有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成27年3月16日-平成28年1月31日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
わが国は、人口減・高齢化という大きな問題に直面し、また東京圏への人口・企業の一極集中が進展しており、このような状況に対処し是正を図るため、全国の中枢都市の機能強化が喫緊の課題となっております。
実際、魅力あふれる地方の創出(以下「地方創生」といいます。)が国の重要政策の一つとして位置付けられております。平成26年9月3日付の「まち・ひと・しごと創生本部」設置の閣議決定、同年11月28日付の「まち・ひと・しごと創生法」の公布、さらには同年12月27日付の「まち・ひと・しごと創生長期ビジョン」・「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の閣議決定等を通じ、国と地方自治体が一体となり、地方移住の推進、税制措置等による企業の地方拠点強化、地方大学等の活性化等に関する具体的な取組みが急ピッチで進められるに至っております。
このような環境下において、本投資法人は、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。)に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市(首都圏以外の都市をいいます。以下同じです。)において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーションアセット(賃貸住宅(注1)並びにホテル及びヘルスケア施設(注2)等の賃貸住宅周辺領域の不動産をいいます。以下同じです。)及びアコモデーションアセットを裏付けとする特定資産(以下「アコモデーションアセット等」と総称します。)への投資を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供することを目指しています。本投資法人は、かかる投資活動を通じ、中長期的な取組みとして本投資法人が資本市場より調達した資金を有効に活用していくことが、地方創生の主旨に則り、地域の実情や特性に応じた住民にとって魅力のある環境やサービス、就業機会等を創出する施策を、創意工夫をもって積極的に推し進める地方自治体に対する側面的なサポートになると考えており、もって日本経済を地方都市より活性化していくことを本投資法人の理念としています。
本投資法人は、かかる基本理念の下、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等を投資対象とした分散の図られたポートフォリオ(以下『Japan-Wide Portfolio』とのキャッチ・コピーで表現することがあります。)への投資機会を投資家の皆様に提供し、その中長期的な運用により投資主価値の向上を目指します。
(注1)賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定した社宅又は寮を含みます。
(注2)ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法に規定する「有料老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含みますが、これらに限りません。
② 本投資法人の特徴
本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅(以下「レジデンス」ということがあります。)として、日本全国の都市へ分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
また、本投資法人は、レジデンス同様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃貸することで安定したキャッシュフローの確保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等の運営型施設(以下「運営型施設」といいます。)についても、レジデンスとともに「アコモデーションアセット」に含める形で投資対象として位置付けていますが、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です(詳細は、後記「③ポートフォリオ構築方針/A.投資対象」をご参照ください。)。
ポートフォリオの構築に際しては、以下に記載のとおり「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」及び「B.サムティグループの活用」の2点を運用の基本方針として掲げており、これらにより安定性・成長性・収益性のいずれも追求したポートフォリオの構築を目指します。
A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資
<全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)>本投資法人は、主要地方都市(首都圏を除く人口100万人以上の政令指定都市、具体的には札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の8都市をいいます。以下同じです。)を中心とした日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込めるレジデンスを厳選し、これに分散投資を行うことにより、ポートフォリオより生じるキャッシュフローの安定性の確保を目指します。
主要地方都市においても、エリアや立地等によっては、人口の流入や世帯数の増加等を背景として、レジデンスへの底堅い賃貸需要が存在すると考えられ(詳細は後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)、本投資法人は、かかるエリアや立地等に所在し、かつ、日常的な保守修繕が行き届き、設備・機能の点でも周辺の競合物件対比での競争力を有するレジデンスに投資を行う場合には、賃貸運営において適切な賃料設定を行うこと等により安定的なテナント稼働を確保することが十分可能であると考えております。
実際、近年における主要地方都市のレジデンスの賃料の変動率や上場J-REIT(上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。)が保有する主要地方都市のレジデンスの稼働率は、全体として東京23区におけるこれらの状況と比較しても遜色ないものとなっております(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)。これらのことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資によっても、本投資法人の企図する上記のような競争力を有する物件への投資が実現した場合には(かかる実現のための施策等については後記「⑥成長戦略」をご参照ください。)、東京23区のレジデンス投資と比肩する安定した投資運用が可能であると考えております。
<主要地方都市を中心とした新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大(成長性の確保)>本投資法人は、レジデンスの取得市場における上場J-REITを含む不動産投資ファンド等との取得競争環境が、東京23区と比較して主要地方都市においては相対的に緩やかであると考えております。このことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資を投資方針とすることにより、入札等の取得競争による取得価格高騰に伴う悪影響等を回避しながら、本投資法人の企図する厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定的に確保し、これにより新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大を図ることでキャッシュフローの成長性確保を目指すことが可能であると考えています。
主要地方都市の合計で見れば、本投資法人の投資対象となりうる賃貸レジデンスのストック量は東京23区のそれを上回っております(ストック量の定義その他詳細は、後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)。他方で、特定の主要地方都市間で偏ることなく継続的な不動産投資を行うに際しては、各都市におけるネットワーク構築やその実情に即した投資ノウハウの蓄積等に相応の時間やコストが掛かること、及び主要地方都市には東京23区と比較して金額面で相対的に小規模な物件も少なくなく、資産規模の効率的な拡大や運営管理上のコスト削減等の規模のメリットを追求することが必ずしも容易ではないこと等により、過去に上場J-REITが投資した主要地方都市でのレジデンス投資物件数の実績は東京23区における投資物件数の実績を下回っています(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)。本投資法人は、後記「B.サムティグループの活用」に記載するような主要地方都市を営業の基盤とし、そこでのレジデンスの投資ノウハウと実績を有するサムティグループとの連携等によるメリットを活かすことにより、上記の主要地方都市を中心としたレジデンス投資における課題等を克服することで、主要地方都市において物件取得競争を回避しつつ、同時にポートフォリオの成長性を確保することができるものと考えております。
<厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待される高収益の実現(収益性の確保)>本投資法人は、主要地方都市を中心とした厳選された競争力の高いレジデンスへの投資により、相対的に高い収益を期待できるポートフォリオを構築し、これにより収益性を高めることを目指します。
近年においては、上場J-REITにおける主要地方都市のレジデンス投資においては、東京23区のレジデンス投資と比較して、相対的に高い投資利回りを実現している一方で、その標準偏差(リスク)についても東京23区と大差ない水準となっていることから(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)、前記「全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)」に記載したような本投資法人の企図する競争力の高い物件へのレジデンス投資を行い、かつ、投資後の適切な運営管理リスクのマネジメントを実行することで、本投資法人においても、結果としてリスクをできるかぎり排除しながら、相対的に高いリターン(収益)を得る運用を行うことも可能であると考えています。
B.サムティグループの活用
サムティグループ(スポンサー及びスポンサーの連結子会社(連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和51年大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。)第2条第4号に定める連結子会社を総称していいます。)並びにスポンサーが自らが出資しているスポンサーの連結子会社以外の特別目的会社(以下「グループSPC」といいます。)を合わせていい、本投資法人を除きます。以下同じです。)は、土地の仕入れから賃貸マンションの企画開発、収益物件への投資、賃貸募集、物件管理、売却及び保有をグループ内で完結できる総合不動産企業グループであり、不動産賃貸事業を中核としながら、不動産開発・再生事業やマネジメント事業の展開によるバランスのとれた事業・収益基盤の拡大を図ってきました。また、投資エリアについても、本社のある大阪や支店のある東京・福岡・札幌・名古屋に限らず、地方都市にも幅広く目を向けており、現在、北は北海道から南は鹿児島県まで、日本全国の不動産に投資しております(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サムティグループに関して」をご参照ください。)。
前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載のとおり、本投資法人は主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資によりポートフォリオの安定性・成長性・収益性を追求しますが、かかる目的を達成する上で、主要地方都市を中心とした地方都市への投資について豊富な実績とノウハウを有するサムティグループの活用が重要な役割を果たすものと考えております。本投資法人は平成27年3月27日付「スポンサーサポート契約」(以下、かかる契約に基づき、スポンサーがサムティグループを通じて行うサポート業務に限らず、スポンサーが本投資法人に対して行う資産運用等に関する多種のサポートを包括的に「スポンサーサポート」といいます。)をスポンサーとの間で締結しており、これを通じたサムティグループのリソースやノウハウ等の活用(詳細は後記「⑥成長戦略/B.スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)により、外部成長や内部成長によるポートフォリオのキャッシュフローの成長性確保を目指します。
<新築好立地(注)レジデンス(「S-RESIDENCE」シリーズ)の安定的供給>サムティグループは、開発事業において投資家への1棟売却を想定した賃貸マンションを多数供給しており、レジデンス分野においていわゆる賃貸マンションデベロッパーとしての豊富な実績を積んできました。また、主要地方都市を中心に供給を行ってきたことから、居住目的や賃貸条件等においてニーズの異なる居住者層の違い等、地域の実情や特性を踏まえた賃貸募集や物件管理を行う等のノウハウの蓄積に努めてきました。サムティグループが開発した物件のうち、その高級規格のブランドに当たるのが「S-RESIDENCE」シリーズです(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サムティグループに関して/(ロ)マンションブランドの概要」をご参照ください。)。サムティグループは過去に、上場J-REITに対しても「S-RESIDENCE」を複数売却しており、その立地の優位性や仕様、意匠等の高級感の一方で、周辺の競合物件と比較して同程度の賃料設定とすることでコストパフォーマンスを訴求する投資用物件を市場に積極的に供給してきました。サムティグループは、全国の支店網や営業拠点の拡大に合わせ「S-RESIDENCE」を供給する都市を広げつつ、今後もその開発やそのための新たな土地仕入れ等を予定しています。これら今後新たに竣工が見込まれる「S-RESIDENCE」については、スポンサーサポート契約により原則として本投資法人に優先的売買交渉権が付与される予定であり、本投資法人にとっての外部成長戦略における重要なパイプラインとなることが見込まれます。本投資法人は、主要地方都市のみならず、首都圏に所在する新築かつ好立地の「S-RESIDENCE」を継続的にポートフォリオに組み入れることで、ポートフォリオ全体のキャッシュフローの安定性や収益性を維持しながら、資産規模の着実な拡大とポートフォリオの質の向上を図ることができると考えています。
(注)「好立地」とは、主要地方都市については、ターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性を有する立地、首都圏については、東京都、神奈川、埼玉県及び千葉県において、ターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であり、かつ最寄駅(又はバス停)から徒歩10分以内の住宅集積地、その他地方都市については、企業、医療機関及び教育施設が近隣にある等の理由により、賃貸需要が継続的に見込まれるような立地をいいます。以下同じです。
<多岐にわたるスポンサーサポート>本投資法人に提供されるスポンサーサポートの内容は、「優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与」に始まり、「ウェアハウジング機能の提供」、「賃料固定型マスターリース契約の提供」、「リーシングサポート業務の提供」、「プロパティ・マネジメント業務の提供」、「セイムボート出資」、「商標使用の許諾」及び「不動産の共同保有の機会の提供」等、多岐にわたります(詳細は後記「⑥成長戦略/B.スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)。本投資法人は、スポンサーサポートの活用を通じて、サムティグループが培ってきたリソースやノウハウを保有物件の運営及び新規物件の投資検討等に活用することで、日本全国の幅広い地方都市において賃貸需要の獲得の点において競争力のあるレジデンスへの厳選した分散投資を行いながらも、プロパティ・マネジメント会社を適切にコントロールすることで投資後の賃貸運営の効率性を損なわず、ポートフォリオ全体としての収益性の維持・向上を目指しており、これにより前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載の方針や考え方に基づく安定性・成長性・収益性を備えたポートフォリオの構築を押し進める意向です。
具体的には、サムティグループは、自身が投資家の立場で収益物件としての主要地方都市を中心とした地方都市に存在するレジデンスへの豊富な投資実績を有しており、信頼のおける地元プロパティ・マネジメント会社との協働を通じたリーシング活動の推進、適正な賃貸事業費用の把握及び賃貸マンションデベロッパーとして培ったノウハウを活用した物件リニューアル等を通じて、稼働状況の改善や賃料単価の適正化を図る等、投資物件の収益性をより一層向上させるバリューアップ戦略推進のための豊富な機能・ノウハウを有しています。また、物件管理面におけるプロパティ・マネジメント会社からの様々な提案等について、その時々の経済状況や投資物件の個別事情に応じた評価・検討を行うことで、コストの適正化を図ることができる点も、賃貸マンションデベロッパーとしてサムティグループが培ってきた強みです。さらに、サムティグループは、主要地方都市を中心とした地方都市の不動産売買市場において、その資金調達力の高さや決済の確実性・迅速性等の点においても競争力が高い有力な投資家であることから、過去の収益物件の取得等を通じて、全国展開を行っている信託銀行や大手不動産流通企業とのパイプだけでなく、リレーションの深い、地方の不動産売買に精通した地元不動産会社から地方都市におけるレジデンスの売却情報を継続的かつ安定的に得ることができる立場にあります。
本投資法人は、地域や立地のみならず、開発コンセプトや仕様等においても「S-RESIDENCE」と異なる、スポンサー以外の第三者が開発・所有する様々なレジデンスを取得する予定ですが、これらの物件について「S-FORT」という統一のブランドを付与した上で、上記のサムティグループの有するノウハウ等を活用しつつ、物件毎の地域や環境の特性を踏まえながら、居住者における「快適」性の点で一定以上の質の確保された居住環境の提供を行い、統一ブランドによる付加価値を高めることを目指しています。
③ ポートフォリオ構築方針
A.投資対象
本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の用途の不動産と比較して、賃料の変動は小さく、相対的にリスクの低い投資対象であるレジデンスを中心に投資を行います。
ポートフォリオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得価格ベースで80%以上とするとともに、運営型施設を20%以下の範囲で組入可能とします。
(注)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
本投資法人がレジデンスを中心としたポートフォリオ構築を目指す背景は以下のとおりです。
<レジデンスと他用途不動産とのリスク・リターンの比較>レジデンスの賃料については、オフィス・商業施設等の他の用途の不動産の賃料と比べ、相対的に経済情勢や景気動向等の影響を受けにくいこと、具体的には賃料の変動が小さく、相対的にリスクの低いことが特徴として挙げられ、本投資法人は、かかる特徴からレジデンスを中心としたポートフォリオ構築により中長期的に安定したキャッシュフローの確保を期待しやすいものと考えています。
一般社団法人不動産証券化協会(以下「ARES」といいます。)が提供するJ-REIT Property Index(注1)によれば、下図「■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン」のとおり、国内不動産私募ファンド及び上場J-REITが過去に投資し保有する東京23区のレジデンス、オフィス及び商業施設の各トータルリターン(下図(注1)において定義します。)に関し、レジデンスのトータルリターンの水準は相対的に低いものの、オフィスや商業施設と比較するとリスク(標準偏差)は相対的に低くなっていることが分かります。
■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン
(注1)ARES J-REIT Property IndexはARESが提供する不動産インデックスであり、国内不動産私募ファンドが保有する不動産と上場J-REITの全保有不動産を対象として期首の市場価格に対する投資期間中に獲得した賃料収入等から得られるインカム収益率と不動産価値の変動から得られるキャピタル収益率及びそれらを合計した総合収益率(以下「トータルリターン」といいます。)からなり、より具体的な定義や算定式はARESの定めるところに基づきます。
(注2)分析期間は全ての分析指標のデータが揃う時期とし、平成17年6月から平成27年6月まで(月次)としています。分析対象は、東京23区に所在する全ての物件です。
出所:ARES J-REIT Property Indexを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
また、各投資対象資産における本投資法人の取得方針及びその背景は、以下のとおりです。
(イ)レジデンス<シングル・コンパクトタイプの物件重視>本投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯の増加傾向を踏まえ、シングル及びコンパクトタイプ(「シングルタイプ」とは戸当たりの専有面積が30㎡未満、「コンパクトタイプ」とは同30㎡以上60㎡未満をいいます。以下同じです。)の物件の取得を重視します。
<家族類型別の世帯数の増減率の推移>下図「■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)」のとおり、家族類型別の世帯数の変化を昭和55年以降の長期時系列で見ると、全国ベースでの単身世帯の増減率は増加傾向にあります。レジデンスの賃貸需要は単身世帯をはじめとする少人数世帯を中心に形成されるため、世帯分化の進行はレジデンス賃貸市場へプラスの影響を与えているものと考えられます。
■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)
出所:総務省「国勢調査」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市の年齢別転入超過数の比較>下図「■年齢別転入超過数(平成22年～25年の累積数)」のとおり、本投資法人のレジデンス投資の中心となる多くの主要地方都市において、単身世帯の賃貸住宅需要の中心となる18-24歳及び25-34歳層の転入超過が見られ、シングル及びコンパクトタイプの物件の需要層の厚み確保に一定の寄与をしているものと考えられます。その中でも特に、大阪市及び福岡市で相対的に目立った転入超過が見られます。
■年齢別転入超過数(平成22年～25年の累積数)
出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
(ロ)運営型施設<スポンサーサポートの活用>運営型施設については、サムティグループがレジデンスの周辺領域として進出し、既に一定の投資運用の実績・ノウハウを持っております。本投資法人は、スポンサーサポート契約を通じてこれらの活用ができうることを踏まえ、20%以下の範囲で投資対象に含めます。
なお、前記のとおり、本投資法人は、アコモデーションアセット等を投資対象としますが、そのうち、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です。また、ヘルスケア施設への投資については、運用体制の整備を行った上で、投資対象として運用を開始できるようになった場合には、速やかにその旨を開示するものとします。
B.投資エリア
本投資法人は、将来的に、取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率を70%程度とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30%程度を目標として投資を行う方針です。
(注1)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。なお、上記の投資比率は目標であり、実際のポートフォリオの状況はこれと乖離する場合があります。
(注2)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいいます。
なお、各投資エリアにおける本投資法人の投資方針は、以下のとおりです。
(イ)地方都市
主要地方都市については、原則、主にターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性のある立地を重視しつつ、50%以上の投資を行い、一方で、その他地方都市(主要地方都市を除く地方都市)については、主に地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を重視しつつ、20%以下の投資を行います。
(ロ)首都圏
首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、主にターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であり、かつ最寄駅(又はバス停)から原則として徒歩10分以内の住宅集積地を中心に30%程度の投資を行います。
④ 東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向
<主要地方都市と東京23区の人口、世帯数の比較>総務省の「住民基本台帳」によれば、下図「■人口総数(平成26年時点)」のとおり、平成
26年時点の東京23区の人口は合計約875万人であり、主要地方都市の各都市の人口との比較で
は際立っていますが、主要地方都市全体としてみた場合には、その人口は合計約1,323万人で
あり、東京23区の人口の約1.5倍程度になります。
■人口総数(平成26年時点)
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
また世帯数の点においても、下図「■世帯数(平成26年時点)」のとおり、東京23区(約463万世帯:平成26年時点)は主要地方都市の各都市との比較では際立っていますが、主要地方都市全体としてみた場合には、その世帯数合計は、東京23区の1.4倍程度の約650万世帯です。平成12年から平成26年までの世帯数伸び率では、下図「■世帯数伸び率(平成12年=100)」のとおり、東京23区が約19.8%の伸び率であるのに対し、主要地方都市全体では約17.8%と東京23区と同様の増加傾向を示しております。
■世帯数(平成26年時点)
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
■世帯数伸び率(平成12年=100)
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。上記図の対象期間中に市町村合併があった場合については、当該市町村合併後は合併後の各市の世帯数の合計値を記載しており、当該市町村合併前の世帯数に関する調整等は行っておりません(以下同じです。)。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区の転入超過数の比較>転出入者の状況については、平成12年以降、下図「■転入超過数」のとおり、東京23区が転入超過で推移しているのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超過となっています。直近では転入超過数において東京23区は増加傾向にあるのに対し主要地方都市全体では減少が見られるものの、主要地方都市全体における安定的な転入超過は継続しています。また、多数の主要地方都市においても都市化が進み、下図「■圏域内からの転入超過数対人口比率」のとおり、平成23年から平成26年にかけて概ね圏域内からの転入が継続しています。
■転入超過数
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
■圏域内からの転入超過数対人口比率
(注)当該都市の各年総人口に対する圏域内からの転入超過数の比率。上図において、「札幌市圏域」とは北海道、「仙台市圏域」とは青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県、「東京23区圏域」とは千葉県、埼玉県、東京都及び神奈川県、「名古屋市圏域」とは岐阜県、愛知県及び三重県、「大阪市圏域」とは京都府、大阪府、兵庫県及び奈良県、「広島市圏域」とは鳥取県、島根県、岡山県、広島県及び山口県、「福岡市圏域」とは福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県をいいます。
出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区の賃料レンジの比較>下図「■借家 賃料レンジ(平成20年)」のとおり、各都市の賃貸人口ボリュームゾーンについては、東京23区で高額賃料帯に居住する層に厚みがあることがうかがえる一方、主要地方都市においては、都市規模が小さくなる毎に、低い賃料帯に居住する人口が多くなる傾向が見られます。また、名古屋市、大阪市、神戸市といった大都市圏を構成する都市においては、他の主要地方都市と比較して相対的に高い賃料帯に居住する層に厚みが見られます。
■借家 賃料レンジ(平成20年)
(注)借家に居住する賃料帯別の人口合計を100%となるように計算。計算に当たっては、賃料1万円未満のものを除外。
出所:総務省「住宅・土地統計調査」(平成20年)を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区のレジデンスストック量の比較>下図「■地域別レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)」のとおり、平成12年から平成26年までの期間における東京23区のレジデンスのストック量(一定期間における共同住宅のうち貸家かつSRC造及びRC造の物件の着工戸数を累積した戸数をいいます。以下同じです。)は約40万戸であり、同期間の大阪市(約14万戸)の約3倍弱、仙台市(約3.8万戸)の約10倍の規模である等、主要地方都市の各都市との間の比較では際立っています。
■地域別レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)
(注)平成12年から平成26年における共同住宅の貸家かつSRC造及びRC造の着工戸数を累積した戸数。
出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
一方、下図「■レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)」のとおり、同期間における、主要地方都市のストック量の合計は約62万戸であり、全体としては、東京23区の約1.5倍の規模を有しています。
■レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)
(注)平成12年から平成26年における共同住宅の貸家かつSRC造及びRC造の着工戸数を累積した戸数。
出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
⑤ 上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴
<上場J-REITの投資地域>下図「■上場J-REITのレジデンスへの投資状況(直近決算期末)」のとおり、既存の上場J-REITのレジデンスへの投資は、棟数ベースでは東京都に全体の6割以上が集中しており、その上で、関東圏、関西圏のほか、札幌市、仙台市、名古屋市及び福岡市といった特定の地域に一定程度の投資が見られるという状況であることから、主要地方都市においては、東京都と比較して上場J-REITによるレジデンスへの投資の集中度が低くなっています。
■上場J-REITのレジデンスへの投資状況
(注)平成28年2月23日時点における、上場J-REIT各社の直近期末の保有レジデンス(1,455棟)を集計。なお、平成27年10月1日に合併した野村不動産マスターファンド投資法人に関しては、合併前の野村不動産レジデンシャル投資法人の直近期末の保有レジデンスを集計。
出所:ARES J-REIT Property Databaseを基に本資産運用会社作成
<主要地方都市と東京23区の稼働率及び賃料変動性の比較>近年において、上場J-REITが保有するレジデンスの稼働率は、下図「■稼働率レンジ(平成23年～平成27年上期)」のとおり、都市による差異はありますが、主要地方都市の各都市についてはいずれも概ね95%以上で推移しており、一部東京23区を上回っている都市もあります。また、稼働率の変動性についても、上場J-REITが保有する主要地方都市のレジデンスにおいては1～3%程度の幅であり、東京23区と概ね同程度であります。
■稼働率レンジ(平成23年～平成27年上期)
(注1)各年、上期(1～6月)、下期(7～12月)に決算期を迎えた上場J-REITの各物件の期末稼働率平均。
ただし、取得後、初回の決算期は集計の対象外。
(注2)上図においては、平成23年上期～平成27年上期までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果となる場合があります。また、今後の稼働率が上記と同様に推移することを保証するものではありません。
(注3)京都市、神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
出所:上場J-REIT公表資料を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
近年における主要地方都市の賃料の変動係数については、下図「■賃料の変動係数(平成23年～平成27年第2四半期)」のとおり、震災後の復興需要の影響を受けて賃料が上昇している仙台市の特殊なケースを除き、都市により地域経済の景気サイクルに応じた一定の差異はあるものの、東京23区の変動係数から最大でも概ね2%程度以内の範囲の水準にあり、また、東京23区より小さくなっている都市もあることから、本投資法人としては、主要地方都市の賃料の変動は東京23区と比較して著しく大きなものではないと考えています。
■賃料の変動係数(平成23年～平成27年第2四半期)
(注1)上図の賃料は、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃貸マンションの成約事例に基づく賃料インデックス(ヘドニックアプローチと言われる統計的手法を用いて個別の成約事例について賃料の品質調整を行い、四半期毎の賃料変化を指数化したものです。以下同じです。)を採用。東京23区については4つのサブエリア(プライムエリア:港区・渋谷区、都心業務地:千代田区・中央区等、都区部南:世田谷区・大田区等、都区部北:足立区・葛飾区等)毎の18～30㎡の物件を対象とした賃料インデックスの単純平均値、東京23区以外の都市についてはサンプル数確保の観点から20～40㎡の物件を対象とした賃料インデックスを採用。
(注2)賃料の変動係数は対象期間における平均的な賃料単価の増減率の絶対値を示すもので、対象期間の賃料の標準偏差を平均値で除して算出しております。
(注3)上図においては、平成23年第1四半期(1～3月)～平成27年第2四半期(4～6月)までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果となる場合があります。
(注4)神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
出所:賃料インデックスを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区のインカムリターン、リスクの比較>下図「■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン」のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスにおいて、近年、主要地方都市のインカムリターン(下図注(1)において定義します。)は東京23区と比較して1%程度高くなっています。また、下図「■上場J-REIT保有レジデンスの平均インカムリターンと標準偏差」のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスについて見ると、主要地方都市は、リターン水準が高い一方で、リスク(標準偏差)に関しては東京23区を上回っていますが、その差は0.2%程度です。
(注1)インカムリターンは、年間NOI(減価償却前の不動産賃貸純収益)を鑑定評価額又は調査価額(期末算定価格)で除して算出した数値。
(注2)使用データは上場J-REITが現時点で保有する物件で、平成20年上半期～平成27年上半期のデータが揃っている物件を対象(平成18年下半期以前に取得され、現在も保有している物件)。平成19年上半期に取得した物件は基本的に除外。加えて、NOIがマイナスとなっている物件及び稼働率に大きな変動がある物件等データ全体の傾向を把握するのに適さないと判断された物件並びに複合施設(店舗等が入っている物件)は除外。
(注3)右上図については、平成20年上半期～平成27年上半期のデータを基に算出。
(注4)主要地方都市は、札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・神戸市・福岡市が対象(京都市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。)。
(注5)本図表は上場J-REITが保有するレジデンスのデータを基に算出されており、主要地方都市のレジデンスの一般的な傾向を必ずしも示すものではなく、本投資法人の保有するポートフォリオが同様のインカムリターンの実現を保証するものではありません。
出所:上場J-REITデータを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
⑥ 成長戦略
A.サムティグループに関して
(イ)サムティグループの概要
サムティグループは、創業より、関西を基盤とする「資産保有型デベロッパー」から全国展開の「総合不動産企業グループ」へと成長してきました。現在の事業内容は、自社ブランドである「S-RESIDENCE」シリーズのマンション等、クオリティの高い不動産の企画開発・再生・販売及びファミリー向け分譲マンション・投資用マンションの企画開発・販売を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル・商業施設等多様な賃貸資産を保有し、安定した収益を確保する「不動産賃貸事業」を事業展開の二本柱としております。その他にビジネスホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。
国内拠点として、大阪本社、東京支店、福岡支店及び札幌支店を設け、グループ全体で全国の不動産開発及び収益不動産の取得等を展開しております。また、平成28年3月に名古屋支店を開設しました。
(a)沿革
(b)サムティグループの業績推移(連結)
(注)平成21年11月期にセグメント変更を行ったため、平成20年11月期の売上高は合計のみを記載
出所:サムティ株式会社有価証券報告書(平成20年11月期乃至平成27年11月期)
(c)不動産事業
(ⅰ)ソリューション事業
サムティグループの自社開発不動産及び第三者より取得した既存の収益不動産等について、外部投資家等への販売を行っております。自社開発不動産の代表的なものとしては、事業用地の仕入れから商品企画開発、建設まで一貫して行う自社ブランドを冠した賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズがあります。サムティグループは、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、サムティグループのノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ等を図り、不動産の保有期間中の収益確保に努めております。
なお、サムティグループが現在開発又は保有する「S-RESIDENCE」シリーズにつきましては、スポンサーサポートに基づき、原則として本投資法人に対し優先的売買交渉権が付与されます。
(ⅱ)投資分譲事業
サムティグループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンションの企画開発を行い、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売を行っております。サムティグループは、事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、販売会社、顧客のニーズにあった物件を供給しております。
(ⅲ)アセットマネジメント事業
サムティグループがアセットマネージャーとして不動産投資ファンドから不動産の運用・管理業務等を受託することによる手数料収入を得るほか、自ら不動産投資ファンドに出資することによる配当の獲得を目的としております。
本資産運用会社は、平成19年8月に設立され、平成24年11月にサムティグループの一員となり、上記の受託業務を行っております。本資産運用会社は、本投資法人の運用以外に下図「■私募ファンドの運用状況」のとおり業務実績を有しており、不動産ファイナンス分野において相当程度のノウハウを有しております。
また、レジデンス分野においても、従前より、地方の賃貸マンションを私募ファンドを通じて流動化する等の事業展開を行っております。
■私募ファンドの運用状況
(注)金額は、各年度の9月末日における受託資産の簿価の合計額です。
(d)不動産賃貸事業
サムティグループは、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、駐車場等を1棟又は区分所有により保有し、個人及び法人テナントに賃貸しております。賃貸収入の増加を目的として、本店のある関西を中心とし、支店のある東京、福岡、札幌及び名古屋を含む全国の主要地方都市に存する収益不動産を継続的に取得しております。
また、社内に、設計部門だけでなく、賃貸事業部門にも、一級建築士を配置し、入居者が入れ替わる際、ハード面からのリースアップの早期化、資産価値向上の検討を行い、実践しており、その経験、ノウハウも蓄積されております。
他に、収益不動産の所有者からサムティグループがマンション等を賃借してエンドテナントへ転貸するサブリースや、家賃回収、契約の管理及び建物管理等の受託業務を行っております。
■サムティグループの賃貸資産の構成比率(簿価:平成27年11月末日時点)
■サムティグループの賃貸資産/マンションの分布状況(賃貸面積:平成27年11月末日時点)
(e)その他の事業
サムティグループは、東京(日本橋)と大阪(淀屋橋)に2棟のビジネスホテルを所有・運営しております。また、分譲マンション管理事業及び建設・リフォーム業等を行っております。
(ロ)マンションブランドの概要
「S-RESIDENCE」は、平成17年よりサムティグループが開発する高級規格の賃貸マンションブランドです。当ブランドにおいては、自然石を贅沢に活用し、吹抜けにより開放感のあるエントランス、ラグジュアリーホテルを彷彿させる間接照明や内廊下、デザイン性の高いスタイリッシュな水回りにより高級感を演出する等、主に学生、社会人等の単身者に訴求する高いデザイン性を有しており、特に比較的女性入居者の比率が高いことが特徴になっています。また、居住性・快適性・安全性に優れたマンション提供に向けて、専門部署として、開発部門の中に一級建築士を設置し、デザインから施工監理まで、入居者ニーズを的確に捉えた仕様で展開しております。これらの特徴を持ちながら、周囲の物件と比較して同程度の家賃設定とすることで、コストパフォーマンスの高さを強く打ち出したリーシング活動が可能となります。
(注)全ての「S-RESIDENCE」ブランドの物件が上記の設備仕様となるわけではありません。
B.スポンサーによるサポートの内容
本投資法人は、スポンサー並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のスポンサーサポート契約に基づき、スポンサーからの多岐にわたる支援を活用し、外部成長及び内部成長を目指します。
なお、スポンサーサポート契約の概要は以下のとおりです。
(イ)優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与
スポンサーは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利(以下本(イ)において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します(注1)。
(a)スポンサー又はグループSPCが保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産(注2)(本投資法人から取得した不動産等を含みます。)を売却しようとする場合
(b)スポンサーを除くサムティグループに属する会社(本資産運用会社及びグループSPCを除きます。以下本(イ)において、「グループ会社」といいます。)が保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産を売却しようとする場合
<優先的売買交渉権の概要>(a)所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できます。
(b)上記所定の期間の経過まで、スポンサーは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはなりません。
(c)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも有利な条件であった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対しその取得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
<優先的売買交渉権の期間>(a)本投資法人及び本資産運用会社に優先的売買交渉権が付与された場合には、本資産運用会社は、情報の提供を受けた日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第一次検討期間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得の検討の可否をスポンサーに対して通知します。
(b)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、当該適格不動産の取得を検討しない旨を書面にて通知された場合、又は、検討の可否を書面にて通知されなかった場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
(c)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から当該適格不動産の取得を検討する旨を書面にて通知された場合には、スポンサーは、当該適格不動産への投資判断のために必要な資料として本資産運用会社が要請する資料を提供します。本投資法人及び本資産運用会社は、当該資料を受領した日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第二次検討期間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得意向の有無をスポンサーに対して通知します。
(d)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から検討の結果取得の意向がない旨を書面にて通知された場合、又は、検討結果を書面にて通知されなかった場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
(e)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の意向がある旨を書面にて通知された後、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の条件の交渉を終了する旨を書面にて通知された場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
(f)上記(b)、(d)又は(e)に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも有利な条件であった場合、スポンサーは、自ら又は優先的売買交渉権付与者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対してその取得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じるものとします。
<適用除外>以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
(a)第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先的売買交渉権を付与することをあらかじめ合意している場合
(b)共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先的売買交渉権を付与することを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合
(c)行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
(d)スポンサーサポート契約締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対して優先的売買交渉権を付与することを要する場合
また、スポンサーは、自らの取引先である個人又は法人(デベロッパーを含みます。)が所有又は開発する国内の適格不動産について、当該個人又は法人が売却を検討していることを知った場合には、当該不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができない場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供すると同時に当該不動産等に関する情報を提供します。
(注1)グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
(注2)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準(本資産運用会社の資産運用ガイドライン)に合致すると合理的に判断される不動産等をいいます。
(ロ)再開発に関する支援
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合にはスポンサーに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされています。
<スポンサーに対する優先的物件情報提供の概要>(a)所定の期間、スポンサーが当該不動産等に係る再開発計画案(当該不動産等をスポンサーが買い取り、収益不動産(毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産に該当するものをいいます。)の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限る。)による取得を優先的に検討できます。
(b)上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはなりません。
(c)所定の期間内に、スポンサーから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権利(以下本(ロ)において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
<優先的売買交渉権の概要>(a)所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者との間で、当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該不動産等に関する情報も提供してはならず、また、スポンサーとの間で、当該不動産等の売買交渉をします。
(b)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件がスポンサーの提示した条件と同等又はそれよりも有利であった場合、スポンサーに対しその購入意思を再度確認し、スポンサーが再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
(ハ)ウェアハウジング機能の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産の取得を目的として、スポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産(以下本(ハ)において、「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下本(ハ)において、「ウェアハウジング」といいます。)をスポンサーに依頼することができます。
<スポンサーが提供するウェアハウジング機能の概要>(a)本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、ウェアハウジングをスポンサーに依頼することができます。
(b)スポンサーが前記の依頼を受諾した場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社は、基本的事項について書面により合意し、スポンサーは、かかる合意に基づきスポンサーにおいて当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
(c)スポンサーは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却します。
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、スポンサーに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができます。ただし、かかる通知による取得予定時期の延長は、スポンサーの同意を得た場合を除き、原則として、通算で1年間を超えることはできません。
(ニ)売却先候補者等に関する情報の提供
スポンサーは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している旨を通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供します。
(ホ)賃料固定型マスターリース契約の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討している適格不動産について、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間で賃料固定型のマスターリース契約の締結の検討をスポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサーが合意した場合には、スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、賃料固定型のマスターリース契約を締結するものとします。
(ヘ)リーシングサポート業務の提供
スポンサーは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法人が取得を意図する適格不動産及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力します。
(ト)プロパティ・マネジメント業務の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討するか又は保有する不動産等について、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間で、プロパティ・マネジメント契約の締結の検討をスポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサーが合意した場合には、スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、プロパティ・マネジメント契約を締結するものとします。
(チ)物件管理・運用管理に係るサポートの提供
サムティグループは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発等のコスト並びに運営費用を最適化し、当該不動産等につき効率的に競争力を維持することを目的に、本投資法人及び本資産運用会社に対して、本投資法人のために、修繕・リニューアルに関するノウハウの提供その他物件の管理・運営に関するアドバイザリー業務を提供するものとします。
(リ)セイムボート出資
スポンサーは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のスポンサーである自社の利益を共通のものとするという観点から、スポンサーサポート契約において、(ⅰ)本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び(ⅱ)本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社との間で確認しています。
(ヌ)商標使用の許諾
スポンサーは、スポンサーのブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、本投資法人に対してスポンサーが別途指定する各種商標の使用を許諾するものとします。
(ル)不動産の共同保有の機会の提供
本投資法人又は本資産運用会社は、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等についてスポンサーと共有することを望む場合には、スポンサーに対してこれを申し入れることができ、スポンサーは当該申し入れを受けた場合には、当該不動産等の共有の可否について真摯に検討するものとします。
(ヲ)人材の派遣及びノウハウの提供
スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産の運営管理の知識及びノウハウ等を本投資法人及び本資産運用会社に活用させるために、法令に反しない限度において、本資産運用会社に対するスポンサーからの人材の派遣を含めて、本資産運用会社が必要と考える人材を確保すること、及び本投資法人及び本資産運用会社が必要と考えるスポンサーのノウハウを提供することについて最大限の協力をするものとします。人材の派遣にはスポンサーからの転籍及び出向を含むものとし、派遣の条件等については、スポンサーと本資産運用会社とで協議の上別途決定するものとします。
(ワ)その他の関連業務及び支援
スポンサーは、本投資法人又は本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、法令に反しない範囲で、上記(イ)から(ヲ)までに掲げる業務に関連する業務又はその他の必要な支援を行うものとします。
(カ)有効期間
スポンサーサポート契約の有効期間は、契約の締結日から10年間とします。期間満了の3か月前までに、契約当事者のいずれかから他の当事者全員に対して文書による申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より5年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合等の一定の場合には、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
C.外部成長
本投資法人は、スポンサーサポート及び本資産運用会社の有するソーシング能力を活用し、アコモデーションアセット等を取得してまいります。
(イ)サムティグループの開発実績及び開発計画
サムティグループは、賃貸マンションデベロッパーとして、関西エリアのみならず、地方都市を含めた日本全国で賃貸マンションの開発を行い、長年の実績を築いております。また、今後の開発についても、下記のとおり、積極的に投資する計画となっております。
■「S-RESIDENCE」シリーズの開発実績及び開発計画
(注1)開発実績は、上場J-REIT及び投資ファンド向けに開発した賃貸マンションの売却金額を集計。
(注2)開発計画は、サムティグループが用地取得に係る契約を締結した物件についての想定売却金額を集計。平成27年11月末日時点の数値であり、今後の用地取得に係る契約の増減及び想定売却金額の変更に伴い変更される可能性があります。
出所:サムティ株式会社の平成27年11月期決算説明資料
(ロ)スポンサーからのパイプライン
本投資法人は、スポンサー又はスポンサーが出資する特別目的会社より下記の開発又は保有している物件について、優先的売買交渉権を付与されております。なお、本書の日付現在において、本投資法人は下記の開発又は保有している物件につき、取得を決定した事実はありません。
■パイプライン物件の地図、写真、各種情報
(注)本書の日付現在において、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はありません。
(ハ)本資産運用会社独自のパイプライン
本資産運用会社は、私募ファンドの運用の実績を有し、独自のパイプラインを構築しております。本投資法人は、サムティグループからの物件取得のみならず、かかる本資産運用会社独自のパイプラインを通じた物件取得を目指します。
D.内部成長
本投資法人は、スポンサーサポート、プロパティ・マネジメントネットワーク及び物件リニューアル能力を活用し、稼働率の維持・向上に努めます。
(イ)プロパティ・マネジメント会社のコントロールノウハウ
本投資法人は、サムティグループのプロパティ・マネジメント会社との幅広い取引実績及び資産運用会社のこれまで運営してきた私募ファンドでの実績を活かし、物件毎に高品質なプロパティ・マネジメント会社を選定し、物件の適切な運営・管理を行うことで、収益の安定化を目指します。
(ロ)物件のリニューアル/再開発支援
サムティグループは、物件リニューアルに関する豊富な実績・ノウハウを有しております。本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に基づき、サムティグループからノウハウの提供を受け、資産価値の向上を目指します。
また、本資産運用会社は、経年劣化した物件について、スポンサーサポート契約に基づき、スポンサーに対して、再開発の検討・提案を要請することができます。
(ハ)ブランド戦略の推進
本投資法人では、「S-RESIDENCE」及び「S-FORT」の2つのブランドの継続的な展開により、差別化戦略を推進することで、保有物件の競争力を高め、稼働率の向上や賃料単価の上昇を通じた資産価値向上を目指します。
「S-FORT」は、本投資法人が、各スポンサーサポートを戦略的に活用して取得した「S-RESIDENCE」以外に取得する物件を統一して展開するブランドです。外部からの取得のため仕様は様々ですが、耐震やPML値(注)等の投資基準を満たし、かつ全ての物件に専門家による検証(構造レビュー)を行い、居住者の方が「安心」して暮らせる物件です。また、防犯対策等、居住者の方が「安全」に暮らしていただけるようなバリューアップ投資を、物件取得後も継続的に行います。さらには、各々の物件の地域や環境の特性に応じて、居住者の方に「快適」に暮らしていただけるような設備の維持更新を図る方針です。
(注)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。以下同じです。
⑦ 投資基準
投資対象物件の取得に当たり、原則として以下の基準を考慮します。なお、本投資法人は、以下の基準を考慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以下の基準の一部を満たさない物件を取得することがあります。
(イ)レジデンスの投資基準
(注1)「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいます。
(注2)「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。以下同じです。
(注3)「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
(ロ)運営型施設の投資基準
本投資法人は、アコモデーションアセットのうち、ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周辺領域の運営型施設への投資に際しては、前記「(イ)レジデンスの投資基準」のうち立地、構造、築年数、物件規模、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、資産対応証券等、開発案件投資並びに環境・土壌等について考慮するとともに、以下の事項にも留意しながら多角的な分析を行った上で、総合的に判断します。
⑧ デューディリジェンス基準
本投資法人は、運用資産の取得に際して、利害関係のない専門家から、不動産鑑定評価書、建物診断報告書、地震リスク報告書、土壌汚染調査報告書、環境調査報告書、構造計算書レビューに係る報告書類及び必要に応じてマーケットレポート等を取得し、対象不動産についてのデューディリジェンスを行い、以下の各調査事項を総合的に考慮し、投資の可否について判断します。
デューディリジェンスに必要な資料等が不足している場合は、代替手段を用いる等して適正な調査を行い、重要性を勘案した上、総合的に判断することとします。
⑨ フォワードコミットメントに関する方針
本投資法人は、フォワードコミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。)を行う場合は、以下の事項を遵守するものとします。また、フォワードコミットメントに係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワードコミットメントを行う場合には、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワードコミットメント等に係るマニュアルを遵守し、当該リスクを管理しています。
A.解約違約金について
フォワードコミットメントを履行できない場合に生じる解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響を十分検証の上、慎重かつ適切に判断するものとします。
B.期間・決済資金の調達方法等について
売買契約書締結から決済・物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に妥当な期間を上限とし、また金融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分に認識した上、慎重かつ適切に判断するものとします。また、決済資金の調達方法等については、取得額及び金融市場、取引金融機関との関係等の資金の調達環境の変化に応じて、最適な資金調達方法を選択することとします。
⑩ 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券(後記「(2)投資対象/①投資対象とする資産の種類/A./(ロ)不動産対応証券」に掲げるものをいいます。以下同じです。)への投資方針
不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資をするものとします。
A.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等が、前記「⑦投資基準」に適合した資産であること。
B.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が与えられていること。
C.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等に関して、前記「⑦投資基準」に準じたデューディリジェンスを行うことを原則とし、また追加して下記事項を調査の上、投資の可否を総合的に判断します。
⑪ ポートフォリオ運営・管理方針
A.プロパティ・マネジメント会社の選定及びモニタリング
本投資法人は、適切な日常の管理・運営及び計画的な建物・設備の修繕等を行うことにより、運用資産の資産価値の維持・向上を図るとともに、プロパティ・マネジメント会社を採用し、中長期的に収益安定性のある運営を目指します。
(イ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社の選定に当たって、運用資産の資産価値及び競争力の維持・向上、中長期的な安定収益の確保のため、宅建業法第3条の免許を受けていること、及び過去に宅建業法第8章に規定する罰則を受けていないことのほか、原則として以下の各項目を調査・検討の上、総合的に判断します。なお本投資法人は、以下の各項目に合致するプロパティ・マネジメント会社として、サムティグループにプロパティ・マネジメント業務を委託することができるものとします。
・企業内容(プロパティ・マネジメント事業の概要、組織・人員体制、事業エリア、財務基盤・信用力等)
・実績(同等物件の管理実績、当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験等)
・遂行能力(リーシング、テナント対応、建物維持・管理、レポーティング等)
・報酬水準
(ロ)プロパティ・マネジメント会社のモニタリング
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社のプロパティ・マネジメント業務遂行能力及び委託物件の運営実績(稼働率、空室期間、成約賃料水準等)に関して、継続的なモニタリングを行い、必要な指導を行います。
(ハ)運営型不動産の管理
運営型不動産においては、運用資産の特性に応じて、適切と判断する管理形態及び運営者を選定するものとします。なお本投資法人は、ビジネスホテルの運営者として、サムティグループの株式会社サン・トーアに当該ビジネスホテルの運営を委託し、その運営ノウハウを活用することができるものとします。
B.テナントの選定
本投資法人は、テナントの選定に当たって、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則としてプロパティ・マネジメント会社に以下に記載の各項目を審査させた上で、総合的に判断します。
(イ)テナントが法人の場合
・業種、業歴、事業規模、業況等
・使用目的・契約期間
・保証会社による保証の適否
・各建物における占有割合、分布割合等
・マスターリースの場合のリスクが最小化されているか
(ロ)テナントが個人の場合
・職業又は勤務先の業種、勤務先の規模、勤続年数
・年収、その他賃料負担能力の根拠
・使用目的・契約期間
・家族構成
・保証会社による保証の適否
C.マスターリース契約に関する方針
本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、プロパティ・マネジメント会社との間でパススルー型マスターリース契約(マスターリース契約における賃借人がエンドテナント(実際の利用者たる転借人)に対し当該貸室の転貸を行う場合で、かつ、マスターリース契約の賃料をエンドテナントから収受した賃料等の金額と同額とする旨合意されているマスターリース契約の種別を、「パススルー型マスターリース契約」といいます。以下同じです。)を締結することができます。
また、竣工後間もない新築物件を取得する等、本投資法人が物件を取得する時期における稼働率が一時的に低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、賃料固定型マスターリース契約を導入することができます。なお、パススルー型マスターリース契約を締結する場合にも、同様の見地から、マスターリース会社と第三者との間の賃料固定型サブリース契約の導入をマスターリース会社に提案することがあります。
いずれの契約形態についても、マスターリース会社の選定に当たっては、以下の事項を重要審査項目とします。
・マスターリース会社の実績
・マスターリース会社の当該物件周辺に対するマーケットに対する考え方
・当該物件の成約水準及びリーシング方針
・サブリース期間及び契約形態
・マスターリース会社におけるテナント審査基準
D.修繕及び設備投資の方針
(イ)中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を保有不動産毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
(ロ)修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
(ハ)テナントのライフスタイルの変化への対応、主たるテナント層の変更による新規需要獲得等、中長期にわたる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部のリニューアルを検討及び実施します。
(ニ)本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等に投資を行いますが、耐震補強が必要と判断される保有不動産については、当該保有不動産の運用状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実施し、地震による損失リスクの低減に努めることとします。
E.付保方針
(イ)損害保険
災害及び事故等による建物の損害及び収益の減少、対人及び対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、保有不動産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険・賠償責任保険・利益保険等)を付保します。
(ロ)地震保険
個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
F.売却方針
本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないものとしますが、市場環境を勘案し、適宜売却について検討を行うことがあります。売却については、将来における当該エリアの賃貸マーケット動向、資産価値の増減及びその予測、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測等を検討の上、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮して、総合的に判断することとします。
ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいうものとします。
⑫ 財務方針
資産運用の効率化と財務体質の健全化を図るとともに、自己資本を充実し、資産運用基盤の長期的安定を確保します。本投資法人の資金の借入れ又は余裕資金の運用は、負債比率及び固定比率の健全性の維持を旨とし、妥当な条件によって、これを行うものとします。
A.エクイティ・ファイナンス
・原則、外部成長を伴う投資口発行を図ることで、持続的な成長に寄与することを目指します。
・新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、投資主価値の希薄化に配慮しつつ、金融環境を踏まえて決定します。
B.デット・ファイナンス
・返済期日の分散化・借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
・借入れ及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
・LTVは資金余力の確保に留意しつつ水準を決定します。上限は60%としますが、運営上は45～55%を目安に運営します。
・安定的な資金調達の手段として、投資法人債を発行する場合があります。
・コミットメントラインを設定し、機動的な借入を実行する場合があります。
・借入れ及び投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができるものとします。
・信託受益権への投資において、信託銀行から敷金が返還された場合は、当該返還金をLTV算出時の負債として含めるものとします。
C.キャッシュマネジメント
(イ)本投資法人においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」に記載するとおり、ポートフォリオの特性上、減価償却費の物件取得価格に対する割合が大きくなる傾向があります。そのため、本投資法人は、減価償却費相当額の手元現預金のうち、建物等の機能維持のための資本的支出(建物の修繕等において、固定資産(建物・設備等)の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。以下同じです。)を目的とした積立てや運転資金等として見込まれる資金相当額を留保した上で、その残余であるフリーキャッシュフローを、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案して、以下の(a)乃至(c)のいずれか又は複数に対し最適に配分する方針です。かかるキャッシュマネジメントにより、本投資法人の資金効率を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ります。
(a)ポートフォリオの収益力向上に資する投資
投資口価値向上に資すると考えられる新規物件の取得機会が見込まれる場合等において機動的な対応を可能とするため、その時々のマクロ経済環境や不動産市況等を踏まえてかかる物件取得機会の発生の蓋然性等を勘案し、一定の資金を留保することを検討します。特に、不動産市況の回復が見込まれる時期等において、まとまった規模の物件取得機会の発生を想定し、かかる資金を相対的に厚めに留保する可能性もあります。また、保有物件の収益力を高め、その不動産価値の向上に高い効果が期待される戦略的な資本的支出が想定される場合においても、かかる資本的支出相当額を上記の留保額に含めることを検討します。
(b)有利子負債削減等による財務基盤の強化
不動産市況が悪化している時期等、財務安定性を志向すべき状況下においては、一般に、運転資金等手元現預金を留保する必要性が一層高まるとともに、負債コストの削減による期間損益の改善やLTVの保守的な水準への引下げによる財務基盤の強化が優先事項となることが想定されるため、これらへの機動的な対応を目的とした一定の資金を留保することを検討します。
(c)利益超過分配等による投資主への還元
上記(a)及び(b)のための留保の優先度が相対的に低い状況にあると判断される場合又は(a)若しくは(b)に一定の留保を行った上でなおフリーキャッシュフローの残余が見込まれる場合等においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」において定義される利益超過分配等による投資主還元を、一定の規律に基づき、当該フリーキャッシュフローの残余の範囲内で実施する方針です(詳細は、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」をご参照ください。)。
(注)上図は、本投資法人のキャッシュマネジメント方針のイメージを示したものであり、実際の使途がこれに一致することを保証又は約束するものではありません。なお、一般的な傾向として、マクロ経済環境及び不動産市況の回復が見込まれる時期においてはポートフォリオの収益力向上に資する投資のために、またマクロ経済環境や不動産市況が悪化している時期においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のために資金充当する蓋然性が高まることから、これらに対応するための留保額が相対的に大きくなり、結果として利益超過分配等に配分するためのフリーキャッシュフローの残余額が相対的に減少するものと考えられますが、本投資法人における実際のキャッシュマネジメントは、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の借入れに設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案して実施するため、結果として上記のような一般的傾向とは異なることとなる可能性があります。
(ロ)かかるキャッシュマネジメントにおいては、テナントから預かった敷金・保証金を活用することができることとします。
D.デリバティブ取引
負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
⑬ 利益を超える金銭の分配の方針
A.基本方針
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「⑫財務方針」に記載するキャッシュマネジメント方針の一環として、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)(以下、「利益超過分配」といいます。)を行う場合があります(注)。
利益超過分配は、後記「B.実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって継続的に実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して実施される可能性があります。また、利益超過分配を実施した場合、当該金額は、出資の払戻しとして、出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります。
(注)利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う場合がある背景は以下のとおりです。
本投資法人が投資対象の中心とする地方都市に所在するレジデンスは、東京23区に所在するレジデンスと比較して、物件取得価格の総額に占める建物割合が高く、物件取得価格が同額の場合、(キャッシュマネジメントによる配分の対象としての)フリーキャッシュフローの源泉となる減価償却費が高くなる傾向があります。加えて、本投資法人の保有資産においては、ポートフォリオ全体としてみると、将来計上されることが見込まれる減価償却費の合計が建物の再調達(再築)原価を上回る見込みです。
一方で、本投資法人の保有資産の平均築年数等の状況に鑑みて、本投資法人においては、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額の割合は低率に留まる時期が当面の間は続くとともに、将来の資本的支出の金額の見積額も予見性が高く、当該見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まるものと考えております。さらに、本投資法人の主たる投資対象であるレジデンスの1物件当たりの投資額はオフィス、商業施設等の他のアセットタイプと比較して小さく、ポートフォリオの分散効果が得られる結果、本投資法人においては、ポートフォリオ全体での資本的支出計画の予算実績管理も容易となる傾向があるという特性を有していると考えております。中長期的な観点においても、本投資法人は、スポンサーから供給される新築物件を将来的な追加組入れの中心に据えることを志向しており、かかる方針に従った追加組入れの内容によっては、追加組入れ後のポートフォリオ全体の減価償却費に対する資本的支出の金額の割合が、保有資産から成るポートフォリオとの比較において、相対的に低率の状態に留まる可能性もあるものと考えております。
こうした地方都市に所在するレジデンスを中心とする本投資法人のポートフォリオの特性を考慮し、①保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応及び②本投資法人の安定的な財務基盤の維持が十分なされていることを前提として、③資金効率の向上を実現するキャッシュマネジメントの手段の一つとして、その実施が最適と考えられる場合には利益超過分配を実施することが、投資主価値を最大化し、資本市場における本投資法人の評価を高めることにつながり、もって本投資法人の資本調達力の向上に資するものと考えております。
B.実施方法
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体的には、以下のとおり実施の可否及び金額を決定します。
利益超過分配は、当該計算期間(本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。また、「翌計算期間」とは、当該計算期間の直後の本投資法人の計算期間をいいます。以下、本「B.実施方法」及び後記「C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の基本方針に基づく第2期に係る利益超過分配の実施方針」において同じです。)の期末時点における保有不動産の「継続鑑定評価額」(注1)の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」(注2)の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り、かつ、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の借入れについて設定される財務制限条項にかかる状況を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案した上で実施するものとします。
また、当該計算期間における利益超過分配の額は、当該計算期間において各々計上される減価償却費相当額から資本的支出額を控除した金額(ただし、減価償却費の60%に相当する金額を超える場合は、減価償却費の60%)を上限としますが(注3)、実際の利益超過分配の金額は、資本的支出計画(長期修繕計画)に影響を及ぼさず、かつ、その他の資金需要(本投資法人の運転資金や分配金の支払等に加え、不動産市況悪化時の債務の返済や、投資口価値向上に資すると考えられる新規取得機会が見込まれる場合等における機動的な取得資金確保等)に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した上で、本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間毎に決定するものとします。加えて、J-REIT市場に上場している本投資法人の競合先となりうる銘柄におけるペイアウトレシオ(注4)の水準を参考にするものとします。
さらに、当該計算期間において、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンアレンジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元現預金の流出を伴わない会計上の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に相当する額として本投資法人が決定する金額についても、上記に従い本投資法人が決定する利益超過分配の額に含める場合があります。
(注1)「継続鑑定評価額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額(期末算定価格)の総額をいいます。以下同じです。
(注2)「調整後帳簿価額」とは、本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。
(注3)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
(注4)「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をいいます。以下同じです。
(注5)各期末における利益超過分配の実施の可否判断及び金額の決定に係るプロセスのイメージ図は以下のとおりです。
上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益超過分配の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況(LTVの水準及び本投資法人の借入れに設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。)等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能性もあります。
C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の方針に基づく第2期に係る利益超過分配の実施方針
本書の日付現在、本投資法人は、前記「⑫財務方針/C.キャッシュマネジメント/(イ)」に記載する資金の最適な配分について、第2期(平成28年7月期)に関しては、足元の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案の上判断した結果、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う方針です。
また、本書の日付現在、本投資法人は、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本的支出の額(注)及びその他の資金需要についても考慮した結果、第2期(平成28年7月期)においては、当該計算期間についてペイアウトレシオ70%程度を目処として、減価償却費相当額の100分の35に相当する金額を上限とする方針です。
ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合にのみ行われます(前記「B.実施方法」をご参照ください。)。そのため、かかる条件を満たさない場合には、第2期(平成28年7月期)においても利益超過分配を実施いたしません。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合や、新規資産の取得に伴う新規の借入れの結果、本投資法人の財務状況に大きな変動等(LTVの水準及び本投資法人の借入れについて設定される財務制限条項への抵触を含みますがそれに限られません。)が生じた場合には、第2期(平成28年7月期)においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、第2期(平成28年7月期)において利益超過分配が実施されない場合もあります。また、上記の減価償却費相当額に対する比率は、現在の保有資産の保有を前提に作成された、本書の日付現在における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本書の日付現在において想定されるその他の資金需要等に基づき決定しており、上記のペイアウトレシオの目処は、本書の日付現在における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を勘案の上決定しているものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性もあり、その結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第2期(平成28年7月期)における利益超過分配金額が変更される可能性もあります。
なお、本投資法人においては、上記のとおり将来の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を踏まえ、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行うか否かを都度各計算期間について判断する方針を取っているところ、本書の日付現在、本投資法人は第2期(平成28年7月期)の運用計画を策定しており、当該運用計画に基づいてかかる判断を行っているため、それを超える第3期(平成29年1月期)以降の計算期間についての利益超過分配の実施方針は未定です。そのため、第3期(平成29年1月期)以降の計算期間について第2期(平成28年7月期)と同様の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、これを保証するものでもありません。また、上記の減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の見通し等を、上記のペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第2期(平成28年7月期)に係る各比率が第3期(平成29年1月期)以降の計算期間においても適用される保証はありません。
(注)各保有資産に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社及び日本建築検査協会による建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を全保有資産(29物件)について合計した額の6か月平均額は29百万円です。各保有資産に係る緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び中長期修繕費用の見積額の詳細は、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの/G.建物状況調査の概要」をご参照ください。
⑭ 情報開示方針
A.基本方針
本投資法人は、多様な地域及び用途に投資を行う投資方針を採用しています。かかる投資方針の下行われる本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の促進のため、以下のとおり、適切かつ迅速な開示を行うことを目標としています。
(イ)本投資法人は、投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
(ロ)投資家に対して正確で偏りのない情報をできる限り迅速に伝達できる環境を整えることに努めます。
(ハ)投資家に対してできる限りの情報開示に努めるとともに、投資家にわかりやすい情報の提供に努めます。
B.利益を超える金銭の分配の方針に係る開示方針
利益の範囲内で行う金銭の分配と利益超過分配の区分開示は、以下のとおり行うものとします。
(イ)利益超過分配を実施する考え方について、キャッシュマネジメント上の判断根拠、実施の可否及び金額決定に至るプロセス等を明記し、過去の決算データ、エンジニアリングレポート等に基づいた客観的な根拠も併せて示した上で、有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。その際、利益超過分配である旨が分かりやすいよう、イメージ図を用いる等平易な表現を行うよう努めます。
(ロ)資産運用報告において、分配される金銭が利益の範囲内で行う金銭の分配ではなく、利益超過分配である旨を明示します。また、当該利益超過分配の水準の妥当性等について、本投資法人の財務状況等に基づく客観的な根拠を示した上で、資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
(ハ)資産管理計画に定める長期修繕計画に影響を与えないよう配慮した根拠を示した上で、資産管理計画及び資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
(ニ)利益超過分配の実施の制約となる本投資法人の規則・ルール等についても、有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。
(ホ)東京証券取引所の規則に従って適時開示等として実施する業績予想に関する開示において、利益超過分配の実施の可否及び金額の見通しを持つに至った根拠となる事項等(開示以前に行われた、当該計算期間に係る外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等の見通しの内容、並びに、これらを総合的に勘案した結果としてのキャッシュマネジメントの方針及び減価償却費相当額に対する割合の決定内容等。また、これらの開示以後、修正が生じた場合においてはその内容等を含みます。)についても記載します。
① 本投資法人の基本理念
わが国は、人口減・高齢化という大きな問題に直面し、また東京圏への人口・企業の一極集中が進展しており、このような状況に対処し是正を図るため、全国の中枢都市の機能強化が喫緊の課題となっております。
実際、魅力あふれる地方の創出(以下「地方創生」といいます。)が国の重要政策の一つとして位置付けられております。平成26年9月3日付の「まち・ひと・しごと創生本部」設置の閣議決定、同年11月28日付の「まち・ひと・しごと創生法」の公布、さらには同年12月27日付の「まち・ひと・しごと創生長期ビジョン」・「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の閣議決定等を通じ、国と地方自治体が一体となり、地方移住の推進、税制措置等による企業の地方拠点強化、地方大学等の活性化等に関する具体的な取組みが急ピッチで進められるに至っております。
このような環境下において、本投資法人は、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。)に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市(首都圏以外の都市をいいます。以下同じです。)において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーションアセット(賃貸住宅(注1)並びにホテル及びヘルスケア施設(注2)等の賃貸住宅周辺領域の不動産をいいます。以下同じです。)及びアコモデーションアセットを裏付けとする特定資産(以下「アコモデーションアセット等」と総称します。)への投資を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供することを目指しています。本投資法人は、かかる投資活動を通じ、中長期的な取組みとして本投資法人が資本市場より調達した資金を有効に活用していくことが、地方創生の主旨に則り、地域の実情や特性に応じた住民にとって魅力のある環境やサービス、就業機会等を創出する施策を、創意工夫をもって積極的に推し進める地方自治体に対する側面的なサポートになると考えており、もって日本経済を地方都市より活性化していくことを本投資法人の理念としています。
本投資法人は、かかる基本理念の下、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等を投資対象とした分散の図られたポートフォリオ(以下『Japan-Wide Portfolio』とのキャッチ・コピーで表現することがあります。)への投資機会を投資家の皆様に提供し、その中長期的な運用により投資主価値の向上を目指します。
(注1)賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定した社宅又は寮を含みます。
(注2)ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法に規定する「有料老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含みますが、これらに限りません。
② 本投資法人の特徴
本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅(以下「レジデンス」ということがあります。)として、日本全国の都市へ分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
また、本投資法人は、レジデンス同様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃貸することで安定したキャッシュフローの確保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等の運営型施設(以下「運営型施設」といいます。)についても、レジデンスとともに「アコモデーションアセット」に含める形で投資対象として位置付けていますが、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です(詳細は、後記「③ポートフォリオ構築方針/A.投資対象」をご参照ください。)。
ポートフォリオの構築に際しては、以下に記載のとおり「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」及び「B.サムティグループの活用」の2点を運用の基本方針として掲げており、これらにより安定性・成長性・収益性のいずれも追求したポートフォリオの構築を目指します。
A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資
<全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)>本投資法人は、主要地方都市(首都圏を除く人口100万人以上の政令指定都市、具体的には札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の8都市をいいます。以下同じです。)を中心とした日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込めるレジデンスを厳選し、これに分散投資を行うことにより、ポートフォリオより生じるキャッシュフローの安定性の確保を目指します。
主要地方都市においても、エリアや立地等によっては、人口の流入や世帯数の増加等を背景として、レジデンスへの底堅い賃貸需要が存在すると考えられ(詳細は後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)、本投資法人は、かかるエリアや立地等に所在し、かつ、日常的な保守修繕が行き届き、設備・機能の点でも周辺の競合物件対比での競争力を有するレジデンスに投資を行う場合には、賃貸運営において適切な賃料設定を行うこと等により安定的なテナント稼働を確保することが十分可能であると考えております。
実際、近年における主要地方都市のレジデンスの賃料の変動率や上場J-REIT(上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。)が保有する主要地方都市のレジデンスの稼働率は、全体として東京23区におけるこれらの状況と比較しても遜色ないものとなっております(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)。これらのことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資によっても、本投資法人の企図する上記のような競争力を有する物件への投資が実現した場合には(かかる実現のための施策等については後記「⑥成長戦略」をご参照ください。)、東京23区のレジデンス投資と比肩する安定した投資運用が可能であると考えております。
<主要地方都市を中心とした新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大(成長性の確保)>本投資法人は、レジデンスの取得市場における上場J-REITを含む不動産投資ファンド等との取得競争環境が、東京23区と比較して主要地方都市においては相対的に緩やかであると考えております。このことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資を投資方針とすることにより、入札等の取得競争による取得価格高騰に伴う悪影響等を回避しながら、本投資法人の企図する厳選された競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定的に確保し、これにより新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大を図ることでキャッシュフローの成長性確保を目指すことが可能であると考えています。
主要地方都市の合計で見れば、本投資法人の投資対象となりうる賃貸レジデンスのストック量は東京23区のそれを上回っております(ストック量の定義その他詳細は、後記「④東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)。他方で、特定の主要地方都市間で偏ることなく継続的な不動産投資を行うに際しては、各都市におけるネットワーク構築やその実情に即した投資ノウハウの蓄積等に相応の時間やコストが掛かること、及び主要地方都市には東京23区と比較して金額面で相対的に小規模な物件も少なくなく、資産規模の効率的な拡大や運営管理上のコスト削減等の規模のメリットを追求することが必ずしも容易ではないこと等により、過去に上場J-REITが投資した主要地方都市でのレジデンス投資物件数の実績は東京23区における投資物件数の実績を下回っています(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)。本投資法人は、後記「B.サムティグループの活用」に記載するような主要地方都市を営業の基盤とし、そこでのレジデンスの投資ノウハウと実績を有するサムティグループとの連携等によるメリットを活かすことにより、上記の主要地方都市を中心としたレジデンス投資における課題等を克服することで、主要地方都市において物件取得競争を回避しつつ、同時にポートフォリオの成長性を確保することができるものと考えております。
<厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待される高収益の実現(収益性の確保)>本投資法人は、主要地方都市を中心とした厳選された競争力の高いレジデンスへの投資により、相対的に高い収益を期待できるポートフォリオを構築し、これにより収益性を高めることを目指します。
近年においては、上場J-REITにおける主要地方都市のレジデンス投資においては、東京23区のレジデンス投資と比較して、相対的に高い投資利回りを実現している一方で、その標準偏差(リスク)についても東京23区と大差ない水準となっていることから(詳細は後記「⑤上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)、前記「全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)」に記載したような本投資法人の企図する競争力の高い物件へのレジデンス投資を行い、かつ、投資後の適切な運営管理リスクのマネジメントを実行することで、本投資法人においても、結果としてリスクをできるかぎり排除しながら、相対的に高いリターン(収益)を得る運用を行うことも可能であると考えています。
B.サムティグループの活用
サムティグループ(スポンサー及びスポンサーの連結子会社(連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和51年大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。)第2条第4号に定める連結子会社を総称していいます。)並びにスポンサーが自らが出資しているスポンサーの連結子会社以外の特別目的会社(以下「グループSPC」といいます。)を合わせていい、本投資法人を除きます。以下同じです。)は、土地の仕入れから賃貸マンションの企画開発、収益物件への投資、賃貸募集、物件管理、売却及び保有をグループ内で完結できる総合不動産企業グループであり、不動産賃貸事業を中核としながら、不動産開発・再生事業やマネジメント事業の展開によるバランスのとれた事業・収益基盤の拡大を図ってきました。また、投資エリアについても、本社のある大阪や支店のある東京・福岡・札幌・名古屋に限らず、地方都市にも幅広く目を向けており、現在、北は北海道から南は鹿児島県まで、日本全国の不動産に投資しております(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サムティグループに関して」をご参照ください。)。
前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載のとおり、本投資法人は主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資によりポートフォリオの安定性・成長性・収益性を追求しますが、かかる目的を達成する上で、主要地方都市を中心とした地方都市への投資について豊富な実績とノウハウを有するサムティグループの活用が重要な役割を果たすものと考えております。本投資法人は平成27年3月27日付「スポンサーサポート契約」(以下、かかる契約に基づき、スポンサーがサムティグループを通じて行うサポート業務に限らず、スポンサーが本投資法人に対して行う資産運用等に関する多種のサポートを包括的に「スポンサーサポート」といいます。)をスポンサーとの間で締結しており、これを通じたサムティグループのリソースやノウハウ等の活用(詳細は後記「⑥成長戦略/B.スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)により、外部成長や内部成長によるポートフォリオのキャッシュフローの成長性確保を目指します。
<新築好立地(注)レジデンス(「S-RESIDENCE」シリーズ)の安定的供給>サムティグループは、開発事業において投資家への1棟売却を想定した賃貸マンションを多数供給しており、レジデンス分野においていわゆる賃貸マンションデベロッパーとしての豊富な実績を積んできました。また、主要地方都市を中心に供給を行ってきたことから、居住目的や賃貸条件等においてニーズの異なる居住者層の違い等、地域の実情や特性を踏まえた賃貸募集や物件管理を行う等のノウハウの蓄積に努めてきました。サムティグループが開発した物件のうち、その高級規格のブランドに当たるのが「S-RESIDENCE」シリーズです(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サムティグループに関して/(ロ)マンションブランドの概要」をご参照ください。)。サムティグループは過去に、上場J-REITに対しても「S-RESIDENCE」を複数売却しており、その立地の優位性や仕様、意匠等の高級感の一方で、周辺の競合物件と比較して同程度の賃料設定とすることでコストパフォーマンスを訴求する投資用物件を市場に積極的に供給してきました。サムティグループは、全国の支店網や営業拠点の拡大に合わせ「S-RESIDENCE」を供給する都市を広げつつ、今後もその開発やそのための新たな土地仕入れ等を予定しています。これら今後新たに竣工が見込まれる「S-RESIDENCE」については、スポンサーサポート契約により原則として本投資法人に優先的売買交渉権が付与される予定であり、本投資法人にとっての外部成長戦略における重要なパイプラインとなることが見込まれます。本投資法人は、主要地方都市のみならず、首都圏に所在する新築かつ好立地の「S-RESIDENCE」を継続的にポートフォリオに組み入れることで、ポートフォリオ全体のキャッシュフローの安定性や収益性を維持しながら、資産規模の着実な拡大とポートフォリオの質の向上を図ることができると考えています。
(注)「好立地」とは、主要地方都市については、ターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性を有する立地、首都圏については、東京都、神奈川、埼玉県及び千葉県において、ターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であり、かつ最寄駅(又はバス停)から徒歩10分以内の住宅集積地、その他地方都市については、企業、医療機関及び教育施設が近隣にある等の理由により、賃貸需要が継続的に見込まれるような立地をいいます。以下同じです。
<多岐にわたるスポンサーサポート>本投資法人に提供されるスポンサーサポートの内容は、「優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与」に始まり、「ウェアハウジング機能の提供」、「賃料固定型マスターリース契約の提供」、「リーシングサポート業務の提供」、「プロパティ・マネジメント業務の提供」、「セイムボート出資」、「商標使用の許諾」及び「不動産の共同保有の機会の提供」等、多岐にわたります(詳細は後記「⑥成長戦略/B.スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)。本投資法人は、スポンサーサポートの活用を通じて、サムティグループが培ってきたリソースやノウハウを保有物件の運営及び新規物件の投資検討等に活用することで、日本全国の幅広い地方都市において賃貸需要の獲得の点において競争力のあるレジデンスへの厳選した分散投資を行いながらも、プロパティ・マネジメント会社を適切にコントロールすることで投資後の賃貸運営の効率性を損なわず、ポートフォリオ全体としての収益性の維持・向上を目指しており、これにより前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載の方針や考え方に基づく安定性・成長性・収益性を備えたポートフォリオの構築を押し進める意向です。
具体的には、サムティグループは、自身が投資家の立場で収益物件としての主要地方都市を中心とした地方都市に存在するレジデンスへの豊富な投資実績を有しており、信頼のおける地元プロパティ・マネジメント会社との協働を通じたリーシング活動の推進、適正な賃貸事業費用の把握及び賃貸マンションデベロッパーとして培ったノウハウを活用した物件リニューアル等を通じて、稼働状況の改善や賃料単価の適正化を図る等、投資物件の収益性をより一層向上させるバリューアップ戦略推進のための豊富な機能・ノウハウを有しています。また、物件管理面におけるプロパティ・マネジメント会社からの様々な提案等について、その時々の経済状況や投資物件の個別事情に応じた評価・検討を行うことで、コストの適正化を図ることができる点も、賃貸マンションデベロッパーとしてサムティグループが培ってきた強みです。さらに、サムティグループは、主要地方都市を中心とした地方都市の不動産売買市場において、その資金調達力の高さや決済の確実性・迅速性等の点においても競争力が高い有力な投資家であることから、過去の収益物件の取得等を通じて、全国展開を行っている信託銀行や大手不動産流通企業とのパイプだけでなく、リレーションの深い、地方の不動産売買に精通した地元不動産会社から地方都市におけるレジデンスの売却情報を継続的かつ安定的に得ることができる立場にあります。
本投資法人は、地域や立地のみならず、開発コンセプトや仕様等においても「S-RESIDENCE」と異なる、スポンサー以外の第三者が開発・所有する様々なレジデンスを取得する予定ですが、これらの物件について「S-FORT」という統一のブランドを付与した上で、上記のサムティグループの有するノウハウ等を活用しつつ、物件毎の地域や環境の特性を踏まえながら、居住者における「快適」性の点で一定以上の質の確保された居住環境の提供を行い、統一ブランドによる付加価値を高めることを目指しています。
③ ポートフォリオ構築方針
A.投資対象
本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の用途の不動産と比較して、賃料の変動は小さく、相対的にリスクの低い投資対象であるレジデンスを中心に投資を行います。
ポートフォリオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得価格ベースで80%以上とするとともに、運営型施設を20%以下の範囲で組入可能とします。
| 投資対象資産 | 投資比率(注) | |
| レジデンス | 80%以上 | |
| 運営型施設 (ホテル及びヘルスケア施設等) | 20%以下 |
(注)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
本投資法人がレジデンスを中心としたポートフォリオ構築を目指す背景は以下のとおりです。
<レジデンスと他用途不動産とのリスク・リターンの比較>レジデンスの賃料については、オフィス・商業施設等の他の用途の不動産の賃料と比べ、相対的に経済情勢や景気動向等の影響を受けにくいこと、具体的には賃料の変動が小さく、相対的にリスクの低いことが特徴として挙げられ、本投資法人は、かかる特徴からレジデンスを中心としたポートフォリオ構築により中長期的に安定したキャッシュフローの確保を期待しやすいものと考えています。
一般社団法人不動産証券化協会(以下「ARES」といいます。)が提供するJ-REIT Property Index(注1)によれば、下図「■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン」のとおり、国内不動産私募ファンド及び上場J-REITが過去に投資し保有する東京23区のレジデンス、オフィス及び商業施設の各トータルリターン(下図(注1)において定義します。)に関し、レジデンスのトータルリターンの水準は相対的に低いものの、オフィスや商業施設と比較するとリスク(標準偏差)は相対的に低くなっていることが分かります。
■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン
(注1)ARES J-REIT Property IndexはARESが提供する不動産インデックスであり、国内不動産私募ファンドが保有する不動産と上場J-REITの全保有不動産を対象として期首の市場価格に対する投資期間中に獲得した賃料収入等から得られるインカム収益率と不動産価値の変動から得られるキャピタル収益率及びそれらを合計した総合収益率(以下「トータルリターン」といいます。)からなり、より具体的な定義や算定式はARESの定めるところに基づきます。
(注2)分析期間は全ての分析指標のデータが揃う時期とし、平成17年6月から平成27年6月まで(月次)としています。分析対象は、東京23区に所在する全ての物件です。
出所:ARES J-REIT Property Indexを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
また、各投資対象資産における本投資法人の取得方針及びその背景は、以下のとおりです。
(イ)レジデンス<シングル・コンパクトタイプの物件重視>本投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯の増加傾向を踏まえ、シングル及びコンパクトタイプ(「シングルタイプ」とは戸当たりの専有面積が30㎡未満、「コンパクトタイプ」とは同30㎡以上60㎡未満をいいます。以下同じです。)の物件の取得を重視します。
<家族類型別の世帯数の増減率の推移>下図「■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)」のとおり、家族類型別の世帯数の変化を昭和55年以降の長期時系列で見ると、全国ベースでの単身世帯の増減率は増加傾向にあります。レジデンスの賃貸需要は単身世帯をはじめとする少人数世帯を中心に形成されるため、世帯分化の進行はレジデンス賃貸市場へプラスの影響を与えているものと考えられます。
■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)
出所:総務省「国勢調査」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市の年齢別転入超過数の比較>下図「■年齢別転入超過数(平成22年～25年の累積数)」のとおり、本投資法人のレジデンス投資の中心となる多くの主要地方都市において、単身世帯の賃貸住宅需要の中心となる18-24歳及び25-34歳層の転入超過が見られ、シングル及びコンパクトタイプの物件の需要層の厚み確保に一定の寄与をしているものと考えられます。その中でも特に、大阪市及び福岡市で相対的に目立った転入超過が見られます。
■年齢別転入超過数(平成22年～25年の累積数)
出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
(ロ)運営型施設<スポンサーサポートの活用>運営型施設については、サムティグループがレジデンスの周辺領域として進出し、既に一定の投資運用の実績・ノウハウを持っております。本投資法人は、スポンサーサポート契約を通じてこれらの活用ができうることを踏まえ、20%以下の範囲で投資対象に含めます。
なお、前記のとおり、本投資法人は、アコモデーションアセット等を投資対象としますが、そのうち、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です。また、ヘルスケア施設への投資については、運用体制の整備を行った上で、投資対象として運用を開始できるようになった場合には、速やかにその旨を開示するものとします。
B.投資エリア
本投資法人は、将来的に、取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率を70%程度とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るために、首都圏にも30%程度を目標として投資を行う方針です。
| エリア | エリア内訳 | 投資比率 (注1) | |
| 地方都市 | 主要地方都市(注2) | 50%以上 | 70%程度 |
| その他地方都市 (主要地方都市を除く地方都市) | 20%以下 | ||
| 首都圏 | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 | 30%程度 | |
(注1)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。なお、上記の投資比率は目標であり、実際のポートフォリオの状況はこれと乖離する場合があります。
(注2)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいいます。
なお、各投資エリアにおける本投資法人の投資方針は、以下のとおりです。
(イ)地方都市
主要地方都市については、原則、主にターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性のある立地を重視しつつ、50%以上の投資を行い、一方で、その他地方都市(主要地方都市を除く地方都市)については、主に地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を重視しつつ、20%以下の投資を行います。
(ロ)首都圏
首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、主にターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であり、かつ最寄駅(又はバス停)から原則として徒歩10分以内の住宅集積地を中心に30%程度の投資を行います。
④ 東京23区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向
<主要地方都市と東京23区の人口、世帯数の比較>総務省の「住民基本台帳」によれば、下図「■人口総数(平成26年時点)」のとおり、平成
26年時点の東京23区の人口は合計約875万人であり、主要地方都市の各都市の人口との比較で
は際立っていますが、主要地方都市全体としてみた場合には、その人口は合計約1,323万人で
あり、東京23区の人口の約1.5倍程度になります。
■人口総数(平成26年時点)
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
また世帯数の点においても、下図「■世帯数(平成26年時点)」のとおり、東京23区(約463万世帯:平成26年時点)は主要地方都市の各都市との比較では際立っていますが、主要地方都市全体としてみた場合には、その世帯数合計は、東京23区の1.4倍程度の約650万世帯です。平成12年から平成26年までの世帯数伸び率では、下図「■世帯数伸び率(平成12年=100)」のとおり、東京23区が約19.8%の伸び率であるのに対し、主要地方都市全体では約17.8%と東京23区と同様の増加傾向を示しております。
■世帯数(平成26年時点)
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
■世帯数伸び率(平成12年=100)
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。上記図の対象期間中に市町村合併があった場合については、当該市町村合併後は合併後の各市の世帯数の合計値を記載しており、当該市町村合併前の世帯数に関する調整等は行っておりません(以下同じです。)。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区の転入超過数の比較>転出入者の状況については、平成12年以降、下図「■転入超過数」のとおり、東京23区が転入超過で推移しているのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超過となっています。直近では転入超過数において東京23区は増加傾向にあるのに対し主要地方都市全体では減少が見られるものの、主要地方都市全体における安定的な転入超過は継続しています。また、多数の主要地方都市においても都市化が進み、下図「■圏域内からの転入超過数対人口比率」のとおり、平成23年から平成26年にかけて概ね圏域内からの転入が継続しています。
■転入超過数
(注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。
出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
■圏域内からの転入超過数対人口比率
(注)当該都市の各年総人口に対する圏域内からの転入超過数の比率。上図において、「札幌市圏域」とは北海道、「仙台市圏域」とは青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県、「東京23区圏域」とは千葉県、埼玉県、東京都及び神奈川県、「名古屋市圏域」とは岐阜県、愛知県及び三重県、「大阪市圏域」とは京都府、大阪府、兵庫県及び奈良県、「広島市圏域」とは鳥取県、島根県、岡山県、広島県及び山口県、「福岡市圏域」とは福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県をいいます。
出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区の賃料レンジの比較>下図「■借家 賃料レンジ(平成20年)」のとおり、各都市の賃貸人口ボリュームゾーンについては、東京23区で高額賃料帯に居住する層に厚みがあることがうかがえる一方、主要地方都市においては、都市規模が小さくなる毎に、低い賃料帯に居住する人口が多くなる傾向が見られます。また、名古屋市、大阪市、神戸市といった大都市圏を構成する都市においては、他の主要地方都市と比較して相対的に高い賃料帯に居住する層に厚みが見られます。
■借家 賃料レンジ(平成20年)
(注)借家に居住する賃料帯別の人口合計を100%となるように計算。計算に当たっては、賃料1万円未満のものを除外。
出所:総務省「住宅・土地統計調査」(平成20年)を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区のレジデンスストック量の比較>下図「■地域別レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)」のとおり、平成12年から平成26年までの期間における東京23区のレジデンスのストック量(一定期間における共同住宅のうち貸家かつSRC造及びRC造の物件の着工戸数を累積した戸数をいいます。以下同じです。)は約40万戸であり、同期間の大阪市(約14万戸)の約3倍弱、仙台市(約3.8万戸)の約10倍の規模である等、主要地方都市の各都市との間の比較では際立っています。
■地域別レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)
(注)平成12年から平成26年における共同住宅の貸家かつSRC造及びRC造の着工戸数を累積した戸数。
出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
一方、下図「■レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)」のとおり、同期間における、主要地方都市のストック量の合計は約62万戸であり、全体としては、東京23区の約1.5倍の規模を有しています。
■レジデンスのストック量(平成12年～平成26年)
(注)平成12年から平成26年における共同住宅の貸家かつSRC造及びRC造の着工戸数を累積した戸数。
出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
⑤ 上場J-REIT等における東京23区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴
<上場J-REITの投資地域>下図「■上場J-REITのレジデンスへの投資状況(直近決算期末)」のとおり、既存の上場J-REITのレジデンスへの投資は、棟数ベースでは東京都に全体の6割以上が集中しており、その上で、関東圏、関西圏のほか、札幌市、仙台市、名古屋市及び福岡市といった特定の地域に一定程度の投資が見られるという状況であることから、主要地方都市においては、東京都と比較して上場J-REITによるレジデンスへの投資の集中度が低くなっています。
■上場J-REITのレジデンスへの投資状況
(注)平成28年2月23日時点における、上場J-REIT各社の直近期末の保有レジデンス(1,455棟)を集計。なお、平成27年10月1日に合併した野村不動産マスターファンド投資法人に関しては、合併前の野村不動産レジデンシャル投資法人の直近期末の保有レジデンスを集計。
出所:ARES J-REIT Property Databaseを基に本資産運用会社作成
<主要地方都市と東京23区の稼働率及び賃料変動性の比較>近年において、上場J-REITが保有するレジデンスの稼働率は、下図「■稼働率レンジ(平成23年～平成27年上期)」のとおり、都市による差異はありますが、主要地方都市の各都市についてはいずれも概ね95%以上で推移しており、一部東京23区を上回っている都市もあります。また、稼働率の変動性についても、上場J-REITが保有する主要地方都市のレジデンスにおいては1～3%程度の幅であり、東京23区と概ね同程度であります。
■稼働率レンジ(平成23年～平成27年上期)
(注1)各年、上期(1～6月)、下期(7～12月)に決算期を迎えた上場J-REITの各物件の期末稼働率平均。
ただし、取得後、初回の決算期は集計の対象外。
(注2)上図においては、平成23年上期～平成27年上期までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果となる場合があります。また、今後の稼働率が上記と同様に推移することを保証するものではありません。
(注3)京都市、神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
出所:上場J-REIT公表資料を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
近年における主要地方都市の賃料の変動係数については、下図「■賃料の変動係数(平成23年～平成27年第2四半期)」のとおり、震災後の復興需要の影響を受けて賃料が上昇している仙台市の特殊なケースを除き、都市により地域経済の景気サイクルに応じた一定の差異はあるものの、東京23区の変動係数から最大でも概ね2%程度以内の範囲の水準にあり、また、東京23区より小さくなっている都市もあることから、本投資法人としては、主要地方都市の賃料の変動は東京23区と比較して著しく大きなものではないと考えています。
■賃料の変動係数(平成23年～平成27年第2四半期)
(注1)上図の賃料は、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃貸マンションの成約事例に基づく賃料インデックス(ヘドニックアプローチと言われる統計的手法を用いて個別の成約事例について賃料の品質調整を行い、四半期毎の賃料変化を指数化したものです。以下同じです。)を採用。東京23区については4つのサブエリア(プライムエリア:港区・渋谷区、都心業務地:千代田区・中央区等、都区部南:世田谷区・大田区等、都区部北:足立区・葛飾区等)毎の18～30㎡の物件を対象とした賃料インデックスの単純平均値、東京23区以外の都市についてはサンプル数確保の観点から20～40㎡の物件を対象とした賃料インデックスを採用。
(注2)賃料の変動係数は対象期間における平均的な賃料単価の増減率の絶対値を示すもので、対象期間の賃料の標準偏差を平均値で除して算出しております。
(注3)上図においては、平成23年第1四半期(1～3月)～平成27年第2四半期(4～6月)までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果となる場合があります。
(注4)神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
出所:賃料インデックスを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
<主要地方都市と東京23区のインカムリターン、リスクの比較>下図「■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン」のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスにおいて、近年、主要地方都市のインカムリターン(下図注(1)において定義します。)は東京23区と比較して1%程度高くなっています。また、下図「■上場J-REIT保有レジデンスの平均インカムリターンと標準偏差」のとおり、上場J-REITが保有するレジデンスについて見ると、主要地方都市は、リターン水準が高い一方で、リスク(標準偏差)に関しては東京23区を上回っていますが、その差は0.2%程度です。
| ■上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン | ■上場J-REIT保有レジデンスの平均インカムリターンと標準偏差 |
(注1)インカムリターンは、年間NOI(減価償却前の不動産賃貸純収益)を鑑定評価額又は調査価額(期末算定価格)で除して算出した数値。
(注2)使用データは上場J-REITが現時点で保有する物件で、平成20年上半期～平成27年上半期のデータが揃っている物件を対象(平成18年下半期以前に取得され、現在も保有している物件)。平成19年上半期に取得した物件は基本的に除外。加えて、NOIがマイナスとなっている物件及び稼働率に大きな変動がある物件等データ全体の傾向を把握するのに適さないと判断された物件並びに複合施設(店舗等が入っている物件)は除外。
(注3)右上図については、平成20年上半期～平成27年上半期のデータを基に算出。
(注4)主要地方都市は、札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・神戸市・福岡市が対象(京都市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。)。
(注5)本図表は上場J-REITが保有するレジデンスのデータを基に算出されており、主要地方都市のレジデンスの一般的な傾向を必ずしも示すものではなく、本投資法人の保有するポートフォリオが同様のインカムリターンの実現を保証するものではありません。
出所:上場J-REITデータを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
⑥ 成長戦略
A.サムティグループに関して
(イ)サムティグループの概要
サムティグループは、創業より、関西を基盤とする「資産保有型デベロッパー」から全国展開の「総合不動産企業グループ」へと成長してきました。現在の事業内容は、自社ブランドである「S-RESIDENCE」シリーズのマンション等、クオリティの高い不動産の企画開発・再生・販売及びファミリー向け分譲マンション・投資用マンションの企画開発・販売を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル・商業施設等多様な賃貸資産を保有し、安定した収益を確保する「不動産賃貸事業」を事業展開の二本柱としております。その他にビジネスホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。
国内拠点として、大阪本社、東京支店、福岡支店及び札幌支店を設け、グループ全体で全国の不動産開発及び収益不動産の取得等を展開しております。また、平成28年3月に名古屋支店を開設しました。
(a)沿革
| 昭和57年12月 | 大阪市東淀川区東中島一丁目において、サムティ開発株式会社(現・サムティ株式会社)を設立 |
| 平成14年9月 | 不動産流動化事業を開始し近畿財務局受付第一号となる不動産証券化実施 |
| 平成17年3月 | 不動産ファンド及びREIT向け賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの開始 |
| 平成19年7月 | 大阪証券取引所「ヘラクレス」(現・東京証券取引所 JASDAQスタンダード)上場 |
| 平成23年2月 | 東京支店開設 |
| 平成23年12月 | 不動産管理業を事業とするサムティ管理株式会社を設立 |
| 平成24年6月 | 福岡支店開設 |
| 平成24年11月 | サムティアセットマネジメント株式会社を100%子会社化 |
| 平成27年5月 | 札幌支店開設 |
| 平成27年10月 | 東京証券取引所市場第一部に市場変更 |
| 平成28年3月 | 名古屋支店開設 |
(b)サムティグループの業績推移(連結)
(注)平成21年11月期にセグメント変更を行ったため、平成20年11月期の売上高は合計のみを記載
出所:サムティ株式会社有価証券報告書(平成20年11月期乃至平成27年11月期)
(c)不動産事業
(ⅰ)ソリューション事業
サムティグループの自社開発不動産及び第三者より取得した既存の収益不動産等について、外部投資家等への販売を行っております。自社開発不動産の代表的なものとしては、事業用地の仕入れから商品企画開発、建設まで一貫して行う自社ブランドを冠した賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズがあります。サムティグループは、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、サムティグループのノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ等を図り、不動産の保有期間中の収益確保に努めております。
なお、サムティグループが現在開発又は保有する「S-RESIDENCE」シリーズにつきましては、スポンサーサポートに基づき、原則として本投資法人に対し優先的売買交渉権が付与されます。
(ⅱ)投資分譲事業
サムティグループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンションの企画開発を行い、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売を行っております。サムティグループは、事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、販売会社、顧客のニーズにあった物件を供給しております。
(ⅲ)アセットマネジメント事業
サムティグループがアセットマネージャーとして不動産投資ファンドから不動産の運用・管理業務等を受託することによる手数料収入を得るほか、自ら不動産投資ファンドに出資することによる配当の獲得を目的としております。
本資産運用会社は、平成19年8月に設立され、平成24年11月にサムティグループの一員となり、上記の受託業務を行っております。本資産運用会社は、本投資法人の運用以外に下図「■私募ファンドの運用状況」のとおり業務実績を有しており、不動産ファイナンス分野において相当程度のノウハウを有しております。
また、レジデンス分野においても、従前より、地方の賃貸マンションを私募ファンドを通じて流動化する等の事業展開を行っております。
■私募ファンドの運用状況
(注)金額は、各年度の9月末日における受託資産の簿価の合計額です。
(d)不動産賃貸事業
サムティグループは、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、駐車場等を1棟又は区分所有により保有し、個人及び法人テナントに賃貸しております。賃貸収入の増加を目的として、本店のある関西を中心とし、支店のある東京、福岡、札幌及び名古屋を含む全国の主要地方都市に存する収益不動産を継続的に取得しております。
また、社内に、設計部門だけでなく、賃貸事業部門にも、一級建築士を配置し、入居者が入れ替わる際、ハード面からのリースアップの早期化、資産価値向上の検討を行い、実践しており、その経験、ノウハウも蓄積されております。
他に、収益不動産の所有者からサムティグループがマンション等を賃借してエンドテナントへ転貸するサブリースや、家賃回収、契約の管理及び建物管理等の受託業務を行っております。
■サムティグループの賃貸資産の構成比率(簿価:平成27年11月末日時点)
■サムティグループの賃貸資産/マンションの分布状況(賃貸面積:平成27年11月末日時点)
(e)その他の事業
サムティグループは、東京(日本橋)と大阪(淀屋橋)に2棟のビジネスホテルを所有・運営しております。また、分譲マンション管理事業及び建設・リフォーム業等を行っております。
(ロ)マンションブランドの概要
「S-RESIDENCE」は、平成17年よりサムティグループが開発する高級規格の賃貸マンションブランドです。当ブランドにおいては、自然石を贅沢に活用し、吹抜けにより開放感のあるエントランス、ラグジュアリーホテルを彷彿させる間接照明や内廊下、デザイン性の高いスタイリッシュな水回りにより高級感を演出する等、主に学生、社会人等の単身者に訴求する高いデザイン性を有しており、特に比較的女性入居者の比率が高いことが特徴になっています。また、居住性・快適性・安全性に優れたマンション提供に向けて、専門部署として、開発部門の中に一級建築士を設置し、デザインから施工監理まで、入居者ニーズを的確に捉えた仕様で展開しております。これらの特徴を持ちながら、周囲の物件と比較して同程度の家賃設定とすることで、コストパフォーマンスの高さを強く打ち出したリーシング活動が可能となります。
(注)全ての「S-RESIDENCE」ブランドの物件が上記の設備仕様となるわけではありません。
B.スポンサーによるサポートの内容
本投資法人は、スポンサー並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のスポンサーサポート契約に基づき、スポンサーからの多岐にわたる支援を活用し、外部成長及び内部成長を目指します。
なお、スポンサーサポート契約の概要は以下のとおりです。
(イ)優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与
スポンサーは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利(以下本(イ)において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します(注1)。
(a)スポンサー又はグループSPCが保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産(注2)(本投資法人から取得した不動産等を含みます。)を売却しようとする場合
(b)スポンサーを除くサムティグループに属する会社(本資産運用会社及びグループSPCを除きます。以下本(イ)において、「グループ会社」といいます。)が保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格不動産を売却しようとする場合
<優先的売買交渉権の概要>(a)所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できます。
(b)上記所定の期間の経過まで、スポンサーは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはなりません。
(c)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも有利な条件であった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対しその取得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
<優先的売買交渉権の期間>(a)本投資法人及び本資産運用会社に優先的売買交渉権が付与された場合には、本資産運用会社は、情報の提供を受けた日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第一次検討期間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得の検討の可否をスポンサーに対して通知します。
(b)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、当該適格不動産の取得を検討しない旨を書面にて通知された場合、又は、検討の可否を書面にて通知されなかった場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
(c)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から当該適格不動産の取得を検討する旨を書面にて通知された場合には、スポンサーは、当該適格不動産への投資判断のために必要な資料として本資産運用会社が要請する資料を提供します。本投資法人及び本資産運用会社は、当該資料を受領した日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第二次検討期間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得意向の有無をスポンサーに対して通知します。
(d)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から検討の結果取得の意向がない旨を書面にて通知された場合、又は、検討結果を書面にて通知されなかった場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
(e)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の意向がある旨を書面にて通知された後、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の条件の交渉を終了する旨を書面にて通知された場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
(f)上記(b)、(d)又は(e)に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも有利な条件であった場合、スポンサーは、自ら又は優先的売買交渉権付与者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対してその取得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じるものとします。
<適用除外>以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
(a)第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先的売買交渉権を付与することをあらかじめ合意している場合
(b)共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先的売買交渉権を付与することを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合
(c)行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
(d)スポンサーサポート契約締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対して優先的売買交渉権を付与することを要する場合
また、スポンサーは、自らの取引先である個人又は法人(デベロッパーを含みます。)が所有又は開発する国内の適格不動産について、当該個人又は法人が売却を検討していることを知った場合には、当該不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができない場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供すると同時に当該不動産等に関する情報を提供します。
(注1)グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、当該契約等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
(注2)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準(本資産運用会社の資産運用ガイドライン)に合致すると合理的に判断される不動産等をいいます。
(ロ)再開発に関する支援
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合にはスポンサーに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされています。
<スポンサーに対する優先的物件情報提供の概要>(a)所定の期間、スポンサーが当該不動産等に係る再開発計画案(当該不動産等をスポンサーが買い取り、収益不動産(毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産に該当するものをいいます。)の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限る。)による取得を優先的に検討できます。
(b)上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情報を第三者に提供してはなりません。
(c)所定の期間内に、スポンサーから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権利(以下本(ロ)において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
<優先的売買交渉権の概要>(a)所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者との間で、当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該不動産等に関する情報も提供してはならず、また、スポンサーとの間で、当該不動産等の売買交渉をします。
(b)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件がスポンサーの提示した条件と同等又はそれよりも有利であった場合、スポンサーに対しその購入意思を再度確認し、スポンサーが再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
(ハ)ウェアハウジング機能の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産の取得を目的として、スポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産(以下本(ハ)において、「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下本(ハ)において、「ウェアハウジング」といいます。)をスポンサーに依頼することができます。
<スポンサーが提供するウェアハウジング機能の概要>(a)本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、ウェアハウジングをスポンサーに依頼することができます。
(b)スポンサーが前記の依頼を受諾した場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社は、基本的事項について書面により合意し、スポンサーは、かかる合意に基づきスポンサーにおいて当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
(c)スポンサーは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却します。
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、スポンサーに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができます。ただし、かかる通知による取得予定時期の延長は、スポンサーの同意を得た場合を除き、原則として、通算で1年間を超えることはできません。
(ニ)売却先候補者等に関する情報の提供
スポンサーは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している旨を通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購入希望者の情報を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供します。
(ホ)賃料固定型マスターリース契約の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討している適格不動産について、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間で賃料固定型のマスターリース契約の締結の検討をスポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサーが合意した場合には、スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、賃料固定型のマスターリース契約を締結するものとします。
(ヘ)リーシングサポート業務の提供
スポンサーは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法人が取得を意図する適格不動産及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人による早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力します。
(ト)プロパティ・マネジメント業務の提供
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討するか又は保有する不動産等について、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間で、プロパティ・マネジメント契約の締結の検討をスポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサーが合意した場合には、スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、プロパティ・マネジメント契約を締結するものとします。
(チ)物件管理・運用管理に係るサポートの提供
サムティグループは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発等のコスト並びに運営費用を最適化し、当該不動産等につき効率的に競争力を維持することを目的に、本投資法人及び本資産運用会社に対して、本投資法人のために、修繕・リニューアルに関するノウハウの提供その他物件の管理・運営に関するアドバイザリー業務を提供するものとします。
(リ)セイムボート出資
スポンサーは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のスポンサーである自社の利益を共通のものとするという観点から、スポンサーサポート契約において、(ⅰ)本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯に検討する意向であること、及び(ⅱ)本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運用会社との間で確認しています。
(ヌ)商標使用の許諾
スポンサーは、スポンサーのブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、本投資法人に対してスポンサーが別途指定する各種商標の使用を許諾するものとします。
(ル)不動産の共同保有の機会の提供
本投資法人又は本資産運用会社は、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等についてスポンサーと共有することを望む場合には、スポンサーに対してこれを申し入れることができ、スポンサーは当該申し入れを受けた場合には、当該不動産等の共有の可否について真摯に検討するものとします。
(ヲ)人材の派遣及びノウハウの提供
スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産の運営管理の知識及びノウハウ等を本投資法人及び本資産運用会社に活用させるために、法令に反しない限度において、本資産運用会社に対するスポンサーからの人材の派遣を含めて、本資産運用会社が必要と考える人材を確保すること、及び本投資法人及び本資産運用会社が必要と考えるスポンサーのノウハウを提供することについて最大限の協力をするものとします。人材の派遣にはスポンサーからの転籍及び出向を含むものとし、派遣の条件等については、スポンサーと本資産運用会社とで協議の上別途決定するものとします。
(ワ)その他の関連業務及び支援
スポンサーは、本投資法人又は本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対し、法令に反しない範囲で、上記(イ)から(ヲ)までに掲げる業務に関連する業務又はその他の必要な支援を行うものとします。
(カ)有効期間
スポンサーサポート契約の有効期間は、契約の締結日から10年間とします。期間満了の3か月前までに、契約当事者のいずれかから他の当事者全員に対して文書による申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より5年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合等の一定の場合には、当該有効期間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
C.外部成長
本投資法人は、スポンサーサポート及び本資産運用会社の有するソーシング能力を活用し、アコモデーションアセット等を取得してまいります。
(イ)サムティグループの開発実績及び開発計画
サムティグループは、賃貸マンションデベロッパーとして、関西エリアのみならず、地方都市を含めた日本全国で賃貸マンションの開発を行い、長年の実績を築いております。また、今後の開発についても、下記のとおり、積極的に投資する計画となっております。
■「S-RESIDENCE」シリーズの開発実績及び開発計画
(注1)開発実績は、上場J-REIT及び投資ファンド向けに開発した賃貸マンションの売却金額を集計。
(注2)開発計画は、サムティグループが用地取得に係る契約を締結した物件についての想定売却金額を集計。平成27年11月末日時点の数値であり、今後の用地取得に係る契約の増減及び想定売却金額の変更に伴い変更される可能性があります。
出所:サムティ株式会社の平成27年11月期決算説明資料
(ロ)スポンサーからのパイプライン
本投資法人は、スポンサー又はスポンサーが出資する特別目的会社より下記の開発又は保有している物件について、優先的売買交渉権を付与されております。なお、本書の日付現在において、本投資法人は下記の開発又は保有している物件につき、取得を決定した事実はありません。
■パイプライン物件の地図、写真、各種情報
(注)本書の日付現在において、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はありません。
(ハ)本資産運用会社独自のパイプライン
本資産運用会社は、私募ファンドの運用の実績を有し、独自のパイプラインを構築しております。本投資法人は、サムティグループからの物件取得のみならず、かかる本資産運用会社独自のパイプラインを通じた物件取得を目指します。
D.内部成長
本投資法人は、スポンサーサポート、プロパティ・マネジメントネットワーク及び物件リニューアル能力を活用し、稼働率の維持・向上に努めます。
(イ)プロパティ・マネジメント会社のコントロールノウハウ
本投資法人は、サムティグループのプロパティ・マネジメント会社との幅広い取引実績及び資産運用会社のこれまで運営してきた私募ファンドでの実績を活かし、物件毎に高品質なプロパティ・マネジメント会社を選定し、物件の適切な運営・管理を行うことで、収益の安定化を目指します。
(ロ)物件のリニューアル/再開発支援
サムティグループは、物件リニューアルに関する豊富な実績・ノウハウを有しております。本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に基づき、サムティグループからノウハウの提供を受け、資産価値の向上を目指します。
また、本資産運用会社は、経年劣化した物件について、スポンサーサポート契約に基づき、スポンサーに対して、再開発の検討・提案を要請することができます。
(ハ)ブランド戦略の推進
本投資法人では、「S-RESIDENCE」及び「S-FORT」の2つのブランドの継続的な展開により、差別化戦略を推進することで、保有物件の競争力を高め、稼働率の向上や賃料単価の上昇を通じた資産価値向上を目指します。
「S-FORT」は、本投資法人が、各スポンサーサポートを戦略的に活用して取得した「S-RESIDENCE」以外に取得する物件を統一して展開するブランドです。外部からの取得のため仕様は様々ですが、耐震やPML値(注)等の投資基準を満たし、かつ全ての物件に専門家による検証(構造レビュー)を行い、居住者の方が「安心」して暮らせる物件です。また、防犯対策等、居住者の方が「安全」に暮らしていただけるようなバリューアップ投資を、物件取得後も継続的に行います。さらには、各々の物件の地域や環境の特性に応じて、居住者の方に「快適」に暮らしていただけるような設備の維持更新を図る方針です。
(注)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。以下同じです。
⑦ 投資基準
投資対象物件の取得に当たり、原則として以下の基準を考慮します。なお、本投資法人は、以下の基準を考慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以下の基準の一部を満たさない物件を取得することがあります。
(イ)レジデンスの投資基準
| 項目 | 投資基準 |
| ⅰ.立地 | 駅(主要なバス停(注1)を含みます。)からの距離が徒歩10分以内とします。ただし、その他地方都市の場合には、地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を重視します。 |
| ⅱ.物件種別 | 主として単身向けとしますが、DINKS若しくはファミリー向け等への投資も一定程度行います。 |
| ⅲ.構造 | 木造及び軽量鉄骨造以外の構造であることとします。 |
| ⅳ.築年数 | 取得時において20年以内とします。 保有物件の築年数は、加重平均により10年前後を目指します。 |
| ⅴ.物件規模 | 物件毎に個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、所在地域の人口動態等を検討した上で、適正規模について判断します。 |
| ⅵ.設備施設 | 外観・エントランス・内装等に関する意匠性、階高・採光・遮音等に関する快適性、防犯性、入浴・洗面・炊事等の利便性といった機能性等について、対象とする入居者層の生活スタイルを踏まえ、総合的に検討した上で、当該地域における標準的水準以上の仕様を原則とします。 |
| ⅶ.投資額 | 1案件当たりの最低投資額300百万円(取得価格ベース)とします。 |
| ⅷ.耐震性 | 取得時におけるPML値は15%以下とし、新耐震基準への適合を原則とします。ただし、旧耐震基準であっても、耐震補強工事の実施等により新耐震基準と同等の耐震性能を有する場合には、投資することができます。 |
| ⅸ.権利関係 | 所有権としますが、借地についても対象とします。 (共有物件の場合は、他の所有者の信用力等を総合的に考慮) 区分所有、底地等については、個別に判断します。 |
| ⅹ.資産対応証券等 | 投資判断に当たっては、主に以下の点を基準とします。 ・投資期間満了時において、当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保されること。 ・LTV(注2)、DSCR(注3)、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性が十分と判断されること。 |
| ⅺ.開発案件投資 | 開発中の不動産への投資は、原則として行わないものとします。 ただし、以下の場合を除きます。 ⅰ.建築中の不動産の取得 建築中の不動産については、竣工後一定期間の賃料固定型マスターリース等により稼働状況及び収益の一時的な不安定性への対応策がなされており、かつ完工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されていると判断される場合は、建物竣工後の引渡しを条件に投資できるものとします。なお、投資対象不動産の取得のための契約を締結できる場合で、かつ当該開発物件への投資が本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合に限るものとします。 ⅱ.既に取得している不動産の増築 既存物件の価値向上に資すると判断される場合であり、かつ増築後のテナントが確保されており、完工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されていると判断される場合は、実施することができます。 |
| ⅻ.環境・土壌等 | 投資判断に当たっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。 |
(注1)「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいます。
(注2)「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。以下同じです。
(注3)「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
(ロ)運営型施設の投資基準
本投資法人は、アコモデーションアセットのうち、ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周辺領域の運営型施設への投資に際しては、前記「(イ)レジデンスの投資基準」のうち立地、構造、築年数、物件規模、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、資産対応証券等、開発案件投資並びに環境・土壌等について考慮するとともに、以下の事項にも留意しながら多角的な分析を行った上で、総合的に判断します。
| 資産の概要 | 留意点 | |
| ホテル | ビジネスホテルを対象とします。 | ・運営者の業歴、事業規模、業況等 ・経営形態、契約期間 |
| ヘルスケア施設 | 介護サービスの提供が必要な賃貸用住宅又は介護施設をいいます。 |
⑧ デューディリジェンス基準
本投資法人は、運用資産の取得に際して、利害関係のない専門家から、不動産鑑定評価書、建物診断報告書、地震リスク報告書、土壌汚染調査報告書、環境調査報告書、構造計算書レビューに係る報告書類及び必要に応じてマーケットレポート等を取得し、対象不動産についてのデューディリジェンスを行い、以下の各調査事項を総合的に考慮し、投資の可否について判断します。
デューディリジェンスに必要な資料等が不足している場合は、代替手段を用いる等して適正な調査を行い、重要性を勘案した上、総合的に判断することとします。
| 調査事項 | 調査内容 | |
| 経済的調査 | 取得価格 | 取得価格の妥当性 |
| 市場調査 | ⅰ.賃貸市場の現況(賃料相場、稼働率、テナント需要) ⅱ.賃貸市場の動向(賃料相場推移、稼働率推移、中長期の需要動向) ⅲ.新規供給状況、競合物件の状況 | |
| 入居テナント 調査 | ⅰ.テナント信用力、賃料収受状況 ⅱ.建物利用目的、使用状況、紛争の有無、世帯状況 ⅲ.店舗がある場合の業種及び営業状況 | |
| 収益関係 | ⅰ.契約条件(賃料・その他収益) ⅱ.賃貸稼働状況、収益実績 ⅲ.賃貸運営方法・運営費用、運営費用の削減余地 | |
| 物理的調査 | 立地 | ⅰ.生活上の利便性 ⅱ.土地利用状況、嫌悪施設の有無 ⅲ.都市計画及び地域計画と将来動向 |
| 建築及び設備・仕様 | ⅰ.設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類 ⅱ.外溝、屋上、外装、設備等 ⅲ.賃貸住宅に則した設備・仕様 ⅳ.関係法令の遵守状況等 | |
| 建物管理関係 | ⅰ.管理運営方法・規約等 ⅱ.関係法規の遵守状況 ⅲ.管理会社の管理状況 ⅳ.緊急修繕の必要性 ⅴ.長期修繕計画と実施状況 | |
| 耐震性能 | ⅰ.新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保 ⅱ.地震調査(PML値) | |
| 環境・地質等 | ⅰ.アスベスト・PCB等の有害物質の使用・管理状況 ⅱ.土地利用履歴、土壌汚染調査等 |
| 調査事項 | 調査内容 | |
| 法的調査 | 権利関係 | 前所有者等の権利の確実性。特に区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。 ⅰ.借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無 ⅱ.敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 ⅲ.敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置 ⅳ.積立金の滞納の有無 ⅴ.区分所有形態 ⅵ.本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承認の有無 ⅶ.借地権設定者、区分所有者等の法人・個人の別等の属性 ⅷ.不動産信託の受益権については信託契約の内容 |
| 境界調査 | 境界確定の状況と書面の有無、越境物の有無とその状況 |
⑨ フォワードコミットメントに関する方針
本投資法人は、フォワードコミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。)を行う場合は、以下の事項を遵守するものとします。また、フォワードコミットメントに係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワードコミットメントを行う場合には、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワードコミットメント等に係るマニュアルを遵守し、当該リスクを管理しています。
A.解約違約金について
フォワードコミットメントを履行できない場合に生じる解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響を十分検証の上、慎重かつ適切に判断するものとします。
B.期間・決済資金の調達方法等について
売買契約書締結から決済・物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に妥当な期間を上限とし、また金融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分に認識した上、慎重かつ適切に判断するものとします。また、決済資金の調達方法等については、取得額及び金融市場、取引金融機関との関係等の資金の調達環境の変化に応じて、最適な資金調達方法を選択することとします。
⑩ 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券(後記「(2)投資対象/①投資対象とする資産の種類/A./(ロ)不動産対応証券」に掲げるものをいいます。以下同じです。)への投資方針
不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資をするものとします。
A.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等が、前記「⑦投資基準」に適合した資産であること。
B.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が与えられていること。
C.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等に関して、前記「⑦投資基準」に準じたデューディリジェンスを行うことを原則とし、また追加して下記事項を調査の上、投資の可否を総合的に判断します。
| 調査事項 | 調査内容 | |
| 法的調査 | 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券への投資 | ⅰ.スキームの遵法性 ⅱ.投資の有限責任性 ⅲ.アセットマネージャーの業務遂行能力 ⅳ.関係者に対する報酬水準その他運営コスト ⅴ.ローン条件、レバレッジ水準その他資金調達条件 ⅵ.税務上の導管性の有無その他投資効率 ⅶ.倒産隔離ストラクチャーの組成の有無、前所有者からのオフバランスの有無、他業の有無、その他第三者・他物件のリスクからの遮断の状況 ⅷ.投資に伴い本投資法人が取得する権限の内容 ⅸ.裏付けとなる不動産等の譲受けに関する優先交渉権の有無・内容 |
⑪ ポートフォリオ運営・管理方針
A.プロパティ・マネジメント会社の選定及びモニタリング
本投資法人は、適切な日常の管理・運営及び計画的な建物・設備の修繕等を行うことにより、運用資産の資産価値の維持・向上を図るとともに、プロパティ・マネジメント会社を採用し、中長期的に収益安定性のある運営を目指します。
(イ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社の選定に当たって、運用資産の資産価値及び競争力の維持・向上、中長期的な安定収益の確保のため、宅建業法第3条の免許を受けていること、及び過去に宅建業法第8章に規定する罰則を受けていないことのほか、原則として以下の各項目を調査・検討の上、総合的に判断します。なお本投資法人は、以下の各項目に合致するプロパティ・マネジメント会社として、サムティグループにプロパティ・マネジメント業務を委託することができるものとします。
・企業内容(プロパティ・マネジメント事業の概要、組織・人員体制、事業エリア、財務基盤・信用力等)
・実績(同等物件の管理実績、当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験等)
・遂行能力(リーシング、テナント対応、建物維持・管理、レポーティング等)
・報酬水準
(ロ)プロパティ・マネジメント会社のモニタリング
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社のプロパティ・マネジメント業務遂行能力及び委託物件の運営実績(稼働率、空室期間、成約賃料水準等)に関して、継続的なモニタリングを行い、必要な指導を行います。
(ハ)運営型不動産の管理
運営型不動産においては、運用資産の特性に応じて、適切と判断する管理形態及び運営者を選定するものとします。なお本投資法人は、ビジネスホテルの運営者として、サムティグループの株式会社サン・トーアに当該ビジネスホテルの運営を委託し、その運営ノウハウを活用することができるものとします。
B.テナントの選定
本投資法人は、テナントの選定に当たって、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則としてプロパティ・マネジメント会社に以下に記載の各項目を審査させた上で、総合的に判断します。
(イ)テナントが法人の場合
・業種、業歴、事業規模、業況等
・使用目的・契約期間
・保証会社による保証の適否
・各建物における占有割合、分布割合等
・マスターリースの場合のリスクが最小化されているか
(ロ)テナントが個人の場合
・職業又は勤務先の業種、勤務先の規模、勤続年数
・年収、その他賃料負担能力の根拠
・使用目的・契約期間
・家族構成
・保証会社による保証の適否
C.マスターリース契約に関する方針
本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、プロパティ・マネジメント会社との間でパススルー型マスターリース契約(マスターリース契約における賃借人がエンドテナント(実際の利用者たる転借人)に対し当該貸室の転貸を行う場合で、かつ、マスターリース契約の賃料をエンドテナントから収受した賃料等の金額と同額とする旨合意されているマスターリース契約の種別を、「パススルー型マスターリース契約」といいます。以下同じです。)を締結することができます。
また、竣工後間もない新築物件を取得する等、本投資法人が物件を取得する時期における稼働率が一時的に低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、賃料固定型マスターリース契約を導入することができます。なお、パススルー型マスターリース契約を締結する場合にも、同様の見地から、マスターリース会社と第三者との間の賃料固定型サブリース契約の導入をマスターリース会社に提案することがあります。
いずれの契約形態についても、マスターリース会社の選定に当たっては、以下の事項を重要審査項目とします。
・マスターリース会社の実績
・マスターリース会社の当該物件周辺に対するマーケットに対する考え方
・当該物件の成約水準及びリーシング方針
・サブリース期間及び契約形態
・マスターリース会社におけるテナント審査基準
D.修繕及び設備投資の方針
(イ)中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を保有不動産毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
(ロ)修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
(ハ)テナントのライフスタイルの変化への対応、主たるテナント層の変更による新規需要獲得等、中長期にわたる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部のリニューアルを検討及び実施します。
(ニ)本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等に投資を行いますが、耐震補強が必要と判断される保有不動産については、当該保有不動産の運用状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実施し、地震による損失リスクの低減に努めることとします。
E.付保方針
(イ)損害保険
災害及び事故等による建物の損害及び収益の減少、対人及び対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、保有不動産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険・賠償責任保険・利益保険等)を付保します。
(ロ)地震保険
個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が15%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
F.売却方針
本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないものとしますが、市場環境を勘案し、適宜売却について検討を行うことがあります。売却については、将来における当該エリアの賃貸マーケット動向、資産価値の増減及びその予測、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測等を検討の上、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮して、総合的に判断することとします。
ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいうものとします。
⑫ 財務方針
資産運用の効率化と財務体質の健全化を図るとともに、自己資本を充実し、資産運用基盤の長期的安定を確保します。本投資法人の資金の借入れ又は余裕資金の運用は、負債比率及び固定比率の健全性の維持を旨とし、妥当な条件によって、これを行うものとします。
A.エクイティ・ファイナンス
・原則、外部成長を伴う投資口発行を図ることで、持続的な成長に寄与することを目指します。
・新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、投資主価値の希薄化に配慮しつつ、金融環境を踏まえて決定します。
B.デット・ファイナンス
・返済期日の分散化・借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
・借入れ及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
・LTVは資金余力の確保に留意しつつ水準を決定します。上限は60%としますが、運営上は45～55%を目安に運営します。
・安定的な資金調達の手段として、投資法人債を発行する場合があります。
・コミットメントラインを設定し、機動的な借入を実行する場合があります。
・借入れ及び投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができるものとします。
・信託受益権への投資において、信託銀行から敷金が返還された場合は、当該返還金をLTV算出時の負債として含めるものとします。
C.キャッシュマネジメント
(イ)本投資法人においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」に記載するとおり、ポートフォリオの特性上、減価償却費の物件取得価格に対する割合が大きくなる傾向があります。そのため、本投資法人は、減価償却費相当額の手元現預金のうち、建物等の機能維持のための資本的支出(建物の修繕等において、固定資産(建物・設備等)の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出をいいます。以下同じです。)を目的とした積立てや運転資金等として見込まれる資金相当額を留保した上で、その残余であるフリーキャッシュフローを、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案して、以下の(a)乃至(c)のいずれか又は複数に対し最適に配分する方針です。かかるキャッシュマネジメントにより、本投資法人の資金効率を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ります。
(a)ポートフォリオの収益力向上に資する投資
投資口価値向上に資すると考えられる新規物件の取得機会が見込まれる場合等において機動的な対応を可能とするため、その時々のマクロ経済環境や不動産市況等を踏まえてかかる物件取得機会の発生の蓋然性等を勘案し、一定の資金を留保することを検討します。特に、不動産市況の回復が見込まれる時期等において、まとまった規模の物件取得機会の発生を想定し、かかる資金を相対的に厚めに留保する可能性もあります。また、保有物件の収益力を高め、その不動産価値の向上に高い効果が期待される戦略的な資本的支出が想定される場合においても、かかる資本的支出相当額を上記の留保額に含めることを検討します。
(b)有利子負債削減等による財務基盤の強化
不動産市況が悪化している時期等、財務安定性を志向すべき状況下においては、一般に、運転資金等手元現預金を留保する必要性が一層高まるとともに、負債コストの削減による期間損益の改善やLTVの保守的な水準への引下げによる財務基盤の強化が優先事項となることが想定されるため、これらへの機動的な対応を目的とした一定の資金を留保することを検討します。
(c)利益超過分配等による投資主への還元
上記(a)及び(b)のための留保の優先度が相対的に低い状況にあると判断される場合又は(a)若しくは(b)に一定の留保を行った上でなおフリーキャッシュフローの残余が見込まれる場合等においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」において定義される利益超過分配等による投資主還元を、一定の規律に基づき、当該フリーキャッシュフローの残余の範囲内で実施する方針です(詳細は、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」をご参照ください。)。
(注)上図は、本投資法人のキャッシュマネジメント方針のイメージを示したものであり、実際の使途がこれに一致することを保証又は約束するものではありません。なお、一般的な傾向として、マクロ経済環境及び不動産市況の回復が見込まれる時期においてはポートフォリオの収益力向上に資する投資のために、またマクロ経済環境や不動産市況が悪化している時期においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のために資金充当する蓋然性が高まることから、これらに対応するための留保額が相対的に大きくなり、結果として利益超過分配等に配分するためのフリーキャッシュフローの残余額が相対的に減少するものと考えられますが、本投資法人における実際のキャッシュマネジメントは、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の借入れに設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案して実施するため、結果として上記のような一般的傾向とは異なることとなる可能性があります。
(ロ)かかるキャッシュマネジメントにおいては、テナントから預かった敷金・保証金を活用することができることとします。
D.デリバティブ取引
負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
⑬ 利益を超える金銭の分配の方針
A.基本方針
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「⑫財務方針」に記載するキャッシュマネジメント方針の一環として、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)(以下、「利益超過分配」といいます。)を行う場合があります(注)。
利益超過分配は、後記「B.実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間毎にその時点における諸般の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって継続的に実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して実施される可能性があります。また、利益超過分配を実施した場合、当該金額は、出資の払戻しとして、出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります。
(注)利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う場合がある背景は以下のとおりです。
本投資法人が投資対象の中心とする地方都市に所在するレジデンスは、東京23区に所在するレジデンスと比較して、物件取得価格の総額に占める建物割合が高く、物件取得価格が同額の場合、(キャッシュマネジメントによる配分の対象としての)フリーキャッシュフローの源泉となる減価償却費が高くなる傾向があります。加えて、本投資法人の保有資産においては、ポートフォリオ全体としてみると、将来計上されることが見込まれる減価償却費の合計が建物の再調達(再築)原価を上回る見込みです。
一方で、本投資法人の保有資産の平均築年数等の状況に鑑みて、本投資法人においては、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額の割合は低率に留まる時期が当面の間は続くとともに、将来の資本的支出の金額の見積額も予見性が高く、当該見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まるものと考えております。さらに、本投資法人の主たる投資対象であるレジデンスの1物件当たりの投資額はオフィス、商業施設等の他のアセットタイプと比較して小さく、ポートフォリオの分散効果が得られる結果、本投資法人においては、ポートフォリオ全体での資本的支出計画の予算実績管理も容易となる傾向があるという特性を有していると考えております。中長期的な観点においても、本投資法人は、スポンサーから供給される新築物件を将来的な追加組入れの中心に据えることを志向しており、かかる方針に従った追加組入れの内容によっては、追加組入れ後のポートフォリオ全体の減価償却費に対する資本的支出の金額の割合が、保有資産から成るポートフォリオとの比較において、相対的に低率の状態に留まる可能性もあるものと考えております。
こうした地方都市に所在するレジデンスを中心とする本投資法人のポートフォリオの特性を考慮し、①保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応及び②本投資法人の安定的な財務基盤の維持が十分なされていることを前提として、③資金効率の向上を実現するキャッシュマネジメントの手段の一つとして、その実施が最適と考えられる場合には利益超過分配を実施することが、投資主価値を最大化し、資本市場における本投資法人の評価を高めることにつながり、もって本投資法人の資本調達力の向上に資するものと考えております。
B.実施方法
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体的には、以下のとおり実施の可否及び金額を決定します。
利益超過分配は、当該計算期間(本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。また、「翌計算期間」とは、当該計算期間の直後の本投資法人の計算期間をいいます。以下、本「B.実施方法」及び後記「C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の基本方針に基づく第2期に係る利益超過分配の実施方針」において同じです。)の期末時点における保有不動産の「継続鑑定評価額」(注1)の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」(注2)の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り、かつ、その時々の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の借入れについて設定される財務制限条項にかかる状況を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案した上で実施するものとします。
また、当該計算期間における利益超過分配の額は、当該計算期間において各々計上される減価償却費相当額から資本的支出額を控除した金額(ただし、減価償却費の60%に相当する金額を超える場合は、減価償却費の60%)を上限としますが(注3)、実際の利益超過分配の金額は、資本的支出計画(長期修繕計画)に影響を及ぼさず、かつ、その他の資金需要(本投資法人の運転資金や分配金の支払等に加え、不動産市況悪化時の債務の返済や、投資口価値向上に資すると考えられる新規取得機会が見込まれる場合等における機動的な取得資金確保等)に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した上で、本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間毎に決定するものとします。加えて、J-REIT市場に上場している本投資法人の競合先となりうる銘柄におけるペイアウトレシオ(注4)の水準を参考にするものとします。
さらに、当該計算期間において、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンアレンジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元現預金の流出を伴わない会計上の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に相当する額として本投資法人が決定する金額についても、上記に従い本投資法人が決定する利益超過分配の額に含める場合があります。
(注1)「継続鑑定評価額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額(期末算定価格)の総額をいいます。以下同じです。
(注2)「調整後帳簿価額」とは、本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。
(注3)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
(注4)「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をいいます。以下同じです。
(注5)各期末における利益超過分配の実施の可否判断及び金額の決定に係るプロセスのイメージ図は以下のとおりです。
上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益超過分配の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況(LTVの水準及び本投資法人の借入れに設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。)等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能性もあります。
C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の方針に基づく第2期に係る利益超過分配の実施方針
本書の日付現在、本投資法人は、前記「⑫財務方針/C.キャッシュマネジメント/(イ)」に記載する資金の最適な配分について、第2期(平成28年7月期)に関しては、足元の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案の上判断した結果、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う方針です。
また、本書の日付現在、本投資法人は、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本的支出の額(注)及びその他の資金需要についても考慮した結果、第2期(平成28年7月期)においては、当該計算期間についてペイアウトレシオ70%程度を目処として、減価償却費相当額の100分の35に相当する金額を上限とする方針です。
ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評価額の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合にのみ行われます(前記「B.実施方法」をご参照ください。)。そのため、かかる条件を満たさない場合には、第2期(平成28年7月期)においても利益超過分配を実施いたしません。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合や、新規資産の取得に伴う新規の借入れの結果、本投資法人の財務状況に大きな変動等(LTVの水準及び本投資法人の借入れについて設定される財務制限条項への抵触を含みますがそれに限られません。)が生じた場合には、第2期(平成28年7月期)においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、第2期(平成28年7月期)において利益超過分配が実施されない場合もあります。また、上記の減価償却費相当額に対する比率は、現在の保有資産の保有を前提に作成された、本書の日付現在における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、及び、本書の日付現在において想定されるその他の資金需要等に基づき決定しており、上記のペイアウトレシオの目処は、本書の日付現在における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を勘案の上決定しているものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性もあり、その結果、上記の各比率に基づいて見込まれる第2期(平成28年7月期)における利益超過分配金額が変更される可能性もあります。
なお、本投資法人においては、上記のとおり将来の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を踏まえ、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行うか否かを都度各計算期間について判断する方針を取っているところ、本書の日付現在、本投資法人は第2期(平成28年7月期)の運用計画を策定しており、当該運用計画に基づいてかかる判断を行っているため、それを超える第3期(平成29年1月期)以降の計算期間についての利益超過分配の実施方針は未定です。そのため、第3期(平成29年1月期)以降の計算期間について第2期(平成28年7月期)と同様の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、これを保証するものでもありません。また、上記の減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の見通し等を、上記のペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第2期(平成28年7月期)に係る各比率が第3期(平成29年1月期)以降の計算期間においても適用される保証はありません。
(注)各保有資産に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社及び日本建築検査協会による建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を全保有資産(29物件)について合計した額の6か月平均額は29百万円です。各保有資産に係る緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び中長期修繕費用の見積額の詳細は、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの/G.建物状況調査の概要」をご参照ください。
⑭ 情報開示方針
A.基本方針
本投資法人は、多様な地域及び用途に投資を行う投資方針を採用しています。かかる投資方針の下行われる本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の促進のため、以下のとおり、適切かつ迅速な開示を行うことを目標としています。
(イ)本投資法人は、投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
(ロ)投資家に対して正確で偏りのない情報をできる限り迅速に伝達できる環境を整えることに努めます。
(ハ)投資家に対してできる限りの情報開示に努めるとともに、投資家にわかりやすい情報の提供に努めます。
B.利益を超える金銭の分配の方針に係る開示方針
利益の範囲内で行う金銭の分配と利益超過分配の区分開示は、以下のとおり行うものとします。
(イ)利益超過分配を実施する考え方について、キャッシュマネジメント上の判断根拠、実施の可否及び金額決定に至るプロセス等を明記し、過去の決算データ、エンジニアリングレポート等に基づいた客観的な根拠も併せて示した上で、有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。その際、利益超過分配である旨が分かりやすいよう、イメージ図を用いる等平易な表現を行うよう努めます。
(ロ)資産運用報告において、分配される金銭が利益の範囲内で行う金銭の分配ではなく、利益超過分配である旨を明示します。また、当該利益超過分配の水準の妥当性等について、本投資法人の財務状況等に基づく客観的な根拠を示した上で、資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
(ハ)資産管理計画に定める長期修繕計画に影響を与えないよう配慮した根拠を示した上で、資産管理計画及び資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
(ニ)利益超過分配の実施の制約となる本投資法人の規則・ルール等についても、有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。
(ホ)東京証券取引所の規則に従って適時開示等として実施する業績予想に関する開示において、利益超過分配の実施の可否及び金額の見通しを持つに至った根拠となる事項等(開示以前に行われた、当該計算期間に係る外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等の見通しの内容、並びに、これらを総合的に勘案した結果としてのキャッシュマネジメントの方針及び減価償却費相当額に対する割合の決定内容等。また、これらの開示以後、修正が生じた場合においてはその内容等を含みます。)についても記載します。
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