区分	事業内容	主要な会社
不動産流動化事業	資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※)」を検討し、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております(入居中部分は継続して賃貸物件として保有し運用)。当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。(※)10年後、20年後を見据え、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性向上”、建物設備の改修や機能付加、コンバージョンなどの“設備機能改善”、空室の賃貸、滞納賃料の解消、賃料引上げなどの“リースアップ”がプランの主なものです。	当社
不動産開発事業	当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(パームスコートシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。	当社
不動産賃貸事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

2016/01/25 14:46

#2 担保に供している資産の注記

担保に供している資産

	前事業年度(平成25年11月30日)	当事業年度(平成26年11月30日)
建物	4,192,805	4,513,387
土地	9,315,675	9,980,850
計	49,430,650	53,159,180

担保権によって担保されている債務

2016/01/25 14:46

#3 有形固定資産等明細表（連結）

建物賃貸オフィスビルの新規取得(1物件)440,486千円
土地賃貸オフィスビルの新規取得(1物件)665,175千円
2.当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。

2016/01/25 14:46

#4 業績等の概要

(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「多摩センタートーセイビル」(東京都多摩市)、「稲毛海岸ビル」(千葉県千葉市)、「KM新宿ビル」(東京都新宿区)、「秋葉原トーセイビル」(東京都千代田区)、「上野竹内ビル」(東京都台東区)、「FLEG西麻布」(東京都港区)、「柳橋鈴和ビル」(東京都台東区)等31棟のバリューアップ物件および新宿6丁目の土地等の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」(神奈川県横浜市)、「ヒルトップ横浜東寺尾」(神奈川県横浜市)、「エステージ上野毛」(東京都世田谷区)等で58戸の販売を行いました。当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて25棟、土地等5件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は34,743百万円(前連結会計年度比213.1%増)、セグメント利益は3,330百万円(前連結会計年度比138.1%増)となりました。

2016/01/25 14:46

#5 追加情報、財務諸表（連結）

(資産の保有目的の変更)
従来、固定資産として保有していた賃貸物件(土地:25,186千円)を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。

2016/01/25 14:46