半期報告書(内国投資証券)-第1期(平成26年10月3日-平成27年9月30日)
(1)【投資状況】
① 投資状況
(注1) 「地域」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び特例市等をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいい、「名古屋圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「福岡圏」は福岡県をいい、「特例市等」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏及び福岡圏以外の特例市(人口20万人以上の法定人口を有する都市)及び人口20万人未満でもその周辺エリアを含め、相応の商圏人口が見込まれる地域をいいます。以下同じです。
(注2) 「保有総額」とは、平成27年3月31日現在における中間貸借対照表計上額(信託不動産については減価償却後の帳簿価額)によっており、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「対総資産比率」とは、資産総額に対する当該不動産等の中間貸借対照表計上額の比率を表しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 「負債総額」及び「純資産総額」とは、中間貸借対照表における負債合計及び純資産合計によっています。
② 投資資産
(イ) 不動産等組入資産明細
平成27年3月31日現在、本投資法人が保有する資産(不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権をいいます。以下総称して「保有資産」ということがあります。)は、以下のとおりです。
(注1)「物件タイプ」は、生活密着型商業施設における、NSC(ネイバーフッドショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)、CSC(コミュニティショッピングセンター)、都市駅前型及びSS(スペシャリティストア)の5つのタイプの分類を記載しています。本投資法人が考える生活密着型商業施設における各タイプの特徴は、以下のとおりです。
(注2)「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には、登記簿に記載の代表的な建物所在地又は登記簿に記載の代表的な地番を記載しています。
(注3)「取得価格」は、各保有資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金額(取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。以下同じです。
(注4)「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ) テナントとの契約状況
平成27年3月31日現在の保有資産のテナントとの契約状況(総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率、テナント数、年間賃料の総額、敷金・保証金の総額)は、以下のとおりです。
(注1)「総賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸が可能と考える面積を記載しています。なお、ロゼオ水戸で増築を検討している土地区画については、総賃貸可能面積から除外しています。以下同じです。
(注2)「総賃貸面積」は、平成27年3月31日現在における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫及び土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸面積を含みません。)。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約(マスターリース契約における賃料がエンドテナントとの賃貸借契約における賃料と連動しているものをいいます。以下同じです。)による賃貸借契約を締結している場合には、平成27年3月31日現在における各保有資産に係るエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。また、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約(エンドテナントとの賃貸借契約における賃料にかかわらず一定の賃料を受け取るものをいいます。以下同じです。)による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース契約に表示された賃貸面積を記載しています。以下同じです。
(注3)「稼働率」は、平成27年3月31日現在の各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、稼働率の合計欄については、ポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、すべての保有資産に係る総賃貸可能面積に対してすべての保有資産に係る総賃貸面積が占める割合を記載しています。以下同じです。
(注4)「テナント数」は、平成27年3月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約を締結している場合には、マスターリース会社の数の後に括弧書きでエンドテナントの数を記載しています。また、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース会社の数を記載しています。以下同じです。
合計欄には、各保有資産に係るテナントの数(件数)の合計を記載しています。なお、テナントの数の合計は、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約を締結している場合にはエンドテナントの数を、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース会社の数を、それぞれ用いて算出しています。
(注5)「年間賃料の総額」は、平成27年3月31日現在における、各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契約を除きます。)に規定する月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース契約に規定する年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注6)「敷金・保証金の総額」は、平成27年3月31日現在における、各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約等に規定する敷金・保証金の残高を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注7)賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。
(ハ) 運用資産の資本的支出
(A)資本的支出の予定
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、第1期(平成27年9月期)に計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、以下のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
(B)期中の資本的支出
当中間期中の資本的支出はポートフォリオ全体で6,847千円であり、修繕費に計上した5,345千円と合わせ、合計12,192千円の工事を実施しています。
(ニ) 主要な不動産の概要
本投資法人の投資不動産の各物件につき、平成27年3月31日現在において、主要な不動産(当該物件の総賃料収入が本投資法人の保有資産全体の総賃料収入の10%以上を占める不動産をいいます。以下同じです。)の概要は、以下のとおりです。なお、主要な不動産に該当する物件の稼働率の推移については、後記「④ 個別物件の収益状況 賃貸借情報 稼働率」欄をご参照下さい。
(注)平成27年3月31日現在における、各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契約を除きます。)に規定する月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース契約に規定する月額固定賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
③ 賃料上位エンドテナント
平成27年3月31日現在において、ポートフォリオ全体に対し賃料上位10を占めるエンドテナント及びサブ・リース型マスターリース会社は、以下のとおりです。
(注1)「業種」は、日本標準産業分類に基づく業種を記載しています。
(注2)「面積比率」は、平成27年3月31日現在の各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して当該エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社の賃貸面積が占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「年間固定賃料」は、平成27年3月31日現在における、当該エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契約を除きます。)に規定する月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、当該エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に規定する敷金・保証金の残高を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)上記賃料上位エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社のうち、株式会社イトーヨーカ堂は、主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が本投資法人の保有資産全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。)に該当します。
(注6)賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。
④ 個別物件の収益状況
第1期中間(平成26年10月3日～平成27年3月31日):180日間
(注1)本投資法人における平成27年3月中間期の計算期間は平成26年10月3日から平成27年3月31日までの180日間ですが、実質的な資産運用期間の日数は平成27年2月10日からの50日間です。
(注2)賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。
(注3)取得金額加重平均運用日数を記載しています。
① 投資状況
| 資産の種類 | 地域 (注1) | 当中間期 平成27年3月31日現在 | |
| 保有総額 (千円) (注2) | 対総資産比率 (%) (注3) | ||
| 信託不動産 | 首都圏 | 49,523,551 | 52.3 |
| 大阪圏 | 13,453,889 | 14.2 | |
| 名古屋圏 | 5,473,242 | 5.8 | |
| 福岡圏 | 1,541,860 | 1.6 | |
| 特例市等 | 12,241,170 | 12.9 | |
| 信託不動産合計 | 82,233,714 | 86.9 | |
| 預金その他の資産 | 12,377,859 | 13.1 | |
| 資産総額計 | 94,611,573 | 100.0 | |
| 当中間期 平成27年3月31日現在 | ||
| 金額 (千円) | 対総資産比率 (%) (注3) | |
| 負債総額(注4) | 36,420,487 | 38.5 |
| 純資産総額(注4) | 58,191,085 | 61.5 |
| 資産総額計 | 94,611,573 | 100.0 |
(注1) 「地域」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び特例市等をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいい、「名古屋圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいい、「福岡圏」は福岡県をいい、「特例市等」とは、首都圏、大阪圏、名古屋圏及び福岡圏以外の特例市(人口20万人以上の法定人口を有する都市)及び人口20万人未満でもその周辺エリアを含め、相応の商圏人口が見込まれる地域をいいます。以下同じです。
(注2) 「保有総額」とは、平成27年3月31日現在における中間貸借対照表計上額(信託不動産については減価償却後の帳簿価額)によっており、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「対総資産比率」とは、資産総額に対する当該不動産等の中間貸借対照表計上額の比率を表しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 「負債総額」及び「純資産総額」とは、中間貸借対照表における負債合計及び純資産合計によっています。
② 投資資産
(イ) 不動産等組入資産明細
平成27年3月31日現在、本投資法人が保有する資産(不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権をいいます。以下総称して「保有資産」ということがあります。)は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件 タイプ (注1) | 物件名称 | 所在地 (注2) | 所有 形態 | 中間期末 帳簿価額 (百万円) | 取得 価格 (百万円) (注3) | 投資 比率 (%) (注4) |
| T-1 | CSC | フルルガーデン八千代 | 千葉県八千代市村上南一丁目3番1号他 | 信託 受益権 | 15,105 | 14,848 | 18.4 |
| T-2 | 都市 駅前型 | MONA新浦安 | 千葉県浦安市入船一丁目5番1号 | 信託 受益権 | 8,191 | 8,063 | 10.0 |
| T-3 | 都市 駅前型 | パサージオ西新井 | 東京都足立区西新井栄町一丁目17番1号 | 信託 受益権 | 5,967 | 5,850 | 7.2 |
| T-4 | 都市 駅前型 | 代官山アドレス・ディセ | 東京都渋谷区代官山町17番6号 | 信託 受益権 | 5,467 | 5,390 | 6.7 |
| T-5 | NSC | ウニクス伊奈 | 埼玉県北足立郡伊奈町学園二丁目188番地1 | 信託 受益権 | 4,439 | 4,379 | 5.4 |
| T-6 | NSC | ヨークタウン北金目 | 神奈川県平塚市北金目一丁目6番1号 | 信託 受益権 | 4,056 | 4,000 | 4.9 |
| T-7 | NSC | ウニクス吉川 | 埼玉県吉川市栄町797番地1 | 信託 受益権 | 3,673 | 3,600 | 4.5 |
| T-8 | SS | スポーツクラブルネサンス 富士見台 | 東京都練馬区貫井三丁目12番33号 | 信託 受益権 | 2,621 | 2,586 | 3.2 |
| O-1 | NSC | ブルメール舞多聞 | 兵庫県神戸市垂水区舞多聞東二丁目1番45号 | 信託 受益権 | 8,537 | 8,389 | 10.4 |
| O-2 | SM | ライフ高殿店(仮称)(底地) | 大阪府大阪市旭区高殿五丁目6番3 | 信託 受益権 | 2,727 | 2,685 | 3.3 |
| O-3 | NSC | ピアゴ・カーマ ホームセンター近江八幡店 | 滋賀県近江八幡市鷹飼町字一本木223番地3他 | 信託 受益権 | 2,188 | 2,140 | 2.6 |
| N-1 | SS | カーマホームセンター 中川富田店(底地) | 愛知県名古屋市中川区富田町大字榎津字布部田462番 | 信託 受益権 | 2,351 | 2,311 | 2.9 |
| N-2 | NSC | バロー一宮西店 | 愛知県一宮市八幡五丁目1番16号 | 信託 受益権 | 2,213 | 2,174 | 2.7 |
| N-3 | SS | ケーズデンキ中川富田店(底地) | 愛知県名古屋市中川区富田町大字榎津字布部田436番8 | 信託 受益権 | 907 | 889 | 1.1 |
| F-1 | SM | サニー野間店 | 福岡県福岡市南区野間三丁目10番30号 | 信託 受益権 | 1,541 | 1,497 | 1.9 |
| R-1 | NSC | ロゼオ水戸 | 茨城県水戸市笠原町978番地39他 | 信託 受益権 | 9,817 | 9,675 | 12.0 |
| R-2 | SS | ケーズデンキ青森本店 | 青森県青森市東大野二丁目8番4号他 | 信託 受益権 | 1,505 | 1,469 | 1.8 |
| R-3 | SS | スーパースポーツゼビオ 青森中央店 | 青森県青森市東大野二丁目12番1号 | 信託 受益権 | 918 | 898 | 1.1 |
| 合 計 | 82,233 | 80,843 | 100.0 | ||||
(注1)「物件タイプ」は、生活密着型商業施設における、NSC(ネイバーフッドショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)、CSC(コミュニティショッピングセンター)、都市駅前型及びSS(スペシャリティストア)の5つのタイプの分類を記載しています。本投資法人が考える生活密着型商業施設における各タイプの特徴は、以下のとおりです。
| 生活密着型商業施設のタイプ | 特徴 | 商圏 |
| NSC(ネイバーフッドショッピングセンター) | 食品スーパー等を中心のテナントとし、複数の各種専門店を有する商業施設 | 3～5㎞ |
| SM(スーパーマーケット) | 日常生活に必要な食品を主力商品とした食品スーパー | 3㎞ |
| CSC(コミュニティショッピングセンター) | 食品スーパー等を核テナントとし、複数の各種専門店を有する中規模の商業施設 | 5～10㎞ |
| 都市駅前型 | 都市の駅前に立地し、駅前の立地ポテンシャルから安定的な集客力を有する商業施設 | 3～10㎞ |
| SS(スペシャリティストア) | ドラッグストア、コンビニエンスストア、スポーツクラブ、家電量販店等の各種専門店を有する商業施設 | 1～10㎞ |
(注2)「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には、登記簿に記載の代表的な建物所在地又は登記簿に記載の代表的な地番を記載しています。
(注3)「取得価格」は、各保有資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買代金額(取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。以下同じです。
(注4)「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ) テナントとの契約状況
平成27年3月31日現在の保有資産のテナントとの契約状況(総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率、テナント数、年間賃料の総額、敷金・保証金の総額)は、以下のとおりです。
| 物 件 番 号 | 物件名称 | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注1) | 総賃貸 面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント 数 (注4) | 年間賃料の 総額 (千円) (注5) | 敷金・ 保証金の 総額 (百万円) (注6) |
| T-1 | フルルガーデン八千代 | 77,057.56 | 76,800.63 | 99.7 | 50 | 1,106,382 | 4,248 |
| T-2 | MONA新浦安 | 9,568.31 | 9,523.31 | 99.5 | 1(74) | 618,784 | 636 |
| T-3 | パサージオ西新井 | 10,546.25 | 10,404.31 | 98.7 | 1(39) | 394,427 | 229 |
| T-4 | 代官山アドレス・ディセ | 5,056.39 | 4,681.24 | 92.6 | 1(25) | 335,262 | 309 |
| T-5 | ウニクス伊奈 | 13,044.37 | 13,044.37 | 100.0 | 1 | 263,472 | 136 |
| T-6 | ヨークタウン北金目 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| T-7 | ウニクス吉川 | 10,620.04 | 10,620.04 | 100.0 | 1(11) | 259,285 | 201 |
| T-8 | スポーツクラブルネサンス富士見台 | 3,120.87 | 3,120.87 | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| O-1 | ブルメール舞多聞 | 30,037.11 | 29,210.10 | 97.2 | 46 | 672,150 | 407 |
| O-2 | ライフ高殿店(仮称)(底地) | 4,437.07 | 4,437.07 | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| O-3 | ピアゴ・カーマホームセンター近江八幡店 | 14,313.00 | 14,313.00 | 100.0 | 2 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| 物 件 番 号 | 物件名称 | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注1) | 総賃貸 面積 (㎡) (注2) | 稼働率 (%) (注3) | テナント 数 (注4) | 年間賃料の 総額 (千円) (注5) | 敷金・ 保証金の 総額 (百万円) (注6) |
| N-1 | カーマホームセンター中川富田店(底地) | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| N-2 | バロー一宮西店 | 9,447.48 | 9,447.48 | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| N-3 | ケーズデンキ中川富田店(底地) | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| F-1 | サニー野間店 | 2,814.67 | 2,814.67 | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| R-1 | ロゼオ水戸 | 45,654.67 | 45,654.67 | 100.0 | 1(22) | 652,967 | 421 |
| R-2 | ケーズデンキ青森本店 | 10,083.41 | 10,083.41 | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 174 |
| R-3 | スーパースポーツゼビオ青森中央店 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) | 100.0 | 1 | 非開示 (注7) | 非開示 (注7) |
| 合計 | 282,040.81 | 280,394.78 | 99.4 | 279 | 5,574,688 | 8,119 |
(注1)「総賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸が可能と考える面積を記載しています。なお、ロゼオ水戸で増築を検討している土地区画については、総賃貸可能面積から除外しています。以下同じです。
(注2)「総賃貸面積」は、平成27年3月31日現在における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫及び土地(平面駐車場を含みます。)の賃貸面積を含みません。)。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約(マスターリース契約における賃料がエンドテナントとの賃貸借契約における賃料と連動しているものをいいます。以下同じです。)による賃貸借契約を締結している場合には、平成27年3月31日現在における各保有資産に係るエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。また、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約(エンドテナントとの賃貸借契約における賃料にかかわらず一定の賃料を受け取るものをいいます。以下同じです。)による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース契約に表示された賃貸面積を記載しています。以下同じです。
(注3)「稼働率」は、平成27年3月31日現在の各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、稼働率の合計欄については、ポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、すべての保有資産に係る総賃貸可能面積に対してすべての保有資産に係る総賃貸面積が占める割合を記載しています。以下同じです。
(注4)「テナント数」は、平成27年3月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約を締結している場合には、マスターリース会社の数の後に括弧書きでエンドテナントの数を記載しています。また、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース会社の数を記載しています。以下同じです。
合計欄には、各保有資産に係るテナントの数(件数)の合計を記載しています。なお、テナントの数の合計は、マスターリース会社が賃貸人等との間でパス・スルー型マスターリース契約を締結している場合にはエンドテナントの数を、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース会社の数を、それぞれ用いて算出しています。
(注5)「年間賃料の総額」は、平成27年3月31日現在における、各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契約を除きます。)に規定する月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース契約に規定する年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注6)「敷金・保証金の総額」は、平成27年3月31日現在における、各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約等に規定する敷金・保証金の残高を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注7)賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。
(ハ) 運用資産の資本的支出
(A)資本的支出の予定
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、第1期(平成27年9月期)に計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、以下のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
| 物件 番号 | 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | |||||
| T-2 | MONA新浦安 | 千葉県浦安市 | 空調設備交換工事 | 自平成27年4月 至平成27年9月 | 64,030 | - | - |
| T-2 | MONA新浦安 | 千葉県浦安市 | トイレ改修工事 | 自平成27年4月 至平成27年9月 | 47,062 | - | - |
| T-3 | パサージオ 西新井 | 東京都足立区 | 共用部照明LED化工事 | 自平成27年4月 至平成27年9月 | 27,196 | - | - |
| T-2 | MONA新浦安 | 千葉県浦安市 | 外部階段塗装工事 | 自平成27年4月 至平成27年9月 | 14,950 | - | - |
| T-1 | フルルガーデン八千代 | 千葉県八千代市 | 常用自家発電設備改修工事 | 自平成27年4月 至平成27年9月 | 12,819 | - | - |
(B)期中の資本的支出
当中間期中の資本的支出はポートフォリオ全体で6,847千円であり、修繕費に計上した5,345千円と合わせ、合計12,192千円の工事を実施しています。
(ニ) 主要な不動産の概要
本投資法人の投資不動産の各物件につき、平成27年3月31日現在において、主要な不動産(当該物件の総賃料収入が本投資法人の保有資産全体の総賃料収入の10%以上を占める不動産をいいます。以下同じです。)の概要は、以下のとおりです。なお、主要な不動産に該当する物件の稼働率の推移については、後記「④ 個別物件の収益状況 賃貸借情報 稼働率」欄をご参照下さい。
| 物件 番号 | 物件名称 | テナント 数 | 総賃料収入 (百万円) (注) | 総賃貸面積 (㎡) | 総賃貸 可能面積 (㎡) |
| T-1 | フルルガーデン八千代 | 50 | 1,106 | 76,800.63 | 77,057.56 |
| T-2 | MONA新浦安 | 1(74) | 618 | 9,523.31 | 9,568.31 |
| O-1 | ブルメール舞多聞 | 46 | 672 | 29,210.10 | 30,037.11 |
| R-1 | ロゼオ水戸 | 1(22) | 652 | 45,654.67 | 45,654.67 |
(注)平成27年3月31日現在における、各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契約を除きます。)に規定する月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、マスターリース会社が賃貸人等との間でサブ・リース型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、マスターリース契約に規定する月額固定賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
③ 賃料上位エンドテナント
平成27年3月31日現在において、ポートフォリオ全体に対し賃料上位10を占めるエンドテナント及びサブ・リース型マスターリース会社は、以下のとおりです。
| エンド テナント名 | 業種 (注1) | 物件名称 | 総賃貸 面積 (㎡) | 面積 比率 (%) (注2) | 年間固 定賃料 (千円) (注3) | 敷金・ 保証金 (百万円) (注4) | 契約満了日 | 契約形態 | 契約更改 の方法 |
| 株式会社 イトーヨーカ堂 (注5) | 小売業 | フルルガーデン 八千代 | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) |
| ゼビオ 株式会社 | 小売業 | ①フルルガーデン八千代 ②スーパースポーツゼビオ青森中央店 | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) |
| 株式会社 ピーアンドディコンサルティング | 不動 産業 | ウニクス伊奈 | 13,044.37 | 4.6 | 263,472 | 136 | 平成38年 9月25日 | 普通借家 | 更新規定 なし |
| 株式会社 ヨーク マート | 小売業 | ヨークタウン 北金目 | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) |
| コーナン 商事株式 会社 | 小売業 | ウニクス吉川 | 7,490.20 | 2.7 | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 平成43年 8月29日 | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) |
| 株式会社 ライフコーポレーション | 小売業 | ①ウニクス吉川 ②ライフ高殿店 (仮称)(底地) | ①2,455.80 ②4,437.07 | ①0.9 ②1.6 | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①平成43年 8月29日 ②平成47年 7月29日 | ①定期借家 ②事業用定 期借地 | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) |
| 株式会社 エディオン | 小売業 | ブルメール 舞多聞 | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) |
| DCMカーマ 株式会社 | 小売業 | ①ピアゴ・カーマホームセンター近江八幡店 ②カーマホームセンター中川富田店(底地) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) | ①非開示 (注6) ②非開示 (注6) |
| 株式会社 バロー | 小売業 | バロー一宮西店 | 9,447.48 | 3.3 | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 定期借家 | 更新規定 なし |
| 株式会社LIXILビバ | 小売業 | ロゼオ水戸 | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) |
(注1)「業種」は、日本標準産業分類に基づく業種を記載しています。
(注2)「面積比率」は、平成27年3月31日現在の各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して当該エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社の賃貸面積が占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「年間固定賃料」は、平成27年3月31日現在における、当該エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫に係る賃貸借契約を除きます。)に規定する月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、当該エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に規定する敷金・保証金の残高を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)上記賃料上位エンドテナント又はサブ・リース型マスターリース会社のうち、株式会社イトーヨーカ堂は、主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が本投資法人の保有資産全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。)に該当します。
(注6)賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。
④ 個別物件の収益状況
第1期中間(平成26年10月3日～平成27年3月31日):180日間
| 地域区分 | 首都圏 | |||||
| 物件番号 | T-1 | T-2 | T-3 | T-4 | T-5 | |
| 物件名称 | フルル ガーデン 八千代 | MONA新浦安 | パサージオ 西新井 | 代官山 アドレス・ ディセ | ウニクス伊奈 | |
| 取得年月日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | |
| 価 格 情 報 | 取得価格(百万円) | 14,848 | 8,063 | 5,850 | 5,390 | 4,379 |
| 構成比率 | 18.4% | 10.0% | 7.2% | 6.7% | 5.4% | |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 15,105 | 8,191 | 5,967 | 5,467 | 4,439 | |
| 賃 貸 借 情 報 | テナント総数 | 50 | 1(74) | 1(39) | 1(25) | 1 |
| 賃貸可能面積(㎡) | 77,057.56 | 9,568.31 | 10,546.25 | 5,056.39 | 13,044.37 | |
| 賃貸面積(㎡) | 76,800.63 | 9,523.31 | 10,404.31 | 4,681.24 | 13,044.37 | |
| 稼働率 | ||||||
| 平成27年3月31日 | 99.7% | 99.5% | 98.7% | 92.6% | 100.0% | |
| 損 益 情 報 (注1) | 運用日数 | 50日 | 50日 | 50日 | 50日 | 50日 |
| ①賃貸事業収益合計(千円) | 222,097 | 148,729 | 83,570 | 70,236 | 36,917 | |
| 賃貸事業収入 | 176,852 | 100,892 | 57,770 | 48,970 | 36,854 | |
| その他賃貸事業収入 | 45,245 | 47,836 | 25,799 | 21,266 | 62 | |
| ②賃貸事業費用合計(千円) | 80,359 | 66,155 | 36,153 | 35,003 | 976 | |
| 管理委託費 | 40,738 | 23,237 | 11,268 | 11,023 | 503 | |
| 公租公課 | 26 | 8 | 8 | 8 | 120 | |
| 水道光熱費 | 21,982 | 19,820 | 12,967 | 10,620 | - | |
| 修繕費 | 3,195 | 1,694 | 126 | 195 | 123 | |
| 保険料 | 529 | 230 | 154 | 86 | 91 | |
| 信託報酬・その他 | 13,887 | 21,163 | 11,628 | 13,067 | 137 | |
| ③NOI (=①-②)(千円) | 141,738 | 82,574 | 47,416 | 35,233 | 35,941 | |
| ④減価償却費 (千円) | 26,369 | 12,728 | 10,254 | 4,874 | 9,569 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④)(千円) | 115,368 | 69,845 | 37,162 | 30,358 | 26,372 | |
| ⑥資本的支出(千円) | 4,588 | 2,259 | - | - | - | |
| ⑦NCF (=③-⑥)(千円) | 137,149 | 80,315 | 47,416 | 35,233 | 35,941 | |
| 参 考 情 報 | 経費率(=②/①) | 36.2% | 44.5% | 43.3% | 49.8% | 2.6% |
| 平成26年度固定資産税等年額(千円) | 139,710 | 44,651 | 70,515 | 23,142 | 20,423 | |
| 担保対象(担保対象は有) | 有 | - | - | - | - | |
| 地域区分 | 大阪圏 | |||||
| 物件番号 | T-6 | T-7 | T-8 | O-1 | O-2 | |
| 物件名称 | ヨークタウン北金目 | ウニクス吉川 | スポーツクラブルネサンス富士見台 | ブルメール 舞多聞 | ライフ高殿店(仮称)(底地) | |
| 取得年月日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | |
| 価 格 情 報 | 取得価格(百万円) | 4,000 | 3,600 | 2,586 | 8,389 | 2,685 |
| 構成比率 | 4.9% | 4.5% | 3.2% | 10.4% | 3.3% | |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 4,056 | 3,673 | 2,621 | 8,537 | 2,727 | |
| 賃 貸 借 情 報 | テナント総数 | 1 | 1(11) | 1 | 46 | 1 |
| 賃貸可能面積(㎡) | 非開示(注2) | 10,620.04 | 3,120.87 | 30,037.11 | 4,437.07 | |
| 賃貸面積(㎡) | 10,620.04 | 3,120.87 | 29,210.10 | 4,437.07 | ||
| 稼働率 | ||||||
| 平成27年3月31日 | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 97.2% | 100.0% | |
| 損 益 情 報 (注1) | 運用日数 | 50日 | 50日 | 50日 | 50日 | 50日 |
| ①賃貸事業収益合計(千円) | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 129,339 | 非開示(注2) | |
| 賃貸事業収入 | 99,568 | |||||
| その他賃貸事業収入 | 29,771 | |||||
| ②賃貸事業費用合計(千円) | 46,117 | |||||
| 管理委託費 | 16,526 | |||||
| 公租公課 | 28 | |||||
| 水道光熱費 | 23,728 | |||||
| 修繕費 | 10 | |||||
| 保険料 | 231 | |||||
| 信託報酬・その他 | 5,592 | |||||
| ③NOI (=①-②)(千円) | 32,120 | 29,653 | 19,154 | 83,222 | 9,168 | |
| ④減価償却費 (千円) | 6,581 | 5,131 | 4,939 | 16,461 | - | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④)(千円) | 25,538 | 24,521 | 14,215 | 66,761 | 9,168 | |
| ⑥資本的支出(千円) | - | - | - | - | - | |
| ⑦NCF (=③-⑥)(千円) | 32,120 | 29,653 | 19,154 | 83,222 | 9,168 | |
| 参 考 情 報 | 経費率(=②/①) | 2.4% | 19.4% | 4.5% | 35.7% | 4.6% |
| 平成26年度固定資産税等年額(千円) | 15,645 | 30,033 | 10,527 | 83,237 | 7,384 | |
| 担保対象(担保対象は有) | - | - | - | - | - | |
| 地域区分 | 名古屋圏 | 福岡圏 | ||||
| 物件番号 | O-3 | N-1 | N-2 | N-3 | F-1 | |
| 物件名称 | ピアゴ・ カーマホーム センター 近江八幡店 | カーマホームセンター 中川富田店 (底地) | バロー 一宮西店 | ケーズデンキ中川富田店(底地) | サニー野間店 | |
| 取得年月日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | |
| 価 格 情 報 | 取得価格(百万円) | 2,140 | 2,311 | 2,174 | 889 | 1,497 |
| 構成比率 | 2.6% | 2.9% | 2.7% | 1.1% | 1.9% | |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 2,188 | 2,351 | 2,213 | 907 | 1,541 | |
| 賃 貸 借 情 報 | テナント総数 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 賃貸可能面積(㎡) | 14,313.00 | 非開示(注2) | 9,447.48 | 非開示(注2) | 2,814.67 | |
| 賃貸面積(㎡) | 14,313.00 | 9,447.48 | 2,814.67 | |||
| 稼働率 | ||||||
| 平成27年3月31日 | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |
| 損 益 情 報 (注1) | 運用日数 | 50日 | 50日 | 50日 | 50日 | 50日 |
| ①賃貸事業収益合計(千円) | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 非開示(注2) | |
| 賃貸事業収入 | ||||||
| その他賃貸事業収入 | ||||||
| ②賃貸事業費用合計(千円) | ||||||
| 管理委託費 | ||||||
| 公租公課 | ||||||
| 水道光熱費 | ||||||
| 修繕費 | ||||||
| 保険料 | ||||||
| 信託報酬・その他 | ||||||
| ③NOI (=①-②)(千円) | 26,765 | 18,134 | 21,253 | 6,938 | 12,227 | |
| ④減価償却費 (千円) | 3,413 | - | 4,830 | - | 4,744 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④)(千円) | 23,352 | 18,134 | 16,423 | 6,938 | 7,483 | |
| ⑥資本的支出(千円) | - | - | - | - | - | |
| ⑦NCF (=③-⑥)(千円) | 26,765 | 18,134 | 21,253 | 6,938 | 12,227 | |
| 参 考 情 報 | 経費率(=②/①) | 3.0% | 2.4% | 3.8% | 6.1% | 15.5% |
| 平成26年度固定資産税等年額(千円) | 28,628 | 9,661 | 19,916 | 3,949 | 7,055 | |
| 担保対象(担保対象は有) | 有 | - | - | - | - | |
| 地域区分 | 特例市等 | 18物件合計 | ||||
| 物件番号 | R-1 | R-2 | R-3 | |||
| 物件名称 | ロゼオ水戸 | ケーズデンキ青森本店 | スーパースポーツゼビオ 青森中央店 | |||
| 取得年月日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | 平成27年 2月10日 | |||
| 価 格 情 報 | 取得価格(百万円) | 9,675 | 1,469 | 898 | 80,843 | |
| 構成比率 | 12.0% | 1.8% | 1.1% | 100.0% | ||
| 貸借対照表計上額(百万円) | 9,817 | 1,505 | 918 | 82,233 | ||
| 賃 貸 借 情 報 | テナント総数 | 1(22) | 1 | 1 | 279 | |
| 賃貸可能面積(㎡) | 45,654.67 | 10,083.41 | 非開示(注2) | 282,040.81 | ||
| 賃貸面積(㎡) | 45,654.67 | 10,083.41 | 280,394.78 | |||
| 稼働率 | ||||||
| 平成27年3月31日 | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 99.4% | ||
| 損 益 情 報 (注1) | 運用日数 | 50日 | 50日 | 50日 | 50日(注3) | |
| ①賃貸事業収益合計(千円) | 97,414 | 非開示(注2) | 非開示(注2) | 1,003,139 | ||
| 賃貸事業収入 | 87,551 | 822,652 | ||||
| その他賃貸事業収入 | 9,863 | 180,487 | ||||
| ②賃貸事業費用合計(千円) | 14,503 | 294,911 | ||||
| 管理委託費 | 5,132 | 119,953 | ||||
| 公租公課 | 8 | 1,265 | ||||
| 水道光熱費 | 8,079 | 97,199 | ||||
| 修繕費 | - | 5,345 | ||||
| 保険料 | 183 | 1,915 | ||||
| 信託報酬・その他 | 1,098 | 69,232 | ||||
| ③NOI (=①-②)(千円) | 82,911 | 15,033 | 8,737 | 708,227 | ||
| ④減価償却費 (千円) | 13,936 | 2,111 | 1,624 | 127,571 | ||
| ⑤賃貸事業利益(=③-④)(千円) | 68,975 | 12,922 | 7,112 | 580,656 | ||
| ⑥資本的支出(千円) | - | - | - | 6,847 | ||
| ⑦NCF (=③-⑥)(千円) | 82,911 | 15,033 | 8,737 | 701,380 | ||
| 参 考 情 報 | 経費率(=②/①) | 14.9% | 5.0% | 8.0% | 29.4% | |
| 平成26年度固定資産税等年額(千円) | 52,538 | 13,987 | 6,151 | 587,160 | ||
| 担保対象(担保対象は有) | - | - | - | |||
(注1)本投資法人における平成27年3月中間期の計算期間は平成26年10月3日から平成27年3月31日までの180日間ですが、実質的な資産運用期間の日数は平成27年2月10日からの50日間です。
(注2)賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。
(注3)取得金額加重平均運用日数を記載しています。
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