- #1 コーポレート・ガバナンスの概要
当社は、コンプライアンスの推進を図るために、「コンプライアンス・マニュアル」を制定し、取締役及び使用人の行動規範といたします。また、法令違反が疑わしい事例の報告がなされた場合、「コンプライアンス・マニュアル」に定めるとおり、速やかに事実関係を確認し、適切な処置をとるとともに、その報告者が不利益を被ることがないように、最大限の配慮を行います。
なお、不動産運用サービスを提供する企業として重要な課題である宅地建物取引業法ならびに建築関連諸法規をはじめとする当社事業に関わる関係諸法令等については、外部の専門家の意見を聴取し、適正化に努めます。
(イ)損失の危険の管理に関する規程その他の体制
2020/03/26 15:06- #2 セグメント情報等、財務諸表（連結）
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、「不動産運用サービス事業」及び「不動産再生・流動化サービス事業」を営んでおります。「不動産運用サービス事業」は、当社が土地・空室等を借上げ、又は土地、建物等を取得・保有し運用する事業等であります。また、土地、建物所有者のニーズに合わせて、コンテナ、トランクルーム等の設置、及び建築を受注し提供する事業であります。「不動産再生・流動化サービス事業」は、当社が保有している中古の不動産物件について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家等に販売する事業等であります。また、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する土地権利整備事業等であります。
2. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
2020/03/26 15:06- #3 リース取引関係、財務諸表（連結）
(1) リース物件の取得価額、減価償却累計額及び期末残高
| (単位:千円) |
| 取得価額 | 減価償却累計額 | 期末残高 |
| 建物及び構築物・土地 | 2,203,467 | 814,459 | 1,389,008 |
| 工具、器具及び備品 | 3,111 | 3,110 | 0 |
(注) 不動産に係るリース取引で、
建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
| (単位:千円) |
| 取得価額 | 減価償却累計額 | 期末残高 |
| 建物及び構築物・土地 | 2,203,467 | 891,001 | 1,312,466 |
| 工具、器具及び備品 | 3,111 | 3,110 | 0 |
(注) 不動産に係るリース取引で、
建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
- #4 事業の内容
3 【事業の内容】
当社は、不動産運用サービス事業と不動産再生・流動化サービス事業から構成されております。不動産運用サービス事業は、ストレージ事業、アセット事業、オフィス事業等からなる、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有し運用する事業等であります。不動産再生・流動化サービス事業は、当社が保有する中古の不動産に付加価値を加えた後に販売する不動産売買事業、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通じて、地主様・借地権者様双方の問題を解決する土地権利整備事業からなるものであります。
当社の主な事業とセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。
2020/03/26 15:06- #5 他勘定振替高に関する注記
※2 他勘定振替高の主な内容は次のとおりであります。
| 前事業年度(自 2018年1月1日至 2018年12月31日) | 当事業年度(自 2019年1月1日至 2019年12月31日) |
| 賃貸営業費用 | 92,673千円 | 157千円 |
| 建物 | 131,579千円 | - |
| 工具、器具及び備品 | 164千円 | 0千円 |
- #6 固定資産の減価償却の方法
- 定資産の減価償却の方法
有形固定資産
定額法を採用しております。主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 2～41年
機械及び装置 2～9年
工具、器具及び備品 2～20年
無形固定資産
定額法を採用しております。自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。
リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
長期前払費用
主に定額法を採用しております。2020/03/26 15:06 - #7 固定資産除却損の注記
※5 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
| 前事業年度(自 2018年1月1日至 2018年12月31日) | 当事業年度(自 2019年1月1日至 2019年12月31日) |
| 建物 | 799千円 | 15,139千円 |
| 構築物 | 6,148千円 | 8,517千円 |
- #8 報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、「不動産運用サービス事業」及び「不動産再生・流動化サービス事業」を営んでおります。「不動産運用サービス事業」は、当社が土地・空室等を借上げ、又は土地、建物等を取得・保有し運用する事業等であります。また、土地、建物所有者のニーズに合わせて、コンテナ、トランクルーム等の設置、及び建築を受注し提供する事業であります。「不動産再生・流動化サービス事業」は、当社が保有している中古の不動産物件について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家等に販売する事業等であります。また、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する土地権利整備事業等であります。
2020/03/26 15:06- #9 担保に供している資産の注記
担保に提供している資産は次のとおりであります。
| 前事業年度(2018年12月31日) | 当事業年度(2019年12月31日) |
| 販売用不動産 | 5,161,952千円 | 226,729千円 |
| 建物 | 262,877千円 | 1,926,126千円 |
| 土地 | 535,172千円 | 4,440,474千円 |
担保付債務は次のとおりであります。
- #10 有形固定資産等明細表（連結）
2. 当期増加額のうち主なものは、次のとおりであります。
| 建物 | 保有目的の変更 | 1,973,543千円 |
| 建物 | 内装設備等 | 30,347千円 |
| 構築物 | 外構工事等 | 92,727千円 |
| 工具、器具及び備品 | 備品の購入等 | 272,855千円 |
| 土地 | 保有目的の変更 | 3,826,092千円 |
| リース資産 | セール・アンド・リースバックによる取得 | 2,561,903千円 |
- #11 沿革
2 【沿革】
| 1995年4月 | 千葉県船橋市に資本金3,000万円で倉庫付事務所である「ウェルズ21」を受注する目的で株式会社ウェルズ技研を設立 |
| 2002年9月 | 当社所有の土地建物で運用サービスを行う、ストックマネジメント事業開始(現 不動産運用サービス事業) |
| 2003年1月 | 古い建物を改修し付加価値を加え運用効率を上げるハローリニューアル事業開始(現 不動産売買事業) |
| 2003年8月 | 東京証券取引所マザーズ市場に上場 |
- #12 減損損失に関する注記
(1)減損損失を認識した主な資産の概要
| 用途 | 場所 | 種類 | 金額 |
| 事業用資産 | 埼玉県越谷市他 | 建物・工具、器具及び備品・構築物・長期前払費用 | 279,773千円 |
(2)減損損失を認識するに至った経緯
事業用資産である
建物・工具、器具及び備品・構築物等につきましては、営業活動から生じる損益が継続してマイナスまたは継続してマイナスとなる見込みであることから、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として認識しました。その内訳は、
建物22,465千円、工具、器具及び備品5,939千円、構築物250,464千円、長期前払費用904千円であります。
- #13 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
不動産運用サービス事業は累積型の収益を基盤とするビジネスモデルを展開しております。ストレージ事業においては約96,000室を展開しており、そのうち約75%の稼働率を維持しております。アセット賃貸物件等においては、90%台後半の稼働率を維持していることから、継続的な収益が見込める環境が構築されております。また、不動産運用サービス事業における商品は無人店舗での出店・運用が可能であり、人件費等のコストを必要としないため、市況の影響を受けず安定した収益を見込むことができます。加えて、当社の基幹事業であるストレージ事業においては、レンタル収納スペースの需要及び認知度が向上し、市場規模が拡大傾向にあります。東京近郊では競合他社の出店も増加してきておりますが、当社は競合エリアへの出店を模索し続けるとともに、地方の10万人都市を中心に小型物件(20～30室)の出店を進めました。大型都市と比較して出店地代が安価なうえに競合他社が少なく、出店後の申込数等が好調に推移しており、今後も当社の営業ノウハウを活かして全国にストレージ店舗を出店していくことで、ストック型ビジネスの持続的な成長及び強固な収益基盤の確立を目指してまいります。
不動産再生・流動化サービス事業においては、住宅用底地の売買を中心に展開しております。土地を自由に活用できない底地権者と、住み続けることはできるが土地の利用ができない借地権者を当社の介入によって解決する事業であります。権利関係が複雑化しておりニッチな事業のため競合が少なく、建物を保有する借地権者への売却は、借地権者の購入需要も高く不動産市況に影響されにくいため、継続的に収益を獲得することができております。また、底地を保有している期間は地代収入を得られるため、投資用商品としての注目度も上がっており、投資家への販売も出口戦略の選択肢の一つとして考えております。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各事業の成長速度を加速させる中で、ストレージの出店、底地の仕入、システムインフラの整備等、機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債を適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源として、流動性の高い資金の確保として、内部留保の確保及び金融機関からの運転資金の借入で対応しております。販売用不動産に計上している底地については、仕入段階での精査及び出口戦略を考慮したうえで、適正な在庫水準を保ちつつ、内部留保を活用した売買を行っております。今後につきましては、金融機関との取引強化及びコミットメントラインの設定を行うことで柔軟な底地仕入を展開していくことを考えております。
2020/03/26 15:06- #14 賃貸等不動産関係、財務諸表（連結）
2. 主な変動
主な増加は、保有目的の変更に伴う販売用不動産からの振替(土地3,826,092千円、建物1,973,543千円、構築物26,477千円、工具器具備品114,277千円、建設仮勘定581,846千円)であります。主な減少は、減損損失290,533千円、減価償却費177,879千円であります。
3. 時価の算定方法
2020/03/26 15:06- #15 資産の保有目的の変更に関する注記
前事業年度(2018年12月31日)
保有目的の変更により、有形固定資産として保有していた土地549,811千円、建物267,345千円を販売用不動産へ振替え、商品131,743千円を有形固定資産(建物131,579千円、工具器具備品164千円)に振替えております。
当事業年度(2019年12月31日)
2020/03/26 15:06- #16 重要な会計方針、財務諸表（連結）
定額法を採用しております。主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 2～41年
機械及び装置 2～9年
2020/03/26 15:06
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
