーポレーション | 「チャーム」、「チャームスイート」及び「ルナハート」ブランドの有料老人ホームを、関西圏を中心に首都圏でも展開しています。 また、「チャームヒルズ」ブランドの住宅型有料老人ホームも運営しているほか、ショートステイ等の介護サービスも提供しています。 | 27 | 1,895 | 5,811 |
| オペレーター の名称 | 概要 | 運営 施設数 (件) (注1) | 運営 居室数 (室) (注1) | 売上高 (百万円) (注2) |
| 株式会社 日本介護医療 センター | 介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム及び高齢者向け賃貸住宅の運営を大阪市内、大阪府下で集中展開しています。 また、居宅介護支援事業、訪問介護事業、福祉用具の販売・貸与、高齢者向け賃貸住宅の企画・設計・施工等を行っています。その他、介護員養成研修事業を営んでいます。 | 27 | 1,088 | 1,669 |
(注1)「運営施設数」及び「運営居室数」は、各社ホームページ(平成27年5月末時点)より、取得しています。但し、株式会社日本介護医療センターの「運営居室数」は、ヒアリング(平成27年5月末時点)より取得しています。
(注2)「売上高」は、オペレーターより提供を受けた平成27年3月期の値を記載しています。但し、株式会社チャーム・ケア・コーポレーションは平成26年6月期、株式会社日本介護医療センターは平成26年8月期の値をそれぞれ記載しています。
g.鑑定評価書の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 鑑定評価書の概要 | |||||
| 直接還元法 | DCF法 | 鑑定 NOI (百万円) | |||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | |||||
| 1 | ニチイケアセンター 福島大森 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 332 | 335 | 6.1 | 328 | 5.9 | 6.3 | 22 |
| 2 | レストヴィラ 広島光が丘 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,150 | 1,160 | 5.6 | 1,140 | 5.4 | 5.8 | 69 |
| 3 | レストヴィラ 相模原中央 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 1,630 | 1,650 | 5.3 | 1,620 | 5.1 | 5.5 | 89 |
| 4 | チャームスイート 緑地公園 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 2,760 | 2,790 | 5.2 | 2,740 | 5.0 | 5.4 | 144 |
| 5 | さわやか海響館 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 840 | 847 | 5.7 | 832 | 5.5 | 5.9 | 50 |
| 6 | さわやか鳴水館 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 760 | 765 | 5.7 | 754 | 5.5 | 5.9 | 47 |
| 7 | さわやか はーとらいふ西京極 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 1,100 | 1,110 | 5.4 | 1,100 | 5.2 | 5.6 | 60 |
| 8 | ヴェルジェ枚方 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 1,440 | 1,450 | 5.8 | 1,430 | 5.6 | 6.0 | 85 |
| 9 | レストヴィラ 衣笠山公園(注2) | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,950 | 1,970 | 5.1 | 1,940 | 5.2 | 5.3 | 100 |
| 10 | ラ・ナシカ あらこがわ(注3) | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,360 | 1,370 | 5.4 | 1,350 | 5.5 | 5.6 | 74 |
| 11 | さわやか日の出館 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 863 | 869 | 5.4 | 860 | 5.2 | 5.6 | 47 |
| 12 | さわやか リバーサイド栗の木 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 292 | 297 | 5.6 | 290 | 5.4 | 5.8 | 17 |
| 13 | さわやか大畠参番館 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 325 | 329 | 5.6 | 323 | 5.4 | 5.8 | 18 |
| 14 | スーパー・コート JR奈良駅前(注4) | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,660 | 1,670 | 5.3 | 1,650 | 5.4 | 5.5 | 91 |
| 合計 | 16,462 | 16,612 | - | 16,357 | - | - | 920 | ||
(注1)平成27年4月30日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
(注2)レストヴィラ衣笠山公園の割引率は11年度以降(10年度まで5.1%)の数値を記載しています。
(注3)ラ・ナシカあらこがわの割引率は11年度以降(10年度まで5.4%)の数値を記載しています。
(注4)スーパー・コートJR奈良駅前の割引率は11年度以降(10年度まで5.3%)の数値を記載しています。
h.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、各信託不動産毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断、地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社アセッツアールアンドディーから取得しています。建物調査診断報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下の見積額等は建物調査診断報告書の作成日現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
本投資法人が取得した建物調査診断報告書の概要は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 報告書 日付 | 緊急修繕費 用の見積額 (千円) (注1) | 短期修繕費 用の見積額 (千円) (注2) | 長期修繕費 用の見積額 (千円) (注3) | PML値 (%) (注4) | 再調達価格 (千円) (注5) |
| 1 | ニチイケアセンター 福島大森 | 平成26年3月 | - | - | 49,377 | 1.2 | 350,000 |
| 2 | レストヴィラ 広島光が丘 | 平成26年3月 | - | - | 118,121 | 2.3 | 759,100 |
| 3 | レストヴィラ 相模原中央 | 平成26年3月 | - | - | 52,427 | 11.0 | 739,800 |
| 4 | チャームスイート 緑地公園 | 平成26年3月 | - | - | 63,034 | 9.0 | 1,002,100 |
| 5 | さわやか海響館 | 平成26年3月 | - | - | 20,698 | 12.9 | 783,100 |
| 6 | さわやか鳴水館 | 平成26年3月 | - | - | 32,139 | 4.0 | 1,172,040 |
| 7 | さわやか はーとらいふ西京極 | 平成26年3月 | - | - | 10,445 | 11.6 | 486,600 |
| 8 | ヴェルジェ枚方 | 平成26年3月 | - | - | 31,294 | 12.0 | 541,900 |
| 9 | レストヴィラ 衣笠山公園 | 平成26年6月 | - | - | 27,669 | 9.3 | 935,100 |
| 10 | ラ・ナシカ あらこがわ | 平成26年6月 | - | - | 29,071 | 5.6 | 753,400 |
| 11 | さわやか日の出館 | 平成26年6月 | - | - | 17,951 | 3.8 | 501,800 |
| 12 | さわやか リバーサイド栗の木 | 平成26年6月 | - | - | 14,687 | 5.1 | 267,400 |
| 13 | さわやか大畠参番館 | 平成26年6月 | - | - | 5,731 | 0.7 | 259,300 |
| 14 | スーパー・コート JR奈良駅前 | 平成26年6月 | - | - | 61,395 | 9.2 | 985,300 |
| 合計 | - | - | 534,039 | - | 9,536,940 | ||
(注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書(当該建物調査診断報告書に係る追加確認事項に関する報告書を含みます。以下同じです。)に記載された緊急を要すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された1年目において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された1年目から12年目の12年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注4)「PML値」は、信託不動産に関する、再現期間475年に対応する予想損害額の再調達価格に対する割合を記載しています。
(注5)「再調達価格」は、建物調査診断報告書に記載された、調査時点において、信託不動産を新築するとした場合の費用を記載しています。
i.設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等
信託不動産に係る設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は、信託不動産に係る構造計算書の妥当性について専門の第三者機関による調査を実施しており、本評価の範囲では、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計が為されていると判断する旨の調査結果が記載された構造計算書耐震関連事項評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から、又は構造に関する調査報告書を株式会社アセッツアールアンドディーから取得しています(取得済資産のうち物件番号1～8の各物件については平成26年3月付、物件番号11の物件については平成26年6月付にて取得しています。)。
(注)物件番号9、10、12、13及び14の各物件については、平成19年6月に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、構造計算書の妥当性について調査は行っていません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 建築確認機関 | 調査機関又は 構造計算 適合性判定者 |
| 1 | ニチイケアセンター福島大森 | 大和ハウス工業 株式会社 | 大和ハウス 工業株式会社 | 日本ERI 株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 2 | レストヴィラ 広島光が丘 | 株式会社塩見 | 戸田建設 株式会社 | 株式会社 ジェイ・イー・サポート | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 3 | レストヴィラ 相模原中央 | 株式会社 アーバンプロジェクト | 佐田建設 株式会社 | 株式会社国際確認検査センター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 4 | チャームスイート 緑地公園 | 株式会社 ライフデザイン研究所 | 株式会社 大林組 | 建築検査機構 株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 5 | さわやか 海響館 | 一級建築士事務所 朝隈千徳建築工房 | 若築建設 株式会社 | 北九州市 | 株式会社アセッツアールアンドディー |
| 6 | さわやか 鳴水館 | 一級建築士事務所 朝隈千徳建築工房 | 田代建設 株式会社 | 日本ERI 株式会社 | 株式会社アセッツアールアンドディー |
| 7 | さわやか はーとらいふ西京極 | 株式会社技建設計 | 株式会社 鍜治田工務店 | 株式会社国際確認検査センター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 8 | ヴェルジェ枚方 | 株式会社技建設計 | 株式会社 三木組 | 株式会社国際確認検査センター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 9 | レストヴィラ 衣笠山公園 | 株式会社ノバック | 株式会社 ノバック | 日本建築検査協会株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 10 | ラ・ナシカ あらこがわ | 大和ハウス工業 株式会社 | 大和ハウス 工業株式会社 | ビューローベリタスジャパン 株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 11 | さわやか日の出館 | 株式会社 ノア設計事務所 | 株式会社 オーハシ アーキテクト | 株式会社新潟建築確認検査機構 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 12 | さわやか リバーサイド栗の木 | 株式会社北越設計 | 株式会社 オーハシ アーキテクト | 新潟市 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 建築確認機関 | 調査機関又は 構造計算 適合性判定者 |
| 13 | さわやか大畠参番館 | 柳田正博建築デザイン 一級建築士事務所 | 梅林建設 株式会社 | 日本ERI 株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 14 | スーパー・コート JR奈良駅前 | 株式会社 エム・ケイ設計事務所 | 村本建設 株式会社 | 株式会社日本確認検査センター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
(注)設計、施工、建築確認及び調査又は適合性判定実施時における名称を記載しており、その後変更されている場合があります。
(ロ)運用資産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
該当事項はありません。
b. 期中に行った資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は302千円であり、当期費用に区分された修繕費7,082千円と合わせ、7,384千円の工事を実施しております。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 期間 | 工事金額(千円) |
| ヴェルジェ枚方 (大阪府枚方市) | 非常用発電機用蓄電池更新 | 自 平成27年4月 至 平成27年4月 | 302 |
c.長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は、将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から以下のとおり積み立てています。
(単位:百万円)
| 営業期間 | 第1期 自 平成26年1月7日 至 平成26年10月31日 | 第2期 自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日 |
| 当期首積立金残高 | - | 19 |
| 当期積立額 | 19 | 28 |
| 当期積立金取崩額 | - | - |
| 次期繰越額 | 19 | 47 |
(注)本投資法人は、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行っていく方針であります。その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額に十分配慮することとします。
(ハ)担保提供の状況
平成27年4月30日現在、担保に供している資産は以下のとおりです。
| 物件名称 | 担保状況 | 担保種類 | 鑑定評価額 (百万円) | 担保権者 |
| ニチイケアセンター福島大森 レストヴィラ広島光が丘 レストヴィラ相模原中央 チャームスイート緑地公園 さわやか海響館 さわやか鳴水館 さわやかはーとらいふ西京極 ヴェルジェ枚方 レストヴィラ衣笠山公園 ラ・ナシカあらこがわ さわやか日の出館 さわやかリバーサイド栗の木 さわやか大畠参番館 スーパー・コートJR奈良駅前 | 有担保 (共同担保) | 根質権 | 16,462 | 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 三井住友信託銀行株式会社 みずほ信託銀行株式会社 株式会社武蔵野銀行 信金中央金庫 第一生命保険株式会社 |
(ニ)ポートフォリオ全体に係る事項
a.ポートフォリオの分散
第2期末(平成27年4月30日)現在における本投資法人の保有する信託不動産の各分散状況は、以下のとおりです。
(ⅰ)地域別分散
| 地域 | 物件数 (件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) (注) |
| 三大都市圏 | 7 | 9,507 | 71.6 |
| 中核都市部 | 7 | 3,773 | 28.4 |
| その他 | - | - | - |
| 合計 | 14 | 13,280 | 100.0 |
(注)「比率」は、取得価格総額に対する各地域毎の取得価格合計の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)タイプ別分散
| タイプ | 物件数 (件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) (注) | ||
| 施 設 ・ 住 宅 | 高 齢 者 | 有料老人ホーム | 14 | 13,280 | 100.0 |
| サービス付き高齢者向け住宅 | - | - | - | ||
| その他の高齢者施設・住宅 | - | - | - | ||
| 小計 | 14 | 13,280 | 100.0 | ||
| 医療施設 | - | - | - | ||
| その他 | - | - | - | ||
| 合計 | 14 | 13,280 | 100.0 | ||
(注)「比率」は、取得価格総額に対するタイプ毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)築年数別分散
| 築年数 (注1) | 物件数 (件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) (注2) |
| 5年以内 | 2 | 2,128 | 16.0 |
| 5年超10年以内 | 10 | 9,932 | 74.8 |
| 10年超15年以内 | 2 | 1,220 | 9.2 |
| 15年超20年以内 | - | - | - |
| 20年超 | - | - | - |
| 合計 | 14 | 13,280 | 100.0 |
(注1)「築年数」は、平成27年4月30日時点の新築時からの経過年数を記載しています。但し、建築時期は、登記簿記載事項に基づいています。
(注2)「比率」は、取得価格総額に対する築年数毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
| 平均築年数(注) |
| 7.3年 |
(注)「平均築年数」は、平成27年4月30日時点の、新築時からの経過年数を取得価格で加重平均した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。但し、建築時期は、登記簿記載事項に基づいています。
b.賃貸借の状況
(ⅰ)残存賃貸借契約期間別分散
| 残存賃貸借契約期間 (注1) | 物件数 (件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) (注2) |
| 10年以内 | - | - | - |
| 10年超20年以内 | 12 | 9,761 | 73.5 |
| 20年超 | 2 | 3,519 | 26.5 |
| 合計 | 14 | 13,280 | 100.0 |
(注1)「残存賃貸借契約期間」とは、平成27年4月30日時点における、締結済みの各賃貸借契約書記載の契約期間満了日までの期間をいいます。
(注2)「比率」は、取得価格総額に対する残存賃貸借契約期間毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)賃料負担力別分散
| 賃料負担力 (注1) | 年間賃料 (百万円) (注2) | 比率(%) (注3) |
| 2.0倍超 | 197 | 19.3 |
| 1.5倍超 2.0倍以下 | 571 | 55.8 |
| 1.2倍超 1.5倍以下 | 157 | 15.4 |
| 1.2倍以下 | 96 | 9.5 |
| 合計 | 1,022 | 100.0 |
(注1)「賃料負担力」とは、各信託不動産における直近のEBITDARを賃料(オペレーターとの各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した値。以下同じです。)で除した倍率をいいます。
「EBITDAR」とは、各信託不動産における営業利益に、減価償却費及び賃料を加えた値をいいます。但し、オペレーターがファイナンスリースとして会計処理している場合には、リース料相当額を考慮しています。なお、営業利益及び減価償却費は、各オペレーターから開示された平成26年4月から平成27年3月における事業収支の情報に基づいています。但し、ニチイケアセンター福島大森は、平成26年1月から平成26年12月、ラ・ナシカあらこがわは、平成25年4月から平成26年3月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅱ)賃料負担力別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、賃料負担力毎のオペレーターとの各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する賃料負担力毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
| 平均賃料負担力(注) |
| 1.8倍 |
(注)「平均賃料負担力」は、信託不動産のEBITDAR総額を、賃料総額で除した倍率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)介護報酬割合別分散
| 介護報酬割合 (注1) | 年間賃料 (百万円) (注2) | 比率(%) (注3) |
| 50%以内 | 408 | 39.9 |
| 50%超 60%以内 | 557 | 54.5 |
| 60%超 70%以内 | 57 | 5.6 |
| 70%超 | - | - |
| 合計 | 1,022 | 100.0 |
(注1)「介護報酬割合」とは、各信託不動産における売上高に対する介護報酬(入居者の負担を含みます。)の割合をいいます。
なお、売上高及び介護報酬は、各オペレーターから開示された平成26年4月から平成27年3月における事業収支の情報に基づいています。但し、ニチイケアセンター福島大森は、平成26年1月から平成26年12月、ラ・ナシカあらこがわは、平成25年4月から平成26年3月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅲ)介護報酬割合別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、介護報酬割合毎の各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する介護報酬割合毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
| 平均介護報酬割合(注) |
| 52.0% |
(注)「平均介護報酬割合」とは、信託不動産の売上高総額に対する介護報酬(入居者の負担を含みます。)総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅳ)入居一時金償却収入割合別分散
| 入居一時金償却収入割合 (注1) | 年間賃料 (百万円) (注2) | 比率(%) (注3) |
| 5%以内 | 576 | 56.4 |
| 5%超 15%以内 | 334 | 32.7 |
| 15%超 25%以内 | 111 | 10.9 |
| 25%超 | - | - |
| 合計 | 1,022 | 100.0 |
(注1)「入居一時金償却収入割合」は、各信託不動産における売上高に占める入居一時金償却収入の割合をいいます。
なお、売上高及び入居一時金償却収入は、各オペレーターから開示された平成26年4月から平成27年3月における事業収支の情報に基づいています。但し、ニチイケアセンター福島大森は、平成26年1月から平成26年12月、ラ・ナシカあらこがわは、平成25年4月から平成26年3月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅳ)入居一時金償却収入割合別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、入居一時金償却収入割合毎の各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する入居一時金償却収入割合毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
| 平均入居一時金 償却収入割合(注) |
| 5.5% |
(注)「平均入居一時金償却収入割合」は、信託不動産の売上高総額に対する入居一時金償却収入総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅴ)主テナント属性別分散
| 主テナント属性 | 物件数 (件) | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) (注) |
| 上場会社 | 3 | 3,494 | 26.3 |
| 上場会社のグループ会社 | 9 | 7,267 | 54.7 |
| 非上場会社その他 | 2 | 2,519 | 19.0 |
| 合計 | 14 | 13,280 | 100.0 |
(注)「比率」は、取得価格総額に対する主テナント属性毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅵ)オペレーター別分散
| オペレーターの名称 | 取得価格合計 (百万円) | 比率(%) (注1) | 鑑定NOI合計 (百万円) | 比率(%) (注2) |
| ワタミの介護株式会社 | 3,969 | 29.9 | 259 | 28.2 |
| 株式会社さわやか倶楽部 | 3,298 | 24.8 | 243 | 26.4 |
| 株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション | 1,950 | 14.7 | 144 | 15.7 |
| 株式会社スーパー・コート | 1,569 | 11.8 | 91 | 9.9 |
| 株式会社シダー | 1,279 | 9.6 | 74 | 8.1 |
| 株式会社日本介護医療センター | 950 | 7.2 | 85 | 9.3 |
| 株式会社ニチイ学館 | 265 | 2.0 | 22 | 2.5 |
| 合計 | 13,280 | 100.0 | 920 | 100.0 |
(注1)取得価格総額に対するオペレーター毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)鑑定NOI総額に対するオペレーター毎の鑑定NOI合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.入居者の状況
(ⅰ)年齢帯別割合
| 年齢帯 | 入居者数(人) (注1) | 比率(%) (注2) |
| 65歳未満 | 21 | 2.3 |
| 65歳以上75歳未満 | 69 | 7.6 |
| 75歳以上85歳未満 | 273 | 30.1 |
| 85歳以上 | 544 | 60.0 |
| 合計 | 907 | 100.0 |
(注1)重要事項説明書に表示された年齢帯毎の入居者数を記載しています。但し、レストヴィラ相模原中央及びレストヴィラ衣笠山公園については、重要事項説明書において年齢別の入居者の状況に関する表示がないため、入居者数に含まれていません。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する年齢帯別の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)男女別割合
| 性別 | 入居者数(人) (注1) | 比率(%) (注2) |
| 男性 | 281 | 26.9 |
| 女性 | 763 | 73.1 |
| 合計 | 1,044 | 100.0 |
(注1)重要事項説明書に表示された性別毎の入居者数を記載しています。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する性別毎の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)要介護・支援度別割合
| 要介護・支援度 | 入居者数(人) (注1) | 比率(%) (注2) |
| 自立 | 5 | 0.5 |
| 要支援1 | 45 | 4.3 |
| 要支援2 | 58 | 5.6 |
| 要介護1 | 236 | 22.6 |
| 要介護2 | 250 | 23.9 |
| 要介護3 | 190 | 18.2 |
| 要介護4 | 149 | 14.3 |
| 要介護5 | 110 | 10.5 |
| その他 | 1 | 0.1 |
| 合計 | 1,044 | 100.0 |
(注1)重要事項説明書に表示された要介護・支援度(介護又は支援の必要の程度に応じて要介護認定等に係る介護認定審査会による審査及び判定の基準等に関する省令(平成11年厚生省令第58号)で定められる区分(要介護状態区分・要支援状態区分)をいいます。)毎の入居者数を記載しています。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する要介護・要支援度別の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
| 平均要介護度(注) |
| 2.4 |
(注)「平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(ホ)稼動率等の推移
本投資法人の信託不動産に係る稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 第1期 平成26年10月31日 | 第2期 平成27年4月30日 | |
| 投資物件数 | 8 | 14 |
| テナント数 | 8 | 14 |
| 賃貸事業収入(百万円) | 354 | 507 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 27,793.71 | 46,142.60 |
| 期末稼働率(%) | 100.0 | 100.0 |
(ヘ)利害関係人等への賃貸状況
信託不動産につき、投信法上の利害関係人等又は資産運用会社の利益相反対策ルールに定める利害関係者への賃貸はなく、本書の日付現在においてその予定はありません。
(ト)主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、第2期末(平成27年4月30日)時点における当該資産の総賃料収入がポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。投資不動産14物件のポートフォリオにおいては、以下のとおりです。なお、年間賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
| 物件名称 | テナント数 | 鑑定NOI (百万円) | 賃貸可能面積(㎡) | 全賃貸面積 (㎡) | 稼働率 (%) |
| チャームスイート緑地公園 | 1 | 144 | 5,329.73 | 5,329.73 | 100.0 |
| レストヴィラ衣笠山公園 | 1 | 100 | 4,265.88 | 4,265.88 | 100.0 |
(チ)主要なテナントに関する情報
「主要なテナント」とは、第2期末(平成27年4月30日)時点における当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。投資不動産14物件のポートフォリオにおいては、以下のとおりです。なお、年間賃料、敷金及び保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
| 主要なテナント名 | 物件名称 | 契約満了日 | 鑑定 NOI (百万円) | 賃貸面積 (㎡) | 比率(%) (注) |
| 株式会社さわやか倶楽部 | さわやか海響館 | 平成46年3月27日 | 243 | 15,142.82 | 32.8 |
| さわやか鳴水館 | |||||
| さわやかはーとらいふ西京極 | |||||
| さわやか日の出館 | 平成46年11月30日 | ||||
| さわやかリバーサイド栗の木 | |||||
| さわやか大畠参番館 | |||||
| ワタミの介護株式会社 | レストヴィラ広島光が丘 | 平成46年3月28日 | 259 | 12,132.65 | 26.3 |
| レストヴィラ相模原中央 | |||||
| レストヴィラ衣笠山公園 | 平成46年9月11日 | ||||
| 株式会社チャーム・ ケア・コーポレーション | チャームスイート緑地公園 | 平成50年8月28日 | 144 | 5,329.73 | 11.6 |
| 株式会社 スーパー・コート | スーパー・コートJR奈良駅前 | 平成51年7月14日 | 91 | 5,057.07 | 11.0 |
(注)「比率」は、総賃貸面積に対する主要なテナントへの賃貸面積の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(リ)賃貸面積上位テナントに関する情報
信託不動産に関するテナントの賃貸面積上位テナントは以下のとおりです。
| 順位 | テナント名 | 入居物件名称 | 賃貸面積 (㎡) | 比率(%) (注) |
| 1 | 株式会社さわやか倶楽部 | さわやか海響館 さわやか鳴水館 さわやかはーとらいふ西京極 さわやか日の出館 さわやかリバーサイド栗の木 さわやか大畠参番館 | 15,142.82 | 32.8 |
| 2 | ワタミの介護株式会社 | レストヴィラ広島光が丘 レストヴィラ相模原中央 レストヴィラ衣笠山公園 | 12,132.65 | 26.3 |
| 3 | 株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション | チャームスイート緑地公園 | 5,329.73 | 11.6 |
| 4 | 株式会社スーパー・コート | スーパー・コートJR奈良駅前 | 5,057.07 | 11.0 |
| 5 | 株式会社シダー | ラ・ナシカあらこがわ | 3,590.40 | 7.8 |
| 6 | 株式会社日本介護医療センター | ヴェルジェ枚方 | 2,925.25 | 6.3 |
| 7 | 株式会社ニチイ学館 | ニチイケアセンター福島大森 | 1,964.68 | 4.3 |
| 合計 | 46,142.60 | 100.0 | ||
(注)「比率」は、総賃貸面積(ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計)に対する各テナントへの賃貸面積の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ヌ)信託不動産に関する権利関係の従前の経緯
| 物件名称 | 前所有者 (前信託受益者) | 現所有者 (現信託受益者) |
| ニチイケアセンター福島大森 | 有限会社ジェイ・フォー・ファイブ (注) | 本投資法人 |
| レストヴィラ広島光が丘 | 合同会社ジェイ・フォー・シックス (注) | 本投資法人 |
| レストヴィラ相模原中央 | 合同会社ジェイ・フォー・セブン (注) | 本投資法人 |
| チャームスイート緑地公園 | 合同会社ジェイ・フォー・エイト (注) | 本投資法人 |
| さわやか海響館 | 合同会社ジェイ・フォー・ナイン (注) | 本投資法人 |
| さわやか鳴水館 | 合同会社ジェイ・フォー・ナイン (注) | 本投資法人 |
| さわやかはーとらいふ西京極 | 合同会社ジェイ・フォー・ナイン (注) | 本投資法人 |
| ヴェルジェ枚方 | 合同会社ジェイ・フォー・ナイン (注) | 本投資法人 |
| レストヴィラ衣笠山公園 | 合同会社さくらシニアレジデンス (注) | 本投資法人 |
| ラ・ナシカあらこがわ | 合同会社こだまシニアレジデンス (注) | 本投資法人 |
| さわやか日の出館 | 合同会社はやてシニアレジデンス (注) | 本投資法人 |
| さわやかリバーサイド栗の木 | 合同会社はやてシニアレジデンス (注) | 本投資法人 |
| さわやか大畠参番館 | 合同会社はやてシニアレジデンス (注) | 本投資法人 |
| スーパー・コートJR奈良駅前 | 合同会社つばさシニアレジデンス (注) | 本投資法人 |
(注)AIPヘルスケアジャパンが運営する不動産私募ファンドです。
(ル)個別信託不動産の概要
信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
a.特定資産の概要
・ 「取得価格」は、各信託不動産の売買契約書に表示された売買代金(消費税等相当額を除きます。)を記載しています。
・ 「取得年月日」は、各信託不動産の取得年月日を記載しています。
・ 「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 「交通アクセス」は不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅までの距離又は徒歩による所要時間を記載しています。
<土地>・ 「地積」は、原則として登記簿上の表示に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合がありますが、登記簿上の表示と現況の乖離が10%を超えるものは注記しています。なお、借地である場合は、借地契約に表示された契約面積を記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「所有形態」は、信託受益権の対象となる土地に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しており、「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される容積率及び建蔽率とは異なる場合があります。
<建物>・ 「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づいて記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
・ 「賃貸区画数」は、各信託不動産においてテナントと契約している建物の区画数を記載しています。店舗、事務所等がある場合、それらの数を含みます。
・ 「延床面積」、「建築時期」及び「用途」は、登記簿上の表示に基づいて記載しています。「延床面積」については、附属建物の面積は含まれておらず、また、現況とは一致しない場合があります。「用途」については、登記簿に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・ 「所有形態」は、信託受益権の対象となる建物に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「PM会社」は、各信託不動産についてプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・ 「マスターレッシー」は、各信託不動産についてマスターリース契約を締結している者を記載しています。
・ 「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パススルー」と記載しています。賃料保証のあるマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。
b.賃貸借の概要
・ 「賃貸可能面積」は、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積(店舗区画、事務所区画を含みます。)を記載しています。
・ 「主テナント」は、各信託不動産のうち、最も賃貸面積が大きいテナントを記載しています。
・ 「全賃貸面積」は、賃貸借契約書等に表示された賃貸面積の建物全体の合計を記載しています。
・ 「稼働率」は、全賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「主テナントの賃貸面積」は、本投資法人と主テナントとの間で締結された賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
・ 「全体に占める割合」は、主テナントと締結している賃貸借契約等に表示されている賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 主テナントの契約概要における「契約形態」、「契約期間」、「賃料改定」、「契約更新」及び「中途解約」に関する記載は、主テナントと締結している賃貸借契約等に表示されている概要を記載しています。
c.入居者の状況・施設の概要
・ 「オペレーター」は、重要事項説明書に表示された各信託不動産において介護事業を運営している運営事業者を記載しています。
・ 「開設年月日」は、重要事項説明書に表示された施設の開設年月日を記載しています。
・ 「施設の類型」は、重要事項説明書に表示された施設の類型を記載しています。
・ 「居室数」は、重要事項説明書に表示された居室数を記載しています。
・ 「居住の権利形態」は、重要事項説明書に表示された居住の権利形態を記載しています。
・ 「定員」は、重要事項説明書に表示された定員を記載しています。
・ 「居室面積帯」は、重要事項説明書に表示された1の居室の床面積を記載しています。
・ 「入居者数」は、重要事項説明書に表示された入居者数を記載しています。
・ 「入居時要件」は、重要事項説明書に表示された施設の入居に関する要件を記載しています。
・ 「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居者の平均年齢」は、重要事項説明書に表示された平均年齢を、小数点以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居一時金」は、重要事項説明書に表示された入居一時金を記載しています。
・ 「月額利用料」は、重要事項説明書に表示された一般向けの一人部屋の月額料金(介護保険サービスの自己負担額を除きます。)を記載しています。
・ 「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
・ 「夜間職員体制(最小時人数)」は、重要事項説明書に表示された夜間職員体制(最小時人数)を記載しています。
・ 「協力医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力医療機関等を記載しています。
・ 「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力歯科医療機関を記載しています。
d.特徴
・ 「特徴」は、調査会社の資料、資産運用会社が入手した資料に基づいて、立地特性、地域特性及び物件特性等を記載しています。当該資料等は、これらを作成した外部の専門家の一時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該資料等の作成時点後の環境の変化等は反映されていません。
e.特記事項
・ 「特記事項」は、各信託不動産について、法令諸規則上の制限又は規制の主なもの、権利関係等に係る負担又は制限の主なもの並びに信託不動産である土地の境界を越えた構築物等がある場合又は土地境界確認等に問題がある場合の主な事項及びその協定等のうち、収益性又は処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
f.鑑定評価書の概要
・ 「鑑定評価書の概要」欄は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が評価対象不動産に関して作成した鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ 「運営純収益(NOI)」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・ 「正味純収益(NCF)」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
| 物件番号 | 1 | 物件名称 | ニチイケアセンター福島大森 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 265 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | |||
| 所在地 | 福島県福島市大森字伯父母内21番地の3 | |||||
| 交通アクセス | JR東北本線「福島」駅 道路距離約2.2km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 1,437.96 | 用途地域 | 第一種住居地域 | ||
| 所有形態 | 借地権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | S/3F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 1,964.68 | 建築時期 | 平成19年3月30日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 1,964.68 | 主テナント | 株式会社ニチイ学館 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 1,964.68 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 1,964.68 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月31日まで 賃料改定:本物件の賃料が、経済情勢の変動などにより近傍類似建物との比較において不相当と認められるに至った場合は双方協議の上、賃貸借開始日より3年毎に賃料の改定を協議することができるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、賃貸借契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年3月27日までの間は、中途解約はできないものとします。但し、賃借人が賃貸借契約を解約したい旨を12ヶ月前までに賃貸人に対し書面で申し入れ、賃貸人が同意した場合は、賃借人は賃貸人に対し同契約に基づく違約金を支払うことで、解約できるものとします。平成36年3月28日以降は、解約したい旨を12ヶ月前までに賃貸人に対し書面で申し入れることにより、同契約を中途解約することができます。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年3月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社ニチイ学館 | 開設年月日 | 平成21年10月1日 | |||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 52 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 52 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.00～20.48 | 入居者数(人) | 52 | |||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 100% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 3.0 | 入居者の平均年齢(歳) | 86 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||||
| 月額利用料(円) | 無し | 162,743 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3名 | |||
| 協力医療機関 | 医療法人朋友会 しのぶ病院 医療法人爽秋会 ふくしま在宅緩和ケアクリニック 社会福祉法人恩賜財団 済生会福島総合病院 医療法人秀公会 あづま脳神経外科病院 医療法人敬愛会 福島西部病院 | |||||
| 協力歯科医療機関 | あい歯科医院 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、JR東北本線「福島」駅西口から福島交通バス又はタクシーで約10分の住宅地に立地しています。 地域特性:本物件の5km圏内では、「福島」駅東口側周辺から駅の北側にかけて75歳以上人口の集中がみられます。本物件の5km圏内の行政区(福島市)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は37.8千人で、総人口に占める割合(13.3%)は、全国平均(12.2%)を上回り、既に高齢化が進んでいます。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に52.8千人になると見込まれています。なお、東日本大震災後の影響を勘案した同市の将来人口推計は公表されていません。 物件特性:本物件は、地域の特定施設の中で比較的安価で標準的な広さの個室を提供しています。 |
| 特記事項 |
| 本件土地は借地であり、その概要は以下のとおりになります。 (借地契約の概要) 借地権の種類:普通借地権 権利の態様 :堅固建物の所有を目的とする土地賃借権 賃貸人 :個人 賃借人 :三井住友信託銀行株式会社 契約面積 :1,437.96㎡ 契約期間 :平成19年7月1日から平成49年6月30日までの30年間 敷金・保証金:該当事項はありません。 賃料改定 :賃料は3年毎に協議の上、改定することができるものとします。また、土地に対する公租公課の増減、土地の価格の上昇若しくは低下、その他経済事情の変動により賃料が不相当と認められる場合又は、近傍類似の土地賃料に比較して不相当と認められる場合、賃貸人又は賃借人は賃料の増減を請求することができるものとします。 本件建物にガスを供給しているLPガス設備が隣地敷地に存在しますが、ガス供給会社及び隣地所有者と管理に関する合意書を締結しています。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||
| 鑑定評価額 | 332百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 332百万円 | 直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 335百万円 | 中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 22百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%として運用益を査定しています。 | ||
| ③資本的支出 | 2百万円 | 毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 20百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 6.1% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 328百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.9% | 類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 6.3% | 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産はJR東北本線「福島」駅から道路距離で約2.2㎞の既成市街地に存しており、入居者募集や職員確保の面において十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 2 | 物件名称 | レストヴィラ広島光が丘 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 960 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | |||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市東区光が丘2番40号 | |||||
| 交通アクセス | JR山陽本線「広島」駅 徒歩14分 | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 3,132.99 | 用途地域 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/7F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 4,089.52 | 建築時期 | 平成17年12月15日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要・施設の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 4,133.82 | 主テナント | ワタミの介護株式会社 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 4,133.82 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 4,133.82 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月28日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、賃貸借契約締結日から5年を経過する毎に協議の上、賃料を改定することができます。上記により賃料改定がなされる場合を除き、賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、賃料は、減額されないものとしますが、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について協議するものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年3月28日までは同契約を中途解約できないものとします。中途解約不可最終日の翌日以後平成40年9月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が新たな賃借人との間で建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、合意解約を行うことができるものとします。また、平成40年10月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより、同契約を解約できるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | ワタミの介護株式会社 | 開設年月日 | 平成20年11月1日 | |||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 80 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 80 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.88～21.63 | 入居者数(人) | 71 | |||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 88.7% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 2.9 | 入居者の平均年齢(歳) | 87 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 4,500,000～6,800,000 | - | ||||
| 月額利用料(円) | 180,190 | 255,190～293,520 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3名 | |||
| 協力医療機関 | 医療法人ほーむけあ 広島在宅クリニック(内科他) 小島クリニック(内科他) | |||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人社団 みずほ会 清水歯科医院 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、JR山陽本線「広島」駅新幹線口から車で5分ほどの立地に所在します。「広島」駅北側の二葉山の上層に所在し、共用部等の眺望に優れます。近隣は住宅街や仏閣が多くみられます。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、山陽本線を挟んだ南側は広島市の中心部にあたり人口が密集しています。本物件の5km圏内の行政区(広島市東区・中区・南区・西区、府中町)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は65.4千人で、総人口に占める割合(10.4%)は、全国平均(12.2%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に109.7千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け居室の標準的な広さとなる18㎡以上の居室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、ベッドを備えています。本物件は海抜100メートルにあり、眺望等において優れています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||
| 鑑定評価額 | 1,150百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 1,150百万円 | 直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 1,160百万円 | 中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 69百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2.0%として運用益を査定しています。 | ||
| ③資本的支出 | 5百万円 | 毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 65百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 1,140百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.4% | 類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.8% | 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は急傾斜地の高台に位置しているものの、JR山陽本線「広島」駅から徒歩約14分の位置に存し、日照・通風・眺望等の住環境は良好で、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 3 | 物件名称 | レストヴィラ相模原中央 | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||||
| 取得価格(百万円) | 1,170 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県相模原市中央区中央三丁目6番3号 | ||||
| 交通アクセス | JR横浜線「相模原」駅 約1.2km | ||||
| 土地 | 地積(㎡) | 1,296.55 | 用途地域 | 近隣商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 300/80 | ||
| 建物 | 構造/階数 | RC/5F | 賃貸区画数(区画) | 2 | |
| 延床面積(㎡) | 3,732.95 | 建築時期 | 平成20年3月31日 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム、店舗 | ||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | ||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 3,732.95 | 主テナント | ワタミの介護株式会社 | ||
| 全賃貸面積(㎡) | 3,732.95 | 稼働率 | 100.0% | ||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 3,732.95 | 全体に占める割合 | 100.0% | ||
| (主テナントの契約概要) (介護付有料老人ホーム) 契約形態:普通建物賃貸借契約 賃借人 :ワタミの介護株式会社 賃貸面積:3,435.36㎡ 契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月28日まで 賃料改定:賃料は、原則として改定できないものとします。但し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、賃貸人、賃借人及び連帯保証人協議の上合意して改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年3月28日までは中途解約できないものとします。中途解約不可最終日の翌日以後平成40年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日に月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が新たな賃借人との間で建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、合意解約を行うことができるものとします。また、平成40年7月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、中途解約できるものとします。 (1Fデイサービス) 契約形態:普通建物賃貸借契約 賃借人 :ワタミの介護株式会社 賃貸面積:1階の一部 297.59㎡ 契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月28日まで 賃料改定:賃料は、原則として改定できないものとします。但し、賃料は、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、賃貸人、賃借人及び連帯保証人協議の上合意して改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年3月28日までは中途解約できないものとします。中途解約不可最終日の翌日以後平成40年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日に月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が新たな賃借人との間で建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、合意解約を行うことができるものとします。また、平成40年7月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより、同契約を解約できるものとします。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||
| オペレーター | ワタミの介護株式会社 | 開設年月日 | 平成20年8月1日 | |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 80 | |
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 80 | |
| 居室面積帯(㎡) | 18.04～23.98 | 入居者数(人) | 49 | |
| 入居時要件 | 要介護 | 入居率 | 61.2% | |
| 入居者の平均要介護度 | 3.2 | 入居者の平均年齢(歳) | 84 | |
| 利用料の支払い方式 | ||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 入居一時金(円) | 6,600,000～7,800,000 | - | ||
| 月額利用料(円) | 189,714 | 299,714～319,714 | ||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3名 | |
| 協力医療機関 | 医療法人リファインネット 相模原東クリニック(内科他) | |||
| 協力歯科医療機関 | 相模原市歯科医師会 | |||
| 特徴 | ||||
| 立地特性:本物件は、JR横浜線「相模原」駅南口から徒歩約15分の距離に立地しています。近隣には、相模原市役所や公共施設が所在しています。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、「相模原」駅の南側に75歳以上人口がより多く分布しています。更に、本物件の東南部に位置する町田市や相模原市南区も多くの高齢者が分布しています。本物件の5km圏内の行政区(相模原市中央区)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は23.6千人で、総人口に占める割合(8.8%)は、全国平均(12.2%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区を含む相模原市の75歳以上高齢者数は、平成26年1月1日時点の63.5千人から平成47年に126.7千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け居室の標準的な広さとなる18㎡以上の居室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、ベッドを備えています。 | ||||
| 特記事項 | ||||
| 該当事項はありません。 | ||||
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 1,630百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 1,630百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 1,650百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 89百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%と査定して運用益を計上しています。 | ||
| ③資本的支出 | 2百万円 | エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 87百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 1,620百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.1% | 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.5% | 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、JR横浜線「相模原」駅から徒歩約15分とやや距離がありますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても遜色ない水準にあるものと思料されます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 4 | 物件名称 | チャームスイート緑地公園 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 1,950 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | |||
| 所在地(住居表示) | 大阪府豊中市西泉丘三丁目2番21号 | |||||
| 交通アクセス | 北大阪急行南北線「緑地公園」駅 約1.4km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 2,790.49 | 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/B1・5F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 5,329.73 | 建築時期 | 平成18年9月20日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 5,329.73 | 主テナント | 株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 5,329.73 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 5,329.73 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年3月28日から平成50年8月28日まで 賃料改定:賃料は、公租公課の負担の大幅な変動や経済情勢に大幅な変動があった場合は、賃貸人及び賃借人は協議の上、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年3月28日までは同契約を中途解約することはできないものとします。平成36年3月29日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあると賃貸人が判断すること、又は②賃貸人に対して月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかが満たされることを条件として同契約を中途解約することができるものとします。平成40年8月29日以後に中途解約する場合には、12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、中途解約することができるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション | 開設年月日 | 平成18年11月1日 | |||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 128 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 128 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 19.00～20.75 | 入居者数(人) | 125 | |||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 97.6% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 2.5 | 入居者の平均年齢(歳) | 87 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 2,400,000～4,800,000 | - | ||||
| 月額利用料(円) | 150,333～196,333 | 230,333～236,333 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 3.0:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員5名 | |||
| 協力医療機関 | 医療法人純幸会 東豊中渡辺病院(内科、循環器科、外科、小児科、耳鼻咽喉科、眼科、整形外科、泌尿器科、形成外科、リハビリテーション科、放射線科、人工透析) | |||||
| 協力歯科医療機関 | やまざわ歯科クリニック | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、大阪の都心部に直結する北大阪急行(地下鉄御堂筋線)「桃山台」駅南口から阪急バス又は車で約10分の距離の住宅地の中に立地しています。「桃山台」駅周辺はマンション等の住宅地が集中した地域となっています。 地域特性:本物件周辺は、大阪府内有数の面積を誇る緑地公園に隣接する住宅地であり、75歳以上人口が一定程度集積する地域となっています。本物件の5km圏内となる阪急電鉄宝塚線沿線エリアや、「桃山台」駅の周辺に75歳以上人口の集中がみられます。本物件の3km圏内の行政区(豊中市、吹田市)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は81.6千人で、総人口に占める割合(10.7%)は、全国平均(12.2%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に121.4千人になると見込まれています。 物件特性:本物件では大規模施設の強みを生かし、共用部分は余裕のある構造となっています。各階の食堂スペースのほか、施設最上階(5階)にはホールを設置して、アクティビティ等に利用されています。また、エントランスロビーには、噴水や花壇を設置して高級感を備えています。 |
| 特記事項 |
| 本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与える旨の賃貸借契約を締結しています。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 2,760百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 2,760百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 2,790百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 144百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 4百万円 | 運用利回りを2.0%と査定して運用益を計上しています。 | ||
| ③資本的支出 | 3百万円 | エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 144百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.2% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 2,740百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.0% | 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.4% | 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は北大阪急行電鉄南北線「緑地公園」駅から徒歩約18分とやや距離を有していますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 5 | 物件名称 | さわやか海響館 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 630 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | |||
| 所在地(住居表示) | 福岡県北九州市若松区浜町一丁目11番13号 | |||||
| 交通アクセス | JR筑豊本線「若松」駅 約1.1km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 1,350.04 | 用途地域 | 近隣商業地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/6F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 2,694.42 | 建築時期 | 平成15年10月23日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要・施設の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 2,694.42 | 主テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 2,694.42 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 2,694.42 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月27日まで 賃料改定:賃貸人は2年毎に賃料を改定でき、金利が上昇した場合に、賃料を改定することができます。また、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、同契約において別途定める場合を除き、平成36年3月27日までの間は解約することはできません。賃借人は、平成36年3月28日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。平成39年10月31日以後は、賃借人は12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、何らの金員を支払うことなく、同契約を中途解約することができます。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成15年11月1日 | |||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 65 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 65 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.11 | 入居者数(人) | 63 | |||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 96.9% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 2.3 | 入居者の平均年齢(歳) | 87 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||||
| 月額利用料(円) | 無し | 148,705～151,705 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 3.0:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4名 | |||
| 協力医療機関 | 医療法人寿芳会芳野病院(外科、消化器科、内科、循環器科、整形外科、脳神経外科等) 健和会大手町病院(内科、外科、整形外科、脳神経外科、眼科、皮膚科等) もりた医院(内科、循環器科) | |||||
| 協力歯科医療機関 | かじわら歯科クリニック | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、JR筑豊本線「若松」駅より徒歩約15分、車で約5分の湾岸沿いに立地しています。区役所や市民会館、病院等が所在する市街地にあります。 地域特性:本物件の周辺は、公共施設が多い市街地となっています。本物件の5km圏内の行政区(北九州市若松区、戸畑区)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は21.0千人で、総人口に占める割合(14.5%)は、全国平均(12.2%)を上回り、既に高齢化が進んでいます。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に28.3千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は標準的な広さの個室を提供しています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||
| 鑑定評価額 | 840百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 840百万円 | 直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 847百万円 | 中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 50百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%として運用益を査定しています。 | ||
| ③資本的支出 | 2百万円 | 毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 48百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.7% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 832百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.5% | 類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.9% | 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は最寄駅であるJR筑豊本線「若松駅」から道路距離で約1.1㎞の既成市街地に存しており、入居者募集や職員確保の面において十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 6 | 物件名称 | さわやか鳴水館 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 590 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | |||
| 所在地(住居表示) | 福岡県北九州市八幡西区東鳴水五丁目7番6号 | |||||
| 交通アクセス | JR鹿児島本線「黒崎」駅 約2km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) (注) | 3,367.71 | 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/B1・6F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 4,553.67 | 建築時期 | 平成17年3月25日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| (注)「地積」は、登記簿上の表示に基づいて記載していますが、平成15年6月10日付確定測量図によると現況面積 は2,981.71㎡になります。 | ||||||
| 賃貸借の概要・施設の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 4,553.67 | 主テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 4,553.67 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 4,553.67 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月27日まで 賃料改定:賃貸人は2年毎に賃料を改定でき、金利が上昇した場合に、賃料を改定することができます。また、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、同契約において別途定める場合を除き、平成36年3月27日までの間は解約することはできません。賃借人は、平成36年3月28日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。平成39年10月31日以後は、賃借人は12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、何らの金員を支払うことなく、同契約を中途解約することができます。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成17年4月1日 | |||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 87 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 87 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 13.33～20.84 | 入居者数(人) | 83 | |||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 95.4% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 1.9 | 入居者の平均年齢(歳) | 87 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||||
| 月額利用料(円) | 無し | 103,440～138,440 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 3.0:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員4名 | |||
| 協力医療機関 | 東筑病院(内科、呼吸器科、循環器科、消化器科、リウマチ科、リハビリ科) 神原クリニック(眼科、整形外科、リウマチ科、リハビリ科) | |||||
| 協力歯科医療機関 | かじわら歯科 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、八幡西区の市街地と南東部の山地との境に位置しており、北九州市指定記念保存樹が間近に自生する自然豊かな環境にあります。 地域特性:本物件の3km圏内には一定の75歳以上人口の集積がみられます。本物件の5km圏内の行政区(北九州市八幡西区・八幡東区)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は45.6千人で、総人口に占める割合(13.8%)は、全国平均(12.2%)を上回り、既に高齢化が進んでいます。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に62.5千人になると見込まれています。 物件特性:本物件の居室面積は一般的な水準を下回っていますが、居室設備として洗面台・トイレ・ベッドを備えています。 |
| 特記事項 |
| 本件土地北西側道路は建築基準法第42条第2項道路ですが、道路提供されておらず、道路状整備もなされていない状態で検査済証が発行されています。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |||
| 鑑定評価額 | 760百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 760百万円 | 直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 765百万円 | 中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 47百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%として運用益を査定しています。 | ||
| ③資本的支出 | 4百万円 | 毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 43百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.7% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 754百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.5% | 類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.9% | 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は最寄駅であるJR鹿児島本線「黒崎」駅から道路距離で約2㎞の既成市街地に存しており、入居者募集や職員確保の面において十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 7 | 物件名称 | さわやかはーとらいふ西京極 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 750 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | |||
| 所在地(住居表示) | 京都府京都市右京区西京極堤下町8番地 | |||||
| 交通アクセス | 阪急京都線「西京極」駅 約1.2km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 1,222.07 | 用途地域 | 工業地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/6F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 2,459.19 | 建築時期 | 平成19年8月6日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 2,459.19 | 主テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 2,459.19 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 2,459.19 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年3月28日から平成46年3月27日まで 賃料改定:賃貸人は2年毎に賃料を改定できます。また、①金利が上昇した場合又は②諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合若しくは本建物の改造・改修等があった場合は、協議の上、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、同契約において別途定める場合を除き、平成36年3月27日までの間は解約することはできません。賃借人は、平成36年3月28日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。平成39年10月31日以後は、賃借人は12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、何らの金員を支払うことなく、同契約を中途解約することができます。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年2月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成22年4月1日 | |||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 84 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 84 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.06～18.44 | 入居者数(人) | 82 | |||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 97.6% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 2.6 | 入居者の平均年齢(歳) | 84 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||||
| 月額利用料(円) | 無し | 161,600～181,600 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | (記載無し) | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員1名 | |||
| 協力医療機関 | 医療法人社団恵心会 京都武田病院(外科、内科、小児科、整形外科、皮膚科、泌尿器科、眼科、放射線科、神経内科、消化器循環器科、消化器科、理学診療科、精神科、麻酔科、人工透析、訪問介護、人間ドック) 医療法人社団精和会 御所東クリック(整形外科、外科、内科、皮膚科、泌尿器科、リハビリテーション科、放射線科) 医療法人 吉森内科医院(内科) | |||||
| 協力歯科医療機関 | 本田歯科 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、阪急京都線「桂」駅から徒歩18分程を要し、西側の桂川と、東側の天神川に挟まれた地域に所在します。 地域特性:本物件の5km圏内では、75歳以上人口は、「京都」駅の北側となる下京区、中京区に集積しています。本物件の5km圏内の行政区(京都市右京区、中京区、下京区、南区、西京区、向日市)における平成27年1月1日時点の75歳以上は79.8千人で、高齢者の総人口に占める割合(11.7%)は、全国平均(12.2%)をやや下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に121.7千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は要介護者向け居室の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台・トイレを備えています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 1,100百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 1,100百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 1,110百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 60百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%と査定して運用益を計上しています。 | ||
| ③資本的支出 | 1百万円 | エンジニアリング・レポートを参考に類似建物の更新費水準も考慮して、建物再調達原価の0.4%のうち7割相当額を計上しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 59百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.4% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 1,100百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.2% | 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.6% | 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は最寄駅である阪急京都線「西京極」駅までは徒歩15分～20分であるものの、「烏丸」駅までは乗車時間約6分と、京都市内中心部からのアクセスは良好です。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても遜色ない水準にあるものと思料されます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 8 | 物件名称 | ヴェルジェ枚方 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 950 | 取得年月日 | 平成26年3月28日 | |||
| 所在地(住居表示) | 大阪府枚方市高野道二丁目20番4号 | |||||
| 交通アクセス | 京阪本線「樟葉」駅 約3.5km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 1,465.08 | 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/5F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 2,925.25 | 建築時期 | 平成19年2月26日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 2,925.25 | 主テナント | 株式会社日本介護医療セン ター | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 2,925.25 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 2,925.25 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年3月29日から平成46年3月28日まで 賃料改定:3年毎に見直すものとします。また、賃貸人及び賃借人は、諸物価の変動、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい変動、金利の変動、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、協議の上賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人及び賃借人が、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新をする旨の意思を相手方に通知した場合、同契約は同契約期間満了日から更に10年間更新され、その後も同様とします。賃貸人は、同契約を終了させることについて正当事由がある時は、同契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することにより、同契約期間満了日に同契約を終了させることができます。 中途解約:賃貸借開始日から10年間は解約することはできませんが、10年間経過後は、賃借人は、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあると賃貸人が判断すること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかが満たされることを条件として、6ヶ月前までに書面により賃貸人に通知することにより、同契約を中途解約することができるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月15日) | |||||
| オペレーター | 株式会社日本介護医療セン ター | 開設年月日 | 平成26年3月29日 | |||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 104 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 107 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.06～31.72 | 入居者数(人) | 91 | |||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 85.0% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 2.2 | 入居者の平均年齢(歳) | 82 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||||
| 月額利用料(円) | 無し | 112,000～135,000 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | (記載無し) | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員1名 | |||
| 協力医療機関 | わたなべクリニック(内科) | |||||
| 協力歯科医療機関 | 久山歯科 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、京阪本線「樟葉」駅よりバスで約15分の距離の、集合団地(枚方ハイツ)の中に立地しています。「樟葉」駅の西側は淀川が流れ、本物件までのバス発着所が所在する駅の東側に商業施設や学校、住宅地が集積しています。 地域特性:本物件の5km圏内では、75歳以上人口は、京阪線沿線の東側に分布しています。本物件の5km圏内の行政区(枚方市、八幡市)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は49.5千人で、総人口に占める割合(10.3%)は、全国平均(12.2%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に94.3千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け特定施設の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。 |
| 特記事項 |
| 本件土地内南側は、第三者が通行可能な通路として整備されていますが、隣地との当該通路部分の管理に関する協定はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 1,440百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 1,440百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 1,450百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 85百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%と査定して運用益を計上しています。 | ||
| ③資本的支出 | 1百万円 | エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 84百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.8% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 1,430百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.6% | 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 6.0% | 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、京阪本線「樟葉」駅から徒歩圏外(約3.5km)ですが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 9 | 物件名称 | レストヴィラ衣笠山公園 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 1,839 | 取得年月日 | 平成26年11月5日 | |||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横須賀市小矢部四丁目8番15号 | |||||
| 交通アクセス | JR 横須賀線「衣笠」駅 約1.2km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 2,953.29 | 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/B1・5F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 4,247.88 | 建築時期 | 平成23年3月3日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 4,265.88 | 主テナント | ワタミの介護株式会社 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 4,265.88 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 4,265.88 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年11月5日から平成46年9月11日まで 賃料改定:賃料は原則として改定できないものとします。但し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、協議の上、改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年11月30日までは同契約を中途解約できないものとします。平成36年12月1日以後平成43年3月31日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介するか(当該賃借人との間の賃貸借契約が締結されるまでは契約は継続するものとします。)、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、同契約を解約できるものとします。また、平成43年4月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより、同契約を解約できるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | ワタミの介護株式会社 | 開設年月日 | 平成23年4月1日 | |||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 104 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 104 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.60 | 入居者数(人) | 88 | |||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 84.6% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 1.8 | 入居者の平均年齢(歳) | 87 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 3,800,000～7,800,000 | - | ||||
| 月額利用料(円) | 189,571 | 252,901～319,571 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3名 | |||
| 協力医療機関 | 医療法人社団有仁会 湘南ライフケアクリニック(内科他) 医療法人医福会 まつもと内科クリニック(内科他) 医療法人社団ナーブ・ケア・クリニック(内科他) | |||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人桜樹会 さくらぎ逗子歯科 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:横須賀市のほぼ中央に位置しており、JR横須賀線「衣笠」駅より徒歩約15分の距離に立地しています。本物件の周辺は山や丘陵が多い地勢であり、衣笠山公園が近くにあります。 地域特性:本物件の5km圏内はほぼ横須賀市で占められています。横須賀市の75歳以上人口が多い地域は、本物件の北側に位置する本庁地区、衣笠地区をはじめ、大津地区、浦賀地区、久里浜地区となっています。横須賀市における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は55.2千人で、総人口に占める割合(13.2%)は、全国平均(12.2%)をやや上回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に68.8千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け特定施設の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||
| 鑑定評価額 | 1,950百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 1,950百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 1,970百万円 | 中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 100百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 1百万円 | 運用利回りを2.0%として運用益を査定しています。 | ||
| ③資本的支出 | 1百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新計画に基づく年間当たり査定額にコンストラクション・マネジメント費用を加算して査定しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 100百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.1% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 1,940百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.1% (初年度から10年度までの割引率) | 類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.3% | 還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、JR横須賀線「衣笠」駅から徒歩約15分、日照・通風・眺望に優れる高台に位置し、周辺には自然も多く残る等、居住環境に優れた立地条件を有しています。対象建物については、相応のグレード感を有し、全室個室でプライベート空間を確保の上、各戸にナースコール、介護用電動ベッド、温水洗浄機能付トイレ、冷暖房設備、テレビ・電話配線を備えています。また、共用スペースには、解放感溢れる食堂をはじめ、檜風呂、理美容室、フロア毎に入居者がくつろげる広々としたラウンジ、入居者と家族が一緒に利用できるファミリーダイニング等ゆとりある快適な生活を充足し得る設備を有しています。加えて、外食産業を主軸事業に持つ賃借人(ワタミグループ)の特徴を生かし、和洋選べる朝食やサラダ・ドリンクバー等多彩なメニューを取り揃えた食事を提供するほか、24時間介護職員が常駐し、入居者の健康状態等に合わせたケアプランの作成・提供等の介護サービスを提供する等、サービス面でも充実しています。 これら要因を総合的に踏まえると、その競争力は相対的に高いものと思料します。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 10 | 物件名称 | ラ・ナシカあらこがわ | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 1,279 | 取得年月日 | 平成26年11月5日 | |||
| 所在地 | 愛知県名古屋市港区高木町四丁目34番1号 | |||||
| 交通アクセス | 名古屋臨海高速鉄道あおなみ線「荒子川公園」駅 約1.4km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 1,829.07 | 用途地域 | 第一種住居地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | S/4F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 3,590.40 | 建築時期 | 平成20年4月17日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 3,590.40 | 主テナント | 株式会社シダー | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 3,590.40 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 3,590.40 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年11月5日から平成40年3月31日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、平成30年4月1日まで賃料を据え置き、平成30年4月2日から平成31年3月31日までの間に平成30年3月の賃料を基礎額として協議の上、賃料改定を行うものとします。その後5年を経過する毎に同様とします。また、土地・建物の価格の急激な上昇、公租公課の負担の大幅な増加、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に大幅な変動があり、賃料の額が不相応となった場合は、賃貸人及び賃借人は協議の上、賃料を改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、契約期間満了日の6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年11月30日まで中途解約できないものとします。平成36年12月1日以後、解約希望日の12ヶ月前までに賃貸人に対して通知した上で、①月額賃料の36ヶ月を支払うか、又は②賃貸人の満足する新たな賃借人を賃貸人に紹介し、賃貸人が賃貸人の満足する賃貸借契約を締結できた場合は、同契約を解約できるものとします。また、賃貸人及び賃借人は、解約希望日の12ヶ月前までに書面にり通知し、相手方が同意した場合、同契約を解約できるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社シダー | 開設年月日 | 平成20年6月1日 | |||
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 100 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 100 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.00～19.65 | 入居者数(人) | 78 | |||
| 入居時要件 | 要介護 | 入居率 | 78.0% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 3.2 | 入居者の平均年齢(歳) | 82 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金 (前受家賃)(円) | 1,260,000～2,100,000 | - | ||||
| 月額利用料(円) | 142,440～144,440 | 179,440 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 3.0:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員3名 | |||
| 協力医療機関 | 医療法人敬生会 千種さんクリニック(内科) 名古屋掖済会病院(総合) 医療法人陽明会 まごころ在宅医療クリニック(内科) | |||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人愛美会 めぐみ歯科 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、名古屋市の南西部に位置する港区の中心に位置しています。本物件の周辺は中小規模の工場や会社、住宅が並ぶ街並みとなっています。 地域特性:本物件の5km圏内は、南半分に名古屋港の湾岸工業地帯が広がっており、本物件が立地する名古屋市港区、及びその北部に隣接する同市中川区、熱田区で概ね占められています。75歳以上人口は、本物件の北東に位置する名古屋市熱田区、瑞穂区、昭和区、中区、中村区に集中しています。本物件の5km圏内の行政区(名古屋市港区、中川区、熱田区)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は47.5千人で、総人口に占める割合(11.0%)は、全国平均(12.2%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に73.3千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け特定施設の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、ベッドを備えています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||
| 鑑定評価額 | 1,360百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 1,360百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 1,370百万円 | 中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 74百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%として運用益を査定しています。 | ||
| ③資本的支出 | 1百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新計画に基づく年間当たり査定額にコンストラクション・マネジメント費用を加算して査定しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 73百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.4% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 1,350百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.4% (初年度から10年度までの割引率) | 類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動 産の個別性を加味することにより査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.6% | 還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、名古屋臨海高速鉄道あおなみ線「荒子川公園」駅から約1.4kmと徒歩ではやや距離がありますが、複数のバス便利用が可能であるほか、広域幹線街路である「名四国道」からのアクセスは良好であるため、入居者の家族等の来訪に特に支障はありません。また、南北にて接道していることから、日照・通風等は良好です。建物についても、相応のグレード感を有し、安心で快適な入居生活に即した設備水準を充足しています。更に、老人ホーム運営においても、リハビリ専門スタッフとして作業療法士、理学療法士が配置されているほか、24時間の看護体制が可能といった、医療と福祉の充実及び他施設との差別化が図られた施設として相応の優位性を備えた物件と認められます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 11 | 物件名称 | さわやか日の出館 | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||||
| 取得価格(百万円) | 773 | 取得年月日 | 平成26年11月5日 | ||
| 所在地(住居表示) | 新潟県新潟市中央区日の出二丁目2番33号 | ||||
| 交通アクセス | JR 上越新幹線・信越本線「新潟」駅 約1.7km | ||||
| 土地 | 地積(㎡) | 2,050.49 | 用途地域 | 準工業地域 | |
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | ||
| 建物 | 構造/階数 | S/3F | 賃貸区画数(区画) | 1 | |
| 延床面積(㎡) | 2,674.37 | 建築時期 | 平成19年7月11日 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | ||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | ||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | ||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 2,674.37 | 主テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | ||
| 全賃貸面積(㎡) | 2,674.37 | 稼働率 | 100.0% | ||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 2,674.37 | 全体に占める割合 | 100.0% | ||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年11月5日から平成46年11月30日まで 賃料改定:賃貸人は、2年毎に賃料を改定できます。また、金利の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、平成36年11月30日までの間は解約することはできません。平成36年12月1日以後、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、①同契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②同契約締結時点の月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。 | |||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成23年12月1日 | |
| 施設の類型 | 介護付有料老人ホーム (特定施設) | 居室数(室) | 50 | |
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 50 | |
| 居室面積帯(㎡) | 18.00～19.40 | 入居者数(人) | 50 | |
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 100.0% | |
| 入居者の平均要介護度 | 2.2 | 入居者の平均年齢(歳) | 84 | |
| 利用料の支払い方式 | ||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||
| 月額利用料(円) | 無し | 196,820 | ||
| 介護に関わる職員体制 | 2.5:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員2名 | |
| 協力医療機関 | 新潟臨港病院(内科、外科、整形外科、耳鼻咽喉科、泌尿器科、産婦人科) 尾崎クリニック(内科、消化器科) 木戸眼科クリニック(眼科) | |||
| 協力歯科医療機関 | さくら歯科クリニック | |||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、新潟市中央区のJR上越新幹線・信越本線「新潟」駅東方に立地しており、「新潟」駅からバスで約10分の距離にあります。本物件は、さわやかリバーサイド栗の木と道路を挟んで隣接し、周囲は住宅地ながら、西側を線路、東側を河川、北側を幹線道路に囲まれています。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、「新潟」駅北西の信濃川河口部の左岸地域となる古町地区を中心として、75歳以上人口の集中がみられます。本物件は立地する新潟市中央区と、隣接する東区の区境に位置するため、半径5km圏内は両区にまたがっています。本物件の5km圏内の行政区(新潟市中央区、東区)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は39.1千人で、総人口に占める割合(12.4%)は、全国平均(12.2%)と概ね同等の水準です。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区を含む新潟市の75歳以上高齢者数は、平成26年1月1日時点の102.4千人から平成47年に150.7千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け特定施設の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 863百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 863百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 869百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 47百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%と査定して運用益を計上しています。 | ||
| ③資本的支出 | 1百万円 | 建物再調達原価の0.4%相当額からエンジニアリング・レポートにおける中長期修繕費用の年平均額を控除した査定額を計上しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 46百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.4% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 860百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.2% | 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.6% | 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、JR上越新幹線・信越本線「新潟」駅から徒歩20分超とやや距離がありますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 12 | 物件名称 | さわやかリバーサイド栗の木 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 266 | 取得年月日 | 平成26年11月5日 | |||
| 所在地(住居表示) | 新潟県新潟市中央区日の出二丁目2番43号 | |||||
| 交通アクセス | JR 上越新幹線・信越本線「新潟」駅 約1.65km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 783.22 | 用途地域 | 準工業地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | S/4F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 1,349.39 | 建築時期 | 平成21年10月20日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 1,349.39 | 主テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 1,349.39 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 1,349.39 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年11月5日から平成46年11月30日まで 賃料改定:賃貸人は、2年毎に賃料を改定できます。また、金利の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、平成36年11月30日までの間は解約することはできません。賃借人は平成36年12月1日以後、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、①同契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること又は締結する確実な見込みがあること、又は②同契約締結時点の月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成24年1月1日 | |||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 33 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 39 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.30～24.40 | 入居者数(人) | 32 | |||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 82.0% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 1.8 | 入居者の平均年齢(歳) | 84 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||||
| 月額利用料(円) | 無し | 157,762 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | 3.0:1 | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員1名 | |||
| 協力医療機関 | ホームケアクリニック新潟(内科、外科、整形外科、精神科、皮膚科、眼科、耳鼻科、泌尿器科、ターミナルケア) | |||||
| 協力歯科医療機関 | さくら歯科クリニック | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、新潟市中央区のJR上越新幹線・信越本線「新潟」駅東方に立地しており、「新潟」駅からバスで約10分の距離にあります。本物件は、さわやか日の出館と道路を挟んで隣接し、周囲は住宅地ながら、西側を線路、東側を河川、北側を幹線道路に囲まれています。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、「新潟」駅北西の信濃川河口部の左岸地域となる古町地区を中心として、75歳以上人口の集中がみられます。本物件は立地する新潟市中央区と、隣接する東区の区境に位置するため、半径5km圏内は両区にまたがっています。本物件の5km圏内の行政区(新潟市中央区、東区)における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は39.1千人で、総人口に占める割合(12.4%)は、全国平均(12.2%)と概ね同等の水準です。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区を含む新潟市の75歳以上高齢者数は、平成26年1月1日時点の102.4千人から平成47年に150.7千人になると見込まれています。 物件特性:住宅型老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 292百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 292百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 297百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 17百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%と査定して運用益を計上しています。 | ||
| ③資本的支出 | 0百万円 | エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 16百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 290百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.4% | 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.8% | 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、JR上越新幹線・信越本線「新潟」駅から徒歩20分超とやや距離がありますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、現行賃料がやや高い負担水準にあることによるリスク等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 13 | 物件名称 | さわやか大畠参番館 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 289 | 取得年月日 | 平成26年11月5日 | |||
| 所在地(住居表示) | 福岡県北九州市小倉北区大畠一丁目6番37号 | |||||
| 交通アクセス | JR 鹿児島本線「小倉」駅 約2.5km | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 750.59 | 用途地域 | 第一種住居地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 200/60 | |||
| 建物 | 構造/階数 | S/3F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 1,411.78 | 建築時期 | 平成23年9月13日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 1,411.78 | 主テナント | 株式会社さわやか倶楽部 | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 1,411.78 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 1,411.78 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年11月5日から平成46年11月30日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、2年毎に賃料を改定できます。また、金利の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、平成36年11月30日までの間は解約することはできません。賃借人は平成36年12月1日以後、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、①同契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②同契約締結時点の月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成26年7月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社さわやか倶楽部 | 開設年月日 | 平成23年10月1日 | |||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 50 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 50 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 14.09～15.42 | 入居者数(人) | 50 | |||
| 入居時要件 | 自立・要支援・要介護 | 入居率 | 100.0% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 1.8 | 入居者の平均年齢(歳) | 86 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | 無し | - | ||||
| 月額利用料(円) | 無し | 約127,300 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | (記載無し) | 夜間職員体制(最小時人数) | 介護職員1名 | |||
| 協力医療機関 | 新小文字病院(内科、消化器科、外科、脳神経科、脊髄脊椎外科、整形外科、リウマチ科、形成外科、循環器科、消火器科、麻酔科、リハビリテーション科、放射線科、救急科、乳腺外科) おのクリニック(内科、消化器科、循環器科) | |||||
| 協力歯科医療機関 | ACTデンタルクリニック、あい歯科、和泉歯科 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、北九州市小倉北区の中心に近い地域に位置し、JR鹿児島本線「小倉」駅入口バス停からバスで20分程の場所に立地しています。本物件の周辺は住宅地であり、周辺には北九州高速道路や競輪場、市民球場があり、大通り沿いに商業施設が広がる地域です。 地域特性:本物件の所在する北九州市小倉北区は、陸上自衛隊富野分屯地のある東部の山地及び臨海工業地帯を除き、75歳以上人口の分布がみられ、本物件から半径5km圏内は人口の集積している地域となっています。本物件の半径5km圏内は北九州市小倉北区で概ね占められています。北九州市小倉北区における平成27年1月1日時点の75歳以上の高齢者は23.3千人で、総人口に占める割合(12.8%)は、全国平均(12.2%)をやや上回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に34.7千人になると見込まれています。 物件特性:住宅型老人ホームである本物件の居室面積は、要介護者向けの居室の標準的な広さを下回っており、居室設備として洗面台・トイレを備えています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |||
| 鑑定評価額 | 325百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 325百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 329百万円 | 中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 18百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%と査定して運用益を計上しています。 | ||
| ③資本的支出 | 0百万円 | 建物再調達原価の0.4%相当額からエンジニアリング・レポートにおける中長期修繕費用の年平均額を控除した査定額を計上しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 18百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.6% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 323百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.4% | 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.8% | 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、JR鹿児島本線「小倉」駅から徒歩圏外(約2.5km)ですが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
| 物件番号 | 14 | 物件名称 | スーパー・コートJR奈良駅前 | |||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||||
| 取得価格(百万円) | 1,569 | 取得年月日 | 平成26年11月5日 | |||
| 所在地(住居表示) | 奈良県奈良市大宮町一丁目5番35号 | |||||
| 交通アクセス | JR 関西本線「奈良」駅 約280m | |||||
| 土地 | 地積(㎡) | 1,513.86 | 用途地域 | 商業地域 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 容積率/建蔽率(%) | 400/80 | |||
| 建物 | 構造/階数 | RC/7F | 賃貸区画数(区画) | 1 | ||
| 延床面積(㎡) | 4,987.53 | 建築時期 | 平成21年6月17日 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 老人ホーム | |||
| PM会社 | AIPヘルスケアジャパン合同会社 | |||||
| マスターレッシー | 本投資法人 | マスターリース種別 | パススルー | |||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| 賃貸可能面積(㎡) | 5,057.07 | 主テナント | 株式会社スーパー・コート | |||
| 全賃貸面積(㎡) | 5,057.07 | 稼働率 | 100.0% | |||
| 主テナントの賃貸面積(㎡) | 5,057.07 | 全体に占める割合 | 100.0% | |||
| (主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:平成26年11月5日から平成51年7月14日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、2年毎に賃料を改定することができます。また、金利の上昇、消費者物価指数の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人は、契約期間終了6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人より異議がなければ、3年間の自動更新とするものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、平成36年11月30日までの間は解約することはできません。賃借人は、平成36年12月1日以後において、①建設費相当額から保証金を差引いた額を基準として、当該基準額を基に解約時期に応じて計算する違約金を支払うこと、又は②中途解約予定日の6ヶ月前までに、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が当該賃借人との間で、同契約と同等の内容で新たな建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかが満たされることを条件として、賃貸人に対し書面にて解約希望日の6ヶ月前までに通知する方法により中途解約することができるものとします。 | ||||||
| 入居者の状況・施設の概要 | (重要事項説明書記載日 平成27年4月1日) | |||||
| オペレーター | 株式会社スーパー・コート | 開設年月日 | 平成21年8月1日 | |||
| 施設の類型 | 住宅型有料老人ホーム | 居室数(室) | 155 | |||
| 居住の権利形態 | 利用権 | 定員(人) | 155 | |||
| 居室面積帯(㎡) | 18.00 | 入居者数(人) | 130 | |||
| 入居時要件 | 要支援・要介護 | 入居率 | 83.8% | |||
| 入居者の平均要介護度 | 2.0 | 入居者の平均年齢(歳) | 86 | |||
| 利用料の支払い方式 | ||||||
| 一時金方式 | 月払い方式 | |||||
| 入居一時金(円) | - | - | ||||
| 月額利用料(円) | - | 150,080 | ||||
| 介護に関わる職員体制 | (記載無し) | 夜間職員体制(最小時人数) | 職員1名 | |||
| 協力医療機関 | 財団法人沢井病院、医療法人光輪会 | |||||
| 協力歯科医療機関 | 医療法人薫歯会 | |||||
| 特徴 |
| 立地特性:本物件は、奈良市の中心街に立地し、JR関西本線「奈良」駅より徒歩約4分の距離にあります。本物件の周辺は古い住宅の集まる街並みとなっています。 地域特性:本物件の半径5km圏内は、奈良市で概ね占められています。奈良市の人口は市の東部より西部に集中しており、75歳以上人口も西部の、本物件の立地するJR・近鉄「奈良」駅周辺や、より西部の地域に多く分布しています。本物件の半径5km圏内にこれらの75歳以上人口が集中する地域が収まっています。奈良市における平成27年1月1日時点の75歳以上は45.9千人で、高齢者の総人口に占める割合(12.6%)は、全国平均(12.2%)をやや上回っております。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、平成47年に69.7千人になると見込まれています。 物件特性:住宅型老人ホームである本物件は、要介護者向けの居室の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。 |
| 特記事項 |
| 該当事項はありません。 |
| 鑑定評価書の概要 | ||||
| 鑑定評価機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |||
| 鑑定評価額 | 1,660百万円 | |||
| 価格時点 | 平成27年4月30日 | |||
| 項目 | 内容 | 概要等 | ||
| 収益価格 | 1,660百万円 | DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。 | ||
| 直接還元法による収益価格 | 1,670百万円 | 中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。 | ||
| ①運営純収益(NOI) | 91百万円 | - | ||
| ②一時金の運用益 | 0百万円 | 運用利回りを2.0%として運用益を査定しています。 | ||
| ③資本的支出 | 3百万円 | エンジニアリング・レポートにおける修繕更新計画に基づく年間当たり査定額にコンストラクション・マネジメント費用を加算して査定しています。 | ||
| ④正味純収益(NCF) (NCF=①+②-③) | 88百万円 | - | ||
| ⑤還元利回り | 5.3% | 対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。 | ||
| DCF法による収益価格 | 1,650百万円 | - | ||
| 割引率 | 5.3% (初年度から10年度までの割引率) | 類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定しています。 | ||
| 最終還元利回り | 5.5% | 還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上、査定しています。 | ||
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項 | ||||
| 対象不動産は、JR関西本線「奈良」駅から徒歩約4分に位置し交通利便性に優れるほか、徒歩圏内に食品スーパー,ドラッグストア等が存するなど利便性も兼ね備えており、優れた立地条件を備えています。また、対象建物については、定員155人と奈良市内では最大規模を誇り、相応のグレード感を有しているほか、全室個室でプライベート空間を確保の上、各戸にナースコール、車椅子対応トイレ、冷暖房設備等を備えています。また、共用スペースには解放感溢れる食堂、安全性に配慮した浴室等十分な設備水準を有します。加えて、24時間介護職員が常駐するほか、入居者からの健康相談や生活相談にも対応するなどサービス面も充実しています。これら要因を総合的に踏まえると、その競争力は相対的に高いものと思料します。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。 | ||||
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