有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成28年8月2日-平成29年7月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
平成29年7月31日現在、本投資法人が保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ) 保有資産の概要
(注1)「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注2)平成29年7月31日現在の貸借対照表計上額を記載しています。
(注3)「比率」は、評価価値の合計に対する各保有資産の評価価値の割合を記載しています。
(ロ) 設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
(注1)「権利形態」は、本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2)「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
(注3) 松阪市飯高町太陽光発電所(南北)については、各発電所が設置されている各土地が、共通の所有者の所有する隣接した土地であり、
一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されているものであることに鑑み、各土地の地積を合計した値を記載しています。なお、それぞれの地積は、北発電所が16,821.37㎡、南発電所が3,812.59㎡です。
b. 発電設備の概要
(注1)「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注2)「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
(注3)「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注4)「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. FIT制度上の権利の概要
(注1)「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における設備認定を受けた日を記載しています。
(注2)「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3)「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
(注4)「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
(注5)「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
(注)「適用される出力制御ルール」は、接続電気事業者が電気事業者による再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお、接続電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において接続契約上無補償で出力の抑制が求められうる期間の上限に関して適用があるルールを記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備に適用がありうる出力制御ルールとしては、30日ルールの他に、360時間ルール(上記期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められうる場合)があります。
(ハ) 特定契約の内容
(注1)「認定事業者」、「買取価格」、「受給期間満了日」及び「買取電気事業者」は、各保有資産の当期末現在において効力を有する特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、特定契約上において当該買取電気事業者が電力を購入する際の1kWh当たりの電力量料金単価として規定された価格を指すものとし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2)「買取価格」による特定契約上の認定事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(注3) オペレーターSPCは、中国電力株式会社との特定契約と並行して、株式会社エナリス・パワー・マーケティング(以下「エナリス・パワー・マーケティング」といいます。)との間でも特定契約を締結しており、両者の仕訳順位は、後者が前者に優先する順位とされています。もっとも、エナリス・パワー・マーケティングとの特定契約は、両当事者が任意で中途解約することが可能であるため、受給期間満了日まで同契約が存続するとは限りません(なお、エナリス・パワー・マーケティングとの特定契約が中途解約された場合においても、中国電力株式会社との特定契約は存続することとなります。)。
(注4) オペレーターSPCは、中部電力株式会社との特定契約と並行して、株式会社F-Power(以下「F-Power」といいます。)との間でも特定契約を締結しており、両者の仕訳順位は、後者が前者に優先する順位とされています。もっとも、F-Powerとの特定契約は、1年毎の自動更新されているため、1年毎の受給期間満了時において更新されない可能性があります(なお、F-Powerとの特定契約が中途解約された場合においても、中部電力株式会社との特定契約は存続することとなります。)。
(ニ) オペレーターの概要
保有資産のオペレーターの概要は以下のとおりです。なお、オペレーターの選定に係る方針については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ⑤ 本投資法人の成長戦略 (ロ) 安定運用及び内部成長戦略 b. オペレーター選定基準」をご参照ください。
(注) 平成29年9月30日現在の数値です。
(ホ) オペレーターの事業概要
(注) リニューアブル・ジャパンの平成28年3月16日付及び平成29年3月16日付定時株主総会招集通知に記載されている数値です。
なお、リニューアブル・ジャパンは、平成27年12月31日付で決算期を変更したことに伴い、平成27年12月期の財務諸表の対象期間は、6ヶ月間(平成27年7月1日から平成27年12月31日)となっています。
(へ)オペレーターSPC(兼賃借人)の概要
保有資産のオペレーターSPC(兼賃借人)は、日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社であり、その概要は以下のとおりです。
(注) 平成29年7月31日現在の数値です。
(ト)オペレーターSPC(兼賃借人)の事業概要(注)
・再生可能エネルギーによる発電を含む発電事業
・再生可能エネルギーを利用した発電システムの研究、企画、製造及び販売
・再生可能エネルギーの開発・利用に関するコンサルティング業務
(注) 本書の日付現在においては、オペレーターSPCの前事業年度は存在しないため、前事業年度のオペレーターSPCの売上高及び当期純利益は記載しておりません。
(チ) EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者は以下のとおりです。
(注1)「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
(注2)「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
(注3)「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
(リ) 利害関係者への賃貸状況
保有資産につき、平成29年7月31日現在において、本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者を賃借人とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
(注1)本賃貸借契約に基づき本投資法人が賃借人たるオペレーターSPCに対して有する現在又は将来の賃料債権その他一切の債権を被担保債権として、オペレーターSPCを担保権設定者、本投資法人を担保権者とする各担保権が設定されています。また、本借入に際し、本投資法人が取得する当該担保権につき、本投資法人を担保権設定者、協調融資団を担保権者とする転担保権(転質権、転譲渡担保権及び本投資法人が取得した本件関連契約に基づく地位及び権利義務についての地位譲渡予約に係る予約完結権の転行使権を含みます。)が設定されています。詳細は、後記「(ヲ)担保提供の状況」をご参照ください。
(注2)賃貸開始日である平成29年3月29日から本投資法人の当期末である平成29年7月31日までの基本賃料および変動賃料の合計額を記載しています。各資産の基本賃料額については、後記「(タ) 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(ヌ) 主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、平成29年7月31日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、当該保有資産における総賃料収入が保有資産により構成されるポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
(注)本(ヌ)において、「総賃料収入」とは、賃貸開始日である平成29年3月29日から本投資法人の当期末である平成29年7月31日までの基本賃料および変動賃料の合計額を記載しています。各資産の基本賃料額については、後記「(タ) 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(ル) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
(注1)岡山高梁太陽光発電所及び津高野尾太陽光発電所を除く資産における前所有者及び前地権者は、いずれも本資産運用会社の利害関係者に該当します。また、前地上権者又は前所有者より名称の開示の同意が得られない者については、「名称非開示」としています。
(注2)前所有者及び前地上権者は、いずれも本資産運用会社の利害関係者に該当します。
(注3)佐田太陽光発電所の土地については、前地上権者の地上権設定時期が取得から1年以内ではないため、また、佐田太陽光発電所の発電設備については、前所有者がいないため、記載を省略しています。
(注4)合同会社RJエナジーは、平成29年3月1日付でリニューアブル・ジャパンと合併し、同日付で消滅しており、本投資法人が資産を取得後における前所有者(現地上権者)はリニューアブル・ジャパンです。
(ヲ) 担保提供の状況
本投資法人は資産取得のため、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 (7) 附属明細表 ⑦ 借入金明細表」に記載の借入れ(以下「本借入」といいます。)を行っております。本借入に際し、以下の1乃至3について本投資法人を、4乃至6についてはオペレーターSPCを、7については賃借人の社員である一般社団法人を、8については合同会社RJエナジー(注1)を、それぞれ担保権設定者として、協調融資団(注2)を担保権者とする第一順位の以下の各担保権(根担保権を含みます。)が設定されております。
(注1)合同会社RJエナジーは、平成29年3月1日付でリニューアブル・ジャパンと合併し、消滅しています。
(注2)「協調融資団」は、株式会社三井住友銀行、株式会社あおぞら銀行及びその他の金融機関のシンジケート団から構成されています。
(注3)「本保険契約(本投資法人)」とは、保有資産に係る発電事業(以下「本件事業」といいます。)に関して本投資法人が被保険者となる保険契約をいいます。
(注4)「本件関連契約」とは、(ⅰ)本賃貸借契約、(ⅱ)本プロジェクト契約(注5)、(ⅲ)オペレーター業務委託契約書、(ⅳ)バックアップO&M業務委託契約書、(ⅴ)バックアップSPC事務管理業務委託契約書、(ⅵ)本保険契約(本投資法人)及び本保険契約(賃借人)(注6)、(ⅶ)保有資産に係る発電事業を遂行するために必要な権利及び契約上の地位等の譲受けに関して賃借人が当該権利及び契約上の地位等の譲渡人との間で締結する権利譲渡契約(もしあれば)、(ⅷ)賃借人と接続との間の保有資産と接続電気事業者の系統との接続に係る契約、(ⅸ)賃借人と買取電気事業者との間の特定契約、(ⅹ)賃借人と保有資産の保安管理業務受託者との間の保安管理業務委託契約、(ⅺ)本匿名組合契約、(ⅻ)本EPC契約(注7)、(xⅲ)パネル保証契約(注8)、(xⅳ)上記各契約に付随、関連して締結される契約、覚書等をいいます。以下同じです。
(注5)「本プロジェクト契約」とは、本投資法人の資金調達のために本投資法人に対して融資を行う者(以下「本融資金融機関」といいます。)、本投資法人、賃借人、本資産運用会社及びスポンサーとの間のプロジェクト契約書(なお、保有資産である発電施設及び賃借人の管理運営に係る業務について、賃借人がスポンサー以外に委託する場合には、本融資金融機関、本投資法人、賃借人、本資産運用会社及び当該委託者の間で締結されるプロジェクト契約書を意味するものとします。)をいいます。
(注6)「本保険契約(賃借人)」とは、本件事業に関して賃借人が被保険者となる保険契約をいいます。
(注7)「本EPC契約」とは、再生可能エネルギー発電設備に係る設計、調達及び建設に係る請負契約をいいます。
(注8)「パネル保証契約」とは、本件事業に係る太陽光パネルの保証に関する契約をいいます。
(注9)「本匿名組合契約」とは、合同会社RJエナジーと賃借人との間の匿名組合契約をいいます。
さらに、本借入に際し、スポンサーであるリニューアブル・ジャパンが保有する本資産運用会社の全株式6,000株について、リニューアブル・ジャパンを担保権設定者、協調融資団を担保権者とする株式質権が設定されております。担保提供に係るリスクについての詳細は、前記「3 投資リスク (1) リスク要因 ③ 本投資法人の運用方針に関するリスク (ニ)新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク c.財務制限条項等に関するリスク」をご参照ください。
(ワ) 個別太陽光発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の太陽光発電設備等の第1期(平成29年7月期)における収支状況は以下のとおりです。
(カ)ポートフォリオの概況
以下は、平成29年7月31日現在の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
a. 地域別分散
(注1)保有資産の評価価値を用いています。以下本「(カ) ポートフォリオの概況」において同じです。
(注2)「比率」は、全保有資産の価格の総額に対する、各項目に対応する保有資産の価格合計の割合を記載しています。以下本「(カ) ポートフォリオの概況」について同じです。
b. アセット区分別分散
c. 稼働年数別分散
(注)「稼働年数」は、供給開始日から当期末までの稼働年数を記載しています。
d. 契約スキーム及び契約期間別分散
(注)「残存賃貸期間」は、直近の決算日から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています
e. オペレーター別分散
f. 買取電気事業者先別分散
(注) 前記「③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 特定契約の内容」記載のとおり、取得資産の取得日において、岡山高梁太陽光発電所については、中国電力株式会社に加えて、エナリス・パワー・マーケティングも買取電気事業者であり、また、津高野尾太陽光発電所については、中部電力株式会社に加えて、F-Powerも買取電気事業者ですが、ここでは、中国電力株式会社及び中部電力株式会社をそれぞれ買取電気事業者として記載しています。
g. パネルメーカー別分散
(ヨ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
該当事項はありません。
b.期中の資本的支出
該当事項はありません。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、中長期的な将来の大規模修繕等の資金を、現金及び預金のうち、修繕口座に以下のとおり積み立てています。
(単位:千円)
(タ) 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人の各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
a. 「取得価格」
「取得価格」は、各資産の売買契約に定める売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
b. 「所在地」について
「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「バリュエーションレポート」について
「バリュエーションレポート」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要のうち評価者、価格時点、発電設備の評価及び評価価値を記載しています。
e. 「設備」について
・「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における設備認定を受けた日を記載しています。
・「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を記載しています。
・「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・「想定年間発電電力量」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の発電電力量を記載しています。
・「想定設備利用率」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
・「架台基礎構造」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・「権利形態」は、本投資法人が保有している太陽光発電設備に係る権利の種類を記載しています。
f. 「オペレーター」について
「オペレーター」は、オペレーターである会社を記載しています。
g. 「O&M業者」について
「O&M業者」は、主要なO&M業務に関して有効なO&M契約を締結している業者を記載しています。
h. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i. 「基本賃料の内訳」について
・「基本賃料の内訳」は、賃貸借契約に定める確年目の基本賃料の金額を、発電所ごとの確年目の予想発電収入額に応じて按分した金額を記載しています。
j. 「バリュエーションレポートの概要」について
「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要を記載しています。「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成48年6月1日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
k. 「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
l. 「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及び一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
(注) 本書の日付現在、発電所所在地を管轄する経済産業局へ、軽微変更届による所有者変更手続きを行っています。軽微変更届の手続きが完了した後、点検及び保守を行う体制についての変更認定を経済産業大臣宛に申請を行う予定であり、変更後のO&M業者を記載しています。
(注) 北発電所及び南発電所が存する各事業地は、共通の所有者の所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されていることに鑑み、鑑定機関の確認の元、一体として鑑定評価を行っています。
(注1)評価額については、北発電所及び南発電所が存する各事業地は、共通の所有者が所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されていることに鑑み、評価機関の確認の元、一体として評価を行っています。
(注2)面積については、北発電所及び南発電所が設置されている各土地が共通の所有者の所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されているものであることに鑑み、各土地の地積を合計した値を記載しています。なお、それぞれの面積は、北発電所が16,821.37㎡、南発電所が3,812.59㎡です。
(注1) 本件土地は、用途地域指定で第2種中高層住居専用地域に指定されています。
(レ) バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年7月31日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は評価対象に類似していると考えられる上場会社等のデータを利用しており、内部収益率(IRR)は情報収集可能なプロジェクトのデータを利用しています。
(注2)「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成49年2月1日から開始します。
(ソ) 土地に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年7月31日を価格時点とする土地に関する不動産鑑定評価書を一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「鑑定評価額」は、「収益価格」に土地積算価格比を乗じて算出されています。
(注2)「積算価格」及び「収益価格」は、太陽光発電設備等を構成する土地部分の価格と設備部分の価格とを合わせた価格を記載しています。また、「収益価格」は、DCF法に基づく収益価格を記載しています。
(注3)「NOI」は、DCF法に基づく収益価格を算定する際に用いられる初年度の運営純収益を記載しています。
(ツ) テクニカルレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、太陽光発電設備のシステム、発電量評価、太陽光発電設備に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートをイー・アンド・イーソリューションズ株式会社より取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)想定年間発電電力量と想定設備利用率は、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2)「設備利用率」とは、「年間発電量(kWh)÷(当該太陽光発電設備の定格容量(kW)×8760時間(h))×100」で表されます。当該計算式で用いられている太陽光発電設備の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの最大出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
(注3)修繕費は、20年間の大規模部品交換費用としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたものを記載しています。
(注4)佐田太陽光発電所は、他の発電所とは異なり、分散型PCSと呼ばれる小規模なPCSを使用していることより、不具合が生じた際に都度PCS交換をして対応します。このため、修繕費は発生しません。
(ネ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備のPML値(予想最大損失率)(注)を算定しています。同社作成の「地震リスク評価報告書- PML 評価(Phase1) -」に記載された各保有資産に係る発電設備のPML値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「PML値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後50年間に超過確率が10%となる地震動(再現期間475年相当の地震動)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。
(注2)松阪市飯高町太陽光発電所(南北)については、各太陽光発電設備が設置されている各土地が、共通の所有者の所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されているものであることに鑑み、一体としてPML値を記載しています。
平成29年7月31日現在、本投資法人が保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ) 保有資産の概要
| 物件 番号 | 区分 | 物件名称 | 所在地(注1) | 取得価格 (百万円) | 期末帳簿 価額 (百万円) (注2) | 評価価値 (百万円) | 比率 (%) (注3) | 取得日 |
| S-01 | 太陽光発電設備等 | 一関市金沢太陽光発電所 | 岩手県一関市 | 3,950 | 4,057 | 4,251 | 47.4 | 平成29年 3月29日 |
| S-02 | 太陽光発電設備等 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 三重県伊勢市 | 705 | 729 | 760 | 8.5 | 平成29年 3月29日 |
| S-03 | 太陽光発電設備等 | 東洋町メガソーラー発電所 | 高知県安芸郡東洋町 | 885 | 884 | 948 | 10.6 | 平成29年 3月29日 |
| S-04 | 太陽光発電設備等 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 宮城県気仙沼市 | 390 | 404 | 430 | 4.8 | 平成29年 3月29日 |
| S-05 | 太陽光発電設備等 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | 三重県松阪市 | 605 | 629 | 668 | 7.5 | 平成29年 3月29日 |
| S-06 | 太陽光発電設備等 | 佐田太陽光発電所 | 三重県度会郡玉城町 | 235 | 246 | 303 | 3.4 | 平成29年 3月29日 |
| S-07 | 太陽光発電設備等 | 岡山高梁太陽光発電所 | 岡山県高梁市 | 765 | 762 | 838 | 9.4 | 平成29年 3月29日 |
| S-08 | 太陽光発電設備等 | 津高野尾太陽光発電所 | 三重県津市 | 722 | 728 | 761 | 8.5 | 平成29年 3月29日 |
| 合計 | - | 8,258 | 8,443 | 8,961 | 100.0 | - | ||
(注1)「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注2)平成29年7月31日現在の貸借対照表計上額を記載しています。
(注3)「比率」は、評価価値の合計に対する各保有資産の評価価値の割合を記載しています。
(ロ) 設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 権利形態 (注1) | 面積 (㎡)(注2) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 地上権 | 181,206.60 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 地上権 | 26,098.00 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 地上権 | 188,013.00 |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 地上権 | 13,426.66 |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) (注3) | 地上権 | 20,633.96 |
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 地上権 | 5,474.00 |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 所有権 | 34,663.00 |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 賃借権 | 26,740.00 |
(注1)「権利形態」は、本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2)「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
(注3) 松阪市飯高町太陽光発電所(南北)については、各発電所が設置されている各土地が、共通の所有者の所有する隣接した土地であり、
一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されているものであることに鑑み、各土地の地積を合計した値を記載しています。なお、それぞれの地積は、北発電所が16,821.37㎡、南発電所が3,812.59㎡です。
b. 発電設備の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | パネルの種類 (注1) | パネル出力 (kW)(注2) | パネル設置数 (枚)(注3) | 発電出力 (kW)(注4) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 多結晶 シリコン | 10,793.64 | 42,328 | 7,920.00 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 多結晶 シリコン | 2,015.78 | 7,905 | 1,990.00 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 多結晶 シリコン | 2,002.00 | 8,008 | 1,700.00 |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 多結晶 シリコン | 1,023.88 | 3,938 | 1,000.00 |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | 多結晶 シリコン | 1,897.50 | 7,590 | 1,500.00 |
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 多結晶 シリコン | 673.20 | 2,640 | 575.00 |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 多結晶 シリコン | 1,680.00 | 6,720 | 1,500.00 |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 多結晶 シリコン | 1,680.00 | 6,720 | 1,500.00 |
(注1)「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注2)「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
(注3)「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注4)「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. FIT制度上の権利の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 認定日 (注1) | 供給開始日 (注2) | 調達期間 満了日 (注3) | 残存調達期間 (注4) | 調達価格 (注5) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 平成26年 3月28日 | 平成27年 12月20日 | 平成47年 12月19日 | 18年4ヶ月 | 36円/kwh |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 平成27年 3月9日 | 平成28年 3月10日 | 平成48年 3月9日 | 18年7ヶ月 | 32円/kwh |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 平成24年 12月10日 | 平成26年 2月28日 | 平成46年 2月27日 | 16年6ヶ月 | 40円/kwh |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 平成26年 3月28日 | 平成27年 12月24日 | 平成47年 12月23日 | 18年4ヶ月 | 36円/kwh |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | (北)平成26年 3月20日 (南) 平成26年 3月20日 | (北)平成27年 4月24日 (南) 平成27年 7月29日 | (北)平成47年 4月23日 (南) 平成47年 7月28日 | (北)17年8ヶ月 (南)17年11ヶ月 | (北)36円/kwh (南)36円/kwh |
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 平成26年 2月13日 | 平成28年 6月10日 | 平成48年 6月9日 | 18年10ヶ月 | 36円/kwh |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 平成25年 2月12日 | 平成25年 11月27日 | 平成45年 11月26日 | 16年3ヶ月 | 40円/kwh |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 平成25年 3月27日 | 平成26年 8月22日 | 平成46年 8月21日 | 17年0ヶ月 | 40円/kwh |
(注1)「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における設備認定を受けた日を記載しています。
(注2)「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3)「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
(注4)「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
(注5)「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
| 物件 番号 | 物件名称 | 適用される出力制御ルール(注) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 30日ルール(受給開始日を含む年度及び接続契約の契約期間満了日を含む年度については、30日を当該年度の日数で日割り計算した日数を超えない範囲内。) |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 360時間ルール(受給開始日及び受給期間満了日を含む年度については、それぞれ30時間を超えない範囲内。) |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 30日ルール(接続契約の締結日を含む年度については、3日を超えない範囲内。) |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 指定ルール |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | (北)30日ルール(接続契約の締結日を含む年度については、28日を超えない範囲内。) |
| (南)30日ルール(接続契約の締結日を含む年度については、20日を超えない範囲内。) | ||
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 30日ルール(接続契約の締結日を含む年度については、25日を超えない範囲内。) |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 30日ルール(接続契約の締結日を含む年度については、25日を超えない範囲内。) |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 30日ルール |
(注)「適用される出力制御ルール」は、接続電気事業者が電気事業者による再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお、接続電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において接続契約上無補償で出力の抑制が求められうる期間の上限に関して適用があるルールを記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備に適用がありうる出力制御ルールとしては、30日ルールの他に、360時間ルール(上記期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められうる場合)があります。
(ハ) 特定契約の内容
| 物件 番号 | 物件名称 | 認定事業者 (注1) | 買取価格 (注1)(注2) | 受給期間満了日 (注1) | 買取電気事業者 (注1) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | 36円/kWh | 平成27年12月20日(同日を含みます。)から起算して240月経過後最初の検針日の前日 | 東北電力 株式会社 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | 32円/kWh | 平成28年3月10日以降、最初の検針日が属する月の翌月から起算して240月目における検針日の前日 | 中部電力 株式会社 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | 40円/kWh | 平成26年2月28日(同日を含みます。)から起算して240月経過後最初の検針日の前日 | 四国電力 株式会社 |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | 36円/kWh | 平成27年12月24日(同日を含みます。)から起算して240月経過後最初の検針日の前日 | 東北電力 株式会社 |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | (北)36円/kWh | (北)平成27年4月24日以降、最初の検針日が属する月の翌月から起算して240月目における検針日の前日 | (北)中部電力 株式会社 |
| (南)36円/kWh | (南)平成27年7月29日以降、最初の検針日が属する月の翌月から起算して240月目における検針日の前日 | (南)中部電力 株式会社 | |||
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | 36円/kWh | 平成28年6月10日以降、最初の検針日が属する月の翌月から起算して240月目における検針日の前日 | 中部電力 株式会社 |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | 40円/kWh | 平成25年11月27日(同日を含みます。)から起算して240月経過後最初の検針日の前日 | 中国電力 株式会社 |
| 41.2円/kWh | 平成27年11月1日から起算して240月経過後最初の検針日の前日。ただし、受給期間中においては、契約当事者はいつでも書面による解約の申入れをすることができ、その場合、解約の申入れの日から3ヶ月を経過することにより終了します。 | 株式会社エナリス・パワー・マーケティング(注3) | |||
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | 40円/kWh | 平成26年8月22日から20年後の応当日 | 中部電力 株式会社 |
| 41.6円/kWh | 平成27年9月1日から起算して1年経過後最初の検針日の前日。ただし、受給期間が終了する日の3ヶ月前までに契約当事者から特段の申し出がない場合は、1年間延長されます。 | 株式会社F-Power (注4) |
(注1)「認定事業者」、「買取価格」、「受給期間満了日」及び「買取電気事業者」は、各保有資産の当期末現在において効力を有する特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、特定契約上において当該買取電気事業者が電力を購入する際の1kWh当たりの電力量料金単価として規定された価格を指すものとし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2)「買取価格」による特定契約上の認定事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(注3) オペレーターSPCは、中国電力株式会社との特定契約と並行して、株式会社エナリス・パワー・マーケティング(以下「エナリス・パワー・マーケティング」といいます。)との間でも特定契約を締結しており、両者の仕訳順位は、後者が前者に優先する順位とされています。もっとも、エナリス・パワー・マーケティングとの特定契約は、両当事者が任意で中途解約することが可能であるため、受給期間満了日まで同契約が存続するとは限りません(なお、エナリス・パワー・マーケティングとの特定契約が中途解約された場合においても、中国電力株式会社との特定契約は存続することとなります。)。
(注4) オペレーターSPCは、中部電力株式会社との特定契約と並行して、株式会社F-Power(以下「F-Power」といいます。)との間でも特定契約を締結しており、両者の仕訳順位は、後者が前者に優先する順位とされています。もっとも、F-Powerとの特定契約は、1年毎の自動更新されているため、1年毎の受給期間満了時において更新されない可能性があります(なお、F-Powerとの特定契約が中途解約された場合においても、中部電力株式会社との特定契約は存続することとなります。)。
(ニ) オペレーターの概要
保有資産のオペレーターの概要は以下のとおりです。なお、オペレーターの選定に係る方針については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ⑤ 本投資法人の成長戦略 (ロ) 安定運用及び内部成長戦略 b. オペレーター選定基準」をご参照ください。
| オペレーターの 名称 | 本店所在地 | 代表者 | 設立年月 | 資本金 (注) | 属性 (上場市場) |
| リニューアブル・ジャパン株式会社 | 東京都港区虎ノ門1丁目2番8号 | 代表取締役社長 眞邉 勝仁 | 平成24年1月 | 65,925万円 | - |
(注) 平成29年9月30日現在の数値です。
(ホ) オペレーターの事業概要
| オペレーターの名称 | 事業概要 | 売上高 (注) | 当期純利益 (注) |
| リニューアブル・ ジャパン株式会社 | 太陽光発電事業・風力発電事業、地熱発電事業・小水力発電事業、関連器材輸入事業、コンサルティング事業、金融商品取引業 | 平成28年1月1日から 平成28年12月31日まで 2,205百万円 | 平成28年1月1日から 平成28年12月31日まで △197百万円 |
| 平成27年7月1日から 平成27年12月31日まで 884百万円 | 平成27年7月1日から 平成27年12月31日まで 84百万円 |
(注) リニューアブル・ジャパンの平成28年3月16日付及び平成29年3月16日付定時株主総会招集通知に記載されている数値です。
なお、リニューアブル・ジャパンは、平成27年12月31日付で決算期を変更したことに伴い、平成27年12月期の財務諸表の対象期間は、6ヶ月間(平成27年7月1日から平成27年12月31日)となっています。
(へ)オペレーターSPC(兼賃借人)の概要
保有資産のオペレーターSPC(兼賃借人)は、日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社であり、その概要は以下のとおりです。
| オペレーターSPC (兼賃借人)の名称 | 本店所在地 | 代表社員 | 設立年月 | 資本金(注) |
| 日本再生可能エネルギー オペレーター合同会社 | 東京都港区虎ノ門一丁目2番8号 リニューアブル・ジャパン株式会社内 | 一般社団法人RJパワープラント | 平成28年8月 | 10万円 |
(注) 平成29年7月31日現在の数値です。
(ト)オペレーターSPC(兼賃借人)の事業概要(注)
・再生可能エネルギーによる発電を含む発電事業
・再生可能エネルギーを利用した発電システムの研究、企画、製造及び販売
・再生可能エネルギーの開発・利用に関するコンサルティング業務
(注) 本書の日付現在においては、オペレーターSPCの前事業年度は存在しないため、前事業年度のオペレーターSPCの売上高及び当期純利益は記載しておりません。
(チ) EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | EPC業者 (注1) | パネルメーカー (注2) | パワコン供給者 (注3) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 株式会社日立製作所 | Yingli Green Energy Holding Company Limited | 株式会社日立 製作所 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | Yingli Green Energy Holding Company Limited | 日新電機株式会社 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 株式会社四電工 高知支店 | ハンファQセルズジャパン株式会社 | 富士電機株式会社 |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 東芝プラントシステム株式会社 | カナディアン・ソーラー・ジャパン株式会社 | 東芝三菱電機産業システム株式会社 |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | リニューアブル・ジャパン株式会社 | Yingli Green Energy Holding Company Limited | 株式会社ダイヘン |
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | Yingli Green Energy Holding Company Limited | SMAジャパン 株式会社 |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | 東芝三菱電機産業システム株式会社 |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | 東芝三菱電機産業システム株式会社 |
(注1)「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
(注2)「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
(注3)「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
(リ) 利害関係者への賃貸状況
保有資産につき、平成29年7月31日現在において、本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者を賃借人とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
| 賃借人 | 物件 番号 | 物件名称 | 総賃料収入 (注2) | 契約満了日 |
| 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 (注1) | S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 142,296千円 | 平成49年3月28日 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 27,160千円 | 平成49年3月28日 | |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 35,586千円 | 平成49年3月28日 | |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 14,386千円 | 平成49年3月28日 | |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | 25,047千円 | 平成49年3月28日 | |
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 10,330千円 | 平成49年3月28日 | |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 28,661千円 | 平成49年3月28日 | |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 28,910千円 | 平成49年3月28日 |
(注1)本賃貸借契約に基づき本投資法人が賃借人たるオペレーターSPCに対して有する現在又は将来の賃料債権その他一切の債権を被担保債権として、オペレーターSPCを担保権設定者、本投資法人を担保権者とする各担保権が設定されています。また、本借入に際し、本投資法人が取得する当該担保権につき、本投資法人を担保権設定者、協調融資団を担保権者とする転担保権(転質権、転譲渡担保権及び本投資法人が取得した本件関連契約に基づく地位及び権利義務についての地位譲渡予約に係る予約完結権の転行使権を含みます。)が設定されています。詳細は、後記「(ヲ)担保提供の状況」をご参照ください。
(注2)賃貸開始日である平成29年3月29日から本投資法人の当期末である平成29年7月31日までの基本賃料および変動賃料の合計額を記載しています。各資産の基本賃料額については、後記「(タ) 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
| 賃貸借の概要 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 賃借人 | 日本再生可能エネルギーオペレーター合同会社 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 賃貸借期間 | 平成29年3月29日から平成49年3月28日まで | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した基本賃料及び変動賃料 1. 各月の基本賃料は、以下に定めるところに従い計算するものとします。 (1)各月の基本賃料は、以下に記載する月の区分に応じて、以下に掲げる計算式により算出される額とします。なお、以下において1年間とは、毎年2月1日から翌年1月31日までの期間をいうものとします(ただし、1年目は賃貸借期間の開始日たる平成29年3月29日から平成30年1月31日までの期間を、21年目は平成49年2月1日から期間満了日たる平成49年3月28日までの期間をいうものとします。)。 (ⅰ) 2月、3月、4月、11月、12月、1月 (X-Y)÷12×0.8 (ⅱ) 5月、6月、7月、8月、9月、10月 (X-Y)÷12×1.2 X:当該月が属する各年目の、総予想売電収入額(賃借人が本投資法人から賃貸する全ての発電設備に係る各月の予想売電収入額の合計額をいいます。)の1年間の合計金額 Y:当該月が属する各年目の、賃借人の本件事業に関する必要経費(賃借人の公租公課、本件業務に関する保険料(財物保険を除く。)、及び業務受託者への業務委託料の支払いを含みますが、これらに限られません。以下「本件必要経費」といいます。)の1年間の見込金額:65,297,988円(ただし、1年目については金 54,941,585円、21年目については金 4,853,224円) 本契約締結日から起算して、1年目から21年目までの各年目毎の基本賃料は、下表に記載のとおりです。
(2)各発電設備の当該月の実績売電収入の合計額(以下、「総実績売電収入額」といいます。)が、当該月の総予想売電収入額(本表末尾に記載する、保有資産に係る各月の予想売電収入額の合計額をいいます。)を下回った場合(以下、「本減収」といいます。)には、以下に従い基本賃料を算定します。 (ⅰ) 本減収が、賃貸人の責めに帰すべき事由に起因して生じた場合、その翌々月の基本賃料の額から、本減収が生じた当該月の総予想売電収入額と総実績売電収入額の差額を控除するものとします。 (ⅱ) 本減収が、天災事変その他の賃貸人及び賃借人のいずれの責めにも帰すことのできない事由に基づき生じた場合には、その対応につき賃貸人及び賃借人が協議の上で決定します。 (3)(1)及び(2)に基づき1ヶ月に満たない月の基本賃料を算出するにあたっては、(1)及び(2)に従い算出される金額を日割にて計算した金額とします。 2. 各月の変動賃料は、(ⅰ)当月の総実績売電収入額が当月の総予想売電収入額の110%に相当する金額以下の金額である場合、0円とし、(ⅱ)当月の総実績売電収入額が当月の総予想売電収入額の110%に相当する金額を上回る金額である場合、当月の総実績売電収入額と当月の総予想売電収入額の110%に相当する金額の差額の50%に相当する金額とします。なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てます。 3. 上記1.及び2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいいます。 (1) 当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2) 賃借人が契約当事者となるプロジェクト関連契約に基づき、賃借人が契約相手方から受領する売電収入の補填として受領する賠償金又は補償金の合計額 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る変動賃料を算出するに当たっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入額を用いるものとします。 本契約締結日から起算して、1年目から21年目までの各年目毎の総予想売電収入額は、下表に記載のとおりです。
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 敷金・保証金 | 特になし | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 期間満了時の 更新について | 期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人が、相手方に対して、当該発電設備及び当該土地の賃貸借に関する再契約を求める通知をした場合、賃貸人及び賃借人は再契約の締結につき誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとします。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 賃料改定に ついて | 特になし | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面により通知の上、本契約を平成39年3月29日付で解約することを申し入れることができるものとします。ただし、当該解約の通知は、平成38年9月29日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とします。)に相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとします。 2. 前項に定める解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における本契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとします。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 違約金 | 特になし | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 発電設備等の追加・処分等 | 1. 賃貸借期間中において、原因の如何を問わず、当該発電設備を構成する機器・設備等が修補又は交換され、新たに機器・設備等が賃貸人の所有に属する場合、賃貸人は当該設備等の所有権を取得した日と同日付で、本契約に基づき、当該設備等を賃借人に対して賃貸し、これを賃借人に引渡すものとします。この場合、当該設備等は、以後、当該発電設備に含まれるものとして、以後、本契約の各条項が適用されるものとします。 2. 賃貸借期間中において、原因の如何を問わず、当該発電設備を構成する機器・設備等につき、売却等の処分により、当該機器・設備等が賃貸人の所有に属さなくなった場合、賃貸人及び賃借人は、当該機器・設備等を処分等した日と同日付で、当該機器・設備等についてのみ本契約を終了させることとします。賃借人は当該機器・設備等を、賃貸人の指示に従い、賃貸人又は賃貸人の指定する者に引渡すものとします。この場合、当該処分設備等は、以後、当該発電設備に含まれないものとして、以後、本契約の各条項が適用されるものとします。 3. 賃貸借期間中において、新たな太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備も含みます。)が賃貸人の所有に属する場合、賃貸人は、追加発電設備を取得した日と同日付で、別途賃借人との間で協議及び合意の上で、追加賃貸借契約確認書に基づき、追加発電設備及び当該追加発電設備の敷地を賃借人に対して賃貸し、これを賃借人に引渡すものとして、以後、本契約の各条項が適用されるものとします。 4. 賃貸借期間中において、(ⅰ)当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備も含みます。)が、賃貸人の所有に属さなくなった場合又は(ⅱ)当該太陽光発電施設の敷地につき賃貸人が使用収益する権利を失った場合には、賃貸人及び賃借人は、処分発電設備の所有権又は当該発電施設の敷地に係る甲の使用収益する権利を喪失した日と同日付で、別途協議及び合意の上で、処分賃貸借契約確認書に基づき、当該処分発電設備及び/又は当該処分発電設備の敷地についてのみ本契約を終了させることとします。賃借人は、当該処分発電設備及び/又は当該処分発電設備の敷地を、賃貸人の指示に従い、賃貸人又は賃貸人の指定する者に引渡すものとして、以後、本契約の各条項が適用されるものとします。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(ヌ) 主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、平成29年7月31日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、当該保有資産における総賃料収入が保有資産により構成されるポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
| 物件 番号 | 物件名称 | 総賃料収入 |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 142,296千円 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 35,586千円 |
(注)本(ヌ)において、「総賃料収入」とは、賃貸開始日である平成29年3月29日から本投資法人の当期末である平成29年7月31日までの基本賃料および変動賃料の合計額を記載しています。各資産の基本賃料額については、後記「(タ) 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(ル) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
| 物件 番号 | 物件名称 | 前々所有者 (注1) | 前所有者 (前地上権者) (注2) | 取得時期 | 取得価額 (百万円) (注4) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | (土地)森林組合、個人 (地上権者)合同会社一関金沢 | 合同会社こだま | 平成29年1月20日 | 3,910 |
| (発電設備)新設 | |||||
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | (土地)町会、個人 (地上権者)合同会社西ノ野 | 合同会社こだま | 平成29年1月20日 | 697 |
| (発電設備)新設 | |||||
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | (土地)安芸郡 東洋町 (地上権者)株式会社ソーラーレボリューション高知東洋 | 合同会社こだま | 平成29年1月20日 | 877 |
| (発電設備)新設 | |||||
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | (土地)個人 (地上権者)合同会社気仙沼本吉 | 合同会社こだま | 平成29年1月20日 | 386 |
| (発電設備)新設 | |||||
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | (土地)合同会社 (地上権者)合同会社松阪飯高 | 合同会社こだま | 平成29年1月20日 | 598 |
| (発電設備)新設 | |||||
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | (土地)個人 | 合同会社RJエナジー(注4) | 平成27年1月1日 | -(注3) |
| (発電設備)新設 | 平成28年6月10日 | ||||
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | (土地、発電設備)株式会社(名称非開示) | 合同会社RJエナジー(注4) | 平成28年9月29日 | 760 |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | (土地)法人、個人 (賃借人)株式会社(名称非開示) | 合同会社アールジェイ1号 | 平成28年10月31日 | 790 |
| ((発電設備)株式会社(名称非開示) |
(注1)岡山高梁太陽光発電所及び津高野尾太陽光発電所を除く資産における前所有者及び前地権者は、いずれも本資産運用会社の利害関係者に該当します。また、前地上権者又は前所有者より名称の開示の同意が得られない者については、「名称非開示」としています。
(注2)前所有者及び前地上権者は、いずれも本資産運用会社の利害関係者に該当します。
(注3)佐田太陽光発電所の土地については、前地上権者の地上権設定時期が取得から1年以内ではないため、また、佐田太陽光発電所の発電設備については、前所有者がいないため、記載を省略しています。
(注4)合同会社RJエナジーは、平成29年3月1日付でリニューアブル・ジャパンと合併し、同日付で消滅しており、本投資法人が資産を取得後における前所有者(現地上権者)はリニューアブル・ジャパンです。
(ヲ) 担保提供の状況
本投資法人は資産取得のため、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況 1 財務諸表 (7) 附属明細表 ⑦ 借入金明細表」に記載の借入れ(以下「本借入」といいます。)を行っております。本借入に際し、以下の1乃至3について本投資法人を、4乃至6についてはオペレーターSPCを、7については賃借人の社員である一般社団法人を、8については合同会社RJエナジー(注1)を、それぞれ担保権設定者として、協調融資団(注2)を担保権者とする第一順位の以下の各担保権(根担保権を含みます。)が設定されております。
| 担保権設定者 | 担保権等の種類 | 担保対象物又は譲渡予約対象の契約上の地位 | |
| 1 | 本投資法人 | 本投資法人が所有又は保有する資産に対する譲渡担保権、抵当権又は質権 | 本投資法人が所有又は保有する動産、不動産、地上権、土地賃借権及び本投資法人名義の預金口座内の預金並びに本投資法人が本保険契約(本投資法人)(注3)に基づき保険会社に対して保有する一切の請求権 |
| 2 | 本投資法人に係る本件関連契約上の債権に対する質権又は譲渡担保権 | 本件関連契約(注4)に基づく本投資法人の相手方に対する現在及び将来の一切の債権 | |
| 3 | 本投資法人に係る本件関連契約上の地位譲渡予約 | 本件関連契約上の本投資法人の地位 | |
| 4 | 賃借人 | 賃借人が所有又は保有する資産に対する質権 | 賃借人名義の預金口座内の預金及び賃借人が本保険契約(賃借人)に基づき保険会社に対して保有する一切の請求権 |
| 5 | 賃借人に係る本件関連契約上の債権に対する質権又は譲渡担保権 | 本件関連契約に基づく賃借人の相手方に対する現在及び将来の一切の債権 | |
| 6 | 賃借人に係る本件関連契約上の地位譲渡予約 | 本件関連契約上の賃借人の地位 | |
| 7 | 賃借人の社員 | 社員持分に対する質権 | 賃借人の社員たる一般社団法人が保有する賃借人の社員持分 |
| 8 | 合同会社RJエナジー(注1) | 匿名組合の出資持分に対する質権 | 本匿名組合契約(注9)に基づき合同会社RJエナジー(注1)が保有する賃借人の匿名組合出資持分 |
(注1)合同会社RJエナジーは、平成29年3月1日付でリニューアブル・ジャパンと合併し、消滅しています。
(注2)「協調融資団」は、株式会社三井住友銀行、株式会社あおぞら銀行及びその他の金融機関のシンジケート団から構成されています。
(注3)「本保険契約(本投資法人)」とは、保有資産に係る発電事業(以下「本件事業」といいます。)に関して本投資法人が被保険者となる保険契約をいいます。
(注4)「本件関連契約」とは、(ⅰ)本賃貸借契約、(ⅱ)本プロジェクト契約(注5)、(ⅲ)オペレーター業務委託契約書、(ⅳ)バックアップO&M業務委託契約書、(ⅴ)バックアップSPC事務管理業務委託契約書、(ⅵ)本保険契約(本投資法人)及び本保険契約(賃借人)(注6)、(ⅶ)保有資産に係る発電事業を遂行するために必要な権利及び契約上の地位等の譲受けに関して賃借人が当該権利及び契約上の地位等の譲渡人との間で締結する権利譲渡契約(もしあれば)、(ⅷ)賃借人と接続との間の保有資産と接続電気事業者の系統との接続に係る契約、(ⅸ)賃借人と買取電気事業者との間の特定契約、(ⅹ)賃借人と保有資産の保安管理業務受託者との間の保安管理業務委託契約、(ⅺ)本匿名組合契約、(ⅻ)本EPC契約(注7)、(xⅲ)パネル保証契約(注8)、(xⅳ)上記各契約に付随、関連して締結される契約、覚書等をいいます。以下同じです。
(注5)「本プロジェクト契約」とは、本投資法人の資金調達のために本投資法人に対して融資を行う者(以下「本融資金融機関」といいます。)、本投資法人、賃借人、本資産運用会社及びスポンサーとの間のプロジェクト契約書(なお、保有資産である発電施設及び賃借人の管理運営に係る業務について、賃借人がスポンサー以外に委託する場合には、本融資金融機関、本投資法人、賃借人、本資産運用会社及び当該委託者の間で締結されるプロジェクト契約書を意味するものとします。)をいいます。
(注6)「本保険契約(賃借人)」とは、本件事業に関して賃借人が被保険者となる保険契約をいいます。
(注7)「本EPC契約」とは、再生可能エネルギー発電設備に係る設計、調達及び建設に係る請負契約をいいます。
(注8)「パネル保証契約」とは、本件事業に係る太陽光パネルの保証に関する契約をいいます。
(注9)「本匿名組合契約」とは、合同会社RJエナジーと賃借人との間の匿名組合契約をいいます。
さらに、本借入に際し、スポンサーであるリニューアブル・ジャパンが保有する本資産運用会社の全株式6,000株について、リニューアブル・ジャパンを担保権設定者、協調融資団を担保権者とする株式質権が設定されております。担保提供に係るリスクについての詳細は、前記「3 投資リスク (1) リスク要因 ③ 本投資法人の運用方針に関するリスク (ニ)新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク c.財務制限条項等に関するリスク」をご参照ください。
(ワ) 個別太陽光発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の太陽光発電設備等の第1期(平成29年7月期)における収支状況は以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||||||||
| 物件番号 | ポート フォリオ 合計 | S-01 | S-02 | S-03 | S-04 | S-05 | S-06 | S-07 | S-08 |
| 物件名 | 一関市金沢太陽光発電所 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 東洋町メガソーラー発電所 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | 佐田太陽光発電所 | 岡山高梁太陽光発電所 | 津高野尾太陽光発電所 | |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸事業収入 | |||||||||
| (基本賃料) | 306,640 | 141,222 | 26,916 | 34,916 | 14,197 | 23,896 | 9,915 | 27,639 | 27,935 |
| (変動賃料) | 5,739 | 1,074 | 244 | 670 | 188 | 1,150 | 414 | 1,022 | 974 |
| 再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業収入(A) | 312,380 | 142,296 | 27,160 | 35,586 | 14,386 | 25,047 | 10,330 | 28,661 | 28,910 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸事業費用 | |||||||||
| (保険料) | 2,197 | 1,290 | 144 | 158 | 77 | 147 | 54 | 166 | 158 |
| (減価償却費) | 117,731 | 55,596 | 9,879 | 13,543 | 5,460 | 9,143 | 3,249 | 9,962 | 10,895 |
| (支払地代) | 9,013 | 3,123 | 1,107 | 1,232 | 229 | 1,541 | 412 | - | 1,365 |
| 再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業費用(B) | 128,942 | 60,010 | 11,131 | 14,935 | 5,768 | 10,832 | 3,716 | 10,128 | 12,418 |
| 再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業損益(A-B) | 183,438 | 82,286 | 16,029 | 20,650 | 8,618 | 14,214 | 6,614 | 18,532 | 16,491 |
(カ)ポートフォリオの概況
以下は、平成29年7月31日現在の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
a. 地域別分散
| 地域区分 | 物件数 | 価格(百万円)(注1) | 比率(%)(注2) |
| 東北地方 | 2件 | 4,681 | 52.2 |
| 近畿地方 | 4件 | 2,493 | 27.8 |
| 中国地方 | 1件 | 838 | 9.4 |
| 四国地方 | 1件 | 948 | 10.6 |
| 合計 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
(注1)保有資産の評価価値を用いています。以下本「(カ) ポートフォリオの概況」において同じです。
(注2)「比率」は、全保有資産の価格の総額に対する、各項目に対応する保有資産の価格合計の割合を記載しています。以下本「(カ) ポートフォリオの概況」について同じです。
b. アセット区分別分散
| 分類 | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 太陽光発電設備 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
| その他 | ― | ― | ― |
| 合計 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
c. 稼働年数別分散
| 稼働年数(注) | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 2年以上 | 4件 | 3,216 | 35.9 |
| 1年以上2年未満 | 4件 | 5,745 | 64.1 |
| 1年未満 | ― | ― | ― |
| 合計 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
(注)「稼働年数」は、供給開始日から当期末までの稼働年数を記載しています。
d. 契約スキーム及び契約期間別分散
| 契約スキーム | 残存賃貸期間(注) | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 賃貸 | 10年以内 | ― | ― | ― |
| 10年超20年以内 | 8件 | 8,961 | 100.0 | |
| 20年超 | ― | ― | ― | |
| 賃貸以外 | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 8件 | 8,961 | 100.0 | |
(注)「残存賃貸期間」は、直近の決算日から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています
e. オペレーター別分散
| オペレーター名 | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| リニューアブル・ジャパン株式会社 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
| 合計 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
f. 買取電気事業者先別分散
| 買取電気事業者名 | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 中部電力株式会社 | 4件 | 2,493 | 27.8 |
| 東北電力株式会社 | 2件 | 4,681 | 52.2 |
| 四国電力株式会社 | 1件 | 948 | 10.6 |
| 中国電力株式会社 | 1件 | 838 | 9.4 |
| 合計 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
(注) 前記「③ その他投資資産の主要なもの (ハ) 特定契約の内容」記載のとおり、取得資産の取得日において、岡山高梁太陽光発電所については、中国電力株式会社に加えて、エナリス・パワー・マーケティングも買取電気事業者であり、また、津高野尾太陽光発電所については、中部電力株式会社に加えて、F-Powerも買取電気事業者ですが、ここでは、中国電力株式会社及び中部電力株式会社をそれぞれ買取電気事業者として記載しています。
g. パネルメーカー別分散
| パネルメーカー | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| Yingli Green Energy Holding Company Limited | 4件 | 5,983 | 66.8 |
| アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | 2件 | 1,599 | 17.8 |
| ハンファQセルズジャパン株式会社 | 1件 | 948 | 10.6 |
| カナディアン・ソーラー・ジャパン株式会社 | 1件 | 430 | 4.8 |
| 合計 | 8件 | 8,961 | 100.0 |
(ヨ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
該当事項はありません。
b.期中の資本的支出
該当事項はありません。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、中長期的な将来の大規模修繕等の資金を、現金及び預金のうち、修繕口座に以下のとおり積み立てています。
(単位:千円)
| 営業期間 | 第1期 自 平成28年8月2日 至 平成29年7月31日 |
| 当期首積立金残高 | - |
| 当期積立額 | 15,000 |
| 当期積立金取崩額 | - |
| 次期繰越額 | 15,000 |
(タ) 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人の各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
a. 「取得価格」
「取得価格」は、各資産の売買契約に定める売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
b. 「所在地」について
「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「バリュエーションレポート」について
「バリュエーションレポート」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要のうち評価者、価格時点、発電設備の評価及び評価価値を記載しています。
e. 「設備」について
・「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における設備認定を受けた日を記載しています。
・「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を記載しています。
・「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。
・「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・「想定年間発電電力量」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の発電電力量を記載しています。
・「想定設備利用率」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
・「架台基礎構造」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・「権利形態」は、本投資法人が保有している太陽光発電設備に係る権利の種類を記載しています。
f. 「オペレーター」について
「オペレーター」は、オペレーターである会社を記載しています。
g. 「O&M業者」について
「O&M業者」は、主要なO&M業務に関して有効なO&M契約を締結している業者を記載しています。
h. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i. 「基本賃料の内訳」について
・「基本賃料の内訳」は、賃貸借契約に定める確年目の基本賃料の金額を、発電所ごとの確年目の予想発電収入額に応じて按分した金額を記載しています。
j. 「バリュエーションレポートの概要」について
「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要を記載しています。「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成48年6月1日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
k. 「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
l. 「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社又は三井化学株式会社作成の「テクニカルレポート」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及び一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 資産の概要 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 前所有者 | 合同会社こだま | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 前々所有者 | 合同会社一関金沢 | 発電設備の評価 | 3,577百万円～4,925百万円 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 所在地 | 岩手県一関市花泉町金沢字有壁沢 | 評価価値 | 4,251百万円 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 取得価格 | 3,950,000,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地 | 地番 | 13番1他15筆 | 設備 | パネル出力 | 10,793.64kw | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | 42,328枚 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 面積(㎡) | 181,206.60㎡ | パネルメーカー | Yingli Green Energy Holding Company Limited | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パワコン供給者 | 株式会社日立製作所 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 設備 | 認定日 | 平成26年3月28日 | EPC業者 | 株式会社日立製作所 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 供給開始日 | 平成27年12月20日 | 発電出力 | 7,920.00kw | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 残存調達期間 | 18年4ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 11,312.607MWh | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 調達期間満了日 | 平成47年12月19日 | 10年度 | 10,803.539MWh | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 10,237.909MWh | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 11.96% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 架台基礎構造 | 杭基礎(ラミング工法) | 10年度 | 11.43% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 10.83% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特記事項 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者(森林組合及び個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権及び区分地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要①) 地上権設定者:個人 地上権者:本投資法人 存続期間:平成26年4月20日から平成51年1月29日まで 地代:年額120,000円 敷金・保証金:なし 契約更新:期間の満了3ヶ月前までに相手方に申請して書面による承認を得るものとします。この場合相手方は合理的な理由がない限り承認を拒絶、留保又は遅延しないものとします。 地代改定:期間中は不可。ただし平成48年1月1日以降の地代の額については、改めて土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。 中途解約:①地上権者は、3ヶ月の事前通知によりいつでも本契約を解除することができます。中途解約に伴う違約金はありません。②地上権設定者は期間中の解約はできないこととなっています。 譲渡承諾:地上権者が契約上の地位を譲渡する場合には相手方の承諾が必要です。 (地上権設定契約の概要②) 地上権設定者:森林組合 地上権者:本投資法人 存続期間:平成26年5月26日から平成51年1月29日まで 地代:年額31,650円 敷金・保証金:なし 契約更新:期間の満了3ヶ月前までに相手方に申請して書面による承認を得るものとします。この場合相手方は合理的な理由がない限り承認を拒絶、留保又は遅延しないものとします。 地代改定:期間中は不可。ただし売電を開始してから20年を経過した以降の地代の額については、改めて土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。また発電設備竣工後の新固定資産税額に対し、その後3年毎の固定資産税額の変更に伴う地代の増減額の調整は、電気事業者との売電契約終了後に土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。 中途解約:双方契約義務違反がない限りにおいて、期間中の解約はできないものとされています。 譲渡承諾:地上権者が契約上の地位を譲渡する場合には相手方の承諾が必要です。 (地上権設定契約の概要③) 地上権設定者:森林組合 地上権者:本投資法人 存続期間:平成26年1月30日から平成51年1月29日まで 地代:年額1,750,944円/㎡ 敷金・保証金:3,000,000円 本敷金・保証金は、売電終了日の属する年の地代に充当するものとされており、契約終了時には精算後の金額が返還されます。 契約更新:期間の満了3ヶ月前までに相手方に申請して書面による承認を得るものとします。この場合相手方は合理的な理由がない限り承認を拒絶、留保又は遅延しないものとします。 地代改定:期間中は不可。ただし売電を開始してから20年を経過した以降の地代の額については、改めて土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。また発電設備竣工後の新固定資産税額に対し、その後3年毎の固定資産税額の変更に伴う地代の増減額の調整は、電気事業者との売電契約終了後に土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。 中途解約:双方契約義務違反がない限りにおいて、期間中の解約はできないものとされています。 譲渡承諾:地上権者が契約上の地位を譲渡する場合には相手方の承諾が必要です。 ※上記地上権の一部に送電線設置のための土地使用貸借権が設定されています。 (区分地上権設定契約の概要) 地上権設定者:森林組合 地上権者:本投資法人 存続期間:平成26年12月1日から平成51年1月29日まで 地代:年額50円/㎡ 敷金・保証金:なし 契約更新:期間の満了3ヶ月前までに相手方に申請して書面による承認を得るものとします。この場合相手方は合理的な理由がない限り承認を拒絶、留保又は遅延しないものとします。 地代改定:期間中は不可。ただし売電を開始してから20年を経過した以降の地代の額については、改めて土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。また発電設備竣工後の新固定資産税額に対し、その後3年毎の固定資産税額の変更に伴う地代の増減額の調整は、電気事業者との売電契約終了後に土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。 中途解約:双方契約義務違反がない限りにおいて、期間中の解約はできないものとされています。 譲渡承諾:地上権者が契約上の地位を譲渡する場合には相手方の承諾が必要です。 ・本物件の土地の一部について、オペレーターSPCを占用許可取得者とする、以下の概要の道路占用許可を取得しています。なお、道路占用許可に係る占用期間については5年又は10年毎の更新となりますが、本件占用許可が更新できない蓋然性は低く、かつ、道路管理者により本件占用許可が取り消される蓋然性も低いものと考えられます。 (道路占用許可の概要)
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(注) 本書の日付現在、発電所所在地を管轄する経済産業局へ、軽微変更届による所有者変更手続きを行っています。軽微変更届の手続きが完了した後、点検及び保守を行う体制についての変更認定を経済産業大臣宛に申請を行う予定であり、変更後のO&M業者を記載しています。
| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 328,841,841円 | 8年目 | 364,037,364円 | 15年目 | 349,580,880円 |
| 2年目 | 376,428,528円 | 9年目 | 361,972,188円 | 16年目 | 347,515,632円 |
| 3年目 | 374,363,424円 | 10年目 | 359,906,940円 | 17年目 | 345,450,492円 |
| 4年目 | 372,298,176円 | 11年目 | 357,841,728円 | 18年目 | 343,385,316円 |
| 5年目 | 370,232,892円 | 12年目 | 355,776,480円 | 19年目 | 336,426,378円 |
| 6年目 | 368,167,788円 | 13年目 | 353,711,340円 | 20年目 | 81,174,478円 |
| 7年目 | 366,102,504円 | 14年目 | 351,646,092円 | 21年目 | 11,502,424円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 一関市金沢太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 3,577,000,000円～4,925,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 2.0% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 4,925,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 3,577,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 一関市金沢太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 184,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 4,100,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 2,780,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 4.50% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | ||
| 本物件の特徴 |
| ■物件特性 本発電所は岩手県一関市の西よりに位置し、一関市中心部から南に約7kmの国道342号(一関街道)を挟んだ東西に存しています。林地を中心に高齢者介護施設、物流センター、園芸集出荷センター等が散見される郊外地域です。最寄駅であるJR東北本線「清水原」駅の北西方約3.3km(道路距離)に位置しています。 ■気象条件 <気象官署>本発電所の発電量を算出・検証するにあたって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 一関 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 一関 日射量の経年変動に使用した気象観測所 盛岡 積雪深に使用した気象観測所 一関 <日照時間>一関の年間日照時間は1,572.9時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 <風速>一関における観測史上一位の日最大風速は昭和58年11月19日の13m/s、観測史上一位の日最大瞬間風速は平成25年3月10日の20.3m/sです。 <積雪深>一関における最深積雪の平年値は24cm、昭和57年以降の最深積雪記録は昭和59年の72cmです。 <落雷>本発電所事業地における平成23年から平成27年までの5年間の落雷頻度は、落雷回数で1,501回～3,000回、落雷日数で41日～80日であり、落雷リスクが低いと推測される地域であるといえます。 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 資産の概要 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 前所有者 | 合同会社こだま | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 前々所有者 | 合同会社西ノ野 | 発電設備の評価 | 643～878百万円 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 所在地 | 三重県伊勢市柏町西ノ野333番1他11筆 | 評価価値 | 760百万円 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 取得価格 | 705,000,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地 | 地番 | 333番1他11筆 | 設備 | パネル出力 | 2,015.78kW | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | 7,905枚 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 面積(㎡) | 26,098.00㎡ | パネルメーカー | Yingli Green Energy Holding Company Limited | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域 | パワコン供給者 | 日新電機株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 設備 | 認定日 | 平成27年3月9日 | EPC業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 供給開始日 | 平成28年3月10日 | 発電出力 | 1,990.00kW | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 残存調達期間 | 18年7ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,453.979 MWh | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 調達期間満了日 | 平成48年3月9日 | 10年度 | 2,346.005 MWh | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 調達価格 | 32円/kWh | 20年度 | 2,120.237 MWh | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.90% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 架台基礎構造 | スクリュー型杭基礎 | 10年度 | 13.29% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 12.01% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特記事項 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者(町会及び個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要①) 地上権設定者:町会 地上権者:本投資法人 存続期間:平成27年8月1日から平成49年7月31日まで 地代:年額1,750,944円 敷金・保証金:なし 契約更新:期間の満了3ヶ月前までに、土地所有者に希望する延長期間等を書面申請して、書面による土地所有者の承認を得なければなりません。 地代改定:期間中は不可。 中途解約:①地上権者は、3ヶ月の事前通知をもって解除することが可能です。契約解除に伴う違約金はありません。また地上権者は、本物件の土地の規模が過大と認めるときは、土地所有者に対し書面で通知することにより、本件土地の一部について、いつでも地上権を解除することが可能です。解除された地上権部分はその面積に応じて地代が減額されます。②地上権設定者は期間中の解約はできないこととなっています。 (地上権設定契約の概要②) 地上権設定者:個人 地上権者:本投資法人 存続期間:平成27年8月1日から平成49年7月31日まで 地代:年額1,433,012円 敷金・保証金:なし 契約更新:期間の満了3ヶ月前までに、土地所有者に希望する延長期間等を書面申請して、書面による土地所有者の承認を得なければなりません。 地代改定:期間中は不可。 中途解約:地上権者は、3ヶ月の事前通知をもって解除することが可能です。契約解除に伴う違約金はありません。また地上権者は、本物件の土地の規模が過大と認めるときは、土地所有者に対し書面で通知することにより、本件土地の一部について、いつでも地上権を解除することが可能です。解除された地上権部分はその面積に応じて地代が減額されます。②地上権設定者は期間中の解約はできないこととなっています。 ・本件土地のうち「地番:333番2」を要役地、隣接地を承役地とする以下の地上権要役地地役権が設定されています。 承役地:伊勢市柏町字西ノ野327番3 目的:①地役権者が、電柱及び送電線を設置すること、その設置・保守等の為に立入ること並びに送電線に支障となる竹木及び工作物を直ちに伐採又は撤去すること、②地役権設定者が、電柱及び送電線の設置・保守等に支障となる工作物の設置及び承役地の形質変更等の行為を行わないこと ※上記承役地に電柱設置のための土地使用貸借権が設定されています。 ・本物件の土地の一部について、オペレーターSPCを占用許可取得者とする、以下の概要の道路占用許可を取得しています。なお、道路占用許可に係る占用期間については5年又は10年毎の更新となりますが、本件占用許可が更新できない蓋然性は低く、かつ、道路管理者により本件占用許可が取り消される蓋然性も低いものと考えられます。 (道路占用許可の概要)
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| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 62,676,029円 | 8年目 | 69,469,568円 | 15年目 | 64,721,088円 |
| 2年目 | 71,746,848円 | 9年目 | 69,076,928円 | 16年目 | 64,014,336円 |
| 3年目 | 71,354,176円 | 10年目 | 68,343,808円 | 17年目 | 63,307,584円 |
| 4年目 | 70,961,600円 | 11年目 | 67,626,592円 | 18年目 | 62,600,832円 |
| 5年目 | 70,568,928円 | 12年目 | 66,851,712円 | 19年目 | 61,894,080円 |
| 6年目 | 70,176,288円 | 13年目 | 66,134,560円 | 20年目 | 24,203,937円 |
| 7年目 | 69,851,808円 | 14年目 | 65,427,872円 | 21年目 | 2,283,135円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 643,000,000円～878,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 2.0% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 878,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 643,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 38,200,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による収益価格 (設備及び土地) | 742,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 572,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 5.15% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■周辺地域の概要 本発電所は三重県伊勢市の北西端部に位置し、伊勢市及び松阪市の中心部の中間程度に存します。農地を中心に集落、工場、公共施設、林地等が散見される郊外地域です。最寄駅である近鉄山田線「明星」駅の北東方約3.1km(道路距離)に位置しています。 ■気象条件 <気象官署>本発電所の発電量を算出・検証するにあたって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 小俣 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 小俣 降雪量データに使用した気象観測所 津 <日照時間>小俣の年間日照時間は2,041.7時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)よりも日照時間の長い地域であるといえます。 <風速>小俣における観測史上一位の日最大風速は平成21年10月8日の19.9m/s、平成20年以降の観測史上一位の日最大瞬間風速は平成21年10月8日の32m/sです。 <積雪深>津における最深積雪の平年値は4cm、昭和37年年以降の最深積雪は平成6年2月12日の15cmです。 <落雷>本発電所事業地における平成24年から平成27年までの4年間の落雷件数は、平成24年で671件、平成25年で92件、平成26年で493件、平成27年で12件と件数にばらつきはあるものの、落雷リスクがやや高いと推測される地域であるといえます。 <その他>本発電所の北側の一部が、伊勢市の洪水ハザードマップ(大堀川)によれば、0.5m未満の浸水区域に指定されており、これに伴い電気設備は全て500mm以上の高さに設置する対策を講じています。 事業地は土砂災害危険箇所には含まれていないものの、評価対象地点の250m微地形区分は、三角州・海岸低地及び砂礫質台であり、再現期間475年の地震動発生時における液状化確率は7.9%～9.7%で発生危険度は中程度となっています。 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 資産の概要 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 前所有者 | 合同会社こだま | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 前々所有者 | 株式会社ソーラーレボリューション高知東洋 | 発電設備の評価 | 812～1,084百万円 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 所在地 | 高知県安芸郡東洋町生見字南山 | 評価価値 | 948百万円 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 取得価格 | 885,000,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地 | 地番 | 744番2、746番1、3211番2、3211番3、3211番8、3211番14、3211番15、3211番16、3211番17、3211番33、3211番34、3211番36、3211番37、3208番1、3208番2 | 設備 | パネル出力 | 2,002.00kW | |||||||||||||||||||||||||||||
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | 8,008枚 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 面積(㎡) | 188,013.00㎡ | パネルメーカー | ハンファQセルズジャパン株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域/都市計画区域外 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 設備 | 認定日 | 平成24年12月10日 | EPC業者 | 株式会社四電工高知支店 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 供給開始日 | 平成26年2月28日 | 発電出力 | 1,700.00kW | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 残存調達期間 | 16年6ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,526.649MWh | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 調達期間満了日 | 平成46年2月27日 | 10年度 | 2,415.475MWh | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 調達価格 | 40円/kWh | 20年度 | 2,183.025MWh | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 14.41% | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 架台基礎構造 | コンクリート置き基礎 | 10年度 | 13.77% | |||||||||||||||||||||||||||||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 12.45% | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 特記事項 ・本物件の隣地との境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者(高知県安芸郡東洋町)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され、登記がなされています。地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要) 地上権設定者:高知県安芸郡東洋町 地上権者:本投資法人 存続期間:平成25年8月14日から平成46年3月31日まで 地代:年額3,600,000円 敷金・保証金:なし 契約更新:存続期間の満了と同時に地上権は消滅します。ただし、双方合意により存続期間を伸縮することができます。 地代改定:期間中での改定はありません。 中途解約:原則として、双方契約義務違反がない限りにおいて、期間中の解約はできないものとされています。ただし、地方自治法第238条の5第4項の定めにより、本件土地を国、公共団体、その他公共団体において公用又は公共用に供する必要が生じたときは、土地所有者は6ヶ月前に地上権者に催告することによって、本件地上権を解除することができます。本規定による解除の場合、地上権者は土地所有者から地方自治法第238条の5第5項の定めに基づく補償として、本件地上権が契約期間満了まで存続し本件売電事業が継続した場合に得るべき利益に相当する金額の支払を受けるものとします。 譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾しています。 ・本物件の土地の一部について、オペレーターSPCを占用許可取得者とする、以下の概要の道路占用許可を取得しています。なお、道路占用許可に係る占用期間については5年又は10年毎の更新となりますが、本件占用許可が更新できない蓋然性は低く、かつ、道路管理者により本件占用許可が取り消される蓋然性も低いものと考えられます。 (道路占用許可の概要)
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 81,706,688円 | 8年目 | 89,675,160円 | 15年目 | 83,199,720円 |
| 2年目 | 93,075,000円 | 9年目 | 88,758,240円 | 16年目 | 82,290,000円 |
| 3年目 | 92,569,680円 | 10年目 | 87,754,840円 | 17年目 | 81,380,400円 |
| 4年目 | 92,064,400円 | 11年目 | 86,838,000円 | 18年目 | 26,756,346円 |
| 5年目 | 91,652,840円 | 12年目 | 85,928,320円 | 19年目 | 17,552,788円 |
| 6年目 | 91,154,760円 | 13年目 | 85,018,800円 | 20年目 | 17,328,454円 |
| 7年目 | 90,649,360円 | 14年目 | 84,109,200円 | 21年目 | 2,236,359円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 東洋町メガソーラー発電所 | ||
| 評価価値 | 812,000,000円～1,084,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 内容 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | - | ||
| 評価価値 | 1,084,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | - | ||
| 評価価値 | 812,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 東洋町メガソーラー発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 19,200,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による収益価格 (設備及び土地) | 934,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 495,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 2.06% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■周辺地域の概要 本発電所のある東洋町は、高知県の東端、徳島県の県境に位置し、室戸阿南海岸国定公園の中央部に存しています。周辺地域は概ね山林となっており、本発電施設は町道生見相馬線の東西に存しており、東側は室戸阿南海岸国定公園区域に該当します。最寄駅である阿佐海岸阿佐東線「甲浦」駅の南方約4.1km(道路距離)に位置しており、国道55号までは400mの距離に存しています。 ■気象条件 <気象官署>本発電所の発電量を算出・検証するにあたり、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 海陽 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 海陽(宍喰) 宍喰は最寄の気象観測所でしたが、平成21年1月に閉鎖しています。 降雪量データに使用した気象観測所 室戸岬 <日照時間>海陽の平成21年から平成23年までの年間平均日照時間は約2,052.8時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)に比べ日照時間の多い地域であるといえます。 <風速>海陽(宍喰)における昭和55年以降の観測史上一位の最大風速の1位は平成26年8月10日の22.4m/s、昭和54年以降の平均風速は1.7m/sです。 <積雪深>室戸岬気象観測所における最深積雪量をみると観測期間内に10cm以上の積雪はみられず、最大値は昭和61年2月11日の4cmです。 <落雷>本発電所事業地における平成24年から平成27年までの4年間の落雷件数は、平成24年で827件、平成25年で103件、平成26年で353件、平成27年で27件と件数にばらつきはあるものの、落雷リスクがやや高いと推測される地域であるといえます。 <その他>海岸より200mの距離にありますが、標高がT.P.(注)+23.2mであることから津波による浸水の可能性は低いとされています。 |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||
| 資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||
| 前所有者 | 合同会社こだま | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||
| 前々所有者 | 合同会社気仙沼本吉 | 発電設備の評価 | 362～499百万円 | |||||
| 所在地 | 宮城県気仙沼市本吉町寺谷 | 評価価値 | 430百万円 | |||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 取得価格 | 390,000,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 土地 | 地番 | 141番9他5筆 | 設備 | パネル出力 | 1,023.88kW | |||
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | 3,938枚 | |||||
| 面積(㎡) | 13,426.66㎡ | パネルメーカー | カナディアン・ソーラー・ジャパン株式会社 | |||||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パワコン供給者 | 東芝三菱電機産業システム株式会社 | |||||
| 設備 | 認定日 | 平成26年3月28日 | EPC業者 | 東芝プラントシステム株式会社 | ||||
| 供給開始日 | 平成27年12月24日 | 発電出力 | 1,000.00kW | |||||
| 残存調達期間 | 18年4ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 1,148.327MWh | ||||
| 調達期間満了日 | 平成47年12月23日 | 10年度 | 1,096.652MWh | |||||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 1,039.236MWh | |||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 12.80% | ||||
| 架台基礎構造 | NSスパイク杭基礎 | 10年度 | 12.23% | |||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 11.59% | |||||
| 特記事項 ・本物件の隣地との境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者(個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要) 地上権設定者:個人 地上権者:本投資法人 存続期間:平成26年8月6日から平成51年8月6日まで 地代:年額671,333円 敷金・保証金:なし 契約更新:存続期間の満了の3ヶ月前までに、地上権設定者の書面による承認を得なければなりません。ただし地上権設定者は、合理的な理由がない限り承認を拒絶、留保又は遅延しないこととします。 地代改定:期間中は不可。ただし平成47年4月1日以降の地代の額については、改めて土地所有者と地上権者の協議により定めるものとされています。 中途解約:地上権者は、3ヶ月の事前通知をもって解除することが可能です。契約解除に伴う違約金はありません。 地上権設定者は期間中の解約はできないこととなっています。 譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾しています。 | ||||||||
| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 33,223,258円 | 8年目 | 36,604,428円 | 15年目 | 35,157,516円 |
| 2年目 | 37,844,628円 | 9年目 | 36,397,716円 | 16年目 | 34,950,876円 |
| 3年目 | 37,637,916円 | 10年目 | 36,191,040円 | 17年目 | 34,744,164円 |
| 4年目 | 37,431,204円 | 11年目 | 35,984,292円 | 18年目 | 34,537,416円 |
| 5年目 | 37,224,492円 | 12年目 | 35,777,580円 | 19年目 | 34,004,033円 |
| 6年目 | 37,017,816円 | 13年目 | 35,570,904円 | 20年目 | 1,020,407円 |
| 7年目 | 36,811,140円 | 14年目 | 35,364,264円 | 21年目 | 1,054,997円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 362,000,000円～499,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 内容 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 2.0% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 499,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 362,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 23,300,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による収益価格 (設備及び土地) | 409,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.2% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 386,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 6.34% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | - | |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所 (南北) | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||||
| 資産の概要 | ||||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||||
| 前所有者 | 合同会社こだま | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||||
| 前々所有者 | 合同会社松阪飯高 | 発電設備の評価 | 565～772百万円(注1) | |||||||
| 所在地 | 三重県松阪市飯高町下滝野西ヶ広 | 評価価値 | 668百万円 | |||||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 605,000,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||||
| 土地 | 地番 | 348番1 他64筆 | 設備 | パネル出力 | (北)1,275.00kW (南)622.50kW | |||||
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | (北)5,100枚 (南)2,490枚 | |||||||
| 面積(㎡) | 20,633.96㎡ (注2) | パネルメーカー | Yingli Green Energy Holding Company Limited | |||||||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パワコン供給者 | 株式会社ダイヘン | |||||||
| 設備 | 認定日 | 平成26年3月20日 | EPC業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | ||||||
| 供給開始日 | (北) 平成27年4月24日 (南) 平成27年7月29日 | 発電出力 | (北)1,000.00kW (南)500.00kW | |||||||
| 残存調達期間 | (北)17年8ヶ月 (南)17年11ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 北 | 初年度 | 1,307.454MWh | |||||
| 調達期間満了日 | (北) 平成47年4月23日 (南) 平成47年7月28日 | 10年度 | 1,248.618MWh | |||||||
| 20年度 | 1,183.246MWh | |||||||||
| 南 | 1年目 | 646.024MWh | ||||||||
| 調達価格 | 36円/kWh | 10年目 | 616.953MWh | |||||||
| 20年目 | 584.652MWh | |||||||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 北 | 1年目 | 11.71% | |||||
| 架台基礎構造 | プレキャスト型架台 コンクリート置き基礎 | 10年目 | 11.18% | |||||||
| 20年目 | 10.59% | |||||||||
| 南 | 1年目 | 11.85% | ||||||||
| 10年目 | 11.31% | |||||||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年目 | 10.72% | |||||||
| 特記事項 特記事項 ・本物件の隣地との一部境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者ワラビ合同会社を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。 地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要) 地上権設定者:ワラビ合同会社 地上権者:本投資法人 存続期間:平成26年10月3日から平成51年10月2日まで 地代:年額4,500,000円 敷金・保証金:なし 地代改定:存続期間中は不可。ただし北発電所の売電開始日である平成27年4月24日から20年が経過した以降の地代の額については、地上権設定者と地上権者で別途協議により定めるものとされています。また本件土地に係る固定資産税に著しい変更が生じた場合、地上権設定者と地上権者間で地代につき協議するものとされています。 中途解約:双方契約義務違反がない限りにおいて、期間中の解約はできないものとされています。 契約更新:期間の満了3ヶ月前までに、土地所有者に希望する延長期間等を書面申請して、書面による土地所有者の承認を得なければなりません。 譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾しています。 | ||||||||||
| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 55,918,553円 | 8年目 | 61,583,256円 | 15年目 | 59,121,864円 |
| 2年目 | 63,692,964円 | 9年目 | 61,231,572円 | 16年目 | 58,770,180円 |
| 3年目 | 63,341,352円 | 10年目 | 60,879,996円 | 17年目 | 58,418,604円 |
| 4年目 | 62,989,704円 | 11年目 | 60,528,456円 | 18年目 | 58,066,956円 |
| 5年目 | 62,638,128円 | 12年目 | 60,176,844円 | 19年目 | 31,815,025円 |
| 6年目 | 62,286,552円 | 13年目 | 59,825,196円 | 20年目 | 13,574,693円 |
| 7年目 | 61,934,940円 | 14年目 | 59,473,512円 | 21年目 | 1,767,985円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | ||
| 評価価値 | 565,000,000円～772,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 内容 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 2.0% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 772,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 565,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | |
| 鑑定評価額(土地) | 20,500,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による収益価格 (設備及び土地) | 647,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 471,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 3.16% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | - | |
(注) 北発電所及び南発電所が存する各事業地は、共通の所有者の所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されていることに鑑み、鑑定機関の確認の元、一体として鑑定評価を行っています。
| 本物件の特徴 |
| ■周辺地域の概要 本発電所は三重県松阪市のほぼ中央に位置し、国道166号(和歌山街道)沿いに住宅、公共施設、郊外店舗などがみられる沿道地域背後にあり、農地、林地、空き地のほか農家住宅等が散見される地域です。最寄駅であるJR紀勢本線「松阪」駅の南西方約27km(道路距離)に位置しています。 ■気象条件 <気象官署>本発電所の発電量を算出・検証するにあたって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 粥見 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 粥見 日射量の経年変動に使用した気象観測所 奈良・名古屋 積雪深に使用した気象観測所 上野 <日照時間>粥見の年間日照時間は1,726.9時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 <風速>粥見における観測史上一位の日最大風速は昭和64年7月27日の14.6m/s、観測史上一位の日最大瞬間風速は平成21年10月8日の33.5m/sです。 <積雪深>粥見では積雪の観測が行われていないため、近傍の上野における最深積雪の平年値は8cm、昭和37年以降の最深積雪記録は平成2年2月1日の23cmです。 <落雷>本発電所事業地における平成23年から平成27年までの5年間の落雷頻度は、落雷回数で3,001回～6,000回、落雷日数で81日～120日であり、落雷リスクが中程度と推測される地域であるといえます。 <その他>事業地は国指定河川洪水予報の対象に指定されている櫛田川の近くに位置していますが、松阪市の洪水ハザードマップ上の浸水想定地域には含まれていません。また三重県土砂災害危険箇所マップによる地すべり危険箇所にも急傾斜地崩壊危険箇所にも指定されていません。 |
(注1)評価額については、北発電所及び南発電所が存する各事業地は、共通の所有者が所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されていることに鑑み、評価機関の確認の元、一体として評価を行っています。
(注2)面積については、北発電所及び南発電所が設置されている各土地が共通の所有者の所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されているものであることに鑑み、各土地の地積を合計した値を記載しています。なお、それぞれの面積は、北発電所が16,821.37㎡、南発電所が3,812.59㎡です。
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||
| 資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||
| 前所有者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||
| 前々所有者 | ― | 発電設備の評価 | 254百万円～352百万円 | |||||
| 所在地 | 三重県度会郡玉城町佐田字中山 | 評価価値 | 303百万円 | |||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 取得価格 | 235,472,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 土地 | 地番 | 385番 他8筆 | 設備 | パネル出力 | 673.20kW | |||
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | 2,640枚 | |||||
| 面積(㎡) | 5,474.00㎡ | パネルメーカー | Yingli Green Energy Holding Company Limited | |||||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域(注1) | パワコン供給者 | SMAジャパン株式会社 | |||||
| 設備 | 認定日 | 平成26年2月13日 | EPC業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | ||||
| 供給開始日 | 平成28年6月10日 | 発電出力 | 575.00kW | |||||
| 残存調達期間 | 18年10ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 796.546MWh | ||||
| 調達期間満了日 | 平成48年6月9日 | 10年度 | 760.702MWh | |||||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 720.875MWh | |||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.51% | ||||
| 架台基礎構造 | スクリュー型杭基礎 | 10年度 | 12.90% | |||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 12.22% | |||||
| 特記事項 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者(個人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。本投資法人取得後の地上権設定契約の概要は以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要) 地上権設定者:個人 地上権者:本投資法人 存続期間:平成27年1月1日から平成49年12月31日まで 地代:年額1,200,000円 敷金・保証金:なし 契約更新:存続期間の満了の3ヶ月前までに、地上権設定者の書面による承認を得なければなりません。ただし、地上権設定者は、合理的な理由がない限り承認を拒絶、留保又は遅延しないこととします。 地代改定:存続期間中は不可。 中途解約:地上権者は、3ヶ月の事前通知をもって解除することが可能です。契約解除に伴う違約金はありません。②地上権設定者は期間中の解約はできないこととなっています。 譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾しています。 | ||||||||
(注1) 本件土地は、用途地域指定で第2種中高層住居専用地域に指定されています。
| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 23,203,198円 | 8年目 | 25,571,484円 | 15年目 | 24,567,768円 |
| 2年目 | 26,431,740円 | 9年目 | 25,428,024円 | 16年目 | 24,424,488円 |
| 3年目 | 26,288,280円 | 10年目 | 25,284,744円 | 17年目 | 24,280,992円 |
| 4年目 | 26,144,964円 | 11年目 | 25,141,284円 | 18年目 | 24,137,676円 |
| 5年目 | 26,001,540円 | 12年目 | 24,997,968円 | 19年目 | 23,994,324円 |
| 6年目 | 25,858,152円 | 13年目 | 24,854,544円 | 20年目 | 14,179,535円 |
| 7年目 | 25,714,800円 | 14年目 | 24,711,228円 | 21年目 | 683,907円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 佐田太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 254,000,000円～352,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 内容 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 2.0% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 352,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 254,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 佐田太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 23,100,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による収益価格 (設備及び土地) | 285,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.2% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 259,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 9.01% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | |||||||||
| ■周辺地域の概要 本発電所は三重県度会郡の北端に位置し事業地周辺は田畑の他、戸建住宅を中心に小規模な宅地開発が見られる地域に存しています。最寄駅であるJR参宮線「田丸」駅の南東方約400m(道路距離)に位置しています。 ■気象条件 <気象官署>本発電所の発電量を算出・検証するにあたって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 小俣 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 小俣 日射量の経年変動に使用した気象観測所 名古屋 積雪深に使用した気象観測所 津 <日照時間>小俣の年間日照時間は2,041.7時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)よりも日照時間の長い地域であるといえます。 <風速>小俣における観測史上一位の日最大風速は平成21年10月8日の19.9m/s、平成20年以降の観測史上一位の日最大瞬間風速は平成21年10月8日の32m/sです。 <積雪深>小俣では降雪・積雪の観測は行われていないため、近傍の津における最深積雪の平年値は4cm、昭和37年以降の最深積雪は平成6年2月12日の15cmです。 <落雷>本発電所事業地における平成23年から平成27年までの5年間の落雷頻度は、落雷回数で3,001回～6,000回、落雷日数で81日～120日であり、落雷リスクが中程度と推測される地域であるといえます。 |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||
| 資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||
| 前所有者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||
| 前々所有者 | (土地、発電設備)株式会社 (名称非開示) | 発電設備の評価 | 706百万円～971百万円 | |||||
| 所在地 | 岡山県高梁市宇治町遠原 | 評価価値 | 838百万円 | |||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 取得価格 | 765,000,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 土地 | 地番 | 2275番2 他110筆 | 設備 | パネル出力 | 1,680.00kW | |||
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 6,720枚 | |||||
| 面積(㎡) | 34,663.00㎡ | パネルメーカー | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | |||||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パワコン供給者 | 東芝三菱電機産業システム株式会社 | |||||
| 設備 | 認定日 | 平成25年2月12日 | EPC業者 | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | ||||
| 供給開始日 | 平成25年11月27日 | 発電出力 | 1,500.00kW | |||||
| 残存調達期間 | 16年3ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,009.294MWh | ||||
| 調達期間満了日 | 平成45年11月26日 | 10年度 | 1,918.875MWh | |||||
| 調達価格 | 40円/kWh | 20年度 | 1,818.411MWh | |||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.65% | ||||
| 架台基礎構造 | コンクリート置基礎 | 10年度 | 13.04% | |||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 12.36% | |||||
| 特記事項 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本件土地のうち以下の土地を承役地、隣接地を要役地とする以下の地役権が設定されています。 (1)地役権1 承役地:①高梁市宇治町遠原字羽子田ノ上2255番1、②宇治町遠原字丸コ山2257番3及び③同2257番8 目的:①地役権者が、太陽光低圧発電設備の配電線を設置し、その保守運営の為に立入り、又は本承役地を通行若しくは使用することができること、②地役権設定者が、太陽光低圧発電設備の配電線の設置並びに保守運営に支障となるような建造物及び工作物の築造を含む一切の行為を行わないこと ・本件土地のうち以下の土地を要役地、隣接地を承役地とする以下の地役権が設定されています。 (2)地役権2 要役地:①高梁市宇治町遠原字羽子田ノ上2255番1、②同2274番2、③高梁市宇治町遠原字クロセ2256番2、④同2279番2、⑤同2279番3、⑥高梁市宇治町遠原字丸コ山2257番2、⑦同2257番3、⑧同2275番2、⑨同2257番8及び⑩高梁市宇治町遠原字神子田べり2278番 目的:地役権者が排水管及び高圧配電線を設置し、その保守運営の為に立ち入り、又は承役地の通行若しくは使用ができること ・本件土地のうち以下の土地を要役地、隣接地を承役地とする以下の地役権が設定されています。 (3)地役権3 要役地:①高梁市宇治町遠原字丸コ山2257番7、②同2257番9 目的:地役権者が排水管及び高圧配電線を設置し、その保守運営の為に立ち入り、又は承役地の通行若しくは使用ができること ・本件土地と隣接地に跨って所在する沈砂池について、隣接地所有者との間で共同利用に関する覚書を締結しています。 ・本件土地に電柱1本支線1本の設置維持のため、高梁市宇治町遠原字丸コ山2257-2の土地の一部に対して以下の内容で、本件土地の一部を賃貸しています。 賃貸人:本投資法人 賃借人:中国電力株式会社 賃貸借期間:平成26年2月25日から対象物の撤去日まで 賃料:総額3,000円(電柱1,500円/年/本×1本=1,500円、支線1,500円/年/条×1条=1,500円) | ||||||||
| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 64,678,718円 | 8年目 | 71,264,840円 | 15年目 | 68,451,800円 |
| 2年目 | 73,675,960円 | 9年目 | 70,862,960円 | 16年目 | 68,049,920円 |
| 3年目 | 73,274,120円 | 10年目 | 70,461,120円 | 17年目 | 64,184,651円 |
| 4年目 | 72,872,320円 | 11年目 | 70,059,280円 | 18年目 | 14,838,716円 |
| 5年目 | 72,470,360円 | 12年目 | 69,657,480円 | 19年目 | 14,728,221円 |
| 6年目 | 72,068,600円 | 13年目 | 69,255,560円 | 20年目 | 14,617,693円 |
| 7年目 | 71,666,680円 | 14年目 | 68,853,680円 | 21年目 | 1,879,236円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 岡山高梁太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 706,000,000円～971,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 内容 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 2.0% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 971,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 706,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 岡山高梁太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 140,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による収益価格 (設備及び土地) | 819,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 13.9% | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 479,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 17.07% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■周辺地域の概要 本発電所は、岡山県高梁市中心部より北西約18kmに位置し、林地を中心に集落、田畑が散見される郊外地域です。最寄であるJR伯備線「備中川面」駅の西方約10km(道路距離)に位置しています。 ■気象条件 <気象官署>本発電所の発電量を算出・検証するにあたって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 新見 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 新見 日射量の経年変動に使用した気象観測所 高松 積雪深に使用した気象観測所 津山 <日照時間>新見の年間日照時間は1,709.7時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)に比べ日照時間の少ない地域であるといえます。 <風速>新見における観測史上一位の日最大風速は平成3年9月27日の13m/s、観測史上一位の日最大瞬間風速は平成22年12月3日の23.9m/sです。 <積雪深>新見では積雪の観測を行っていないため、近傍の津山における最深積雪の平年値は17cm、昭和37年以降の最深積雪は平成15年12月20日の40cmです。 <落雷>本発電所事業地における平成23年から平成27年までの5年間の落雷頻度は、落雷回数で3,001回～6,000回、落雷日数で81日～120日であり、落雷リスクが中程度と推測される地域であるといえます。 |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 分類 | 太陽光発電設備等 | |||||
| 資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||||
| 前所有者 | 合同会社アールジェイ1号 | 価格時点 | 平成29年7月31日 | |||||
| 前々所有者 | (土地)法人、個人 (賃借人)株式会社(名称非開示) (発電設備)株式会社(名称非開示) | 発電設備の評価 | 648百万円～874百万円 | |||||
| 所在地 | 三重県津市高野尾町 | 評価価値 | 761百万円 | |||||
| 取得日 | 平成29年3月29日 | オペレーター | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 取得価格 | 722,528,000円 | O&M業者 | リニューアブル・ジャパン株式会社 | |||||
| 土地 | 地番 | 4817番3 他1筆 | 設備 | パネル出力 | 1,680.00kW | |||
| 権利形態 | 賃借権 | パネル設置枚数 | 6,720枚 | |||||
| 面積(㎡) | 26,740.00㎡ | パネルメーカー | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | |||||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パワコン供給者 | 東芝三菱電機産業システム株式会社 | |||||
| 設備 | 認定日 | 平成25年3月27日 | EPC業者 | アンフィニジャパンソーラー株式会社(現アンフィニ株式会社) | ||||
| 供給開始日 | 平成26年8月22日 | 発電出力 | 1,500kW | |||||
| 残存調達期間 | 17年0ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,021.940MWh | ||||
| 調達期間満了日 | 平成46年8月21日 | 10年度 | 1,930.953MWh | |||||
| 調達価格 | 40円/kWh | 20年度 | 1,829.856MWh | |||||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.74% | ||||
| 架台基礎構造 | 杭基礎(サンダーパイル工法) | 10年度 | 13.12% | |||||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 12.43% | |||||
| 特記事項 ・本物件の隣地との境界について、境界立ち会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の隣地との間の越境について、書面での確認での越境確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者(個人及び法人)を賃貸人、本投資法人を賃借人とする賃借権が設定され登記がなされています。本投資法人取得後の土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。 (土地賃貸借契約の概要①) 賃貸人:法人 賃借人:本投資法人 契約期間:平成26年8月22日から平成46年8月21日まで 賃料:年額2,400,000円 敷金・保証金:1,500,000円 契約更新:賃借人は、契約期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人に対して書面をもって本契約の存続に関し、何らの申し出がない場合には、当該期間の満了の翌日より起算してさらに2年間、賃料等同一条件にて本契約を合意したものとします。ただし中部電力との売電契約が継続している場合は、双方協議の上、契約期間を継続できることとします。 賃料改定:契約期間中の賃料改定は行わないものとする 中途解約:原則として賃借契約期間中での解約はできません。 譲渡承諾:賃借人は、賃借権を第三者に譲渡した場合、契約は引き継がれるものとします。また賃借人が本物件を転貸した場合でも、本契約は継続的に効力を持ち、賃貸人が承諾した場合には、転貸人から賃貸人に対して直接賃料を支払うこともできます。 その他:賃貸人が何の理由もなく一方的に本物件を譲渡若しくは本契約を解除した場合には、賃借人に対して20年分の売電料を違約金として支払うこととされています。 (土地賃貸借契約の概要②) 賃貸人:個人 賃借人:本投資法人 契約期間:平成26年8月22日から平成46年8月21日まで 賃料:年額1,596,000円 敷金・保証金:500,000円 契約更新:賃借人は、契約期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人に対して書面をもって本契約の存続に関し、何らの申し出がない場合には、当該期間の満了の翌日より起算してさらに2年間、賃料等同一条件にて本契約を合意したものとします。ただし中部電力との売電契約が継続している場合は、双方協議の上、契約期間を継続できることとします。 賃料改定:契約期間中の賃料改定は行わないものとします 中途解約:原則として賃借契約期間中での解約はできません。 譲渡承諾:賃借人は、賃借権を第三者に譲渡した場合、契約は引き継がれるものとします。また賃借人が本物件を転貸した場合でも、本契約は継続的に効力を持ち、賃貸人が承諾した場合には、転貸人から賃貸人に対して直接賃料を支払うこともできます。 その他:賃貸人が何の理由もなく一方的に本物件を譲渡若しくは本契約を解除した場合には、賃借人に対して20年分の売電料を違約金として支払うこととされています。 ・本件土地のうち「地番:4823番」を要役地、以下の土地を承役地とする地役権が設定されています。 ①承役地:津市高野尾町字七曲3277番1 目的:電線路施設 ②承役地:津市高野尾町字七曲3285番4 目的:電線路施設 ③承役地:津市高野尾町字七曲3291番 目的:電線路施設 ④承役地:亀山市下庄町字とふでん771番1 目的:電線路施設 ⑤承役地:亀山市下庄町字とふでん776番1 目的:電線路施設 ⑥承役地:亀山市下庄町字とふでん777番1 目的:電線路施設 ⑦承役地:亀山市下庄町字とふでん778番 目的:電線路施設 ⑧承役地:亀山市下庄町字とふでん781番2 目的:電線路施設 ⑨承役地:亀山市下庄町字とふでん782番 目的:電線路施設 ⑩承役地:亀山市下庄町字とふでん791番 目的:電線路施設 ・本件土地からの排水池までの排水管を埋設するために、「三重県津市高野尾町字中毛4817-1、4817-2、4819-1及び4819-2」の土地に対して以下の内容の賃借権が設定されています。 賃貸人:個人 賃借人:本投資法人 賃貸借期間:平成28年10月12日から平成46年8月21日まで 賃料:総額5万円 賃料の改定:契約更改時 契約更新:なし 中途解約:不可 譲渡承諾:賃借人は、賃貸人の同意なく、本賃貸借権を第三者に対して譲渡することができます。 | ||||||||
| 基本賃料の内訳 | |||||
| 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 | 年 | 基本賃料 |
| 1年目 | 65,370,924円 | 8年目 | 72,039,840円 | 15年目 | 69,209,120円 |
| 2年目 | 74,466,160円 | 9年目 | 71,635,480円 | 16年目 | 68,804,680円 |
| 3年目 | 74,061,840円 | 10年目 | 71,231,080円 | 17年目 | 68,400,360円 |
| 4年目 | 73,657,440円 | 11年目 | 70,826,680円 | 18年目 | 50,875,062円 |
| 5年目 | 73,253,000円 | 12年目 | 70,422,280円 | 19年目 | 14,933,690円 |
| 6年目 | 72,848,600円 | 13年目 | 70,017,880円 | 20年目 | 14,822,491円 |
| 7年目 | 72,444,240円 | 14年目 | 69,613,520円 | 21年目 | 1,905,131円 |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | 津高野尾太陽光発電所 | ||
| 評価価値 | 648,000,000円～874,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 内容 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年8月から平成29年7月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | ― | ||
| 評価価値 | 874,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成29年度調達価格および調達期間に関する意見」において、調達価格を検討する際に想定されている税引前IRRは5%(太陽光発電(10kW以上)の場合)である一方で、「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これをFIT制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | ― | ||
| 評価価値 | 648,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価に当たって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | 津高野尾太陽光発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 31,100,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |
| 価格時点 | 平成29年7月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による収益価格 (設備及び土地) | 729,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.4% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電設備の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 701,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 4.74% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 |
| ■周辺地域の概要 本発電所は、三重県津市と亀山市の境に位置しており、林地を中心に集落、田畑が散見される郊外地域です。最寄であるJR紀勢本線「下庄」駅の南西方約1.9km(道路距離)に位置しています。 ■気象条件 <気象官署>本発電所の発電量を算出・検証するにあたって、以下の気象官署の気象データを使用しています。 発電所の近傍に位置する気象観測所 亀山 気象データベース(METPV-11)で使用した地点名 亀山 日射量の経年変動に使用した気象観測所 名古屋 積雪深に使用した気象観測所 津 <日照時間>亀山の年間日照時間は1,966.3時間であり、県庁所在地の全国平均値(1,896.5時間)に比べ日照時間の長い地域であるといえます。 <風速>亀山における観測史上一位の日最大風速は平成10年9月22日の18m/s、観測史上一位の日最大瞬間風速は平成25年9月16日の26.7m/sです。 <積雪深>亀山では積雪の観測を行っていないため、近傍の津における最深積雪の平年値は4cm、昭和37年以降の最深積雪は平成6年2月12日の15cmです。 <落雷>本発電所事業地における平成23年から平成27年までの5年間の落雷頻度は、落雷回数で3,001回～6,000回、落雷日数で81日～120日であり、落雷リスクが中程度と推測される地域であるといえます。 |
(レ) バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年7月31日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 評価機関 | 評価 価値 (百万円) (注1) | 割引率 (WACC) (%) 上段: 非課税期間 下段: 課税期間 (注2) | 割引率 (IRR) (%) 上段: 非課税期間 下段: 課税期間 (注2) | ||
| 評価 価値 (百万円) | 評価 価値 (百万円) | ||||||
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 3,577 ～4,925 | 2.0 | 4,925 | 6.0 | 3,577 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 643 ～878 | 2.0 | 878 | 6.0 | 643 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 812 ～1,084 | 1.9 | 1,084 | 6.0 | 812 |
| - | - | ||||||
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 362 ～499 | 2.0 | 499 | 6.0 | 362 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | PwCサステナビリティ合同会社 | 565 ～772 | 2.0 | 772 | 6.0 | 565 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 254 ～352 | 2.0 | 352 | 6.0 | 254 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 706 ～971 | 2.0 | 971 | 6.0 | 706 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 648 ～874 | 1.9 | 874 | 6.0 | 648 |
| - | - | ||||||
| 合計 | 7,567 ～10,355 | - | 10,355 | - | 7,567 | ||
(注1)インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は評価対象に類似していると考えられる上場会社等のデータを利用しており、内部収益率(IRR)は情報収集可能なプロジェクトのデータを利用しています。
(注2)「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成49年2月1日から開始します。
(ソ) 土地に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年7月31日を価格時点とする土地に関する不動産鑑定評価書を一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、シービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 不動産 鑑定機関 | 鑑定 評価額 (土地) (百万円) (注1) | 積算 価格 (設備及び 土地) (百万円) (注2) | 収益 価格 (設備及び 土地) (百万円) (注2) | ||||
| 土地 積算 価格比 (%) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | NOI (百万円) (注3) | ||||||
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | シービーアールイー株式会社 | 184 | 2,780 | 4.50 | 4,100 | 4.1 | - | 338 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | シービーアールイー株式会社 | 38 | 572 | 5.15 | 742 | 4.1 | - | 62 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | シービーアールイー株式会社 | 19 | 495 | 2.06 | 934 | 4.1 | - | 81 |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 23 | 386 | 6.34 | 409 | 4.2 | - | 32 |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | シービーアールイー株式会社 | 20 | 471 | 3.16 | 647 | 4.1 | - | 54 |
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 23 | 259 | 9.01 | 285 | 4.2 | - | 21 |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | シービーアールイー株式会社 | 140 | 479 | 17.07 | 819 | 4.1 | 13.9 | 64 |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 31 | 701 | 4.74 | 729 | 4.4 | - | 59 |
| 合計 | 479 | 6,143 | - | 8,665 | - | - | 716 | ||
(注1)「鑑定評価額」は、「収益価格」に土地積算価格比を乗じて算出されています。
(注2)「積算価格」及び「収益価格」は、太陽光発電設備等を構成する土地部分の価格と設備部分の価格とを合わせた価格を記載しています。また、「収益価格」は、DCF法に基づく収益価格を記載しています。
(注3)「NOI」は、DCF法に基づく収益価格を算定する際に用いられる初年度の運営純収益を記載しています。
(ツ) テクニカルレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、太陽光発電設備のシステム、発電量評価、太陽光発電設備に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートをイー・アンド・イーソリューションズ株式会社より取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | レポート日付 | 想定年間発電電力量(MWh)(注1) | 想定設備利用率(%) (注1)(注2) | 修繕費(千円) (注3) | |||
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 平成28年11月 | 1年目 | 11,312.607 | 1年目 | 11.96 | 86,169 | |
| 10年目 | 10,803.539 | 10年目 | 11.43 | |||||
| 20年目 | 10,237.909 | 20年目 | 10.83 | |||||
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 平成28年11月 | 1年目 | 2,453.979 | 1年目 | 13.90 | 59,556 | |
| 10年目 | 2,346.005 | 10年目 | 13.29 | |||||
| 20年目 | 2,120.237 | 20年目 | 12.01 | |||||
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 平成28年11月 | 1年目 | 2,526.649 | 1年目 | 14.41 | 23,650 | |
| 10年目 | 2,415.475 | 10年目 | 13.77 | |||||
| 20年目 | 2,183.025 | 20年目 | 12.45 | |||||
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 平成28年11月 | 1年目 | 1,148.327 | 1年目 | 12.80 | 10,880 | |
| 10年目 | 1,096.652 | 10年目 | 12.23 | |||||
| 20年目 | 1,039.236 | 20年目 | 11.59 | |||||
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北) | 北 | 平成28年11月 | 1年目 | 1,307.454 | 1年目 | 11.71 | 16,320 |
| 10年目 | 1,248.618 | 10年目 | 11.18 | |||||
| 20年目 | 1,183.246 | 20年目 | 10.59 | |||||
| 南 | 1年目 | 646.024 | 1年目 | 11.85 | ||||
| 10年目 | 616.953 | 10年目 | 11.31 | |||||
| 20年目 | 584.652 | 20年目 | 10.72 | |||||
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 平成28年11月 | 1年目 | 796.546 | 1年目 | 13.51 | (注4) | |
| 10年目 | 760.702 | 10年目 | 12.90 | |||||
| 20年目 | 720.875 | 20年目 | 12.22 | |||||
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 平成28年11月 | 1年目 | 2,009.294 | 1年目 | 13.65 | 16,320 | |
| 10年目 | 1,918.875 | 10年目 | 13.04 | |||||
| 20年目 | 1,818.411 | 20年目 | 12.36 | |||||
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 平成28年11月 | 1年目 | 2,021.940 | 1年目 | 13.74 | 16,320 | |
| 10年目 | 1,930.953 | 10年目 | 13.12 | |||||
| 20年目 | 1,829.856 | 20年目 | 12.43 | |||||
(注1)想定年間発電電力量と想定設備利用率は、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2)「設備利用率」とは、「年間発電量(kWh)÷(当該太陽光発電設備の定格容量(kW)×8760時間(h))×100」で表されます。当該計算式で用いられている太陽光発電設備の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの最大出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
(注3)修繕費は、20年間の大規模部品交換費用としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたものを記載しています。
(注4)佐田太陽光発電所は、他の発電所とは異なり、分散型PCSと呼ばれる小規模なPCSを使用していることより、不具合が生じた際に都度PCS交換をして対応します。このため、修繕費は発生しません。
(ネ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備のPML値(予想最大損失率)(注)を算定しています。同社作成の「地震リスク評価報告書- PML 評価(Phase1) -」に記載された各保有資産に係る発電設備のPML値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(%)(注1) |
| S-01 | 一関市金沢太陽光発電所 | 0.1未満 |
| S-02 | 伊勢市柏町西ノ野太陽光発電所 | 3.7 |
| S-03 | 東洋町メガソーラー発電所 | 0.1 |
| S-04 | 気仙沼市本吉町太陽光発電所 | 0.1未満 |
| S-05 | 松阪市飯高町太陽光発電所(南北)(注2) | 0.1未満 |
| S-06 | 佐田太陽光発電所 | 2.2 |
| S-07 | 岡山高梁太陽光発電所 | 0.1未満 |
| S-08 | 津高野尾太陽光発電所 | 0.1 |
| ポートフォリオ全体 | 0.4 | |
(注1)「PML値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後50年間に超過確率が10%となる地震動(再現期間475年相当の地震動)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。
(注2)松阪市飯高町太陽光発電所(南北)については、各太陽光発電設備が設置されている各土地が、共通の所有者の所有する隣接した土地であり、一つの地上権設定契約に基づき地上権が設定されているものであることに鑑み、一体としてPML値を記載しています。
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