有価証券報告書-第57期(2025/04/01-2026/03/31)

(1)リスク管理の取組み
当社はリスク管理規程を定め、リスクに関する措置、事故発生時の対応、事件処理後の報告体制などについて、従業員へ周知しております。さらに、当社代表取締役を委員長とし、各事業部、子会社の責任者を委員として構成する「グループリスク管理委員会」を開催し、各事業部、グループ会社におけるリスクの抽出、評価、対応策の検討を実施しております。
また、当社グループのリスクの全体像を把握するためリスクマップを作成し、取締役会において意見交換を行いながら、主要なリスクの抽出、評価、検討を実施しております。
(2)当社グループの主要なリスク
当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主要なリスクには以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、この有価証券報告書提出日(2026年6月17日)現在において当社グループが判断したものであります。

分類	リスク項目
外部リスク	①不動産市況に関するリスク
	②不動産開発事業に関するリスク
	③原価上昇によるリスク
	④競合によるリスク
	⑤海外情勢によるリスク
	⑥法制度の変更によるリスク
	⑦情報セキュリティに関するリスク※
	⑧人材に関するリスク※
財務リスク	⑨金利上昇によるリスク
災害リスク	⑩自然災害・感染症によるリスク
内部リスク	⑪法令・コンプライアンスに関するリスク
	⑫品質不良によるリスク
	⑬内部不正によるリスク

※ 内部リスクが含まれるもの
外部リスク

リスク項目	①不動産市況に関するリスク
リスクの内容	・景気や金利、地価や新規供給等の動向により市況が悪化し、不動産に対する需要が低下するリスク ・住宅販売事業における消費者の住宅購入意欲の減退や、収益不動産販売事業における収益不動産の期待利回りの上昇により不動産販売価格が下落するリスク ・収益性の悪化、保有資産・販売用不動産の減損や評価損が発生するリスク
主な対策	・定期的な市場動向の観測や不動産市況の悪化時の影響度合いを想定したリスク評価、財務耐性力の検証を実施 ・複数のアセットや事業ポートフォリオをもつことによる景気変動リスクの分散

リスク項目	②不動産開発事業に関するリスク
リスクの内容	・不動産開発事業において予期しない地中障害や土壌汚染の発見による追加費用が発生するリスク ・近隣地域の反対や開発予定地の権利調整が難航することによる事業の遅延や中止のリスク ・開発物件の施工難易度の高さ、ヒューマンエラーによる必要な手続きや調査の漏れ、法改正や行政の運用変更等による許認可取得の遅延や中止のリスク
主な対策	・外部専門家による地中障害等の事前調査や想定外の事象が発覚した際の速やかな対応と方針決定 ・追加費用の発生に備えた予備費の計上や悲観シナリオを想定した事業計画の策定 ・当社の企画開発部門と建築部門並びに法務部門の連携と事前協議による手続確認や調査の実施

リスク項目	③原価上昇によるリスク
リスクの内容	・不動産開発事業における建築工事費やエネルギーコスト、人件費等の原価上昇による事業の収益性の悪化、それに伴う事業計画の中止や事業機会減少のリスク ・不動産開発事業における発注可能なゼネコンの減少や施工品質の低下、倒産や廃業による取引停止、それらに伴う不動産開発事業の遅延や停止、取引先への売掛金等の回収不能のリスク
主な対策	・市場における各種原価の価格変動要因の分析と適切な対策を講じることによるコストコントロール、予備費の読込みや販売価格等への反映、悲観シナリオの計画策定によるリスク回避 ・発注可能なゼネコンの新規開拓や連携の強化、取引開始前の信用情報調査と適切な方針決定

リスク項目	④競合によるリスク
リスクの内容	・不動産開発事業における用地取得の競争激化と仕入れ価格の上昇、それらに伴う収益性悪化や事業機会減少のリスク ・住宅販売事業における顧客獲得やアパートメントホテル事業への新規参入による競争の激化、それらに伴う費用増加や収益性悪化のリスク
主な対策	・定期的な市場調査や分析、顧客ニーズを先取りした商品の開発等による不動産価値の向上と差別化 ・グループ会社間の連携強化や既存事業を通じた顧客とのネットワークを活かした事業機会の獲得

リスク項目	⑤海外情勢によるリスク
リスクの内容	・国外の政治的、社会的な混乱、軍事的な活動による社会的緊張の高まり、経済環境や法規制の変動等による海外事業を含めた事業計画の中止、変更、想定外の追加コスト発生等のリスク ・訪日外国人旅行者数の減少によるホテル運営事業の業績悪化リスク
主な対策	・事前調査による政治情勢や紛争等の影響が低い国、地域の選定、その上での事業展開と海外地域の景気動向等の定期的な調査分析の実施 ・ホテル宿泊者のターゲットとする国や地域を分散することでの悪影響の軽減

リスク項目	⑥法制度の変更によるリスク
リスクの内容	・不動産事業に影響が生じる法制度や各種税制等の変更が生じた場合の資産の取得や保有、売却の費用増加のリスク ・不動産取得に関する税制の変更による住宅購入者の負担増加、それに伴う購買意欲の減退と販売期間の長期化、投資商品への需要低下のリスク
主な対策	・各種法令や税制等の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集分析し、当社グループにて早期に事業への影響や対応を検討

リスク項目	⑦情報セキュリティに関するリスク
リスクの内容	・外部からのサイバー攻撃や不正アクセスによる情報システムの停止、不動産取引やホテル予約といった当社グループの営業活動や支払処理の停止、遅延による売上の減少や契約不履行、それらを利用した身代金要求への対応リスク ・内部的な要因によるシステム障害の結果として、個人情報や機密情報が外部流出することによる想定外の費用発生や信用毀損のリスク
主な対策	・セキュリティシステムの導入と専門部署の設置・対応による予防、万が一に備えたサイバー保険の加入 ・情報セキュリティに関する規程やルールの整備、標的型攻撃メール訓練の実施等の当社グループ役職員への教育と啓蒙

リスク項目	⑧人材に関するリスク
リスクの内容	・人口減少や人材の多様化による不動産開発や建築等の技術性、専門性の高い人材や、新規事業に必要な人材の確保が困難になることによる企業競争力の低下、待遇への不満による離職率や採用費用増加のリスク ・従業員の長時間労働による健康被害、労働基準に関する法制度の違反となることによる未払い賃金の発生や行政処分を課されることによる信用毀損のリスク
主な対策	・有給休暇の取得推奨、リモートワークの整備や処遇の向上、「コスモスらしいジェンダーフリーを実現するプロジェクト」の推進等を通じた人的資本の強化と従業員が継続していきいきと働ける環境の整備 ・労働時間の把握のため勤怠管理システムの導入と管理、労働関係法令への抵触を防止するための定期的な長時間労働者のモニタリングと結果の共有、労働時間や勤怠管理に関する研修、教育の実施

財務リスク

リスク項目	⑨金利上昇によるリスク
リスクの内容	・市場金利の上昇、金融市場の混乱による資金調達の制約や資金調達コストの増大、それに伴う当社グループの事業機会の減少や収益性の悪化のリスク ・市場金利の上昇等による住宅販売事業における住宅購入者の購買意欲の減退や、収益不動産販売事業における投資家の投資期待利回りの上昇等による販売価格の下落や損失発生のリスク
主な対策	・定期的な景気動向の調査による計画立案や金融機関との事前協議、財務モニタリングによる資金量の確保、調達方法の対策実施 ・住宅ローン金利や不動産投資商品の利回りの変動に注視するとともに、住宅購入者のニーズに即した融資のご提案や賃料動向をふまえた投資用不動産の販売価格を設定

災害リスク

リスク項目	⑩自然災害・感染症によるリスク
リスクの内容	・大規模な地震、風水害、感染症の流行等の災害による当社グループ役職員の生命身体の被害、就労制限や離職による事業停止、それに伴う売上げ減少や収益性悪化のリスク ・大規模災害による当社保有不動産の毀損と価値の下落、開発事業の中止や遅延、建設途中や既存建物での想定外の事故発生、販売用不動産の引き渡し不可による契約不履行等のリスク ・世界的な海外渡航の中止による訪日外国人旅行者数の減少、それに伴うホテル運営施設の営業休止による売上げ減少リスク
主な対策	・定期的な防災訓練の実施による災害時の安心安全の確保に努めるとともに、事前に災害発生時における事業継続行動計画(BCP)を策定することによる事業継続性への影響の軽減 ・BCPにより災害影響を最小限に抑える体制の整備、建設中の施工現場での耐震対策、不可抗力による契約不履行を防止するための法的整備の実施

内部リスク

リスク項目	⑪法令・コンプライアンスに関するリスク
リスクの内容	・不動産開発事業における宅地建物取引業法や建築基準法等の主要な事業に関する法規制の違反による行政処分や業務停止、それらに伴う売上げの減少や信用毀損のリスク ・不動産販売やレンタルオフィス、ホテル等に関する広告規制の違反、中小受託取引適正化法や個人情報保護法に関する違反による行政処分、損害賠償費用の発生、信用毀損のリスク
主な対策	・当社事業の主要な法令の遵守のために事業部門内の業務フローやマニュアル、規程の整備、OJTによる周知徹底と教育の実施 ・本社コンプライアンス部門による全社役職員向けの研修教育、全社アンケートの実施、グループ各社の事業規模、業務特性に応じたルール策定や研修の実施

リスク項目	⑫品質不良によるリスク
リスクの内容	・不動産開発事業やマンションリフォーム工事における設計や施工、賃貸管理する施設における管理の不備等による補修に伴う費用発生のリスク ・アスベストや違法伐採等による禁止建材を使用した場合の対応や信用毀損リスク ・販売用不動産の施工品質の低下による一般消費者や取引先の信用毀損リスク
主な対策	・当社独自の「標準仕様書」「品質管理基準」を定めるほか、建設会社出身の専任スタッフによる事前検査・確認によって、設計・施工に関する継続的な品質管理体制を維持 ・不動産開発物件において事業計画承認前に建築上の問題点を確認することによりリスクの発生や影響を抑制

リスク項目	⑬内部不正によるリスク
リスクの内容	・役職員による財務諸表に関する不正、贈賄等の汚職、ハラスメント、不適切な管理による個人情報の流出、インサイダー取引等による対象者の刑事罰、公的機関による調査、処分、それらに伴う信用失墜や売上の減少、損害賠償費用発生のリスク
主な対策	・グループ全体の役職員が高い倫理観に従って行動できることを目的とした「コスモスイニシアグループ行動憲章」の制定と役職員に対する継続的な研修や教育啓蒙活動を実施 ・会計システムや情報セキュリティ、社内規程の整備による内部統制の構築、及び内部通報体制の整備による不正の防止