本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等により本投資法人が適切と判断する場合、投信協会の諸規則に定める額(注2)を上限として、本投資法人が決定する額を分配可能金額を超えて分配することができます。また、本投資法人は、法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記①(イ)に定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する一時差異等調整引当額等の額を加算した額を、それぞれ分配可能金額を超えて分配することができます。さらに、本投資法人は、金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額により、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます(規約第36条第2項)。
本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、当面の間、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の30%に相当する金額を目途として、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該計算期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超える金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況(特に、下記(注2)に記載の鑑定LTV)等を総合的に考慮して、本投資法人が決定した金額を、利益を超える金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針です(継続的利益超過分配)。但し、上記事項を勘案し、利益を超える金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達、地震等の自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産の売却損の発生等その他の事由により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時的な利益を超える金銭の分配を実施できるものとしています(一時的利益超過分配)。

2019/05/17 15:00

#2 投資リスク（連結）

本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「2 投資方針/(3)分配方針」に記載の方針に従い、毎期継続的に利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行う方針です。利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行うに当たり、本投資法人は、投信協会の諸規則に定める額を上限として、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、当面の間、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の30%に相当する金額を目途として、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該計算期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超える金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況(特に、鑑定LTV)等を総合的に考慮して、本投資法人が決定した金額を、利益を超える金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針です(継続的利益超過分配)。但し、上記事項を勘案し、利益を超える金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達、地震等の自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産の売却損の発生等その他の事由により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時的な利益を超える金銭の分配を実施できるものとしています(一時的利益超過分配)。

2019/05/17 15:00

#3 投資主資本等変動計算書（連結）

	(単位:千円)
当期変動額
利益超過分配	△188,100	△188,100
剰余金の配当	△2,543,200	△2,543,200

当期(自 2018年9月1日至 2019年2月28日)

2019/05/17 15:00

#4 投資方針（連結）

具体的には、有利子負債返済による強固な財務体質の構築、新規物件取得資金への充当による成長力強化、修繕や資本的支出への活用による保有物件の競争力の維持・強化、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の実施等が考えられます。
利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)に関しては、保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内で、当面の間、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の30に相当する金額を目途として、原則として毎期継続的に実施する方針です。また、継続的利益超過分配に加え、一時的利益超過分配を実施できるものとしています。なお、一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金水準は、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度とします。
(オ)投資主利益と透明性を重視した運用体制

2019/05/17 15:00

#5 金銭の分配に係る計算書（連結）

(単位:円)

	前期自 2018年3月1日至 2018年8月31日	当期自 2018年9月1日至 2019年2月28日
Ⅰ 当期未処分利益	2,697,639,273	2,783,741,863
Ⅱ 利益超過分配金加算額
出資総額控除額	204,600,000	205,700,000
(うち1口当たり利益分配金)	(2,452)	(2,530)
うち利益超過分配金	204,600,000	205,700,000
(うち1口当たり利益超過分配金)	(186)	(187)
Ⅳ 次期繰越利益	439,273	741,863

(注)本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投資法人が適切と判断する場合、投信協会の諸規則に定める額を上限として、本投資法人が決定する額を、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。また、金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額により、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。

2019/05/17 15:00