有報情報
- #1 その他、資産管理等の概要（連結）
- 資産運用委託契約2019/12/26 15:33
(ロ)資産保管会社:みずほ信託銀行株式会社期間 本契約は、本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生ずるものとし、契約期間は定めないものとします。 更新 該当事項はありません。 解約 i. 本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに本契約を解約することができます。ii. 本投資法人は、本資産運用会社に対して、6か月前に書面による通知をし、かつ、事前に投資主総会の決議を経た上で、本契約を解約することができます。iii. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、6か月前の書面による通知をもって、本契約の解約を申し入れることができるものとし、本投資法人は、当該解約の申入れを受けた場合、直ちに投資主総会を開催して本契約の解約に関する承認を求め、又は、やむを得ない事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。本契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人は、当該解約申入れに同意するものとし、本契約は、通知に定められた解約日において終了するものとします。iv. 上記i.からiii.までの規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が以下の(i)から(iii)までのいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することができます。(i) 本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合(ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。)(ii) 本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合(iii)上記(i)及び(ii)に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合v. 本投資法人は、本資産運用会社が以下の(i)から(iii)までのいずれかに該当する場合、本契約を解約します。(i) 金融商品取引法に定める金融商品取引業者(金融商品取引法に定める投資運用業を行う者であり、かつ宅地建物取引業法第3条第1項の免許及び第50条の2第1項の認可を受けている者に限ります。)でなくなった場合(ii) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合(iii)解散した場合 変更等 本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。
資産保管業務委託契約 - #2 その他投資資産の主要なもの（連結）
- (注3)「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書の鑑定価格を記載しています。2019/12/26 15:33
(注4)「取得価格」は、各保有資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金額(取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を含まず、百万円未満を切り捨てています。)(ただし、追加取得した増築部分がある保有資産については、追加取得した増築部分である建物の建築(増築)に係る工事請負契約及び建築設計・監理等業務委託契約等に記載されている代金額(経費及び税金等を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を含みます。)を記載しています。以下同じです。
(注5)「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。 - #3 利害関係人との取引制限（連結）
- d. 不動産の貸借2019/12/26 15:33
e. 次に掲げる取引以外の特定資産に係る取引(ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。)
i. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引 - #4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
- i. 投資運用業2019/12/26 15:33
ii. 宅地建物取引業
iii. 第二種金融商品取引業 - #5 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）
- また、本投資法人の資産運用に関与する重要な使用人は、以下のとおりです。2019/12/26 15:33
(本書の日付現在) 商業リート本部長 浅野 晃弘 前記「第1 投資法人の追加情報 2 役員の状況」をご参照下さい。 - コンプライアンス部長 兼 コンプライアンス・オフィサー 藤江 治 1991年 4月 東京建物株式会社 - 2004年 8月 GEリアル・エステート株式会社 2006年 3月 同社 リーガル・オペレーションズ・マネージャー 2008年 4月 同社 法務部長 2012年 4月 日本GE株式会社 リアル・エステート・ビジネスオペレーション・リスク管理部長 2014年10月 ケネディクス株式会社 内部監査部担当部長ケネディクス不動産投資顧問株式会社 内部監査部担当部長 2015年11月 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 コンプライアンス部担当部長 2019年 5月 同社 コンプライアンス部長兼コンプライアンス・オフィサー(現任) - #6 投資リスク（連結）
- (ハ)賃貸借契約に関するリスク2019/12/26 15:33
(ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ホ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク - #7 投資方針（連結）
- 高齢化や大都市圏への人口集中が進行する中、生活必需品に対する安定したニーズを背景として、今後も生活密着性の高い商業施設(注1)への需要の高まりが見込まれると同時に、商業施設の小規模化・専門店化が進行しており、社会構造の変化及び多様化する消費者のニーズに対応することができるチェーンストア型専門店(注2)(以下「専門店」といいます。)をテナントに含む生活密着型商業施設への需要が今後ますます高まると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「⑤ 商業施設及び商業施設を取り巻くマクロ環境の変遷に即した生活密着型商業施設」をご参照下さい。)。また、高齢化や大都市圏への人口集中が進行する中、生活密着型商業施設は、国土交通省が都市計画運用指針を通じて推進するコンパクトシティの理念に合致し、地域コミュニティの活性化につながる場所であると、本投資法人は考えています。一方、IT技術の進展を背景にEコマース(電子商取引)が進展し、消費者に商品を提供するという観点において、消費地に近接した物流施設の重要性が高まってきていること等、商業施設と物流施設(注3)の垣根が低下しつつあり、消費者に商品を届ける「チャネル・機能」としての物流施設を商業施設の延長線上にあるものとして捉え、また、モノの流れの多様化や配送拠点から消費者である配送先までの最終区間を意味するラストマイル(以下「ラストマイル」といいます。)への対応を行う中で、消費地に近い生活密着型商業施設及び物流施設の需要が今後も伸びるものと、本投資法人は考えています。これらの考えのもと、本投資法人は、生活密着型商業施設への重点投資に加えて、商業施設を補って商品を提供する物流施設にも厳選投資を行うことで、地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指すことを基本理念としています。2019/12/26 15:33
(注1)別途記載する場合を除き、本「2 投資方針」において「商業施設」とは、不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち、店舗用途(飲食店、スポーツクラブ、コンビニエンスストア、結婚式場、アミューズメント施設、テーマパーク等の複合的観光施設、学習塾、託児所、保険代理店、旅行代理店、マッサージ店、美容院・エステティックサロン及び公共テナントを含みます。)の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいい、本資産運用会社が定める「パイプライン会議」及び「優先検討権」のルールにおける商業施設の定義(当該定義については、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ハ) 各投資法人間における利益相反の防止(優先検討権の概要)」をご参照下さい。)とは異なります。なお、上記託児所には、保育施設(不動産を構成する建物の建築基準法上の各用途の床面積のうち幼稚園、幼保連携型認定こども園、保育所その他これに類する用途の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。)に該当するものは含まれません。
(注2)「チェーンストア型専門店」とは、専門スーパー及び専門量販店を総称していいます。なお、「専門スーパー」とは、取扱商品のうち衣・食・住にわたる商品の割合が70%以上の衣料品スーパー、食料品スーパー及び住関連スーパーを総称していい、「専門量販店」とは、家電量販専門店、ドラッグストア及びホームセンターを総称していいます。以下同じです。 - #8 投資法人の機構（連結）
- 各組織の主な業務は、以下のとおりです。なお、本「② 投資法人の運用体制」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけではなく、ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス・プライベート投資法人の資産運用及びその他の業務にも関与しますが、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています。2019/12/26 15:33
(ハ)委員会の概要部署名 分掌業務 ■資産運用部i. KRR資産運用業務に係る資産の運用に関する事項ii. 本投資法人の保有不動産等に係る予算及び実績の管理に関する事項iii. 本投資法人の投資運用リスク(資産運用)の個別管理に関する事項iv. 本投資法人の資産管理計画の策定及び変更に関する事項v. 本投資法人の不動産管理リスク(管理)の個別管理に関する事項vi. 本投資法人の保有不動産等に係る工事(軽微な工事を除きます。)の監理に関する事項vii. 本投資法人の不動産管理リスク(工事)の個別管理に関する事項viii.その他上記に付随又は関連する事項 ■資産管理部i. 本投資法人の保有不動産等に係る賃貸借の管理に関する事項ii. 本投資法人の保有不動産等に係る建物の管理に関する事項iii. 本投資法人の保有不動産等に係る入出金の管理に関する事項iv. 本投資法人の保有不動産等に係る軽微な工事の監理に関する事項v. その他上記に付随又は関連する事項 ■企画部i. 本投資法人の資金調達に関する事項のうち、投資口の発行・投資法人債の発行等直接金融に係る事項ii. 本投資法人の資本政策に係る事項iii. 本投資法人の中期運用計画の策定及び変更に関する事項iv. 本投資法人の年度運用計画の策定及び変更に関する事項v. 本投資法人のIR活動に関する事項vi. 本投資法人のディスクロージャーに関する事項(本投資法人の資産運用報告を含みます。ただし、本投資法人の有価証券報告書及び決算短信の作成については財務経理部のサポートとします。)vii. 不動産投資信託市場の調査分析に関する事項(本投資法人に係るもの)viii.本投資法人の投資主との対応に関する事項(投資主総会に関する事項を除きます。)ix. 所管業務に係る監督官庁との折衝等に関する事項(本投資法人に係るもの)x. 関係諸団体との対応等に関する事項(本投資法人に係るもの)xi. その他上記に付随又は関連する事項 - #9 注記表（連結）
- (単位:千円)2019/12/26 15:33
2.戻入れの具体的な方法発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額 信託建物、信託借地権 借地権償却額及び減価償却超過額等の発生 4,569 繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 167,541
当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)戻入れの具体的な方法 信託建物、信託借地権 売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。 繰延ヘッジ損益 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。 - #10 管理報酬等（連結）
- (ニ)取得報酬2019/12/26 15:33
本投資法人が特定資産を取得した場合(増築又は建替えにより建物を取得した場合を含みます。)において、その取得価額(ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。)(注7)に1.0%を乗じた金額(1円未満切捨て)を取得報酬とします。
取得報酬の支払期限は、本投資法人が当該資産を取得した日(注8)から1か月以内とします。 - #11 課税上の取扱い（連結）
- 本投資法人が2021年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。2019/12/26 15:33
b.不動産取得税不動産の所有権の取得日 2012年4月 1日～2021年3月31日 2021年4月1日～ 土地(一般) 1.5% 2.0%(原則) 建物(一般) 2.0%(原則) 本投資法人が取得する不動産 1.3%
本投資法人が2021年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。 - #12 資産の評価（連結）
- (イ)不動産、不動産の賃借権、地上権及び地役権2019/12/26 15:33
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、本投資法人が採用する算定方法が合理的な理由により適当ではないと判断する場合でかつ投資者保護上、問題ないと合理的に判断できる場合には、法令に従い他の算定方法に変更することができるものとします。
(ロ)不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
