- #1 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
当社は、コンプライアンスの推進を図るために、「コンプライアンス・マニュアル」を制定し、取締役及び使用人の行動規範といたします。また、法令違反が疑わしい事例の報告がなされた場合、「コンプライアンス・マニュアル」に定めるとおり、速やかに事実関係を確認し、適切な処置をとるとともに、その報告者が不利益を被ることがないように、最大限の配慮を行います。
なお、不動産運用サービスを提供する企業として重要な課題である宅地建物取引業法ならびに建築関連諸法規をはじめとする当社事業に関わる関係諸法令等については、外部の専門家の意見を聴取し、適正化に努めます。
(イ)損失の危険の管理に関する規程その他の体制
2024/03/28 11:03- #2 セグメント情報等、財務諸表（連結）
当社は、「ストレージ事業」、「土地権利整備事業」、「その他運用サービス事業」の3つを報告セグメントとしております。
「ストレージ事業」は、当社が土地や建物の空室等を借上げ、または土地・建物を保有し、コンテナやトランクルーム等のレンタル収納スペースとして利用者に提供する事業であります。また、土地所有者・投資家のニーズに合わせて、コンテナやトランクルームの設置や建築を受注し販売する事業であります。
「土地権利整備事業」は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。また、当社が底地等を保有する期間における地代収入等、及び収益不動産の売買による収益を含んでおります。
2024/03/28 11:03- #3 リース取引関係、財務諸表（連結）
(1) リース物件の取得価額、減価償却累計額及び期末残高
| (単位:千円) |
| 取得価額 | 減価償却累計額 | 期末残高 |
| 建物及び構築物・土地 | 2,203,467 | 1,120,628 | 1,082,839 |
| 工具、器具及び備品 | 3,111 | 3,110 | 0 |
(注) 不動産に係るリース取引で、
建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
| (単位:千円) |
| 取得価額 | 減価償却累計額 | 期末残高 |
| 建物及び構築物・土地 | 2,203,467 | 1,197,170 | 1,006,297 |
| 工具、器具及び備品 | 3,111 | 3,110 | 0 |
(注) 不動産に係るリース取引で、
建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
- #4 主な資産及び負債の内容（連結）
(注)1.件数欄の底地・更地(区画)については、区画数を表示しております。アパート・マンション(棟)については棟数を表示しております。
2.ストレージ及びアパート・マンションの金額は土地・建物の合計であり、土地面積の記載は省略しております。
3.販売用不動産のうち底地・更地の所在地内訳は、次のとおりであります。
2024/03/28 11:03- #5 事業の内容
3 【事業の内容】
当社は、ストレージ事業、土地権利整備事業、及びその他運用サービス事業から構成されております。ストレージ事業は、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有しレンタル収納スペースとして運用する事業であります。また、投資商品としてコンテナやストレージ専用建物を受注し販売する事業であります。土地権利整備事業は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通じて、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等からなる、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有し、当社の「ハローシリーズ」による付加価値を高め、運用・管理する事業等であります。
当社の主な事業とセグメントとの関連は、次のとおりであります。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。
2024/03/28 11:03- #6 事業等のリスク
(2) 不動産を所有することによるリスクについて
当社はストレージ事業において土地を購入し建物を建設するアセット屋内型の「土地付きストレージ」の出店を進めており、一部の不動産を保有してストレージのサービスを全国に展開する方針であります。また、土地権利整備事業において底地を購入し販売用不動産として保有しております。これらの事業に供する不動産の仕入れ・保有については、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、個人向け融資の厳格化、賃料の大幅な下落といった事態が生じた場合には、当社の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、立地条件及び周辺の相場状況等を勘案して、顧客ニーズに合致する物件の選定を慎重に検討し、リスクの低減を図ってまいります。
2024/03/28 11:03- #7 固定資産売却益の注記
※3 固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
| 前事業年度(自 2022年1月1日至 2022年12月31日) | 当事業年度(自 2023年1月1日至 2023年12月31日) |
| 建物 | - | 381千円 |
| 工具、器具及び備品 | 17,163千円 | 11,471千円 |
- #8 固定資産除却損の注記
※5 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
| 前事業年度(自 2022年1月1日至 2022年12月31日) | 当事業年度(自 2023年1月1日至 2023年12月31日) |
| 建物 | 7,956千円 | 3,228千円 |
| 構築物 | 6,488千円 | 8,390千円 |
- #9 担保に供している資産の注記
担保に提供している資産は次のとおりであります。
| 前事業年度(2022年12月31日) | 当事業年度(2023年12月31日) |
| 販売用不動産 | 660,256千円 | 1,235,226千円 |
| 建物 | 3,115,951千円 | 3,002,746千円 |
| 土地 | 4,886,525千円 | 5,086,980千円 |
担保付債務は次のとおりであります。
- #10 有形固定資産等明細表（連結）
2. 当期増加額のうち主なものは、次のとおりであります。
| 建物 | 建築による取得等 | 1,309,303千円 |
| 構築物 | 外構工事等 | 501,826千円 |
| 工具、器具及び備品 | コンテナ等 | 2,228,695千円 |
| 土地 | 不動産の購入 | 498,523千円 |
3. 当期減少額のうち主なものは、次のとおりであります。
| 建物 | 保有目的変更に伴う販売用不動産への振替 | 497,132千円 |
| 土地 | 保有目的変更に伴う販売用不動産への振替 | 514,504千円 |
- #11 沿革
2 【沿革】
| 1995年4月 | 千葉県船橋市に資本金3,000万円で倉庫付事務所である「ウェルズ21」を受注する目的で株式会社ウェルズ技研を設立 |
| 2002年9月 | 当社所有の土地建物で運用サービスを行う、ストックマネジメント事業開始(現 その他運用サービス事業) |
| 2003年1月 | 古い建物を改修し付加価値を加え運用効率を上げるハローリニューアル事業開始(現 不動産売買事業) |
| 2003年8月 | 東京証券取引所マザーズ市場に上場 |
- #12 減損損失に関する注記
(1)減損損失を認識した主な資産の概要
| 用途 | 場所 | 種類 | 金額 |
| 事業用資産 | 北海道函館市他 | 建物・工具、器具及び備品・構築物等 | 14,641千円 |
(2)減損損失を認識するに至った経緯
事業用資産である
建物・工具、器具及び備品・構築物等につきましては、営業活動から生じる損益が継続してマイナスまたは継続してマイナスとなる見込みであることから、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として認識しました。その主な内訳は、
建物278千円、構築物3,938千円、工具、器具及び備品9,804千円、長期前払費用619千円であります。
- #13 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
①出店室数の拡大
2020年に新型コロナウイルスの感染拡大による経済悪化を警戒し、出店活動を一時停止した影響で、2021年の出店室数は1,614室、2022年は2,915室となりましたが、「中期経営計画23-25」で公表の通り、出店室数の拡大に注力した結果、2023年は5,800室の出店室数となりました。近年の出店を分析し、1物件あたりの室数を減らし、コンビニエンスストアのような小型物件を中心とした出店展開を行ってまいります。また、当社の主力商品である屋外型コンテナは、地方都市でも需要が根強いため、地方都市を含めた全国を対象に出店を強化してまいります。建物型のトランクルームは、高級感のある内装を施し、使い心地の良い物件の出店を進めてまいります。
②当社ブランド「ハローストレージ」の認知度向上
2024/03/28 11:03- #14 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
当社の基幹事業はストレージ事業であります。当社が展開するレンタル収納スペースは101,379室であり、そのうち約88%の稼働率を維持しており、継続的な収益を見込める環境が構築されております。また、当社が展開するストレージ物件は無人で運営・管理できる体制となっており、人件費等のコストを必要としないため、市況の影響を受けず安定した収益を見込むことが可能であります。さらに、ストレージ事業においては、レンタル収納スペースの需要及び認知度の向上により、市場規模が拡大傾向にあります。東京近郊では競合他社の出店も増加しておりますが、当社は競合エリアへの出店を模索し続けるとともに、地方の10万人都市を中心に小型物件(20～40室)の出店を進めました。大都市と比較して出店地代が安価なうえに競合他社が少なく、出店後の申込数等が好調に推移しております。また、自社投資出店へ切り替えたことで、損益分岐点が下がることによりストレージ運用の利益率が改善しております。今後も当社の営業ノウハウを活かして全国にストレージ物件を展開し、ストックビジネスの持続的な成長及び強固な収益基盤の確立を目指してまいります。
土地権利整備事業は、住宅用底地の売買を中心に展開しております。土地を自由に活用できない底地権者と、住み続けることはできるが土地の活用ができない借地権者との権利関係を当社が介入することによって解決する事業であります。権利関係が複雑化しておりニッチな事業のため競合が少なく、建物を保有する借地権者への売却は、借地権者の購入需要も高く不動産市況に影響されにくいため、継続的に収益を獲得しております。また、底地を保有している期間は地代収入を得られるため、投資用商品としての注目度も上がっており、投資家への販売も出口戦略の選択肢の一つとして考えております。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各事業の成長速度を加速させる中で、ストレージの出店、底地の仕入、システムインフラの整備等、機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債を適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源は、流動性の高い資金の確保として、内部留保の確保及び金融機関からの運転資金の借入で対応しております。販売用不動産に計上している底地については、仕入段階での精査及び出口戦略を考慮したうえで、適正な在庫水準を保ちつつ、内部留保を活用した売買を行っております。
2024/03/28 11:03- #15 賃貸等不動産関係、財務諸表（連結）
2. 主な変動
主な増加は、土地の取得498,523千円、建物の取得986,133千円、建設仮勘定の増加258,206千円であります。主な減少は、保有目的変更に伴う販売用不動産への振替(土地514,504千円、建物497,132千円、構築物2,198千円)、減価償却費299,144千円であります。
3. 時価の算定方法
2024/03/28 11:03- #16 資産の保有目的の変更に関する注記
有目的の変更
保有目的の変更により、有形固定資産として保有していた土地514,504千円、建物497,132千円、構築物2,198千円を販売用不動産へ振替えております。
2024/03/28 11:03- #17 重要な会計方針、財務諸表（連結）
定額法を採用しております。主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 2～47年
機械及び装置 2～17年
2024/03/28 11:03
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
