当該利益超過分配を行うに当たり、本投資法人では、本書の日付現在においては、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本的支出の金額及びその他の資金需要についても考慮した結果、第2期(平成28年7月期)においては、当該計算期間についてペイアウトレシオ70%程度を目処とし、減価償却費相当額の100分の35に相当する金額を上限とする方針です。ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合にのみ行われます。そのため、かかる条件を満たさない場合には、第2期(平成28年7月期)において利益超過分配は実施されません。さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合や、新規資産の取得に伴う新規の借入れの結果、本投資法人の財務状況に大きな変動等(LTVの水準及び本投資法人の借入れについて設定される財務制限条項への抵触を含みますがそれに限られません。)が生じた場合には、第2期(平成28年7月期)においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、第2期(平成28年7月期)において利益超過分配が実施されない場合もあります。また、上記の減価償却費相当額に対する比率は、保有資産の保有を前提に作成された、本書の日付現在における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本書の日付現在において想定されるその他の資金需要等に基づき決定しており、上記のペイアウトレシオの目処は、本書の日付現在における経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況(LTVの水準及び本投資法人の借入れについて設定される財務制限条項にかかる状況を含みますが、これに限りません。)等を勘案の上決定しているものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性もあり、その結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第2期(平成28年7月期)における利益超過分配金額が変更される可能性もあります。
上記の利益超過分配の実施方針は、あくまでも第2期(平成28年7月期)に係るものであり、第3期(平成29年1月期)以降の計算期間について第2期(平成28年7月期)と同様の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、これを保証するものでもありません。また、上記の減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の見通し等を、上記のペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第2期(平成28年7月期)に係る各比率が第3期(平成29年1月期)以降の計算期間においても適用される保証はありません。
また、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンアレンジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元現預金の流出を伴わない一時的な会計上の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に相当する額として本投資法人が決定する金額についても利益超過分配の額に含める場合があります。

2016/04/26 15:01

#2 投資方針（連結）

(注3)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
(注4)「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をいいます。以下同じです。
(注5)各期末における利益超過分配の実施の可否判断及び金額の決定に係るプロセスのイメージ図は以下のとおりです。

2016/04/26 15:01

#3 注記表（連結）

[1口当たり情報に関する注記]

	当期(自平成27年3月16日至平成28年1月31日)
1口当たり純資産額	99,081円
1口当たり当期純利益	1,501円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。

2016/04/26 15:01

#4 管理報酬等（連結）

B.運用報酬Ⅱ
(イ)決算期毎に算定される分配可能金額に5.0%を乗じ、本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期における貸借対照表に記載された総資産額から500億円を控除した金額を乗じ、当該総資産額で除した金額(1円未満を切り捨てます。)を運用報酬Ⅱとします(本投資法人の当該営業期間初日の直前の決算期における貸借対照表に記載された総資産額から500億円を控除した金額が負の数値となる場合はかかる金額は0とします。)。「分配可能金額」とは、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他企業会計の慣行に準拠して計算される当該営業期間に係る運用報酬Ⅱ控除前の税引前当期純利益(ただし、負ののれん発生益を除きます。)に繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とします。
(ロ)本投資法人は、上記(イ)で計算された金額を、役員会で当該営業期間に係る計算書類等(投信法第129条に定める計算書類等をいいます。)を承認後1か月以内に支払うものとします。

2016/04/26 15:01

#5 自己資本利益率（収益率）の推移（連結）

(注1)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
なお、期首純資産額には第1期の設立日である平成27年3月16日現在の純資産額を用いています。

2016/04/26 15:01

#6 金銭の分配に係る計算書（連結）

(単位:円)

区分	第1期(自平成27年3月16日至平成28年1月31日)
Ⅳ 次期繰越利益	70,098
分配金の額の算出方法	当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例(租税特別措置法第67条の15)を適用し、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は1,034円となりました。これに加え、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として当期につきましては、利益を超える金銭の分配(以下「利益超過分配」といいます。)を行うことといたします。これに基づき、出資の払戻しとして当期の減価償却費362百万円の100分の35にほぼ相当する額である126,751,840円を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益超過分配金は776円となりました。なお、ペイアウトレシオ(当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合)は55.6%となります。

(注1) 本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間(本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。)の期末時点における保有不動産の「継続鑑定評価額」(本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額(期末算定価格)をいいます。以下同じです。)の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」(本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。)の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り実施するものとしています。
第1期末の継続鑑定評価額の総額は、32,434,000,000円、調整後帳簿価額の総額は30,632,140,907円、翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額は28,187,500円となり、第1期末の継続鑑定評価額の総額(32,434,000,000円)は、調整後帳簿価額総額(30,632,140,907円)及び第2期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額(28,187,500円)の合計を上回ります。

2016/04/26 15:01