有価証券報告書-第24期(平成30年1月1日-平成30年12月31日)

(業績等の概要)
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度におけるわが国経済は、設備投資の増加や底堅い個人消費に支えられ、緩やかな回復基調で推移しました。世界経済においても米国を中心に堅調に推移しておりますが、米中間の通商問題をはじめ、先行き不透明な状況が続いております。
当社が属する不動産業界は、低金利政策を背景に順調に推移していたものの、一部地方銀行による不正融資問題を受け、金融機関の融資姿勢の厳格化の動きが見られました。また、2019年10月には消費税増税が控えており、今後も注視が必要な状況となっております。
このような環境のもと、当社はストック型ビジネスであるストレージ事業を中心とした不動産運用サービス事業と、土地権利整備事業を中心とした不動産再生・流動化サービス事業を積極的に展開いたしました。
この結果、売上高は28,828百万円(前期比34.2%増)、営業利益は2,782百万円(前期比16.9%増)、経常利益は2,536百万円(前期比3.9%増)、当期純利益は1,810百万円(前期比17.0%増)となりました。
報告セグメントの業績は次のとおりであります。
<不動産運用サービス事業>不動産運用サービス事業は、アセットタイプの屋内型ストレージである「土地付きストレージ」の出店を強化いたしました。従来のコンテナタイプでは出店できなかった人口密集エリアへの出店が可能となり、新たな顧客需要の発掘に繋がりました。また、非住居系の投資用不動産として投資家からの購入需要を取り込み、私募ファンド2件の組成をはじめ、「土地付きストレージ」の売却を積極的に行いました。
この結果、不動産運用サービス事業の売上高は25,129百万円(前期比28.1%増)、セグメント利益は3,445百万円(前期比9.9%増)の増収増益となりました。
主要なものを列挙しますと以下のとおりとなります。

事業	2016年12月末	2017年12月末	2018年12月末
コンテナ(室)	53,736	63,571	69,120
トランク(室)	16,915	17,984	22,425

<不動産再生・流動化サービス事業>不動産再生・流動化サービス事業は、不動産市況の影響を受けにくい土地権利整備事業の拡大に向け、底地の購入及び販売を積極的に行いました。この結果、不動産再生・流動化サービス事業の売上高は3,698百万円(前期比97.8%増)、セグメント利益は650百万円(前期比40.2%増)の増収増益となりました。

事業	2016年12月末	2017年12月末	2018年12月末
不動産売買事業(件)	51	91	156

流動資産は、前事業年度末に比べて、48.0%増加し、25,947百万円となりました。これは主として販売用不動産が4,660百万円、現金及び預金が3,078百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて、3.7%減少し、11,914百万円となりました。これは主として保有目的の変更に伴い、土地及び建物817百万円を販売用不動産へ振り替えたことによる減少等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて、26.6%増加し37,862百万円となりました。
流動負債は、前事業年度末に比べて、16.1%増加し、6,607百万円となりました。これは主として1年内返済予定の長期借入金が713百万円増加したこと等によるものであります。
固定負債は、前事業年度末に比べて、59.1%増加し、12,505百万円となりました。これは主として長期借入金が3,980百万円、社債が293百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて41.0%増加し、19,112百万円となりました。
純資産合計は、前事業年度末に比べて、14.7%増加し、18,749百万円となりました。これは主として新株予約権の権利行使および株式の発行による資本金の増加543百万円、資本準備金の増加543百万円、繰越利益剰余金が1,319百万円増加したこと等によるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下、資金という)は、前事業年度末に比べて3,078百万円増加し、9,672百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>営業活動の結果、使用した資金は2,380百万円となりました。
主な内訳は、たな卸資産の増加額4,588百万円、法人税等の支払額892百万円等の減少要因に対し、税引前当期純利益2,267百万円、減価償却費計上額645百万円等の増加要因によるものであります。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>投資活動の結果、使用した資金は484百万円となりました。
主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額299百万円等の減少要因によるものであります。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>財務活動の結果、得られた資金は5,944百万円となりました。
主な内訳は、長期借入れによる収入9,430百万円、新株予約権の行使に伴う株式の発行による収入1,083百万円等の増加要因に対し、配当金の支払額490百万円、長期借入金の返済による支出額4,735百万円等の減少要因によるものであります。
(生産、受注及び販売の状況)
(1) 生産実績
該当事項はありません。
(2) 受注実績
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	受注高(千円)	前年同期比(%)	受注残高(千円)	前年同期比(%)
不動産運用サービス事業	4,316,273	74.7	381,383	218.4
合計	4,316,273	74.7	381,383	218.4

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3) 販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	販売高(千円)	前年同期比(%)
不動産運用サービス事業	25,129,684	128.1
不動産再生・流動化サービス事業	3,698,588	197.8
合計	28,828,272	134.2

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(経営者の視点による経営成績等に関する分析・検討内容)
文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、たな卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
(2) 当事業年度の経営成績の分析
①概況
当社はストック型ビジネスを中心とした不動産運用サービス事業および現状の不動産市況を考慮し底地事業を中心とした不動産再生・流動化サービス事業を展開した結果、当事業年度における売上高は28,828百万円(前事業年度比34.2%増)、営業利益は2,782百万円(前事業年度比16.9%増)、経常利益は2,536百万円(前事業年度比3.9%増)、当期純利益は1,810百万円(前事業年度比17.0%増)となりました。
②売上高
当社の売上高は、28,828百万円(前事業年度比34.2%増)となりました。
このうち不動産運用サービス事業が25,129百万円、不動産再生・流動化サービス事業が3,698百万円となっております。
③営業費用
当社の売上原価は、原価率が76.9%となっております。
一方、販売費及び一般管理費は3,873百万円(前事業年度比17.2%増)となり、売上高営業利益率は9.7%となっております。
④営業外損益
借入金の期末残高が13,201百万円(前事業年度末比54.9%増)となり、支払利息が110百万円(前事業年度比76.1%増)、融資手数料142百万円が発生しております。
⑤特別損益
固定資産売却益20百万円、事業譲渡益2百万円、固定資産売却損3百万円、固定資産除却損9百万円、減損損失279百万円が発生しております。
(3) 資本の財源及び資金の流動性について
①資産、負債及び純資産の状況
(a)資産
流動資産は、前事業年度末に比べて、48.0%増加し、25,947百万円となりました。これは主として販売用不動産が4,660百万円、現金及び預金が3,078百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて、3.7%減少し、11,914百万円となりました。これは主として保有目的の変更に伴い、土地及び建物817百万円を販売用不動産へ振り替えたことによる減少等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて、26.6%増加し37,862百万円となりました。
(b)負債
流動負債は、前事業年度末に比べて、16.1%増加し、6,607百万円となりました。これは主として1年内返済予定の長期借入金が713百万円増加したこと等によるものであります。
固定負債は、前事業年度末に比べて、59.1%増加し、12,505百万円となりました。これは主として長期借入金が3,980百万円、社債が293百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて41.0%増加し、19,112百万円となりました。
(c)純資産
純資産合計は、前事業年度末に比べて、14.7%増加し、18,749百万円となりました。これは主として新株予約権の権利行使および株式の発行による資本金の増加543百万円、資本準備金の増加543百万円、繰越利益剰余金が1,319百万円増加したこと等によるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下、資金という)は、前事業年度末に比べて3,078百万円増加し、9,672百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(a)営業活動によるキャッシュ・フロー
「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、2,380百万円の支出となりました。主な内訳は、たな卸資産の増加額4,588百万円、法人税等の支払額892百万円等の減少要因に対し、税引前当期純利益2,267百万円、減価償却費計上額645百万円等の増加要因によるものであります。
(b)投資活動によるキャッシュ・フロー
「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、484百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額299百万円等の減少要因によるものであります。
(c)財務活動によるキャッシュ・フロー
「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、5,944百万円の収入となりました。主な内訳は、長期借入れによる収入9,430百万円、新株予約権の行使に伴う株式の発行による収入1,083百万円等の増加要因に対し、配当金の支払額490百万円、長期借入金の返済による支出額4,735百万円等の減少要因によるものであります。