有価証券報告書-第25期(平成31年1月1日-令和1年12月31日)

(業績等の概要)
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度の売上高は29,333百万円(前期比1.8%増)、営業利益は3,030百万円(前期比8.9%増)、経常利益は3,000百万円(前期比18.3%増)となりました。2020年2月13日公表の「特別損失の計上による業績予想の修正」に記載のとおり、一時的な要因として買戻損失引当金繰入額を5,034百万円計上したこと等により、特別損失が5,878百万円となった結果、当期純損失は1,753百万円(前期比3,563百万円減)と大幅な減益となりました。
一方で、各セグメントの業績は、以下の通り順調に業容が拡大しております。
<不動産運用サービス事業>不動産運用サービス事業は、2つのサブセグメント(ストレージ運用・ストレージ流動化)で構成されるストレージ事業と、賃料収入を主とするその他の事業で構成されております。
①ストレージ運用
ストレージの総室数は、96,469室(前期末比4,924室増)となりました。アセット屋内型ストレージである「土地付きストレージ」やコンテナ大型物件の出店抑制により、出店室数のペースは鈍化しております。稼働率は年初より実施したキャンペーン値下げ抑制の影響で2019年6月まで低下傾向が続いていたものの、同年7月以降は順調に上昇し、キャンペーン値下げの抑制が定着し値引き率が改善しております。競合他社との差別化では、サンリオの人気キャラクター「ハローキティ」とのコラボレーション継続に加えて、新商品(ハロービジネスボックス・ハローガレージ)や新サービス(運送サービス)の開始により潜在顧客の開拓に注力いたしました。この結果、ストレージ運用の売上高は12,797百万円(前期比13.6%増)、利益は1,534百万円(前期比5.4%増)の増収増益となりました。
②ストレージ流動化
不動産投資に対する金融機関の融資厳格化を見越し、大幅な減収減益を予想しておりましたが、当第1四半期において市況悪化の影響を考慮したうえで「土地付きストレージ」の一部物件を早期売却、当第2四半期において私募ファンド「合同会社トランクハウス24」の組成及び8物件の売却が完了し、業績に大きく寄与いたしました。「土地付きストレージ」については、販売から自社保有へと方針転換し、ストレージ事業の出店方針を「土地付きストレージ」から屋外型コンテナへ回帰させ、ニーズの強い地方小型物件の出店に注力いたしました。この結果、ストレージ流動化の売上高は9,290百万円(前期比21.7%減)、利益は773百万円(前期比43.9%減)の減収減益となりました。
その他、SOHO向けレンタルオフィス事業「ハローオフィス」や貸会議室事業「ハロー貸会議室」等の賃料収益等を含めた、不動産運用サービス事業の売上高は24,054百万円(前期比4.3%減)、セグメント利益は2,950百万円(前期比14.4%減)となりました。
<不動産再生・流動化サービス事業>不動産再生・流動化サービス事業は、不動産市況の影響を受けにくい住宅用底地の売買を中心に展開しております。当第1四半期において前期末にたな卸資産に振り替えた保有不動産を売却し、当第2四半期において大型底地案件を前倒しで売却しました。上半期の事業進捗を鑑み、下半期は底地の仕入に注力いたしました。仕入は順調に進捗(在庫額2018年12月末4,141百万円、2019年12月末7,096百万円、前期比2,955百万円増)しており、従来の住宅用底地に加えて商業用底地の仕入を開始し、事業エリアを関西まで拡大させました。この結果、不動産再生・流動化サービス事業の売上高は5,278百万円(前期比42.7%増)、セグメント利益は1,249百万円(前期比91.9%増)の増収増益となりました。

事業	2017年12月末	2018年12月末	2019年12月末
不動産売買事業(件)	91	156	111

流動資産は、前事業年度末に比べて23.0%減少し19,903百万円となりました。これは主として現金及び預金が2,029百万円増加したこと等に対して、販売用不動産が2,179百万円、仕掛販売用不動産が5,685百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて92.3%増加し23,117百万円となりました。これは主としてリース資産が2,296百万円、保有目的の変更に伴う販売用不動産から有形固定資産への振替等により、建物1,598百万円、土地3,905百万円がそれぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて13.6%増加し43,020百万円となりました。
流動負債は、前事業年度末に比べて80.3%増加し11,913百万円となりました。これは主として買戻損失引当金が5,195百万円増加したこと等によるものであります。
固定負債は、前事業年度末に比べて17.5%増加し14,687百万円となりました。これは主として長期リース債務が2,055百万円、長期前受収益が1,994百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて39.2%増加し26,601百万円となりました。
純資産合計は、前事業年度末に比べて12.4%減少し16,419百万円となりました。これは主として繰越利益剰余金が2,334百万円減少したこと等によるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下、資金という)は、前事業年度末に比べて2,029百万円増加し、11,702百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、4,055百万円の収入となりました。主な内訳は、たな卸資産の減少額1,330百万円、買戻損失引当金の増加5,195百万円、減価償却費計上額663百万円等の増加要因によるものであります。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、1,005百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額663百万円等の減少要因によるものであります。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、1,020百万円の支出となりました。主な内訳は、長期借入れによる収入9,259百万円、セール・アンド・リースバックによる収入2,561百万円等の増加要因に対し、短期借入金の減少1,360百万円、長期借入金の返済による支出額10,432百万円等の減少要因によるものであります。
(生産、受注及び販売の状況)
(1) 生産実績
該当事項はありません。
(2) 受注実績
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	受注高(千円)	前年同期比(%)	受注残高(千円)	前年同期比(%)
不動産運用サービス事業	1,499,206	34.7	163,261	42.8
合計	1,499,206	34.7	163,261	42.8

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3) 販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	販売高(千円)	前年同期比(%)
不動産運用サービス事業	24,054,351	95.7
不動産再生・流動化サービス事業	5,278,900	142.7
合計	29,333,252	101.8

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度		当事業年度
	金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
合同会社トランクハウス24	-	-	3,339,000	11.4

(経営者の視点による経営成績等に関する分析・検討内容)
文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、買戻損失引当金、たな卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
(2) 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社の当事業年度の経営成績等は、ストック型ビジネス及び底地の売買による安定した収益基盤を軸としつつ、不動産の販売による一過性の売上・利益による上積みを得られたことによるものであります。不動産運用サービス事業において、ストレージ私募ファンドの組成及び8物件の売却を完了したことによる売上高3,339百万円、不動産再生・流動化サービス事業において、前期末にたな卸資産に振替えた保有不動産の売却による売上高1,458百万円を計上しており、業績を押し上げた要因となっております。
不動産運用サービス事業は累積型の収益を基盤とするビジネスモデルを展開しております。ストレージ事業においては約96,000室を展開しており、そのうち約75%の稼働率を維持しております。アセット賃貸物件等においては、90%台後半の稼働率を維持していることから、継続的な収益が見込める環境が構築されております。また、不動産運用サービス事業における商品は無人店舗での出店・運用が可能であり、人件費等のコストを必要としないため、市況の影響を受けず安定した収益を見込むことができます。加えて、当社の基幹事業であるストレージ事業においては、レンタル収納スペースの需要及び認知度が向上し、市場規模が拡大傾向にあります。東京近郊では競合他社の出店も増加してきておりますが、当社は競合エリアへの出店を模索し続けるとともに、地方の10万人都市を中心に小型物件(20～30室)の出店を進めました。大型都市と比較して出店地代が安価なうえに競合他社が少なく、出店後の申込数等が好調に推移しており、今後も当社の営業ノウハウを活かして全国にストレージ店舗を出店していくことで、ストック型ビジネスの持続的な成長及び強固な収益基盤の確立を目指してまいります。
不動産再生・流動化サービス事業においては、住宅用底地の売買を中心に展開しております。土地を自由に活用できない底地権者と、住み続けることはできるが土地の利用ができない借地権者を当社の介入によって解決する事業であります。権利関係が複雑化しておりニッチな事業のため競合が少なく、建物を保有する借地権者への売却は、借地権者の購入需要も高く不動産市況に影響されにくいため、継続的に収益を獲得することができております。また、底地を保有している期間は地代収入を得られるため、投資用商品としての注目度も上がっており、投資家への販売も出口戦略の選択肢の一つとして考えております。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各事業の成長速度を加速させる中で、ストレージの出店、底地の仕入、システムインフラの整備等、機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債を適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源として、流動性の高い資金の確保として、内部留保の確保及び金融機関からの運転資金の借入で対応しております。販売用不動産に計上している底地については、仕入段階での精査及び出口戦略を考慮したうえで、適正な在庫水準を保ちつつ、内部留保を活用した売買を行っております。今後につきましては、金融機関との取引強化及びコミットメントラインの設定を行うことで柔軟な底地仕入を展開していくことを考えております。
また、当期以前に販売した建築確認を申請しているコンテナについて、すべて買い取ることを基本方針とすることを取締役会にて決議し、買戻損失引当金を計上しました。このコンテナの買取に要する資金につきましては、一括決済ではなく分割払いでの購入の交渉を進めております。