有価証券報告書-第37期(2024/11/01-2025/10/31)

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経営の基本方針
当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。
また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバル・トップブランド『UniLife』という存在目的(Purpose:パーパス)を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション(創造的破壊(Disruption))として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Grow Together 2030』としました。そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の3か年を第一フェーズと位置付け中期経営計画『GT01』を策定し、これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の2つを経営の基本方針とし、『GT01』を実践してまいりました。
2024年10月期より、長期ビジョンの第2フェーズと位置付ける中期経営計画『GT02』が始まりました。引き続き『両利きの経営』と『社員全員の経営』を基本方針とした、「人間性とテクノロジーの融合による、ジェイ・エス・ビーだけの価値創出」に焦点を当て、持続的成長の源泉は「人」であるとの考えのもと、多様性の尊重と相互結合の促進によるイノベーションとデジタルテクノロジーを組み合わせ、すべてのステークホルダーに対する新たな価値の提供に加え、一人ひとりが挑戦する「創造する組織」化の実現を図ってまいります。
(2)経営環境
文部科学省「令和7年度学校基本調査(速報値)」によりますと、大学(大学院を含む)の学生数は297.3万人と前年より2.3万人増加しており、当社グループを取り巻く市場環境につきましては引き続き追い風となる状況となっております。
経済環境においては、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。一方で急速な物価上昇に対する金融引き締めの影響、為替相場の急変動、中東情勢の緊迫化などから、景気の先行きについては不透明感が見られます。そのため、今後の景況判断につきましても、引き続き慎重に見極める必要があると考えております。このような状況のもと、学生マンション需要に対する当社グループ管理戸数の市場シェアは現在5%程度であると考えており、今後、18歳人口の減少とともに学生マンション需要が減少していくなかにおいても、残された市場はまだまだ大きいものと、認識しております。また、学生マンション事業への特化や、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウ、学生のニーズの早期把握、大学及び大学生協との連携等を通じて、市場における一定の優位性は確保しているものと考えております。
今後もこの優位性を維持しつつ、市場シェアの拡大を図り、長期的な成長を目指してまいります。
(3)中長期的な経営戦略
長期ビジョン『Grow Together 2030』では、見えない資産(無形資産)が持続的な企業価値向上の源泉であるということを重視し、①「アビリティ(総合的人間力)」の芽を育て、社会課題の解決に貢献する、② 人間性とテクノロジーの融合による当社グループだけの価値の創出、③ 当社グループブランドである「UniLife」のグローバル・トップブランドへの進化を成長シナリオとし、グループ全体においてこの存在目的(パーパス)を通して価値観を共有し、人材の育成・成長を通じた価値創造を目指します。また、その価値創造は若者が成長することによって実現するものと定義しております。
長期ビジョン実現への取り組みの要旨は以下のとおりです。
■人的資本への投資
・創造する組織へ進化するための人材育成
・社員ロイヤリティ(絆)の向上と組織エンゲージメント(求心力)強化
・経営層及び後継者育成計画策定実施
■知的資本への投資
・DX戦略を推進するための組織編成
・DX関連ベンチャーへの投資
・CVC(Corporate Venture Capital)組成・運営
■ブランド・顧客基盤の構築
・最高のエンゲージメントを持つチームが、顧客成功体験(CX:Customer Experience)を支援
・顧客ロイヤリティ(絆)を確立
・顧客が他者へ推奨する状態(ロイヤルカスタマー)の確立
■企業内外の組織づくり
・「両利きの経営」と「社員全員の経営」を可能とする組織戦略
・UniLifeが、情報ネットワークのハブとして社内外でつながり、互恵互助のもと、ロイヤリティ(絆)を獲得し、お互いの知が結合することによりイノベーションを起こし続ける。
■成長時間を短縮する方策
・オープンイノベーション、アライアンス、ジョイントベンチャーの活用
・M&Aによる既存事業の拡大とシナジーの見込める新規事業投資
中期経営計画『GT02』(2024年10月期～2026年10月期)では、業務改革を最重要項目として設定し、ビジネスプロセスリエンジニアリング(BPR)、DX、そしてビジネスプロセスアウトソーシング(BPO)を3本柱として、人的資本・知的資本・気候変動・事業ポートフォリオを重要項目に設定し、それらに取り組むことで、長期的かつ持続的な企業価値の向上を図ってまいります。
(4)目標とする経営指標等
中期経営計画『GT02』(2024年10月期～2026年10月期)で掲げる主な経営指標等は以下のとおりです。
経営成績

売上高	営業利益	経常利益	親会社株主に帰属する当期純利益
788億円	87億円	85億円	56億円

資本効率及び財務安全性

ROE	ROIC	自己資本比率	流動比率
15%以上	8%以上	40%以上	120%以上

入居関連指標

管理戸数	契約決定件数
104,000戸	34,000件

成長投資

自社物件開発	新規事業/DX	サステナビリティ/更新
270億円	20億円	10億円

なお、将来に関する前提・見通し・計画については、公表した時点における仮定等に基づくものであり、実際の経営成績は今後さまざまな要因によって異なる可能性があります。従いまして、その実現を保証あるいは約束するものではありません。
(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループを取り巻く経営環境は、今後、国際情勢、サステナビリティ、知財・技術など、社会システムの大きな変化が引き続き加速度的に生じていくと考えております。
こうした変化に対応し、当社グループが更なる成長を実現するため、変わらぬ軸として持ち続ける経営理念「豊かな生活空間の創造」に立ち返り、存在目的(Purpose:パーパス)を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション(創造的破壊(Disruption))のもと、2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Grow Together 2030』を策定しました。この長期ビジョンの実現に向けた最初の3か年(2021年10月期～2023年10月期)を第一フェーズとした中期経営計画『GT01』を遂行し、2024年10月期～2026年10月期は長期ビジョンの第二フェーズ『GT02』をスタートさせました。これら中長期的な戦略を実行する上で、当社グループの優先的に対処すべき課題は以下のとおりです。
「両利きの経営」「生産性向上」を実現するための業務改革
『GT02』における戦略実行の組織基盤として、BPR(ビジネスプロセスリエンジニアリング)、DX(デジタルトランスフォーメーション)及びBPO(ビジネスプロセスアウトソーシング)を3本柱とする業務改革を進めながら、① 人的資本・② 知的資本・③ 気候変動・④ 事業ポートフォリオの重要項目に取り組むことで、ステークホルダーと共創・エコシステムを確立し、長期的且つ持続的な企業価値向上に努めてまいります。
① 人的資本-人的資本への投資、人材戦略
人材を「資本」として捉え、その価値を最大限に引き出すことで、両利きの経営を実践し、中長期的な企業価値向上につなげる経営のあり方を追求してまいります。
「従業員は資産である」とのコンセプトのもと、生活と仕事の調和、新しいワークスタイルへの対応、ダイバーシティ、教育及び社員エンゲージメント向上を基本方針として、人事や教育研修等の制度を再設計するとともに、人への投資を加速し、人的資本経営を推進いたします。
② 知的資本-経営資源・無形資産等の確保強化
データに基づいた客観的な分析を行う、「データドリブン文化」を推進し、「人的資本/M&A連動」を推し進め、DXリーダーの配置、DXベンチャーへの投資等を通じ、DXの目的である、顧客体験向上とコスト削減の両立による競争優位性の構築・企業価値向上を図ってまいります。
③ 気候変動をはじめとしたESGの取組
当社グループは気候変動に関するリスクと機会の分析及び公表を行っております。
地球温暖化による気候変動に対しては、TCFD提言に基づく定量的な情報開示をはじめ、社会環境・地球環境の保全に対する積極的な活動を行ってまいります。併せてZEH※をはじめとする環境対応物件の展開、物件に対するリノベーションや再エネ活用を推進し、事業を通じた社会課題解決につながるソリューション開発に努め、高い付加価値の創造及び提供、ステークホルダーの満足度向上を実現させることで、社会的責任として高潔性が高い気候変動対応を確立してまいります。
また、気候変動対応について学生と共に考え活動することで、価値共創を実現するエコシステムを構築してまいります。
※ZEH:ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略語。エネルギー収支をゼロ以下にする住宅を意味します。
④ 事業ポートフォリオ
『GT02』においては、総額約300億円の投資を行う方針としております。
資本コストをベースとした意思決定を重視し、オーガニックグロースだけでなくM&Aグロースを両立させ、成長スピードを加速してまいります。学生マンション事業の成長性はまだまだ高く、成長スピードに乗って更なる拡大を目指します。また、新たな成長エンジンとなる事業を育てていくため、新規事業領域への投資も進めてまいります。
これらを通じて新たな価値提供を実現し、学生マンション分野で唯一無二の存在であり続けることを目指してまいります。
コーポレート・ガバナンスの強化
当社グループでは、不適切な経費の使用等に係る、2025年1月14日付にて公表しました再発防止策を着実に実行すべく、それぞれの施策の推進を図ってまいりました。当連結会計年度中に、公表しました各施策は概ね実行に至っており、今後もその継続的な運用等を通じ、コーポレート・ガバナンス及び内部統制の強化の実行に取り組んでまいります。