賃貸借の概要
賃貸面積	5,620.38㎡
賃料	変動賃料:毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益に90%を乗じた金額(下限を0円。)とします。年間最低保証賃料(毎年10月から翌年9月): 310,000,000円毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、310,000,000円に満たない場合には、当該期間の賃料は310,000,000円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。(注)「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用(本ホテルに関する費用に限ります。)を控除した利益をいいます。
敷金、保証金	敷金:610,000,000円

(注1)本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。

2021/05/28 15:02

#2 投資リスク（連結）

(エ)継続企業の前提に関する重要事象等
新型コロナウイルス感染症の影響を受け、変動賃料導入ホテルの運営業績に基づく賃料が減少したことに伴い、営業利益が減少したこと等により、前期に引き続きSDSCR値(一定のストレスシナリオにおける元利金支払能力を判定する指標。本項において以下同じです。)が基準値を下回り、その結果、取引金融機関との借入契約上の取り決めにより、リファイナンス以外の新規借り入れや新たな投資法人債の発行等について引き続き全貸付人の同意が必要となります。また、前期決算においてSDSCR値が基準値を下回った効果として、一定額を元利金リザーブ口座に留保していますが、本書の日付現在、当期の決算を受けて前期同様、一定額を追加的に留保しており、次期決算期以降もSDSCR値が基準値を下回った状態が解消されない場合には、当該元利金リザーブ口座内の留保金をもって期限前弁済することその他の追加的な対応を行う可能性があります。もっとも、元利金リザーブ口座に留保する金額は各決算期に計上された減価償却費の合計の範囲内、かつ、租税特別措置法第67条の15第1項第1号及び第2号に規定する要件(導管性要件)に抵触しない範囲内であり、また、本投資法人の有利子負債に係る利払い及び運営コスト等の費用の支払については、固定賃料及び最低保証賃料によってカバーすることができ、本投資法人には一定の手元資金があることから、有利子負債に係る利払いや運営コスト等の支払に直ちに悪影響を及ぼすものではないと判断しています。更に、本投資法人は、ホテルオペレーターとの継続的協議によるコスト削減、国内利用客の宿泊需要の取り込み等、当該事象の早期解消に向けた取り組みを継続していきます。
以上より、本投資法人は、継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないと判断しています。

2021/05/28 15:02

#3 投資方針（連結）

<投資不動産の主要スペック>(注1) 形式的には当該基準を満たさない場合でも、当該基準と同等以上又は当該基準に準じるスペックを有すると本投資法人が判断した場合には、当該投資不動産を取得する場合があります。
(注2) PML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確率0.211%)の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、的確な投資判断を行うため、資格があり、かつ実績のある専門家によって作成された不動産鑑定評価書及び各種デューデリジェンスレポート等を精査し、経済的調査・物理的調査・法律的調査の各調査項目について、十分な検討をすることはもとより、現地調査・建物管理担当者等へのヒアリング等も実施します。主要な検討項目は、後記「⑨デューデリジェンス基準」に記載のとおりとします。

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