有価証券報告書-第26期(令和2年1月1日-令和2年12月31日)

(業績等の概要)
当事業年度より、報告セグメントの区分を変更しており、前事業年度との比較・分析は変更後の区分に基づいて記載しております。
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度の売上高は22,477百万円(前期比23.4%減)、営業利益は2,275百万円(前期比24.9%減)、経常利益は2,161百万円(前期比28.0%減)となりました。また、2019年12月期に計上した買戻損失引当金のうち、当期において買い戻さないことが確定したコンテナに対する引当金を取り崩す等という一時的な要因として、買戻損失引当金戻入益を1,477百万円計上したこと等により、特別利益が1,495百万円となった結果、当期純利益は2,225百万円(前期比3,978百万円増)と大幅な増益となりました。
各セグメントの業績は以下の通りであります。
<ストレージ事業>当社の基幹事業であるストレージ事業は、「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」の2つのサブセグメントで構成されております。
前期より、毎月収益が安定的に積みあがる「累積型」の事業を収益基盤とする方針を掲げ、屋内型アセットタイプである「土地付きストレージ」の自社による長期保有やコンテナの自社投資出店を進めました。そのため、投資家への販売による「一過性」の収益比率を下げたことにより、「ストレージ流動化」は大幅な減収減益となりました。
「ストレージ運用」は、新型コロナウイルスによる市況悪化を見据え、厳選出店に加え低稼働物件の移転・解約により、管理室数の増加ペースは減速いたしました。一方で、利用申込の獲得は堅調に推移したため、稼働率が前期末比で3.82%pt向上いたしました。また、2020年2月13日公表の「特別損失の計上による業績予想の修正」にて記載の通り、コンテナの買戻しによる自社保有化の影響で収益率が改善したことに加え、キャンペーン抑制に伴う値引率の改善、既存現場のコストについて抜本的な見直しを行った結果、営業利益率が前期比で4.6%pt改善されました。
この結果、ストレージ事業の売上高は14,773百万円(前期比33.1%減)、営業利益は2,184百万円(前期比5.4%減)となりました。
<土地権利整備事業>土地権利整備事業は、新型コロナウイルスによる市況悪化を見据え手元流動性を確保するために、仕入を停止し、在庫圧縮に注力した販売活動の影響により利益率が低下しました。
この結果、土地権利整備事業の売上高は6,063百万円(前期比12.2%増)、営業利益は872百万円(前期比35.1%減)となりました。
<その他運用サービス事業>その他運用サービス事業は、アセット事業、貸会議室事業、オフィス事業等の「累積型」の賃料収入を収益基盤とする事業等で構成されております。アセット事業につきましては、新型コロナウイルスの影響を受けた一部のテナントからの賃料減額要望等が発生したことにより減収となりましたが、稼働状況は堅調に推移いたしました。貸会議室事業は、新型コロナウイルスの影響により利用が減少し、前期比で大幅な減収減益となりました。なお、同事業につきましては、経営資源をストレージ事業をはじめとする主力事業に集中するため、2020年12月をもって事業撤退しております。一方、オフィス事業においては、好調な稼働率を維持しており、新型コロナウイルスの感染拡大防止を目的としたサテライトオフィス需要を取り込む施策に注力いたしました。
これらの結果、その他運用サービス事業の売上高は1,640百万円(前期比11.0%減)、営業利益は396百万円(前期比27.6%減)となりました。
流動資産は、前事業年度末に比べて19.9%減少し15,947百万円となりました。これは主として現金及び預金が1,925百万円、販売用不動産が2,790百万円、それぞれ減少したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて7.1%増加し24,755百万円となりました。これは主として建物が791百万円、コンテナの買取り等の影響により工具、器具及び備品が2,150百万円、それぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて5.4%減少し40,702百万円となりました。
流動負債は、前事業年度末に比べて43.0%減少し6,785百万円となりました。これは主として短期借入金562百万円、未払法人税等1,362百万円、買戻損失引当金が2,897百万円、それぞれ減少したこと等によるものであります。
固定負債は、前事業年度末に比べて7.4%増加し15,777百万円となりました。これは主として長期借入金が637百万円減少したこと等に対して、長期未払金が2,385百万円増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて15.2%減少し22,563百万円となりました。
純資産合計は、前事業年度末に比べて10.5%増加し18,139百万円となりました。これは主として繰越利益剰余金が1,719百万円増加したこと等によるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下、資金という)は、前事業年度末に比べて1,925百万円減少し、9,776百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、2,520百万円の収入となりました。主な内訳は、買戻損失引当金の減少2,897百万円、法人税等の支払額2,010百万円等の減少要因に対して、税引前当期純利益3,284百万円、たな卸資産の減少額2,537百万円、減価償却費計上額783百万円等の増加要因によるものであります。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、2,228百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額2,178百万円等の減少要因によるものであります。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、2,213百万円の支出となりました。主な内訳は、長期借入れによる収入2,449百万円の増加要因に対し、短期借入金の減少562百万円、長期借入金の返済による支出額3,119百万円等の減少要因によるものであります。
(生産、受注及び販売の状況)
(1) 生産実績
該当事項はありません。
(2) 受注実績
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	受注高(千円)	前年同期比(%)	受注残高(千円)	前年同期比(%)
ストレージ事業	374,361	25.0	345,600	211.7
合計	374,361	25.0	345,600	211.7

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3) 販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	販売高(千円)	前年同期比(%)
ストレージ事業	14,773,978	66.9
土地権利整備事業	6,063,043	112.2
その他運用サービス事業	1,640,228	89.0
合計	22,477,251	76.6

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度		当事業年度
	金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
合同会社トランクハウス24	3,339,000	11.4	-	-

(経営者の視点による経営成績等に関する分析・検討内容)
文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、買戻損失引当金、たな卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。
①たな卸資産の評価
たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。
②固定資産の減損処理
固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。
③繰延税金資産の回収可能性の評価
繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しています。しかし、繰延税金資産の回収可能見込額に変動が生じた場合には、繰延税金資産の取崩しまたは追加計上により利益が変動する可能性があります。
④転貸損失引当金
ストレージ事業におけるマスターリースにおいて、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い物件について、翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。転貸損失引当金の計算にあたっては、過去の収益実績を元に将来収益を見積もっています。しかし、ストレージ事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ収益が減少した場合、引当金の追加計上が必要となる可能性があります。
⑤買戻損失引当金
当事業年度において、前事業年度以前に販売した建築確認申請を行っているコンテナにつき、販売先において当該コンテナ商品の耐用年数に関する税務当局との見解の相違が生じており、コンテナを器具・備品ではなく建物として指摘される事例が増えてきております。そのため、当社では当事業年度より、当該コンテナをすべて買い戻すことを基本方針としております。これらの事象により、当社が販売先からコンテナを買い取る際に発生する損失に備え、販売先との買取り条件の交渉状況、販売先における税務調査の実施状況等に応じて、その買取時期、買戻見積総額、資産計上見込総額等を合理的に見積り、翌事業年度以降の損失見込額を買戻損失引当金として計上しております。
なお、コンテナ買取の方針を決定した時点では、その買取期間は当事業年度末を一つの区切りとしていましたが、新型コロナウィルス流行の影響による移動や面談の制限、また販売先が全国に点在することもあり物理的に面談が思うように進まなかったことに加え、販売先の他に紹介者・顧問税理士との面談が複数回にわたって必要だったこともあり交渉に時間を要しました。当社としては、2021年も引続き速やかにコンテナの買取り交渉を速やかに行っていく方針であり、その期間は2021年12月末を目途としております。
ただし、販売先との交渉状況、また、販売先における税務調査の実施・進捗状況に応じ、実際の買取時期が予定時期と異なるなど、これらの見積もりの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、引当金の計上金額が修正される可能性があります。
(2) 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社の当事業年度の経営成績等は、減収減益の結果となったものの、ストレージ運用をはじめとするストックビジネスの安定した収益基盤を確立したことにより、ほぼ計画通りに着地したものと考えております。前事業年度より、売買による一過性の利益に依存した収益構造から、毎月収益が積みあがるストック型の収益構造への転換に向けた施策を進めてまいりました。
当社の基幹事業はストレージ事業であります。当社が展開するレンタル収納スペースは約97,000室であり、そのうち約80%の稼働率を維持しており、継続的な収益を見込める環境が構築されております。また、当社が展開するストレージ店舗は無人で運営・管理できる体制となっており、人件費等のコストを必要としないため、市況の影響を受けず安定した収益を見込むことが可能であります。さらに、ストレージ事業においては、レンタル収納スペースの需要及び認知度の向上により、市場規模が拡大傾向にあります。東京近郊では競合他社の出店も増加しておりますが、当社は競合エリアへの出店を模索し続けるとともに、地方の10万人都市を中心に小型物件(20～40室)の出店を進めました。大都市と比較して出店地代が安価なうえに競合他社が少なく、出店後の申込数等が好調に推移しております。また、従来の投資家への受注販売を軸とした出店展開から、自社投資出店へ切り替えたことで、損益分岐点が下がることによりストレージ運用の利益率が改善しております。今後も当社の営業ノウハウを活かして全国にストレージ店舗を展開し、ストックビジネスの持続的な成長及び強固な収益基盤の確立を目指してまいります。
土地権利整備事業は、住宅用底地の売買を中心に展開しております。土地を自由に活用できない底地権者と、住み続けることはできるが土地の利用ができない借地権者を当社が介入することによって解決する事業であります。権利関係が複雑化しておりニッチな事業のため競合が少なく、建物を保有する借地権者への売却は、借地権者の購入需要も高く不動産市況に影響されにくいため、継続的に収益を獲得することができております。当事業年度は滞留在庫の圧縮やビジネスモデルの再構築を目的とし仕入れを停止したことに加えて利益率を下げた販売促進を行い、在庫水準の適正化を進めてまいりました。また、底地を保有している期間は地代収入を得られるため、投資用商品としての注目度も上がっており、投資家への販売も出口戦略の選択肢の一つとして考えております。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各事業の成長速度を加速させる中で、ストレージの出店、底地の仕入、システムインフラの整備等、機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債を適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源として、流動性の高い資金の確保として、内部留保の確保及び金融機関からの運転資金の借入で対応しております。販売用不動産に計上している底地については、仕入段階での精査及び出口戦略を考慮したうえで、適正な在庫水準を保ちつつ、内部留保を活用した売買を行っております。