有価証券報告書(内国投資証券)-第11期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)

③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)信託不動産の概要
第11期末(2019年10月31日)現在、本投資法人が保有する不動産に係る信託受益権(以下「信託不動産」といいます。)の概要は以下のとおりです。
a.信託不動産に係る取得価格、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び投資比率

特定資産の 種類	地域	物件名称	取得価格 (百万円) (注1)	貸借対照表 計上額 (百万円) (注2)	期末算定 価格 (百万円) (注3)	投資比率 (%) (注4)
不動産 信託受益権	三大都市圏	SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央	1,170	1,113	1,780	5.9
		チャームスイート緑地公園	1,950	1,891	3,030	9.9
		さわやかはーとらいふ西京極	750	713	1,130	3.8
		ヴェルジェ枚方	950	896	1,560	4.8
		SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園	1,839	1,783	2,000	9.3
		ラ・ナシカあらこがわ	1,279	1,186	1,400	6.5
		スーパー・コートJR奈良駅前	1,569	1,501	1,700	8.0
		みんなの家・大宮つつじヶ丘公園	740	746	774	3.8
		みんなの家・中央区円阿弥	838	855	859	4.3
		そんぽの家 西田辺駅前	710	744	736	3.6
		イリーゼ狛江・別邸(注5)	394	412	399	2.0
		小計	12,189	11,845	15,368	61.8
	中核都市部	ニチイケアセンター福島大森	265	236	336	1.3
		SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	960	946	1,210	4.9
		さわやか海響館	630	588	898	3.2
		さわやか鳴水館	590	539	812	3.0
		さわやか日の出館	773	733	896	3.9
		さわやかリバーサイド栗の木	266	253	306	1.3
		さわやか大畠参番館	289	270	349	1.5
		シルバーハイツ羊ヶ丘3番館	1,200	1,251	1,330	6.1
		アルファリビング 岡山西川緑道公園	730	724	789	3.7
		アルファリビング岡山後楽園	610	607	661	3.1
		アルファリビング高松駅前	605	601	642	3.1
		アルファリビング高松百間町	605	598	628	3.1
		小計	7,523	7,352	8,857	38.2
合計(23物件)			19,712	19,198	24,225	100.0

(注1)「取得価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含んでいません。
(注2)「貸借対照表計上額」は、2019年10月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注3)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投信協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された2019年10月31日を価格時点とする価格を記載しています。
(注4)「投資比率」は、取得価格の総額に対する各信託不動産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入しています。
(注5)「イリーゼ狛江・別邸」については、本投資法人の持分に係る数値を記載しています。
b.信託受託者及び信託期間満了日

物件番号	物件名称	信託受託者	信託期間満了日
1	ニチイケアセンター福島大森	三井住友信託銀行株式会社	2024年3月31日
2	SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	みずほ信託銀行株式会社	2024年3月31日
3	SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央	みずほ信託銀行株式会社	2024年3月31日
4	チャームスイート緑地公園	みずほ信託銀行株式会社	2024年3月31日
5	さわやか海響館	みずほ信託銀行株式会社	2024年3月31日
6	さわやか鳴水館	みずほ信託銀行株式会社	2024年3月31日
7	さわやかはーとらいふ西京極	みずほ信託銀行株式会社	2024年3月31日
8	ヴェルジェ枚方	みずほ信託銀行株式会社	2024年3月31日
9	SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園	みずほ信託銀行株式会社	2024年11月29日
10	ラ・ナシカあらこがわ	みずほ信託銀行株式会社	2024年11月29日
11	さわやか日の出館	みずほ信託銀行株式会社	2024年11月29日
12	さわやかリバーサイド栗の木	みずほ信託銀行株式会社	2024年11月29日
13	さわやか大畠参番館	みずほ信託銀行株式会社	2024年11月29日
14	スーパー・コートJR奈良駅前	みずほ信託銀行株式会社	2024年11月29日
15	みんなの家・大宮つつじヶ丘公園	みずほ信託銀行株式会社	2025年5月30日
16	みんなの家・中央区円阿弥	みずほ信託銀行株式会社	2025年5月30日
17	シルバーハイツ羊ヶ丘3番館	みずほ信託銀行株式会社	2025年10月31日
18	アルファリビング岡山西川緑道公園	三菱UFJ信託銀行株式会社	2025年11月30日
19	アルファリビング岡山後楽園	三菱UFJ信託銀行株式会社	2025年11月30日
20	アルファリビング高松駅前	三菱UFJ信託銀行株式会社	2025年11月30日
21	アルファリビング高松百間町	三菱UFJ信託銀行株式会社	2025年11月30日
22	そんぽの家 西田辺駅前	三菱UFJ信託銀行株式会社	2026年10月31日
23	イリーゼ狛江・別邸	三菱UFJ信託銀行株式会社	2027年2月28日

c.信託不動産に係る建物及び賃貸借の概要
各物件の年間賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。なお、本投資法人が2019年10月31日現在において保有する信託不動産に係る年間賃料の合計は1,413百万円(注)となります。
(注)2019年10月31日現在において有効な各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。

地域	物件名称	構造/ 階数 (注1)	建築時期 (注2)	賃貸可能 面積(㎡) (注3)	全賃貸面積(㎡) (注4)	テナント 総数 (注5)	稼働率 (%) (注6)	鑑定NOI (百万円) (注7)
三大 都市圏	SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央	RC/ 5F	2008年 3月31日	3,732.95	3,732.95	1	100.0	88
	チャームスイート 緑地公園	RC/ B1・5F	2006年 9月20日	5,329.73	5,329.73	1	100.0	143
	さわやか はーとらいふ西京極	RC/ 6F	2007年 8月6日	2,459.19	2,459.19	1	100.0	60
	ヴェルジェ枚方	RC/ 5F	2007年 2月26日	2,925.25	2,925.25	1	100.0	84
	SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園	RC/ B1・5F	2011年 3月3日	4,265.88	4,265.88	1	100.0	98
	ラ・ナシカ あらこがわ	S/ 4F	2008年 4月17日	3,590.40	3,590.40	1	100.0	73
	スーパー・コート JR奈良駅前	RC/ 7F	2009年 6月17日	5,057.07	5,057.07	1	100.0	90
	みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園	RC/ 4F	2012年 4月3日	1,800.03	1,800.03	1	100.0	39

地域	物件名称	構造/ 階数 (注1)	建築時期 (注2)	賃貸可能 面積(㎡) (注3)	全賃貸面積(㎡) (注4)	テナント 総数 (注5)	稼働率 (%) (注6)	鑑定NOI (百万円) (注7)
三大 都市圏	みんなの家・ 中央区円阿弥	RC/ 3F	2014年 2月27日	1,963.03	1,963.03	1	100.0	44
	そんぽの家 西田辺駅前	RC/ 9F	2007年 2月11日	2,095.79	2,095.79	1	100.0	36
	イリーゼ狛江・別邸 (注8)	RC/ 3F	2017年 1月27日	605.01	605.01	1	100.0	17
	小計			33,824.33	33,824.33	11	100.0	778
中核 都市部	ニチイケアセンター 福島大森	S/ 3F	2007年 3月30日	1,964.68	1,964.68	1	100.0	22
	SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	RC/ 7F	2005年 12月15日	4,133.82	4,133.82	1	100.0	70
	さわやか海響館	RC/ 6F	2003年 10月23日	2,694.42	2,694.42	1	100.0	50
	さわやか鳴水館	RC/ B1・6F	2005年 3月25日	4,553.67	4,553.67	1	100.0	47
	さわやか日の出館	S/ 3F	2007年 7月11日	2,674.37	2,674.37	1	100.0	46
	さわやか リバーサイド栗の木	S/ 4F	2009年 10月20日	1,349.39	1,349.39	1	100.0	16
	さわやか大畠参番館	S/ 3F	2011年 9月13日	1,411.78	1,411.78	1	100.0	18
	シルバーハイツ 羊ヶ丘3番館	RC/ 3F	2003年 4月18日	7,267.56	7,267.56	1	100.0	70
	アルファリビング 岡山西川緑道公園	RC/ 7F	2014年 8月18日	2,124.16	2,124.16	1	100.0	37
	アルファリビング 岡山後楽園	RC/ 4F	1988年 5月25日	2,128.44	2,128.44	1	100.0	32
	アルファリビング 高松駅前	RC/ 6F	2014年 6月9日	1,848.06	1,848.06	1	100.0	30
	アルファリビング 高松百間町	RC/ 10F	2010年 6月28日	1,929.16	1,929.16	1	100.0	31
	小計			34,079.51	34,079.51	12	100.0	475
合計(23物件)				67,903.84	67,903.84	23	100.0	1,253

(注1)「構造/階数」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
(注2)「建築時期」は、各物件に係る建物の不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注3)「賃貸可能面積」は、各物件に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積(店舗区画、事務所区画を含みます。)を記載しています。以下同じです。
(注4)「全賃貸面積」は、2019年10月31日現在、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注5)「テナント総数」は、エンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。以下同じです。
(注6)「稼働率」は、全賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。以下同じです。
(注7)「鑑定NOI」とは、2019年10月31日を価格時点とする鑑定評価書に記載された不動産鑑定士の査定による運営収益から運営費用を控除した運営純収益(NOI:Net Operating Income)をいいます。上記鑑定NOIは、直接還元法におけるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下、同じです。
(注8)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の100分の30に相当する準共有持分です。賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物一棟全体の100分の30に相当する面積を記載しています。鑑定NOIは、信託受益権の準共有持分割合に相当する数値を記載しています。
d.施設の概要

物件番号	物件名称	地域 区分	施設の類型	オペレーター の名称	居室数 (室) (注1)	定員 (人) (注1)	入居者数 (人)(注1)	入居率 (%)(注2)	重要事項 説明書記載日(注3)
1	ニチイケアセンター 福島大森	中核 都市部	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 ニチイ学館	52	52	52	100.0	2019年 10月1日
2	SOMPOケア ラヴィーレ 広島光が丘	中核 都市部	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	SOMPO ケア株式会社	80	80	79	98.7	2019年 10月1日
3	SOMPOケア ラヴィーレ 相模原中央	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	SOMPO ケア株式会社	80	80	78	97.5	2019年 10月1日
4	チャームスイート 緑地公園	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 チャーム・ケア・コーポレーション	128	128	122	95.3	2019年 10月1日
5	さわやか海響館	中核 都市部	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 さわやか倶楽部	65	65	61	93.8	2019年 10月1日
6	さわやか鳴水館	中核 都市部	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 さわやか倶楽部	87	87	82	94.2	2019年 10月1日
7	さわやか はーとらいふ西京極	三大 都市圏	住宅型有料 老人ホーム	株式会社 さわやか倶楽部	84	84	77	91.6	2019年 10月1日
8	ヴェルジェ枚方	三大 都市圏	住宅型有料 老人ホーム	株式会社 日本介護医療 センター	104	107	89	83.1	2019年 10月1日
9	SOMPOケア ラヴィーレ 衣笠山公園	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	SOMPO ケア株式会社	104	104	93	89.4	2019年 10月1日
10	ラ・ナシカ あらこがわ	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社シダー	100	100	97	97.0	2019年 10月1日
11	さわやか日の出館	中核 都市部	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 さわやか倶楽部	50	50	50	100.0	2019年 10月1日
12	さわやか リバーサイド栗の木	中核 都市部	住宅型有料 老人ホーム	株式会社 さわやか倶楽部	33	39	35	89.7	2019年 10月1日
13	さわやか大畠参番館	中核 都市部	住宅型有料 老人ホーム	株式会社 さわやか倶楽部	50	50	50	100.0	2019年 10月1日
14	スーパー・コート JR奈良駅前	三大 都市圏	住宅型有料 老人ホーム	株式会社 スーパー・コート	155	155	144	92.9	2019年 10月1日
15	みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 ウイズネット	33	33	28	84.8	2019年 10月1日
16	みんなの家・ 中央区円阿弥	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 ウイズネット	51	51	48	94.1	2019年 10月1日
17	シルバーハイツ 羊ヶ丘3番館	中核 都市部	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	株式会社 シルバーハイツ 札幌	109	111	107	96.3	2019年 10月1日

物件番号	物件名称	地域 区分	施設の類型	オペレーター の名称	居室数 (室) (注1)	定員 (人) (注1)	入居者数 (人)(注1)	入居率 (%)(注2)	重要事項 説明書記載日(注3)
18	アルファリビング 岡山西川緑道公園	中核 都市部	住宅型有料 老人ホーム	あなぶき メディカルケア 株式会社	53	55	45	81.8	2019年 10月1日
19	アルファリビング 岡山後楽園	中核 都市部	住宅型有料 老人ホーム	あなぶき メディカルケア 株式会社	45	48	44	91.6	2019年 10月1日
20	アルファリビング 高松駅前	中核 都市部	住宅型有料 老人ホーム	あなぶき メディカルケア 株式会社	43	44	42	95.4	2019年 10月1日
21	アルファリビング 高松百間町	中核 都市部	サービス付き 高齢者向け 住宅	あなぶき メディカルケア 株式会社	50	54	53	98.1	2019年 10月1日
22	そんぽの家 西田辺駅前	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	SOMPO ケア株式会社	42	42	42	100.0	2019年 10月1日
23	イリーゼ狛江・別邸	三大 都市圏	介護付有料 老人ホーム (特定施設)	HITOWA ケアサービス 株式会社	59	59	55	93.2	2019年 10月1日
合計		-	-	-	1,657	1,678	1,573	93.7	-

(注1)「居室数」、「定員」及び「入居者数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る重要事項説明書(以下「重要事項説明書」といいます。)に表示された数値を記載しています。なお、重要事項説明書は、有料老人ホームを管轄する地方公共団体にて閲覧することができます。また、一部のオペレーターのウェブサイトで公表されています。
(注2)「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(注3)「重要事項説明書記載日」は、重要事項説明書に表示された記入年月日を記載しています。
e.信託不動産に係る損益の状況
(単位:千円)

物件名称	第11期(2019年5月1日～2019年10月31日)
	不動産賃貸 事業収益 (注1)	不動産賃貸事業費用							NOI (注2)
			外注 委託費	租税 公課	損害 保険料	修繕費	減価 償却費	その他
ニチイケアセンター 福島大森	非開示	8,626	162	1,179	34	574	5,474	1,200	11,248
SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	非開示	30,482	664	2,868	75	14,835	12,038	-	21,762
SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央	非開示	13,628	860	2,292	75	73	10,328	-	45,119
チャームスイート 緑地公園	非開示	24,285	1,210	4,557	103	1,077	17,336	-	71,801
さわやか海響館	非開示	9,732	608	1,808	73	-	7,242	-	25,954
さわやか鳴水館	非開示	11,466	571	2,806	108	-	7,979	-	25,014
さわやか はーとらいふ西京極	非開示	9,623	838	1,711	49	330	6,694	-	30,335
ヴェルジェ枚方	非開示	13,918	623	1,878	56	598	10,761	-	42,442

物件名称	第11期(2019年5月1日～2019年10月31日)
	不動産賃貸 事業収益 (注1)	不動産賃貸事業費用							NOI (注2)
			外注 委託費	租税 公課	損害 保険料	修繕費	減価 償却費	その他
SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園	非開示	22,579	1,043	3,921	92	1,085	16,437	-	49,486
ラ・ナシカあらこがわ	非開示	20,128	645	2,232	73	48	17,129	-	37,800
さわやか日の出館	非開示	10,741	444	1,858	49	-	8,388	-	24,197
さわやかリバーサイド 栗の木	非開示	4,745	198	935	25	-	3,585	-	8,757
さわやか大畠参番館	非開示	5,373	202	820	25	-	4,325	-	9,631
スーパー・コート JR奈良駅前	非開示	22,621	1,455	2,978	97	160	17,931	-	46,101
みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園	非開示	10,347	1,005	1,826	40	250	7,225	-	19,529
みんなの家・ 中央区円阿弥	非開示	13,185	995	2,146	42	180	9,820	-	22,027
シルバーハイツ 羊ヶ丘3番館	非開示	17,290	685	6,167	129	1,585	8,723	-	33,673
アルファリビング 岡山西川緑道公園	非開示	9,731	385	1,675	43	-	7,626	-	18,776
アルファリビング 岡山後楽園	非開示	6,327	304	1,572	42	-	4,407	-	16,593
アルファリビング 高松駅前	非開示	7,951	302	1,163	37	-	6,448	-	15,760
アルファリビング 高松百間町	非開示	14,076	302	1,642	39	5,130	6,961	-	10,887
そんぽの家 西田辺駅前	非開示	7,241	414	1,713	46	-	5,066	-	18,493
イリーゼ狛江・別邸	非開示	2,649	197	809	13	-	1,628	-	9,059
合計	707,645	296,755	14,122	50,566	1,375	25,925	203,564	1,200	614,454

(注1)各物件の「不動産賃貸事業収益」については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
(注2)NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
f.オペレーターの会社概要

オペレーター の名称	本店所在地 (注1)	代表者 (注1)	設立 年月日 (注1)	資本金 (百万円) (注1)	属性 (上場市場) (注2)
株式会社ニチイ学館	東京都千代田区神田駿河台二丁目9番地	代表取締役 森 信介	1973年 8月2日	11,933	上場会社(東京証券取引所市場第一部、証券コード:9792)
株式会社シダー	福岡県北九州市小倉北区大畠一丁目7番19号	代表取締役 座小田 孝安	1981年 4月25日	432	上場会社(東京証券取引所JASDAQ市場、証券コード:2435)
株式会社チャーム・ケア・コーポレーション	大阪府大阪市北区中之島三丁目6番32号	代表取締役 下村 隆彦	1984年 8月22日	684	上場会社(東京証券取引所市場第一部、証券コード:6062)
SOMPOケア 株式会社	東京都品川区東品川四丁目12番8号	代表取締役 遠藤 健	1997年 5月26日	3,925	上場会社のグループ会社(注3)
株式会社 さわやか倶楽部	福岡県北九州市小倉北区熊本二丁目10番10号	代表取締役 内山 文治	2004年 12月1日	200	上場会社のグループ会社(注4)
株式会社 スーパー・コート	大阪府大阪市西区西本町一丁目7番7号	代表取締役 山本 健策	1995年 5月19日	50	非上場会社その他
株式会社 日本介護医療センター	大阪府大阪市阿倍野区阪南町二丁目4番1号	代表取締役 谷口 優亮	1997年 10月7日	50	非上場会社その他
株式会社ウイズネット	埼玉県さいたま市大宮区三橋二丁目795番地	代表取締役 宮澤 裕一	1998年 1月14日	390	上場会社のグループ会社(注5)
株式会社 シルバーハイツ札幌	北海道札幌市豊平区福住三条三丁目41番地	代表取締役 金子 洋文	1961年 12月25日	50	非上場会社その他
あなぶきメディカルケア株式会社	香川県高松市磨屋町2番地8	代表取締役 大谷 佳久	2009年 6月24日	80	上場会社のグループ会社(注6)
HITOWAケアサービス株式会社	東京都港区六本木一丁目4番5号	代表取締役 袴田 義輝	2006年 11月1日	50	非上場会社その他

(注1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、2019年10月31日現在の登記簿上の表示に基づいて記載しています。「代表者」については、1名のみ記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、株式会社ウイズネットは、1998年1月14日に組織変更を行い、現在の名称で事業を開始しているため、同日を設立年月日として記載しています。
(注2)「上場会社のグループ会社」とは、上場会社の子会社及び関連会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則に定める意味を有します。)をいいます。「非上場会社その他」とは、上場会社、又は上場会社のグループ会社以外の法人をいいます。以下同じです。
(注3)東京証券取引所市場第一部に上場しているSOMPOホールディングス株式会社(証券コード:8630)の連結子会社です。
(注4)東京証券取引所市場第一部に上場している株式会社ウチヤマホールディングス(証券コード:6059)の連結子会社です。
(注5)東京証券取引所市場第一部に上場している綜合警備保障株式会社(証券コード:2331)の連結子会社です。
(注6)東京証券取引所市場第一部に上場している穴吹興産株式会社(証券コード:8928)の連結子会社です。
g.オペレーターの事業概要

オペレーター の名称	概要	運営 施設数 (件) (注1)	運営 居室数 (室) (注1)	売上高 (百万円) (注2)
SOMPOケア 株式会社	介護付有料老人ホーム「そんぽの家」、「SOMPOケア ラヴィーレ」のブランドとサービス付き高齢者向け住宅「そんぽの家S」のブランドで高齢者施設・住宅を運営しています。これらの高齢者施設・住宅以外でも定期巡回随時対応訪問介護看護サービスや通所介護・訪問介護等の在宅介護サービス、福祉用具の販売・レンタル等を北海道地方、東北地方、関東地方、中部地方、関西地方、中国地方と幅広く事業を展開しています。	436	25,740	102,823
株式会社 ニチイ学館	ニチイ学館グループは、医療関連、介護、ヘルスケア、教育の部門にセグメント分けした事業をグループとして全国展開しており、介護部門においては、居宅介護支援、訪問介護・入浴・看護、通所介護、特定施設入居者生活介護等の多彩なサービスを提供しています。 「ニチイケアセンター」ブランドの有料老人ホーム等居住系介護サービスを提供する施設、「ニチイホーム」ブランドの有料老人ホーム、「アイリスガーデン」ブランドのサービス付き高齢者向け住宅等様々な形態の施設を全国展開しています。	428	13,923	287,882
株式会社 ウイズネット	「みんなの家」、「すこや家」等のブランドで介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホーム等の運営を埼玉県を中心に東京都、神奈川県でも展開しています。 また、施設サービス以外でも、訪問介護、訪問看護、デイサービス、居宅介護支援、認可保育園運営等、幅広く事業を展開しています。	123	3,465	18,251
HITOWA ケアサービス 株式会社	「イリーゼ」ブランドの有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅の運営、グループホーム事業、デイサービス事業の運営を関東中心に全国で展開しています。	117	7,042	27,236
株式会社 さわやか倶楽部	「さわやか」ブランドの介護付有料老人ホーム及び住宅型有料老人ホームを、福岡県(北九州市)を中心に幅広い地域で展開しています。 有料老人ホームの運営を中心に、グループホーム、ショートステイ、ヘルパーステーション、ケアプランセンター、デイサービスセンター、小規模多機能型居宅介護施設、サービス付き高齢者向け住宅等を運営しています。入居型施設を中心として各種介護サービスに係る事業所を併設する等により事業展開を行っています。	85	4,943	18,126
株式会社 チャーム・ケア・ コーポレーション	「チャーム」、「チャームスイート」、「チャームプレミア」及び「ルナハート」ブランドの有料老人ホームを、関西圏を中心に首都圏でも展開しています。 また、「チャームヒルズ」ブランドの住宅型有料老人ホームも運営しているほか、ショートステイ等の介護サービスも提供しています。	53	3,692	16,560

オペレーター の名称	概要	運営 施設数 (件) (注1)	運営 居室数 (室) (注1)	売上高 (百万円) (注2)
株式会社 スーパー・コート	「スーパー・コート」ブランドの有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅等を、大阪府を中心に近畿圏で集中展開しています。 有料老人ホーム、高齢者住宅の運営を中心に、グループホーム等の施設運営も行っており、また通所介護事業、居宅介護支援事業及び訪問介護事業等も営んでいます。	48	3,209	14,485
株式会社シダー	九州・山口地区及び関東地区を中心に、施設サービス事業、デイサービス事業及び在宅サービス事業にセグメント分けした介護サービス事業を幅広い地域で展開しています。 施設サービス事業については、関東を中心に全国展開している「ラ・ナシカ」ブランドの介護付有料老人ホームのほか、グループホーム、小規模多機能型居宅介護の運営も行っています。	42	2,254	14,258
あなぶきメディカルケア株式会社	あなぶきグループは、不動産関連事業をはじめ人材サービス、広告、保険、旅行、文化事業等幅広い分野の事業を主に西日本側で展開しています。介護部門においては、「アルファリビング」ブランドの有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅の運営、デイサービス事業の運営を香川県(高松市)を中心に中国地方、九州地方で展開しています。	31	1,390	4,167
株式会社 日本介護医療 センター	介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム及び高齢者向け賃貸住宅の運営を大阪市内、大阪府下で集中展開しています。 また、居宅介護支援事業、訪問介護事業、福祉用具の販売・貸与、高齢者向け賃貸住宅の企画・設計・施工等を行っています。その他、介護員養成研修事業を営んでいます。	21	905	1,918
株式会社 シルバーハイツ札幌	「シルバーハイツ」ブランドで有料老人ホーム3施設を札幌市内で運営し、介護保険法指定事業所として、介護予防特定施設入居者生活保護及び特定施設入居者生活介護サービスの提供を行っています。	3	321	1,310

(注1)「運営施設数」及び「運営居室数」は、各社ホームページ及びオペレーターへのヒアリング(2019年10月末時点)から、有料老人ホーム、グループホーム、サービス付き高齢者向け住宅についての施設数及び居室数を取得しています。
(注2)「売上高」は、オペレーターより提供を受けた2019年3月期の値を記載しています。但し、株式会社チャーム・ケア・コーポレーションは2019年6月期、あなぶきメディカルケア株式会社は2019年6月期、株式会社日本介護医療センターは2019年8月期、HITOWAケアサービス株式会社は2018年9月期の値をそれぞれ記載しています。
h.鑑定評価書の概要

物件 番号	物件名称	鑑定評価 機関	鑑定 評価額 (注1) (百万円)	鑑定評価書の概要
				直接還元法		DCF法			鑑定 NOI (百万円)
				価格 (百万円)	還元利回り (%)	価格 (百万円)	割引率 (%)	最終 還元利回り (%)
1	ニチイケアセンター 福島大森	一般財団法人 日本不動産研究所	336	339	5.7	333	5.5	5.9	22
2	SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	一般財団法人 日本不動産研究所	1,210	1,220	5.2	1,200	5.0	5.4	70
3	SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央	大和不動産 鑑定株式会社	1,780	1,810	4.7	1,770	4.5	4.9	88
4	チャームスイート 緑地公園	大和不動産 鑑定株式会社	3,030	3,070	4.6	3,010	4.4	4.8	143
5	さわやか海響館	一般財団法人 日本不動産研究所	898	907	5.3	889	5.1	5.5	50
6	さわやか鳴水館	一般財団法人 日本不動産研究所	812	819	5.3	805	5.1	5.5	47
7	さわやか はーとらいふ西京極	大和不動産 鑑定株式会社	1,130	1,140	5.2	1,120	5.0	5.4	60
8	ヴェルジェ枚方	大和不動産 鑑定株式会社	1,560	1,570	5.2	1,550	5.0	5.4	84
9	SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園(注2)	株式会社 谷澤総合鑑定所	2,000	2,030	4.7	1,990	4.8	4.9	98
10	ラ・ナシカ あらこがわ(注3)	株式会社 谷澤総合鑑定所	1,400	1,410	5.0	1,390	5.1	5.2	73
11	さわやか日の出館	大和不動産 鑑定株式会社	896	905	5.0	892	4.8	5.2	46
12	さわやか リバーサイド栗の木	大和不動産 鑑定株式会社	306	309	5.1	304	4.9	5.3	16
13	さわやか大畠参番館	大和不動産 鑑定株式会社	349	355	5.1	346	4.9	5.3	18
14	スーパー・コート JR奈良駅前(注4)	株式会社 谷澤総合鑑定所	1,700	1,720	5.0	1,690	5.1	5.2	90
15	みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園	株式会社 谷澤総合鑑定所	774	783	4.9	770	5.0	5.1	39
16	みんなの家・ 中央区円阿弥	一般財団法人 日本不動産研究所	859	868	4.9	849	4.7	5.1	44
17	シルバーハイツ 羊ヶ丘3番館	大和不動産 鑑定株式会社	1,330	1,340	4.9	1,330	4.7	5.1	70
18	アルファリビング 岡山西川緑道公園	大和不動産 鑑定株式会社	789	802	4.5	783	4.3	4.7	37
19	アルファリビング 岡山後楽園	大和不動産 鑑定株式会社	661	671	4.7	656	4.5	4.9	32
20	アルファリビング 高松駅前	大和不動産 鑑定株式会社	642	652	4.6	637	4.4	4.8	30
21	アルファリビング 高松百間町	大和不動産 鑑定株式会社	628	634	4.7	625	4.5	4.9	31
22	そんぽの家 西田辺駅前(注5)	株式会社 谷澤総合鑑定所	736	744	4.7	732	4.8	4.9	36
23	イリーゼ狛江・別邸 (注6)	一般財団法人 日本不動産研究所	399	405	4.4	393	4.2	4.6	17
合計			24,225	24,503	-	24,064	-	-	1,253

フォワード・コミットメント(注7)に係る取得予定資産

物件名称	鑑定評価機関	鑑定評価額 (注8) (百万円)	取得予定価格 (百万円)	取得予定日
AIP勝どき駅前ビル	株式会社 谷澤総合鑑定所	8,340	8,150	2020年4月2日
プレザングラン南雪谷	一般財団法人 日本不動産研究所	3,400	3,380
あいらの杜 東大船	株式会社 谷澤総合鑑定所	2,510	2,271
あいらの杜 石神井公園	株式会社 谷澤総合鑑定所	2,190	2,070
あいらの杜 江戸川篠崎	一般財団法人 日本不動産研究所	1,560	1,499
シニアフォレスト横浜都筑	株式会社 谷澤総合鑑定所	1,270	1,202
そんぽの家 豊中南曽根	株式会社 谷澤総合鑑定所	835	825
イリーゼ狛江・別邸 (追加取得)(注9)	一般財団法人 日本不動産研究所	931	920
アルファリビング高松紺屋町	大和不動産 鑑定株式会社	1,250	1,225
グッドタイム リビング センター南・プラテシア センター南	大和不動産 鑑定株式会社	11,700	11,150
グッドタイム リビング 千葉みなと/海岸通・ プラテシア 千葉みなと	大和不動産 鑑定株式会社	4,700	4,516
グッドタイム リビング 横浜都筑	大和不動産 鑑定株式会社	4,170	4,064
グッドタイム リビング 千里ひなたが丘	一般財団法人 日本不動産研究所	2,840	2,800
グッドタイム リビング なかもず	一般財団法人 日本不動産研究所	2,190	2,180
グッドタイム リビング 香里ヶ丘	一般財団法人 日本不動産研究所	2,160	2,120
グッドタイム リビング亀戸	大和不動産 鑑定株式会社	2,310	1,860
グッドタイム リビング御影	一般財団法人 日本不動産研究所	2,260	1,820
グッドタイム リビング 尼崎新都心	一般財団法人 日本不動産研究所	1,660	1,585
グッドタイム リビング 南千里	一般財団法人 日本不動産研究所	1,520	1,430
グッドタイム リビング 神戸垂水	一般財団法人 日本不動産研究所	1,380	1,370
グッドタイム リビング 千葉みなと/駅前通	大和不動産 鑑定株式会社	1,550	1,320
グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘	大和不動産 鑑定株式会社	1,030	980
グッドタイム リビング 池田緑丘	大和不動産 鑑定株式会社	929	920
グッドタイム リビング 長津田みなみ台	大和不動産 鑑定株式会社	855	850
グッドタイム リビング 埼玉蓮田	大和不動産 鑑定株式会社	667	659
グッドタイム リビング 流山壱番館	一般財団法人 日本不動産研究所	612	610	2020年4月2日
グッドタイム リビング 流山弐番館	一般財団法人 日本不動産研究所	677	563
グッドタイム リビング 尼崎駅前	大和不動産 鑑定株式会社	392	320
合計		65,888	62,660	-

(注1)2019年10月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
(注2)「SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園」の割引率は、11年度以降(10年度まで4.7%)の数値を記載しています。
(注3)「ラ・ナシカあらこがわ」の割引率は、9年度以降(8年度まで5.0%)の数値を記載しています。
(注4)「スーパー・コートJR奈良駅前」の割引率は、6年度以降(5年度まで5.0%)の数値を記載しています。
(注5)「そんぽの家 西田辺駅前」の割引率は、9年度以降(8年度まで4.7%)の数値を記載しています。
(注6)「イリーゼ狛江・別邸」については、信託受益権の準共有持分割合(100分の30)に相当する数値を記載しています。
(注7)取得予定資産に係る信託受益権売買契約については、いずれも金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。取得先との売買契約において、本投資法人の義務は、必要な資金の調達を完了したこと及び本合併の効力が発生すること等が前提条件とされています。売買契約上、かかる条件が成就しない場合、本投資法人は、売買代金の支払義務等を履行しないことにより売主に生じる損害等を補償する責任を一切負わないものとされています。また、当該売買契約において、いずれかの当事者が当該売買契約の条項に違反したときは、相手方当事者は、当該売買契約を解除することができ、かかる場合、相手方当事者は、違反当事者に対して違約金として売買代金の20パーセント相当額を請求できるものとされています。なお、フォワード・コミットメントとは、先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。
(注8)2019年11月1日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
(注9)「イリーゼ狛江・別邸(追加取得)」については、信託受益権の準共有持分割合(100分の70)に相当する数値を記載しています。
i.建物調査診断報告書の概要
本投資法人は、各信託不動産毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断、地震リスク評価等に関する建物調査診断報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社アセッツアールアンドディー及び株式会社ERIソリューションから取得しています。建物調査診断報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下の見積額等は建物調査診断報告書の作成日現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
本投資法人が取得した建物調査診断報告書の概要は以下のとおりです。

物件 番号	物件名称	報告書 日付	緊急修繕費 用の見積額 (千円) (注1)	短期修繕費 用の見積額 (千円) (注2)	長期修繕費 用の見積額 (千円) (注3)	PML値 (%) (注4)	再調達価格 (千円) (注5)
1	ニチイケアセンター 福島大森	2019年4月	-	-	51,183	1.2	386,200
2	SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	2019年4月	-	-	123,363	2.3	836,200
3	SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央	2019年4月	-	-	68,644	11.0	815,100
4	チャームスイート 緑地公園	2019年4月	-	-	79,683	9.0	1,103,700
5	さわやか海響館	2019年4月	-	-	23,367	12.9	874,930
6	さわやか鳴水館	2019年4月	-	-	15,147	4.0	1,309,450
7	さわやか はーとらいふ西京極	2019年4月	-	-	27,087	11.6	535,000
8	ヴェルジェ枚方	2019年4月	-	-	56,405	12.0	605,700
9	SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園	2019年10月	-	-	67,183	9.3	1,028,500
10	ラ・ナシカあらこがわ	2019年10月	-	-	58,353	5.6	828,700
11	さわやか日の出館	2019年10月	-	-	39,198	3.8	551,900
12	さわやか リバーサイド栗の木	2019年10月	-	-	21,236	5.1	294,100
13	さわやか大畠参番館	2019年10月	-	-	15,704	0.7	285,200
14	スーパー・コート JR奈良駅前	2019年10月	-	-	80,580	9.2	1,083,800
15	みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園	2015年3月	-	-	7,272	4.8	413,400
16	みんなの家・ 中央区円阿弥	2015年3月	-	-	10,495	3.3	438,100
17	シルバーハイツ 羊ヶ丘3番館	2015年9月	-	-	45,753	4.4	1,337,300
18	アルファリビング 岡山西川緑道公園	2015年7月	-	-	13,440	1.7	442,300
19	アルファリビング 岡山後楽園(注6)	2015年7月①	-	-	18,308	2.8	414,800
		2015年7月②	-	-	1,399	0.8	27,500
20	アルファリビング 高松駅前	2015年7月	-	-	13,112	3.8	384,600
21	アルファリビング 高松百間町	2015年7月	-	-	28,380	2.3	408,900
22	そんぽの家 西田辺駅前	2016年9月	-	-	26,355	7.2	486,700
23	イリーゼ狛江・別邸 (注7)	2018年12月	-	-	15,220	10.8	462,400
合計			-	-	906,867	-	15,354,480

(注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書(当該建物調査診断報告書に係る追加確認事項に関する報告書を含みます。以下同じです。)に記載された緊急を要すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された1年目において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物調査診断報告書に記載された1年目から12年目の12年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。
(注4)「PML値」は、信託不動産に関する、再現期間475年に対応する予想損害額の再調達価格に対する割合を記載しています。
(注5)「再調達価格」は、建物調査診断報告書に記載された、調査時点において、信託不動産を新築するとした場合の費用を記載しています。
(注6)「アルファリビング岡山後楽園」は老人ホーム棟を①、デイサービスセンター棟を②で記載しています。
(注7)「イリーゼ狛江・別邸」については、本投資法人が保有する準共有持分を含む建物一棟全体の数値を記載しています。
j.設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等
信託不動産に係る設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は、信託不動産に係る構造計算書の妥当性について専門の第三者機関による調査を実施しており、本評価の範囲では、設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計が為されていると判断する旨の調査結果が記載された構造計算書耐震関連事項評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から、又は構造に関する調査報告書を株式会社アセッツアールアンドディーから取得しています(物件番号1～4、7及び8の各物件については2014年1月付、物件番号5及び6の各物件については2014年3月付、物件番号11の物件については2014年6月付、物件番号15及び16の各物件については2015年3月付、物件番号17の物件については2015年9月付、物件番号19の物件については2015年7月付、物件番号22の物件については2016年8月付にて取得しています。)。
(注)物件番号9、10、12、13、14、18、20、21及び23の各物件については、2007年6月に改正された建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣の定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けているため、構造計算書の妥当性について調査は行っていません。

物件 番号	物件名称	設計者	施工者	建築確認機関	調査機関又は 構造計算 適合性判定者
1	ニチイケアセンター福島大森	大和ハウス工業 株式会社	大和ハウス 工業株式会社	日本ERI 株式会社	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
2	SOMPOケア ラヴィーレ 広島光が丘	株式会社塩見	戸田建設 株式会社	株式会社 ジェイ・イー・サポート	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
3	SOMPOケア ラヴィーレ 相模原中央	株式会社 アーバンプロジェクト	佐田建設 株式会社	株式会社 国際確認検査 センター	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
4	チャームスイート 緑地公園	株式会社 ライフデザイン研究所	株式会社 大林組	建築検査機構 株式会社	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
5	さわやか海響館	一級建築士事務所 朝隈千徳建築工房	若築建設 株式会社	北九州市	株式会社アセッツアールアンドディー
6	さわやか鳴水館	一級建築士事務所 朝隈千徳建築工房	田代建設 株式会社	日本ERI 株式会社	株式会社アセッツアールアンドディー
7	さわやか はーとらいふ西京極	株式会社技建設計	株式会社 鍜治田工務店	株式会社 国際確認検査 センター	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
8	ヴェルジェ枚方	株式会社技建設計	株式会社 三木組	株式会社 国際確認検査 センター	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
9	SOMPOケア ラヴィーレ 衣笠山公園	株式会社ノバック	株式会社 ノバック	日本建築検査 協会株式会社	株式会社都市居住評価センター

物件 番号	物件名称	設計者	施工者	建築確認機関	調査機関又は 構造計算 適合性判定者
10	ラ・ナシカ あらこがわ	大和ハウス工業 株式会社	石黒建設 株式会社	ビューローベリタスジャパン 株式会社	財団法人愛知県 建築住宅センター
11	さわやか日の出館	株式会社 ノア設計事務所	株式会社 オーハシ アーキテクト	株式会社 新潟建築確認 検査機構	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
12	さわやか リバーサイド栗の木	株式会社北越設計	株式会社 オーハシ アーキテクト	新潟市	新潟県
13	さわやか大畠参番館	柳田正博建築デザイン 一級建築士事務所	梅林建設 株式会社	日本ERI 株式会社	財団法人福岡県 建築住宅センター
14	スーパー・コート JR奈良駅前	株式会社 エム・ケイ設計事務所	村本建設 株式会社	株式会社 日本確認検査 センター	財団法人日本建築総合試験所
15	みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園	株式会社井上建築工学 設計事務所	古久根建設 株式会社	ビューローベリタスジャパン 株式会社	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
16	みんなの家・ 中央区円阿弥	株式会社井上建築工学 設計事務所	八生建設 株式会社	ビューローベリタスジャパン 株式会社	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
17	シルバーハイツ 羊ヶ丘3番館	株式会社AG総合設計	東急建設 株式会社	札幌市	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
18	アルファリビング 岡山西川緑道公園	新和建設株式会社 一級建築士事務所	新和建設 株式会社	岡山県建築 住宅センター 株式会社	ビューロー ベリタスジャパン 株式会社
19	アルファリビング 岡山後楽園	中国電力株式会社 岡山支店(注2) 有限会社アルク (注3)	アイサワ工業株式会社 (注2) 敷島建設 株式会社 (注3)	岡山市(注2) 日本ERI 株式会社 (注3)	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
20	アルファリビング 高松駅前	株式会社 IAO竹田設計	小竹興業 株式会社	日本ERI 株式会社	株式会社 建築構造センター
21	アルファリビング 高松百間町	株式会社 IAO竹田設計	小竹興業 株式会社	日本ERI 株式会社	財団法人 日本建築センター
22	そんぽの家 西田辺駅前	積水ハウス株式会社	積水ハウス 株式会社	日本 テスティング 株式会社	東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
23	イリーゼ狛江・別邸	株式会社 日本ハーテクト設計	株式会社 大槻工務店	株式会社 都市居住評価 センター	株式会社国際確認検査センター

(注1)設計、施工、建築確認及び調査又は適合性判定実施時における名称を記載しており、その後変更されている場合があります。
(注2)「アルファリビング岡山後楽園」の老人ホーム棟新築時の内容を記載しています。
(注3)「アルファリビング岡山後楽園」の老人ホーム棟用途変更時及びデイサービスセンター棟新築時の内容を記載しています。
(ロ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
既存保有物件に関し、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。

不動産等の名称 (所在地)	目的	予定期間	工事予定金額(百万円)
			総額	当期支払 金額	既支払 総額
SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘 (広島県広島市)	昇降機設備更新工事	自 2020年3月 至 2020年3月	6	-	-
シルバーハイツ 羊ヶ丘3番館 (北海道札幌市)	昇降機設備更新工事	自 2020年3月 至 2020年3月	5	-	-
さわやかはーとらいふ 西京極 (京都府京都市)	昇降機設備更新工事	自 2020年3月 至 2020年3月	5	-	-
みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園 (埼玉県さいたま市)	昇降機設備更新工事	自 2020年3月 至 2020年3月	4	-	-
スーパー・コート JR奈良駅前 (奈良県奈良市)	昇降機設備更新工事	自 2020年3月 至 2020年3月	3	-	-
SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園 (神奈川県横須賀市)	昇降機設備更新工事	自 2020年3月 至 2020年3月	2	-	-
ニチイケアセンター 福島大森 (福島県福島市)	昇降機設備更新工事	自 2020年3月 至 2020年3月	2	-	-

b.期中の資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は12百万円であり、当期費用に区分された修繕費25百万円と合わせ、38百万円の工事を実施しております。

不動産等の名称 (所在地)	目的	期間	工事金額(百万円)
SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘 (広島県広島市)	居室空調更新工事	自 2019年5月 至 2019年5月	4
その他	-	自 2019年5月 至 2019年10月	8
合計			12

c.長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金)
本投資法人は、将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から以下のとおり積み立てています。
(単位:百万円)

計算期間	第7期 自 2017年5月1日 至 2017年10月31日	第8期 自 2017年11月1日 至 2018年4月30日	第9期 自 2018年5月1日 至 2018年10月31日	第10期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	第11期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
当期首積立金残高	65	65	105	105	89
当期積立額	-	40	-	-	-
当期積立金取崩額	-	-	-	16	-
次期繰越額	65	105	105	89	89

(注)本投資法人は、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行っていく方針であります。その実施及び金額の決定にあたっては、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額に十分配慮することとします。
(ハ)担保提供の状況
2019年10月31日現在、担保に供している資産は以下のとおりです。

物件名称	担保状況	担保種類	鑑定評価額 (百万円)	担保権者
ニチイケアセンター福島大森 SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘 SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央 チャームスイート緑地公園 さわやか海響館 さわやか鳴水館 さわやかはーとらいふ西京極 ヴェルジェ枚方 SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園 ラ・ナシカあらこがわ さわやか日の出館 さわやかリバーサイド栗の木 さわやか大畠参番館 スーパー・コートJR奈良駅前 みんなの家・大宮つつじヶ丘公園 みんなの家・中央区円阿弥 シルバーハイツ羊ヶ丘3番館 アルファリビング岡山西川緑道公園 アルファリビング岡山後楽園 アルファリビング高松駅前 アルファリビング高松百間町 そんぽの家 西田辺駅前 イリーゼ狛江・別邸	有担保 (共同担保)	根質権	24,225	株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 三井住友信託銀行株式会社 みずほ信託銀行株式会社 株式会社武蔵野銀行 信金中央金庫 第一生命保険株式会社 株式会社新生銀行

(ニ)ポートフォリオ全体に係る事項
a.ポートフォリオの分散
第11期末(2019年10月31日)現在における本投資法人の保有する信託不動産の各分散状況は、以下のとおりです。
(ⅰ)地域別分散

地域	物件数 (件)	取得価格合計 (百万円)	比率(%) (注)
三大都市圏	11	12,189	61.8
中核都市部	12	7,523	38.2
その他	-	-	-
合計	23	19,712	100.0

(注)「比率」は、取得価格総額に対する各地域毎の取得価格合計の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)タイプ別分散

タイプ				物件数 (件)	取得価格合計 (百万円)	比率(%) (注)
施 設 ・ 住 宅	高 齢 者	有料老人ホーム		22	19,107	96.9
			介護付	14	13,338	67.7
			住宅型	8	5,769	29.3
		サービス付き高齢者向け住宅		1	605	3.1
		その他の高齢者施設・住宅		-	-	-
		小計		23	19,712	100.0
医療施設				-	-	-
その他				-	-	-
合計				23	19,712	100.0

(注)「比率」は、取得価格総額に対するタイプ毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)築年数別分散

築年数 (注1)	物件数 (件)	取得価格合計 (百万円)	比率(%) (注2)
5年以内	1	394	2.0
5年超10年以内	7	5,646	28.6
10年超15年以内	12	11,232	57.0
15年超20年以内	2	1,830	9.3
20年超	1	610	3.1
合計	23	19,712	100.0

(注1)「築年数」は、2019年10月31日時点の新築時からの経過年数を記載しています。但し、建築時期は、登記簿記載事項に基づいています。
(注2)「比率」は、取得価格総額に対する築年数毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

平均築年数(注)
11.6年

(注)「平均築年数」は、2019年10月31日時点の、新築時からの経過年数を取得価格で加重平均した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。但し、建築時期は、登記簿記載事項に基づいています。
b.賃貸借の状況
(ⅰ)残存賃貸借契約期間別分散

残存賃貸借契約期間 (注1)	物件数 (件)	取得価格合計 (百万円)	比率(%) (注2)
10年以内	2	1,989	10.1
10年超20年以内	19	16,491	83.7
20年超	2	1,232	6.3
合計	23	19,712	100.0

(注1)「残存賃貸借契約期間」とは、2019年10月31日時点において、各物件につき最も賃貸面積の大きいテナント(オペレーター)と締結済みの賃貸借契約における契約期間満了日までの期間をいいます。
(注2)「比率」は、取得価格総額に対する残存賃貸借契約期間毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)賃料負担力別分散

賃料負担力 (注1)	年間賃料 (百万円) (注2)	比率(%) (注3)
2.0倍超	254	18.1
1.5倍超 2.0倍以下	836	59.5
1.2倍超 1.5倍以下	-	-
1.2倍以下	316	22.5
合計	1,407	100.0

(注1)「賃料負担力」とは、各信託不動産における直近のEBITDARを賃料(オペレーターとの各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した値。以下同じです。)で除した倍率をいいます。
「EBITDAR」とは、各信託不動産における営業利益に、減価償却費及び賃料を加えた値をいいます。但し、オペレーターがファイナンスリースとして会計処理している場合には、リース料相当額を考慮しています。なお、営業利益及び減価償却費は、各オペレーターから開示された2018年10月から2019年9月における事業収支の情報に基づいています。但し、「ラ・ナシカあらこがわ」は2018年4月から2019年3月、「シルバーハイツ羊ヶ丘3番館」は2018年9月から2019年8月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅱ)賃料負担力別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、賃料負担力毎のオペレーターとのヘルスケア施設を対象とする各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する賃料負担力毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

平均賃料負担力(注)
1.7倍

(注)「平均賃料負担力」は、信託不動産のEBITDAR総額を、賃料総額で除した倍率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)鑑定賃料負担力別分散

鑑定賃料負担力 (注1)	年間賃料 (百万円)(注2)	比率(%) (注3)
2.0倍超	197	14.0
1.5倍超 2.0倍以下	851	60.5
1.2倍超 1.5倍以下	246	17.5
1.2倍以下	111	7.9
合計	1,407	100.0

(注1)「鑑定賃料負担力」とは、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が算出した各信託不動産における想定EBITDAR(各オペレーターからの事業収支の情報に基づき算出した値で、前述「(ⅱ)賃料負担力別分散」のEBITDAR算出基準と同条件です。)を賃料で除した倍率をいいます。
(注2)「年間賃料」は、鑑定賃料負担力毎のオペレーターとの各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する鑑定賃料負担力毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

平均鑑定賃料負担力(注)
1.7倍

(注)「平均鑑定賃料負担力」は、信託不動産の想定EBITDAR総額を、賃料総額で除した倍率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅳ)介護報酬割合別分散

介護報酬割合 (注1)	年間賃料 (百万円) (注2)	比率(%) (注3)
50%以内	629	44.7
50%超 60%以内	654	46.5
60%超 70%以内	123	8.8
70%超	-	-
合計	1,407	100.0

(注1)「介護報酬割合」とは、各信託不動産における売上高に対する介護報酬(入居者の負担を含みます。)の割合をいいます。
なお、売上高及び介護報酬は、各オペレーターから開示された2018年10月から2019年9月における事業収支の情報に基づいています。但し、「ラ・ナシカあらこがわ」は2018年4月から2019年3月、「シルバーハイツ羊ヶ丘3番館」は2018年9月から2019年8月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅳ)介護報酬割合別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、介護報酬割合毎の各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する介護報酬割合毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

平均介護報酬割合(注)
50.6%

(注)「平均介護報酬割合」とは、信託不動産の売上高総額に対する介護報酬(入居者の負担を含みます。)総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅴ)入居一時金償却収入割合別分散

入居一時金償却収入割合 (注1)	年間賃料 (百万円) (注2)	比率(%) (注3)
5%以内	860	61.1
5%超 15%以内	546	38.9
15%超 25%以内	-	-
25%超	-	-
合計	1,407	100.0

(注1)「入居一時金償却収入割合」は、各信託不動産における売上高に占める入居一時金償却収入の割合をいいます。
なお、売上高及び入居一時金償却収入は、各オペレーターから開示された2018年10月から2019年9月における事業収支の情報に基づいています。但し、「ラ・ナシカあらこがわ」は2018年4月から2019年3月、「シルバーハイツ羊ヶ丘3番館」は2018年9月から2019年8月における事業収支の情報に基づいています。以下、本「(ⅴ)入居一時金償却収入割合別分散」において同じです。
(注2)「年間賃料」は、入居一時金償却収入割合毎の各賃貸借契約における月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「比率」は、信託不動産の年間賃料総額に対する入居一時金償却収入割合毎の年間賃料の合計額の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

平均入居一時金 償却収入割合(注)
3.5%

(注)「平均入居一時金償却収入割合」は、信託不動産の売上高総額に対する入居一時金償却収入総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅵ)主テナント属性別分散

主テナント属性	物件数 (件)	取得価格合計 (百万円)	比率(%) (注)
上場会社	3	3,494	17.7
上場会社のグループ会社	16	12,105	61.4
非上場会社その他	4	4,113	20.9
合計	23	19,712	100.0

(注)「比率」は、取得価格総額に対する主テナント属性毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅶ)オペレーター別分散

オペレーターの名称	取得価格合計 (百万円)	比率(%) (注1)	鑑定NOI合計 (百万円)	比率(%) (注2)
SOMPOケア株式会社	4,679	23.7	293	23.4
株式会社さわやか倶楽部	3,298	16.7	241	19.3
あなぶきメディカルケア株式会社	2,550	12.9	132	10.5
株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション	1,950	9.9	143	11.5
株式会社ウイズネット	1,578	8.0	83	6.6
株式会社スーパー・コート	1,569	8.0	90	7.2
株式会社シダー	1,279	6.5	73	5.9
株式会社シルバーハイツ札幌	1,200	6.1	70	5.6
株式会社日本介護医療センター	950	4.8	84	6.8
HITOWAケアサービス株式会社	394	2.0	17	1.4
株式会社ニチイ学館	265	1.3	22	1.8
合計	19,712	100.0	1,253	100.0

(注1)取得価格総額に対するオペレーター毎の取得価格合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2)鑑定NOI総額に対するオペレーター毎の鑑定NOI合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
c.入居者の状況
(ⅰ)年齢帯別割合

年齢帯	入居者数(人) (注1)	比率(%) (注2)
65歳未満	24	1.7
65歳以上75歳未満	115	8.2
75歳以上85歳未満	323	23.0
85歳以上	940	67.0
合計	1,402	100.0

(注1)重要事項説明書に表示された年齢帯毎の入居者数を記載しています。但し、「SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央」及び「SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園」については重要事項説明書において年齢別の入居者の状況に関する表示がないため、入居者数に含まれていません。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する年齢帯別の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅱ)男女別割合

性別	入居者数(人) (注1)	比率(%) (注2)
男性	440	28.0
女性	1,133	72.0
合計	1,573	100.0

(注1)重要事項説明書に表示された性別毎の入居者数を記載しています。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する性別毎の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ⅲ)要介護・支援度別割合

要介護・支援度	入居者数(人) (注1)	比率(%) (注2)
自立	16	1.0
要支援1	92	5.8
要支援2	85	5.4
要介護1	379	24.1
要介護2	372	23.6
要介護3	241	15.3
要介護4	248	15.8
要介護5	136	8.6
その他	4	0.3
合計	1,573	100.0

(注1)重要事項説明書に表示された要介護・支援度(介護又は支援の必要の程度に応じて要介護認定等に係る介護認定審査会による審査及び判定の基準等に関する省令(平成11年厚生省令第58号)で定められる区分(要介護状態区分・要支援状態区分)をいいます。)毎の入居者数を記載しています。
(注2)「比率」は、全入居者数に対する要介護・要支援度別の入居者数合計の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

平均要介護度(注)
2.3

(注)「平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(ホ)稼動率等の推移
本投資法人の信託不動産に係る稼働率等の推移は以下のとおりです。

	第2期 2015年 4月30日	第3期 2015年 10月31日	第4期 2016年 4月30日	第5期 2016年 10月31日	第6期 2017年 4月30日	第7期 2017年 10月31日	第8期 2018年 4月30日	第9期 2018年 10月31日	第10期 2019年 4月30日	第11期 2019年 10月31日
投資物件数	14	17	21	22	22	22	22	22	23	23
テナント数	14	17	21	22	22	22	22	22	23	23
賃貸事業収入 (百万円)	507	555	667	679	697	697	697	697	705	707
総賃貸可能 面積(㎡)	46,142.60	57,173.22	65,203.04	67,298.83	67,298.83	67,298.83	67,298.83	67,298.83	67,903.84	67,903.84
期末稼働率(%)	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

(ヘ)利害関係人等への賃貸状況
信託不動産につき、投信法上の利害関係人等又は資産運用会社の利益相反対策ルールに定める利害関係者への賃貸はありません。
(ト)主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、第11期末(2019年10月31日)時点における当該資産の総賃料収入がポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。投資不動産23物件のポートフォリオにおいては、以下のとおりです。なお、年間賃料については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

物件名称	テナント数	鑑定NOI (百万円)	賃貸可能面積 (㎡)	全賃貸面積 (㎡)
チャームスイート緑地公園	1	143	5,329.73	5,329.73

最近5年間の稼働率の推移:最近5年間の稼働率の推移は以下のとおりです。
2015年4月末日(第2期) 100.0%
2015年10月末日(第3期) 100.0%
2016年4月末日(第4期) 100.0%
2016年10月末日(第5期) 100.0%
2017年4月末日(第6期) 100.0%
2017年10月末日(第7期) 100.0%
2018年4月末日(第8期) 100.0%
2018年10月末日(第9期) 100.0%
2019年4月末日(第10期) 100.0%
2019年10月末日(第11期) 100.0%
(チ)主要なテナントに関する情報
「主要なテナント」とは、第11期末(2019年10月31日)時点における当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。投資不動産23物件のポートフォリオにおいては、以下のとおりです。なお、年間賃料、敷金及び保証金については、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。

主要なテナント名	物件名称	契約満了日	鑑定 NOI (百万円)	賃貸面積 (㎡)	比率(%) (注)
株式会社さわやか倶楽部	さわやか海響館	2034年3月27日	241	15,142.82	22.3
	さわやか鳴水館
	さわやかはーとらいふ西京極
	さわやか日の出館	2034年11月30日
	さわやかリバーサイド栗の木
	さわやか大畠参番館
SOMPOケア株式会社	SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	2034年3月28日	293	14,228.44	21.0
	SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央
	SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園	2034年9月11日
	そんぽの家 西田辺駅前	2027年3月31日
あなぶきメディカルケア株式会社	アルファリビング 岡山西川緑道公園	2035年6月30日	132	8,029.82	11.8
	アルファリビング岡山後楽園
	アルファリビング高松駅前
	アルファリビング高松百間町
株式会社シルバーハイツ 札幌	シルバーハイツ羊ヶ丘3番館	2035年11月30日	70	7,267.56	10.7

(注)「比率」は、総賃貸面積に対する主要なテナントへの賃貸面積の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(リ)賃貸面積上位10テナントに関する情報
信託不動産に関する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。

順位	テナント名	入居物件名称	賃貸面積 (㎡)	総賃貸面積に占める割合(%) (注)
1	株式会社さわやか倶楽部	さわやか海響館 さわやか鳴水館 さわやかはーとらいふ西京極 さわやか日の出館 さわやかリバーサイド栗の木 さわやか大畠参番館	15,142.82	22.3
2	SOMPOケア株式会社	SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘 SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央 SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園 そんぽの家 西田辺駅前	14,228.44	21.0
3	あなぶきメディカルケア株式会社	アルファリビング 岡山西川緑道公園 アルファリビング岡山後楽園 アルファリビング高松駅前 アルファリビング高松百間町	8,029.82	11.8
4	株式会社シルバーハイツ札幌	シルバーハイツ羊ヶ丘3番館	7,267.56	10.7
5	株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション	チャームスイート緑地公園	5,329.73	7.8
6	株式会社スーパー・コート	スーパー・コートJR奈良駅前	5,057.07	7.4
7	株式会社ウイズネット	みんなの家・ 大宮つつじヶ丘公園 みんなの家・中央区円阿弥	3,763.06	5.5
8	株式会社シダー	ラ・ナシカあらこがわ	3,590.40	5.3
9	株式会社日本介護医療センター	ヴェルジェ枚方	2,925.25	4.3
10	株式会社ニチイ学館	ニチイケアセンター福島大森	1,964.68	2.9
小計			67,298.83	99.1
ポートフォリオ全体			67,903.84	100.0

(注)「総賃貸面積に占める割合」は、ポートフォリオ全体の賃貸面積に占める各テナントの賃貸面積の割合をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ヌ)信託不動産に関する権利関係の従前の経緯

物件名称	前所有者 (前信託受益者)	現所有者 (現信託受益者)
ニチイケアセンター福島大森	有限会社ジェイ・フォー・ファイブ(注1)	本投資法人
SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘	合同会社ジェイ・フォー・シックス(注1)	本投資法人
SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央	合同会社ジェイ・フォー・セブン(注1)	本投資法人
チャームスイート緑地公園	合同会社ジェイ・フォー・エイト(注1)	本投資法人
さわやか海響館	合同会社ジェイ・フォー・ナイン(注1)	本投資法人
さわやか鳴水館	合同会社ジェイ・フォー・ナイン(注1)	本投資法人
さわやかはーとらいふ西京極	合同会社ジェイ・フォー・ナイン(注1)	本投資法人
ヴェルジェ枚方	合同会社ジェイ・フォー・ナイン(注1)	本投資法人
SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園	合同会社さくらシニアレジデンス(注1)	本投資法人
ラ・ナシカあらこがわ	合同会社こだまシニアレジデンス(注1)	本投資法人
さわやか日の出館	合同会社はやてシニアレジデンス(注1)	本投資法人
さわやかリバーサイド栗の木	合同会社はやてシニアレジデンス(注1)	本投資法人
さわやか大畠参番館	合同会社はやてシニアレジデンス(注1)	本投資法人
スーパー・コートJR奈良駅前	合同会社つばさシニアレジデンス(注1)	本投資法人
みんなの家・大宮つつじヶ丘公園	(注2)	本投資法人
みんなの家・中央区円阿弥	(注3)	本投資法人
シルバーハイツ羊ヶ丘3番館	株式会社シルバーハイツ札幌	本投資法人
アルファリビング岡山西川緑道公園	合同会社DAヘルスケアアルファ(注1、4)	本投資法人
アルファリビング岡山後楽園	合同会社DAヘルスケアアルファ(注1、4)	本投資法人
アルファリビング高松駅前	合同会社DAヘルスケアアルファ(注1、4)	本投資法人
アルファリビング高松百間町	合同会社DAヘルスケアアルファ(注1、4)	本投資法人
そんぽの家 西田辺駅前	共同ガス株式会社	本投資法人
イリーゼ狛江・別邸	合同会社DAヘルスケア2(注1、4)	本投資法人

(注1)AIPヘルスケアジャパンが運営する不動産私募ファンドです。
(注2)前所有者は個人ですが、名称等の開示については前所有者から同意を得られていないため非開示としています。
(注3)前所有者は土地は国内事業会社、建物は個人ですが、名称等の開示については前所有者から同意を得られていないため非開示としています。
(注4)資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社が全額匿名組合出資を行う特別目的会社です。
(ル)個別信託不動産の概要
信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
a.特定資産の概要
・ 「取得価格」は、各信託不動産の売買契約書に表示された売買代金(消費税等相当額を除きます。)を記載しています。
・ 「取得年月日」は、各信託不動産の取得年月日を記載しています。
・ 「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 「交通アクセス」は不動産鑑定評価書に表示された、最寄りの鉄道駅までの距離又は徒歩による所要時間を記載しています。
<土地>・ 「地積」は、原則として登記簿上の表示に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合がありますが、登記簿上の表示と現況の乖離が10%を超えるものは注記しています。なお、借地である場合は、借地契約に表示された契約面積を記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「所有形態」は、信託受益権の対象となる土地に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しており、「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される容積率及び建蔽率とは異なる場合があります。
<建物>・ 「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づいて記載しています。なお、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「B」は地下階、「F」は地上階をそれぞれ意味します。
・ 「賃貸区画数」は、各信託不動産においてテナントと契約している建物の区画数を記載しています。店舗、事務所等がある場合、それらの数を含みます。
・ 「延床面積」、「建築時期」及び「用途」は、登記簿上の表示に基づいて記載しています。「延床面積」については、附属建物の面積は含まれておらず、また、現況とは一致しない場合があります。「用途」については、登記簿に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・ 「所有形態」は、信託受益権の対象となる建物に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「PM会社」は、各信託不動産についてプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・ 「マスターレッシー」は、各信託不動産についてマスターリース契約を締結している者を記載しています。
・ 「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パススルー」と記載しています。賃料保証のあるマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。
b.賃貸借の概要
・ 「賃貸可能面積」は、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な床面積であり、土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書等に表示された面積(店舗区画、事務所区画を含みます。)を記載しています。
・ 「主テナント」は、各信託不動産のうち、最も賃貸面積が大きいテナントを記載しています。
・ 「全賃貸面積」は、賃貸借契約書等に表示された賃貸面積の建物全体の合計を記載しています。
・ 「稼働率」は、全賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「主テナントの賃貸面積」は、本投資法人と主テナントとの間で締結された賃貸借契約書に表示された賃貸面積を記載しています。
・ 「全体に占める割合」は、主テナントと締結している賃貸借契約等に表示されている賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 主テナントの契約概要における「契約形態」、「契約期間」、「賃料改定」、「契約更新」及び「中途解約」に関する記載は、主テナントと締結している賃貸借契約等に表示されている概要を記載しています。
c.入居者の状況・施設の概要
・ 「オペレーター」は、重要事項説明書に表示された各信託不動産において介護事業を運営している運営事業者を記載しています。
・ 「開設年月日」は、重要事項説明書に表示された施設の開設年月日を記載しています。
・ 「施設の類型」は、重要事項説明書に表示された施設の類型を記載しています。
・ 「居室数」は、重要事項説明書に表示された居室数を記載しています。
・ 「居住の権利形態」は、重要事項説明書に表示された居住の権利形態を記載しています。
・ 「定員」は、重要事項説明書に表示された定員を記載しています。
・ 「居室面積帯」は、重要事項説明書に表示された1の居室の床面積を記載しています。
・ 「入居者数」は、重要事項説明書に表示された入居者数を記載しています。
・ 「入居時要件」は、重要事項説明書に表示された施設の入居に関する要件を記載しています。
・ 「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居者の平均年齢」は、重要事項説明書に表示された平均年齢を、小数点以下を切り捨てて記載しています。
・ 「入居一時金」は、重要事項説明書に表示された、又はオペレーターから取得した価格表に表示された一般向けの一人部屋の入居一時金を記載しています。
・ 「月額利用料」は、重要事項説明書に表示された、又はオペレーターから取得した価格表に表示された一般向けの一人部屋の月額料金(介護保険サービスの自己負担額を除きます。)を記載しています。
・ 「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
・ 「夜間職員体制(最小時人数)」は、重要事項説明書に表示された夜間職員体制(最小時人数)を記載しています。
・ 「協力医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力医療機関等を記載しています。
・ 「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力歯科医療機関を記載しています。
d.特徴
・ 「特徴」は、調査会社の資料、資産運用会社が入手した資料に基づいて、立地特性、地域特性及び物件特性等を記載しています。当該資料等は、これらを作成した外部の専門家の一時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該資料等の作成時点後の環境の変化等は反映されていません。
e.特記事項
・ 「特記事項」は、各信託不動産について、法令諸規則上の制限又は規制の主なもの、権利関係等に係る負担又は制限の主なもの並びに信託不動産である土地の境界を越えた構築物等がある場合又は土地境界確認等に問題がある場合の主な事項及びその協定等のうち、収益性又は処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
f.鑑定評価書の概要
・ 「鑑定評価書の概要」欄は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号。以下同じです。)並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が評価対象不動産に関して作成した鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
・ 「運営純収益(NOI)」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
・ 「正味純収益(NCF)」は、鑑定評価書における正味純収益を記載しています。なお、百万円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。

物件番号			1	物件名称	ニチイケアセンター福島大森
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			265		取得年月日	2014年3月28日
所在地			福島県福島市大森字伯父母内21番地の3
交通アクセス			JR東北本線「福島」駅 約2.2km
土地	地積(㎡)		1,437.96		用途地域	第一種住居地域
	所有形態		借地権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		S/3F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		1,964.68		建築時期	2007年3月30日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			1,964.68		主テナント	株式会社ニチイ学館
全賃貸面積(㎡)			1,964.68		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			1,964.68		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年3月28日から2034年3月31日まで 賃料改定:本物件の賃料が、経済情勢の変動などにより近傍類似建物との比較において不相当と認められるに至った場合は双方協議の上、賃貸借開始日より3年毎に賃料の改定を協議することができるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、賃貸借契約は同一条件で更に2年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年3月27日までの間は、中途解約はできないものとします。但し、賃借人が賃貸借契約を解約したい旨を12ヶ月前までに賃貸人に対し書面で申し入れ、賃貸人が同意した場合は、賃借人は賃貸人に対し同契約に基づく違約金を支払うことで、解約できるものとします。2024年3月28日以降は、解約したい旨を12ヶ月前までに賃貸人に対し書面で申し入れることにより、同契約を中途解約することができます。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社ニチイ学館		開設年月日	2009年10月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	52
居住の権利形態			利用権		定員(人)	52
居室面積帯(㎡)			18.00～20.48		入居者数(人)	52
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	100.0
入居者の平均要介護度			2.3		入居者の平均年齢(歳)	87
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
	入居一時金(円)		無し		-
	月額利用料(円)		無し		163,078
介護に関わる職員体制			2.5:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名
協力医療機関			医療法人朋友会 しのぶ病院 医療法人爽秋会 ふくしま在宅緩和ケアクリニック 社会福祉法人恩賜財団 済生会福島総合病院 医療法人秀公会 あづま脳神経外科病院 医療法人敬愛会 福島西部病院
協力歯科医療機関			あい歯科医院

特徴

立地特性:本物件は、JR東北本線「福島」駅西口から福島交通バス又はタクシーで約10分の住宅地に立地しています。 地域特性:本物件の5km圏内では、「福島」駅東口側周辺から駅の北側にかけて75歳以上人口の集中がみられます。本物件の5km圏内の行政区(福島市)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は40.6千人で、総人口に占める割合(14.4%)は、全国平均(13.5%)をやや上回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含む福島県の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の287.3千人から2040年に375.7千人になると見込まれています。なお、東日本大震災後の影響を勘案した福島市の将来人口推計は公表されていません。 物件特性:本物件は、地域の特定施設の中で比較的安価で標準的な広さの個室を提供しています。

特記事項

本件土地は借地であり、その概要は以下のとおりになります。 (借地契約の概要) 借地権の種類:普通借地権 権利の態様 :堅固建物の所有を目的とする土地賃借権 賃貸人 :個人 賃借人 :三井住友信託銀行株式会社 契約面積 :1,437.96㎡ 契約期間 :2007年7月1日から2037年6月30日までの30年間 敷金・保証金:該当事項はありません。 賃料改定 :賃料は3年毎に協議の上、改定することができるものとします。また、土地に対する公租公課の増減、土地の価格の上昇若しくは低下、その他経済事情の変動により賃料が不相当と認められる場合又は、近傍類似の土地賃料に比較して不相当と認められる場合、賃貸人又は賃借人は賃料の増減を請求することができるものとします。 本件建物にガスを供給しているLPガス設備が隣地敷地に存在しますが、ガス供給会社及び隣地所有者と管理に関する合意書を締結しています。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額				336百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			336百万円	直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。
	直接還元法による収益価格		339百万円	中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	22百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	2百万円	毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。
		④正味純収益(NCF)	19百万円	-
		⑤還元利回り	5.7%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		333百万円	-
		割引率	5.5%	類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。
		最終還元利回り	5.9%	類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産はJR東北本線「福島」駅から道路距離で約2.2㎞の既成市街地に存しており、入居者募集や職員確保の面において十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			2	物件名称	SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			960		取得年月日	2014年3月28日
所在地			広島県広島市東区光が丘2番40号
交通アクセス			JR山陽本線「広島」駅 徒歩14分
土地	地積(㎡)		3,132.99		用途地域	第二種中高層住居専用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/7F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		4,089.52		建築時期	2005年12月15日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要・施設の概要
賃貸可能面積(㎡)			4,133.82		主テナント	SOMPOケア株式会社
全賃貸面積(㎡)			4,133.82		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			4,133.82		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年3月28日から2034年3月28日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、賃貸借契約締結日から5年を経過する毎に協議の上、賃料を改定することができます。上記により賃料改定がなされる場合を除き、賃料は増減されないものとします。また、本物件の修繕、不可抗力その他の事由により、本物件の一部を使用することができない場合であっても、賃料は、減額されないものとしますが、かかる状況において賃借人に帰責事由がない場合には、賃貸人及び賃借人は、賃料の減額について協議するものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年3月28日までは同契約を中途解約できないものとします。中途解約不可最終日の翌日以後2028年9月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が新たな賃借人との間で建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、合意解約を行うことができるものとします。また、2028年10月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			SOMPOケア株式会社		開設年月日(注)	2018年7月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	80
居住の権利形態			利用権		定員(人)	80
居室面積帯(㎡)			18.88～21.63		入居者数(人)	79
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	98.7
入居者の平均要介護度			2.6		入居者の平均年齢(歳)	88
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
	入居一時金(円)		4,500,000～6,800,000		-
	月額利用料(円)		190,400		265,400～303,730
介護に関わる職員体制			2.5:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名
協力医療機関			医療法人ほーむけあ ほーむけあクリニック(内科他) 小島クリニック(内科他)
協力歯科医療機関			医療法人社団 みずほ会 清水歯科医院

(注)オペレーターの合併に伴い変更しております。旧オペレーターの開設年月日は2008年11月1日です。

特徴

立地特性:本物件は、JR山陽本線「広島」駅新幹線口から車で5分ほどの立地に所在します。「広島」駅北側の二葉山の上層に所在し、共用部等の眺望に優れます。近隣は住宅街や仏閣が多くみられます。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、山陽本線を挟んだ南側は広島市の中心部に当たり人口が密集しています。本物件の5km圏内の行政区(広島市東区・中区・南区・西区、府中町)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は73.1千人で、総人口に占める割合(11.4%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の69.0千人から2040年に106.3千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け居室の標準的な広さとなる18㎡以上の居室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、ベッドを備えています。本物件は海抜100メートルにあり、眺望等において優れています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額				1,210百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			1,210百万円	直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。
	直接還元法による収益価格		1,220百万円	中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	70百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	7百万円	毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。
		④正味純収益(NCF)	63百万円	-
		⑤還元利回り	5.2%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,200百万円	-
		割引率	5.0%	類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。
		最終還元利回り	5.4%	類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は急傾斜地の高台に位置しているものの、JR山陽本線「広島」駅から徒歩約14分の位置に存し、日照・通風・眺望等の住環境は良好で、十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号		3	物件名称	SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央
特定資産の概要
特定資産の種類		不動産信託受益権
取得価格(百万円)		1,170		取得年月日	2014年3月28日
所在地		神奈川県相模原市中央区中央三丁目6番3号
交通アクセス		JR横浜線「相模原」駅 約1.2km
土地	地積(㎡)	1,296.55		用途地域	近隣商業地域
	所有形態	所有権		容積率/建蔽率(%)	300/80
建物	構造/階数	RC/5F		賃貸区画数(区画)	2
	延床面積(㎡)	3,732.95		建築時期	2008年3月31日
	所有形態	所有権		用途	老人ホーム、店舗
PM会社		AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー		本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)		3,732.95		主テナント	SOMPOケア株式会社
全賃貸面積(㎡)		3,732.95		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)		3,732.95		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) (介護付有料老人ホーム) 契約形態:普通建物賃貸借契約 賃借人 :SOMPOケア株式会社 賃貸面積:3,435.36㎡ 契約期間:2014年3月28日から2034年3月28日まで 賃料改定:賃料は、原則として改定できないものとします。但し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、賃貸人、賃借人及び連帯保証人協議の上合意して改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年3月28日までは中途解約できないものとします。中途解約不可最終日の翌日以後2028年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日に月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が新たな賃借人との間で建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、合意解約を行うことができるものとします。また、2028年7月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、中途解約できるものとします。 (1Fデイサービス) 契約形態:普通建物賃貸借契約 賃借人 :SOMPOケア株式会社 賃貸面積:1階の一部 297.59㎡ 契約期間:2014年3月28日から2034年3月28日まで 賃料改定:賃料は、原則として改定できないものとします。但し、賃料は、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、賃貸人、賃借人及び連帯保証人協議の上合意して改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年3月28日までは中途解約できないものとします。中途解約不可最終日の翌日以後2028年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日に月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が新たな賃借人との間で建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、合意解約を行うことができるものとします。また、2028年7月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより、同契約を解約できるものとします。

入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター		SOMPOケア株式会社	開設年月日(注)	2018年7月1日
施設の類型		介護付有料老人ホーム (特定施設)	居室数(室)	80
居住の権利形態		利用権	定員(人)	80
居室面積帯(㎡)		18.04～23.98	入居者数(人)	78
入居時要件		要支援・要介護	入居率(%)	97.5
入居者の平均要介護度		2.3	入居者の平均年齢(歳)	88
利用料の支払い方式
		一時金方式	月払い方式
	入居一時金(円)	無し	-
	月額利用料(円)	無し	234,800～254,800
介護に関わる職員体制		2.5:1	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名
協力医療機関		医療法人社団大和会 相模原東クリニック(内科他)
協力歯科医療機関		相模原市歯科医師会
特徴
立地特性:本物件は、JR横浜線「相模原」駅南口から徒歩約15分の距離に立地しています。近隣には、相模原市役所や公共施設が所在しています。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、「相模原」駅の南側に75歳以上人口がより多く分布しています。更に、本物件の東南部に位置する町田市や相模原市南区も多くの高齢者が分布しています。本物件の5km圏内の行政区(相模原市中央区)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は29.4千人で、総人口に占める割合(10.8%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含む相模原市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の73.4千人から2040年に131.0千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け居室の標準的な広さとなる18㎡以上の居室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、ベッドを備えています。
特記事項
該当事項はありません。

(注)オペレーターの合併に伴い変更しております。旧オペレーターの開設年月日は2008年8月1日です。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				1,780百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			1,780百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		1,810百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	88百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	3百万円	エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。
		④正味純収益(NCF)	84百万円	-
		⑤還元利回り	4.7%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,770百万円	-
		割引率	4.5%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.9%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR横浜線「相模原」駅から徒歩約15分とやや距離がありますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても遜色ない水準にあるものと思料されます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			4	物件名称	チャームスイート緑地公園
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			1,950		取得年月日	2014年3月28日
所在地			大阪府豊中市西泉丘三丁目2番21号
交通アクセス			北大阪急行南北線「緑地公園」駅 約1.4km
土地	地積(㎡)		2,790.49		用途地域	第一種中高層住居専用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/B1・5F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		5,329.73		建築時期	2006年9月20日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			5,329.73		主テナント	株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション
全賃貸面積(㎡)			5,329.73		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			5,329.73		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年3月28日から2038年8月28日まで 賃料改定:賃料は、公租公課の負担の大幅な変動や経済情勢に大幅な変動があった場合は、賃貸人及び賃借人は協議の上、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年3月28日までは同契約を中途解約することはできないものとします。2024年3月29日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあると賃貸人が判断すること、又は②賃貸人に対して月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかが満たされることを条件として同契約を中途解約することができるものとします。2028年8月29日以後に中途解約する場合には、12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、中途解約することができるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社チャーム・ケア・ コーポレーション		開設年月日	2006年11月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	128
居住の権利形態			利用権		定員(人)	128
居室面積帯(㎡)			19.00～20.75		入居者数(人)	122
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	95.3
入居者の平均要介護度			2.0		入居者の平均年齢(歳)	88
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
	入居一時金(円)		2,400,000～4,800,000		-
	月額利用料(円)		166,960～212,960		246,960～252,960
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4名
協力医療機関			医療法人純幸会 関西メディカル病院(内科、循環器科、外科、小児科、耳鼻咽喉科、眼科、整形外科、泌尿器科、形成外科、リハビリテーション科、放射線科、人工透析)
協力歯科医療機関			やまざわ歯科クリニック

特徴

立地特性:本物件は、大阪の都心部に直結する北大阪急行(地下鉄御堂筋線)「桃山台」駅南口から阪急バス又は車で約10分の距離の住宅地の中に立地しています。「桃山台」駅周辺はマンション等の住宅地が集中した地域となっています。 地域特性:本物件周辺は、大阪府内有数の面積を誇る緑地公園に隣接する住宅地であり、75歳以上人口が一定程度集積する地域となっています。本物件の5km圏内となる阪急電鉄宝塚線沿線エリアや、「桃山台」駅の周辺に75歳以上人口の集中がみられます。本物件の3km圏内の行政区(豊中市、吹田市)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は94.2千人で、総人口に占める割合(12.1%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の86.8千人から2040年に133.0千人になると見込まれています。 物件特性:本物件では大規模施設の強みを生かし、共用部分は余裕のある構造となっています。各階の食堂スペースのほか、施設最上階(5階)にはホールを設置して、アクティビティ等に利用されています。また、エントランスロビーには、噴水や花壇を設置して高級感を備えています。

特記事項

本物件を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機会を与える旨の賃貸借契約を締結しています。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				3,030百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			3,030百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		3,070百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	143百万円	-
		②一時金の運用益	2百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	4百万円	エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。
		④正味純収益(NCF)	141百万円	-
		⑤還元利回り	4.6%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		3,010百万円	-
		割引率	4.4%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.8%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は北大阪急行電鉄南北線「緑地公園」駅から徒歩約18分とやや距離を有していますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			5	物件名称	さわやか海響館
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			630		取得年月日	2014年3月28日
所在地			福岡県北九州市若松区浜町一丁目11番13号
交通アクセス			JR筑豊本線「若松」駅 約1.1km
土地	地積(㎡)		1,350.04		用途地域	近隣商業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/6F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		2,694.42		建築時期	2003年10月23日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要・施設の概要
賃貸可能面積(㎡)			2,694.42		主テナント	株式会社さわやか倶楽部
全賃貸面積(㎡)			2,694.42		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			2,694.42		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年3月28日から2034年3月27日まで 賃料改定:賃貸人は2年毎に賃料を改定でき、金利が上昇した場合に、賃料を改定することができます。また、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、同契約において別途定める場合を除き、2024年3月27日までの間は解約することはできません。賃借人は、2024年3月28日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。2027年10月31日以後は、賃借人は12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、何らの金員を支払うことなく、同契約を中途解約することができます。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社さわやか倶楽部		開設年月日	2003年11月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	65
居住の権利形態			利用権		定員(人)	65
居室面積帯(㎡)			18.11		入居者数(人)	61
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	93.8
入居者の平均要介護度			2.2		入居者の平均年齢(歳)	84
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
	入居一時金(円)		無し		-
	月額利用料(円)		無し		146,600～149,600
介護に関わる職員体制			2.5:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名
協力医療機関			医療法人寿芳会芳野病院(外科、消化器科、内科、循環器科、整形外科等) 健和会大手町病院(内科、外科、整形外科、脳神経外科、眼科、皮膚科等) もりた医院(内科、循環器科)
協力歯科医療機関			かじわら歯科クリニック

特徴

立地特性:本物件は、JR筑豊本線「若松」駅より徒歩約15分、車で約5分の湾岸沿いに立地しています。区役所や市民会館、病院等が所在する市街地にあります。 地域特性:本物件の周辺は、公共施設が多い市街地となっています。本物件の5km圏内の行政区(北九州市若松区、戸畑区)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は22.8千人で、総人口に占める割合(16.0%)は、全国平均(13.5%)を上回り、既に高齢化が進んでいます。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の21.1千人から2040年に25.0千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は標準的な広さの個室を提供しています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額				898百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			898百万円	直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。
	直接還元法による収益価格		907百万円	中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	50百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	2百万円	毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。
		④正味純収益(NCF)	48百万円	-
		⑤還元利回り	5.3%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		889百万円	-
		割引率	5.1%	類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。
		最終還元利回り	5.5%	類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は最寄駅であるJR筑豊本線「若松」駅から道路距離で約1.1㎞の既成市街地に存しており、入居者募集や職員確保の面において十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			6	物件名称	さわやか鳴水館
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			590		取得年月日	2014年3月28日
所在地			福岡県北九州市八幡西区東鳴水五丁目7番6号
交通アクセス			JR鹿児島本線「黒崎」駅 約2km
土地	地積(㎡) (注)		3,367.71		用途地域	第一種中高層住居専用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/B1・6F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		4,553.67		建築時期	2005年3月25日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
(注)「地積」は、登記簿上の表示に基づいて記載していますが、2003年6月10日付確定測量図によると現況面積 は2,981.71㎡になります。
賃貸借の概要・施設の概要
賃貸可能面積(㎡)			4,553.67		主テナント	株式会社さわやか倶楽部
全賃貸面積(㎡)			4,553.67		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			4,553.67		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年3月28日から2034年3月27日まで 賃料改定:賃貸人は2年毎に賃料を改定でき、金利が上昇した場合に、賃料を改定することができます。また、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、同契約において別途定める場合を除き、2024年3月27日までの間は解約することはできません。賃借人は、2024年3月28日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。2027年10月31日以後は、賃借人は12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、何らの金員を支払うことなく、同契約を中途解約することができます。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社さわやか倶楽部		開設年月日	2005年4月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	87
居住の権利形態			利用権		定員(人)	87
居室面積帯(㎡)			13.34～20.84		入居者数(人)	82
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	94.2
入居者の平均要介護度			2.1		入居者の平均年齢(歳)	83
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
	入居一時金(円)		無し		-
	月額利用料(円)		無し		106,900～141,900
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員4名
協力医療機関			東筑病院(内科、循環器内科、消化器内科、呼吸器内科、脳神経内科、糖尿病内科、リウマチ科、リハビリテーション科) 明石クリニック(内科、胃腸科) 神原クリニック(整形外科、リウマチ科、リハビリテーション科、眼科)
協力歯科医療機関			かじわら歯科

特徴

立地特性:本物件は、八幡西区の市街地と南東部の山地との境に位置しており、北九州市指定記念保存樹が間近に自生する自然豊かな環境にあります。 地域特性:本物件の3km圏内には一定の75歳以上人口の集積がみられます。本物件の5km圏内の行政区(北九州市八幡西区・八幡東区)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は49.9千人で、総人口に占める割合(15.4%)は、全国平均(13.5%)を上回り、既に高齢化が進んでいます。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の47.6千人から2040年に60.2千人になると見込まれています。 物件特性:本物件の居室面積は一般的な水準を下回っていますが、居室設備として洗面台・トイレ・ベッドを備えています。

特記事項

本件土地北西側道路は建築基準法第42条第2項道路ですが、道路提供されておらず、道路状整備もなされていない状態で検査済証が発行されています。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額				812百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			812百万円	直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に関連付けて試算しています。
	直接還元法による収益価格		819百万円	中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	47百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	4百万円	毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘案の上、査定しています。
		④正味純収益(NCF)	43百万円	-
		⑤還元利回り	5.3%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		805百万円	-
		割引率	5.1%	類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定しています。
		最終還元利回り	5.5%	類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は最寄駅であるJR鹿児島本線「黒崎」駅から道路距離で約2㎞の既成市街地に存しており、入居者募集や職員確保の面において十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			7	物件名称	さわやかはーとらいふ西京極
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			750		取得年月日	2014年3月28日
所在地			京都府京都市右京区西京極堤下町8番地
交通アクセス			阪急京都線「西京極」駅 約1.2km
土地	地積(㎡)		1,222.07		用途地域	工業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/6F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		2,459.19		建築時期	2007年8月6日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			2,459.19		主テナント	株式会社さわやか倶楽部
全賃貸面積(㎡)			2,459.19		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			2,459.19		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年3月28日から2034年3月27日まで 賃料改定:賃貸人は2年毎に賃料を改定できます。また、①金利が上昇した場合又は②諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合若しくは本建物の改造・改修等があった場合は、協議の上、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、同契約において別途定める場合を除き、2024年3月27日までの間は解約することはできません。賃借人は、2024年3月28日以後において、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。2027年10月31日以後は、賃借人は12ヶ月前までに賃貸人に書面により通知することにより、何らの金員を支払うことなく、同契約を中途解約することができます。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社さわやか倶楽部		開設年月日	2010年4月1日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	84
居住の権利形態			利用権		定員(人)	84
居室面積帯(㎡)			18.06～18.44		入居者数(人)	77
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	91.6
入居者の平均要介護度			2.5		入居者の平均年齢(歳)	84
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
	入居一時金(円)		無し		-
	月額利用料(円)		無し		162,496～182,496
介護に関わる職員体制			(記載無し)		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			医療法人社団恵心会 京都武田病院(外科、内科、小児科、整形外科、皮膚科、泌尿器科、眼科、放射線科、神経内科、消化器循環器科、消化器科、理学診療科、精神科、麻酔科、人工透析、訪問看護、人間ドック) 医療法人 吉森内科医院(内科)
協力歯科医療機関			本田歯科クリニック

特徴

立地特性:本物件は、阪急京都線「桂」駅から徒歩18分程を要し、西側の桂川と、東側の天神川に挟まれた地域に所在します。 地域特性:本物件の5km圏内では、75歳以上人口は、「京都」駅の北側となる下京区、中京区に集積しています。本物件の5km圏内の行政区(京都市右京区、中京区、下京区、南区、西京区、向日市)における2018年1月1日時点の75歳以上は90.2千人で、高齢者の総人口に占める割合(13.1%)は、全国平均(13.5%)をやや下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の83.7千人から2040年に118.9千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は要介護者向けの施設で標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台・トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				1,130百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			1,130百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		1,140百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	60百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	1百万円	エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。
		④正味純収益(NCF)	59百万円	-
		⑤還元利回り	5.2%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,120百万円	-
		割引率	5.0%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	5.4%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は最寄駅である阪急京都線「西京極」駅までは徒歩15分～20分であるものの、「烏丸」駅までは乗車時間約6分と、京都市内中心部からのアクセスは良好です。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても遜色ない水準にあるものと思料されます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			8	物件名称	ヴェルジェ枚方
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			950		取得年月日	2014年3月28日
所在地			大阪府枚方市高野道二丁目20番4号
交通アクセス			京阪本線「樟葉」駅 約3.5km
土地	地積(㎡)		1,465.08		用途地域	第一種中高層住居専用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/5F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		2,925.25		建築時期	2007年2月26日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			2,925.25		主テナント	株式会社 日本介護医療センター
全賃貸面積(㎡)			2,925.25		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			2,925.25		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年3月29日から2034年3月28日まで 賃料改定:3年毎に見直すものとします。また、賃貸人及び賃借人は、諸物価の変動、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい変動、金利の変動、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、協議の上賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人及び賃借人が、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新をする旨の意思を相手方に通知した場合、同契約は同契約期間満了日から更に10年間更新され、その後も同様とします。賃貸人は、同契約を終了させることについて正当事由がある時は、同契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することにより、同契約期間満了日に同契約を終了させることができます。 中途解約:賃貸借開始日から10年間は解約することはできませんが、10年間経過後は、賃借人は、①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、新たな建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあると賃貸人が判断すること、又は②月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかが満たされることを条件として、6ヶ月前までに書面により賃貸人に通知することにより、同契約を中途解約することができるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社 日本介護医療センター		開設年月日	2014年3月29日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	104
居住の権利形態			利用権		定員(人)	107
居室面積帯(㎡)			18.06～31.72		入居者数(人)	89
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	83.1
入居者の平均要介護度			2.5		入居者の平均年齢(歳)	80
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
	入居一時金(円)		無し		-
	月額利用料(円)		無し		135,000
介護に関わる職員体制			(記載無し)		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員0名
協力医療機関			医療法人社団日翔会わたなべクリニック(内科、精神科、神経科、皮膚科)
協力歯科医療機関			久山歯科

特徴

立地特性:本物件は、京阪本線「樟葉」駅よりバスで約15分の距離の、集合団地(枚方ハイツ)の中に立地しています。「樟葉」駅の西側は淀川が流れ、本物件までのバス発着所が所在する駅の東側に商業施設や学校、住宅地が集積しています。 地域特性:本物件の5km圏内では、75歳以上人口は、京阪線沿線の東側に分布しています。本物件の5km圏内の行政区(枚方市、八幡市)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は60.1千人で、総人口に占める割合(12.6%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の54.8千人から2040年に90.0千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向けの施設で標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

本件土地内南側は、第三者が通行可能な通路として整備されており、隣地との当該通路部分の管理に関する協定を締結しています。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				1,560百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			1,560百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		1,570百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	84百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	3百万円	エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。
		④正味純収益(NCF)	81百万円	-
		⑤還元利回り	5.2%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,550百万円	-
		割引率	5.0%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	5.4%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、京阪本線「樟葉」駅から徒歩圏外(約3.5km)ですが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			9	物件名称	SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			1,839		取得年月日	2014年11月5日
所在地			神奈川県横須賀市小矢部四丁目8番15号
交通アクセス			JR横須賀線「衣笠」駅 約1.2km
土地	地積(㎡)		2,953.29		用途地域	第一種中高層住居専用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/B1・5F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		4,247.88		建築時期	2011年3月3日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			4,265.88		主テナント	SOMPOケア株式会社
全賃貸面積(㎡)			4,265.88		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			4,265.88		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年11月5日から2034年9月11日まで 賃料改定:賃料は原則として改定できないものとします。但し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、協議の上、改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年11月30日までは同契約を中途解約できないものとします。2024年12月1日以後2031年3月31日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介するか(当該賃借人との間の賃貸借契約が締結されるまでは契約は継続するものとします。)、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、同契約を解約できるものとします。また、2031年4月1日以後においては、賃借人は賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知することにより、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			SOMPOケア株式会社		開設年月日(注)	2018年7月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	104
居住の権利形態			利用権		定員(人)	104
居室面積帯(㎡)			18.60		入居者数(人)	93
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	89.4
入居者の平均要介護度			2.1		入居者の平均年齢(歳)	89
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	3,800,000～7,800,000		-
		月額利用料(円)	202,000		265,330～332,000
介護に関わる職員体制			2.5:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名
協力医療機関			医療法人社団 有仁会 湘南ライフケアクリニック(内科他) 医療法人 医福会 まつもと内科クリニック(内科他) 医療法人社団 ナーブ・ケア・クリニック(内科他) 医療法人 リファインネット 金沢文庫南クリニック(内科他)
協力歯科医療機関			医療法人 桜樹会 さくらぎ逗子歯科

(注)オペレーターの合併に伴い変更しております。旧オペレーターの開設年月日は2011年4月1日です。

特徴

立地特性:横須賀市のほぼ中央に位置しており、JR横須賀線「衣笠」駅より徒歩約15分の距離に立地しています。本物件の周辺は山や丘陵が多い地勢であり、衣笠山公園が近くにあります。 地域特性:本物件の5km圏内はほぼ横須賀市で占められています。横須賀市の75歳以上人口が多い地域は、本物件の北側に位置する本庁地区、衣笠地区をはじめ、大津地区、浦賀地区、久里浜地区となっています。横須賀市における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は62.4千人で、総人口に占める割合(15.2%)は、全国平均(13.5%)を上回り、既に高齢化が進んでいます。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の56.7千人から2040年に66.3千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け特定施設の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額				2,000百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			2,000百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		2,030百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	98百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	4百万円	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新計画に基づく年間当たり査定額にコンストラクション・マネジメント費用を加算して査定しています。
		④正味純収益(NCF)	95百万円	-
		⑤還元利回り	4.7%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,990百万円	-
		割引率	4.7% (初年度から10年度までの割引率)	類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定しています。
		最終還元利回り	4.9%	還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR横須賀線「衣笠」駅から徒歩約15分、日照・通風・眺望に優れる高台に位置し、周辺には自然も多く残る等、居住環境に優れた立地条件を有しています。対象建物については、相応のグレード感を有し、全室個室でプライベート空間を確保の上、各戸にナースコール、介護用電動ベッド、温水洗浄機能付トイレ、冷暖房設備、テレビ・電話配線を備えています。また、共用スペースには、解放感溢れる食堂をはじめ、檜風呂、理美容室、フロア毎に入居者がくつろげる広々としたラウンジ、入居者と家族が一緒に利用できるファミリーダイニング等ゆとりある快適な生活を充足し得る設備を有しています。サービス面では、和洋選べる朝食やサラダ・ドリンクバー等多彩なメニューを取り揃えた食事を提供するほか、24時間介護職員が常駐し、入居者の健康状態等に合わせたケアプランの作成・提供等の介護サービスを提供したり、近時においては、たん吸引への対応が可能となる等、医療面でのサービスも充実しています。 これら要因を総合的に踏まえると、その競争力は相対的に高いものと思料します。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			10	物件名称	ラ・ナシカあらこがわ
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			1,279		取得年月日	2014年11月5日
所在地			愛知県名古屋市港区高木町四丁目34番1号
交通アクセス			名古屋臨海高速鉄道あおなみ線「荒子川公園」駅 約1.4km
土地	地積(㎡)		1,829.07		用途地域	第一種住居地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		S/4F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		3,590.40		建築時期	2008年4月17日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			3,590.40		主テナント	株式会社シダー
全賃貸面積(㎡)			3,590.40		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			3,590.40		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年11月5日から2028年3月31日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、2018年4月1日まで賃料を据え置き、2018年4月2日から2019年3月31日までの間に2018年3月の賃料を基礎額として協議の上、賃料改定を行うものとします。その後5年を経過する毎に同様とします。また、土地・建物の価格の急激な上昇、公租公課の負担の大幅な増加、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に大幅な変動があり、賃料の額が不相応となった場合は、賃貸人及び賃借人は協議の上、賃料を改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、契約期間満了日の6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年11月30日まで中途解約できないものとします。2024年12月1日以後、解約希望日の12ヶ月前までに賃貸人に対して通知した上で、①月額賃料の36ヶ月を支払うか、又は②賃貸人の満足する新たな賃借人を賃貸人に紹介し、賃貸人が賃貸人の満足する賃貸借契約を締結できた場合は、同契約を解約できるものとします。また、賃貸人及び賃借人は、解約希望日の12ヶ月前までに書面により通知し、相手方が同意した場合、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社シダー		開設年月日	2008年6月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	100
居住の権利形態			利用権		定員(人)	100
居室面積帯(㎡)			18.00～19.65		入居者数(人)	97
入居時要件			要介護		入居率(%)	97.0
入居者の平均要介護度			2.9		入居者の平均年齢(歳)	83
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金 (前受家賃)(円)	1,260,000～2,100,000		-
		月額利用料(円)	167,550〜169,550		204,550
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名
協力医療機関			名古屋掖済会病院(総合) 医療法人偕行会 城西病院(内科、腎臓内科、人工透析内科、糖尿病内科、神経内科、整形外科、眼科) 医療法人純正会 東洋病院(内科、外科、整形外科、リハビリテーション科、小児科、歯科) 医療法人敬生会 さんクリニック(内科) 医療法人陽明会 まごころ在宅医療クリニック(内科) 丸の内医院(眼科)
協力歯科医療機関			医療法人愛美会 めぐみ歯科

特徴

立地特性:本物件は、名古屋市の南西部に位置する港区の中心に位置しています。本物件の周辺は中小規模の工場や会社、住宅が並ぶ街並みとなっています。 地域特性:本物件の5km圏内は、南半分に名古屋港の湾岸工業地帯が広がっており、本物件が立地する名古屋市港区、及びその北部に隣接する同市中川区、熱田区で概ね占められています。75歳以上人口は、本物件の北東に位置する名古屋市熱田区、瑞穂区、昭和区、中区、中村区に集中しています。本物件の5km圏内の行政区(名古屋市港区、中川区、熱田区)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は53.6千人で、総人口に占める割合(12.4%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の50.3千人から2040年に70.6千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け特定施設の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、ベッドを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額				1,400百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			1,400百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		1,410百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	73百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	3百万円	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新計画に基づく年間当たり査定額にコンストラクション・マネジメント費用を加算して査定しています。
		④正味純収益(NCF)	70百万円	-
		⑤還元利回り	5.0%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,390百万円	-
		割引率	5.0% (初年度から8年度までの割引率)	類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動 産の個別性を加味することにより査定しています。
		最終還元利回り	5.2%	還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、名古屋臨海高速鉄道あおなみ線「荒子川公園」駅から約1.4kmと徒歩ではやや距離がありますが、複数のバス便利用が可能であるほか、広域幹線街路である「名四国道」からのアクセスは良好であるため、入居者の家族等の来訪に特に支障はありません。また、南北にて接道していることから、日照・通風等は良好です。建物についても、相応のグレード感を有し、安心で快適な入居生活に即した設備水準を充足しています。更に、老人ホーム運営においても、リハビリ専門スタッフとして作業療法士、理学療法士が配置されているほか、24時間の看護体制が可能といった、医療と福祉の充実及び他施設との差別化が図られた施設として相応の優位性を備えた物件と認められます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号		11	物件名称	さわやか日の出館
特定資産の概要
特定資産の種類		不動産信託受益権
取得価格(百万円)		773		取得年月日	2014年11月5日
所在地		新潟県新潟市中央区日の出二丁目2番33号
交通アクセス		JR上越新幹線・信越本線「新潟」駅 約1.7km
土地	地積(㎡)	2,050.49		用途地域	準工業地域
	所有形態	所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数	S/3F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)	2,674.37		建築時期	2007年7月11日
	所有形態	所有権		用途	老人ホーム
PM会社		AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー		本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)		2,674.37		主テナント	株式会社さわやか倶楽部
全賃貸面積(㎡)		2,674.37		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)		2,674.37		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年11月5日から2034年11月30日まで 賃料改定:賃貸人は、2年毎に賃料を改定できます。また、金利の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、2024年11月30日までの間は解約することはできません。2024年12月1日以後、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、①同契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②同契約締結時点の月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。

入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター		株式会社さわやか倶楽部	開設年月日	2011年12月1日
施設の類型		介護付有料老人ホーム (特定施設)	居室数(室)	50
居住の権利形態		利用権	定員(人)	50
居室面積帯(㎡)		18.00	入居者数(人)	50
入居時要件		要支援・要介護	入居率(%)	100.0
入居者の平均要介護度		2.4	入居者の平均年齢(歳)	88
利用料の支払い方式
		一時金方式	月払い方式
	入居一時金(円)	無し	-
	月額利用料(円)	無し	198,383
介護に関わる職員体制		2.5:1	夜間職員体制(最小時人数)	介護職員2名
協力医療機関		新潟臨港病院(内科、呼吸器内科、消化器内科、腎臓内科、アレルギー科、リウマチ科、外科、消化器外科、肛門外科、整形外科、リハビリテーション科、眼科、耳鼻咽喉科、泌尿器科、産婦人科、皮膚科、放射線科、麻酔科、歯科口腔外科) 尾崎クリニック(内科、消化器科)
協力歯科医療機関		さくら歯科クリニック

特徴

立地特性:本物件は、新潟市中央区のJR上越新幹線・信越本線「新潟」駅東方に立地しており、「新潟」駅からバスで約10分の距離にあります。本物件は、さわやかリバーサイド栗の木と道路を挟んで隣接し、周囲は住宅地ながら、西側を線路、東側を河川、北側を幹線道路に囲まれています。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、「新潟」駅北西の信濃川河口部の左岸地域となる古町地区を中心として、75歳以上人口の集中がみられます。本物件は立地する新潟市中央区と、隣接する東区の区境に位置するため、半径5km圏内は両区にまたがっています。本物件の5km圏内の行政区(新潟市中央区、東区)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は42.4千人で、総人口に占める割合(13.5%)は、全国平均(13.5%)と概ね同等の水準です。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含む新潟市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の108.3千人から2040年に157.4千人になると見込まれています。 物件特性:本物件は、要介護者向け特定施設の標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				896百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			896百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		905百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	46百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	1百万円	建物再調達原価の0.4%相当額からエンジニアリング・レポートにおける中長期修繕費用の年平均額を控除した査定額を計上しています。
		④正味純収益(NCF)	45百万円	-
		⑤還元利回り	5.0%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		892百万円	-
		割引率	4.8%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	5.2%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR上越新幹線・信越本線「新潟」駅から徒歩20分超とやや距離がありますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			12	物件名称	さわやかリバーサイド栗の木
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			266		取得年月日	2014年11月5日
所在地			新潟県新潟市中央区日の出二丁目2番43号
交通アクセス			JR上越新幹線・信越本線「新潟」駅 約1.65km
土地	地積(㎡)		783.22		用途地域	準工業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		S/4F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		1,349.39		建築時期	2009年10月20日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			1,349.39		主テナント	株式会社さわやか倶楽部
全賃貸面積(㎡)			1,349.39		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			1,349.39		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年11月5日から2034年11月30日まで 賃料改定:賃貸人は、2年毎に賃料を改定できます。また、金利の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、2024年11月30日までの間は解約することはできません。賃借人は2024年12月1日以後、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、①同契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること又は締結する確実な見込みがあること、又は②同契約締結時点の月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社さわやか倶楽部		開設年月日	2012年1月1日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	33
居住の権利形態			利用権		定員(人)	39
居室面積帯(㎡)			18.30～24.40		入居者数(人)	35
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	89.7
入居者の平均要介護度			1.7		入居者の平均年齢(歳)	87
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	無し		-
		月額利用料(円)	無し		158,304
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			にいがた在宅診療所(内科、精神科、皮膚科、眼科、耳鼻科、泌尿器科、ターミナルケア)
協力歯科医療機関			さくら歯科クリニック

特徴

立地特性:本物件は、新潟市中央区のJR上越新幹線・信越本線「新潟」駅東方に立地しており、「新潟」駅からバスで約10分の距離にあります。本物件は、さわやか日の出館と道路を挟んで隣接し、周囲は住宅地ながら、西側を線路、東側を河川、北側を幹線道路に囲まれています。 地域特性:本物件の半径5km圏内では、「新潟」駅北西の信濃川河口部の左岸地域となる古町地区を中心として、75歳以上人口の集中がみられます。本物件は立地する新潟市中央区と、隣接する東区の区境に位置するため、半径5km圏内は両区にまたがっています。本物件の5km圏内の行政区(新潟市中央区、東区)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は42.4千人で、総人口に占める割合(13.5%)は、全国平均(13.5%)と概ね同等の水準です。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含む新潟市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の108.3千人から2040年に157.4千人になると見込まれています。 物件特性:住宅型老人ホームである本物件は、要介護者向けの施設で標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				306百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			306百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		309百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	16百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	0百万円	エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均更新額を妥当と判断し、計上しています。
		④正味純収益(NCF)	15百万円	-
		⑤還元利回り	5.1%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		304百万円	-
		割引率	4.9%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	5.3%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR上越新幹線・信越本線「新潟」駅から徒歩20分超とやや距離がありますが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、現行賃料がやや高い負担水準にあることによるリスク等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			13	物件名称	さわやか大畠参番館
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			289		取得年月日	2014年11月5日
所在地			福岡県北九州市小倉北区大畠一丁目6番37号
交通アクセス			JR鹿児島本線「小倉」駅 約2.5km
土地	地積(㎡)		750.59		用途地域	第一種住居地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		S/3F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		1,411.78		建築時期	2011年9月13日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			1,411.78		主テナント	株式会社さわやか倶楽部
全賃貸面積(㎡)			1,411.78		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			1,411.78		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年11月5日から2034年11月30日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、2年毎に賃料を改定できます。また、金利の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人のいずれかは、上記契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新についての意思を相手方に通知した場合、同契約は更に10年間更新できるものとし、10年経過後も同様とします。但し、更新後は、賃貸人は契約を終了させることについて正当事由がある時は、賃貸借契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、期間の満了により同契約が終了する旨を書面によって通知することで、同契約を終了することができます。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、2024年11月30日までの間は解約することはできません。賃借人は2024年12月1日以後、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、①同契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること若しくは締結する確実な見込みがあること、又は②同契約締結時点の月額賃料の36ヶ月分を支払うこと、のいずれかにより中途解約することができるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社さわやか倶楽部		開設年月日	2011年10月1日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	50
居住の権利形態			利用権		定員(人)	50
居室面積帯(㎡)			14.23～15.42		入居者数(人)	50
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	100
入居者の平均要介護度			2.2		入居者の平均年齢(歳)	80
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	無し		-
		月額利用料(円)	無し		122,924
介護に関わる職員体制			(記載無し)		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			おのクリニック(内科、外科、ペインクリニック) もりた医院(内科、循環器科) さがら内科クリニック(内科、消化器内科)
協力歯科医療機関			あい歯科

特徴

立地特性:本物件は、北九州市小倉北区の中心に近い地域に位置し、JR鹿児島本線「小倉」駅入口バス停からバスで20分程の場所に立地しています。本物件の周辺は住宅地であり、周辺には北九州高速道路や競輪場、市民球場があり、大通り沿いに商業施設が広がる地域です。 地域特性:本物件の所在する北九州市小倉北区は、陸上自衛隊富野分屯地のある東部の山地及び臨海工業地帯を除き、75歳以上人口の分布がみられ、本物件から半径5km圏内は人口の集積している地域となっています。本物件の半径5km圏内は北九州市小倉北区で概ね占められています。北九州市小倉北区における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は25.2千人で、総人口に占める割合(13.9%)は、全国平均(13.5%)をやや上回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の25.0千人から2040年に33.6千人になると見込まれています。 物件特性:住宅型老人ホームである本物件の居室面積は、要介護者向けの居室で標準的な広さを下回っており、居室設備として洗面台・トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				349百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			349百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		355百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	18百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	0百万円	建物再調達原価の0.4%相当額からエンジニアリング・レポートにおける中長期修繕費用の年平均額を控除した査定額を計上しています。
		④正味純収益(NCF)	18百万円	-
		⑤還元利回り	5.1%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		346百万円	-
		割引率	4.9%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	5.3%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR鹿児島本線「小倉」駅から徒歩圏外(約2.5km)ですが、バス又はタクシーの利用が比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			14	物件名称	スーパー・コートJR奈良駅前
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			1,569		取得年月日	2014年11月5日
所在地(住居表示)			奈良県奈良市大宮町一丁目5番35号
交通アクセス			JR関西本線「奈良」駅 約280m
土地	地積(㎡)		1,513.86		用途地域	商業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	400/80
建物	構造/階数		RC/7F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		4,987.53		建築時期	2009年6月17日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			5,057.07		主テナント	株式会社スーパー・コート
全賃貸面積(㎡)			5,057.07		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			5,057.07		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年11月5日から2039年7月14日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は、2年毎に賃料を改定することができます。また、金利の上昇、消費者物価指数の上昇、諸物価の高騰、近隣土地建物の賃料及び土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他著しい経済情勢の変動があった場合又は本建物の改造・改修等があった場合は、随時、賃料を改定することができます。 契約更新:賃貸人又は賃借人は、契約期間終了6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人より異議がなければ、3年間の自動更新とするものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2024年11月30日までの間は解約することはできません。賃借人は、2024年12月1日以後において、①建設費相当額から保証金を差引いた額を基準として、当該基準額を基に解約時期に応じて計算する違約金を支払うこと、又は②中途解約予定日の6ヶ月前までに、賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、賃貸人が当該賃借人との間で、同契約と同等の内容で新たな建物賃貸借契約を締結すること、のいずれかが満たされることを条件として、賃貸人に対し書面にて解約希望日の6ヶ月前までに通知する方法により中途解約することができるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社 スーパー・コート		開設年月日	2009年8月1日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	155
居住の権利形態			利用権		定員(人)	155
居室面積帯(㎡)			18.00		入居者数(人)	144
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	92.9
入居者の平均要介護度			2.1		入居者の平均年齢(歳)	89
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	無し		-
		月額利用料(円)	無し		155,080
介護に関わる職員体制			(記載無し)		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			財団法人 沢井病院(内科、外科、整形外科)
協力歯科医療機関			橋本歯科

特徴

立地特性:本物件は、奈良市の中心街に立地し、JR関西本線「奈良」駅より徒歩約4分の距離にあります。本物件の周辺は古い住宅の集まる街並みとなっています。 地域特性:本物件の半径5km圏内は、奈良市で概ね占められています。奈良市の人口は市の東部より西部に集中しており、75歳以上人口も西部の、本物件の立地するJR・近鉄「奈良」駅周辺や、より西部の地域に多く分布しています。本物件の半径5km圏内にこれらの75歳以上人口が集中する地域が収まっています。奈良市における2018年1月1日時点の75歳以上は52.4千人で、高齢者の総人口に占める割合(14.6%)は、全国平均(13.5%)を上回っております。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の48.3千人から2040年に71.3千人になると見込まれています。 物件特性:住宅型老人ホームである本物件は、要介護者向けの居室で標準的な広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額				1,700百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			1,700百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		1,720百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	90百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	4百万円	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新計画に基づく年間当たり査定額にコンストラクション・マネジメント費用を加算して査定しています。
		④正味純収益(NCF)	85百万円	-
		⑤還元利回り	5.0%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,690百万円	-
		割引率	5.0% (初年度から5年度までの割引率)	類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味することにより査定しています。
		最終還元利回り	5.2%	還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上、査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR関西本線「奈良」駅から徒歩約4分に位置し交通利便性に優れるほか、徒歩圏内に食品スーパー,ドラッグストア等が存するなど利便性も兼ね備えており、優れた立地条件を備えています。また、対象建物については、定員155人と奈良市内では最大規模を誇り、相応のグレード感を有しているほか、全室個室でプライベート空間を確保の上、各戸にナースコール、車椅子対応トイレ、冷暖房設備等を備えています。また、共用スペースには解放感溢れる食堂、安全性に配慮した浴室等十分な設備水準を有します。加えて、24時間介護職員が常駐するほか、入居者からの健康相談や生活相談にも対応するなどサービス面も充実しています。これら要因を総合的に踏まえると、その競争力は相対的に高いものと思料します。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			15	物件名称	みんなの家・大宮つつじヶ丘公園
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			740		取得年月日	2015年6月1日
所在地			埼玉県さいたま市北区吉野町二丁目214番地3
交通アクセス			JR高崎線「宮原」駅 約2.5km
土地	地積(㎡)		877.00		用途地域	第一種住居地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/4F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		1,747.89		建築時期	2012年4月3日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			1,800.03		主テナント	株式会社ウイズネット
全賃貸面積(㎡)			1,800.03		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			1,800.03		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2012年3月1日から2037年2月28日まで 賃料改定:土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、協議の上、改定できるものとします。 契約更新:同契約は、契約期間満了により終了し更新がないものとされています。但し、賃借人及び賃貸人は協議の上、同契約の満了日の翌月を始期とする新たな賃貸借契約をすることができます。 中途解約:賃借人は、賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知し、解約の日までに賃貸人に月額賃料の12ヶ月分を支払うことにより、同契約を解約できるものとします。賃借人は、同契約が終了する場合、本物件における介護付有料老人ホーム等の運営事業を代替賃借人に承継するものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社ウイズネット		開設年月日	2012年5月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	33
居住の権利形態			利用権		定員(人)	33
居室面積帯(㎡)			13.2～13.6		入居者数(人)	28
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	84.8
入居者の平均要介護度			2.5		入居者の平均年齢(歳)	80
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	無し		-
		月額利用料(円)	無し		170,701
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名 看護職員1名
協力医療機関			医療法人 明浩会 西大宮病院(内科、循環器科、眼科、外科、消化器科、皮膚科、脳神経外科) 医療法人 福慈会 夢眠クリニック大宮北(内科)
協力歯科医療機関			医療法人社団 新聖会 高木歯科クリニック

特徴

立地特性:JR高崎線「宮原」駅から道路距離で約2.5kmの立地に所在しています。閑静な住宅地にありながら、周囲には商業施設が多く、大変環境に恵まれた立地です。 地域特性:本物件半径3kmの商圏内人口は約4千人で、高齢者人口は、埼玉県全体の推移に比べ、やや緩やかではあるものの、2040年には現在の約1.7倍にも増加すると予想されています。さいたま市北区における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は14.5千人で、高齢者の総人口に占める割合(9.9%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含むさいたま市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の128.9千人から2040年に228.9千人になると見込まれています。 物件特性:居室は全て1人入居用で、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

本物件の土地と北側隣地との間の官民境界は未確認です。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額				774百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			774百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格 からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		783百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元 利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	39百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	0百万円	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新計画に基づく年 間当たり査定額にコンストラクション・マネジメント費用を加 算して査定しています。
		④正味純収益(NCF)	38百万円	-
		⑤還元利回り	4.9%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案し て査定しています。
	DCF法による収益価格		770百万円	-
		割引率	5.0%	類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動 産の個別性を加味することにより査定しています。
		最終還元利回り	5.1%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案し て査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR高崎線「宮原」駅から約2.5kmと最寄駅から徒歩圏外であるものの、対象建物至近にバス停が所在することから、概ね良好な交通利便性を有しています。対象不動産の近隣には、路線型商業店舗を中心に、公園等も所在することから、居住環境及び生活利便性は比較的良好です。対象建物については、相応のグレード感を有し、全室個室でプライベート空間を確保の上、各戸にナースコール、介護用電動ベッド、冷暖房設備を備えています。また、共用スペースには食堂、個人用浴室、相談室等を備える等標準的な設備水準を有しています。また、従事している職員の人数も定員数に対して十分確保できており、夜間も介護度に応じて職員による見回りが行われるなど安心感のあるサービスを提供しています。これら要因を総合的に踏まえると、対象不動産は立地、建物グレードのみならず、サービス面等でも充実しており、代替・競争関係にある不動産との比較において相応の競争力を備える物件で、その競争力は中位にあるものと思料します。以上のことを勘案し鑑定評価額を決定しています。

物件番号			16	物件名称	みんなの家・中央区円阿弥
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			838		取得年月日	2015年6月1日
所在地			埼玉県さいたま市中央区円阿弥五丁目5番17号
交通アクセス			JR埼京線「北与野」駅 約2.4km
土地	地積(㎡)		1,271.65		用途地域	第一種中高層住居専用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	200/60
建物	構造/階数		RC/3F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		1,917.50		建築時期	2014年2月27日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			1,963.03		主テナント	株式会社ウイズネット
全賃貸面積(㎡)			1,963.03		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			1,963.03		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2014年4月1日から2044年3月31日まで 賃料改定:土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、協議の上、改定できるものとします。 契約更新:同契約は、契約期間満了により終了し更新がないものとされています。但し、賃借人及び賃貸人は協議の上、同契約の満了日の翌月を始期とする新たな賃貸借契約をすることができます。 中途解約:賃借人は2020年8月31日までは同契約を中途解約できないものとします。2020年9月1日以降期間満了日までの間においては、賃借人は、賃貸人に対し書面にて12ヶ月前までに通知し、解約日が2020年9月1日から2024年3月31日までの期間に属する場合は月額賃料の18ヶ月分を、2024年4月1日から2034年3月31日までの期間に属する場合は月額賃料の15ヶ月分を、2034年4月1日から2044年3月31日までの期間に属する場合は月額賃料の12ヶ月分を支払うことにより、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社ウイズネット		開設年月日	2014年4月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	51
居住の権利形態			利用権		定員(人)	51
居室面積帯(㎡)			13.20～13.37		入居者数(人)	48
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	94.1
入居者の平均要介護度			2.1		入居者の平均年齢(歳)	82
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	-		-
		月額家賃(円)	-		166,312
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員3名
協力医療機関			医療法人 明浩会 西大宮病院 医療法人 福慈会 夢眠クリニック大宮北(内科) 伊藤クリニック(内科)
協力歯科医療機関			医療法人社団 新聖会 高木歯科クリニック

特徴

立地特性:JR埼京線「北与野」駅から道路距離で約2.4kmの位置に所在しています。閑静な住宅街に位置し、埼玉県最大のターミナル駅である「大宮」駅へのアクセスも便利な立地です。 地域特性:本物件半径3kmの商圏内における高齢者人口(介護認定者人口)は約5千人強で、高齢者人口は、埼玉県全体の推移に比べ、やや緩やかではあるものの、2040年には現在の約1.7倍にも増加すると予想されています。さいたま市中央区における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は9.9千人で、高齢者の総人口に占める割合(9.9%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含むさいたま市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の128.9千人から2040年に228.9千人になると見込まれています。 物件特性:2014年竣工と築浅の物件であり、居室は全て1人入居用で、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

本件土地内西側は、第三者が通行可能な通路として整備されていますが、隣地との当該通路部分の管理に関する協定 はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額				859百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			859百万円	直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同等に 関連づけて試算しています。
	直接還元法による収益価格		868百万円	中期的に安定的な純収益を還元利回りで還元して査定していま す。
		①運営純収益(NOI)	44百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	0百万円	毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資 本的支出の水準、築年数やエンジニアリング・レポートにおけ る更新費の年平均額等を勘案の上査定しています。
		④正味純収益(NCF)	42百万円	-
		⑤還元利回り	4.9%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		849百万円	-
		割引率	4.7%	類似の不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等 を総合的に勘案の上査定しています。
		最終還元利回り	5.1%	類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、 投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一 般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上 査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産はJR埼京線「北与野」駅から道路距離で約2.4kmの既成市街地に存しており、入居者募集や職員確保の面において十分な競争力を有する介護付有料老人ホームです。対象不動産の所在するさいたま市は高齢化が進んでおり、高齢者人口・要介護認定者等は将来的にも大幅に増加することが予想されており、対象不動産のような施設に対する潜在的な需要は高く、安定的な事業運営が維持されると思料します。また、建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃料収入の安定性が期待できると考えられます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			17	物件名称	シルバーハイツ羊ヶ丘3番館
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			1,200		取得年月日	2015年10月15日
所在地			北海道札幌市豊平区月寒東四条十五丁目4番38号
交通アクセス			札幌市営地下鉄東西線「南郷18丁目」駅 約1.2km
土地	地積(㎡)		8,578.56		用途地域	(A)第一種住居地域 (B)第一種低層住居 専用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	(A)200/60 (B)80/40
建物	構造/階数		RC/3F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		7,267.56		建築時期	2003年4月18日
	所有形態		所有権		用途	共同住宅
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			7,267.56		主テナント	株式会社 シルバーハイツ札幌
全賃貸面積(㎡)			7,267.56		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			7,267.56		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2015年10月15日から2035年11月30日まで 賃料改定:賃料は原則として改定できないものとします。但し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、協議の上、改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して書面により更新しない旨の通知をした場合を除き、同契約期間満了日におけるものと同一の条件で同契約は更に3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2025年11月30日までは同契約を中途解約できないものとします。2025年12月1日以後期間満了日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において月額賃料の36ヶ月分を賃貸人に支払うか、②中途解約予定日の6ヶ月前までに賃貸人が承諾し得る新たな賃借人の候補者を賃貸人に紹介するか(賃貸人が新たな賃借人との間で同契約と同等の内容で新たな賃貸借契約を締結し、かつ新たな賃借人が本物件において有料老人ホームを開始できることが決定するまでの間(連帯保証人が新たな賃借人となる場合には本物件において有料老人ホーム及び特定施設入居者生活保護を開始できることが決定するまでの間)は、賃借人は、賃料相当額の支払いの義務及び事業を継続する義務を負うものとします。)、のいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、同契約を解約できるものとします。 連帯保証人:株式会社リビングプラットフォーム(注)は、賃借人と連帯して、同契約に基づく賃借人の一切の債務を履行するものとします。 バックアップ・オペレーター:株式会社リビングプラットフォーム(注)は、①同契約の賃借人が同契約を中途解約する場合又は②賃借人の責に帰すべき事由により同契約が解除された場合には、賃貸人は、同契約における賃借人の地位及びその権利義務の一切を同社に承継させることができること、又は賃貸人が同社に対して同契約と同等の内容の新たな賃貸借契約の締結を求めた場合に同社はこれに応じること、に予め同意しています。

入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			株式会社 シルバーハイツ札幌		開設年月日	2003年6月12日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	109
居住の権利形態			利用権		定員(人)	111
居室面積帯(㎡)			21.00～42.00		入居者数(人)	107
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	96.3
入居者の平均要介護度			2.3		入居者の平均年齢(歳)	90
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	2,000,000～4,000,000		-
		月額家賃(円)	168,250～175,950		-
介護に関わる職員体制			2.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	看護職員1名・介護職員1 名、又は介護職員2名
協力医療機関			社会医療法人 康和会 札幌しらかば台病院(内科、消化器科、循環器科、神経内科、整形外科、リハビリテーション科、リウマチ科、アレルギー科) 北海道医療生活協同組合 札幌緑愛病院(内科、消化器内科、肝臓内科、循環器内科、外科、消化器外科、肝臓外科、形成外科、整形外科、リハビリテーション科、心臓リハビリテーション科) 北海道医療生活協同組合 緑愛クリニック(内科) 医療法人社団 日向会 しらかば台月寒東クリニック(内科) 医療法人 新産健会(内科、消化器科、循環器科)
協力歯科医療機関			ソシアル歯科・小児歯科・矯正クリニック

(注)連帯保証人兼バックアップ・オペレーターである株式会社リビングプラットフォームは、本物件のテナントである株式会社シルバーハイツ札幌との間で、2015年9月7日付で、経営的・財務的に相互に補完し合うことを合意し、グループ企業として一体として経営体制を構築することを確認する業務提携契約を締結しています。
株式会社リビングプラットフォームの会社概要及び事業概要は以下のとおりです。

本店所在地 (※1)	代表者 (※1)	設立 年月日 (※1)	資本金 (百万円) (※1)	概要	運営 施設数 (件) (※2)	運営 居室数 (室) (※2)
北海道札幌市中央区 南二条西二十丁目 291番地	代表取締役 金子 洋文	2011年 6月28日	79	グループ会社を含め、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等の高齢者施設41施設を北海道、宮城県、茨城県、1都3県、大阪府で運営しています。 また、これら施設サービス以外でも訪問介護看護事業、居宅介護支援事業、保育事業、障がい者支援事業等、幅広く事業を展開しています。	41	1,840

(※1)「本店所在地」、「代表者」、「設立年月日」及び「資本金」は、2019年10月31日現在の登記簿上の表示に基づいて記載しています。「資本金」については、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(※2)「運営施設数」及び「運営居室数」は、ホームページ及びヒアリング(2019年11月30日時点)から記載しています。なお、数値は、株式会社リビングプラットフォーム単体のものとなります。

特徴

立地特性:札幌市営地下鉄東西線「南郷18丁目」駅から徒歩約15分の立地に所在しています。南東側に面する向ヶ丘通を生活道路として、街区が整然とした閑静な地域となっています。 地域特性:本物件の半径5Km圏内は主に札幌市豊平区、白石区、厚別区、清田区から構成されています。対象施設周辺では施設北西部の白石区役所周辺地区及び月寒地区に75歳以上人口の集積が見られます。本物件の5km圏内の行政区(札幌市豊平区、白石区、厚別区、清田区)における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は81.4千人で、総人口に占める割合(12.0%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含む札幌市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の226.6千人から2040年に415.7千人になると見込まれています。 物件特性:最多の居室面積は21㎡と、介護居室としては一般的な広さです。共用部分については、売店、植栽溢れる中庭、理美容室、専用の歯科相談所が設置される等、介護型施設ながら自立型施設並みに充実しています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				1,330百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			1,330百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		1,340百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	70百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	4百万円	建物再調達原価の0.4%相当額からエンジニアリング・レポートにおける中長期修繕費用の年平均額を控除して査定しています。
		④正味純収益(NCF)	65百万円	-
		⑤還元利回り	4.9%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		1,330百万円	-
		割引率	4.7%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	5.1%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は閑静な住宅地域に存し、札幌市営地下鉄東西線「南郷18丁目」駅からはやや距離がありますが、徒歩約3分の北海道中央バス停留所「月寒東4条16丁目」から「南郷18丁目」駅及び札幌市営地下鉄東豊線「福住」駅の両方面へのアクセスが可能となっており、交通・接近条件に特段の難は見られません。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても遜色のない充実した共用部分を有しています。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			18	物件名称	アルファリビング岡山西川緑道公園
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			730		取得年月日	2015年11月24日
所在地			岡山県岡山市北区中央町6番2号
交通アクセス			JR山陽本線「岡山」駅 約1.5km
土地	地積(㎡)		533.05		用途地域	商業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	400/80
建物	構造/階数		RC/7F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		2,124.16		建築時期	2014年8月18日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			2,124.16		主テナント	あなぶきメディカルケア 株式会社
全賃貸面積(㎡)			2,124.16		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			2,124.16		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2015年11月24日から2035年6月30日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は3年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2025年6月30日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能期間の残存賃料及び敷金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2025年7月1日以後2035年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において敷金返還請求権を放棄するか、②賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結するかのいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			あなぶきメディカルケア 株式会社		開設年月日	2014年10月1日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	53
居住の権利形態			利用権		定員(人)	55
居室面積帯(㎡)			18.06～36.53		入居者数(人)	45
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	81.8
入居者の平均要介護度			1.8		入居者の平均年齢(歳)	89
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円) (前受家賃)	1,380,000		-
		月額利用料(円)	137,200～159,200		-
介護に関わる職員体制			(記載なし)		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			佐藤内科(内科) 永瀬内科医院(内科) 医療法人ザイタック ももたろう往診クリニック(内科)
協力歯科医療機関			医療法人優心会 大塚歯科医院 MOMO DENTAL CLINIC

特徴

立地特性:岡山市街の中心部である岡山駅や岡山県庁の近隣に所在しています。周辺の西川沿いには効果的に植栽がなされており、物件北側の公園と共に、趣ある地域環境が形成されています。 地域特性:本物件の半径3Km圏内は岡山駅近隣を中心に岡山市中心部で概ね占められています。本物件の所在する岡山市北区は、岡山駅西側から岡山市役所近辺を中心に75歳以上人口の集積が見られます。本物件の3km圏内の行政区(岡山市北区、中区)における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は54.9千人で、総人口に占める割合(12.4%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含む岡山市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の85.1千人から2040年に122.6千人になると見込まれています。 物件特性:2014年竣工と築浅の住宅型老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な広さとなる約18㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				789百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			789百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		802百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	37百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%と査定して運用益を計上しています。
		③資本的支出	1百万円	類似不動産の更新費の水準による検証を行い、再調達価格の0.28%相当額と査定しています。
		④正味純収益(NCF)	36百万円	-
		⑤還元利回り	4.5%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		783百万円	-
		割引率	4.3%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.7%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR各線「岡山」駅から約1.5kmとやや距離がありますが、タクシー等の利用は比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、2014年竣工と築浅であるため、経年による劣化は特に認められず、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			19	物件名称	アルファリビング岡山後楽園
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			610		取得年月日	2015年11月24日
所在地			岡山県岡山市中区浜一丁目11番4号
交通アクセス			JR山陽本線「岡山」駅 約1.9km
土地	地積(㎡)		2,095.80		用途地域	(A)近隣商業地域 (B)第二種中高層住居専 用地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	(A)200/80 (B)200/60
建物	構造/階数		① RC/4F ② S/1F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		① 1,988.80 ② 131.64		建築時期	① 1988年5月25日 ② 2014年12月25日
	所有形態		所有権		用途	① 老人ホーム ② デイサービスセンター
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			2,128.44		主テナント	あなぶきメディカルケア 株式会社
全賃貸面積(㎡)			2,128.44		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			2,128.44		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2015年11月24日から2035年6月30日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は3年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2025年6月30日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能期間の残存賃料及び敷金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2025年7月1日以後2035年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において敷金返還請求権を放棄するか、②賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結するかのいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、同契約を解約できるものとします。

入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			あなぶきメディカルケア 株式会社		開設年月日	2015年3月1日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	45
居住の権利形態			利用権		定員(人)	48
居室面積帯(㎡)			18.40～37.94		入居者数(人)	44
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	91.6
入居者の平均要介護度			1.9		入居者の平均年齢(歳)	88
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円) (前受家賃)	1,620,000～2,850,000		-
		月額利用料(円)	153,700～194,700		-
介護に関わる職員体制			(記載なし)		夜間職員体制(最小時人数)	看護職員1名・介護職員1名
協力医療機関			医療法人ザイタック ももたろう往診クリニック(内科、外科) 佐藤内科(内科) 永瀬内科医院(内科)
協力歯科医療機関			MOMO DENTAL CLINIC 医療法人優心会 大塚歯科医院

特徴

立地特性:岡山市を南北に流れる旭川の東側そばに所在しています。南側には幹線道路を挟んで日本三大庭園の一つである後楽園や岡山城があり、西側と南西側には閑静な住宅街が広がっています。 地域特性:本物件の半径3Km圏内は岡山駅近隣を中心に岡山市中心部で概ね占められています。本物件の所在する岡山市中区は、後楽園の西側(国富地区)や南側の地域に75歳以上人口の集積が見られます。本物件の3km圏内の行政区(岡山市中区、北区)における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は54.9千人で、総人口に占める割合(12.4%)は、全国平均(13.5%)を下回っています。また国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区を含む岡山市の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の85.1千人から2040年に122.6千人になると見込まれています。 物件特性:2015年開設の地元有力企業の保養施設をコンバージョンした物件です。建物の質感や池のある日本庭園が存するなど、高級感が感じられる仕様となっています。住宅型老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な約18㎡～25㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

本件土地北側が接する道路は、建築基準法第42条第2項に規定される道路であり、本件土地において当該道路の用に供されている部分及び私道の用に供されている部分は、約99.58㎡となっています。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				661百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			661百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		671百万円	中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	32百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	1百万円	類似不動産の更新費の水準による検証を行い、再調達価格の0.28%相当額と査定しています。
		④正味純収益(NCF)	31百万円	-
		⑤還元利回り	4.7%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		656百万円	-
		割引率	4.5%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.9%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR各線「岡山」駅から徒歩圏外ではありますが、近隣にバス停が存するほか、幅員の広い県道も存するため、車両利用により最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、経年による物理的な劣化は認められるものの、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			20	物件名称	アルファリビング高松駅前
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			605		取得年月日	2015年11月24日
所在地			香川県高松市西内町1番6号
交通アクセス			JR予讃線「高松」駅 徒歩約5分
土地	地積(㎡)		502.63		用途地域	商業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	400/80
建物	構造/階数		RC/6F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		1,848.06		建築時期	2014年6月9日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			1,848.06		主テナント	あなぶきメディカルケア 株式会社
全賃貸面積(㎡)			1,848.06		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			1,848.06		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2015年11月24日から2035年6月30日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は3年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2025年6月30日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能期間の残存賃料及び敷金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2025年7月1日以後2035年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において敷金返還請求権を放棄するか、②賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結するかのいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			あなぶきメディカルケア 株式会社		開設年月日	2014年7月15日
施設の類型			住宅型有料老人ホーム		居室数(室)	43
居住の権利形態			利用権		定員(人)	44
居室面積帯(㎡)			18.00～45.71		入居者数(人)	42
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	95.4
入居者の平均要介護度			2.3		入居者の平均年齢(歳)	87
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円) (前受家賃)	1,200,000		-
		月額利用料(円)	163,200～186,200		-
介護に関わる職員体制			(記載なし)		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			医療法人社団 野田医院(内科) 北島眼科(眼科)
協力歯科医療機関			高松駅前アルファ歯科クリニック

特徴

立地特性:JR予讃線「高松」駅より徒歩約5分と交通の便の良い地域に所在しています。周辺は商店街をはじめとする商業地にも近い、日常利便性の高い地域となっています。 地域特性:本物件の半径5km圏内は、高松駅近隣を中心に高松市中心部で概ね占められています。本物件の所在する高松駅前より東側の百間町周辺や、やや南側の高松琴平電鉄琴平線「瓦町」駅からJR高徳線「栗林」駅にかけての地域に75歳以上人口の集積が見られます。高松市における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は56.6千人で、高齢者の総人口に占める割合(13.1%)は、全国平均(13.5%)をやや下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の54.4千人から2040年に75.9千人になると見込まれています。 物件特性:2014年竣工と築浅の住宅型老人ホームである本物件は、要介護者向けの特定施設で標準的な約18㎡を中心とした個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。また1階に歯科クリニックを併設しています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				642百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			642百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		652百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	30百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	1百万円	類似不動産の更新費の水準による検証を行い、再調達価格の0.28%相当額と査定しています。
		④正味純収益(NCF)	30百万円	-
		⑤還元利回り	4.6%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		637百万円	-
		割引率	4.4%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.8%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、JR予讃線・高徳線「高松」駅から徒歩約5分と利便性が高く、旧来からのアーケード商店街(通称「兵庫町商店街」)も近隣にあり、商業性と生活利便性を兼ね備えた地域に存します。また、建物条件では、2014年竣工と築浅であるため、経年による劣化は特に認められず、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			21	物件名称	アルファリビング高松百間町
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			605		取得年月日	2015年11月24日
所在地			香川県高松市百間町8番地11
交通アクセス			JR予譛線「高松」駅 約1.1km
土地	地積(㎡)		466.58		用途地域	商業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	500/80
建物	構造/階数		RC/10F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		1,922.18		建築時期	2010年6月28日
	所有形態		所有権		用途	共同住宅
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			1,929.16		主テナント	あなぶきメディカルケア 株式会社
全賃貸面積(㎡)			1,929.16		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			1,929.16		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2015年11月24日から2035年6月30日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は3年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2025年6月30日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能期間の残存賃料及び敷金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2025年7月1日以後2035年6月30日までの間においては、賃借人は、①中途解約予定日において敷金返還請求権を放棄するか、②賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結するかのいずれかを満たした場合、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を通知することにより、同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			あなぶきメディカルケア 株式会社		開設年月日	2010年8月15日
施設の類型			サービス付き 高齢者向け住宅		居室数(室)	50
居住の権利形態			賃借権		定員(人)	54
居室面積帯(㎡)			21.29～40.80		入居者数(人)	53
入居時要件			自立・要支援・要介護		入居率(%)	98.1
入居者の平均要介護度			1.4		入居者の平均年齢(歳)	86
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円) (前受家賃)	1,200,000		-
		月額利用料(円)	165,200～210,200		-
介護に関わる職員体制			(記載なし)		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			医療法人社団 野田医院(内科) 美術館北通り診療所(循環器、ペイン、泌尿器科、眼科)
協力歯科医療機関			高松駅前アルファ歯科クリニック

特徴

立地特性:最寄駅である高松琴平電鉄琴平線「片原町」駅まで徒歩4分、またJR予讃線「高松」駅へも徒歩でのアクセスが可能な地域に所在しています。高松三越やブランドショップが建ち並ぶエリアにほど近く、西方にはアーケード商店街が通っており、生活利便性の高い地域となっています。 地域特性:本物件の半径3km圏内は、高松駅近隣を中心に高松市中心部で概ね占められています。本物件の所在する高松駅前より東側の百間町周辺や、やや南側の高松琴平電鉄琴平線「瓦町」駅からJR高徳線「栗林」駅にかけての地域に75歳以上人口の集積が見られます。高松市における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は56.6千人で、高齢者の総人口に占める割合(13.1%)は、全国平均(13.5%)をやや下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の54.4千人から2040年に75.9千人になると見込まれています。 物件特性:サービス付き高齢者向け住宅である本物件は、自立者向け施設で標準より広めの約27㎡を中心とした個室を提供しており、居室設備としてミニキッチン、浴室、洗面台、トイレを備えています。

特記事項

該当事項はありません。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額				628百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			628百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		634百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	31百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	1百万円	エンジニアリング・レポートにおける中長期更新費用の年平均額を計上しています。
		④正味純収益(NCF)	29百万円	-
		⑤還元利回り	4.7%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		625百万円	-
		割引率	4.5%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.9%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、高松琴平電気鉄道「片原町」駅から徒歩約4分と利便性が高く、高松三越やブランドショップが建ち並び、旧来からのアーケード商店街(通称「ライオン通り」)にもほど近い地域に存します。また、建物条件では、2010年竣工の建物であり、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			22	物件名称	そんぽの家 西田辺駅前
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			710		取得年月日	2016年10月6日
所在地			大阪府大阪市阿倍野区西田辺町一丁目1番21号
交通アクセス			Osaka Metro御堂筋線「西田辺」駅 徒歩2分
土地	地積(㎡)		535.74		用途地域	商業地域
	所有形態		所有権		容積率/建蔽率(%)	400/80
建物	構造/階数		RC/9F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		2,095.79		建築時期	2007年2月11日
	所有形態		所有権		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			2,095.79		主テナント	SOMPOケア株式会社
全賃貸面積(㎡)			2,095.79		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			2,095.79		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2007年4月1日から2027年3月31日まで 賃料改定:賃料は2017年4月に前月の賃料を基礎として、協議の上、改定できるものとします。その後、5年経過毎に同様とします。但し、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化があった場合、協議の上、改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の6ヶ月前までに、相手方に対して更新拒絶の意思表示がない場合は3年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃貸人又は賃借人は、解約する場合は1年前までに相手方に対して書面で申し入れなければならないものとします。なお、賃借人が解約を申し入れた場合、賃借人は保証金を放棄し、解約時までにかかった本物件の総事業費用を契約年数で除し、残契約年数を乗じた金額を損害賠償として賃貸人に支払うものとします。但し、賃借人が後継者を定め賃貸人の承諾がある場合、賃借人は損害賠償を免れるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			SOMPOケア株式会社		開設年月日	2007年4月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	42
居住の権利形態			利用権		定員(人)	42
居室面積帯(㎡)			25.03～25.08		入居者数(人)	42
入居時要件			要支援・要介護		入居率(%)	100.0
入居者の平均要介護度			2.2		入居者の平均年齢(歳)	89
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	-		-
		月額利用料(円)	-		195,500
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			うさみクリニック(内科・消化器科・循環器科・放射線科・リハビリテーション科) ふくいクリニック(内科) 天王寺記念クリニック(総合内科) 医療法人 清翠会 牧病院(整形外科)
協力歯科医療機関			医療法人 孝陽会 戸谷歯科クリニック

特徴

立地特性:本物件は、Osaka Metro御堂筋線「西田辺」駅まで徒歩2分の立地に所在しています。 地域特性:本物件の半径3Km圏内は主に大阪市阿倍野区、東住吉区、住吉区、住之江区、西成区から構成されています。対象施設周辺では施設北側から西側にかけて75歳以上人口の集積が見られます。本物件の3km圏内の行政区(大阪市阿倍野区、東住吉区、住吉区、住之江区、西成区)における2018年1月1日時点の75歳以上高齢者数は93.7千人で、総人口に占める割合(15.0%)は、全国平均(13.5%)を上回り、既に高齢化が進んでいます。また国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)」によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の89.1千人から2040年に98.4千人になると見込まれています。 物件特性:最多の居室面積は25㎡と比較的広く、全居室内に浴室、ミニキッチンが設置されています。

特記事項

本物件の全部若しくは一部を、譲渡、転貸又は事実上第三者に使用させる行為をする場合には、賃借人の書面による承諾が必要となります。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額				736百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			736百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		744百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	36百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	1百万円	エンジニアリング・レポートにおける中長期更新費用の年平均額を計上しています。
		④正味純収益(NCF)	34百万円	-
		⑤還元利回り	4.7%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		732百万円	-
		割引率	4.7% (初年度から 8年度までの 割引率)	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.9%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、地下鉄御堂筋線「西田辺」駅に近接し、都心部への接近性に優れる他、周辺には食品スーパーや飲食店が充実しており、生活利便性の高い立地条件を有しています。また、建物条件では、築後13年程度であるほか、維持管理の状態も概ね良好です。全室個室でプライベート空間を確保の上、緊急呼出装置、トイレ、洗面、ミニキッチン等を備えています。24時間介護職員が常駐しているほか、医療機関との連携、看取り対応、24時間面会可能等充実したサービスが提供されています。これら要因を総合的に踏まえると、その競争力は相対的に高いものと思料されます。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しています。

物件番号			23	物件名称	イリーゼ狛江・別邸
特定資産の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権
取得価格(百万円)			394		取得年月日	2018年12月20日
所在地			東京都狛江市東野川一丁目32番5号
交通アクセス			小田急小田原線「喜多見」駅 徒歩約12分
土地	地積(㎡)		2,475.48(全体)		用途地域	第一種低層住居専用地域
	所有形態		所有権(信託受益権の準共有持分30%)		容積率/建蔽率(%)	80/40
建物	構造/階数		RC/3F		賃貸区画数(区画)	1
	延床面積(㎡)		2,016.73(全体)		建築時期	2017年1月27日
	所有形態		所有権(信託受益権の準共有持分30%)		用途	老人ホーム
PM会社			AIPヘルスケアジャパン合同会社
マスターレッシー			本投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)			605.01(注)		主テナント	HITOWAケアサービス株式会社
全賃貸面積(㎡)			605.01(注)		稼働率(%)	100.0
主テナントの賃貸面積(㎡)			605.01(注)		全体に占める割合(%)	100.0
(主テナントの契約概要) 契約形態:普通建物賃貸借契約 契約期間:2017年2月1日から2047年1月31日まで 賃料改定:賃貸人及び賃借人は10年毎に賃料を改定できます。また、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の大幅な変動があった場合、協議の上改定できるものとします。 契約更新:賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の12ヶ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の意思を表示しない場合、甲乙協議の上決定した賃貸借条件で10年間更新されるものとし、以後も同様とします。 中途解約:賃借人は、2028年1月31日までは同契約を中途解約できないものとします。但し、中途解約不能期間の残存賃料及び敷金返還請求権の放棄により、同契約を解約できるものとします。また、2028年2月1日以後2047年1月31日までの間においては、賃借人は、賃貸人に対して12ヶ月前までに中途解約する旨を書面にて申告しなければならないものとします。但し、賃貸人が新たな賃借人との賃貸借契約を締結した場合、新たな賃借人への引渡日をもって同契約を解約できるものとします。
入居者の状況・施設の概要 (重要事項説明書記載日 2019年10月1日)
オペレーター			HITOWAケアサービス株式会社		開設年月日	2017年3月1日
施設の類型			介護付有料老人ホーム (特定施設)		居室数(室)	59
居住の権利形態			利用権		定員(人)	59
居室面積帯(㎡)			18.00		入居者数(人)	55
入居時要件			要介護		入居率(%)	93.2
入居者の平均要介護度			3.0		入居者の平均年齢(歳)	88
利用料の支払い方式
			一時金方式		月払い方式
		入居一時金(円)	-		-
		月額利用料(円)	-		228,000～249,000
介護に関わる職員体制			3.0:1		夜間職員体制(最小時人数)	介護職員1名
協力医療機関			医療法人社団大和会 多摩川病院 医療法人社団交鐘会 あおぞら在宅診療所 医療法人社団白報会 せたがや在宅診療所
協力歯科医療機関			医療法人社団高輪会 高輪歯科医院

(注) 本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の100分の30に相当する準共有持分です。
賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物一棟全体の100分の30に相当する面積を記載しています。

特徴

立地特性:本物件は小田急小田原線「喜多見」駅から徒歩約12分の住宅地に立地しています。 地域特性:本物件の5㎞圏内の行政区(狛江市)における2018年1月1日時点の75歳以上の高齢者は10.4千人で、総人口に占める割合(12.7%)は、全国平均(13.5%)をやや下回っています。また、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計)によると、当該行政区の75歳以上高齢者数は、2015年10月1日時点の9.7千人から2040年に13.1千人になると見込まれています。 物件特性:2017年竣工と築浅の本物件は、要介護者向けの施設で標準的な広さとなる約18㎡を中心とした広さの個室を提供しており、居室設備として洗面台、トイレを備えています。

特記事項

本投資法人と他の準共有者の間では、準共有者間協定を締結しています。自ら保有する準共有持分の譲渡、担保提供その他の処分について一定の手続き履行義務が定められています。また、一定の重要事項は全準共有者の意思に基づいて行われる旨が定められています。

鑑定評価書の概要
鑑定評価機関				一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額				399百万円
価格時点				2019年10月31日
項目			内容	概要等
収益価格			399百万円	DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格からの検証を行って査定しています。
	直接還元法による収益価格		405百万円	中期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利回りで還元して査定しています。
		①運営純収益(NOI)	17百万円	-
		②一時金の運用益	0百万円	運用利回りを1.0%として運用益を査定しています。
		③資本的支出	0百万円	類似不動産における資本的支出の水準、築年数やERにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定しています。
		④正味純収益(NCF)	17百万円	-
		⑤還元利回り	4.4%	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定しています。
	DCF法による収益価格		393百万円	-
		割引率	4.2%	類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等により査定しています。
		最終還元利回り	4.6%	類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案の上査定しています。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際して留意した事項
対象不動産は、小田急小田原線「喜多見」駅からやや距離がありますが、タクシー等の利用は比較的容易であることから、最寄駅への接近不便性は緩和されています。また、建物条件では、2017年竣工と築浅であるため、経年による劣化は特に認められず、他の競合物件と比較しても、遜色のない水準にあるものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑定評価を決定しています。