(注3)「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書の鑑定価格を記載しています。
(注4)「取得価格」は、各保有資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金額(取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を含まず、百万円未満を切り捨てています。)(ただし、追加取得した増築部分がある保有資産については、追加取得した増築部分である建物の建築(増築)に係る工事請負契約及び建築設計・監理等業務委託契約等に記載されている代金額(経費及び税金等を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を含みます。)を記載しています。以下同じです。
(注5)「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

2021/12/23 15:31

#2 利害関係人との取引制限（連結）

(イ)不動産等の取得
a. 本投資法人が利害関係者又は本資産運用会社から不動産等(不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは地役権又は不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは地役権を信託する信託受益権をいいます。以下本(2)において同じです。)を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士(法人を含むものとします。以下本(2)において同じです。)が鑑定した鑑定評価額(以下「第三者鑑定評価額」といいます。)を超えて取得してはなりません。ただし、鑑定評価額は、物件の本体価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
b. 本資産運用会社、ケネディクス、KIP及び本投資法人の間で締結する不動産情報提供等に関する覚書に定めるウェアハウジングの活用により、(i)ケネディクス若しくは同社が全額出資する法人、又は(ii)KIPがアセットマネジメント業務を受託するウェアハウジングファンドから本投資法人が不動産等を取得する場合、又は、本資産運用会社、三井住友ファイナンス&リース株式会社及びSMFLみらいパートナーズ株式会社の間で締結するサポート契約に定めるブリッジ又はSPCブリッジの活用により、SMFLみらいパートナーズ株式会社又は第三者から本投資法人が不動産等を取得する場合(ただし、商業リート本部利害関係取引規程の対象となる取引による取得に限ります。)は、当該ウェアハウジング又はブリッジ若しくはSPCブリッジに係る費用を上記a.の鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。

2021/12/23 15:31

#3 投資リスク（連結）

(ロ)減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
景気情勢や不動産価格の変動等によって本投資法人の保有している資産の価格が大幅に下落した場合等に、会計上減損損失が発生する可能性があります。

2021/12/23 15:31

#4 投資方針（連結）

c. 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が得られること
(注)本(ト)における「総資産額」とは、直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額に、有形固定資産における鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を加減して求めた金額とします。
(チ)運営管理方針

2021/12/23 15:31

#5 注記表（連結）

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は、以下のとおりです。建物 2～70年構築物 8～59年機械及び装置 2～25年工具、器具及び備品 3～15年(2)無形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。(3)長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費定額法(3年)により償却しています。(2)投資法人債発行費償還期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は198千円、当期は106,958千円です。(2)収益に関する計上基準本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。①不動産等の売却不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。②水道光熱費収入水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段:金利スワップ取引ヘッジ対象:借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。(4)ヘッジ有効性の評価の方法ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。ただし、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、有効性の評価は省略しています。

(会計方針の変更に関する注記)

2021/12/23 15:31